国华公司河北大厦项目定位研究报告

1、国华公司司河北大大厦项目目定位研究究报告搜 房 资 讯讯 控 股搜房研究究院 中房房指数系系统 目录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc534239987 1. 总总体市场场状况分分析 PAGEREF _Toc534239987 h 1 HYPERLINK l _Toc534239988 1.1 饭店市市场概况况 PAGEREF _Toc534239988 h 1 HYPERLINK l _Toc534239989 1.1.1 住住宿人员员状况 PAGEREF _Toc534239989 h 3 HYPERLINK l _Toc534239990 1.1.2 北北京市

2、饭饭店宾馆馆概况 PAGEREF _Toc534239990 h 6 HYPERLINK l _Toc534239991 1.2 饭店供供应与需需求发展展预测 PAGEREF _Toc534239991 h 18 HYPERLINK l _Toc534239992 1.2.1 饭饭店供应应发展预预测 PAGEREF _Toc534239992 h 18 HYPERLINK l _Toc534239993 1.2.2 饭饭店需求求发展预预测 PAGEREF _Toc534239993 h 18 HYPERLINK l _Toc534239994 1.3 写字楼楼市场概概况 PAGEREF _To

3、c534239994 h 21 HYPERLINK l _Toc534239995 1.3.1 市市场供应应情况 PAGEREF _Toc534239995 h 21 HYPERLINK l _Toc534239996 1.3.2 写写字楼市市场需求求状况 PAGEREF _Toc534239996 h 24 HYPERLINK l _Toc534239997 1.3.3 加加入WTTO对写写字楼市市场的影影响分析析 PAGEREF _Toc534239997 h 25 HYPERLINK l _Toc534239998 1.3.4 相相关政策策对写字字楼市场场影响的的分析 PAGEREF _

4、Toc534239998 h 25 HYPERLINK l _Toc534239999 1.4 写字楼楼市场供供应与需需求发展展预测 PAGEREF _Toc534239999 h 25 HYPERLINK l _Toc534240000 2. 重重点区域域项目分分析 PAGEREF _Toc534240000 h 25 HYPERLINK l _Toc534240001 2.1 目标区区域写字字楼调查查 PAGEREF _Toc534240001 h 25 HYPERLINK l _Toc534240002 2.1.1 区区域写字字楼基本本状况 PAGEREF _Toc534240002 h

5、 25 HYPERLINK l _Toc534240003 2.1.2 区区域写字字楼经营营状况 PAGEREF _Toc534240003 h 25 HYPERLINK l _Toc534240004 2.2 目标区区域饭店店调查 PAGEREF _Toc534240004 h 25 HYPERLINK l _Toc534240005 2.2.1 区区域饭店店基本状状况 PAGEREF _Toc534240005 h 25 HYPERLINK l _Toc534240006 2.2.2 区区域饭店店经营状状况 PAGEREF _Toc534240006 h 25 HYPERLINK l _T

6、oc534240007 2.3 目标区区域酒店店式公寓寓调查 PAGEREF _Toc534240007 h 25 HYPERLINK l _Toc534240008 2.4 目标区区域市场场发展预预测 PAGEREF _Toc534240008 h 25 HYPERLINK l _Toc534240009 3. 目目标市场场分析 PAGEREF _Toc534240009 h 25 HYPERLINK l _Toc534240010 3.1 目标项项目定位位 PAGEREF _Toc534240010 h 25 HYPERLINK l _Toc534240011 3.2 目标项项目写字字楼、

7、饭饭店、酒酒店式公公寓面积积配置 PAGEREF _Toc534240011 h 25 HYPERLINK l _Toc534240012 3.2.1 各各类综合合物业面面积分配配参考 PAGEREF _Toc534240012 h 25 HYPERLINK l _Toc534240013 3.2.2 周周围饭店店项目基基本情况况 PAGEREF _Toc534240013 h 25 HYPERLINK l _Toc534240014 3.2.3 目目标项目目写字楼楼、商业业、饭店店面积分分布 PAGEREF _Toc534240014 h 25 HYPERLINK l _Toc5342400

8、15 3.3 经营写写字楼、饭店的的风险及及控制 PAGEREF _Toc534240015 h 25 HYPERLINK l _Toc534240016 3.3.1 经经济因素素对市场场的影响响 PAGEREF _Toc534240016 h 25 HYPERLINK l _Toc534240017 3.3.2 地地域竞争争的影响响 PAGEREF _Toc534240017 h 25 HYPERLINK l _Toc534240018 3.3.3 潜潜在供应应量的风风险 PAGEREF _Toc534240018 h 25 HYPERLINK l _Toc534240019 3.3.4 定

9、定位风险险 PAGEREF _Toc534240019 h 25 HYPERLINK l _Toc534240020 3.3.5 交交通风险险 PAGEREF _Toc534240020 h 25 HYPERLINK l _Toc534240021 3.3.6 经经营风险险 PAGEREF _Toc534240021 h 25 HYPERLINK l _Toc534240022 4. 经经济效益益分析 PAGEREF _Toc534240022 h 25 HYPERLINK l _Toc534240023 4.1 本报告告经济测测算原则则 PAGEREF _Toc534240023 h 25

10、HYPERLINK l _Toc534240024 4.2 基础数数据选取取的依据据 PAGEREF _Toc534240024 h 25 HYPERLINK l _Toc534240025 4.3 建设成成本 PAGEREF _Toc534240025 h 25 HYPERLINK l _Toc534240026 4.4 写字楼楼经营收收益 PAGEREF _Toc534240026 h 25 HYPERLINK l _Toc534240027 4.4.1 写写字楼出出租经营营情况预预测 PAGEREF _Toc534240027 h 25 HYPERLINK l _Toc534240028

11、 4.2.2 写写字楼经经济效益益测算 PAGEREF _Toc534240028 h 25 HYPERLINK l _Toc534240029 5. 结结论 PAGEREF _Toc534240029 h 25PAGE 771. 总总体市场场状况分分析1.1 饭店市市场概况况北京作为为世界著著名的历历史文化化名城和和东方古古都、拥拥有13382万万常住人人口和3300万万流动人人口。北北京是中中国的首首都，是是对中国国和世界界都有巨巨大影响响力的城城市。这这里聚集集了全国国党、政政、军首首脑机关关和全国国性公司司的总部部、行业业总会、金融机机构总部部。中共共中央和和国务院院在北京京制定国国家

12、发展展的重大大方针、政策，领导全全国的现现代化建建设。北北京的国国际、国国内公务务与社会会交往活活动繁忙忙，每天天产生和和发布着着大量的的经济社社会信息息，从中中反映出出中国的的发展方方向。北北京是中中国区位位优势最最明显的的城市，以北京京为中心心城市，包括辽辽东半岛岛、山东东半岛、京津冀冀在内的的环渤海海经济圈圈，产业业基础雄雄厚、资资源丰富富、人口口密集，市场潜潜力巨大大，是我我国未来来经济发发展最活活跃、最最具发展展潜力的的区域之之一。北北京是全全国的金金融决策策和宏观观调控中中心城市市。中央央银行和和其它政政策性银银行、商商业银行行、商业业保险等等重大金金融机构构的总部部都设在在北京，

13、涉及全全国的货货币金融融政策在在这里制制定和发发布。北北京是中中国科学学、教育育、文化化最繁荣荣发达的的城市。已经具具有了学学科门类类齐全、研究领领域广阔阔、有雄雄厚研究究力量的的自然科科学、技技术科学学和社会会科学体体系，成成为全国国最大的的科研基基地和国国内外科科学技术术信息的的重要集集散地。北京市市民的文文化教育育程度在在中国最最高，每每百人中中就有114人受受到高等等教育，这些年年来，北北京大型型文化设设施建设设步伐加加快。随随着中国国改革开开放的日日益深入入，北京京不但是是中国的的政治文文化中心心、是中中国最主主要的旅旅游城市市之一，也已成成为当前前及进入入二十一一世纪后后外商投投资

14、的热热点地区区之一。北京是是中国城城市基础础设施现现代化水水平最高高的城市市。北京京城区通通往周边边地区的的放射形形交通干干线四通通八达，京津塘塘、京石石、首都都机场高高速路的的建成，形成了了现代化化交通体体系的骨骨架。北北京西客客站是亚亚洲最大大的现代代化铁路路客运中中心，首首都国际际机场是是我国最最大的航航空港，航线通通住世界界各地。北京已已经成为为中国与与世界各各国邮政政、通讯讯的主要要枢纽，市内电电话装机机容量已已达4662万门门。北京京是中国国综合经经济实力力最强的的城市之之一。北北京拥有有基础雄雄厚、门门类齐全全、体系系完整的的第二产产业、尤尤其是改改革开放放的近二二十年来来，第二

15、二产业保保持了较较高的增增长速度度，当前前北京市市以调整整工业结结构和布布局为重重点，积积极发展展高新技技术产业业和轻型型、低能能耗、无无污染的的新型工工业。北北京的农农业技术术水平全全国领先先。北京京第三产产业的发发展速度度大大超超过其它它产业，成为北北京经济济发展中中的主导导产业。北京市市重要地地位、特特点及发发展前景景都决定定了北京京市作为为中国最最重要交交流中心心的作用用，旅游游、会议议、商务务、访问问等等，都决定定了对宾宾馆饭店店的巨大大需求。目前，全全市有外外商投资资企业近近1.33万家，合同外外资金额额2188.866亿美元元，其中中跨国公公司和国国际知名名公司有有3166家已在

16、在北京投投资了4418个个项目，全球最最大的5500家家企业中中，在北北京有投投资项自自的就达达1466家，金金融机构构和组织织在京的的代表处处达2115家，银行类类1155家，保保险类880家，其它330家，外资银银行在京京设立分分行144家。投投资来源源地涉及及到香港港、美国国、日本本、台湾湾、欧盟盟各国等等1000多个国国家和地地区。大大量的外外商投资资企业带带动了商商务旅行行、商务务会议增增加，增增加了宾宾馆饭店店，尤其其涉外宾宾馆饭店店的需求求量。北京是世世界闻名名的旅游游胜地和和著名的的文化古古城，文文物古迹迹、风景景名胜数数不胜数数，故宫宫、长城城已经成成为中国国的象征征。北京京

17、的民俗俗文化丰丰富多彩彩，国子子监古文文化街、白云观观庙会等等是民俗俗活动的的重要地地区。北北京作为为国内最最重要旅旅游城市市之一，长城与与故宫已已经成为为中华民民族的象象征，长长期以来来北京一一直吸引引着广大大的国内内游客，同时也也吸引了了众多国国际游客客。近年年来，在在国内扩扩大内需需的宏观观调控政政策下，节假日日时间也也越来越越长，同同时带薪薪休假制制度也将将逐步提提到日程程上来，这对国国内旅游游业将形形成重大大促进。尤其随随着经济济发展人人民收入入水平不不断提高高，旅游游经济也也将成为为国民经经济的重重要支柱柱性产业业。旅游游业对宾宾馆饭店店也提出出了巨大大需求。北京是中中国最主主要的

18、国国际交往往中心，正在按按照国际际化大城城市的客客观要求求，拓宽宽对外交交往的渠渠道，已已同766个国家家的966个首都都和大城城市建立立了友好好联系，与199个国家家的222个城市市建立了了友好城城市关系系。另外外，全国国各省、重要城城市以及及大公司司等纷纷纷在北京京市设立立办事机机构，来来往人员员频繁。各种外外事、地地方、企企业的交交往，对对北京市市的宾馆馆饭店也也提出了了巨大需需求。另外，我我国会议议、展览览经济不不断发展展，也为为北京宾宾馆饭店店的功能能、设施施、服务务提出了了新的要要求。1.1.1 住住宿人员员状况1.1.1.11 国外外住宿人人员根据国家家统计局局、国家家旅游局局的

19、抽样样调查，20000年来来本市在在饭店住住宿的118611名国外外旅游者者中，按按目的分分类如下下：目的人数比例（）游览、观观光、度度假77942.00探亲、访访友32417.44商务47825.77会议744.0健康、疗疗养945.0宗教朝拜拜100.5文化、体体育、技技术交流流623.3其他402.1合计18611100目的分类类表示见见下图：图1.11.1 国外住住宿人员员目的分分类以上调查查人员按按职业分分类如下下：职业组成成人数比例（）政府工作作人员955.1专业技术术人员30716.55职员30916.66技工/工工人19410.44商务人员员40.2服务/推推销员1377.4退

20、休人员员633.4合计国外人员员主要来来源于日日本、美美国等地地，19999年年、20000年年国外游游客主要要来源国国家构成成如下：日本美国韩国德国马来西亚亚英国法国新加坡加拿大意大利澳大利亚亚泰国1999945.66524.00919.11510.55310.9958.8117.8887.2885.4553.9224.8554.1112000054.33331.00527.88112.11110.5539.6889.5887.3115.2335.1114.5004.38820000年来北北京的国国外客人人2822万人，比19999年年增长88.655%。20001年截截止111月底北北京市

21、累累计接待待海外旅旅游者2265.12万万人，比比去年同同期增长长0.666%。其中接接待外国国人2223.335万人人，比去去年同期期增长00.399%；从从来京各各洲际客客源国情情况看，亚洲游游客比去去年同期期下降44.433%；美美洲游客客比去年年同期增增长4.78%；欧洲洲游客比比去年同同期增长长3.443%；大洋洲洲游客比比去年同同期增长长6.001%；非洲游游客比去去年同期期下降00.299%。香香港同胞胞24.23万万人，比比去年同同期增长长6.117%；澳门同同胞1.28万万人，比比去年同同期下降降6.332%；台湾同同胞166.266万人，比去年年同期下下降2.73%。北京京

22、宾馆饭饭店接待待国际旅旅游者历历年人数数变化情情况如下下图：20000年旅游游外汇收收入277.688亿美元元，比119999年增长长10.7%，北京市市历年旅旅游外汇汇收入变变动情况况见下图图：根据20000年年统计，在国外外客人来来京的花花费中，住宿费费用已经经达到44.2亿亿美元，占到总总支出的的15.2%，仅仅次次于在民民航与商商品的花花费。具具体花费费构成如如下图所所示：1.1.1.22 国内内旅游人人员状况况根据统计计，20000年年北京宾宾馆饭店店共接待待外省市市来京游游客67743万万人次，比19999年年增长110%。人均花花费6880.335元，平均停停留6.9天。2000

23、1年1-111月涉涉外饭店店接待国国内客人人6811.788万人，比去年年同期增增长311.200%。1.1.2 北北京市饭饭店宾馆馆概况1.1.2.11 宾馆馆饭店基基本情况况目前北京京市列入入国家旅旅游局及及统计局局统计资资料的饭饭店及酒酒店式公公寓共有有5711家，其其中5星级饭饭店211家、4星级饭饭店399家、3星级饭饭店1448家、2星级2009家、1星级577家、酒酒店式公公寓222家、未未定级饭饭店288家、非非定点饭饭店477家。不不同星级级饭店所所占比例例如下图图所示：根据统计计，20000年年北京旅旅游饭店店客房数数量已经经达到88.4万万间，较较19999年增增加了11

24、6.77%。北北京市历历年客房房数量变变动情况况见下图图：根据统计计资料，不同星星级饭店店客房数数量以及及床位数数量比例例分布情情况如下下：1.1.2.22 宾馆馆饭店基基本经营营情况20000年，北北京市涉涉外饭店店收入总总额1228.112亿元元，同比比增长77.111%；客客房平均均出租率率61%，较19999年年增长44%；客客房平均均房价3394元元/间天；实现利利润总额额1.444亿元元，扣除除不可比比因素，是去年年同期的的2.33倍。随着接待待人数的的增长，涉外饭饭店的出出租率明明显回升升，使得得占营业业收入总总额一半半的客房房收入达达到599.522亿元，同比增增长6.9%，成

25、为营营业收入入总额增增长的原原因之一一。从客客房的平平均房价价看，220000年，涉涉外饭店店平均房房价3994元/间天，比上年年高出442元/间天，增长111.99%，成成为营业业收入总总额增长长的另一一原因。自年初以以来，五五星级饭饭店实现现收入、利润的的同步增增长，取取得良好好的经济济效益，实现营营业收入入33.88亿亿元、利利润总额额5.775亿元元，分别别比上年年增长110.99%和4.55%；四四星级饭饭店实现现营业收收入400.3亿亿元，同同比增长长5.44%，由由上年亏亏损56669万万元转为为赢利11.288亿元；三星级级及以下下饭店实实现营业业收入441.556亿元元，同比

26、比增长113.55%，亏亏损5.59亿亿元，扣扣除不可可比因素素，比上上年增亏亏1.229亿元元，其经经营状况况有待改改善。20011年，随随着我国国加入WWTO和和北京正正加紧申申办20008年年奥运会会，北京京市的国国际旅游游业将继继续保持持增长势势头，预预计全年年接待海海外旅游游者将达达3000万人次次，比220000年增长长6%；旅旅游外汇汇收入229亿美美元，比比20000年增增长5%。不同星级级饭店租租金与出出租率20000年不同同星级宾宾馆客房房实际平平均房价价状况如如下图所所示：根据房价价租金情情况，未未定级的的宾馆饭饭店可能能多为四四星与三三星级水水平。20000年四星星级饭

27、店店出租率率最高，超过770%；二星级级出租率率较低。不同星星级宾馆馆客房实实际出租租率如下下图所示示：各类营业业收入在在不同星星级饭店店中的比比重不同星级级饭店一一般除客客房服务务之外，尚设有有餐饮服服务、商商品销售售服务以以及包括括会议服服务在内内的其他他服务项项目。不不同星级级宾馆不不同服务务项目所所占营业业收入构构成状况况分析如如下：三星级与与五星级级宾馆客客房服务务收入所所占总收收入比重重最低，未定级级的宾馆馆客房服服务收入入所占比比重最高高。星级饭店店餐饮服服务收入入占总营营业收入入比重都都比较高高，尤其其五星级级与三星星级饭店店，比例例均超过过30%。星级饭店店商品销销售所占占营

28、业收收入比例例都高于于未定级级的饭店店与公寓寓，四星星级、五五星级饭饭店比例例更高于于其他星星级饭店店。酒店式公公寓除客客房服务务外，一一般还提提供健身身、商务务、子女女教育等等等多种种服务项项目，所所以营业业收入中中其他项项所占比比重最大大。不同星级级饭店各各类营业业收入比比重公寓营业业收入中中客房收收入超过过多数，其他收收入项目目比重也也非常高高，而餐餐饮与商商品收入入比例较较低。未定级饭饭店一般般客房收收入占到到总营业业收入的的绝大多多数，餐餐饮收入入也较高高。五星级饭饭店客房房收入所所占比例例未过半半数，餐餐饮收入入比重较较高；四四星级饭饭店客房房收入超超过半数数，餐饮饮收入也也占了非

29、非常高的的比例；三星级级饭店与与五星级级饭店收收入构成成比较一一致；二二星级、一星级级饭店客客房收入入比重增增加，餐餐饮收入入与其他他项收入入比重基基本相当当。各类类饭店商商品收入入比重都都比较低低。不同星级级饭店收收入构成成20000年北京京饭店总总收入1128.12亿亿元，五五星、四四星级饭饭店数量量虽然较较少，但但总收入入确占了了较大比比重：不同星级级饭店利利润状况况20000年北京京饭店利利润总额额达到22.8亿亿元，五五星、四四星级饭饭店利润润较高，其他饭饭店利润润总额仍仍然为负负值，三三星级饭饭店亏损损最大：1.1.2.33 北京京宾馆饭饭店区域域分布朝阳区由由于商务务气氛浓浓厚，

30、发发展较快快，所以以宾馆饭饭店数量量最多；海淀区区由于中中关村区区域发展展迅速，旅游休休闲景点点多，宾宾馆饭店店也比较较多。各各区域具具体宾馆馆数量分分布见下下图：1、五星星级饭店店分布北京市五五星级饭饭店主要要分布与与朝阳区区的CBBD、燕燕莎商圈圈，东城城区的长长安街、王府井井附近，以及海海淀区的的中关村村附近。各区域域分布比比例如下下图所示示。2、四星星级饭店店分布四星级宾宾馆饭店店仍然以以朝阳、东城、海淀等等区域最最集中，具体见见下图。3、三星星级饭店店分布三星级饭饭店虽然然仍然是是朝阳等等商务气气氛浓厚厚的区域域最集中中，可在在有一定定旅游资资源的远远郊区县县数量已已经明显显增加。4

31、、二星星级及一一星级饭饭店分布布城区内分分布趋势势与三星星以上饭饭店分布布趋势相相比变化化不大，远郊区区县数量量继续增增加。5、公寓寓区域分分布由于公寓寓以较长长时间进进行商务务活动的的人为主主要客户户群，所所以在商商务气氛氛浓厚的的朝阳、东城、海淀等等区域，数量比比重较大大。1.2 饭店供供应与需需求发展展预测1.2.1 饭饭店供应应发展预预测改革开放放20多年年来，北北京饭店店接待游游客能力力保持了了较快的的发展速速度，客客房数量量年平均均增长速速度达到到了155.8%。随着着北京市市现代化化进程加加快，加加入WTTO后对对外交流流增加，以及220088年奥运运会体育育旅游观观光的需需求刺

32、激激，近几几年客房房数量年年增长速速度仍然然不会低低于前220年的的平均值值。以115.88%作为为年增长长速度估估计今后后数年客客房数量量，考虑虑到中国国经济的的快速发发展以及及目前面面临的众众多利好好因素，这一估估计在目目前情况况下仍然然比较保保守：1.2.2 饭饭店需求求发展预预测1.2.2.11 旅游游与商务务需求基基本状况况20000年，北北京全年年接待海海外旅游游者2882.11万人次次，比上上年增长长11.8%；旅游外外汇收入入27.7亿美美元，比比上年增增长100.8%。全市市接待国国内旅游游者1.02亿亿人次，旅游收收入4996亿元元，均比比上年增增长100%。形形成了国国际

33、国内内旅游两两者同步步发展的的格局。旅游业业总收入入7255.744亿元，增加值值占第三三产业增增加值的的32%，占GDDP的比比重为118.77%。根根据北北京市旅旅游发展展总体规规划到到规划期期末（220200年），将北京京建设成成为具有有东方特特色的一一流国际际旅游城城市和具具有首都都风貌的的国内首首位旅游游中心城城市。巩固固和完善善首都形形象（中中国首都都、东方方古都、现代新新都），把北京京建设成成全国旅旅游首善善之区，成为国国内外旅旅游者的的首选之之地，使使旅游的的发展充充满首创创精神和和新意。把北京京建成代代表中国国现代化化成就和和中国旅旅游业形形象的城城市；不不断提高高旅游业业对

34、首都都经济的的贡献率率，使其其成为首首都经济济的支柱柱产业；充分发发挥旅游游产业的的重要社社会功能能，创造造更多就就业机会会、提高高公民生生活质量量与自身身素质、促进社社会文明明与城市市国际化化；本着着对旅游游资源开开发、利利用、保保护相结结合的原原则，保保护古都都风貌、改善首首都生态态环境。全面提提高旅游游服务质质量，提提高旅游游者的满满意度，旅游产产业全面面实行现现代企业业制度，真正实实现WTTO对旅旅游业提提出的各各项要求求，使旅旅游产业业具备更更加强大大的市场场竞争力力。随着着旅游业业发展，对宾馆馆饭店需需求量必必将增加加。今年111月中国国已经正正式成为为国际贸贸易组织织成员，国际商

35、商务交往往活动更更加频繁繁，国际际商务旅旅客来京京人次必必将增加加；作为为国家的的首都，北京是是国内政政治、经经济、文文化等各各领域中中心，交交流、会会议、展展览等等等都必将将加大对对宾馆、饭店的的需求量量；同时时北京作作为一个个历史文文化古城城，旅游游资源丰丰富，是是国内外外游客首首选的游游览观光光胜地，而且随随着法定定假日的的增多和和带薪假假期在我我国的流流行，越越来越多多的人外外出旅游游，并选选择星级级饭店入入住。1.2.2.22 需求求预测改革开放放以来，海外来来京旅游游人数增增长迅速速，日前前中国加加入WTTO，国国际交往往，尤其其商务交交往必然然增加，海外来来京人数数仍然会会维持较

36、较快的增增速。以以前200年数据据为基础础，预测测今后接接待海外外来京人人数如下下：国内游客客方面，随着每每年法定定假日中中长假的的增多，近年来来也在以以年增长长率超过过10%的速度度增加，以此为为基数估估计，国国内来京京游客数数量：在较长的的时间内内，外省省市国内内游客仍仍是北京京市饭店店最主要要客户，在旅游游业收入入中，国国内游客客收入目目前占总总旅游收收入近770%，这一趋趋势较长长时期内内不会改改变。以以上预测测中并未未考虑220088年由于于奥运会会举办将将导致游游客大幅幅增加。1.3 写字楼楼市场概概况1.3.1 市市场供应应情况随着北京京市经济济的快速速发展，整个办办公用房房市场

37、日日渐活跃跃，从119944年不足足20平方方米的竣竣工量，到19999年年达到顶顶峰877.744万平方方米，220000年稍有有回落，竣工面面积约为为69万平平方米，整个办办公市场场存量在在5000万平方方米左右右。历年来办办公用房房的开工工面积由由94年的的2000平方米米上升到到96、97年高高峰，超超过6000万平平方米，由于当当时写字字楼市场场的投资资过热，98年后后逐年回回落。到到20000年大大约在4449万万平方米米左右。进入20001年年后，写写字楼市市场平淡淡中见活活跃，预预计全年年写字楼楼供应量量应能达达到1440万平平方米以以上。其其中，中中关村地地区的供供应量将将有

38、333万平方方米左右右。目前前，CBBD地区区只有数数码011、总面面积7万平方方米的新新亚大厦厦、成中中大厦和和长安街街边的凯凯特达利利项目等等约200万平方方米的供供应量；中关村村在建的的有融科科资讯中中心和腾腾达大厦厦等；金金融街地地区有新新开盘的的国际金金融中心心以及下下半年将将要开盘盘的111万平方方米的富富凯大厦厦和同样样规模的的中证大大厦，总总共约330万平平方米的的供应量量。 综合起起来，大大约有1141万万平方米米的供应应量入市市。（见见下表）20011年北京京高档写写字楼供供应状况况项目名称称 面积（平平方米）项目名称称 面积（平平方米）数码科技技大厦700000新亚大厦厦

39、700000融科资讯讯中心500000凯特达利利1000000腾达大厦厦 910000名人广场场700000国兴大厦厦 480000太运大厦厦200000太平洋国国际大厦厦 600000北京国际际金融中中心690000中国国际际科技会会展中心心600000富凯大厦厦1100000瑞城中心心 2100000中证大厦厦1100000中国人寿寿大厦900000东方广场场二期1500000数码011300000和乔大厦厦三期300000进入第三三季度后后，北京京写字楼楼市场有有四栋写写字楼入入伙，这这四栋写写字楼为为市场新新增供应应量32240000平方方米，市市场存量量达到5527万万平方米米。 在

40、这四四栋写字字楼中，东方广广场二期期从面积积上讲可可以说是是其中最最大的，中国人人寿大厦厦和和乔乔大厦三三期则都都位于写写字楼的的黄金地地段规划中中的北京京中央商商务区，而腾达达大厦则则靠近中中关村，新增供供应量已已经很大大，给市市场带来来了很大大的压力力，而现现有写字字楼所空空出的面面积则更更进一步步加剧了了市场的的恶化程程度。同同时，那那些现在在尽管还还不能入入伙，但但是已经经开始预预租和预预售的写写字楼也也对当前前写字楼楼市场产产生了压压力。而从中长长期规划划来看，高档写写字楼的的供应量量分布有有： CCBD大大约在5500万万平方米米，中关关村为2200万万平方米米左右，金融街街在15

41、50万平平方米左左右，其其他地区区1500万平方方米左右右，潜在在供应量量在10000万万平方米米左右。 未来三三年内，写字楼楼的竞争争将进入入产品时时代，其中中CBDD将成为为重点地地区。1.3.2 写写字楼市市场需求求状况20000年以来来，随着着世界经经济的快快速发展展和亚洲洲经济的的回暖升升温，新新经济的的迅速崛崛起全面面带动了了写字楼楼市场的的快速回回升。20011年上半半年北京京高档写写字楼市市场在下下半年加加入WTTO及七七月份北北京申奥奥两大利利好的刺刺激下，北京写写字楼市市场逐渐渐趋于活活跃，再再次呈现现出供不不应求的的态势；上半年由由于中国国加入世世贸的临临近，许许多公司司

42、，包括括国内和和国外公公司，都都看好北北京写字字楼市场场的投资资前景，尤其是是最近写写字楼市市场供不不应求，租金直直线上涨涨，投资资回报率率也呈上上升态势势。目前前北京写写字楼市市场的投投资回报报率约在在9111之间间，与国国外房地地产市场场5左右右的回报报率相比比是非常常可观的的。由于于银行按按揭已经经进入商商业用房房市场，使投资资环境相相对宽松松。受高高投资回回报率的的吸引，一些以以投资为为目的买买家也开开始大面面积购买买写字楼楼，这些些因素都都会最终终促使写写字楼售售价逐渐渐上涨。以下是是近年来来的写字字楼租金金走势图图：另外，从从去年下下半年开开始，高高科技企企业（IIT）需需求量出出

43、现回落落。20001年年上半年年，市场场吸纳了了近288万平方方米的高高档写字字楼面积积，其中中多数面面积被电电信、金金融行业业购买且且多数用用于自用用，同时时新租户户租用和和现有租租户扩租租的情况况也比较较踊跃。从需求求结构上上看，许许多实力力雄厚的的中资机机构在上上半年市市场上扮扮演了主主要角色色，吸纳纳了600%的写写字楼市市场份额额。外资资企业在在租赁市市场上仍仍然体现现出强大大的实力力，占据据40左左右的市市场份额额。，而而传统行行业，如如电信、金融行行业（主主要是国国内机构构）重新新成为写写字楼需需求主力力，市场场需求已已经出现现结构变变化。这这从一个个侧面反反映了中中资机构构国际

44、化化进程的的加快。东区和和西区客客户群出出现东迁与与西移互动迹迹象。如如在今年年的CBBD大战战中，CCCTVV的东迁和部分分高科技技外企、上市公公司的西移就证明明了这一一点。20011年写字字楼租售售市场一一个最大大特点就就是：西西区市场场（西城城区、海海淀区）的销售售（租赁赁）量占占北京市市场的668%以以上，从从而以绝绝对的优优势超过过东部地地区（东东城区、朝阳区区），成成为20001年年上半年年市场的的热点。以金融融街为例例，目前前金融街街地区的的售价在在24000美元元平方方米。销销售价格格呈上升升趋势，比去年年同期上上涨了33个百分分点。租租金方面面，成交交价在226美元元/平方米

45、米.月，比比去年同同期上涨涨了7个百分分点。从空置率率方面来来看，截截止20001年年第三季季度高档档写字楼楼的平均均空置率率骤升到到14.14%，这一一结果的的出现主主要是由由于供应应量的显显著增长长。从区区位上看看，东城城区空置置率最高高（211.488%），其次是是朝阳区区（155.022%），海淀区区和西城城区列第第三和第第四位，分别为为10.64%和4.004%。20011年第三三季度主主要租赁赁成交公司名称称物业名称称位置租赁面积积（平方方米）安捷伦京汇大厦厦朝阳区东东环南路路54000中国网通通通泰大厦厦西城区金金融街50000BEA系系统中国人寿寿大厦朝阳区朝朝阳门外外大街26

46、000（使用用）华泰保险险中化大厦厦西城区南南礼士路路18000（使用用）金都律师师事务所所中国人寿寿大厦朝阳区朝朝阳门外外大街850（使用）美国电报报电信公公司国贸中心心一座朝阳区建建国门外外大街617（使用）北京电信信通京汇大厦厦朝阳区东东环南路路81120011年第三三季度主主要买卖卖成交公司/机机构名称称物业名称称位置面积（平平方米）浙江省政政府浙江大厦厦朝阳区安安华桥340000中国丝绸绸汇置通大大厦东城区北北京站200000某证券公公司宝景大厦厦东城区安安定门50000铁道部计计算中心心国兴大厦厦海淀区车车公庄20000综合目前前市场的的各方面面因素，中国成成功地申申办20008年

47、年奥运会会、中国国入世的的最终成成功，中中轴路的的贯通，将使得得许多此此区域的的持观望望态度的的项目开开始运作作，预计计会使当当前较为为平淡的的写字楼楼市场变变得活跃跃起来。但由于于美国的的恐怖袭袭击、经经济减速速等方面面带来的的一系列列连锁反反应产生生了很多多不稳定定因素，对世界界经济有有可能产产生消极极影响，进而使使跨国公公司减少少对写字字楼的需需求。北北京写字字楼市场场最终如如何发展展将取决决于各种种因素之之间相互互作用的的结果。1.3.3 加加入WTTO对写写字楼市市场的影影响分析析中国已于于今年111月加加入世界界贸易组组织，这这对北京京高档写写字楼 将产生生积极的的影响。 “入世”

48、后，高高科技发发展的步步伐将加加快，产产业结构构将进一一步加速速调整，房地产产业为国国民经济济发展提提供配套套服务的的作用将将日趋明明显。对对于高档档写字楼楼市场来来说，入入世肯定定会有积积极地影影响，这这种积极极的影响响最直接接地体现现在银行行、保险险等金融融行业，会计、律师等等服务性性行业以以及电信信运营等等行业。这些行行业入世世之前在在北京基基本上都都不允许许经营本本地业务务，尤其其是金融融业最明明显，因因此这些些行业在在北京的的业务范范围非常常有限，许多这这类行业业的外资资公司在在北京都都是办事事处级的的，人员员通常只只有3到4人，有有的甚至至更少，因此它它们对写写字楼的的需求自自然就

49、非非常弱。然而，入世之之后，这这些行业业将很快快被允许许经营本本地业务务，它们们的规模模将随着着业务的的发展而而逐渐扩扩大，随随之产生生的对写写字楼的的需求也也将逐渐渐释放出出来。入世对北北京高档档写字楼楼市场带带来许多多的有利利因素，但是并并不能由由此而盲盲目乐观观，应持持谨慎态态度。原原因主要要有：（1）入入世的利利好因素素对房地地产市场场尤其是是高档办办公楼的的影响都都不会立立竿见影影的，至至少需要要半年甚甚至一年年的时间间，这是是因为房房地产市市场相对对于整个个国民经经济的发发展有一一个滞后后期。入入世也一一样，它它对北京京写字楼楼市场的的影响估估计也得得到明年年下半年年才能显显现出来

50、来。（2）是是全球经经济目前前正在放放缓，美美日经济济甚至已已经进入入了衰退退期，而而北京高高档写字字楼市场场相当大大一部分分都是由由美日公公司来支支撑的，因此这这些国家家经济的的衰退势势必会对对北京高高档写字字楼市场场产生不不利的影影响。实实际上，这种不不利影响响已经慢慢慢地显显现出来来，表现现在它们们对写字字楼需求求面积的的减少以以及对写写字楼租租金承受受能力的的下降。在租金金方面，许多公公司对目目前市场场上的高高租金越越来越缺缺乏承受受能力。例如，嘉里中中心写字字楼中的的许多公公司今年年合同到到期，然然而，由由于嘉里里中心的的租金太太高，它它们不得得不考虑虑搬到其其它便宜宜的写字字楼。（

51、3）尽尽管目前前需求不不旺，但但写字楼楼的供应应在今年年下半年年到明年年上半年年却相当当多，根根据统计计，今年年下半年年到明年年上半年年北京高高档写字字楼的供供应量将将接近880万平平方米，这还不不包括原原有写字字楼中未未被消化化的部分分，如果果全加起起来的话话，实际际有效供供应将超超过1220万平平方米，这一供供应量已已经超过过了北京京写字楼楼供应高高峰年119977年的供供应量（1166万平方方米），因此未未来半年年到一年年北京写写字楼市市场的供供应量将将是比较较大的。基于以上上诸多因因素，我我们将不不得不对对北京高高档写字字楼市场场未来半半年到一一年的发发展抱着着谨慎乐乐观的态态度。实实

52、际上，这种谨谨慎的态态度也是是目前写写字楼发发展商普普遍存在在的，这这与以前前北京写写字楼发发展商对对利好消消息的反反应形成成了鲜明明的对比比。在119999年中美美刚签署署世贸准准入协议议的第二二天，东东方广场场就把其其租金报报价上调调了一美美金，而而现在中中国入世世已经大大局已定定的情况况下，许许多发展展商不仅仅没有上上调租金金报价，相反却却降低了了租金报报价；一一些发展展商虽然然没有调调低租金金报价，但成交交价与报报价却相相差很大大，有的的甚至超超过300；有有的写字字楼虽然然成交价价表面上上也不低低，但免免租期却却给的很很长，并并且附送送了装修修等优惠惠条件，因此实实际租金金也很低低。

53、以上上种种情情况表明明，发展展商目前前表现得得更加理理智，更更能从市市场的实实际供求求关系来来决定其其租金的的定价，而不是是盲目地地跟风。不过，尽尽管有上上述不利利因素的的存在，我们还还是应该该看到积积极的方方面存在在。实际际上，一一些不利利因素本本身就能能够转化化成有利利因素。例如，前面提提到的美美日经济济不景气气，在这这种情况况下，外外国投资资在它们们本国由由于寻找找不到合合适的投投资机会会，就会会转向其其它更加加有利可可图的市市场，而而中国作作为一个个充满机机会的、劳动成成本比较较低的发发展中国国家正好好吸引了了这些资资金，这这必然会会间接地地促进中中国和北北京写字字楼市场场的发展展，当

54、然然这种影影响在短短期内也也不会体体现出来来。实际际上，目目前已经经有不少少这样的的公司由由于本国国或本地地区经济济不景气气而正在在或准备备考虑到到中国来来投资。例如，日本三三洋化工工株式会会社就准准备今年年年底在在北京设设立办事事处，并并且考虑虑在国内内合适的的地方建建厂。而而台湾公公司更加加明显，尤其是是电子行行业，目目前台湾湾本土甚甚至已经经出现空空洞化的的趋势，许多这这类公司司到祖国国大陆投投资建厂厂。对入世后后北京高高档写字字楼市场场的发展展趋势，我们认认为在短短期内不不会有很很明显的的影响，在某一一时期由由于国外外经济的的衰退和和本地写写字楼市市场供应应的急剧剧放大甚甚至会出出现走

55、低低的可能能。但从从长期来来看，尤尤其是入入世后半半年到一一年的时时间，随随着原有有写字楼楼存量被被逐渐吸吸纳以及及新的供供应还没没有出现现，并且且随着入入世的利利好因素素逐渐释释放出来来，北京京高档写写字楼市市场将逐逐步趋向向供需平平衡，某某些位置置好、素素质高的的楼盘会会出现供供不应求求的现象象，高档档写字楼楼的租金金也会稳稳步回升升，空置置率将相相应地降降低。另另一方面面，租金金的升高高必然会会使更多多的用家家转而购购买写字字楼，以以减少未未来租金金上涨所所带来的的办公成成本上的的压力，更多的的投资者者也会购购买写字字楼，甚甚至经营营写字楼楼，以谋谋求高租租金情况况下的高高的投资资回报，

56、这些都都会进而而促进写写字楼的的开发建建设，从从而形成成写字楼楼市场的的一个良良性循环环。 1.3.4 相相关政策策对写字字楼市场场影响的的分析在相关政政策方面面，北京京市颁布布的许多多区域性性政策和和对某些些行业的的优惠政政策将会会对写字字楼市场场起到一一定的积积极作用用，主要要有以下下一些相相关政策策：（1）朝朝阳CBBD地区区从政策方方面，CCBD的的规划方方案也为为开发商商提供了了各种灵灵活和便便利，如如在对商商务中心心区内建建筑容积积率实行行宏观控控制、总总量平衡衡的前提提下，可可采取容容积率转转移、容容积率奖奖励等鼓鼓励办法法，促进进商务中中心区开开放空间间的规划划建设；另外，对区

57、内内高档写写字楼的的绿地建建设、建建筑间距距及公建建配套等等指标还还可做适适当调整整。除此之外外，规划划还率先先在商务务中心区区建立土土地收购购储备制制度，按按照国家家及市政政府的有有关规定定，进行行土地储储备和土土地一级级开发，并以公公开招标标、拍卖卖等方式式供应土土地。这这样做无无疑会降降低开发发商的前前期土地地开发成成本，从从而调动动开发商商的积极极性；同同时按照照“优质优优价”的原则则，使最最好位置置的土地地集中到到最有实实力的开开发商手手中，使使区内的的黄金地地段能够够建造出出标志性性的物业业，进而而有力地地提升整整个商务务区的形形象。（2）中中关村地地区自19998年自自今，国国务

58、院、市政府府极其有有关部门门相继制制定的一一系列优优惠政策策，特别别是针对对中关村村科技园园区高新新技术企企业在人人才的吸吸引与激激励、财财税优惠惠等方面面给予较较大的优优惠。其其中主要要有:A、对北北京试验验区内的的新技术术企业，实行下下列减征征或免征征税收的的优惠：B、对单单位和个个人（包包括外商商投资企企业、外外商投资资设立的的研究开开发中心心、外国国企业和和外籍个个人）从从事技术术转让、技术开开发业务务和与之之相关的的技术咨咨询、技技术服务务业务取取得的收收入，免免征营业业税。C、土地地由合资资、合作作或者独独资企业业直接以以出让方方式取得得的，其其出让金金按755征收收；需要要缴纳的

59、的城市基基础设施施四源建设费费和大市市政费，减半征征收。D、对在在国家、市政府府批准建建立的开开发区内内直接以以出让方方式取得得土地并并用于高高新技术术项目的的高新技技术企业业，其土土地使用用权出让让金按775%征征收；需需要缴纳纳的城市市基础设设施四源费费和大市市政费，减半征征收。经经审定的的高新技技术骨干干企业用用于高新新技术项项目的新新增用地地，免收收应向地地方财政政缴纳的的土地使使用权出出让金及及该项目目的四源费费，减半半征收大大市政费费。但如如改变土土地使用用性质，须全额额补交所所免费用用。E、驻京京研发机机构以出出让方式式取得土土地使用用权并建建设自用用的研究究开发用用房，其其地价

60、款款按标准准地价的的75征征收，如如改变土土地使用用性质或或进行出出租、出出售、转转让，须须全额补补交所免免费用。（3）西西城区金金融街地地区A、在金金融街注注册成立立或迁入入金融街街的中介介机构，凡其所所得税交交区财政政的，可可以享受受所得税税免、减减及先征征后返的的优惠政政策。a、凡在在金融街街新开办办的中介介机构可可向税务务部门申申请免两两年所得得税。b、凡在在金融街街购置办办公用房房的中介介机构，自迁入入之日起起（新开开办企业业自两年年免税期期满后起起），三三年内区区财政通通过先征征后返的的办法，返还其其全部所所得税，第四至至第五年年返还其其所得税税的500%。c、凡在在金融街街租赁办