上海市金山项目分析报

1、上海市xx山项目目分析报报告目 录录 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 目 录录1 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 一、总论论2 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 1.1 项目简简介2 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdminis

2、trator桌面 l 1.1.1项目目概况2 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 1.1.2 项项目规划划总体要要求2 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 1.1.3 项项目建筑筑面积指指标2 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 1.2 编制依依据2 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析Doc

3、Documents and SettingsAdministrator桌面 l 1.3 主要经经济技术术指标3 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 1.4 结论3二、市场场分析4 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.1 宏观环环境分析析4 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.1.1 城城市概况况4

4、 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.1.2经济济发展状状况4 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.1.3 居居民生活活水平5 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.2、房地产产市场分分析5 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdm

5、inistrator桌面 l 2.2.1 房房地产市市场综述述5 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.2.2 板板块特征征6 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 2.2.3 未未来发展展趋势7 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 三、项目目周边环环境7 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析

6、DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 3.1 项目周周边环境境分析7 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 3.1.1 周周边环境境7 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 3.1.2 SSWOTT分析8 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 3.2 竞争性性楼盘

7、分分析8 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 四、项目目定位9 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 4.1 总体定定位9 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 4.2 产品定定位10 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator

8、桌面 l 4.3 客户定定位10 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 4.4 价格定定位11 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 五、财务务效益12 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 5.1 销售收收入测算算12 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and Sett

9、ingsAdministrator桌面 l 5.2 建设投投资估算算12 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 5.3 不确定定性分析析13 HYPERLINK F:资料_营销管理_市场分析DocDocuments and SettingsAdministrator桌面 l 5.4 经济效效益评价价13一、总论论1.1 项目简简介1.1.1项目目概况项目地块块位于金金山区金金山新城城中心城城区杭州州湾大道道以东、卫阳南南路以西西、龙源源路以南南、板桥桥东路以以北。土土地面积积14228688平方米米

10、，土地地用途为为居住。项目地块块所处区区域属于于规划中中的金山山区城市市中心区区，西北北面临近近区政府府、西面面临近中中央大道道，附近近市政、生活和和商业配配套都在在完善之之中。东东面是山山阳居住住区，邻邻近的有有山鑫联联城花苑苑，现正正在建配配套的菜菜场和商商场。南南面集中中了蓝堡堡爱琴海海、金海海岸花园园、海上上明珠园园等多个个中高档档楼盘。1.1.2 项项目规划划总体要要求项目占地地面积11428868平平方米，规划建建设一个个大型中中高档居居住区，土地使使用年限限为700年，规规划容积积率为11.1, 其中中多层11.4, 非独独立式低低密度住住宅0.7, 建筑密密度多层层30%，非独

11、独立式低低密度住住宅255%，绿绿化率440%。机动车车泊位按按0.77个/户户配置。1.1.3 项项目建筑筑面积指指标项目总建建筑面积积18001844.8平平方米，住宅部部分15556554.88平方米米，其中中多层11245523.8平方方米，别别墅3111311平方米米；车位位部分2230330平方方米，配配套15500平平方米。1.2 编制依依据本报告根根据目前前可获取取的资料料，结合合有关的的政策法法规和金金山区有有关规划划，在实实地考察察与市场场研究的的基础上上，通过过客观分分析和经经济评估估，为项项目投资资提供科科学的决决策依据据。此外，本本报告编编制依据据还有：1、上海海市国

12、有有土地使使用权出出让合同同。2、上海海市土地地资源管管理局22003308220号土土地出让让公告。3、上海海市规划划管理局局城市市设计管管理技术术规定关于住住宅小区区建设项项目规划划设计要要点和土土地利用用条件和和要求。1.3 主要经经济技术术指标占地面积积 11428868mm2总建筑面面积18001844.8 m2 其中：住宅 15556554.88 m22 多多层 12445233.8 m2 叠叠加/联联排别墅墅311131 m2车位 2230330 mm2 配配套 15500 m2容积率 1.11建筑密度度 330%绿化率40%机动车停停车泊位位 9940个个1.4 结论本项目在在

13、目前市市场行情情下，总总投资5555,8899,9336.772元，销售收收入6558,7784,3922元，税税后利润润44,2211,6995元，投资收收益率为为8.00%。从从敏感度度分析来来看，本本项目风风险性较较大。故故本项目目从经济济上不可可行。二、市场场分析2.1 宏观环环境分析析2.1.1 城城市概况况金山区位位于上海海市西南南，杭州州湾北岸岸，处在在沪、杭杭、甬及及舟山群群岛经济济区域中中心和长长三角都都市圈枢枢纽地带带。西连连浙江省省平湖市市、嘉善善县，东东邻上海海市奉贤贤区，北北接松江江区和青青浦区。全区陆陆地总面面积5886平方方公里，辖144个镇、1个街街道，现现有人

14、口口55万万。金山区境境内有沪沪杭高速速、同三三高速、莘奉金金高速等等高速公公路网络络。沪杭杭铁路金金山支线线直达金金山城区区。南部部沿海申申甬车客客渡码头头开辟了了舟山、宁波等等地海运运航线。黄浦江江支流贯贯穿全区区各镇，成为内内河运输输主动脉脉。到220055年，金金山将形形成“三纵两两横”五条高高速公路路和“六纵六六横”区域干干线公路路网架。杭州湾湾跨海大大桥建成成后，金金山将成成为浙江江快速进进入上海海的桥头头堡。嘉嘉金高速速建成通通车后，金山北北出上海海的时间间将大大大缩短。2.1.2经济济发展状状况20044年1-3季度度金山区区完成国国内生产产总值999.551亿元元，按可可比价

15、格格计算比比去年同同期增长长26.1%，增速比比去年同同期高出出7.33个百分分点，预预计全年年增长将将超过224%。结合220033年发展展情况来来看，金金山区经经济发展展开始步步入高速速增长期期。20044年1-9月份份金山区区完成全全社会固固定资产产投资775.991亿元元，同比比增长668.11%。11-9月月房地产产投资完完成7443755万元，同比增增长322.0%，占全全社会固固定资产产投资总总额的99.8%,继续续保持高高速稳定定增长的的势头。其原因因主要是是房地产产开发继继续了去去年发展展的势头头，从今今年1-9月统统计数据据反映，新开工工项目较较多，而而且其规规模较大大，今

16、年年的房地地产投资资形势仍仍较为乐乐观。但但由于受受宏观调调控的影影响下半半年开始始增幅逐逐月下降降。2.1.3 居居民生活活水平20033年金山山区城镇镇职工年年平均收收入1885000 元，比上年年增长88.0；农民民人均收收入48832元元，比上上年增长长9.55。年年末居民民储蓄存存款766.7亿亿元，比比上年增增长177.7。农村村养老保保险投保保率933.188。2.2、房地产产市场分分析2.2.1 房房地产市市场综述述20044年金山山区房地地产业蓬蓬勃发展展，商品品房继续续保持旺旺销势头头。1-9月份份，全区区房地产产开发投投资完成成7.444亿元元，同比比增长332.00%。

17、商商品房施施工面积积 1445.336万平平方米，增长555.66%；商商品房竣竣工面积积56.24万万平方米米，同比比增长772.77%；商商品房销销售额99.377亿元，增长1112.8%，至9月月底，空空置房面面积5.63万万平方米米，同比比下降551.55 %。2.2.2 板板块特征征根据一手手市场楼楼盘供应应情况来来看，金金山区可可以划分分为三大大板块：石化板板块、朱朱泾板块块、枫泾泾板块。石化板块块该板块由由于区政政府的南南迁，市市政建设设和房地地产投资资迅速升升温。220044年市场场供应量量共计332.118万平平方米，共27773套套，已销销售133.755万平方方米，共共计

18、13319套套，去化化率为447.55%。市市场主要要房型为为1000m2左右的的二房和和1200-1440 mm2 的三三房。该该板块内内市场价价格在335000-45500元元/平方方米，均均价在440000元/平平方米左左右。朱泾板块块该板块作作为曾经经的区政政府所在在地，房房地产市市场兴起起的最早早。20004年年市场供供应量共共计255万平方方米，共共24992套，已售77.811万平方方米，共共7400套，去去化率为为30%。市场场主要房房型为990 mm2的二房房和1110-1130 m2的三房房。该板板块的市市场价格格在30000-42000元/平方米米，均价价在35500元元

19、/平方方米左右右。枫泾板块块该板块随随着上海海市“一城九九镇”计划的的提出而而备受关关注。220044年市场场供应量量共计663.443万平平方米，共57770套套，已销销售233.488万平方方米，共共计22215套套，去化化率为338%。该板块块的市场场均价在在30000元/平方米米左右。2.2.3 未未来发展展趋势由于金山山区地处处远郊，房地产产业的发发展起步步较晚，居民住住房水平平相对较较低。据据20003年物物业统计计年报数数据显示示，20003年年我金山山区居民民住宅房房屋总面面积3999万平平方米，人均住住房面积积18.6平方方米。据据建设部部新近的的统计，目前全全国城镇镇居民人

20、人均住宅宅建筑面面积为223.667平方方米。其其中东部部地区为为25.06平平方米；中部地地区211.999平方米米；西部部地区223.005平方方米。而而金山区区城镇居居民的住住房水平平和全国国的平均均水平比比还相差差5.007平方方米，和和东部地地区比还还相差66.444平方米米。甚至至和西部部比还相相差4.45平平方米。这说明明金山区区的住房房需求还还是很可可观的。另一方面面，从近近年房地地产业投投资情况况看，金金山区的的房地产产投资呈呈逐年高高速增长长趋势。20001年金金山区房房地产投投资总额额为5.4亿元元，增长长36.2%；20002年投投资总额额为7.7亿元元，增长长42.6

21、%；20003年投投资总额额为100.5亿亿元，增增长366.4%。这说说明金山山区的房房产需求求量较大大。再从横向向比较看看，20003年年上海市市十个郊郊区平均均房地产产投资量量为300.455亿元，而金山山区为110.55亿元，相差220亿元元；最高高的闵行行区611.1亿亿元，相相差599.6亿亿元。说说明金山山区房地地产业的的潜力是是巨大的的。从上述三三方面看看，金山山区房地地产业的的投资能能量、需需求潜力力、发展展趋势是是好的良良好。三、项目目周边环环境3.1 项目周周边环境境分析3.1.1 周周边环境境项目地块块处于金金山区规规划的中中央城区区的核心心位置。北面临临近金山山区政府

22、府，西面面是规划划的中央央城区的的中央大大道，东东面是正正在建设设中的山山阳居住住区，南南面是聚聚集了蓝蓝堡爱琴琴海、金金海岸花花园、海海上明珠珠园等多多个楼盘盘的中高高档居住住区。本项目交交通便捷捷。西面面紧邻的的杭州湾湾大道贯贯通金山山区可直直达市区区；北面面临近的的金山大大道紧倚倚区政府府，贯穿穿金山卫卫镇和漕漕泾镇，规划中中的轨道道交通将将经过附附近；南南面有连连接金山山石化与与上海火火车站的的铁路线线；南面面杭州湾湾距离本本项目车车程在110分钟钟之内。本项目周周边生活活配套完完善。规规划中的的中央大大道将建建设成为为金山区区商业步步行街，邻近的的蒙山路路和卫清清路口有有乐购购购物中

23、心心，邻近近的山鑫鑫联城花花园有配配套的大大菜场和和商业配配套。蒙蒙山路和和卫清路路附近有有幼儿园园、小学学和中学学。3.1.2 SSWOTT分析Streengtthn 地地理位置置得天独独厚，处处于规划划的城市市中心位位置，紧紧邻区政政府n 交交通便捷捷，水、陆、轨轨道交通通立体化化交通格格局即将将形成n 周周围居住住区气候候逐渐形形成，生生活配套套逐渐完完善Weakkn 北北面是一一片尚未未开发的的农田，容易造造成荒凉凉的感觉觉n 地地块中间间有一个个污水处处理厂和和高压电电线，在在一定程程度上影影响项目目形象Oppoortuunitty n 北北面临近近老龙泉泉港，可可以引入入至小区区内

24、作水水景n 金金山区房房地产市市场仍处处于上升升势头，未来走走势较为为乐观Threeatn 周周边竞争争性项目目较多，本项目目面临销销售压力力n 宏观经经济政策策存在较较多变数数，可能能对房地地产市场场的走势势产生影影响。3.2 竞争性性楼盘分分析项目周边边地区聚聚集了蓝蓝堡爱琴琴海、金金海岸花花园、海海上明珠珠园、三三岛龙洲洲苑、棕棕榈湾花花园以及及山鑫联联城花园园等多个个项目。其中，与本项项目可比比性较强强的有蓝蓝堡爱琴琴海、金金海岸花花园、海海上明珠珠园、三三岛龙洲洲园、棕棕榈湾花花园等。周边竞争争性楼盘盘列表名称地址物业类型型建筑面积积(m22)总户数户型面积积 （mm2）均价 (元/

25、m2)开盘日期期销售情况况蓝堡爱琴琴海杭州湾大大道/卫卫清路独立/联联排别墅墅184175-1955/3003-446748000Jun-04售完金海岸花花园杭州湾大大/龙胜胜路多层/小小高层180000013666101-1111/1443-114442000Jul-04剩50套套大三房房海上明珠珠园杭州湾大大道/隆隆安路多层/小小高层/高层100000077492/113040000Aug-04超过600%三岛龙洲洲苑蒙山路/板桥路路多层/小小高层1800000858104/1133/122842000Aug-0450%棕榈湾花花园蒙山路/卫清路路多层/小小高层180000132100-1

26、022/1225-115541000Aug-04基本售完完蓝堡爱琴琴海是一一中档别别墅项目目，该案案总户数数1844户，户户型面积积1755-4007平米米，由独独栋和联联体别墅墅组成，容积率率0.77, 220044年6月月28日日开盘，销售状状况较好好，仅余余一套联联体别墅墅。金海海岸花园园由100幢小高高层和330幢多多层组成成，内部部配有 1万平平米的会会所、11万平米米的中庭庭花园、2千平平米的人人工湖。销售状状况尚可可，目前前剩下的的都是大大三房，特别是是复式单单元，而而有着观观景卖点点，售价价较高的的小高层层也有剩剩余。海海上明珠珠园靠近近海边，路况好好，但缺缺乏公交交线路和和商

27、业配配套，小小区建筑筑布局错错落有致致，设计计上利用用车库的的高度造造就错层层楼中楼楼房型，动静分分离，私私密性强强，是石石化地区区不多得得在售多多层房源源，房型型为988平米的的二房和和1300平米的的三房。三岛龙龙洲苑此此次推出出共约4400套套小高层层，每户户面积在在96-1811平米之之间，得得房率885-990%，周边商商业配套套较完善善，目前前售价442000元/平平方米，沿河景景观房在在45000元/平方米米左右。棕榈湾湾花园采采用北美美风格，规划、设计、建筑起起点均较较高，对对面就是是乐购购购物中心心，采用用净高33米的层层高，目目前已经经基本售售完。四、项目目定位4.1 总体

28、定定位 引领住宅宅时尚、开创新新生活模模式定位诠释释：n 崭崭新生活活模式摆脱目前前许多个个案片面面的“随大溜溜”、“形式主主义”的误区区，在开开发中强强调物业业内涵的的同时，更注重重功能延延伸，向向金山区区市民展展示一种种新的居居住理念念、新的的生活态态度和方方式。以以完备的的设施和和功能配配套及营营销理念念相互融融合，给给目标客客户展现现一种求求新、唯唯美、崇崇尚健康康的生活活方式。n 引引领市场场发展本案位于于山阳镇镇，规划划中的山山阳居住住区发展展方兴未未艾，此此所谓“生逢其其时”。另外外小区的的产品是是与国际际大都市市所同步步的，充充分尊重重建筑与与人的共共鸣，体体味其人人性品位位，

29、并与与环境有有机的共共融。同同时内部部有大面面积集中中绿化，再结合合各组团团主题景景观，节节点小品品等组成成多方位位景观系系统。景景观在本本案中不不是一种种美化和和附属，而是一一种与自自然相安安共存的的概念。n 紧紧凑型高高品质生生活社区区针对目标标客户创创造符合合其需求求的高品品质产品品。户型型紧凑但但科学合合理（总总价相对对较低），建筑筑风格简简朴但大大气，精精心于细细部设计计的推敲敲，从房房型、外外观、观观景设计计、组团团绿化、公建配配套等，都将体体现本案案中低价价楼盘高高档化社社区形象象。通过建筑筑各项要要素与个个人生活活有机结结合可引引伸出许许多推广广主题，有利于于本案的的各项要要素

30、进行行生动、全面的的诉求。以此完完成以小小见大、提高推推广立意意的目的的。强调调本案产产品理念念的领先先性和公公司实力力的雄厚厚性。4.2 产品定定位项目周边边在售楼楼盘中，小高层层占主流流，其次次是多层层，高层层比较少少。这代代表了城城市住宅宅未来发发展的趋趋势，小小高层和和高层在在楼盘品品质和舒舒适度上上均优于于多层，但造价价稍高。而郊区区发展规规划时，则往往往限制小小高层和和高层住住宅的发发展。周周边别墅墅仅有蓝蓝堡爱琴琴海，以以独立别别墅为主主，少量量联排别别墅，从从市场需需求来看看，去化化较快。结合本项项目规划划要求，本项目目宜以多多层为主主，辅以以少量叠叠加和联联排别墅墅，充分分利

31、用规规划要求求的容积积率，实实现利润润最大化化。4.3 客户定定位通过对周周边金海海岸花园园、三岛岛龙洲等等楼盘的的调查了了解，结结合本项项目的特特点，本本项目客客户定位位如下： 客客户以金金山本地地客户为为主，以以在金山山工作的的外地人人为辅； 客客户年龄龄跨度较较大，225-550岁的的为主力力范围； 客客户的家家庭结构构以二代代同住为为主，房房型要求求为两房房和三房房； 客客户接受受的主力力总价在在35万万-500万左右右； 房房屋单户户面积需需求在8851130mm2之间居居多； 客户的的主要职职业是为为工薪一一族或小小业主，如金山山石化和和其关联联企业员员工、在在金山石石化工作作和生

32、活活的外地地人等等等； 目标标客户对对金山石石化的生生存依赖赖度较高高；4.4 价格定定位本项目采采用市场场比较法法定价，选取相相类似项项目作为为参照，比较本本项目和和参照项项目的优优劣，进进行价格格修正，从而得得出本项项目相对对于市场场在售项项目的参参考价格格。根据相似似原则和和可比原原则，选选取金海海岸花园园、三岛岛龙洲苑苑和海上上明珠园园作为本本项目多多层部分分参照项项目。比较内容容权重金海岸花花园三岛龙洲洲苑海上明珠珠园拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数物业位置置15%1.10.16651.10.16651.10.1665外部环境境25%1.10.27751.

33、20.31.10.2775社区环境境10%10.110.10.90.099发展规划划20%0.90.18810.20.90.188房型设计计10%0.90.09910.110.1生活配套套15%1.20.1881.20.18810.155主题提炼炼5%10.0551.10.05551.20.066合计100%/1.044/1.1/1.022通过上面面的比较较可以得得出下表表，从表表中可以以看出，本项目目多层部部分的市市场参考考价在338188-40038元元/平方方米之间间，取其其均值339000元/平平方米。比较项目目ABC比较系数数1.0441.11.022比较价格格42000420004

34、0000市场参考考价格40388 38188 39222 对于别墅墅部分，本项目目与蓝堡堡爱琴海海相比，在整体体上不及及其纯别别墅的项项目定位位，故售售价调低低2000元/平平方米。因此，本项目目别墅的的市场参参考价定定位在446000元/平平方米。五、财务务效益5.1 销售收收入测算算u 根据据前面的的定价，多层按按照39900元元/平方方米，别别墅按照照46000元/平方米米测算；u 车库库地上部部分按照照240000元元/个计计算，地地下部分分按照3360000元/平方米米计算；u 计算算建筑面面积按照照15771555平方米米计算。销售收入入估算表表序号项目名称称金额（元元）面积（mm

35、2）单价（元元/m22）备注一、住宅部分分多层485,6422,9776 124,5244 3,9000 别墅143,2022,4116 31,1131 4,6000 小计628,8455,3992 155,6555 二、车位部分分地下车位位23,0030,0000 23,0030 1,0000 35m22/个地上车位位6,9009,0000 9,8770 700 35m22/个小计29,9939,0000 三、合计658,7844,3992 根据销售售收入估估算表可可以看出出，整个个项目销销售收入入共计6658,7844,3992元。5.2 建设投投资估算算投资估算算表序号项目金额（元元）单价（元元/m22）计算面积积(m22)备注一、土地费用用211,0422,1661 1,3443 157,1555 1、土地出让让费182,1566,7000 1,2775 142,8688 85万/亩，2215亩亩2、契税5,4664,7701 3、土地使用用金10,0000,7600 142,8688 70年，1元/年/mm24、带征地费费用13,4420,0000 22万/亩，661亩二、前期费用用69,1148,2000 440 157,1555 1、前期规费费52,1175,4600 332 157,1555 2、前期工程程费用13,0043,8655 83 157,1