房价高涨,Hold住还是卖掉

1、随着首次置业的津贴缩水和条件收紧，只有购买楼花和新建住宅的首置者才会获得补助，首置一族的入市意欲近期无疑有所下降。不过，随着按揭利率显著回落，而且租盘需求炽热，物业投资者早已再度出击，成为托高住宅物业价格的“新力量”。自从各大首府城市的中位1房价于去年5月见底，悉尼等大城市的房价已回升了不少，如今物业投资者出货套利是否明智之举？对于现时应该是卖楼或是继续持有投资物业，回答这个问题的关键在于哪一种做法对投资者最有利，究竟应该把握机会趁高价套现，还是放眼于可能更可观的长远利益？住宅物业2价格反弹，对业主来自然是天大的好消息，可是从投资的角度而论，若果租金未能同步上升，即是意味着回报率会下降，到时或

2、会诱使物业投资者出售物业。当然，出售物业的话，代表你“放弃”未来的潜在物业升值空间。 悉尼房市可更上一层楼SQM Research的3董事总经理基斯杜化（Louis Christopher）看前多一步，他推测悉尼的房价将会在明年进一步上升，而升幅将视乎未来12个月的经济因素，包括利率水平、商品价格、失业率和环球股市去向。至于租金趋势又如何？以2卧室公寓的租金为例，堪培拉是唯一4一个大城市录得负增长，悉尼、墨尔本和侯巴特原地踏步，至于达尔文和柏斯则分别增长了17%和9%。第一太平戴维斯(Savills)的研究报告指出，悉尼是全球其中一个最好的投资住宅物业市场，在10优城市中位居第6位，也是唯一一

3、个澳马大城市打入十大。该5公司的悉尼住宅部主管夏维斯(Shayne Harris)说，悉尼是少数城市同时录得温和的房价升幅和租金升幅。房产升值=投资活动升温在大多数国际城市，租金增长一般快过房价升值速度。租金上升反映需求转殷，而房产升值显示物业投资活动转趋活跃。根据第一6太平戴维斯的资料,悉尼的租金回报为4.8%，今年上半年的住宅租金增长是0.8%。夏维斯说，过去4至5个月，悉尼房价开始攀升，升幅介乎10%至15%；至于租务市场依然紧张，但租金升幅相对温和，未见显着飙升。卖楼与否 勿只看租金回报澳马物业监察（A7PM）的资深经济师威尔逊（Andrew Wilson）表示，要决定是否把投资物业放

4、售，还要看业主的贷款状况和物业升值潜力。他说，这是一个有趣的问题，尤其是当个别大城市如悉尼的房价上升，而租金回报又趋于回落之际；今年来，悉尼中位房价升值了9%，而8租金虽然仍处于相当高的水平，但回报率有所下降。有分析师认为，悉尼的房屋价格（Price）依然是各大首府城市中最高，可是价值（Value）相对于其他首府城市仍属偏低。物业估值公司Propell National Valuers的经济师菲利丝（Li9nda Phillips）说，新州长达10年的经济低增长状况已造成影响，如今新州恢复增长，当地房价相对于其他大城市会有上升空间，来年可望有5%至10%的增幅。基斯杜化表示，从趋势来看，悉尼房

5、价正以7.5%的速度增长，预计增幅将会在未来6至8个月10倍增；然而，就业市道可能会在明年转弱，这可能会成为房价上升的绊脚石。 掉头加息一定不利房市？根据SQM的分析，假设澳储行再减息幅度不多于0.25%，并可能在2014年中之后加息，悉尼中位房价料会在2014年上升15%至20%；反之，假如贸易条件11（Term of Trade，衡量在一定时期内一个国家出口相对于进口的盈利能力和贸易利益）下滑，同时澳储行再减息逾1%，而澳元又跌穿0.80美元，悉尼房价在明年只会升值12%至15%。在SQM的分析模形中，最有利房市的条件是经济强劲增长，利率在12明年中或以前回升，到时房价可望在明年增长20%

6、至30%。由此看来，利率回升，似乎不一定是坏事，只要配合到经济稳健扩张。物业的升值潜力固然是其中一个重要考虑因素，但投资者也要分析一下各大城市的房价升浪究竟是处于哪一个层面。过去10年，悉尼的房价增13长相对较小，故此未来的增长空间应会较大，尽管租金回报率不及以前，但悉尼物业投资者也值得认真考虑一下，继续持有可能更划算。当然不是整个悉尼区的投资物业都呈现“升值快，回报降”的情况，一些城区如Mount Druitt和Blacktown的物业有不14俗的升值力，同时回报也高达5%至6%。不过，有业界人士表示，如今要再找到这样的“笋盘”已经不再那么容易，还有，该等城区的“升值快，回报高”优势能否一直持续也是一个问号。豪宅表现相对落后基斯杜化指出，悉尼房市复苏的层面“相当广泛”，可是豪宅市场尚15未见出现较明显的复苏，当住宅叫价超越200万元，买家需求就跌得当急；而表现较突出的住宅，主要是楼价在200万元以下，并集中于悉尼内城和外围地区。面对悉尼东区的新建住宅供应量追不上需求，超级富豪留在东区和下北岸，而一些未达超级富豪级数的富裕一族开16