天津某住宅项目可行性报告

1、天津领世世郡项目目可行性性报告 目 录录一、 领世郡郡简介 2二、 项目目分期方方案 66三、 项目成成本利润润测算 731 领领世郡项项目主要要经济技技术指标标 7332 主要配配套公建建项目一一览表 833 成成本估算算表 99四、 天津独独栋住宅宅市场分分析 11341 天天津独栋栋住宅市市场的特特征 11342 天天津独立立独栋住住宅市场场的发展展机会 15443 周边项项目比较较 177444 资金金回笼形形势分析析 177五、 项目的的SWOOT分析析 188511 项目目的优势势（Suuperriorrityy） 11852 项项目的劣劣势(WWeakknesss) 19553

2、项目面面临的威威胁(风风险)(Thrreatt) 11954 项项目的机机会点-（针对对竞争项项目的对对策）(Oppporttuniity) 199六、 风险分分析和规规避措施施 199611 政策策风险 20662 财务风风险 22063 经经营性风风险 22064 市市场风险险 200655 建设设和配套套工程工工期风险险的规避避 211领世郡简简介领世世郡（暂暂命名）项目是是天津市市规模最最大、档档次最高高的低密密度独立立住宅社社区。位位于我市市中心城城区东南南、津南南区双港港组团西西部。地地块东邻邻微山路路，西依依规划中中的津沽沽二线高高速公路路，北靠靠外环线线，南至至梨双公公路；地地

3、块北侧侧为外环环线5000米城城市绿化化带，西西侧为津津沽二线线3000米城市市绿化带带，南部部为双港港湖，领领世郡交交通方便便，出行行便捷，项目紧紧邻外环环线，与与解放南南路、大大沽南路路、友谊谊路等快快速路或或主干道道联系紧紧密，建建设中的的天津市市地铁一一号线延延将伸入入双港组组团。它它同时处处于市区区与滨海海新区的的交通走走廊肩部部。地块块位于我我市上风风口，具具备良好好自然生生态环境境。项目目依傍我我市目前前最大的的成熟高高档居住住区梅江居居住区、梅江南南居住区区和国际际会展中中心，并并与卫南南洼风景景区相望望，西邻邻天津经经济技术术开发区区微电子子园区和和西青经经济开发发区。领领世

4、郡总总占地为为53448亩，其中：外环线线控制绿绿化带占占地22250亩亩，规划划shooppiing malll商业业用地3311.5亩，现状国国际学校校占地1108亩亩，规划划名校881亩，规划住住宅用地地25998亩。本项目目规划住住宅建筑筑面积约约为700万平方方米，规规划容积积率为00.4。绿化带带内将建建设18800亩亩国际标标准运动动主题公公园一座座和拥有有34个个打位的的高尔夫夫练习场场一座，建成之之后，将将成为我我市距市市中心最最近、展展示国际际化都市市面貌、具备商商务交流流、经贸贸洽谈的的高尚休休闲运动动场所。即将于于20004年面面世的住住宅项目目采集了了北美住住宅的前前

5、沿文化化，以经经济型独独栋住宅宅、经济济型双拼拼住宅、联院住住宅为主主打产品品，以小小镇中心心、原味味北美独独栋住宅宅、多重重庭院、线性景景观、球球场景观观和高性性价比为为项目突突出卖点点。项目目由022年全美美住宅设设计排名名第一的的NBAA（纳尔尔斯波顿顿建筑师师事务所所）单纲纲总体规规划、一一期规划划、建筑筑、景观观设计，作为专专业的住住宅发展展商，我我们全力力以赴打打造的项项目涵盖盖了我们们一直致致力追求求的居住住理念，我们期期望领世世郡能引引领天津津住宅市市场之风风骚，代代表国内内住宅的的产品品品质和建建筑风格格的潮流流。本项项目计划划分五期期。首期期住宅占占地约4400亩亩，首期期

6、住宅建建筑面积积约100万平方方米。SSHOPPPINNG MMALLL占地4400亩亩，二到到五期基基数4000亩，届时再再依市场场和项目目发展情情况调整整。每期期开发周周期为11年-11年半，项目总总开发期期为5-6年。项目总体体规划图图的规划划说明领领世郡拟拟建设项项目构成成1、运运动主题题公园 18000亩 运动主主题公园园2、高高尔夫练练习场 4500亩 334打位位练习场场3、SSHOPPPINNG MMALLL 3111.55亩4、泰达国国际学校校天津分分校 1108亩亩5、规规划名校校 811亩6、规划市市政主干干道7、小镇中中心 772.99亩8、小镇副副中心 22.5亩99

7、、组团团分会所所 共66个100、居住住区用地地 25598亩亩（含小小镇中心心、副中中心、会会所区）图纸简简要说明明：道路路系统由由一纵、两横、一环构构成路网网主骨架架，路网网包含小小区主干干路、小小区支路路和组团团内道路路三个结结构层次次。小区区设区配配套系统统分为小小镇中心心、小镇镇副中心心和组团团分会所所3个结结构层次次。小区区住宅体体系共分分为多层层公寓、联院住住宅、经经济型双双拼、经经济型独独体独栋栋住宅、标准型型双拼住住宅、标标准型独独体独栋栋住宅、舒适型型独体独独栋住宅宅、豪华华型独体体独栋住住宅共88个层次次。二、 项目目分期方方案 二二、 项项目分期期方案领领世郡项项目住宅

8、宅部分共共25998亩，分为55期，领领世郡分分期方案案a由北北向南，逐步推推进；bb根据市市场每年年消化容容量，每每期大约约5000亩；cc产品线线每期平平衡发展展，即每每期均有有豪华产产品、标标准产品品和经济济型产品品，使得得产品总总体销售售速度最最快；dd结合土土地批次次的安排排；e便便于配套套、土建建工程施施工安排排；期数数 地块块号 面面积（亩亩） 面面积（万万平方米米）一期期 1-6 4475.1 331.77二期 9-115 5517.7 334.55三期 1618，20-222 4445.2 229.77四期 23-30 5399.9 36.0五期期 311-333 4117.

9、55 277.8合合计 223955.4 1599.7小小镇中心心 7-8 1177.3 111.88小镇副副中心 19 36.8 22.5现现状国际际学校 35 87.5 55.8规规划学校校 366 1113.44 7.6Shhopppingg maall 34 3111.9 20.8备注注 面积积数值为为毛地面面积，含含道路中中线。三三、 项项目成本本利润测测算31 领领世郡项项目主要要经济技技术指标标项目 计计量单位位 数值值 所占占比重（%） 人均面面积（平平方米/人）居居住区规规划总用用地 hha 2206.50 - -1、居住区区用地（R） ha 1733.211 1000 11

10、59.62 住住宅用地地（R001） ha 98.73 57.00% 900.988 公建用用地（RR02） haa 111.022 6.36% 100.155 道路用用地（RR03） haa 377.244 211.500% 334.332 公共共绿地（R044） hha 225.998 115.000% 23.94 2、其它用用地（EE） hha 333.229 - -居居住户（套）数数 户（套） 33990 - -居居住人数数 人 108851 - -户均人人口 人人/户 3.220 - -总总建筑面面积 万万平方米米 - -1、居住区区用地内内建筑总总面积 万平方方米 774.991

11、1100 71.34 住住宅建筑筑面积 万平方方米 770.882 994.55% 668.771 公建建面积 万平方方米 44.099 5.45% 住住宅平均均层数 层 22.4 - -高层住住宅比例例 0.000 - -中中高层住住宅比例例 0.000 - -人人口毛密密度 人人/haa 622.655 - -住宅宅面积毛毛密度 万平方方米/hha 00.433 - -住宅宅建筑面面积净密密度 万万平方米米/haa 0.76 - -绿地率率 45 - -322 主要要配套公公建项目目一览表表类型 项目 数量（个） 建筑筑面积（M2）一、居居住区内内市政公公用建筑筑项目 39114.000市

12、政政 土建建变电站站 166 20080.00 箱式变变电站 30 3200.000 煤气气调压站站 2 84.00 有线电电视、电电话、智智能化用用房 66 4880.000 换换热站 6 9900.00 公交首首末站 1 环环卫清扫扫班点 1 550.000 居居民停车车场、存存车处 二、非非经营性性公建配配套 1192000教育育 保育育院（幼幼儿园、托儿所所合并设设置） 1 1190000小学学 中学学 体育育 居民民户外健健身设施施和活动动广场 绿化 小区中中心绿地地 行政政 派出出所驻现现场办公公室 11 2000.000 三三、经营营性公建建配套 70990.000医疗疗 卫生生

13、站 11 3000.000 中中西药店店 1 1000.000 金融融邮电 储蓄所所 1 3000.000 邮电电所 11 1330.000 大大型餐饮饮店群 1 226000.000 阳光光花房 1 3300.00 宠物店店、宠物物诊所 1 2200.00 综合百百货超市市 1 6500.000 净菜菜市场 1 1150.00 洗车(含汽车车美容佩饰)店 11 4000.000 其其他经营营设施（洗染类类、美容容美发类类、照相相影像冲冲洗类、修理类类、时装装店类、咖啡茶茶屋类、网吧影影视类、花店类类、糕点点类、家家饰家具具类、日日常用品品类、文文具类） 1 15000.000 食食品或百百货

14、类社社区便利利店 66 1660.000 糕糕点店 1 1100.00 小餐饮饮店（早早点、快快餐、正正餐等） 5 1000.000 书店店、音像像店 33 1000.000 四四、社区区服务用用房 1104660.000门卫卫 600.000 业主主主会所所 40000.00 分会所所和社区区服务用用房 224000.000 物业业公司用用房 4400.00 保安、保洁住住宿楼 35000.000 居居委会 1000.000 五、园林绿绿化公司司用房 3000合计 409964 33 成成本估算算表重要要参数表表居住区区面积 亩 225988住宅规规划总建建筑面积积 万平平米 770.882

15、成本本估算表表（地上上住宅部部分）序序 成 本 分分 项 名 称称 单方方造价 计 算算 公 式 合合 价号号 （元元/m22） （万元）1 土土地成本本 12241.04 土地交交易合同同：233万元/亩*225988亩=5597554万元元 8778900.344交易手手续费：0.66%*5597554万元元=3558.552万元元 土土地交易易契税：3%*597754万万元=117922.622万元 土地地登记费费：0.00666万元元/亩*25998亩=17.15万万元 小计： 6119222.299万元/25998亩=23.83万万元/亩亩 不不可预见见费100万元/亩 （100+2

16、33.833)*225988=8778900.344万元 8778900.344/700.822=12241.04元元/m22 22 拆迁迁费 335.330 拆拆迁费：2400*500*0.2+1100=25000万元元 2550033 高压压线迁移移费 221.118 115000万元 150004 项目大大配套费费 1332.330 993699.411 其中中：锅炉炉房及一一次网 65 锅炉房房征地：20亩亩*233.833万元/亩=4476.6万元元 锅炉炉房及一一次网：65元元/m22*800万m22=52200万万元 小小计：556766.6万万元/880万mm2=770元/m2

17、（单方造造价） 56776.660 地地块内组组团外的的其他大大配套费费用 667.330 只只计算区区内规划划市政路路的配套套工程，未计算算微山路路及梨双双公路的的配套设设施，包包括雨、污水、自来水水、中水水、煤气气、道路路、绿化化、路灯灯。 447666.111 5 前期相相关费用用 1447 1104110.554其中中：策划划费用 5 设计费费用 770 按按一期支支出设计计费用推推算 测绘费费、定位位验线、沉降观观测等： 4 地名名费 11 人人防费 40 总面积积的2%；按220000元/平平方米 勘察察费 33 按独独栋住宅宅考虑 勘察察设计监监理施工工合同审审查费 2 每每项1

18、元元/平方方米 施工图图审查费费 3 按独栋栋住宅考考虑 建设工工程执照照费 11 建建设工程程监理费费 8 按外环环外考虑虑 质质量监督督费、文文明施工工费 00 争取取免费政政策 墙改基基金 44 散散装水泥泥基金 1 招标代代理费、定额编编制费 3 环保测测试、排排污代扫扫等等 2 6 区区内部分分配套 3888 2774788.166其中：电力配配套 883 标标准收费费 土土建站和和箱变基基础 55 含土土建费用用 一一户一表表 100 燃燃气配套套 288 标准准收费 气源源基金 10 标准收收费 一户一一表 22 煤煤气调压压站 11 自自来水 25 标准收收费 一户一一表 55

19、 中中水 55 供供热二次次网 225 标标准收费费，含换换热站。 热热计量表表 8 排水水 300 考虑虑容积率率小，部部分使用用承插式式混凝土土管。 小区区智能化化 500 通讯讯及宽带带网由网网络运营营商代为为建设 有线线电视 3 配套设设计费 2 路灯 15 信报报箱 33 围围墙 220 非经营营性公建建配套费费 500 我方方出地，别人建建设 临时水水 3 临时时电 55 77 区内内绿化、道路（按面积积1222.688万m22计算) 2000 按按1500元/mm2计：1222.688*800%*1170/70.82=2400元/mm2 11416648 工程费费 14450 各

20、单项项建筑面面积（万万m2）*各自自单价（元/mm2)/总建筑筑面积(万m22） 1102668999 物业业用房建建安费 60 按85500平平方米，50000元/平方米米计算。 42249.20.85*50000/770.882=660（元元/平方方米） 100 直接接费 336744.822 111 管管理费 1466.999 按直直接费的的4%计计算。 104410.03 12 不可预预见费 73.50 按直接接费的22%计算算。 552055.022 133 直接接投资额额 38895.31 144 销售售代理费费 900 按销销售收入入的1.5%计计算。 63773.8815 企划

21、宣宣传费 1500 按销销售收入入的2.5%计计算。 106623116 财财务费用用 1112.996 88000017 大修基基金 660 按按销售收收入的11%计算算。 442499.2118 税税前合计计 43308.27 199 营业业税（暂暂按返税税优惠政政策考虑虑） 1133.2 按按销售收收入的22.222%(55.555%*660%)计算。 94433.224420 所得税税（暂按按返税优优惠政策策考虑） 1118.88 按销销售收入入的1.98%(100%*333%*60%)计算算。 884133.4116211 含税税总成本本 45560.27 32229588.444

22、222 销售售收入 60000 44249920 各单项项建筑面面积（万万m2）*各自自销售价价格（元元/m22)/总总建筑面面积(万万m2）=均价价23 销售利利润 114399.733 10019661.556244 销售售利润率率 322% 说说明：11、本测测算没有有含地下下室费用用；2、土地成成本没有有考虑到到地价上上涨因素素，本表表按现时时成本推推算，但但由于天天津市土土地招牌牌挂政策策的落实实和土地地价格的的上涨，因此本本项目第第四批次次土地、项目西西青区约约3500亩的土土地价格格很有可可能上涨涨，从而而使项目目成本上上升。33、土地地成本仅仅为住宅宅部分，不包括括规划学学校1

23、000亩（属第22批次）、shhopppingg maall（属第11批次，3111.5亩亩）的购购地费用用。因此此，实际际土地成成本大于于本表所所列成本本。成本本估算表表（地下下室部分分）重要要参数住住宅规划划总建筑筑面积 万平米米 700.822住宅地地下室面面积估算算 万平平米 331.99序 成成 本 分 项项 名 称 单单方造价价 备注注号 （元/mm2） 1 土土地成本本 0.00 2 拆迁费费 0.00 3 高压线线迁移费费 0.00 4 项目大大配套费费 0.00 5 前前期相关关费用 90 6 区内部部分配套套 3000 不不含供热热、排水水、智能能化、户户表、路路灯围墙墙等

24、7 区内绿绿化、道道路（按按面积1122.68万万m2计计算） 0 8 工程费费 15550 含基础础处理费费用。110 物物业用房房建安费费 0 111 直接接费 119400.000 112 管管理费 0.000 按按直接费费的2%计算113 不不可预见见费 119.440 按按直接费费的1%计算。14 直接投投资额 19559.440 15 销售代代理费 17.6 按按销售收收入的00.8%计算116 企企划宣传传费 117.66 按销销售收入入的0.8%计计算 财务费费用 990 按按贷款11年计算算17 大修基基金 222 按按销售收收入的11%计算算。188 税前前合计 21006

25、.660 19 营业税税（暂按按返税优优惠政策策考虑） 488.844 按销销售收入入的2.22%(5.55%*600%)计计算。220 所所得税（暂按返返税优惠惠政策考考虑） 43.56 按销售售收入的的1.998%(10%*333%*660%)计算。21 含税总总成本 21999.000 22 销售收收入 222000 7001111.800 233 销售售利润 1.000 331.887 224 销销售利润润率 00% 说明：1、联联排独栋栋住宅没没有地下下室，故故地下室室按照地地上住宅宅建筑面面积的445%来来估计，建筑面面积约为为31.9万平平米；22、地下下室主要要解决车车库、储储

26、藏室、工人房房、设备备用房的的功能需需求，但但仅按成成本价进进行销售售，起到到控制销销售总价价，促进进住宅销销售的作作用。33、地下下室的成成本计算算不同于于地上，很多成成本不摊摊入地下下室成本本中，但但基础处处理成本本主要含含在地下下室成本本中，故故地下室室单独计计算成本本。四、 天津津独栋住住宅市场场分析一、 天天津独栋栋住宅市市场分析析对于京京、沪、穗等发发达城市市的独栋栋住宅市市场，我我市严格格意义上上的独栋栋住宅项项目还比比较少，市场上上以联排排住宅为为供应主主流，独独栋住宅宅市场尚尚处在培培育阶段段，可以以认为没没有形成成一个纯纯粹独立立独栋住住宅的细细分市场场。开发发和销售售都没

27、有有有效的的实例展展开，因因而市场场分析存存在一定定难度。但这样样也同时时为领世世郡项目目留下了了最大的的市场想想象空间间。永泰泰红磡地地产作为为我市较较早引入入独立独独栋住宅宅产品并并进行大大胆实践践探索的的企业，需要借借鉴先进进城市的的理念，在他们们成功经经验的基基础上，深入研研究天津津市场，通过市市场创新新、理念念创新、产品创创新、服服务创新新，挖掘掘市场潜潜在需求求。41 天天津独栋栋住宅市市场的特特征1、 产品品类型：当前的的独栋住住宅市场场是“TTOWNNHOUUSE”市场220011年天津津的TOOWNHHOUSSE开始始热起，从整体体市场看看，联排排独栋住住宅充斥斥了900%以

28、上上的独栋栋住宅市市场，但但独体、双拼住住宅也逐逐渐浮出出水面，但在售售的独体体、双拼拼住宅都都为联排排独栋住住宅项目目甚至普普通住宅宅项目的的一部分分。仁爱爱濠景庄庄园就由由公寓、联排、双拼、独体等等混合产产品组成成，并在在2期加加大了独独体、双双拼的比比例，显显示了开开发商经经过1期期增强了了对高端端市场的的信心，自然说说明了市市场有潜潜在需求求，“汐汐岸国际际”和“半岛兰兰湾”也也有少量量独体或或双拼，占据了了项目最最好的区区域，是是其项目目的坐庄庄产品，售价较较高，单单价约在在1万55左右，总房款款在4000万以以上，“第六田田园”项项目在项项目中央央位置设设计了双双拼约220套联联排

29、约1120套套，单价价约60000元元/平米米，城市市西线有有蒙地卡卡罗独栋栋住宅有有独立独独栋住宅宅推出，单价为为不到660000元/平平米，而而本属于于普通住住宅项目目的“蓝蓝水假期期”、“太阳城城”，也也在小区区内建起起独立独独栋住宅宅，但更更多做为为一种象象征产品品和炒作作成分，市场成成分很少少。部分分项目纷纷纷推出出标价上上千万的的“楼王王”，更更多应该该视为开开发商摇摇旗呐喊喊的道具具，“多多少客户户已经盯盯上”纯纯属销售售说辞。开发商商纷纷标标榜自己己有天津津市最贵贵的独栋栋住宅，其意在在吸引高高端客户户的注意意力，因因此产品品供应上上只此11套，不不能用来来验证市市场需求求。从

30、国国内独栋栋住宅市市场实践践来看，真正能能在市场场引起客客户购买买欲的真真正独栋栋住宅产产品，应应该有两两种，一一种是京京、沪、穗市场场纷纷出出现且市市场火爆爆的中产产化独栋栋住宅产产品-小小独栋住住宅，或或叫经济济型独栋栋住宅，如纳帕帕溪谷、橘郡、亲爱的的villla、康桥半半岛、凤凤凰城、天津暂暂还未现现，另一一种是纯纯顶级独独栋住宅宅产品，如碧海海方舟、天籁、碧水庄庄园、汤汤臣高尔尔夫、九九溪玫瑰瑰园等。在天津津暂还没没有纯粹粹独体产产品的社社区，这这说明独独体独栋栋住宅市市场仍在在培育期期。由于于独立独独栋住宅宅供应量量实在有有限，市市场有待待展开。，因此此，我们们认为以以上独体体独栋

31、住住宅的案案例只能能作为参参考，不不能就此此得出天天津独体体独栋住住宅可靠靠结论，可以认认为独立立独栋住住宅几乎乎是处女女地市场场。2、 区域域：南部部地区备备受青睐睐天津人人历来都都以城南南地区为为上风口口，所以以城南地地区也就就成了高高档住宅宅特别是是独栋住住宅项目目的风水水宝地，五大道道就是当当年的“梅江南南”，与与领世郡郡与城市市的关系系可谓惊惊人的相相似，早早在上世世纪900年代初初，就陆陆续建设设了不少少独体联联体独栋栋住宅，如宁家家房子一一带的“阳光独独栋住宅宅”、“侯台独独栋住宅宅”、“科馨独独栋住宅宅”“蒙蒙地卡罗罗”等。天津独独栋住宅宅的位置置更靠近近中心城城区环境境良好的

32、的地段以以及城乡乡结合部部、经济济开发区区等，“城市独独栋住宅宅”、“仁爱濠濠景庄园园”、“汐岸国国际”、“半岛岛蓝湾”等以联联排独栋栋住宅为为主的项项目是目目前区域域市场的的代表。仁爱濠濠景以地地段和奥奥园板块块为优势势，但在在产品上上没有更更进一步步；汐岸岸国际和和半岛蓝蓝湾依傍傍大梅江江3000万平米米的生态态大环境境，在交交通、环环境、人人文上占占有优势势。另外外，在滨滨海新区区的泰达达开发区区，“万万联独栋栋住宅”、“泰泰丰家园园”、“鸿泰花花园独栋栋住宅”、“阳阳光新干干线”等等TOWWNHOOUSEE相竟推推出，反反映了开开发区高高端住宅宅产品的的需求。3、 客户：本地客客户为主

33、主天津的的外地客客户不多多，独栋栋住宅消消费群体体以本土土消化居居多，约约占800-900%，购购房者多多为私营营业主，均为二二次置业业或三次次以上置置业，相相当一部部分作为为第二居居所或投投资使用用，“城城市独栋栋住宅”、“仁仁爱濠景景”因紧紧邻市区区而被购购房者当当第一居居所的比比例较高高。摩托托罗拉、三星等等外资企企业在津津着陆多多年，并并已形成成一定规规模，也也占有一一部分市市场份额额，但基基本上租租赁形式式自己居居住。投投资的不不多。44、 价价位：经经济型一一枝独秀秀天津的的联排独独栋住宅宅产品，户型面面积一般般在16602220平平米，虽虽然位置置各异，但价格格差异并并不显著著，

34、单价价在5000060000元/平米，总价在在1000-1500万/套套。这种种“中产产独栋住住宅”卖卖的也是是最好，新推出出的城市市独栋住住宅巴黎时时间，因因只做两两层，带带半地下下室，单单价做到到80000元/平米（算地下下室为660000-665000元/平平米）。因面积积、总价价、面宽宽的限制制，这类类联排独独栋住宅宅在产品品设计和和功能上上存在相相当大的的局限性性，只能能作为过过渡产品品。独体体独栋住住宅户型型面积和和价格差差异较大大，但是是产品很很少，只只能大致致说总价价在30006600万万元不等等，最大大户型是是“仁爱爱濠景”达11100平平米。产产品价位位高高在在上达上上千万

35、，但处于于联排独独栋住宅宅之中，显得鹤鹤立鸡群群，很不不协调，类似的的现象出出现在城城市独栋栋住宅，标价价9999万元的的那套。因此，一方面面，联排排独栋住住宅的热热销，可可以视为为中产阶阶级把联联排独栋栋住宅当当作独体体独栋住住宅的过过渡产品品消费，为独体体独栋住住宅市场场的成熟熟打下伏伏笔；另另一方面面，天津津一部分分高端消消费群体体的消费费欲望还还没有被被释放出出来，独独体独栋栋住宅在在未来会会有不少少的需求求。42 天天津低密密度独栋栋住宅市市场的发发展机会会1、 高度发发展的年年代20003年年，天津津的GDDP已经经达到223866亿元人人民币，人均GGDP突突破30000美美元，

36、天天津经济济三步走走战略的的逐步实实施，五五大经济济优势的的确立，新一届届政府强强有力的的基础设设施投资资力度，城市大大规模的的拆迁改改造，现现代化交交通体系系的打造造（轻轨轨、地铁铁、快速速交通路路网），天津市市的整体体活力必必将不断断增强，天津经经济也必必将获得得高速发发展。发发展中的的天津，因国民民经济保保持整体体良好而而保持较较为强劲劲的势头头，本地地社会将将会出现现大量财财富阶层层、准财财富阶层层以及部部分中产产阶层，他们对对于独栋栋住宅的的消费欲欲望会逐逐渐增强强；因经经济发展展而涌现现处处商商机，将将吸引不不少外地地客商来来津投资资，从而而将培育育独栋住住宅外地地客户市市场；同同

37、时受独独栋住宅宅用地政政策的限限制，天天津的纯纯粹独栋栋住宅市市场，在在极具张张力的“新天津津”城市市规划的的“催生生”下，将面临临着一次次史无前前例的爆爆发期。2、 “独栋栋住宅运运动”的的时刻在在上述时时代背景景下，领领世郡占占据天时时地利，将抢先先以规模模优势、产品优优势、环环境优势势、价格格优势强强势占据据天津独独栋住宅宅市场空空白，进进行“掠掠夺式倾倾销”，形成“轰动性性效应”，实现现“泄洪洪式回款款”，这这是领世世郡项目目一期销销售的战战略思路路。富裕裕人群（财富阶阶层、准准财富阶阶层以及及部分中中产阶层层）是独独栋住宅宅消费的的客户主主流，且且存在两两级分化化的趋势势，预计计生活

38、型型独栋住住宅客户户群规模模扩张明明显。33、 天天津土地地价格上上涨是合合理的天天津房地地产业在在大规模模城市建建设的背背景下，已经进进入了一一个高速速发展时时期。在在强劲市市场需求求的依托托下，220033年，本本市房地地产业投投资、施施工、拆拆迁、销销售等各各项指标标呈全面面增长态态势，海海河综合合开发改改造、城城市基础础设施建建设、5500万万平方米米的旧房房拆迁为为天津房房地产的的发展注注入新的的活力，房地产产市场急急剧升温温，商品品房销售售异常火火爆，房房地产二二级市场场交易异异常活跃跃，房屋屋价格上上涨迅猛猛，有力力地推动动本市经经济和城城市建设设的全面面发展。与上年年相比，20

39、003年，房屋销销售价格格上升44.1%，房屋屋租赁价价格上升升0.99%。土土地交易易价格上上升3.0%。据市统统计局城城调队提提供的一一份调查查资料表表明，220044年天津津房地产产价格仍仍呈上升升的态势势。据有有关部门门预计，20004年，本市仍仍将保持持较大的的房屋拆拆迁规模模，达8800万万平米，市场对对各类房房屋的需需求仍将将十分旺旺盛，会会推动房房屋价格格继续上上扬，并并受住房房建设周周期较长长、建筑筑成本加加大、土土地价格格上涨、市场需需求过快快等因素素的影响响，其涨涨幅仍会会较大。虽然目目前本市市房地产产价格上上涨，但但由于天天津市总总体房价价历史水水平并不不高，特特别是相

40、相对于其其他直辖辖市（重重庆市除除外）仍仍然很低低，因此此，天津津房价上上涨基本本保持在在比较合合理的区区间之内内。我市市近期土土地价格格对比表表项目 价格（万元/亩）西西青区大大任庄地地块 772河西西区双林林居住区区 655国际会会展中心心 1005梅江江南居住住区 1180东东丽区先先锋城 60领领世郡项项目东南南角旁汇汇川公司司独栋住住宅用地地（344亩） 48万万元近期期市中心心几块商商业用地地出让价价格实例例 友谊谊路333号/ 97222.66平米/ 容积积率9.8/ 176633元元/平米米（11176）苏州道道口/ 39662.003平米米/ 容容积率77.411/ 1180

41、996元/平米（12006）泰泰达大厦厦/ 117011.8平平米/ 容积率率11.75/ 2996833元/平平米（119799）长江江道南丰丰路地块块 3337东南南角老城城厢某地地块 6600南南开区西西南角 6300房价上上涨推动动土地出出让价格格直线上上扬。本本地块升升值迅速速，已有有包括阳阳光1000公司司在内的的多家房房地产公公司愿意意以500万元以以上的价价格同我我公司进进行合作作，特别别是近期期拍卖的的本项目目旁边的的地块价价格（见见上表）最能说说明问题题，因此此，可以以认为，该地块块土地价价格已提提升在550万元元/亩以以上。今今后，随随着：（1）周周边解放放南路、大沽南南

42、路两条条快速路路的建设设；（22）天津津市四环环线的规规划和建建设，届届时，四四环线将将成为新新的外环环，三、四环之之间的土土地将由由政府统统一收购购出让；（3）紧邻项项目的国国际会展展中心将将启动建建设；（4）周周边高档档项目云云集，海海涵计划划、梅江江南居住住区的开开发建设设，共同同打造一一个高尚尚居住板板块：大大南部板板块，形形成天津津市事实实上的富富人区，带动了了本项目目地块的的升值；（5）外环线线5000米、津津沽2线线快速路路侧3000米绿绿化带，将改造造为一个个运动主主题公园园，改善善了周边边环境，带动项项目升值值；这些些有利因因素逐步步变现，预计后后期土地地价格还还将进一一步升

43、值值。43 周周边项目目比较220044年更多多高档项项目入市市，大梅梅江板块块的市场场均价已已经突破破50000元大大关。早早在20000年年首个梅梅江项目目即将问问世时，开发商商曾给出出35000元的的预计价价，当时时在全市市引起轩轩然大波波；时至至今日，梅江房房价节节节走高，大梅江江房价的的提升是是和整个个城市的的楼市走走向相一一致的，而其地地段价值值的升值值也有着着必然的的理由。梅江区区域的房房地产价价格项目目名称 开盘时时间 开开盘价格格（元/平方米米） 目目前价格格（元/平方米米）红磡磡玉水园园 20001 27000 337000红磡香香水园 20003 335000 45500

44、汐汐岸国际际 20003 45000 556000万科水水晶城 20003.55 39900 50000顺驰驰半岛蓝蓝湾 220033.7 53000顺驰驰蓝色版版块 220011.7220033.8 （一期期）38800（二期）48000 （一期）44330（二二期）550000顺驰半半岛豪庭庭 20003.8 443500 46600融融创海逸逸长洲 20004 预预计80000 说明：销售数数据来源源于我公公司市场场调研数数据，数数据统计计均截止止到20004年年2月底底；土地地价格来来源于天天津市土土地交易易中心；天津市市宏观经经济数据据来源于于天津日日报等媒媒体公开开披露的的数据；项

45、目规规划指标标、建筑筑面积来来源于同同行查询询和项目目公开楼楼书等资资料；444 资金回回笼形势势分析天天津市场场目前缺缺乏真正正的精品品住宅，市场上上有着相相当一批批的“持持币待购购”实力力客户，说明市市场对高高档精品品住宅有有很大需需求没有有满足。象领世世郡这样样以“美美国小镇镇”为主主题、以以“国际际新都市市生活圈圈中的原原版美国国独栋住住宅社区区”为项项目定位位的复合合地产开开发的项项目属天天津首创创，全国国领先，在天津津住宅市市场有很很强的号号召力，红磡公公司确定定领世郡郡首期的的战略目目标是：引爆市市场，实实现资金金迅速回回笼。实实现一期期开盘三三月销售售合同额额3.55亿元，销售

46、回回款额22亿元，有如下下措施保保证：11、产品品走差异异化战略略。独栋栋、双拼拼、联院院住宅以以及它突突出的庭庭院价值值，弥补补了天津津市场空空白，具具有明显显的差异异性，具具有很强强的市场场竞争力力；2、通过成成本控制制战略，充分利利用巨大大的土地地成本优优势，配配合产品品细节和和产品品品质的全全面升级级，用高高性价比比的产品品和总价价竞争力力打动客客户群，用“改改写市场场规则”的颠覆覆性价格格来冲击击引爆市市场。不不仅产品品售价可可比环内内的类比比项目总总价格低低30-50%，更可可实现产产品的换换代升级级，换个个角度，客户花花同样的的价钱，在环内内只能买买到传统统联排住住宅，在在本项目

47、目能买到到相当不不错的独独栋住宅宅，在市市内买套套高级公公寓的价价钱，在在这里能能享受到到带舒适适庭院的的联院住住宅。在在这种情情况下的的市场表表现绝不不同于传传统的市市场，这这种开发发模式的的市场表表现为：客户排排队认购购，市场场火爆，销售期期很短，短期内内实现大大量现金金回笼。例如，广州的的奥林匹匹克花园园、凤凰凰城都曾曾顺利实实现过开开盘当天天销售数数百套，回笼资资金数亿亿元的壮壮观景象象。这种种火爆现现象的背背后，实实际反映映的是开开发商非非常专业业的市场场操作。3、产产品配比比得当，面积指指标控制制合理，产品线线清晰，产品线线能涵盖盖不同实实力客户户的需求求，以经经济型独独栋住宅宅（

48、占335%，售价仅仅14002000万元元/栋）、经济济双拼（占300%，售售价仅1110万万元左右右/套）、联院院住宅（占200%，售售价仅770-990万元元/套）为主打打产品，2000万以下下的产品品占855%，这这样定位位的目的的，是要要有力保保证销售售速度和和销售量量。同时时，2000万元元以上的的高端产产品占有有15%的比例例，分布布在项目目最好的的区域，可以全全力满足足高端客客户的需需求。44、在天天津市率率先实行行实景现现房开盘盘的情景景营销策策略。东东西再好好，价格格再低，也不如如现场体体验更具具有说服服力。因因此，为为了实现现既定销销售目标标，项目目自044年3月月开工，到

49、044年100月一期期开盘上上市时，要实现现高尔夫夫练习场场建成，8万平平米样板板区建成成，小镇镇中心建建成，小小区北侧侧道路及及两侧景景观完成成。二、 项目目的swwot分分析51 项项目的优优势（SSupeeriooritty）11、 项项目超出出房地产产传统范范畴，进进入复合合地产的的新阶段段，项目目的竞争争手段不不是地点点、面积积、景观观、配套套、价格格等可以以轻易复复制的常常规手段段，项目目的核心心优势是是1500公顷绿绿化景观观+低密密度住宅宅，开发发土地，使土地地升值，但又不不破坏环环境，而而是与环环境和谐谐共存，其次就就是新的的生活方方式和个个性化需需求，领领世郡与与中心城城区

50、项目目的生活活方式是是根本不不同的，为渴望望摆脱多多年以来来沿袭市市中心生生活的客客户提供供了一种种几乎是是理想的的舒适、和谐的的小康生生活，这这种生活活方式极极大的提提高了住住户的生生活质量量；在这这方面，能与之之相比的的只有天天津万科科东丽湖湖，但东东丽湖项项目又在在距离市市中心的的距离上上逊于领领世郡； 2、 领世世郡同时时兼有中中心城区区之侧的的区位优优势和环环外土地地的价格格优势，从而为为成本控控制和销销售利润润预留了了较大的的空间；3、 足够的的规模；4、 源自美美国，代代表国际际先进水水平的规规划设计计，产品品同周边边项目水水平明显显拉开几几个档次次；52 项项目的劣劣势(WWe

51、akknesss)11项目目的投资资额巨大大，操作作周期长长；2项目的的项目的的操作复复杂，操操作环节节众多，管理难难度大；3地地块自身身和周边边没有得得天独厚厚的自然然景观资资源，土土地属生生地，生生活配套套设施不不完善，医疗、公交、文化设设施尤为为稀缺；4环外现现阶段给给人以遥遥远的惯惯性印象象；5西青区区的制药药厂有时时散发异异味。553 项目面面临的威威胁(风风险)(Thrreatt)1、对于独独栋住宅宅市场的的量化理理解仍不不足，如如果比例例设计不不合理，可能造造成某类类独栋住住宅的暂暂时空置置，从而而影响整整体销售售进度；544 项目目的机会会点-（针对竞竞争项目目的对策策）(OOppoortuunitty)11 混混合型的的低密度度住宅开开发，多多元的独独栋住宅宅概念提提供了多多元化的的选择，面向比比较宽广广、兼容容、稳定定的中高高端客户户市场，还没有有