建筑业增值税-增值税征收

1、建筑业增值税-增值税征收 增值税征收手续想学法律？找律师？请上 增值税征收手续 一、申请纳税人应当向主管国家税务机关提出书面申请报告，并提供合格办税人员证书，年度销售(营业)额等有关证件、资料，分支机构还应提供总机构的有关证件或复印件，领取增值税一般纳税人申请认定表，一式三份。二、填表纳税人应当按照增值税一般纳税人申请认定表所列项目，逐项如实填写，于十日内将增值税一般纳税人申请认定表报送主管国家税务机关。三、报批纳税人报送的增值税一般纳税人申请认定表和提供的有关证件、资料，经主管国家税务机关审核、报有权国家税务机关批准后，在其税务登记证副本首页加盖”增值税一般纳税人”确认专章。纳税人按照规定的

2、期限到主管国家税务机关领取一般纳税人税务登记证副本。已认定为一般纳税人的企业如无下列行为，即使某一年度的应税销售额达不到标准通常也不取消其一般纳税人资格。虚开增值税专用发票或者有偷、骗、抗税行为; 连续3个月未申报或者连续6个月纳税申报异常且无正当理由;不按规定保管、使用增值税专用发票、税控装置，造成严重后果。 对于刚刚成为一般纳税人的商贸企业(包括小规模纳税人转为一般纳税人)需经过一个纳税辅导期才能成为正式的一般纳税人，辅导期一般不少于6个月。辅导期内税务部门将对其进行较严格的管理，包括：限制每月的专用发票申购数量，如需超额申购的，要按前次巳领购并开具的专用发票销售额，向主管税务机关预缴4%

3、的增值税款等等。辅导期达到6个月后，税务机关应对其进行全面评审，如同时符合下列条件，可认定为正式一般纳税人。有法律问题，上法律快车/想学法律？找律师？请上 纳税评估的结论正常 ，约谈、实地查验的结果正常 ，企业申报、缴纳税款正常 ，企业能够准确核算进项、销项税额，并正确取得和开具专用发票和其它合法的进项税额抵扣凭证 ，凡不符合上述条件之一，主管税务机关可延长其纳税辅导期或者取消其一般纳税人资格。 有法律问题，上法律快车/增值税的征收管理增值税的征收管理（一）纳税义务发生时间【提示】取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 具体分为：（1 （2（3收款日期的，为货物发出的当天

4、。（4）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。（5货款的，为发出代销货物满180天的当天。（6）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。 （7（1）实行从价定率办法计征消费税的，其计算公式为： 应纳税额=组成计税价格比例税率（2组成计税价格=（成本利润自产自用数量定额税率）（1比例税率） 应纳税额=组成计税价格比例税率自产自用数量定额税率 3.委托加工应纳消费税的计算。委托加工的应税消费品，按照受托方的同类消费品的销售价格计算纳税，没有同类消费品销售

5、价格的，按照组成计税价格计算纳税。（1）实行从价定率办法计征消费税的，其计算公式为： 组成计税价格=1比例税率） 应纳税额=组成计税价格比例税率（2）实行复合计税办法计征消费税的，其计算公式为：组成计税价格（材料成本加工费委托加工数量定额税率）（1比例税率） 应纳税额组成计税价格比例税率委托加工数量定额税率 4.进口环节应纳消费税的计算。（1）从价定率计征消费税的，其计算公式为：应纳税额=1消费税比例税率）消费税比例税率营业税征收管理营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面

6、合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 1.纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2. 【重要提示】收到预收款的当天发生营业税纳税义务的,共4种情况要记住；其他未提及的行业，确认会计 收入时发生营业税纳税义务。3.纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。4.纳税人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。5.营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

7、消费税的税目15种 增值税的征收范围 增值税的征收范围 增值税征收范围一般包括哪些呢？好顺佳现为您介绍下增值税征收范围，可要细看了。 我国增值税征收范围包括在我国境内销售的货物或者提供的加工、修理、修配劳务或是进口的货物。其中货物即是指有形动产，包括由电力、热力、气体在内。属于增值税征收范围的劳务则是加工和修理、修配业务。 而加工，一般是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方根据委托方的要求制造货物并收取一定加工费的业务。所谓修理、修配，是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，令其恢复原状及功能的业务。 关于增值税的征收范围，税法还有以下几项具体规定： 1、货物期货（包括商品期货和

8、贵金属期货），应当征收增值税。 2、银行销售金银的业务，应当征收增值税。 3、融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均不征收增值税。 4、基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，不征收增值税。 5、典当业的死当物品销售业务和寄售业代委托人销售寄售物品的业务，均应征收增值税。 6、因转让著作所有权而发生的销售电影母片、录像带母带、录音磁带母带的业务，以及因转让专利技术和非专利技术的所有权而发生的销售计算机

9、软件的业务，不征收增值税。 7、供应或开采未经加工的天然水（如水库供应农业灌溉用水，工厂自采地下水用于生产），不征收增值税。8、缝纫，应当征收增值税。 增值税征收范围增值税征收范围一般范围增值税的征税范围包括：销售和进口货物，提供加工及修理修配劳务。这里的货物是指有形动产，包括电力、热力、气体等，不包括不动产。加工是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造货物并收取加工费的业务；修理修配是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。特殊项目货物期货（包括商品期货和贵金属期货）；货物期货交VAT，在实物交割环节纳税；银行销售金银的业务；典当业销售

10、死当物品业务；典当业的死当销售业务和寄售业代委托人销售物品寄售业销售委托人寄售物品的业务集邮商品的生产、调拨及邮政部门以外的其他单位和个人销售集邮商品的业务。特殊行为视同销售：以下八种行为在增值税法中被视同为销售货物，均要征收增值税。将货物交由他人代销代他人销售货物将货物从一地移送至另一地（同一县市除外）将自产或委托加工的货物用于非应税项目将自产、委托加工或购买的货物作为对其他单位的投资将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者将自产、委托加工的货物用于职工福利或个人消费将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人在中国，增值税的征收范围和营业税的征收范围互不重叠，征收增值税的不再征收营业税，

11、征收营业税的不再征收增值税。但在实际经济活动中存在纳税人兼营或混合经营这两种税的应税行为。混合经营：增值税征管中的混合销售行为，指的是既涉及增值税销售行为又涉及营业税销售行为。例如纳税人销售货物并负责运输，销售货物为增值税征收范围，运输为营业税征收范围。兼营行为：增值税征管中的兼营行为指的是，纳税人在销售货物和提供应税劳务的同时，还兼营非应税劳务。对于一项销售行为如果既涉及增值税应税货物又涉及营业税的应税劳务，被视为混合销售行为，如：纳税人销售货物并负责运输，销售货物为增值税征收范围，运输为营业税征收范围。对此的税务处理方法是，对主营货物的生产、批发或零售的纳税人（指纳税人年货物销售的营业额占

12、其全部营业额的50%以上），全部视为销售货物征收增值税，而不征收营业税；对非主营货物的生产、批发或零售的其他纳税人，全部视为营业税应税劳务，而不再征收增值税。与混合销售行为不同，兼营行为是指纳税人在从事增值税应税行为的同时，还从事营业税应税行为，且这两者之间并无直接的联系和从属关系。对此的税务处理方法是要求纳税人将两者分开核算，分别纳税，如果不能分别核算或者分别核算不准确的，由主管税务机关核定其销售额和营业额。 其他较为特殊的增值税应税范围还包括：货物期货的实物交割、典当业销售死当、非邮政部门生产销售集邮商品（邮政部门生产销售集邮商品缴纳营业税）等等。混合销售行为与兼营非应税劳务行为的比较：混

13、合销售行为与兼营非应税劳务行为的比，其相同之处是两者既包括销售货物与提供非应税劳务两种行为。不同之处是混合销售行为强调在同一项销售行为（同一业务）中存在两者的混合，即销售货物与提供非应税劳务紧密相连以致混合为一体（如销售空调并负责安装），货物销售款与非应税劳务款同时从同一购买者（客户）那里取得而难以分清；而兼营行为强调的是在同一纳税人的经营活动中存在着两类不同性质的应税项目，他们不是在同一销售行为（同一业务）中发生的，即不同是发生在同一个购买者（客户）身上。因此判断某纳税人的行为究竟是混合销售行为还是兼营行为，主要是看其销售货物行为与提供非应税劳务的行为是否同时发生在同一业务中（即其货物销售与

14、非应税劳务的提供是否同时服务于同一客户），如果是，则为混合销售行为；如果不是，则为兼营行为。正因为混合销售行为与兼营行为的性质不同，故其纳税原则也不相同。前者是以纳税人的经营主业另外，应特别注意的是，应税劳务与非应税劳务在增值税暂行条例与营业税暂行条例中的内涵是不相同的。增值税暂行条例中的内涵是不同的。增值税暂行条例中所称的应税劳务是指应征增值税的劳务，即加工、修理修配两类劳务；其所称非应税劳务是指应按营业税暂行条例征收营业税的交通运输、建筑业等七类劳务。而营业税暂行条例中所称的应税劳务，即指应征营业税的七类劳务，所称非应税劳务恰恰是指应征增值税的加工、修理修配两类劳务。因此，在增值税法章和营

15、业税法章介绍的混合销售行为与兼营非应税劳务行为，实际上是增值税暂行条例与营业税暂行条例从不同的税种角度，对同一问题从不同的视角所做的的实质相同的规定。增值税的征收率为：3%小规模纳税人(非商业企业)：3%小规模商业企业。而营业税的税率则要根据税目来确定了，从320不等。小规模纳税人的应纳税额=含税销售额（1+征收率）征收率一般纳税人应纳税额=当期销项税额当期进项税额。销项税额的计算： 销项税额：是指纳税人销售货物或者提供应税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。计算公式：销项税额=销售额（不含税）税率销售额的确定：销售额：是指纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取

16、的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。价外费用，是指价款外向购买方收取的手续费等各种性质的价外收费。（手续费、运输费等）含税销售额换算成不含税销售额（价税分 营业税征税范围营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。对营业税的征税范围可以从下面三个方面来理解：第一、在中华人民共和国境内是指：（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或出租的不动产在境内。但是，根据财税2009111号财政部 国家税务总局关于个人金融

17、商品买卖等营业税若干免税政策的通知有关规定，对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。第二、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，

18、也不属于营业税的应税劳务。第三、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。 增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种 , 即所税的 : 交增值税时不交营业税 , 交营业税时不交增值税 .1 、征收范围不同：凡是销售不动产 , 提供劳务 ( 不包括加工修理修配 ), 转让无形资产的交营业税 . 凡是销售动产 , 提供加工修理修配劳务的交纳增值税 .2 、计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不

19、含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可。广告业与广告制作业征税区别 对接受其他单位或个人委托，为其制作广告牌，应属于增值税征收范围。而不属于营业税“服务业广告业”的征税范围。 根据营业税税目注释（试行稿） “广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务”的规定，结合我市实际，对从事广告招牌等业务征收营业税问题的界定如下：（1）划分广告招牌和非广告招牌。招牌中含介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项内容的，属于广告招牌；招牌中不含上述内容，只发布委

20、托方名称的，属于非广告招牌；（2）广告公司直接为客户提供属于“广告业”税目征收范围的劳务(包括进行宣传和提供相关服务如广告制作、广告设计、广告刊登等)，应按“服务业广告业”税目征收营业税，同时征收文化事业建设费；（3）接受委托加工制作广告招牌并负责实施安装、悬挂、竖立等的工程作业，其性质属于广告发布，应按“服务业广告业”税目征收营业税，同时征收文化事业建设费；（4）接受委托加工制作非广告招牌并负责实施安装、悬挂、竖立等的工程作业，应全额按“建筑业”税目征收营业税；（5）企业兼有上述行为的，应分别核算；营业税的应税行为如未分别核算，一并按“服务业广告业”征收营业税，同时征收文化事业建设费； 携带

21、相关合同（协议）等资料前往主管地税机关由其作出进一步的判定。土地增值税如何征收 土地增值税如何征收 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 例1某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支

22、付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20加计扣除。则其应纳税额为： 扣除项目金额600+1400+120+210.9+（600+1400）5+（600+1400）20600+1400+120+210.9+100+4002830.9万元增值额3800-2830.9969.1万元增值额占扣除项目比

23、例969.12830.934.23应纳税额969.130290.73万元则企业应作如下会计分录：借：经营税金及附加 2907300贷：应交税金-应交土地增值税 2907300实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：借：应交税金-应交土地增值税 2907300贷：银行存款 2907300 “联想高科经典都市”商品住宅开发项目可行性研究报告目 录一、总 论二、市场分析三、建设内容四、环保与市政配套五、组织机构与人力资源配置六、建设进度安排及物料供应七、资金筹措八、效益分析九、研究结论与建议一、总 论建筑人论坛8 A- : R/ s n* b, 建筑结构道桥电气暖通园林房地产室内设计注册考试免

24、费论文免费资料免费软件免费标准免费规范免费图纸免费施工组织软件应用技术交流设计交流施工交流 E, r7 d9 K8 t, M; Q$ Y e建筑结构道桥电气暖通园林房地产室内设计注册考试免费论文免费资料免费软件免费标准免费规范免费图纸免费施工组织软件应用技术交流设计交流施工交流% y$ 8 D（一）项目背景建筑结构道桥电气暖通园林房地产室内设计注册考试免费论文免费资料免费软件免费标准免费规范免费图纸免费施工组织软件应用技术交流设计交流施工交流2 3 3 h- i5 U3 J& t1 项目名称： “联想高科经典都市”居住小区2 承办单位概况：我公司“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司，近年

25、来公司的房地产业务在武汉稳步发展，已经成功开发过多处房地产项目。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，我公司决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。公司注册资本1亿元（我公司3000万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业3

26、5家，已成为“武汉中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。 n; g. h+ S/ L: 成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。 3 可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）武汉市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规

27、范（二）项目概况1 地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标：土地面积：270亩（180090平方米）容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即

28、达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积：314528平方米开发周期：7至8年土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）3 周围环境与设施（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥； 建筑结构道桥电气暖通园林房地产室内设计注册考试免费论文免费资料免费软件免费标准免费规范免费图纸免费施工组织软件应用技术交流设计交流施工交流p9 7 B4 h. F+ D0 H; K2 f8 R0 R0 p1 P2 i（4）华中科技大学，中

29、南民族学院等高校环绕；（3）武汉光谷CBD中心光谷创业街位于本案东侧4 项目投入资金及效益情况项目总投资：33597.28万元自有资金投入：12400 万元住宅销售价格：2000 元/平米起项目销售收入：59104.00万元项目税后利润总额：16127.14万元项目毛利润润：27.28项目内部收益率：25.39（三）项目建设缘由1 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界

30、的形象。2 项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地

31、产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此

32、地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地

33、资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对* I/ r1 I/ T9 P项目开发建设不利。本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼

34、盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。4 项目开发优势所在世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充足的土地储备融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势（四）市场分析1 武汉概况武汉市是中国六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值

35、连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外

36、资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国未来学家杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：

37、水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。 未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。2 光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的

38、战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。 在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决建筑人论坛# C1 X. W4 t( Z2 o8 G( w0 建筑人论坛# r9 K+ B2 l/ y- D8 w9 D9 r5 o9 O/ i7 f! I+ r+ b$ , 8 + H. r0 Z8 z) P, O0 K# j0 T+ l. y# 3 策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇

39、聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区-武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于

40、北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金

41、”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的 “宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就

42、目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。 / 6 O7 g+ . a. & F, B,增值税可适用3%征收率增值税可适用3%征收率的应税行为大盘点 根据我国现行增值税制度的规定，增值税计税方法包括简易计税方法和一般计税方法。简易计税方法，

43、其应纳税额为销售额乘以增值税征收率，且不得抵扣进项税额，小规模纳税人均采用简易计税方法。一般计税方法，其应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，一般纳税人原则上必须采用一般计税方法，但对于特定的增值税一般纳税人销售货物或者提供劳务时，可以选择适用简易计税办法，按照销售额和征收率计算缴纳增值税，但不得抵扣进项税额。目前，对于小规模纳税人来说，无论是销售货物、提供加工修理修配劳务，还是提供“营改增”应税服务，其征收率统一为3%；而对于特定一般纳税人，其适用的征收率却存在6%、5%、4%、3%多个档次，未能较好的体现税制的统一、税负的公平。多档征收率并存引发了一定的质疑。为进一步规范税制、公

44、平税负，经国务院批准，决定简并和统一增值税征收率，财政部、国家税务总局先后下发两份文件：财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知（财税201457号）和关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号），将现行规定中凡涉及6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。 一、小规模纳税人征收率的使用 （一）通常情况下，小规模纳税人销售货物、提供应税劳务或者提供“营改增”试点应税服务，一律按3%的征收率计算缴纳增值税，可自行开具普通发票，包括：*省国家税务局通用机打发票或*省国家税务局通用手工发票或*省国家税务局通用定额发票。也可应对方（一般纳税人）要求，到主管国税机关代

45、开增值税专用发票，对方取得后可抵扣3%的进项税。（二）小规模纳税人（除其他个人以外，下同）销售自己使用过的固定资产和旧货，适用3%的征收率并减按2%计算缴纳增值税。只能开具普通发票，不得由税务机关代开增值税专用发票。 1、计算公式 销售额=含税销售额/（1+3%） 应纳税额=销售额2% 2、会计核算 （1）借：货币资金 贷：固定资产清理等 应交增值税（销售额3%） （2）借：应交增值税（销售额1%）贷：营业外收入3、纳税申报表填报 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，其不含税销售额填写在增值税纳税申报表（适用于小规模纳税人）第4栏，其利用税控器具开具的普通发票不含税销售额填写在第5栏，

46、销售额1%填写在第11栏“本期应纳税额减征额”。 （三）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按3%的征收率计算缴纳增值税。 二、一般纳税人销售自己使用过的固定资产及旧货 所称“使用过的固定资产”，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。所称“旧货”，指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。 （一）销售使用过的、按规定不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产及旧货，可以采用简易计税办法，自2014年7月1日起适用3%征收率减按2%计算缴纳增值税，但不得抵扣进项税额。应开具普通发票，不得自行开具增值税专用发票。 1、适用简易计

47、税方法涉及的类型 （1）增值税一般纳税人销售旧货。（2）“营改增”试点一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日以前购进或者自制的固定资产。（3）适用一般计税方法的原增值税一般纳税人，销售其按照增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。（4）原增值税一般纳税人销售自己使用过的，扩大增值税抵扣范围试点地区试点以前或者非试点地区2009年1月1日增值税转型改革以前，购进或者自制的固定资产。（5）纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。（6）增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

48、 2、计算公式销售额=含税销售额/（1+3%） 应纳税额=销售额2%3、会计核算（1）借：货币资金贷：固定资产清理等 应交税费/未交增值税（销售额3%） （2）借：应交税费/未交增值税（销售额1%）贷：营业外收入 4、纳税申报表填报 一般纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，适用简易计税办法的，其不含税销售额填写在主表第5栏“（二）按简易办法计税销售额”，其销售额3%填写在主表第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”，其销售额1%填写在主表第23栏“应纳税额减征额”。 （二）原增值税一般纳税人销售自己使用过的，扩大增值税抵扣范围试点地区试点以后，非试点地区2009年1月1日以后购进或者自制的，不

49、属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣范围的固定资产，按照适用税率（17%、13%）计算缴纳增值税，既可以抵扣进项税额，也可以开具增值税专用发票。 （三）原增值税一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按照适用税率（17%、13%）计算缴纳增值税，既可以抵扣进项税额，也可以开具增值税专用发票。 （四）“营改增”试点一般纳税人销售自己使用过的，本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率（17%、13%）计算缴纳增值税。 三、一般纳税人可选择按征收率3%计税的行为 以下行为，一般纳税人可以选择按征收率3%计算缴纳增值税，不得抵扣进项税额；也可以选择采用一般计税方法按照适用

50、税率计算缴纳增值税。无论选择哪种计税方法，都可以开具增值税专用发票。 1、药品经营企业（取得食品、药品监督管理部门颁发的药品经营许可证获准从事生物制品经营的药品批发和零售企业）销售生物制品。 2、“营改增”试点一般纳税人，以本地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物，提供的经营租赁服务。 3、“营改增”试点一般纳税人提供的公共交通运输服务。公共交通运输服务包括：轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车（按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输），不含铁路旅客运输服务。 4、“营改增”试点一般纳税人提供的电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务。

51、5、在2017年12月31日以前，被认定为动漫企业的“营改增”试点一般纳税人，为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向网络动漫、手机动漫格式适配）服务，以及在境内转让动漫版权（包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。 6、在2015年12月31日以前，提供电信业服务的境内单位中的一般纳税人通过卫星提供的语音通话服务、电子数据和信息的传输服务。 四、自2014年7月1日起，由原4%征收率改为按3%征收率计税的行为 1、寄售商店代销寄售物品（含居民个人寄售的物品）。2、典当业

52、销售死当物品。3、拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，之前按照4%的征收率计算缴纳增值税，自2014年7月1日起，按照3%的征收率计算缴纳增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。对于拍卖行向委托方收取的手续费应当缴纳营业税。 五、自2014年7月1日起，由原6%征收率改为可选择按3%征收率计税的销售货物行为1、县级及县级以下小型水力发电单位（各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦及以下的小型水力发电单位）生产的电力。2、自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰

53、（不含黏土实心砖、瓦）。4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织，自产制成的生物制品。5、自产的自来水。6、自产的以水泥为原料生产的商品混凝土。7、一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税。但桶装饮用水不属于自来水，应按照17%的适用税率征收增值税。 发生以上七种应税行为，纳税人可自行开具增值税专用发票。 8、固定业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，按照国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知（国税发199587号）的规定，必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”才可以回原地纳税，需要向购货方

54、开具专用发票的，亦回原地补开；未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按征收率征税，之前是6%，自2014年7月1日起改为3%。 9、属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法计算应纳税额，之前是6%，自2014年7月1日起改为3%，但不得对外开具增值税专用发票；也可以按照销项税额抵扣进项税额的办法依照增值税适用税率计算应纳税额。计税方法一经选定，36个月内不得变更。 六、5%预征率予以保留 国务院在1994年根据全国人大常委会的决定，制定了国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例有关问题的通知（国发199410号）明确规定

55、，中外合作油（气）田开采（含中外双方签定石油合同合作开采陆上）的原油、天然气，征收率为5%，不抵扣进项税额，原油、天然气出口时不予退税。中国海洋石油总公司海上自营油田比照此规定执行。由于此项规定是国务院制定，且涉及对外贸易，故本次财政部、国家税务总局调整征收率时未涉及。 需要说明的是：对于一般纳税人，发生本文所述应税行为，选择适用简易计税方法的，一经选择后36个月内不得变更。 以上是笔者对适用简易计税办法，按3%征收率计算缴纳增值税行为的总结归纳。因时间关系及水平有限，文中难免有疏漏和不当之处，敬请读者指正。 美国为何不征收增值税作者：张玉晔税务 2003年12期美国稳坐世界经济强国的头把交椅

56、，又是近年来国际税制改革的主流，但喜好改革的美国人，对于增值税却一直举棋不定，犹豫不决。一、美国为引入增值税所做的努力尽管美国至今没有引入增值税的制度，但美国人对增值税一直有着浓厚的兴趣。早在1918年，美国哈佛大学的教授亚当斯与德国人几乎同时提出了增值税的主张，并向美国政府建议以此取代当时盛行的周转税。1953年，美国密歇根州为了应付连年的赤字，开征了增值税。采用生产型和税基扣除法。原定一旦财政收入好转便停征。但因受到普遍欢迎，于1967年才废止。70年代末国会议员厄尔曼在第5665号众院议案，即“1979年税法改革案”（未成功）中提出用增值税代替部分工薪税（520亿美元）、个人所得税（50

57、0亿美元）、公司所得税（280亿美元）。虽然他在1980年11月的选举中失败了（也许与其引进增值税的主张有关），但他1979年的建议受到了人们的注意。1983年，查里斯高尔文在讨论增加国防开支预算问题时提出向美国公众开征增值税的一条途径是说服他们相信对所有的采购活动开征10%的增值税可以筹集国防资金，实现预算平衡。这实际上是为了增加财政收入而开征增值税的建议。1984年理查德林霍尔姆提出用15%税率的增值税和2%税率的净值税(networthtax)来代替公司所得税和个人所得税及遗产税。增值税是组织收入的主要税种，净值税起到公平税负的作用。这一建议实际上是强调增值税中性和收入弹性大的特点。19

58、85年参议员罗思提出开征经营交易税(businesstransfertax)，即对营业额超过1000万美元的经销者对其增值部分（主要是工资和利润）征增值税。这种增值税在商品出口时还给予退税。美国在1986年税改之后，沉寂了一段时间，90年代美国人又对增值税产生了兴趣。1993年美国国会收到了关于实行增值税的报告；1995年1月两名议员提议实行增值税；1995年5月吉尔伯特巴梅特卡夫再一次提出开征增值税的设想；1996年1月在布鲁金斯学会的会议上，佛罗里达州的民主党人众议员吉宾斯提出以增值税取代公司所得税和个人所得税的主张。他的增值税设想实际上是欧洲模式。二、美国没有征收增值税的原因1.增值税本

59、身具有缺陷，现实中的增值税不等于理想的增值税70年代时卡特政府认为：增值税会引起物价和工资的上涨，会加重通货膨胀。不过今天的税务学家认为卡特时期主要是混淆了价格的一时上涨和持续上涨的区别，增值税和通货膨胀之间没有必然联系，各国引进增值税的实践也证明了这一点。增值税具有累退的性质。增值税为了满足中性要求，在税率上力求采用有限或单一的比例税率，这样便形成了增值税的累退的性质：收入越高的阶层，实际承担的税负占总收入的比重则越低；收入越低的阶层，实际承担的税负占总收入的比重则越高。在美国，公平是税制改革的首要考虑目标，因此，具有累退的性质，有违公平目标的增值税很难被采纳。增值税的税务成本大。增值税的税

60、务成本包括征税成本和纳税成本。据美国财政部1984年的估计假如审计比率为2.2%，实行一项简单的增值税需要增加20694名税务人员，当整个税制完全运转起来征税成本预算总额将达到7亿美元。像其他税种一样，增值税的纳税成本高于征税成本。国会预算办公室估计：用欧洲型增值税征收1500亿美元税收的话，征税成本在50亿美元80亿美元之间，或者说是税收收入的3.33%-5.33%之间。在英国，增值税的税务成本与税收收入的比率只比个人所得税低一点，个人所得税是4.9%，增值税是4.7%。在瑞典，实施增值税比所得税更昂贵，增值税的税务成本占税收收入的3.1%，而所得税只有2.7%。国内外的资料都表明：增值税显