某项目投资价值可行性研究报告

1、城市花都都、桃花花岭项目目投资价价值分析析（预可行行性研究究）项目概况况（见项目目调研报报告）项目公司司基本情情况（见项目目调研报报告）国内政策策环境及及当地房房地产市市场现状状（见项目目调研报报告）财务测算算及经济济评价（一）基基础条件件1. 本本项目经经营活动动所遵循循的国家家有关法法律、法法规、政政策保持持连贯，无重大大变化。2. 本本项目所所在的长长沙市社社会经济济环境没没有意外外变化。3. 本本项目作作为企业业能够通通过不断断自我补补偿和更更新，使其资资产持续续使用，经营保保持连续续，并保保证其获获利能力力。4. 未未来的税税率将在在正常范范围内变变化。5. 建建设期内内，全部部建设

2、所所使用的的原材料料价格不不出现异异常波动动。6. 资资金回笼笼渠道畅畅通，销销售收入入完全实实现7. 无无其它人人力不可可抗拒的的重大影影响。（二）项项目计算算期项目计算算期包括括建设期期和销售售期，两者者时间上上有重叠叠。预计计城市花花都项目目总周期期为5年年，桃花花岭项目目总周期期为6年年。第一部分分 城城市花都都项目财财务测算算（三）主主要技术术指标项目主要要技术指指标一览览表（城市花花都）项 目用地面积积（万MM2）建筑面积积（万MM2）容积率小高层6.721.551.8多层27.1144.550.9独立别墅墅22.225.5550.455联排别墅墅12.995公建5.6绿地42.1

3、1道路广场场10.11（四）项项目总投投资估算算项 目目 总总 投投 资资 估估 算算 表表 （城市花花都） 单位位：万元元序号项目总投资占总投资资比例单位成本本(元/平方米米)1开发建设设投资165,6722.488 100.00%1,9660.662 1.1土地开发发费57,2231.58 34.555%677.30 1.2前期工程程费14,4427.23 8.711%170.74 1.4建筑安装装工程费费48,5550.00 29.330%574.56 1.5公用配套套设施及及非营业业性公建建费用12,6675.00 7.655%150.00 1.6管理费用用1,5000.000 0.9

4、11%17.775 1.7销售费用用5,9449.000 3.599%70.440 1.8贷款利息息11,9901.29 7.188%140.84 1.9不可预见见费13,4438.38 8.111%159.03 注：具体数数据计算算过程见见第 页城城市花都都经济测测算表（五）销销售收入入与经营营税金及及附加销售定价价：小高高层22200元元/平米，多层公公寓28800元元/平米，联排别别墅33300元元/平米，独立别别墅42200元元/平米。别墅周周边花园园长沙按按8000元/平米出出售，由由于面积积难以估估算暂不不考虑从第二年年起开始始销售，在拿到到销售许许可证之之前采取取内部认认购的方方

5、式进行行。3、所有有税费全全部由道道路建设设资金抵抵扣，经经测算，最后还还须交纳纳34000万元元税费。销售收入入与经营营税金及及附加估估算表 （城城市花都都） 单位位：万元元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一销售收入入2379945.00 0356991.775594886 951778 4758891销售建筑筑面积8450000012677502112250338000016900002销售比例例100%015%25%40%20%二经营税金金及附加加34000.000 000 0 34000.000 1营业税0.000 000 0 2城市维护护建设费费0.000 000 0 3教

6、育费附附加0.000 000 0 （六）项项目盈利利测算利 润 测 算算 表 （城市花花都） 单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年1销售收入入2379945.00 0356991.775594886.2259517784758892经营税金金及附加加34000.000 0000340003开发建设设总费用用1641106.39 409887.225 437220.776 329224.668 407995.110 56788.600 4利润总额额704338.661 -409987.25 -80229.001 265661.557 543882.990 385110.440

7、 5所得税(33%)232444.667 0.000 0.000 0.000 105336.224 127008.443 6税后利润润471993.994 -409987.25 -80229.001 265661.557 438446.666 258001.997 （七）项项目总体体财务测测算城 市 花 都都 项 目 总总 体 财 务务 测 算 表表 （城市花花都） 单单位：万万元占地15548.7亩（1033公顷），建筑面面积住宅宅84.5万平方方米，容容积率00.822（其中中小高层层1.88，多层层0.99，别墅墅0.445）编号项目投资金额额说明备注一土地费用用572331.558 七

8、通一平平1750亩亩苗圃补补偿费202550.000 27万/亩2711亩亩农场、88亩学学校补偿偿费239770.000 30万/亩3750亩亩苗圃出出让金60000.000 8万/亩亩，其中中4万/亩返还还给项目目公司，返还时时间未定定4711亩亩农场、88亩学学校出让让金63922.000 8万/亩亩，可抵抵扣建路路、桥投投资5防洪保安安资金123.90 800元元/亩，可可抵扣建建路、桥桥投资6土地契税税495.68 4%，可可抵扣建建路、桥桥投资二火星北路路、浏阳阳河大桥桥建设资资金0.000 用7999亩土地地出让金金、全部部的土地地税费和和报建费费逐步抵抵扣，经经计算最最后仅应应

9、缴纳可可抵扣项项目中的的营业税税34000万元元三前期费用用144227.223 1工程设计计费30000.000 2工程勘察察费139.65 0.300%3工程监理理费302.58 0.655%4报建费109885.000 130元元/平米（含长沙沙当地建建设各项项收费），可抵抵扣建路路、桥投投资四房屋建设设费485550.000 1建安费465550.000 小高层7700元元/平米（框架结结构、外外墙涂料料局部墙墙砖、含含电梯、户门、一般塑塑钢窗）；多层层5000元/平米（砖混结结构标准准同上不不含电梯梯）；别别墅5000元/平米（砖混结结构标准准同上）室内全全部为毛毛坯，水水电入户户支

10、管由由住户装装修时解解决。2绿化工程程费20000.000 五公用配套套设施及及非营业业性公建建费用126775150元元/平方米米含托幼、中小学学、医疗疗中心六管理费15000.000 300万万元/年七不可预见见费134338.338 10%八资金成本本119001.229 1750亩亩土地费费用、前前期费用用，部分分建设投投资资金金成本72055.788 开发期33年，考考虑资金金滚动开开发，部部分贷款款，贷款款利率55.499% ，复利2建火星北北路、浏浏阳河大大桥资金金成本46955.500 因投资成成本逐步步回收，考虑时时间因素素，做保保守估计计，3年，复复利九销售费用用59499

11、 2.500%总成本（不含两两税一费费）1656672.09 销售收入入2379945.00 小高层222000元/平米，多层公公寓28800元元/平米，联排别别墅33300元元/平米，独立别别墅42200元元/平米。（独立立别墅周周边花园园长沙按按8000元/平米出出售，考考虑花园园面积难难以估算算暂不考考虑）两税一费费130886.998 销售毛利利591885.993 单方成本本0.19961 总建筑面面积844.5万平方方米单方成本本（含税税费）0.21115 成本利润润率36%（八）现现金流量量全 部 投 资资 现 金 流流 量 表 （城城市花都都） 单位：万元序号项目合计第一年第二

12、年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1现金流入入2409945 0 0 0 0 386992 594886 951778 475889 1.1出让金返返还30000 0 0 0 0 30000 0 0 0 1.2销售收入入2379945 0 0 0 0 356991.775594886.339517784758892现金流出出1908894 69488 100997 91244 148119 437221 329225 513331 219330 2.1开发建设设投资1643320 69488 100997 91244 148119 437221 329225 407995 58933

13、 750亩亩土地费费用202550 49488 80966.6 71244 81.44 0 0 0 0 711+88亩亩土地费费用239770 0 0 0 0.0 71911 107886.55 59922.5 0 建造桥路路投资270000 20000 20000 20000 20000 190000 0 0 0 建设费用用612225 0 0 0 93100 116338 139664.00 263113 0 其他费用用156880 0 0 0 34277 29888 32900 29888 29888 销售费用用61633 0 0 0 0 12322 15400 21588 12333

14、财务费用用100332 0 0 0 0 16722 33444 33444 16722 2.2经营税金金及附加加34000 0 0 0 0 0 0 0 34000 2.3所得税231774 0 0 0 0 0.000 0.000 105336.224 126337.881 3净现金流流量500551 -69448 -100097 -91224 -148819 -50229 265662 438447 256559 4累计净现现金流量量-69448 -170045 -261169 -409987 -460016 -194455 243992 500551 财务净现现值：3330665.991万元

15、元 ； 内部部收益率率：299.8% ； 动动态投资资回收期期：3.8年第二部分分 桃桃花岭项项目财务务测算（九）主主要技术术指标项 目 主 要要 技 术 指指 标 一 览览 表（桃花岭岭）项 目目用地面积积（万MM2）建筑面积积（万MM2）容积率生态住宅宅项目总用用地156.6住宅建设设用地491000.788公共设施施用地1022绿化率77.66道路广场场用地20高尔夫球球场项目总用用地93.44200.3休闲农业业示范园园建设建设设用地1580.3公共设施施用地5绿地63.44道路广场场用地10（十）总总投资估估算项目总投投资估算算表 （桃桃花岭） 单单位：万万元序号项目总投资占总投资资

16、比例单位成本本(元/平方米米)1开发建设设投资303,3211.333 100.00%2,0222.114 1.1土地开发发费98,7700.00 32.554%658.00 1.2前期工程程费24,8892.40 8.211%165.95 1.4建筑安装装工程费费106,7000.000 35.118%711.33 1.5公用配套套设施及及非营业业性公建建费用22,5500.00 7.422%150.00 1.6管理费用用1,8000.000 0.599%12.000 1.7销售费用用10,3305.00 3.400%68.770 1.8资金成本本12,9964.69 4.277%86.44

17、3 1.9不可预见见费25,4459.24 8.399%169.73 （十一）销售收收入与经经营税金金及附加加1、销售售定价：生态住住宅：225000元/平平米，配配套商业业性设施施：33300元元/平米米，高尔尔夫休闲闲、农业业配套建建筑32200元元/平米米。独立立别墅周周边花园园长沙按按8000元/平平米出售售，由于于面积难难以估算算暂不考考虑2、从第第二年起起开始销销售，在在拿到销销售许可可证之前前采取内内部认购购的方式式进行。销售收入入与经营营税金及及附加估估算表 （桃桃花岭） 单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一销售收入入4122200412220103

18、005014422706183306183301销售建筑筑面积150000000150000037500005250000225000022500002销售比例例100%10%25%35%15%15%二经营税金金及附加加192770.33522677.156677.75579344.85534000.65534000.6551营业税175118.5502061151522.50072133.50030911.50030911.5002城市维护护建设费费12266.300144.27360.68504.95216.41216.413教育费附附加525.5661.883154.58216.4192

19、.77592.775（十二）盈利预预测利 润 测 算算 表 （桃花岭岭） 单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年1销售收入入4122200.00 04122201030050.00 1442270.00 618330.000 618330.000 2经营税金金及附加加226771.000 022677.156677.755 79344.855 34000.655 34000.655 3开发建设设总费用用3146657.60 465339.660 666444.000 603338.000 683441.000 662003.000 65922.000 4利润总额额748

20、771.440 -465539.60 -276691.10 370444.225 679994.115 -77773.665 518337.335 5所得税(33%)221442.226 -153358.07 -91338.006 122224.660 224338.007 -25665.330 145441.002 6税后利润润527229.114 -311181.53 -185553.04 248119.665 455556.008 -52008.335 372996.333 注：高尔尔夫球场场的收益益未计算算在内（十三）总体财财务测算算表 项 目目 总 体 财财 务 测 算算 表 （桃花

21、花岭） 单单位：万万元占地37750亩亩（2550公顷顷），生生态住宅宅1000万平米米，配套套商业性性设施：22万平平米，高高尔夫休休闲、农农业配套套建筑：28万平平米编号项目投资金额额说明备注一土地费用用987000.000 七通一平平1600亩亩补偿费费120000.000 20万/亩2600亩亩出让金金36000.000 6万/亩亩，可抵抵扣建二二环路投投资331500亩补偿偿费630000.000 20万/亩431500亩 出让金金189000.000 6万/亩亩，可抵抵扣建二二环路投投资5防洪保安安资金300.00 800元元/亩，可可抵扣建建路、桥桥投资6土地契税税900.00

22、4%，可可抵扣建建路、桥桥投资二二环路西西侧建设设资金0.000 用土地出出让金、全部的的土地税税费和报报建费逐逐步抵扣扣三前期费用用248992.440 1工程设计计费45000.000 2工程勘察察费271.60 0.355%3工程监理理费620.80 0.800%4报建费195000.000 130元元/平米（含长沙沙当地建建设各项项收费），可抵抵扣建二二环路投投资抵扣后应应缴纳报报建费1120000四房屋建设设费1067700.00 1建安费776000.000 生态住宅宅6000元/平米，配套商商业性设设施8000元/平米2高尔夫休休闲、农农业配套套建筑291000.000 高尔夫5

23、50000万元，高尔夫夫设计3300万万元，休闲农业业配套8850元元/平米 五公用配套套设施及及非营业业性公建建费用225000150元元/平方米米含托幼、中小学学、医疗疗中心六管理费18000.000 300万万元/年七不可预见见费254559.224 10%八资金成本本129664.669 1600亩亩土地费费用、前前期费用用，部分分建设投投资资金金成本77477.466 开发期33年，考考虑资金金滚动开开发，部部分贷款款，贷款利率率5.449% ，复利利2建二环西西侧资金金成本52177.222 因投资成成本逐步步回收，考虑时时间因素素，做保保守估计计，3年，复复利九销售费用用1030

24、05 2.500%总成本（不含两两税一费费）3033321.33 销售收入入4122200.00 生态住宅宅：25500元元/平米，配套商商业性设设施：333000元/平米，高尔夫夫休闲、农业配配套建筑筑32000元/平米。（独立立别墅周周边花园园长沙按按8000元/平米出出售，考考虑花园园面积难难以估算算暂不考考虑）两税一费费226771.000 可抵扣建建路、桥桥投资全额缴纳纳销售毛利利862007.667 单方成本本0.20022 总建筑面面积1550万平平方米单方成本本（含税税费）0.21173 成本利润润率28%（十四）现金流流量全 部 投 资资 现 金 流流 量 表 （桃桃花岭）

25、单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一季度二季度三季度四季度1现金流入入4122200 0 0 0 0 412220 1030050 1442270 618330 618330 销售收入入4122200 0 0 0 0 412220 1030050 1442270 618330 618330 2现金流出出3620036 65000 65400 47722 287228 689111 660006 864442 696004 245334 2.1开发建设设投资3146658 65000 65400 47722 287228 666444 603338 683441 66

26、2003 65922 600亩亩土地费费用156000 40000 45400 40000 30600 0 0 0 0 0 31500亩土地地费用819000 0 0 0 0 122885 204775 286665 204775 0 建造桥路路投资255000 25000 20000 0 20000 190000 0 0 0 0 建设费用用1292200 0 0 0 160005 213440 266775 266775 385005 0 其他费用用521553 0 0 772 76633 111558 111558 111559 56999 45444 销售费用用103005 0 0 0

27、0 28611 20300 18422 15244 20488 2.2经营税金金及附加加226771 0 0 0 0 22677 56688 79355 34011 34011 2.3所得税247008 0 0 0 0 0.000 0.000 101666.554 0.000 145441.002 3净现金流流量501664 -65000 -65440 -47772 -287728 -276691 370444 578228 -77774 372996 4累计净现现金流量量-65000 -130040 -178812 -465540 -742231 -371186 206441 128668

28、501664 财务净现现值：2248336.22万元 ； 内部收收益率：18% ； 动动态投资资回收期期：4.06（十五）总体经经济评价价从以上财财务分析析测算的的结果看看，城市市花都项项目和桃桃花岭项项目均具具备较强强的盈利利能力。在全投投资状态态下（不不考虑融融资因素素），城城市花都都项目投投资方只只须使用用将近55亿资金金即可顺顺利完成成项目操操作，操操作时间间五年，全部财财务净现现值3.3亿元元，内部部收益率率高达229.88%，动动态投资资回收期期3.88年；桃桃花岭项项目投资资方需投投入资金金7.55亿元、在六年年内完成成项目操操作，在在未考虑虑高尔夫夫球场收收益的情情况下（投入已

29、已算），其全部部财务净净现值22.488亿元，内部收收益率118%，动态投投资回收收期4.06年年。若项项目建设设过程中中能在银银行或其其他金融融机构融融资，则则其收益益率还将将大大提提高。因因此，上上述项目目在经济济上是可可行的。项目优劣劣势及风风险分析析（一）项项目优势势分析项目采用用垫资建建设市政政工程，政府给给予土地地回报的的方式操操作，满满足了政政府和开开发商的的不同要要求，因因此只要要关系处处理得当当，政府府的支持持力度会会较大，基本可可保证了了项目的的顺利实实施；合作方智智邦集团团是“湖南房房地产品品牌企业业十强”和“湖南省省私营企企业十大大行业五五百强企企业”，具备备一定的的实

30、力，其在湖湖南省进进行房地地产开发发多年，拥有较较多的政政府资源源和广泛泛的社会会资源，同时也也积累了了很多房房地产操操作经验验；长沙市作作为湖南南省的省省会以及及中南地地区的文文化、交交通、旅旅游和经经济中心心城市，其房地地产的市市场容量量较大，加之经经济稳定定快速增增长，市市区面积积不断扩扩大，使使得项目目的销售售前景较较好；长沙市的的房地产产市场目目前仍处处于发展展的初期期阶段，房地产产价格指指数位居居全国334个大大、中城城市的倒倒数第二二位，高高档楼盘盘数量其其少。预预计未来来几年市市场将会会迅速向向成熟市市场靠拢拢，发展展空间极极大。目目前正是是介入的的最佳时时期；项目地块块独立完

31、完整,规模较较大,生态环环境较好好,地理位位置优越越，原生生景观优优美，具具备较好好的基础础开发条条件，是是开发建建设高档档楼盘的的绝佳场场所。项目地块块地价较较低，当当地土建建、安装装等开发发成本也也处于较较低水平平，经测测算后，项目利利润空间间极大。（二）项项目劣势势分析由于要垫垫资建设设市政道道路，项项目前期期需要投投入较多多资金，可能会会在某一一时段出出现资金金瓶颈，影响项项目进度度。项目地块块所处地地段的市市政、道道路交通通等各项项基础设设施目前前还不够够完善。地块所在在区域生生活配套套设施相相对缺乏乏，对项项目本身身的配套套工程提提出了较较高的要要求。项目规模模大,开发周周期较长长

32、，可能能增加市市场风险险和资金金压力。项目地质质条件相相对复杂杂，给规规划设计计和建筑筑施工带带来许多多不确定定性风险险。（三）影影响项目目的其他他重要因因素分析析政府政策策因素1、政府府对土地地总体规规划和年年度计划划的调控控因素 政府供供应土地地的质与与量，直直接控制制基本建建设的规规模和结结构。特特别是由由于我国国国有土土地由政政府垄断断出让，对项目目的发展展更具有有直接明明显的影影响。2、城市市规划的的影响 城市规规划建设设十分重重视统一一规划、合理布布局、综综合开发发、配套套建设的的原则。政府在在批租土土地时还还会附带带一些约约束条件件，进行行项目开开发，必必须十分分重视城城市规划划

33、的限制制因素。3、税收收的影响响 房地产产税收政政策是政政府调控控房地产产市场的的核心政政策之一一。税收收调节方方法时效效性强、突变的的特点明明显，应应引起高高度重视视。4、金融融杠杆作作用 房地产产业与金金融业息息息相关关，政府府通过信信贷规模模、利率率水平、贷款方方式等金金融措施施调节房房地产市市场。由由于金融融杠杆的的调节作作用往往往呈周期期性变化化，本项项目应注注意掌握握和预测测金融市市场的变变化规律律。5、住房房政策的的影响只有市场场与非市市场相结结合，才才是解决决住房问问题的有有效途径径。项目目应注意意加强与与政府的的沟通，随时了了解政府府住房政政策的最最新动向向。环境因素素1、项

34、目目的自然然条件 拟开发发土地的的地形、地貌、水文地地质条件件等，对对于大型型项目显显得尤其其重要。2、城市市的基础础设施条条件 开发商商需要研研究项目目与城市市基础设设施网络络连接点点之间应应承担的的费用，因为这这些设施施越来越越复杂，建造费费用也越越来越多多，应聘聘请有关关专家进进行分析析。 经济因素素1、经济济增长影影响 经济增增长速度度对房地地产市场场的影响响很大，经济增增长，房房地产价价格上涨涨；经济济衰退，房地产产价格下下降。应应当把握握现时和和将来的的社会经经济发展展状况，对房地地产价格格的波动动作出准准确的判判断。2、财政政金融状状况影响响 政府为为控制过过快的经经济增长长速度，可采取取紧缩货货币、提提高利率率的措施施，控制制投资增增长。这这些措施施必然要要影响到到房地产产的供给给与需求求，反之之亦然。财政金金融状况况是观察察房地产产市场状状况的重重要窗口口。3、工资资水平及及物价变变动的影影响 市场物物价与工工资相对对水平形形成实际际购买力力，影响响房地产产的价格格。4、工业业商业发发展的影影响 工业业和商业业的发展展产生城城市，并并带动城城市的发发展。工工业和商商业的发发展，吸吸引许多多人流向向城市，也提高高了社会会购买力力，从而而增加了