某居住区项目可行性研究报告

1、某居住区区可行性性研究一、项目目概况随着某市市城市化化进程的的加快、城市社社会经济济的发展展和产业业结构的的优化，城市用用地功能能需作进进一步调调整。为为此，首首都规划划建设委委员会办办公室于于19996年1月30日召召开第四四次联席席会议，原则上上同意将将某市市市某厂改改造为“某厂居居住区”。该项项目拟由由某市某某集团房房地产开开发部负负责开发发建设。项目财务务评价的的目的是是通过市市场供需需研究和和财务经经济分析析，确定定项目的的规划功功能、开开发档次次、开发发成本和和市场营营销对象象，并对对项目的的经济可可行性做做出评价价，为委委托方投投资决策策及开发发项目融融资提供供依据。1项目目位置

2、及及占地面面积拟建“某某厂居住住区”位于某某区东八八里庄，包括现现状某厂厂厂区和和某公司司的用地地。地块块北临六六里屯路路，南至至某北路路，西起起星火路路，东到到规划中中的石佛佛营东路路。本项项目总占占地面积积53.23公公顷，其其中：规规划用地地面积445.663公顷顷，市政政代征地地7.66公顷。本项目目规划建建设用地地面积中中，目前前属某市市市第某某筑工程程公司使使用的有有7.6652公公顷，详详见表11所示。表1 项项目用地地面积及及其分布布用地单位位规划用地地面积(m2)可开发用用地面积积(m2)保留建筑筑占地面面积(mm2)某37988003320037477663某7652207

3、1200053200合计456332040322375308832项目目现状特特点项目用地地内的现现状建筑筑主要是是厂房、仓库和和住宅，将来都都要予以以拆除，但由于于生产水水泥制品品的需要要，以铁铁路专用用线将厂厂区分为为南北两两部分，南部为为第一期期开发，北部为为第二期期开发，中间铁铁路线及及其南北北两侧为为第三期期开发。规划范围围内有三三组拟保保留建筑筑：厂区区南侧靠靠近某北北路的住住宅楼为为某厂新新建的宿宿舍区；规划范范围内西西北角是是一组旧旧住宅楼楼，分属属某厂和和某公司司，目前前保留，待将来来有条件件时再改改造；厂厂区中央央靠星火火路一侧侧正在兴兴建的一一栋122层综合合楼。另另外，

4、现现状厂区区内的锅锅炉房也也将予以以保留，用于未未来小区区供热。保留建建筑占地地面积和和建筑面面积情况况如下表表2所示。表2 项目目用地范范围内保保留建筑筑占地面面积和建建筑面积积土地使用用者用途某某占地面积积(m2)建筑面积积(m2)占地面积积(m2)建筑面积积(m2)住宅434888100000053200300000地区公建建0.4227522099200合计477663122009253200300000项目规划划范围以以北是石石佛营住住宅小区区，西侧侧是东八八里庄住住宅小区区，南侧侧也已建建成居住住区，东东侧隔铁铁路专用用线为仓仓储区。铁路专专用线以以西，本本项目周周围已形形成规模模

5、居住区区，将厂厂区改造造为住宅宅区符合合规划要要求。3项目目拟建规规模按照初步步规划方方案，某某厂居住住区由保保留建筑筑和新建建建筑两两部分组组成，其其中新建建建筑包包括高层层和多层层住宅、非配套套公建和和配套公公建（详详见表33）。建建设用地地面积44563300平平方米，总建筑筑面积99126600平平方米，总容积积率为22.000。表3 项目目拟建规规模和建建筑面积积分配类型建筑面积积(m2)建筑面积积所占比比例 (%) 保留建筑筑1520092-新建建筑高层住宅宅437990857.66多层住宅宅137660018.11地区商服服85000011.22配套公建建100000013.11

6、小计7605508100.0合计9126600-4项目目服务对对象居住区将将规划建建设一处处地区级级公建中中心和一一所医院院，为附附近地区区和小区区内居民民提供服服务，其其余建筑筑为多层层、高层层住宅和和配套公公建。其其中，部部分新建建住宅为为某集团团其它开开发项目目提供拆拆迁安置置房，部部分住宅宅为公开开销售商商品房，所占比比例分别别为300%和70%。5市政政工程和和基础设设施据测算算，某厂厂居住区区建成后后，对热热力、电电力、电电讯和煤煤气的需需求预测测如下：(1) 供热小区内内将自建建锅炉房房，负责责整个小小区的供供热。(2) 供电根据某市某某厂住宅宅区供电电可行性性咨询报报告，某厂住

7、住宅区的的能源供供应方式式采用锅锅炉房（或热力力网）供供热，煤煤气或天天然气炊炊事，集集中与分分散空调调相结合合方案，新建住住宅和新新建公建建用电定定额分别别按255瓦/平方米米和500瓦/平方米米计算，则该小小区用电电总计约约200000千千瓦。同同时使用用系数为为0.88，则最最大负荷荷约1660000千瓦，需安装装240000千千伏安变变压器。根据测算算，新建建小区内内开闭站站和由变变电站引引至住宅宅区的电电缆分别别需4000万元元和4880万元元，需交交纳的供供电贴费费为28880万万元，以以上三项项共计337600万元。另外，居住区区还应承承担地方方电力建建设基金金40000万元元，

8、此项项费用可可分期交交纳。(3) 煤气据某市市市煤气气公司测测算，按按小区内内住宅777366户、其其它建筑筑15.86万万平方米米计，日日用煤气气量为22.1万万立方米米，高峰峰用气量量为35500立立方米。(4) 电讯据某市市市电信信管理局局测算，按居住住人口22万多、住户777366户计，某厂居居住区至至少需电电话90000部部（包括括公建），初期期至少需需安装程程控交换换机1万门。 二、市市场研究究（一）某某市市当当前房地地产市场场概况（略）（二）某某市市普普通住宅宅市场分分析（三）市市场供需需关系分分析（略略）经过对某某市市的的投资环环境和市市场供求求关系分分析，我我们提出出如下建建

9、议：本项目所所处位置置紧邻某某市市房房地产投投资的热热点地区区之一东四四环路，建议市市场定位位如下：(1) 功能能分配。小区内内以普通通住宅为为主，配配以适当当的写字字楼、商商业及公公建用房房。普通通住宅占占70%，其中中多层与与高层并并重，为为提高项项目的建建筑面积积，适当当增加高高层的比比例。(2) 销售售对象。普通住住宅销售售对象以以企事业业单位、集团购购买和某某集团内内部其它它项目的的拆迁用用房为主主，外地地驻京机机构为辅辅，兼顾顾散户。(3) 户型型与功能能。考虑虑到销售售对象，普通住住宅户型型以三室室一厅、三室二二厅、二二室二厅厅为主，约占770%；四室二二厅为辅辅，占110%，其

10、余为为二室或或一室。面积约约60-1200平方米米。在节节约成本本的前提提下，应应尽量使使功能达达到中档档水平，如设计计冰箱、洗衣机机、空调调的预留留位置。（三）某某市市写写字楼市市场分析析（略）（四）某某市市商商业用房房市场分分析（略略）三、项目目规划建建设方案案和建设设条件（一）项项目用地地功能布布局小区内现现状住宅宅主要分分布在厂厂区西北北角和南南端。规规划住宅宅主要集集中在小小区中央央，部分分布置于于靠近铁铁路的东东北角，在高度度控制方方面，本本着中间间高、两两边低的的原则，越靠近近铁路高高度越低低，以减减少铁路路噪音对对居民的的干扰。某厂周围围居住区区建成较较早，配配套设施施不完善善

11、，缺乏乏集中的的、有规规模的地地区级公公建中心心。因此此规划在在区域内内两条主主干道（某北路路和星火火路）交交汇处的的东北部部，即现现状某厂厂的西南南角建设设一处地地区级的的公建中中心。由由于周围围地区缺缺少有规规模的医医院，所所以在园园星路以以北，靠靠星火路路一侧规规划一家家医院。星火路是是经过居居住区的的一条主主要生活活性道路路，规划划公建区区多沿星星火路布布置。在在现状综综合楼以以南安排排一处农农贸市场场，以解解决星火火路沿线线的马路路市场问问题。在在某北路路与园星星路之间间的星火火路东侧侧形成一一组完整整的商业业区。为为满足服服务半径径要求，方便小小区东北北部居民民，在六六里屯路路南，

12、规规划一处处小规模模商服用用地。居住区东东部目前前是仓储储区，有有一组电电气化铁铁路从居居住区边边经过。规划中中将锅炉炉房、公公交首末末站和其其它市政政场站布布置在铁铁路沿线线，另外外将中小小学用地地也靠近近铁路布布置，但但要采取取降低噪噪音影响响的物理理措施。规划在石石佛营东东路西侧侧布置一一条20030米宽宽的绿化化隔离带带，以减减少铁路路噪音干干扰。其其余绿地地集中在在现状综综合楼以以东的一一块占地地0. 88公公顷的用用地内。另外，居住区区还将配配备300班中学学一所，24班小小学两所所，9班幼儿儿园两所所，4班、6班托儿儿所各一一所。（二）项项目规划划控制指指标综合考虑虑该项目目所处

13、的的区位及及有关规规划要求求，对该该小区容容量、用用地性质质和开发发强度提提出的控控制指标标如下：1. 用地情情况总占地面面积53223200平方米米其中代征地地面积760000平平方米规划建建设用地地面积45663200平方米米其中地区公公建用地地529900平平方米住宅用用地16334000平方米米配套公公建用地地12440000平方米米道路用用地560000平平方米绿化用用地600000平平方米2. 用用地性质质使用性性质：住宅及及配套、非配套套公建3. 用地强强度总容积积率：2.000其中：保留留建筑：2.8865新建建住宅：2.006配套套公建：0.8806地区区商服：3.8834.

14、 建建筑设计计指标总建筑筑面积：91226000平方米米其中：保留留建筑面面积：15220922平方米米新建建住宅建建筑面积积：57555088平方米米地区区公建建建筑面积积：850000平平方米配套套公建建建筑面积积：10000000平方米米建筑高高度：=660米其中：多层层住宅：=118米高层层住宅：4560米地区区商服：=660米配套套公建：=224米中、小学：=112米建筑层层数：板式612层，塔式118层（三）市市政建设设条件1. 道路交交通系统统在某厂厂居住区区四周道道路中，星火路路已修好好，六里里屯路和和某北路路都定过过线，只只有石佛佛营东路路有待定定线。规规划中将将东八里里庄小

15、区区北侧的的园星路路东延，横穿居居住区与与石佛营营东路相相交，此此路段将将居住区区分成南南北两个个小区，亦有待待定线。为加强小小区间的的联系，居住区区内部规规划了半半环加十十字形的的道路系系统：即即由星火火路向东东，再向向南，穿穿过园星星路，再再向西回回到星火火路的半半环路和和贯穿南南北东西西的十字字型路。2. 市政设设施现状状某市某某厂原有有较完善善的市政政设施。为解决决某市市市热力公公司在东东郊地区区建设供供热厂的的用电需需要，某某市市供供电局提提出结合合供热厂厂投产，建设一一座1110千伏伏变电站站（星火火变电站站）。站站址拟选选在京包包铁路西西侧，姚姚家园路路北侧，建成后后将由该该变电

16、站站向某厂厂住宅区区供电。随着周周围地区区的开发发建设，该地段段的市政政设施、地下管管线将得得到进一一步改善善，为本本项目建建成后的的使用提提供理想想的市政政条件。其中：(1) 上上水：某某厂原有有上水条条件满足足供应。(2) 雨雨水：沿沿区内管管线通入入市政干干线。(3) 合合流污水水：沿区区内管线线送入市市政干线线。(4) 煤煤气：用用地西侧侧的星火火路、南南侧的某某北路有有新建的的Dg3300中中压煤气气管线；在用地地西侧偏偏南有现现状煤气气中低压压调压站站一座；小区内内南北端端有部分分现状住住宅楼已已使用人人工煤气气。居住住区需建建设煤气气中低压压调压站站两座，每座建建筑面积积70平方

17、方米左右右。(5) 供供热：基基地内可可满足供供应。规规划在原原锅炉房房的位置置，绿化化隔离带带以西，设一处处占地22.022公顷的的锅炉房房，负责责整个小小区的供供热。(6) 供供电：某某厂现状状用电由由国棉1110千千伏变电电站以110千伏伏架空线线（石佛佛营路）供电，由于该该变电站站已满载载，某厂厂居住区区拟由规规划建设设的星火火1100千伏变变电站供供电。某某厂用电电负荷较较大，应应安排一一座占地地5000平方米米的100千伏开开闭站，由此分分别引出出双路110千伏伏电缆向向住宅和和公建供供电。(7) 电电讯：现现状某厂厂有远离离此地的的呼家楼楼电话局局提供服服务，该该局容量量已满，无

18、力为为新建住住宅区提提供通信信服务。按电信信发展总总体规划划方案要要求，石石佛营地地区应由由开发单单位无偿偿提供土土地，新新建一个个4万门电电话局所所，占地地面积550000平方米米，建筑筑面积660000平方米米，初装装容量11万门。四、建设设方式及及进度安安排（一）建建设方式式本项目的的设计应应采用总总承包制制，小区区集中规规划，统统一设计计。施工工采用监监理制，采用公公开招标标的形式式选择工工程承包包商，以以使项目目的工期期、成本本、质量量得以确确保。工程应应达到优优良工程程水准。（二）建建设进度度安排由于该项项目规模模较大，因此应应考虑采采用滚动动开发、分期建建设的方方式，这这样既可可

19、以使项项目迅速速启动，又可以以按照市市场需求求变化情情况适时时调整开开发方案案，降低低投资风风险。从项目本本身的规规模和所所处的市市场条件件来看，本项目目的开发发建设分分三期为为宜，预预计用66年时间间可全部部建成投投入使用用。各期期开发的的土地面面积和建建筑面积积如表44所示。表4 项项目建设设分期安安排 单位位：平方方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合计计总占地面面积1830000179332017000005323320代征地面面积260000250000250000760000规划建设设用地面面积1570000154332014500004563320保留建筑筑占地面面积

20、23499842755253110530883拆迁土地地面积1595502175004514466904792237可开发占占地面积积1335502150004511966904032237可开发建建筑面积积2290000262000026955087605508注：第二二期可开开发土地地面积中中，有7712000平方方米占地地为当前前某用地地，相应应分摊的的代征地地面积为为118860平平方米。工程建设设进度，直接影影响着项项目的经经济效益益。严密密的工程程进度安安排和高高质量的的施工组组织设计计，是保保证项目目实施的的关键，为了确确保资金金滚动使使用，于于19997年1月初开开始一期期工程

21、拆拆迁及整整个项目目规划设设计和前前期准备备工作，19997年3月底进进行规划划设计方方案比选选，19997年年10月初初开始第第一期基基础工程程，19997年年4月起就就可进行行市场推推广和销销售。第第二期工工程于119999年4月初开开始启动动，第三三期工程程从20001年年4月启动动。整个个住宅小小区的开开发建设设于20003年年3月完成成，20003年年9月底销销售完毕毕五、投资资估算与与资金筹筹措（一）项项目总投投资估算算1. 项项目投资资概况据估算, 本项项目包括括土地费费用、前前期工程程费、房房屋开发发费、管管理费、财务费费用、开开发期税税费等总总投资为为29337455.366

22、万元人人民币，可销售售面积的的单方造造价为338777.5元元/平方米米。更详详细的投投资规划划可能随随设计的的深入而而调整。2. 估估算依据据(1) 业主提提供的“某厂居居住区控控制性详详细规划划说明”；(2) 某市市市煤气公公司“某市市市某厂居居住区煤煤气供应应咨询意意见”；(3) 某市市市电信管管理局“某市市市某厂居居住区电电信配套套建设方方案”；(4) 整个项项目按中中、低挡挡建造水水平计算算；(5) 估算中中的有关关税金和和费用按按某市市市的现行行规定和和同类项项目的平平均水平平测算；(6) 假定该该项目在在5年内分分3期全部部建设完完成;(7) 假定该该项目在在第一年年开始预预售，

23、至至项目建建成后一一年内全全部销售售完毕;(8) 项目总总投资中中自有资资金比率率按100%计算算；(9) 贷款的的年利率率按122%计取取；(10) 整个项项目的投投资费用用是在专专业的投投资监理理工程师师监督下下使用。3估算算范围上述估算算投资按按某市市市目前通通常的取取费标准准计取，但尚未未包括室室内二次次精装修修及拆迁迁房享受受安居房房减免的的十项税税费。4估算算结果投资估算算的结果果汇总如如表5所示。表-5 某市市市某厂厂居住区区开发项项目成本本估算表表序号项目或费费用名称称投资金额额（万元元）单方造价价（元/平方米米）一土地费用用1073342.7614177.01出让金13144

24、5.0092城市建设设配套费费197117.6633拆迁安置置补偿费费728993.7704手续费及及税金15866.355二前期工程程费50999.04467.331规划设计计31877.3662项目可行行性研究究382.483地质勘探探测绘637.474三通一平平费891.73三房屋开发发费1274494.5016833.0(一)建筑安装装工程费费1118837.2814766.31商品住宅宅A多层307224.997B高层224334.1112拆迁房A多层136555.554B高层68277.7773地区公建建A商场140221.332B写字楼134660.4464可销售配配套公建建54

25、622.2225不可销售售配套公公建52500.888(三 )附属工程程费55911.86673.88(三)室外工程程费89466.988118.1(四)其它费用用11188.37714.88四管理费59988.41179.22五财务费用用287992.336380.1六开发期税税费104662.660138.11电贴费28800.0002用电权费费40000.0003其它税费费35822.600七不可预见见费85555.699112.9总计2937745.3638777.5注：计算算单方造造价时，其面积积的基础础是可销销售面积积（不含含不可销销售配套套公建之之建筑面面积）。（二）投投资分年年

26、度使用用计划按照项目目建设进进度计划划安排，本项目目资金投投入计划划详见表表6“投资计计划与资资金筹措措表”。表6 投投资计划划与资金金筹措表表 单单位：万万元序号项目合计开发经营营期1997719988199992000020011200221开发总投投资1.1土地费用用1073342.76238553.995119226.997238553.995119226.997178990.446178990.4461.2前期工程程费50999.04416999.688453.2510199.811453.2510199.811453.251.3房屋开发发费1274494.50254998.9901

27、91224.117191224.117191224.117191224.117254998.9901.4管理费59988.41111999.688959.75959.75959.75959.75959.751.5其它费用用1.6开发期税税费104662.66023255.02211622.51123255.02211622.51123255.02211622.5111.7不可预见见费85555.69914255.95514255.95514255.95514255.95514255.95514255.955小计2649953.00560003.118350552.660487008.66535

28、0552.660427445.116473990.8812资金筹措措2.1自有资金金264995.330264995.3300.0000.0000.0000.0000.0002.2销售收入入2201121.23111771.441350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8812.3贷款183336.447183336.4470.0000.0000.0000.0000.0002.4其它0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000小计2649953.00560003.118350552.660487008.665350

29、552.660427445.116473990.881（三）资资金筹措措计划本项目的的投资来来源包括括自有资资金、销销售收入入和贷款款三个部部分。其其中自有有资金投投入2664955.300万元人人民币，销售收收入投入入22001211.233万元人人民币，需向金金融机构构贷款1183336.447万元元人民币币详见表表6。在估算中中，考虑虑到当年年投资是是随工程程的进度度分期投投入的，销售收收入也是是在一年年中逐步步实现的的，故假假定当年年销售收收入（扣扣除销售售税费）全部用用于当年年投资，如有盈盈余，结结转下年年。六、投资资分析基基础数据据的预测测和选定定本报告对对项目经经济效益益进行分分

30、析过程程中，所所使用的的基础数数据和基基本条件件是根据据某市市市同类开开发项目目的实际际状况，在分析析某市市市相关类类型物业业市场前前景的基基础上，结合本本项目的的具体情情况而预预测和选选定的。（一）销销售收入入的测算算根据市场场研究的的结果，并考虑虑本项目目的具体体情况，确定普普通住宅宅售价：高层为为50000元/平方米米，多层层为52200元元/平方米米；拆迁迁房售价价：高层层为45500元元/平方米米，多层层为48800元元/平方米米；商业业用房售售价：665000元/平方米米；办公公用房售售价：660000元/平方米米；可售售配套公公建售价价：40000元元/平方米米。可销销售面积积的

31、平均均价格为为50773.550元/平方米米。本项目的的销售面面积包括括商品住住宅、拆拆迁房与与各类公公建，总总计为77575558平平方米，分年度度的总销销售收入入见表77“某市市市某厂居居住区开开发项目目销售收收入汇总总表”。 表7 某市市市某厂居居住区开开发项目目销售收收入汇总总表序号期间19977199881999920000200112002220033总计1商品住宅宅销售收收入94955.488284886.444369226.887337661.771316551.660432557.119274331.3392110010.672拆迁楼销销售收入入46455.322139335

32、.997180665.115180665.115180665.115196113.559108339.0091032229.413地区公建建销售收收入0.00043811.666113992.332131444.999113992.332157773.998140221.332701006.559销售收入入总计141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7793843346.67注: 可可销售面面积平均均价格550733.500元/平方米米，销售售收入具具体估算算过程略略。(二)成成本及税税金1. 投投资

33、成本本测算本项目固固定资产产投资总总额为2264993.00万元人人民币，融资费费用为2287992.336万元元人民币币，本项项目的投投资成本本为29937445.336万元元人民币币。2. 销销售费用用测算根据某市市市同类类项目和和国家有有关部门门资料，销售费费用取总总销售收收入的22%。销售费用用 38443466.677万元2% 76886.993万元元3. 税税金房地产开开发项目目的主要要税金为为经营税税费和所所得税。根据国国家有关关规定，经营税税费的税税率为55.455%，按按总销售售额征收收；所得得税税率率为333%，以以销售利利润为基基数征收收。某市市市现已已开征土土地增值值税

34、。该该税按开开发项目目销售利利润水平平以累进进税率征征收，对对20%以内的的开发利利润，免免征土地地增值税税。根据据测算，本项目目不需缴缴纳土地地增值税税（三）利利润分配配开发项目目的税后后利润等等于销售售收入扣扣除投资资成本、销售费费用和有有关税金金。预计计本项目目的总税税后利润润为3886855.588万元人人民币。详见表表8“项目损损益表”。表8 项项目损益益表序号项目合计开发经营营期199771998819999200002001120022200331项目收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.00778

35、6444.776522991.7791.1销售收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7791.1.1商品住宅宅2110010.6794955.488284886.444369226.887337661.771316551.660432557.119274331.3391.1.2拆迁楼、可售配配套公建建1032229.4146455.322139335.997180665.115180665.115180665.115196113.559108339.0091.1.3地区公建

36、建701006.5590.00043811.666113992.332131444.999113992.332157773.998140221.3321.2出租收入入000000002经营成本本2649953.0097488.100322664.883457662.667447888.995421226.111542114.551360447.8842.1销售成本本2649953.0097488.100322664.883457662.667447888.995421226.111542114.551360447.8843经营税费费251774.771926.2230655.67743488.

37、17742555.66640022.64451511.23334255.1113.1销售税费费251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1113.1.1营业税及及附加211339.007777.7425744.22236511.14435733.45533611.00043255.46628766.0553.1.2交易管理理费及印印花税40355.644148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064销售费用用76866.933282.82936.0813277.6

38、9912999.44412222.18815722.90010455.8445财务费用用287992.33610599.32235066.21149733.01148677.20045777.83358911.47739177.3116土地增值值税0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0007开发利润润577339.66721244.35570311.29999722.79997600.60091800.300118114.66578555.7008所得额21244.35570311.29999722.79997600.60091800.300118114.

39、66578555.7009所得税190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.38810税后利润润386885.55814233.31147100.96666811.77765399.60061500.80079155.82252633.32210.11应付利润润137444.1110.0000.0000.0000.000564.9879155.82252633.32210.22归还垫支支利润及及净投资资回收428771.5530.0000.0000.0000.0000.00068233.699360447

40、.88410.33未分配利利润249441.44714233.31147100.96666811.77765399.60055855.8220.0000.000注：投资资回收主主要用于于后续投投资和偿偿还贷款款本息，税后利利润部分分用于后后续开发发投资和和归还贷贷款本息息的，在在投资回回收不再再用于后后续投资资和还本本付息时时归还。七、项目目经济效效益评价价（一）现现金流量量分析本报告从从全部资资金、自自有资金金两方面面编制了了现金流流量表，主要评评价指标标如下：1. 全全部资金金评价指指标（详详见表99，项目目全部资资金现金金流量表表）财务内内部收益益率：24.80 %财务净净现值(IC=1

41、88%)：109938.09万万元人民民币静态投投资回收收期：4.884年动态投投资回收收期(IIC=188%)：6.335年表9 项目目全部资资金现金金流量表表序号项目合计开发经营营期199771998819999200002001120022200331现金流入入1.1销售收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.779小计3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991

42、.7792现金流出出2.1固定资产产投资2.2经营资金金2.3开发总投投资2649953.00560003.118350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8810.0002.4销售费用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.8442.5经营税费费251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1112.6土地增值值税0.0000.0000.0000.0000.0000.

43、0000.0000.0002.7所得税190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.388小计3168868.73579113.225413774.667576775.553438228.669509999.448580113.77770633.3333净现金流流量-437772.454299.40087088.811211443.115101009.558206330.998452228.4464累计净现金流量量-437772.4-383343.05-296634.24-84991.11016188.49

44、9222449.447674777.994现值系数数1.000000000.844745570.7118188440.6008633080.5115788880.4337100920.3770433155净现值-437772.446011.19962544.533128668.33752144.41190177.999167554.0056累计净现现值-437772.4-391171.2-329916.73-200048.36-148833.95-58115.996109338.009计算指标标IRR24.80%NPV109938.09万万元静态投资资回收期期4.84年年动态投资资回收期期6.

45、35年年2. 自自有资金金评价指指标（详详见表110 ，项目自自有资金金现金流流量表）财务内内部收益益率：2922.333%财务净净现值(IC=188%)：15554644.966万元人人民币静态投投资回收收期：1.337年动态投投资回收收期(IIC=188%)：1.444年表10 项目自自有资金金现金流流量表 单位位: 万元元序号项目合计开发经营营期199771998819999200002001120022200331现金流入入1.1销售收入入3843346.6141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.77652299

46、1.779小计3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7792现金流出出2.1自有资金金264995.330264995.3300.0000.0000.0000.0000.0000.0002.2经营税费费251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1112.3销售费用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.

47、8442.4土地增值值税0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0002.5所得税190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.3882.6贷款本金金偿还198445.8870.0000.00013544.299140556.99644344.6220.0000.0002.7贷款利息息支付70555.8440.00019233.19923811.50022188.999532.150.0000.000小计1053312.7284005.33782455.266127002.

48、667250552.004132221.110106222.99670633.3333净现金流流量-142264.57385558.881536881.666399119.880478887.997680221.779452228.4464累计净现金流量量-142264.57242994.224779775.9901178895.701657783.672338805.462790033.93现值系数数1.0000000000.8447455760.7118188440.6008633080.5115788880.4337100920.377043315445净现值-142264.573267

49、76.996385553.333242996.442247000.008297332.995197669.7786累计净现现值-142264.57184112.339569665.772812662.1141059962.221356695.181554464.96计算指标标IRR2922.333%NPV15554644.966万元静态投资资回收期期1.37年年动态投资资回收期期1.44年年(二)财财务平衡衡表与贷贷款偿还还分析资金来源源与运用用表集中中体现了了项目自自身平衡衡的生存存能力，是财务务评价的的重要依依据。分分析结果果表明, 本项项目具有有基本的的资金平平衡能力力。详见见表111，

50、资金金来源与与运用表表。表11 资金金来源与与运用表表 单位：万元序号项目合计开发经营营期199771998819999200002001120022200331资金来源源1.1销售收入入3843346.67141440.880468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7791.4自有资金金264995.330264995.3300.0000.0000.0000.0000.0000.0001.5贷款183336.447183336.4470.0000.0000.0000.0000.0000.000小计4291178.445

51、89772.557468004.007663884.333649771.884611009.007786444.776522991.7792资金运用用2.1固定资产产投资2.2经营资金金2.3开发成本本2649953.00560003.118350552.660487008.665350552.660427445.116473990.8810.0002.4经营管理理费用2.5销售费用用76866.933282.82936.0813277.69912999.44412222.18815722.90010455.8442.6财务费用用287992.33610599.32235066.2114973

52、3.01148677.20045777.83358911.47739177.3112.7经营税费费251774.771926.2230655.67743488.17742555.66640022.64451511.23334255.1112.8土地增值值税0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0002.9所得税190554.009701.0323200.32232911.02232211.00030299.50038988.84425922.3882.100应付利润润137444.1110.0000.0000.0000.000564.9879155.8225

53、2633.3222.111各期还本本付息269001.7710.00019233.19937355.799162775.99549666.7880.0000.0003归还垫支支利润及及净投资资回收428771.5530.0000.0000.0000.0000.00068233.699360447.884小计3863306.90589772.557468004.007663884.333649771.884611009.007718221.006162443.995从表122“贷款还还本付息息估算表表”中可以以看出，本项目目如果操操作得当当，在正正常情况况下，项项目开发发建设完完成时，可以从从销

54、售收收入中还还清全部部贷款本本息，并并有基本本的利润润贷款还本本付息估估算表 单单位：万万元序号项目合计开发经营营期199771998819999200002001120022200331贷款及还还本付息息1.1期初贷款款本息累累计0.000194336.666198445.887184991.55844344.6220.0000.0001.1.1本金0.000183336.447183336.447169882.11829255.2330.0000.0001.1.2利息0.00011000.19915099.40015099.40015099.40015099.40015099.4001.2

55、本期贷款款183336.447183336.4470.0000.0000.0000.0000.0000.0001.3本期应计计利息85655.24411000.19923322.40023811.50022188.999532.150.0000.0001.4本期本金金归还198445.8870.0000.00013544.299140556.99644344.6220.0000.0001.5本期利息息支付70555.8440.00019233.19923811.50022188.999532.150.0000.0001.6期末贷款款本息累累计194336.666198445.887184991

56、.55844344.6220.0000.000本年年利利率12%12%12%12%12%12%12%2偿还贷款款本息的的资金来来源2.1投资回收收97366.3550.0000.0000.00097366.3550.0000.0000.0002.2未分配利利润171665.3360.00019233.19937355.79965399.60049666.7880.0000.0002.3其它八、风险险分析本项目的的风险主主要来自自：建造造成本、售价、销售进进度、开开发周期期、贷款款利率等等方面，其中主主要取决决于租售售价格的的变化和和销售进进度的快快慢。而而这些风风险因素素，又受受政治、经济、社

57、会条条件的影影响。另另外自有有资金占占总投资资的比例例虽然对对整个项项目全部部资金投投资的经经济效益益没有影影响，但但是由于于贷款的的杠杆作作用会影影响自有有资金的的经济评评价指标标，因此此需要项项目的主主办者进进行认真真考虑。（一）盈盈亏平衡衡分析本项目的的盈亏平平衡点为为76.42%，即销销售面积积/收入达达到可销销售面积积/收入的的76.42%时, 项目目能保持持盈亏平平衡。利利润为零零时的初初始平均均价格和和平均成成本分别别如图11和图2所示。 HYPERLINK 7/jpkc/jsjjx/uploadfile/200571522526610.gif o 点击图片片看全图图 t _bl

58、lankk （二）敏敏感性分分析影响本项项目财务务效益的的主要风风险因素素为总投投资（建建造成本本）、售售价。针针对全部部资金和和自有资资金的评评价指标标，分别别算出当当上述因因素变化化15%、10%、5%时，对主要要经济评评价指标标的影响响分析如如表133和表144所示。其中两两种最不不利的情情况如下下所示：1.当投投资增加加15%时，全全部资金金的评价价指标为为：财务内内部收益益率：18.10%财务净净现值(IC=188%)：1700.422万元人人民币静态投投资回收收期：5.662年动态投投资回收收期(IIC=188%)：6.999年2.当当租售价价格降低低15%时，全全部资金金的评价价

59、指标为为：财务内内部收益益率：12.59%财务净净现值(IC=188%)：-86691.2万元元人民币币静态投投资回收收期：6.116年动态投投资回收收期(IIC=188%)：7.000年表13 全部投投资敏感感性分析析表项目内部收益益率(IIRR)净现值(NPVV)(万万元)静态投资资回收期期(年)动态投资资回收期期(年)基本方案案24.880%109338.0094.8446.355租15%37.007%305770.8813.7004.999售10%32.996%240226.2273.9005.444价5%28.887%174882.0024.2555.988格-5%20.773%43944.5445.3116.733变-10%16.666%-21448.5585.8117.000化-15%12.559%-86991.226.1667.00015%18.110%170.425.6226.999投10%20.221%37599.6555.3776.788资5%22.444%73488.8775.1446.566变-5%27.330%145227.3314.4556.133化-10%29.995%181