振业惠阳项目前期定位报告

1、PAGE 第 PAGE 160 页 共 NUMPAGES 160 页谨呈:惠惠阳市振振业创新新发展有有限公司司振业惠阳阳项目前前期定位位报告二00六六年五月月 目 录录TOC o 1-8 h z u HYPERLINK l _Toc136588048 第一部分分 项目目区域价价值分析析 PAGEREF _Toc136588048 h 7 HYPERLINK l _Toc136588049 一、影响响区域城城市发展展与规划划的因素素 PAGEREF _Toc136588049 h 7 HYPERLINK l _Toc136588050 1、惠阳阳区总体体城市发发展与规规划 PAGEREF _To

2、c136588050 h 7 HYPERLINK l _Toc136588051 1.1.规划背背景 PAGEREF _Toc136588051 h 7 HYPERLINK l _Toc136588052 1.2.具体规规划发展展措施 PAGEREF _Toc136588052 h 7 HYPERLINK l _Toc136588053 1.2.1.调调整优化化发展思思路 PAGEREF _Toc136588053 h 7 HYPERLINK l _Toc136588054 1.2.2.调调整优化化城市规规划 PAGEREF _Toc136588054 h 9 HYPERLINK l _Toc

3、136588055 1.2.3.调调整优化化产业布布局 PAGEREF _Toc136588055 h 9 HYPERLINK l _Toc136588056 1.2.4.调调整优化化外商投投资和民民营经济济发展措措施 PAGEREF _Toc136588056 h 10 HYPERLINK l _Toc136588057 2、区域域在惠阳阳区城市市发展与与规划中中的功能能定位 PAGEREF _Toc136588057 h 10 HYPERLINK l _Toc136588058 2.1.惠阳新新中心区区发展规规划 PAGEREF _Toc136588058 h 10 HYPERLINK l

4、 _Toc136588059 2.1.1.规规划背景景 PAGEREF _Toc136588059 h 10 HYPERLINK l _Toc136588060 2.1.2.地地理位置置与自然然条件 PAGEREF _Toc136588060 h 11 HYPERLINK l _Toc136588061 2.1.3.规规划性质质及规模模 PAGEREF _Toc136588061 h 11 HYPERLINK l _Toc136588064 2.1.4.土土地利用用规划 PAGEREF _Toc136588064 h 13 HYPERLINK l _Toc136588066 2.2.区域在在惠

5、阳区区城市发发展与规规划 PAGEREF _Toc136588066 h 14 HYPERLINK l _Toc136588067 2.2.1.秋秋长概况况 PAGEREF _Toc136588067 h 14 HYPERLINK l _Toc136588068 2.2.2.基基础设施施 PAGEREF _Toc136588068 h 15 HYPERLINK l _Toc136588071 2.2.3.金金融商贸贸 PAGEREF _Toc136588071 h 16 HYPERLINK l _Toc136588072 2.2.4.工工业概况况 PAGEREF _Toc136588072 h

6、 16 HYPERLINK l _Toc136588073 2.2.5.优优惠政策策 PAGEREF _Toc136588073 h 17 HYPERLINK l _Toc136588074 2.2.6.房房地产发发展现状状 PAGEREF _Toc136588074 h 17 HYPERLINK l _Toc136588075 二、区域域发展研研究现状状 PAGEREF _Toc136588075 h 19 HYPERLINK l _Toc136588076 1、区域域经济社社会发展展现状 PAGEREF _Toc136588076 h 19 HYPERLINK l _Toc13658807

7、7 1.1.惠阳地地区城市市发展概概述 PAGEREF _Toc136588077 h 19 HYPERLINK l _Toc136588078 1.2.惠阳地地区产业业结构简简述 PAGEREF _Toc136588078 h 19 HYPERLINK l _Toc136588082 1.3.惠阳区区域竞争争力分析析 PAGEREF _Toc136588082 h 22 HYPERLINK l _Toc136588083 1.4.大亚湾湾宏观经经济分析析 PAGEREF _Toc136588083 h 23 HYPERLINK l _Toc136588088 2、区域域的配套套设施现现状 P

8、AGEREF _Toc136588088 h 25 HYPERLINK l _Toc136588089 3、区域域的交通通组织现现状 PAGEREF _Toc136588089 h 26 HYPERLINK l _Toc136588090 三、区域域未来发发展研究究 PAGEREF _Toc136588090 h 29 HYPERLINK l _Toc136588091 1、区域域经济社社会发展展预测 PAGEREF _Toc136588091 h 29 HYPERLINK l _Toc136588092 2、区域域未来产产业布局局研究 PAGEREF _Toc136588092 h 30 H

9、YPERLINK l _Tocc136658880933 3、区域域的配套套设施建建设 PAGEREF _Toc136588093 h 30 HYPERLINK l _Toc136588094 4、区域域的未来来交通体体系研究究 PAGEREF _Toc136588094 h 32 HYPERLINK l _Toc136588095 4.1.五横三三纵，密密切合作作 PAGEREF _Toc136588095 h 32 HYPERLINK l _Toc136588096 4.2.近期将将开工的的部分交交通项目目 PAGEREF _Toc136588096 h 33 HYPERLINK l _T

10、oc136588097 4.3.小节 PAGEREF _Toc136588097 h 34 HYPERLINK l _Toc136588098 四、项目目区位价价值分析析 PAGEREF _Toc136588098 h 35 HYPERLINK l _Toc136588099 1、项目目区位价价值 PAGEREF _Toc136588099 h 35 HYPERLINK l _Toc136588100 1.1.地理区区位价值值 PAGEREF _Toc136588100 h 35 HYPERLINK l _Toc136588101 1.2.投资价价值 PAGEREF _Toc136588101

11、 h 35 HYPERLINK l _Toc136588102 1.3.发展趋趋势 PAGEREF _Toc136588102 h 36 HYPERLINK l _Toc136588103 2、各物物业类型型研究范范围确定定 PAGEREF _Toc136588103 h 37 HYPERLINK l _Toc136588104 第二部分分 项目住住宅可行行性研究究 PAGEREF _Toc136588104 h 38 HYPERLINK l _Toc136588105 一、住宅宅开发与与项目总总体开发发的关系系 PAGEREF _Toc136588105 h 38 HYPERLINK l _

12、Toc136588106 二、惠阳阳住宅开开发宏观观市场环环境 PAGEREF _Toc136588106 h 38 HYPERLINK l _Toc136588107 1、惠阳阳区住宅宅市场供供需状况况及特征征分析 PAGEREF _Toc136588107 h 38 HYPERLINK l _Toc136588108 1.1.土地市市场供应应分析 PAGEREF _Toc136588108 h 38 HYPERLINK l _Toc133658881009 1.22.房地地产企业业大宗土土地储备备情况 PAGEREF _Toc136588109 h 39 HYPERLINK l _Toc1

13、36588110 1.3.片区在在售项目目供应分分析 PAGEREF _Toc136588110 h 40 HYPERLINK l _Toc136588111 1.4.需求状状况 PAGEREF _Toc136588111 h 41 HYPERLINK l _Toc136588114 2、惠阳阳区住宅宅市场需需求及特特征分析析 PAGEREF _Toc136588114 h 42 HYPERLINK l _Toc136588115 3、住宅宅客户行行业分布布分析 PAGEREF _Toc136588115 h 42 HYPERLINK l _Toc136588116 三、可比比住宅案案例调查查

14、 PAGEREF _Toc136588116 h 43 HYPERLINK l _Toc136588117 1、半岛岛1号 PAGEREF _Toc136588117 h 43 HYPERLINK l _Toc136588118 2、棕榈榈岛 PAGEREF _Toc136588118 h 45 HYPERLINK l _Toc136588119 3、中铭铭豪园 PAGEREF _Toc136588119 h 47 HYPERLINK l _Toc136588120 4、瑞景景居 PAGEREF _Toc136588120 h 49 HYPERLINK l _Toc136588121 5、锦江

15、江国际花花园 PAGEREF _Toc136588121 h 51 HYPERLINK l _Toc136588122 6、中区区华府 PAGEREF _Toc136588122 h 53 HYPERLINK l _Toc136588123 四、区域域住宅市市场需求求因素研研究 PAGEREF _Toc136588123 h 55 HYPERLINK l _Toc136588124 1、区域域城市功功能规划划对住宅宅开发的的影响 PAGEREF _Toc136588124 h 55 HYPERLINK l _Toc136588125 2、区域域的产业业分布与与发展 PAGEREF _Toc13

16、6588125 h 57 HYPERLINK l _Toc136588126 3、区域域住宅的的对外辐辐射能力力 PAGEREF _Toc136588126 h 60 HYPERLINK l _Toc136588127 4、区域域住宅与与区域外外商务区区的竞争争分析 PAGEREF _Toc136588127 h 61 HYPERLINK l _Toc136588128 五、项目目目标消消费群体体研究 PAGEREF _Toc136588128 h 62 HYPERLINK l _Toc136588129 1、目标标客户地地理区域域来源分分析 PAGEREF _Toc136588129 h 6

17、2 HYPERLINK l _Toc136588130 2、目标标客户租租赁习惯惯与特点点 PAGEREF _Toc136588130 h 63 HYPERLINK l _Toc136588131 六、住宅宅开发可可行性研研究 PAGEREF _Toc136588131 h 64 HYPERLINK l _Toc136588132 1、未来来区域住住宅市场场发展趋趋势 PAGEREF _Toc136588132 h 64 HYPERLINK l _Toc136588133 2、潜在在客户来来源总量量与结构构 PAGEREF _Toc136588133 h 65 HYPERLINK l _Toc

18、136588134 3、项目目住宅开开发可行行性分析析 PAGEREF _Toc136588134 h 65 HYPERLINK l _Toc136588135 第三部分分 项目目商业可可行性研研究 PAGEREF _Toc136588135 h 67 HYPERLINK l _Toc136588136 一、项目目商业发发展与项项目总体体开发的的关系 PAGEREF _Toc136588136 h 67 HYPERLINK l _Toc136588137 二、惠阳阳区商业业房地产产宏观市市场环境境 PAGEREF _Toc136588137 h 67 HYPERLINK l _Toc13658

19、8138 1、惠阳阳商业房房地产供供需状况况分析 PAGEREF _Toc136588138 h 67 HYPERLINK l _Toc136588139 1.1.近年惠惠阳商业业房地产产供应总总量 PAGEREF _Toc136588139 h 67 HYPERLINK l _Toc136588140 1.2.近年惠惠阳商业业房地产产交易总总量 PAGEREF _Toc136588140 h 68 HYPERLINK l _Toc136588141 2、惠阳阳商业消消费需求求心理、习惯分分析 PAGEREF _Toc136588141 h 68 HYPERLINK l _Toc1365881

20、42 2.1.购铺首首选区域域 PAGEREF _Toc136588142 h 68 HYPERLINK l _Toc136588143 2.2.购买商商铺考虑虑因素 PAGEREF _Toc136588143 h 69 HYPERLINK l _Toc136588144 2.3.选择购购买商铺铺的形式式 PAGEREF _Toc136588144 h 69 HYPERLINK l _Toc136588145 2.4.购买商商铺的目目的 PAGEREF _Toc136588145 h 70 HYPERLINK l _Tooc133658881446 三、惠惠阳区商商业房地地产现状状 PAGER

21、EF _Toc136588146 h 70 HYPERLINK l _Toc136588147 1、惠阳阳区商业业特征 PAGEREF _Toc136588147 h 70 HYPERLINK l _Toc136588148 1.1.区域商商圈定义义 PAGEREF _Toc136588148 h 70 HYPERLINK l _Toc136588149 1.2.商业格格局 PAGEREF _Toc136588149 h 71 HYPERLINK l _Toc136588150 2、惠阳阳在售及及典型项项目分析析 PAGEREF _Toc136588150 h 72 HYPERLINK l _

22、Toc136588151 2.1.锦江国国际 PAGEREF _Toc136588151 h 72 HYPERLINK l _Toc136588152 2.2.时代广广场 PAGEREF _Toc136588152 h 73 HYPERLINK l _Toc136588153 2.3.惠阳电电子城 PAGEREF _Toc136588153 h 74 HYPERLINK l _Toc136588154 2.4.世贸广广场 PAGEREF _Toc136588154 h 75 HYPERLINK l _Toc136588155 3、总结结分析 PAGEREF _Toc136588155 h 75

23、 HYPERLINK l _Tooc133658881556 4、惠阳阳区商业业业态概概况 PAGEREF _Toc136588156 h 76 HYPERLINK l _Toc136588157 4.1.业态分分布 PAGEREF _Toc136588157 h 76 HYPERLINK l _Toc136588158 4.2.租金与与售价情情况 PAGEREF _Toc136588158 h 77 HYPERLINK l _Toc136588159 4.3.租金与与售价分分析 PAGEREF _Toc136588159 h 77 HYPERLINK l _Toc136588160 4.4.

24、惠阳区区商业市市场分析析 PAGEREF _Toc136588160 h 78 HYPERLINK l _Toc136588161 4.5.惠阳区区商业特特征及趋趋势 PAGEREF _Toc136588161 h 79 HYPERLINK l _Toc136588162 四、项目目所在区区域商业业研究 PAGEREF _Toc136588162 h 80 HYPERLINK l _Toc136588163 1、片区区商业格格局 PAGEREF _Toc136588163 h 80 HYPERLINK l _Toc136588164 2、消费费习惯分分析 PAGEREF _Toc1365881

25、64 h 81 HYPERLINK l _Toc136588165 3、片区区商业发发展趋势势 PAGEREF _Toc136588165 h 81 HYPERLINK l _Toc136588166 五、项目目商业发发展模式式借鉴 PAGEREF _Toc136588166 h 81 HYPERLINK l _Toc136588167 1、社区区商业的的分类 PAGEREF _Toc136588167 h 81 HYPERLINK l _Toc136588171 2、万科科商业开开发案例例分析 PAGEREF _Toc136588171 h 83 HYPERLINK l _Tocc13665

26、8881722 3、区域域商业开开发案例例分析 PAGEREF _Toc136588172 h 85 HYPERLINK l _Toc136588173 4、商业业开发策策略 PAGEREF _Toc136588173 h 87 HYPERLINK l _Toc136588174 六、结论论 PAGEREF _Toc136588174 h 88 HYPERLINK l _Toc136588175 第四部分分 项目写写字楼可可行性研研究 PAGEREF _Toc136588175 h 89 HYPERLINK l _Toc136588176 一、写字字楼开发发与项目目总体开开发的关关系 PAGE

27、REF _Toc136588176 h 89 HYPERLINK l _Toc136588177 二、惠阳阳写字楼楼开发宏宏观市场场环境 PAGEREF _Toc136588177 h 89 HYPERLINK l _Toc136588178 1、惠阳阳区写字字楼市场场供应及及特征分分析 PAGEREF _Toc136588178 h 89 HYPERLINK l _Toc136588179 2、惠阳阳区写字字楼市场场需求及及特征分分析 PAGEREF _Toc136588179 h 89 HYPERLINK l _Toc136588180 3、写字字楼客户户行业分分布分析析 PAGEREF

28、_Toc136588180 h 90 HYPERLINK l _Toc136588181 三、区域域写字楼楼市场需需求因素素研究 PAGEREF _Toc136588181 h 90 HYPERLINK l _Toc136588182 1、区域域城市功功能规划划对写字字楼开发发的影响响 PAGEREF _Toc136588182 h 90 HYPERLINK l _Toc136588183 2、区域域的产业业分布与与发展 PAGEREF _Toc136588183 h 90 HYPERLINK l _Toc136588184 3、区域域写字楼楼的对外外辐射能能力 PAGEREF _Toc136

29、588184 h 91 HYPERLINK l _Toc136588185 四、写字字楼开发发可行性性研究 PAGEREF _Toc136588185 h 91 HYPERLINK l _Toc136588186 1、未来来区域写写字楼市市场发展展趋势 PAGEREF _Toc136588186 h 91 HYPERLINK l _Toc136588187 2、潜在在客户来来源总量量与结构构 PAGEREF _Toc136588187 h 91 HYPERLINK l _Toc136588188 3、项目目写字楼楼开发可可行性分分析 PAGEREF _Toc136588188 h 92 HYP

30、ERLINK l _Toc136588189 4、项目目写字楼楼开发规规模建议议 PAGEREF _Toc136588189 h 92 HYPERLINK l _Toc136588190 第五部分分 项目目整体物物业定位位 PAGEREF _Toc136588190 h 93 HYPERLINK l _Toc136588191 一、项目目分析 PAGEREF _Toc136588191 h 93 HYPERLINK l _Toc136588192 1、项目目区位及及区域概概况 PAGEREF _Toc136588192 h 93 HYPERLINK l _Toc136588193 2、项目目地

31、块分分析 PAGEREF _Toc136588193 h 93 HYPERLINK l _Toc1365881944 2.11.土地地面积及及其红线线图 PAGEREF _Toc136588194 h 93 HYPERLINK l _Toc136588195 2.2.地质地地貌状况况 PAGEREF _Toc136588195 h 94 HYPERLINK l _Toc136588196 2.3.周边的的建筑物物 PAGEREF _Toc136588196 h 95 HYPERLINK l _Toc136588197 2.4.绿化景景观 PAGEREF _Toc136588197 h 96 H

32、YPERLINK l _Toc136588198 2.5.自然景景观 PAGEREF _Toc136588198 h 97 HYPERLINK l _Toc136588199 2.6.环境污污染状况况 PAGEREF _Toc136588199 h 97 HYPERLINK l _Toc136588200 3、对外外交通 PAGEREF _Toc136588200 h 99 HYPERLINK l _Toc136588201 4、项目目规模 PAGEREF _Toc136588201 h 99 HYPERLINK l _Toc136588202 5、项目目SWOOT分析析 PAGEREF _T

33、oc136588202 h 1000 HYPERLINK l _Toc136588203 5.1.优势 PAGEREF _Toc136588203 h 1000 HYPERLINK l _Toc1365882004 5.22.劣势势 PAGEREF _Toc136588204 h 1000 HYPERLINK l _Toc136588205 5.3.机会 PAGEREF _Toc136588205 h 1011 HYPERLINK l _Toc136588206 5.4.威胁 PAGEREF _Toc136588206 h 1011 HYPERLINK l _Toc136588207 5.5.

34、项目SWWOT小小结 PAGEREF _Toc136588207 h 1011 HYPERLINK l _Toc136588208 二、项目目定位 PAGEREF _Toc136588208 h 1022 HYPERLINK l _Toc136588209 1、定位位策略的的把握 PAGEREF _Toc136588209 h 1022 HYPERLINK l _Toc136588210 1.1.定位的的基准原原则 PAGEREF _Toc136588210 h 1022 HYPERLINK l _Toc136588211 1.2.定位的的逻辑结结构 PAGEREF _Toc136588211

35、 h 1033 HYPERLINK l _Toc136588212 2、客户户定位 PAGEREF _Toc136588212 h 1033 HYPERLINK l _Toc136588213 2.1.潜在客客户分布布及构成成 PAGEREF _Toc136588213 h 1033 HYPERLINK l _Tocc136658882144 2.22.本项项目目标标客户需需求分析析 PAGEREF _Toc136588214 h 1055 HYPERLINK l _Toc136588215 2.3.主要目目标客户户共同特特征分析析 PAGEREF _Toc136588215 h 1055 H

36、YPERLINK l _Toc136588216 3、项目目开发主主题定位位 PAGEREF _Toc136588216 h 1077 HYPERLINK l _Toc1365882117 3.11.主题题定位 PAGEREF _Toc136588217 h 1077 HYPERLINK l _Toc136588218 3.2.定位释释义 PAGEREF _Toc136588218 h 1088 HYPERLINK l _Toc136588219 4、产品品定位 PAGEREF _Toc136588219 h 1133 HYPERLINK l _Toc136588220 4.1.产品定定位方向

37、向 PAGEREF _Toc136588220 h 1133 HYPERLINK l _Toc136588221 4.2.产品组组合建议议 PAGEREF _Toc136588221 h 1155 HYPERLINK l _Toc136588222 4.2.1.主主要功能能组合建建议 PAGEREF _Toc136588222 h 1155 HYPERLINK l _Toc136588223 4.2.2.建建筑规划划形式建建议 PAGEREF _Toc136588223 h 1166 HYPERLINK l _Toc136588224 5、形象象定位 PAGEREF _Toc136588224

38、 h 1177 HYPERLINK l _Toc136588225 第六部分分 项目目总体规规划及发发展建议议 PAGEREF _Toc136588225 h 1188 HYPERLINK l _Toc136588226 一、项目目总体规规划的主主体思想想 PAGEREF _Toc136588226 h 118 HYPERLINK l _Toc136588227 1、社会会公共设设施的支支持与利利用 PAGEREF _Toc136588227 h 1188 HYPERLINK l _Toc136588228 2、城市市景观的的营造与与利用 PAGEREF _Toc136588228 h 118

39、8 HYPERLINK l _Toc136588229 3、城市市设计的的要求 PAGEREF _Toc136588229 h 1188 HYPERLINK l _Toc136588230 二、项目目建筑规规划建议议 PAGEREF _Toc136588230 h 1199 HYPERLINK l _Toc136588231 1、建筑筑方案、规划要要点建议议 PAGEREF _Toc136588231 h 1199 HYPERLINK l _Toc136588232 1.1.总体规规划示意意图 PAGEREF _Toc136588232 h 1199 HYPERLINK l _Toc13658

40、82333 1.22.轴线线与组团团规划的的总体构构思 PAGEREF _Toc136588233 h 1199 HYPERLINK l _Toc136588234 1.3.主要核核心点及及标志性性形象节节点的确确定 PAGEREF _Toc136588234 h 1200 HYPERLINK l _Toc136588235 1.4.项目总总体开发发轴线的的确定 PAGEREF _Toc136588235 h 1200 HYPERLINK l _Toc1365882236 1.55.项目目开发组组团的确确定 PAGEREF _Toc136588236 h 1200 HYPERLINK l _T

41、oc136588237 1.6.各组团团功能之之间的衔衔接与协协调 PAGEREF _Toc136588237 h 1200 HYPERLINK l _Toc136588238 1.7.项目总总体规划划各经济济技术指指标汇总总 PAGEREF _Toc136588238 h 1211 HYPERLINK l _Toc1365882239 2、建筑筑风格建建议 PAGEREF _Toc136588239 h 1211 HYPERLINK l _Toc136588240 3、园林林风格建建议 PAGEREF _Toc136588240 h 1255 HYPERLINK l _Toc13658824

42、1 三、各物物业类型型规划 PAGEREF _Toc136588241 h 1299 HYPERLINK l _Toc136588242 1、商业业规划 PAGEREF _Toc136588242 h 1299 HYPERLINK l _Toc136588243 2、酒店店规划 PAGEREF _Toc136588243 h 1300 HYPERLINK l _Toc136588244 3、写字字楼规划划 PAGEREF _Toc136588244 h 1300 HYPERLINK l _Toc136588245 四、项目目交通规规划 PAGEREF _Toc136588245 h 1311

43、HYPERLINK l _Toc136588246 1、外部部道路交交通系统统分析 PAGEREF _Toc136588246 h 1311 HYPERLINK l _Toc136588247 2、项目目内部人人流与车车流需求求分析 PAGEREF _Toc136588247 h 1311 HYPERLINK l _Toc136588248 3、项目目交通组组织总体体思路 PAGEREF _Toc136588248 h 1322 HYPERLINK l _Toc136588249 4、项目目内部与与外部交交通体系系组织与与规划 PAGEREF _Toc136588249 h 1344 HYPE

44、RLINK l _Toc136588250 五、配套套设施建建议 PAGEREF _Toc136588250 h 1344 HYPERLINK l _Toc136588251 1、名校校配套 PAGEREF _Toc136588251 h 1344 HYPERLINK l _Toc136588252 2、Midddleetonn时尚商商业走廊廊 PAGEREF _Toc136588252 h 1355 HYPERLINK l _Toc136588253 3、Miiddlletoon酒店店式私人人会所 PAGEREF _Toc136588253 h 1366 HYPERLINK l _Toc13

45、6588254 4、Caanaaan（卡卡拉恩）艺术中中心 PAGEREF _Toc136588254 h 1366 HYPERLINK l _Toc1365882555 5、Villas（维乐斯斯）生态态体育广广场 PAGEREF _Toc136588255 h 1377 HYPERLINK l _Toc136588256 6、Meendoota（米多特特）生态态湖 PAGEREF _Toc136588256 h 1388 HYPERLINK l _Toc136588257 7、网球球场 PAGEREF _Toc136588257 h 1399 HYPERLINK l _Toc1365882

46、58 8、物管管及智能能化方向向选择 PAGEREF _Toc136588258 h 1400 HYPERLINK l _Toc136588259 9、新材材料选择择建议 PAGEREF _Toc136588259 h 1400 HYPERLINK l _Toc136588260 第七部分分 项目目投资分分析 PAGEREF _Toc136588260 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588261 一、项目目经济数数据分析析 PAGEREF _Toc136588261 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588262 二、收入入测算 PAGEREF _Toc

47、136588262 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588263 1、销售售价格的的确定 PAGEREF _Toc136588263 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588264 1.1.定价方方法 PAGEREF _Toc136588264 h 142 HYPERLINK l _Toc136588265 1.2.价格初初步定位位 PAGEREF _Toc136588265 h 1433 HYPERLINK l _Toc136588266 2、收益益测算前前提假设设 PAGEREF _Toc136588266 h 1433 HYPERLINK l _To

48、c136588267 3、收入入测算 PAGEREF _Toc136588267 h 1444 HYPERLINK l _Toc136658882688 4、成本本估算 PAGEREF _Toc136588268 h 1455 HYPERLINK l _Toc136588269 4.1.关于地地价 PAGEREF _Toc136588269 h 1455 HYPERLINK l _Toc136588270 4.2.关于建建筑成本本 PAGEREF _Toc136588270 h 1455 HYPERLINK l _Toc136588271 5、项目目经济效效益预测测 PAGEREF _Toc1

49、36588271 h 1466 HYPERLINK l _Toc136588272 6、结论论及相关关建议 PAGEREF _Toc136588272 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588273 三、项目目盈利分分析及敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc136588273 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588274 1、项目目开发时时机建议议及开发发分期、开发顺顺序建议议 PAGEREF _Toc136588274 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588275 1.1.项目开开发时机机建议 PAGEREF _Toc136588

50、275 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588276 1.2.项目开发发分期、开发顺顺序建议议 PAGEREF _Toc136588276 h 1488 HYPERLINK l _Toc136588277 2、盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc136588277 h 1499 HYPERLINK l _Toc136588278 2.1.项目投投资计划划 PAGEREF _Toc136588278 h 1499 HYPERLINK l _Toc136588279 2.2.项目盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc136588279 h 1500 HYPERLINK

51、 l _Toc136588280 3、项目目敏感性性分析 PAGEREF _Toc136588280 h 1500 HYPERLINK l _Toc136588281 3.1.工程造造价敏感感性分析析 PAGEREF _Toc136588281 h 1500 HYPERLINK l _Toc136588282 3.2.销售价价格敏感感性分析析 PAGEREF _Toc136588282 h 1500 HYPERLINK l _Toc136588283 3.3.敏感性性分析图图 PAGEREF _Toc136588283 h 1511 HYPERLINK l _Tooc133658882884

52、四、项项目总体体经济测测算表 PAGEREF _Toc136588284 h 1511第一部分分 项目目区域价价值分析析一、影响响区域城城市发展展与规划划的因素素1、惠阳阳区总体体城市发发展与规规划1.1.规划背背景按照惠州州滨海城城市重要要组团和和建设现现代石化化数码及及中海壳壳牌石化化项目后后勤基地地的定位位，政府府积极实实施“一一二三四四五”发发展战略略，抓住住撤市设设区和中中海壳牌牌石化项项目全面面动工“两个机机遇”，推进发发展思路路、城市市规划、产业布布局和投投资政策策“四个个调整优优化”。围绕“十一五五”发展目目标，重重点建设设新区，局部改改善旧城城环境，配置必必须的公公共服务务设

53、施和和市政公公用设施施，重点点实施“交通、能源、水利、工业、商贸、旅游、文教和和社会保保障”九大工工程，整整体提升升惠城副副中心城城市质量量。构建建“惠城中中心区惠阳次次中心区区陈江江地区”的城市市空间结结构，拉拉开城市市发展结结构，全全面建设设新城区区力争实实现到 20007年全全区国内内生产总总值达到到1511.622亿元，年均递递增144.866%；工工业增加加值922.799亿元，年均递递增166.499%；第第一产业业增加值值9.775亿元元，年均均递增88 %；三大产产业在国国内生产产总值中中所占比比例为110660330，地地方财政政收入达达6.226亿元元，年均均递增113.3

54、36 %；农民民人均年年收入551711元。1.2.具体规规划发展展措施1.2.1.调整优优化发展展思路随着撤市市设区行行政区划划变更和和经济社社会发展展进程加加快，给给原“一一二三四四五”发发展战略略赋予新新的涵义义，即围围绕 220100年建成成宽裕小小康社会会这一目目标，推推进建设设经济强强区和文文明城区区两个进进程，抓抓住工业业化、城城市化、信息化化三条主主线，主主攻园区区经济、民营经经济、外外向型经经济和农农村经济济四个重重点，完完善道德德、政务务、市场场、法制制、生活活五个环环境，加加快推进进工业化化、城市市化和信信息化进进程，进进一步开开创经济济发展新新局面。1）推进进工业化化进

55、程以园区经经济为载载体，调调整优化化工业产产业结构构，大力力发展中中小型石石化加工工企业，开发效效益好、污染低低的石化化相关产产品。以以联想、中建电电讯、东东亚电子子等企业业为核心心，培育育壮大电电子信息息等具有有比较优优势的支支柱产业业，优先先发展高高新技术术产业，积极推推进高新新技术企企业实施施技术、资本扩扩张，在在惠阳建建立地区区总部、研发中中心、采采购中心心和销售售中心，带动传传统产业业的改造造和升级级，创出出惠阳品品牌，形形成规模模效应，增强竞竞争力，构建起起以石化化、电子子信息产产业为支支柱，高高科技推推动传统统产业平平衡发展展的工业业新架构构。2）推进进城市化化进程按照“突突出中

56、心心、组团团发展”的方针针，着力力在规划划、道路路、市政政建设、人居环环境、文文化休闲闲服务加加大工作作力度。采取引引入外资资、内资资、民资资和向金金融机构构融资等等方式，积极筹筹集资金金建设和和改造包包括淡水水至三和和、城区区北环路路、平龙龙公路穿穿城路段段等主干干道。以以建设主主题社区区为突破破口，努努力打造造“主题题社区，品牌城城市”的的惠阳新新形象，重点推推进占地地 2000万平平方米的的泗水湖湖滨高尚尚住宅社社区、占占地40000亩亩的莲塘塘大型主主题社区区、淡水水商业中中心，以以及阳光光新都、巨涛雅雅苑、中中铭豪园园等一批批大型高高尚住宅宅区和两两家四星星级酒店店、一家家五星级级酒

57、店的的建设，全面提提升惠阳阳的城市市品位。抓好惠惠阳世贸贸中心、淡水商商贸中心心、商贸贸广场二二期工程程、体育育中心二二期工程程、湖滨滨公园等等一批文文化商贸贸市政设设施建设设。加强强和规范范城市交交通、环环卫、治治安等综综合管理理。继续续抓好城城市美化化、绿化化和亮化化工程，启动疏疏港大道道东门出出口至立立交桥的的道路路路面改造造维修工工程和城城区五大大出口亮亮化工程程，逐步步规范城城区交通通秩序，逐年增增加公交交车和出出租小汽汽车投放放量。创创造条件件加快淡淡水“两两河四岸岸”的综综合整治治，致力力营造良良好的城城市居住住生活环环境。抓抓好层次次规划修修编，把把惠阳各各镇和三三和开发发区作

58、为为一个整整体来发发展，使使之成为为各具特特色、环环境优美美的新城城镇。3）推进进信息化化进程加快研究究制订惠惠阳信息息化的有有关规定定、标准准，以及及信息化化安全保保障体系系建设，加强信信息化人人才队伍伍建设，普及信信息化知知识，为为信息技技术在全全社会的的推广应应用创造造条件。以联想想、中建建电讯和和东亚电电子等企企业集团团为主体体，培育育一批竞竞争力强强的信息息产品制制造企业业，全力力打造电电子信息息产业群群，成立立信息中中心，开开设惠阳阳政府网网站。推推进电子子 e城城的建设设和在市市政广场场、车站站、商贸贸广场等等中心地地段设立立电子触触摸屏工工作，提提升全区区信息互互联，共共享程度

59、度和整体体社会信信息化水水平。1.2.2.调整优优化城市市规划 新中中心区不不断扩大大惠阳城市市必须扩扩大，将将现有的的30万万平方公公里的基基础上，将沙田田、秋长长两个镇镇再吸纳纳进来。同时，将原来来8.88平方公公里的新新中心区区再扩大大7.55平方公公里左右右。满足足现在中中心区快快速发展展的要求求。 两大大转变纳纳入规划划重点推进进规划工工作，两两个转变变以尽快快融入惠惠州滨海海城市总总体规划划：一是由县县域经济济规划向向大城市市规划的的转变重点是规规划好交交通网络络、城市市功能区区布局，使城市市建设组组团式发发展，工工业建设设园区式式发展，房地产产建设大大型社区区式发展展，严格格控制

60、工工业小区区和小型型房地产产项目开开发。二是由板板块推进进向全面面发展的的转变把镇和三三和开发发区纳入入统一规规划，集集中管理理、规范范开发。以新秋秋公路、惠淡公公路、疏疏港大道道为纵，平龙公公路、平平大公路路为横，各各镇中心心区为点点，构建建“三纵纵两横”的网状状城市架架构，打打破城乡乡二元结结构，合合理优化化配置资资源，加加快城市市化进程程。进一一步完善善包括淡淡水、秋秋长、沙沙田部分分地区，三和开开发区在在内的448平方方公里城城区中心心区的城城市建设设用地、交通系系统规划划，以及及城区中中心组团团、白云云组团、站前组组团和“两河四四岸”的的控制性性详细规规划。加加快各镇镇总体规规划修编