房地产经济学第7章房地产金融

1、 第7章 房地产金融有一个商人到了一个山村，村子周围的山上全是猴子。商人就和村子种地的农民说，我买猴子，100元一只。村民不知是真是假，试着抓猴子，商人果然给了100元。全村的人都去抓猴子，这比种地合算得多了。很快商人买了两千多只猴子，山上猴子很少了。商人这时又出价200元一只买猴子，村民见猴价翻番，便又纷纷去抓，商人又买了，但猴子已经很难抓到了。又出价300元一只买猴子，猴子几乎抓不到了。商人出价到500元一只，山上已没有猴子，三千多只猴子都在商人这里。这天，商人有事回城里，他的助手到村里和农民们说，我把猴子300元一只卖你们，等商人回来，你们500元卖给商人，你们就发财了。村民疯了一般，把

2、锅砸了卖铁，凑够钱，把三千多只猴子全买了回去。助手带着钱走了，商人再也没有回来。 故事一： 村民等了很久很久，他们坚信商人会回来500元买他们的猴子，终于有人等不急了，猴子还要吃香蕉，这要费用啊，就把猴子放回了山上，山上仍然到处是猴子。这就是传说中的股市！这就是传说中的信托！这就是传说中的黄金市场！这就是传说中的房市！故事一： 这是炎热小镇慵懒的一天。太阳高挂，街道无人，每个人都债台高筑，靠信用度日。这时，从外地来了一位有钱的旅客，他进了一家旅馆，拿出一张1000元钞票放在柜台，说想先看看房间，挑一间合适的过夜就在此人上楼的时候，店主抓了这张1000元钞，跑到隔壁屠户那里支付了他欠的肉钱。屠夫

3、有了1000元，横过马路付清了猪农的猪本钱。猪农拿了1000元，出去付了他欠的饲料款。那个卖饲料的老兄，拿到1000元赶忙去付清他召妓的钱（经济不景气，当地的服务业也不得不提供信用服务）。 有了1000元，这名妓女冲到旅馆付了她所欠的房钱。旅馆店主忙把这1000元放到柜台上，以免旅客下楼时起疑。此时那人正下楼来，拿起1000元，声称没一间满意的，他把钱收进口袋，走了 故事二： 这一天，没有人生产了什么东西，也没有人得到什么东西，可全镇的债务都清了，大家很开心这个故事告诉了我们一个什么道理？现金是要流通才能产生价值！而经济永远存在炒作！故事二：【能力目标】1.能够运用房地产金融知识解释房地产开发

4、出现的现象；2.能够简单地进行房地产金融模式利弊分析。 【知识目标】1. 掌握房地产金融的含义和分类；2. 掌握房地产金融的特征；3. 掌握房地产行业融资途径及房地产开发贷款申请条件；4.了解中国房地产开发贷款的调查及评估内容。第7章 房地产金融7.1.1 房地产金融的内涵与特征房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式我国目前还没有形成真正意义上的房地产金融。7.1房地产金融概述7

5、.1.1.1 房地产金融的内涵2.地产金融 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。它又可分解为市地金融、农地金融。1.房产金融 房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。第二，债权可靠，较为安全7.1.1.2房地产金融的特征第一，房产金融与地产金融有时能分开，更多时候则不能分开第三，资金的运用具有中长期性1.房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障（三）房地产金融的功能3.房地产金融调节房地产业的金融属性2.房地产金融支持居民住房消费能力的提高 7.1.2.1 住房专项储蓄住房储蓄是专项存款。储蓄者参加住房储蓄的目的是为了获得低利率的住房贷款

6、。住房储蓄利率自始至终固定不变，不受资本市场利率波动的影响。 7.1.2 房地产金融业务 7.1.2.2住房基金住房基金是根据国家有关住房制度改革的政策规定，为推进房改和住房建设而建立的基金。它既具有积累基金的性质，也具有消费基金的性质。住房基金分为城镇住房基金、单位住房基金和个人住房基金三种形式。7.1.2 房地产金融业务 7.1.2.3 房地产开发与经营贷款房地产开发与经营贷款是指房地产金融机构为支持房地产开发与经营活动而对房地产开发与经营企业发放的各类生产与经营性贷款。房地产开发与经营贷款有的要求提供抵押财产，有的只要求担保即可。7.1.2 房地产金融业务 7.1.2.4 房地产抵押贷款

7、房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法拥有的房屋所有权或国有土地使用权向抵押权人提供担保，籍以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务的法律行为。7.1.2 房地产金融业务 7.1.2.5房地产股票股份有限公司是指全部注册资本由等额股份构成并通过向社会公开发行或向特定对象发行股票(或股权证) 来筹集资本，股东仅以其投资额为限对公司债务负有限责任的法人企业。如果房地产公司为股份有限公司，则其发行的股票为房地产股票。 7.1.2 房地产金融业务 7.1.2.6 房地产债券房地产债券是企业债券的一种，它是各类房地产经营企业在城市房地产经营过程中，为筹集长期资金(一般要用于房地产的开发和经营活动)

8、，而以债券的形式向社会发行的一种债权债务关系凭证。房地产债券的发行者一般为房地产股份有限公司，也可以是其他性质的公司，发行的债券一般为长期债券。7.1.2 房地产金融业务7.1.2.7 房地产信托房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。按财产的不同分类，可将房地产信托划分为实物信托、资金信托以及资金债权信托。 根据房地产信托的目的，可将其划分为担保信托、管理信托、处分信托及民事信托与商事信托等。 7.1.2 房地产金融业务7.1.2.8 房地产保险房地产保险主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相

9、关利益与责任为保险标的的保险。房地产保险是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。对大多人来说，买保险主要是买房地产财产保险。根据承保的保险标的和风险种类不同，可将房地产保险划分为房屋财产保险、房屋利益保险、房屋责任保险、房地产信用保险、房屋综合保险和建筑工程保险等。7.1.2 房地产金融业务 7.2.1.1 房地产信贷资金筹集的特征1筹集来源相对稳定2房地产业是目前的主要筹资对象4筹集手段(方式) 呈现多样性3筹集渠道具有广泛性7.2房地产信贷7.2.1 房地产信贷资金的筹集1与房地产业

10、的战略目标和政策相结合2与城镇住房制度改革相结合3与城镇发展规划相结合4与银行传统业务相结合7.2.1.2房地产信贷资金的筹集原则1可以促进房地产业资金的良性循环，进而促进房地产业的发展2可以促进房地产业结构调整，进而促进国家产业政策的实施3有利于理顺房地产资金关系，加强房地产资金管理4有利于促进银行规模效益的提升和专业化发展5有助于促进银行金融手段的创新，增强市场竞争力6能够促进城乡居民消费结构的合理化7.2.1 .3 房地产信贷资金筹集的现实意义1金融机构吸收的各种储蓄存款2国家财政划拨的房地产信贷基金3金融机构的自有资金4发行房地产债券筹集的资金5通过金融机构之间的融资活动筹集的资金7.

11、2.2房地产信贷资金的筹集渠道1房地产开发贷款2房地产经营贷款 3房地产消费贷款7.2.3 房地产信贷资金运用的分类 7.3.1.1 房地产抵押贷款的内涵1抵押2抵押贷款3房地产抵押贷款4抵押市场的存在与否，取决于多种情况7.3房地产抵押贷款7.3.1 房地产抵押贷款概述1以抵押为前提建立信贷关系5抵押物的所有权有可能归抵押权人3通过放贷为借款人服务，同时也为贷款人服务4房地产抵押贷款是现实的责任担保2以房地产抵押为条件，以融通资金为目的7.3.1.2 房地产抵押贷款的基本特征1增进居民福利和效用，提高居民购房能力2加强房地产开发企业的经济实力，推动房地产业快速发展3发挥储蓄功能，调节居民消费

12、行为，推动经济的合理运行4降低贷款风险，提高信贷效益，促进房地产金融业的进一步发展5增强了对借款人的风险约束6影响着以建筑业和建材业为导向的众多产业的发展7具有拉平经济周期的作用 7.3.2 房地产抵押贷款的功能与作用 目前我国房地产信托的主要类型如下：(1) 信托贷款，指信托投资公司通过推出资金信托募集到资金后贷给房地产企业；(2) 股权投资信托，指信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行；(3) 财产信托优先受益权转让，指房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受

13、益权转让给社会上的投资人来募集。7.4 房地产金融的其他模式8.4.1 房地产信托房地产投资基金和房地产投资信托不完全相同，房地产投资基金主要是实物资产投资和房地产经营管理，其资金退出渠道较为狭窄，而它的形式及投资范围宽于房地产投资信托，由于房地产投资信托的特性和特定法规的限制，其投资形式与范围都比较严格。7.4.2 房地产投资基金上市房地产基金(Listed Property Funds) 是指已在证券交易所发行和上市的投资于房地产的契约型证券，日本、韩国、美国、新加坡和澳大利亚等国家的交易所都已有房地产基金上市，它们与普通股票一样交易。7.4.3 上市房地产基金房地产证券化是资产证券化的重

14、要组成部分。资产证券化是将流动性较差的资产经过一定的组合，再配以相应的信用担保，转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券，使这组资产能产生比较稳定并且预计今后仍将保持稳定的现金流收益，从而把这组资产所产生的未来现金流的收益权变为可以流通的证券的技术和过程。7.4.4 房地产证券化房地产上市公司指通过证券交易所公开发行并上市的主营房地产的股份制公司。它与房地产投资信托的性质不同，融资工具也完全不同，房地产上市公司可以从事与房地产无关的业务，但房地产投资信托必须按规定投资于可以带来收入的房地产项目。7.4.5 房地产上市公司住房公积金制度是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。新加坡是推行中央公积金制度的代表性国家。7.4.6 住房公积金 本章小节本章小结 房地产金融是金融业务的一种形式，它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而获得的资金融通行为。房地产金融的特征：房产金融与