某市商贸物流园项目申请报告

1、PAGE 1来宾市商商贸物流流园项目申请请报告二一年八月来宾市商贸物流园项目申请报告PAGE 编 制 单 位位：公司负责责人： 项目经理理： 报告编写写人： 需求求分析 任 远 注册投投资咨询询师建筑结构构 陈陈玉峰 教授级级高工 给 排 水水 严严传庚 高级工工程师 强 弱 电电 郭郭育荣 高级工工程师 投资资估算 徐明明辉 教教授级高高工第 PAGE 2 页目 录TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc248823781 第一章 申报报单位及及项目概概况 PAGEREF _Toc248823781 h 1 HYPERLINK l _Toc248823782 一、项目目申

2、报单单位 PAGEREF _Toc248823782 h 1 HYPERLINK l _Toc248823783 二、项目目背景 PAGEREF _Toc248823783 h 2 HYPERLINK l _Toc248823784 三、项目目概况 PAGEREF _Toc248823784 h 3 HYPERLINK l _Toc248823785 四、编制制依据 PAGEREF _Toc248823785 h 3 HYPERLINK l _Toc248823786 五、结 论 PAGEREF _Toc248823786 h 4 HYPERLINK l _Toc248823787 第二章 发

3、展展规划、产业政政策和行行业准入入分析 PAGEREF _Toc248823787 h 6 HYPERLINK l _Toc248823788 一、项目目发展规规划 PAGEREF _Toc248823788 h 6 HYPERLINK l _Toc248823789 二、解决决职工再再就业，实现和和谐社会会的需要要，符合合产业政政策 PAGEREF _Toc248823789 h 7 HYPERLINK l _Toc248823790 三、行业业准入 PAGEREF _Toc248823790 h 8 HYPERLINK l _Toc248823791 第三章 建设设用地、征地拆拆迁安置置和

4、建设设条件 PAGEREF _Toc248823791 h 9 HYPERLINK l _Toc248823792 一、项目目地理位位置 PAGEREF _Toc248823792 h 9 HYPERLINK l _Toc248823793 二、自然然环境和和地质条条件 PAGEREF _Toc248823793 h 9 HYPERLINK l _Toc248823794 三、建设设用地和和征地拆拆迁安置置 PAGEREF _Toc248823794 h 10 HYPERLINK l _Toc248823795 四、市政政配套条条件 PAGEREF _Toc248823795 h 10 HYP

5、ERLINK l _Toc248823796 第四章 建设设内容和和建设方方案 PAGEREF _Toc248823796 h 12 HYPERLINK l _Toc248823797 一、建设设内容 PAGEREF _Toc248823797 h 12 HYPERLINK l _Toc248823798 二、设计计指导思思想 PAGEREF _Toc248823798 h 13 HYPERLINK l _Toc248823799 三、设计计原则 PAGEREF _Toc248823799 h 13 HYPERLINK l _Toc248823800 四、建设设方案 PAGEREF _Toc2

6、48823800 h 13 HYPERLINK l _Toc248823801 第五章 节能能方案分分析 PAGEREF _Toc248823801 h 22 HYPERLINK l _Toc248823802 一、节能能措施综综述 PAGEREF _Toc248823802 h 22 HYPERLINK l _Toc248823803 二、能耗耗指标 PAGEREF _Toc248823803 h 23 HYPERLINK l _Toc248823804 三、节能能效果分分析 PAGEREF _Toc248823804 h 24 HYPERLINK l _Toc248823805 第六章 环

7、境境和生态态影响分分析 PAGEREF _Toc248823805 h 25 HYPERLINK l _Toc248823806 一、环境境保护依依据 PAGEREF _Toc248823806 h 25 HYPERLINK l _Toc248823807 二、环境境质量现现状 PAGEREF _Toc248823807 h 25 HYPERLINK l _Toc248823808 三、环境境保护措措施 PAGEREF _Toc248823808 h 26 HYPERLINK l _Toc248823809 第七章 项目目建设周周期 PAGEREF _Toc248823809 h 30 HYP

8、ERLINK l _Toc248823810 一、建设设周期规规划 PAGEREF _Toc248823810 h 30 HYPERLINK l _Toc248823811 二、实施施进度计计划 PAGEREF _Toc248823811 h 30 HYPERLINK l _Toc248823812 第八章 项目目招标方方案 PAGEREF _Toc248823812 h 32 HYPERLINK l _Toc248823813 一、招标标范围 PAGEREF _Toc248823813 h 32 HYPERLINK l _Toc248823814 二、招标标组织形形式 PAGEREF _To

9、c248823814 h 32 HYPERLINK l _Toc248823815 三、招标标方式 PAGEREF _Toc248823815 h 32 HYPERLINK l _Toc248823816 第九章 投资资估算与与资金筹筹措 PAGEREF _Toc248823816 h 34 HYPERLINK l _Toc248823817 一、投资资估算编编制依据据 PAGEREF _Toc248823817 h 34 HYPERLINK l _Toc248823818 二、投资资估算编编制范围围 PAGEREF _Toc248823818 h 34 HYPERLINK l _Toc248

10、823819 三、总投投资估算算 PAGEREF _Toc248823819 h 36 HYPERLINK l _Toc248823820 四、资金金筹措 PAGEREF _Toc248823820 h 38 HYPERLINK l _Toc248823821 五、资金金使用计计划 PAGEREF _Toc248823821 h 38 HYPERLINK l _Toc248823822 第十章 社会会效益评评价 PAGEREF _Toc248823822 h 39 HYPERLINK l _Toc248823823 一、项目目对社会会和城市市的影响响分析 PAGEREF _Toc2488238

11、23 h 39 HYPERLINK l _Toc248823824 二、项目目与所在在地区的的互适性性分析 PAGEREF _Toc248823824 h 39 HYPERLINK l _Toc248823825 三、社会会效益评评价结论论 PAGEREF _Toc248823825 h 40附件：1、营业业执照复复印件2、规划划意见书书附件来宾市商贸物流园项目申请报告PAGE 42第 页第一章 申报报单位及及项目概概况一、项目目申报单单位本项目申申报单位位为广西西交通实实业有限限公司(以下简简称“实业公公司”)是广西西交通投投资集团团有限公公司(以以下简称称“交投集集团”)的全全资子公公司，

12、是是在交投投集团授授权下，对高速速公路资资产和建建设管理理有关业业务进行行一体化化开发经经营的综综合性企企业。实实业公司司于20008年年11月月注册成成立，注注册资本本50000万元元人民币币。公司司以高速速公路建建设和运运营管理理有关业业务和资资产经营营为依托托，主要要从事高高速公路路服务区区一体化化经营、大宗商商品物流流、资源源和房地地产开发发业务。20009年，实业公公司实现现销售收收入111544亿元，利润总总额98805万万元。 项目申申报单位位地址：广西南南宁市德德瑞大厦厦20楼楼法人代表表：注册资金金：50000万万元二、项目目背景来宾市作作为后期期发展城城市，近近年来城城市建

13、设设发展迅迅速，已已经形成成以中心心城区为为核心，沿高速速公路和和沿红水水河的“十字经经济带”，从来来宾市的的城市建建设形势势来看，来宾服服务区建建设成为为来宾市市“十字经经济带”重要的的城市服服务中心心。 根据广广西壮族族自治区区把柳南南高速公公路打造造成为“广西第第一精品品”的要要求，来来宾服务务区承担担着服务务高速公公路的流流通和服服务来宾宾城市的的双重功功能。来来宾服务务区的改改扩建，既是满满足高速速日益增增长的车车流带来来服务区区需求，同时也也靠充分分发挥服服务区物物流、人人流聚集集所带来来的经济济功能，为来宾宾市城市市和经济济建设服服务。因因此，来来宾服务务区在改改扩建，增加了了来

14、宾城城市和经经济服务务扩展功功能，进进行开放放式经营营，依托托服务区区的交通通优势建建立现代代商贸物物流园，开发相相关的商商业配套套，在高高速路上上打造来来宾市的的城市名名片。 本项日日研究的的目的：从来宾宾市的城城市建设设概况、经济资资源条件件和房地地产开发发潜力，论证来来宾服务务区物流流园区扩扩展功能能项目、商业住住宅配套套开发扩扩展项目目的可行行性与投投资价值值，以供供广西交交通投资资集团有有限公司司决策参参考。三、项目目概况1、项目目名称：来宾市市商贸物物流园项项目2、建设设地点：本项目目拟建场地地依托来来宾服务务区进行行建设，从来宾宾服务区区沿高速速公路至至磨东大大桥两边边。项目目地

15、处河河西区，北与城城北区滨滨江园别别墅小区区隔江相相望，距距离来宾宾市政府府约4公公里，距距离来华华(华侨侨)投资资区约33公里，东距离离来宾老老城区约约3公里里，南与长长梅路相相连。项项目地块块东西两两侧为低低坡度丘丘陵旱地地。3、项目目建设内内容：项项目总占占地面积积9266.8亩亩(不含含服务区区)，其其中物流流园区5518.2、物流配配套区1111.1、商商贸住宅宅区1885.11亩、住住宅小区区78.2亩。4、项目目总投资资：本项项目总投投资为22091109.99万万元，项项目所需需建设资资金来源源为交通通实业公公司公司司自筹资资本金、银行贷贷款以及及其它合合作建设设资金。四、编制

16、制依据1、广广西物流流业调整整和振兴兴规划(桂政政发(220099)833号) ；2、来来宾市城城市总体体规划(2000820225年)3、来来宾市220088-220122年工业业发展规规划4、双方方签订的的咨询服服务合同同；5、项目目业主提提供的功功能要求求、地质质勘探报报告、规规划要求求等有关关技术基基础资料料和相关关设计文文件资料料；6、广广西交通通投资集集团中长长期发展展规划7、国家家有关的的政策法法规、技技术规范范和标准准；8、类似似工程项项目的造造价资料料及市场场询价资资料。五、结 论1、本项项目的建建设符合合来宾市市的规划划，有利利于来宾宾市河西西区周围围环境的的改善，同时，本

17、项目目的建设设可以解解决大量量来宾市市部分人人口的就就业问题题，为创创造一个个和谐社社会，促促进来宾宾市的建建设发展展做出贡贡献。因因此，本本项目的的建设是是非常必必要的。2、项目目总占地地面积9926.8亩(不含服服务区)，其中中物流园园区5118.22、物流配配套区1111.1、商商贸住宅宅区1885.11亩、住住宅小区区78.2亩。3、经初初步估算算，本项项目投资资总额为为20991099.999万元。其中建建安工程程费 万元元，工程程建设其其他费用用 万元，基本预预备费 万万元。4、本项项目所需需建设资资金全部部由交通通实业公公司通过过自筹、银行贷贷款以及及其它合合作建设设资金解解决。

18、5、根据据现行工工程建设设工期定定额和项项目的具具体情况况，本项项目建设设周期预预计为六六年。第二章 发展展规划、产业政政策和行行业准入入分析一、项目目发展规规划（一）符符合来宾宾市建设设区域性性商贸物物流基地地的需要要来宾市作作为“桂桂中之都都”，区区位经济济优势明明显，近近年来来来宾工农农业发展展良好，第三产产业发展展相对滞滞后，特特别是商商贸物流流的的发发展。目目前来宾宾市充分分利用当当前我区区掀起交交通建设设新高潮潮的契机机，加速速推进来来宾交通通建设，力争用用五年时时间，建建设成四四通八达达的现代代化立体体交通网网络，使使来宾交交通优势势变成经经济优势势。有效效利用外外部发展展机遇，

19、充分发发挥内部部优势，加强基基础配套套设施建建设，大大力推进进第三产产业发展展，逐步步实现第第i产业业的社会会化、产产业化，把来宾宾建设成成区域性性商贸物物流基地地。根据据来宾宾市2000820112年经经济社会会发展的的指导意意见五五年内计计划新建建汽车客客运服务务站7个个，建成成高速公公路中心心服务区区l个、物流园园区3个个。来来宾市第第三产业业重点行行业规划划与布局局规划指出，坚持以以消费品品批发零零售业为为基础，以工业业、能源源、农业业、旅游游商贸物物流业为为主导，分层次次建立来来宾市现现代商贸贸流通业业。 项目以以来宾服服务区为为依托，充分发发展高速速公路“物流、人流、商流、信息流”

20、的大流流通和聚聚集优势势，将项项目建设设成为桂桂中地区区最大的的商贸物物流集散散中心，对加快快推进来来宾市区区域性商商贸物流流基地建建设具有有重要意意义。（二）符符合来宾宾市的产产业体系系和促进进工农业业的发展展需要来宾市物物流发展展属于起起步阶段段，来宾宾市商贸贸物流市市场建设设规模有有限，缺乏大型型综合物物流项目目，专业业化程度度与集中中程度不不足，商商贸物流流体系不不完善，这与来来宾市“大工业业”、“大农业业”的产业业体系发发展不符符，一定定程度上上制约着着来宾市市工农业业发展。根据广西物物流业调调整与振振兴规划划，来来宾市应应发挥毗毗邻南宁宁、柳州州工业中中心的优优势，重重点发展展与冶

21、炼炼、电力力、制糖糖等支柱柱产业相相配套的的物流服服务体系系，形成成为生产产服务的的物流中中心。本本项目建建设将有有助于加加快工业业产品和和农产品品的流通通，促进进来宾市市“大工业业”、“大农业业”的发展展。（三）符符合促进进来宾市市河西区区开发建建设的需需要目前来宾宾市老城城区与发发展快速速的城北北区，都都集中在在红水河河北岸。项目所所在片区区为河西西区，片片区东侧侧大桥路路一带属属于老城城区部分分，发展展成熟，长梅路路沿线发发展比较较快，其其周边大大片区域域为基本本农田和和村落，片区大大部分没没有城市市化，房房地产开开发项目目少，发发展层次次相对滞滞后，商商业服务务档次较较低。本本项目是是

22、一个现现代化的的大型商商贸物流流项目，聚集人人气带动动片区商商贸业发发展，激激活片区区房地产产开发，对加快快片区的的城市化化建设具具有重要要的促进进作用。广西交交通实业业公司在在该片开开发具有有重要影影响力的的项目，将起到到龙头企企业进入入带动龙龙头项目目的作用用，使得得更多房房地产开开发商关关注河西西片区的的开发，促进该该片区房房地产业业的发展展。二、增加加就业机机会，实实现和谐谐社会就业是民民生之本本、安国国之策。来宾市市因为土土地征收收出现的的失业、失地人人员就业业压力较较大。扩扩大就业业机会，提高就就业质量量和水平平，不仅仅是当前前的一项项重点工工作，更更是一项项长期的的战略任任务。促

23、促进就业业，不仅仅是重大大的经济济问题，也是重重大的政政治问题题。千方方百计解解决好就就业问题题，是贯贯彻“三个代代表”要求的的重大实实践，是是全面建建设小康康社会和和构建和和谐社会会的重要要任务。近年来来，来宾宾市为解解决企业业下岗人人员再就就业问题题，出台台了若干干相应的的政策措措施，较较好地处处理了发发展经济济和扩大大就业、经济结结构调整整和扩大大就业、深化改改革和扩扩大就业业、城乡乡经济协协调发展展和扩大大就业、完善社社会保障障体系和和扩大就就业的关关系。本项目的的建设包包括物流流园区、商业区区及住宅宅区，综综合考虑虑了周边边的经济济发展与与民生相相结合，项目建建成之后后，将带带动周边

24、边地块的的升值和和经济贸贸易发展展。三、行业业准入第三章 建设设用地、征地拆拆迁安置置和建设设条件一、项目目地理位位置本项目依依托来宾宾服务区区进行建建设，从从来宾服服务区沿沿高速公公路至磨磨东大桥桥两边。项目地地处河西西区，北北与城北北区滨江江园别墅墅小区隔隔江相望望，距离离来宾市市政府约约4公里里，距离离来华(华侨)投资区区约3公公里，东东距离来来宾老城城区约3公公里，南与长长梅路相相连。项项目地块块东西两两侧为低低坡度丘丘陵旱地地。二、项目目自然条条件（一）地地形、地地貌、地地质来宾市城城区在兴兴宾区境境内，兴兴宾区境境内以石石山峰林林过渡到到平原为为主，北北、西部部多为岩岩溶峰林林洼地

25、，南部为为峰林谷谷地，东东部为孤孤峰平原原及红水水河沿岸岸阶地，是典型型的岩溶溶溶蚀地地貌。大大部分地地区地势势在海拔拔2000m以下下，一般般丘陵海海拔在1100mm左右，河谷阶阶地海拔拔在7001000米。（二）气气候来宾市属属南亚热热带季风风气候，气候较较为炎热热，雨热热同季。其气候候特点是是气候温温暖，雨雨量充沛沛，太阳阳辐射强强、日照照充足，雨热同同季、干干湿季节节分明、无霜期期长。年年平均气气温在220度至至21度度左右，年降雨雨量13350-14550毫米米之间，年均无无霜期为为3322天，558月月以东南南或偏南南风为，其余月月份以北北风或东东北风为为主，由由于无霜霜期长对对本

26、项目目施工有有利，但但夏季多多暴雨，天气炎炎热给施施工造成成一些影影响。（三）水水文本项目南南面2kkm为红红水河。红水河河在兴宾宾区境内内流程1162KKm，多多年平均均流量为为21112.116m/s；洪水季季节一般般为每年年的58月，最大洪洪水多发发生在778月月，枯水水期一般般为每年年的12月；90%保证率率最枯月月平均流流量为2295mm/s。项目西面面2kmm为北之之江，属属洪水河河一级支支流。北北之江发发源与忻忻城县，成河于于兴宾区区，流经经七洞、良江、桥巩乡乡，在来来宾市华华侨投资资区西侧侧汇入红红水河，流域面面积14460kkm,河河长1009kmm，多年年平均流流量299.

27、611m/s。（四）地地震来宾市地地处较为为稳定的的华南准准地台，至今地地震震级级小于55.5级级，本区区域构造造运动相相对较为为微弱，周边地地区的地地基相对对稳定。据中中国地震震烈度区区划图（19990）柳江地地震动峰峰加速分分区小于于0.005G。本项目目抗震设设防强度度为6度度以下,按城城市道路路设计规规范（CJJJ37-90）及建建筑抗震震设计规规范（GB550011-20001）可不考考虑地震震设防。三、建设设用地和和征地拆拆迁安置置本项目拟拟建场址址通过土土地征收收获取，目前拟拟建场址址主要为为旱地，需要拆拆迁的范范围比较较小。该该场址占占地面积积约9226.88亩，主主要规划划指

28、标如如下表所所示。表311 主主要规划划指标建设用地地性质公共设施施用地容积率建设用地地面积 平方方米建筑控制制高度 米米地上建筑筑规模 平平方米地下建筑筑层数绿地率30%机动车按照来来宾市大大中型公公共建筑筑停车场场标准设置四、市政政配套条条件该场址交交通便利利，周边边环境良良好，场场址周围围的水、电、气气、热等等市政配配套设施施完备。已建设设完成电电信管道道、雨水水管道、上水管管道等市市政设施施，可方方便接入入和使用用。周围围道路系系统良好好，能够够满足施施工的需需要。（一）供供水物流中心心用水主主要为生生产生活活及消防防用水。给水水水质应符符合国家家生活饮饮用水卫卫生标准准。中心心用水由

29、由市政给给水管供供给，必必要时可可自建深深水井，还可利利用服务务区自挖挖水井，满足水水源要求求。考虑虑到生活活用水和和室外消消防系统统的要求求，拟从从各新建建小区敷敷设管道道进入地地盘小区区并沿着着建筑物物群四周周布置成成环网，以确保保生活及及消防用用水安全全。（二）排排水室内生活活污水采采用单立立管排除除。小区区设置独独立的污污水管系系(有利利于小区区污水处处理)。生活污污水经化化粪池处处理后排排入小区区污水管管网经小小区埋地地式污水水处理设设备最终终排入周周边低洼洼处。 屋面雨雨水采用用雨水斗斗收集，设计重重现期PP：5年年。采用用单斗单单立管排排除，屋屋面雨水水斗汇水水面积按按来宾市市降

30、雨强强度设置置。场地地雨水由由带篦子子暗沟或或雨水口口收集，小区设设置独立立雨水管管系。雨雨水经雨雨水暗沟沟及雨水水管排除除至周边边低洼处处。（三）供供电利用周边边供电线线路接入入，即可可满足本本项目使使用的需需要。 （四）供供气本项目所所需天然然气由市市政天然然气管网网接入，燃气管管道距离离本项目目约2000米。（五）通通讯工程程1、有线线电视系系统：电电视系统统接入城城市有线线电视网网，根据据需要预预留电视视插座，传输电电缆采用用SYV-75-l型电电缆穿管管暗敷，用户输输出端电电平均为为735dbb。 2、电话及及网络系系统：电电话及网网络系统统接入城城市电讯讯网。根根据需要要预留电电话

31、及网网络插座座。 （六）交通 项目周周边道路路畅通，物流园园区和商商业区、住宅区区分别设设有出入入口，每每个出入入口分别别与城市市道路相相连，可可利用现现有城市市交通道道路。 第四章 建设设内容和和建设方方案一、建设设内容本项目为为新建，项目总总占地面面积9226.88亩(不不含服务务区)，其中建建设一个个物流园园区及物物流配套套区、一一个商贸贸住宅区区、一个个住宅小小区。主要建筑筑技术指指标表序号项目名称称单 位数 值备 注1总占地面面积平方米2建筑面积积平方米其中：地地上建筑筑面积平方米地下建筑筑面积平方米3容积率4建筑高度度米5建筑密度度6绿化率7机动车总总停车位位辆其中：地地上停车车位

32、辆地下停车车位辆8自行车位位辆二、设计计指导思思想本项目建建设方案案设计的指指导思想想是：1、建筑筑方案要要体现以以人为本本的设计计理念，尽可能能满足功功能要求求，并能能适应变变化的需需要。2、充分分利用先先进科技技手段，广泛采采用新技技术、新新工艺、新材料料。3、要考考虑环保保、节能能、降耗耗，降低低该工程程投入使使用后的的运行费费用。4、充分分体现朴朴素、大大方、庄庄重的建建筑风格格。三、设计计原则1、设计计应遵循循国家有有关工程程建设的的法律法法规以及及来宾市市城市规规划部门门的规定定。2、设计计应满足足合理、适用、安全、现代、先进与与可持续续发展的的原则。3、建筑筑设计与与使用功功能、

33、周周围环境境和建筑筑相协调调的原则则。四、建设设方案（一）总总体布局局情况项目分三三期进行行开发建建设，开开发内容容为物流流园区建建设、物物流园配配套区建建设、商商品房住住宅区开开发等三三个主要要功能分分区开发发建设。 1、物流园园区：该该区占地地5188.2亩亩，占总总占地面面积的 ，主要要以仓库库及商贸贸门面、铝材市市场、建建材市场场为主，所有物物业均出出租经营营，收取取租金，同时为为业主及及客户提提供停车车、搬运运、装卸卸、包装装、配送送等增值值服务，从而收收取一定定的费用用该区域域可分为为： (1)综合仓仓储区：该区域域占地 亩，建设成成为专业业的大型型仓储用用地，主要为来来宾市的的工

34、业项项目提供供物流仓仓储服务务及货物物中转，发展成成熟后，可成为为高速公公路沿线线主要的的物流集集散地，充分发发挥公路路运输的的优势。 (2)铝材交交易市场场：占地地1200亩，兼兼具集铝铝材加工工，铝材材贸易，铝材储存等功功能，主主要客户户为来宾宾市内大大型铝制制品加工工企业。 (3)建材交交易市场场：与铝铝材交易易市场相相辅相成成，内设设装饰材材料市场场，建材加工工区，小小五金交交易市场场等，占占地共ll22亩亩。 2物物流园区区配套及及商业贸贸易区：占地1111.1亩，占总占占地面积积的 ，所有有物流均均出售以以获取收收益。建建筑以天天地楼结结构的商商住楼，建设高高级商务务中心，提供物物

35、流信息息、展览览中心、交易中中心、银银行、商商务活动动中心、会议中中心、行行政管理理办公公中心，提供酒酒店、餐餐饮等服服务，打打造来宾宾市河西西区新商商业中心心。 (1)综合商商贸中心心：占地地1111.1亩亩，建设设成为河河西区最最繁华的的商业中中心，建建设大型型购物广广场，商商业办公公场所，建设银银行、酒酒店、邮邮政等服服务设施施。 (2)商贸住住宅区：占地ll85.1亩，建筑为为天地楼楼，小高高层，利利用建筑筑优势，一、二二楼为商商业铺面面，三楼楼以上为为住宅物物业出售售，提高高收益，聚集人人气，带带动商业业街区的的发展。 3、住宅小小区：占占地788.2亩亩，占总总用地面面积的 ，该区

36、域域将规划划在红水水河边上上，以临临江美景景做为卖卖点，建建设大型型住宅区区，通过过房地产产项目开开发来获获取收益益。 本项目目采取整整体规划划、分块块建设为为指导思思想。对对于实际际的建设设内容和和建设进进度，要要以宏观观产业政政策为导导向，以以市场需需求为依依据，以以专业严严谨的态态度为要要求，对对每块功功能区的的建设分分别进行行商业策策划，以以求获得得最合适适的投资资回报。（二）土土建设计计方案1、设计计标准及及主要指指标（1）设设计标准准民用建建筑设计计通则 GGB5003522-20005智能建建筑设计计标准 GGB/TT 5003144-20000办公建建筑设计计规范 JJGJ/T

37、 667-220066公共建建筑节能能设计标标准 DBJJ01-6211-20005建筑抗抗震设计计规范 GGB5000111-20001混凝土土结构设设计规范范 GGB5000100-20002建筑结结构荷载载规范 GGB5000099-20001建筑地地基基础础设计规规范 GB5500007-220022（2）主主要指标标 建筑筑使用性性质：综综合用地地（物流流仓储、市场、商铺、住宅）； 结构构设计使使用年限限：500年以上上； 抗震震设防烈烈度：抗抗震设防防烈度为为乙类建建筑抗震震设防； 建筑筑耐火等等级：一一级；供电标标准：一一级用电电负荷、双路供供电； 防雷雷标准：二类。2、建筑筑方

38、案设设计本项目拟拟建内容容主要为为：物流流园区、物流配配套区、商业贸贸易区、住宅区区，总建建筑面积积9266.8亩亩。3、结构构设计 （1）生产房房屋配备备原则 生产房房屋的配配备，系系根据生生产运输输作业及及工艺要要求，确确定生产产及办公公房屋设设计规模模。 （2）生活房房屋配备备原则 生活房房屋按工程建建设标准准强制性性条文、民民用建筑筑设计通通则JJGJ337-87及及GB5500996-99等等标准建建设。 （3）建筑防防火 本建筑筑防火执执行建建筑设计计防火规规范(GBJJl6-87修修订本)。保税税监管库库耐火等等级为二二级，层层数为一一层，存存储物品品的火灾灾危险性性为丙类类。库

39、内内设两道道防火墙墙，防火火墙间库库房面积积符合规规范第44.2.1条规规定。 （4）结构材材料 混凝凝土的强强度等级级。柱、钢筋混混凝土墙墙为C440，各各层梁板板为C330。 钢筋筋强度等等级。钢钢筋：HHRB2235级级，HRRB3335级，HRBB4000级。 混凝凝土加强强带。应应采用掺掺膨胀剂剂的混凝凝土，其其强度等等级应较较本体提提高一级级。（三）给给排水设设计方案案1、设计计标准建筑给给水排水水设计规规范 GGB5000155-20003室外给给水设计计规范 GGB5000133-20006室外排排水设计计规范 GB5500114-2200662、给水水系统物流中心心用水主主要

40、为生生产生活活及消防防用水。给水水水质应符符合国家家生活饮饮用水卫卫生标准准。中心心用水由由市政给给水管供供给，必必要时可可自建深深水井，还可利利用服务务区自挖挖水井，满足水水源要求求。考虑虑到生活活用水和和室外消消防系统统的要求求，拟从从各新建建小区敷敷设管道道进入地地盘小区区并沿着着建筑物物群四周周布置成成环网，以确保保生活及及消防用用水安全全。3、排水水系统 室内生生活污水水采用单单立管排排除。小小区设置置独立的的污水管管系(有有利于小小区污水水处理)。生活活污水经经化粪池池处理后后排入小小区污水水管网经经小区埋埋地式污污水处理理设备最最终排入入周边低低洼处。 屋面雨雨水采用用雨水斗斗收

41、集，设计重重现期PP：5年年。采用用单斗单单立管排排除，屋屋面雨水水斗汇水水面积按按来宾市市降雨强强度设置置。场地地雨水由由带篦子子暗沟或或雨水口口收集，小区设设置独立立雨水管管系。雨雨水经雨雨水暗沟沟及雨水水管排除除至周边边低洼处处。4、消防防系统 (1)建筑设设计依据据 建筑设设计防火火规范(GB5500116-200061) 建筑灭灭火器配配置设计计规范(GB5501440-20005) (2)室外消消火栓系系统设计计 本项目目室外消消火栓用用水量按按同一时时间火灾灾次数为为一次计计。一次次火灾用用水量按按20LLs计计。室外外消防采采用低压压制，在在给水环环状管网网上按1120mm范围

42、设设置室外外消火栓栓。 (3)室内消消火栓系系统设计计 室内消消火栓系系统置于于楼房和和商铺，设计室室内消防防用水量量l5LLS。管网成成独立的的消防系系统，由由水塔直直接供给给消火栓栓系统用用水。水水塔水池池容积ll50mm。 (4)自动喷喷淋系统统 按规范范，在各各建筑物物内设湿湿式自动动喷淋系系统，自自动喷淋淋系统按按中级危危险I级设设计，自自动喷淋淋系统统统一加压。 (5)灭火器器配置 大楼灭灭火器配配置按中中危险级级A类考考虑，选选用磷酸酸铵盐干干粉灭火火剂，置置于各建建筑明显显处。 (6)火灾自自动报警警及联动动控制系系统 根据建筑设设计防火火规范，重要要的公共共建筑应应采用一一、

43、二级级耐火等等级的建建筑。本本项目总总体保护护方式按按一级保保护对象象进行，消防控控制中心心设在一一楼。按按一类保保护对象象要求设设置火灾灾自动报报警信号号源，包包括不同同地址编编码的烟烟、温感感控测器器及手动动报警按按钮。设置火灾灾紧急广广播系统统与消防防对讲系系统。消消防中心心能接收收所以火火火灾报报警信号号，并能能对所有有消防设设备进行行联动控控制和手手动控制制；如控控制消火火栓泵、喷淋泵泵、排烟烟风机、正压风风机、消消防电梯梯、应急急照明、紧急广广播等 ，在火火警发生生时自动动切除非非消防电电源。（四）通通风系统统设计方方案1、车库库平时通通风设置置机械送送排风系系统。车车库内设设置送

44、排排风机房房，由送送风机、射流风风机、排排风机组组成平时时通风系系统。2、火灾灾时设置置机械排排烟系统统。车库库内设置置补风机机房和排排烟机房房。由补补风机、风管、排烟风风机、风风管组成成火灾时时通风系系统。3、人防防按人防防办公室室要求等等级设计计防护通通风。设设置及时时送风系系统及战战时排风风系统。根据建建筑设计计有条件件的可以以合并设设置风机机房。（五）电电气设计计方案 1、电气设设计标准准供配电电系统设设计规范范 GGB5000522-955低压配配电设计计规范 GB5500554-995民用建建筑电气气设计规规范 JGGJ/TT16-92建筑物物防雷设设计规范范 GGB5000577

45、-944(20000年年版）建筑照照明设计计标准 GB5500334-220044建筑设设计防火火规范 GBJJ16-87(20001年版版)人民防防空地下下室设计计规范 GB5500338-2200552、供电电系统 （11）负荷荷等级及及用电量量。本工工程按一一级负荷荷要求供供电。其其中消防防设备用用电负荷荷、应急急照明、疏散标标志灯、安防系系统电源源属于一一级负荷荷中的特特别重要要负荷；网络中中心电源源、电信信机房电电源、走走道照明明、值班班照明、保卫照照明空调调用电属属于一级级负荷；电梯、各类变变频水泵泵等照明明属于二二级负荷荷；其它它用电设设备属于于三级负负荷。建成后电电气用电电负荷

46、为为16000千伏伏安。（2）供供电方案案。利用用现有供供电线路路供电，即可满满足本项项目使用用的需要要。 应急急照明（含疏散散照明、安全照照明及备备用照明明）拟采采用多组组EPSS电源供供电，EEPS的供电电时间为为90分分钟。变配电电室设在在地下一一层各自自的负荷荷中心处处。（3）设备选选型。高高压开关关柜采用用新型手手车式真真空断路路器柜。继电保保护采用用微机综综合保护护。 低压压开关柜柜采用新新型、供供电可靠靠、质量量优良、维修方方便的抽抽屉式低低压开关关柜。柜柜内低压压开关采采用优质质空气开开关。 配电电箱采用用新型、供电可可靠、质质量优良良的配电电箱。箱箱内开关关采用优优质空气气开

47、关、漏电保保护器或或漏电断断路器。 变压压器采用用难燃、节能的的干式变变压器。其中工工艺变压压器、照照明变压压器宜采采用有载载调压干干式变压压器。 电缆缆、电线线根据不不同需要要选用铜铜芯无卤卤低烟阻阻燃或铜铜芯无卤卤低烟耐耐火电缆缆、电线线。UPS不不间断电电源采用用技术先先进、安安全、可可靠的进进口设备备。 3、防防雷、接接地本工程为为二类防防雷建筑筑物，根根据建建筑物防防雷设计计规范进行设设计。在在屋顶女女儿墙上上装避雷雷带，屋屋面做避避雷网，网格尺尺寸不大大于100m10mm或122m8m。根据实实际情况况在屋顶顶局部突突出的构构筑物处处设避雷雷针。针针、带、网混合合组成的的接闪器器以

48、防直直击雷。利用柱柱内钢筋筋作防雷雷引下线线和均压压环可靠靠连接，以防侧侧击雷。引下线线上端和和屋顶避避雷装置置可靠连连接，下下端与接接地装置置可靠连连接，以以形成良良好的电电气通路路。屋顶顶上所有有凸起的的金属构构筑物和和金属管管道均应应与避雷雷装置可可靠焊接接。金属属门、窗窗宜与避避雷装置置连接。 接地地系统采采用TNNS系统统。工作作接地、保护接接地、防防雷接地地共用接接地装置置。综合合接地电电阻应不不大于00.5欧欧姆。若若不满足足要求，则应增增加接地地极。 4、照明 （11）一般般照明。照明电电源为交交流3880/2220VV，在各各分区内内，各楼楼层的一一般照明明采用单单路供电电，

49、应急急照明及及采用两两路供电电，末端端自投。照度按按民用用建筑照照明设计计标准进行设设计。一一般照明明采用节节能型荧荧光灯。（七）智智能化管管理系统统 本项目目智能化化管理系系统的规规划设计计应按照照智能化化建筑的的设计规规范，严严格遵循循智能能建筑设设计标准准等国国家有关关标准。智能化管管理系统统设计标标准：火灾自自动报警警系统设设计规范范 GGB5000166-988智能建建筑设计计标准 GB/T5003144-20000建筑与与建筑群群综合布布线系统统工程设设计规范范 GGB/TT503311-200001、计算算机网络络系统。主干使使用ATTM或千千兆以太太网，子子网内部部采用1100

50、MM快速交交换以太太网技术术组网，提供110/1100MM自适应应交换端端口。2、综合合布线系系统。此此系统由由工作区区子系统统、水平平子系统统、管理理子系统统、垂直直干缆子子系统、设备间间子系统统等组合合成一完完整的布布线系统统。3、电话话通讯系系统。每每栋楼分分设电话话交换机机，电话话线连接接到每户户。 4、有有线电视视系统。高质量量的电视视传输系系统是现现代化信信息系统统的重要要组成部部分。5、停车车场管理理系统。停车场场智能管管理系统统是利用用高度自自动化的的机电设设备对停停车场进进行安全全、有效效的管理理。6、楼宇宇自动化化系统。可对空空调暖通通系统、给排水水系统、变配电电系统、照明

51、系系统、电电梯系统统等相关关系统、设备的的运行进进行实时时监控及及管理。第五章 节能能方案分分析一、节能能措施综综述建筑节能能是我国国的基本本国策，目前我我国与世世界发达达国家有有较大的的差距，应建立立可持续续发展的的能源结结构，最最大限度度地节能能减耗。本项目目空调、通风的的设计严严格按公共建建筑节能能设计标标准（GB5501889-220055）的国国家标准准和公公共建筑筑节能设设计标准准（DDBJ001-6621-20005）的的地方标标准进行行设计，包括各各种空调调设备的的选用，水系统统、风系系统及其其自动控控制都采采用多项项节能措措施，并并对所用用各种能能源包括括电、自自来水及及天然

52、气气都严格格按用用能单位位能源计计量器具具配备和和管理通通则（GB1171667-220066）国家家标准的的要求设设置各种种计量仪仪表及监监测仪表表。同时时要求设设专人查查表、记记录并整整理出凝凝结的日日用量、月用量量、季用用量（冬冬季、夏夏季）和和年用量量。合理理选择变变配电室室的位置置，尽量量靠近负负荷中心心，低压压送电半半径控制制在2000米以以内以减减少线路路损耗，安装适适当的变变压器，把常规规变压器器容量大大而带负负荷小的的变压器器，合并并为一台台变压器器。照明明用电选选用节能能电感镇镇流器或或电子镇镇流器。电气传传动方面面，采用用节能的的交流变变频技术术控制电电动机，使其在在负载

53、率率变化时时自动调调节转速速使得与与负载变变化相适适应以提提高电动动机轻载载时的效效率从而而达到节节约电能能的目的的。本项项目节能能措施包包括：（一）建建筑物节节能减少少冬季采采暖和夏夏季空调调的能耗耗 控控制建筑筑物的体体形系数数，减少少围护结结构的面面积，控控制窗墙墙比； 控控制外围围护结构构的传热热系数，加强外外墙、屋屋顶、外外门窗的的保温和和隔热性性能、气气密性能能，建筑筑物设活活动遮阳阳措施。 外外墙选用用保温隔隔热性能能好的建建筑材料料，如陶陶粒空心心砌块、金属保保温板等等，尽量量减少能能源消耗耗。（二）选选用节能能的设备备 本项项目所选选用的机机电设备备的负荷荷率必须须达到国国家

54、节能能设计规规范要求求，各类类设备及及器材的的选型一一律采用用国家现现行技术术标准的的高效节节能设备备和器材材。 电电机、灯灯具采用用高效节节能、变变压器选选择低耗耗节能产产品； 通通风、空空调、水水泵及各各项设施施尽可能能采用低低噪变频频产品； 实实现智能能化控制制，设备备运营进进行优化化管理及及先进管管理模式式。（三）提提高全体体员工节节能意识识，加强强节能技技能教育育 严严格执行行有关节节能标准准，采用用先进、成熟、适用的的节能新新技术、新工艺艺、新设设备、新新材料和和科学的的管理办办法。 制制定节水水、节能能管理办办法，责责任落实实到人。二、能耗耗指标类 别年总耗能能量计量单位位实物量

55、折标系数数折标准煤煤量（吨吨）耗电量万KWhh331.222940.556 天然气总总耗量万m31912.1143230.72年耗能总总量271.28三、节能能效果分分析本项目采采用的节节能措施施节能效效果显著著，符合合国家产产业政策策及发改改委节能能减排要要求，各各专业节节能措施施完全符符合国家家、地方方和行业业节能设设计规范范及标准准。在施施工图设设计和项项目建设设全过程程中，按按照以上上各专业业的节能能措施实实施之后后，本项项目能耗耗能够达达到北京京市公共共建筑节节能设计计标准。 通过本项项目节能能措施的的实施，能够有有效节约约能源，改善地地区的环环境质量量，有利利于首都都的经济济可持续

56、续发展。第六章 环境境和生态态影响分分析一、环境境保护依依据本工程为为综合建建筑，建建筑物的的性质决决定了只只有少量量的废水水、废固固排放，物流区区有噪声声源和废气排放放。设计标准准与依据据：中华人人民共和和国环境境保护法法（119899）中华人人民共和和国固体体废弃物物污染环环境防治治法（19995）环境空空气质量量标准 GB330955-19996地下水水质量标标准 GBB/T1148448-993城市区区域环境境噪声标标准 GBB30996-119933建筑施施工场界界噪声限限值 GBB125523-90大气污污染物综综合排放放标准 GB1162997-119966污水综综合排放放标准

57、GB889788-966二、环境境质量现现状（一）环环境空气气本项目所所在区域域大气环环境中SS02、NOO2和TSSP的监监测结果果均符合合国家环境空空气质量量标准(GBB3099519996)中中二级标标准要求求。（二）主主要环境境保护目目标所在区域域内未发发现历史史文物、名胜古古迹以及及珍贵动动植物等等重点保保护目标标。主要要环境保保护目标标为附近近居民。三、环境境保护措措施（一）施施工期间间环境保保护措施施1、噪声声污染防防治措施施（1）主主要污染染源。本本项目施施工期间间的噪声声污染，主要是是施工机机械及运运输车辆辆所致，声源有有固定式式和移动动式，各各施工阶阶段所采采用的施施工机械

58、械不同，对环境境造成的的施工噪噪声污染染水平也也不同。拆除建筑筑物、土土石方阶阶段的主主要噪声声源是破破拆机、挖掘机机、推土土机、装装载机和和各种运运输车辆辆等，大大多数为为移动声声源。打桩阶段段的主要要噪声源源是各种种打桩机机以及一一些打井井机、风风镐、移移动式空空压机等等，大多多数为固固定声源源，该阶阶段产生生的噪声声影响最最大。结构阶段段是建筑筑施工中中周期最最长的阶阶段，使使用的设设备种类类较多，噪声主主要来自自运输车车辆、汽汽车吊车车、塔式式吊车、搅拌机机、振捣捣棒等，此阶段段应是重重点控制制施工噪噪声的阶阶段。装修阶段段施工时时间较长长，但声声源数量量较少，声源主主要包括括砂轮锯锯

59、、电锯锯、电梯梯、吊车车、切割割机、卷卷扬机等等。（2）控控制措施施。须对对固定噪噪声源采采取隔声声减振措措施，确确保噪声声达标。为减少少噪声对对环境的的影响，选用低低噪声或或超低噪噪声的机机器设备备，设备备基础采采取隔声声、减震震、消声声等降噪噪措施。各类车车辆运输输在市场场区内禁禁止车辆辆鸣笛。合理安排排施工时时段，合合理布局局施工场场地，避避免同时时使用大大量噪声声的设备备；减少少夜间施施工，避避免扰民民；降低低人为噪噪声影响响，在施施工工作作面铺设设草袋等等，以减减少车辆辆与路面面摩擦产产生的噪噪音。2、大气气污染防防治措施施（1）主主要污染染源。该该项目大大气污染染主要来来自运输输车

60、辆产产生的汽汽车尾气气，以及及施工期期间的扬扬尘。在拆迁旧旧构筑物物、开挖挖土石方方、浇注注基础作作业过程程中以及及车辆运运输进行行有装卸卸运输土土建材料料时，会会产生车车辆废气气、扬尘尘及搅拌拌和筛分分系统的的粉尘等等、危害害大气环环境；另另外，施施工中运运输车辆辆在运输输线路沿沿途也会会带来大大气污染染。其中中，对环环境影响响较为突突出的是是施工扬扬尘，施施工垃圾圾的清理理及堆放放扬尘；人员流流动、车车辆运输输造成的的现场及及道路扬扬尘。（2）控控制措施施。该项项目施工工中，在在装卸施施工渣土土、土方方以及生生活垃圾圾时采取取防尘措措施，运运输车辆辆加盖布布，保持持车辆清清洁，施施工现场场