关于招投标技巧分析

1、招投标技技巧分析析第一部分分 物业业管理招招投标的的基本程程序知己知知彼，百百战不殆殆 物业业管理企企业介入入市场方方式的发发展 接管管方式 直接接应聘方方式 投标标方式 条例例的要求求 第二二十四条条国家家提倡建建设单位位按照房房地产开开发与物物业管理理相分离离的原则则，通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。 住宅宅物业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业；投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的，经物业业所在地地的区、县人民民政府房房地产行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管

2、理企企业。 第五五十七条条违反反本条例例的规定定，住宅宅物业的的建设单单位未通通过招投投标的方方式选聘聘物业管管理企业业或者未未经批准准，擅自自采用协协议方式式选聘物物业管理理企业的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，给予予警告，可以并并处100万元以以下的罚罚款。 物业业管理招招标与投投标的 一般过过程 1.准备阶阶段 选择择招标方方式（公公开招标标/邀标标） 成立立招标领领导小组组（相关关部门和和专家） 确定定招标项项目、招招标指导导思想及及原则 向社社会发布布招标公公告。 相关关链接招投投标方法法和组织织 方法法： 注重重目标物物业管理理与服务务总

3、体策策划的招招投标方方式 确定定物业管管理费报报价及费费用测算算的招标标方式 无标标底二步步综合竞竞争招标标方式（先服务务质量比比较，后后价格评评价） 组织织 开发发商招标标 /小小业主招招标 /委托代代理机构构招标 22.招标标阶段 )编编写招标标书 （案案例：招招标文件件） 拟招招标的物物业基本本情况 物业业管理内内容（基基础服务务管理、特殊要要求管理理）第一部分分 物业业管理招招投标的的基本程程序知己知知彼，百百战不殆殆 物业业管理企企业介入入市场方方式的发发展 接管管方式 直接接应聘方方式 投标标方式 条例例的要求求 第二二十四条条国家家提倡建建设单位位按照房房地产开开发与物物业管理理

4、相分离离的原则则，通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。 住宅宅物业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业；投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的，经物业业所在地地的区、县人民民政府房房地产行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。 第五五十七条条违反反本条例例的规定定，住宅宅物业的的建设单单位未通通过招投投标的方方式选聘聘物业管管理企业业或者未未经批准准，擅自自采用协协议方式式选聘物物业管理理企业的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正

5、，给予予警告，可以并并处100万元以以下的罚罚款。 物业业管理招招标与投投标的 一般过过程 1.准备阶阶段 选择择招标方方式（公公开招标标/邀标标） 成立立招标领领导小组组（相关关部门和和专家） 确定定招标项项目、招招标指导导思想及及原则 向社社会发布布招标公公告。 相关关链接招投投标方法法和组织织 方法法： 注重重目标物物业管理理与服务务总体策策划的招招投标方方式 确定定物业管管理费报报价及费费用测算算的招标标方式 无标标底二步步综合竞竞争招标标方式（先服务务质量比比较，后后价格评评价） 组织织 开发发商招标标 /小小业主招招标 /委托代代理机构构招标 22.招标标阶段 )编编写招标标书 （

6、案案例：招招标文件件） 拟招招标的物物业基本本情况 物业业管理内内容（基基础服务务管理、特殊要要求管理理）实质管理理服务中中不断保保持物业业市场地地位，维维系收益益的提升升 第第二部分分 物业业机构投投标的过过程明知山山有虎，偏向虎虎山行 投标标前期工工作 取得得从业资资格（国国家资质质/地区区性资质质） 筹措措资金 收集集招标物物业相关关资料 (11)报章章杂志 (22)网络络传输 (33)同行行业公司司 (44)考察察现场 进行行投标可可行性分分析 招标标物业条条件分析析 (11)物业业性质（住宅小小区 /服务型型公寓 /写字字楼 /商业楼楼宇） (22)特殊殊服务要要求（经经营/联联盟/

7、特特色服务务） (33)物业业招标背背景（特特指性/背景） (44)物业业开发商商状况（设计/施工质质量 /招标原原因） 本公公司投标标条件分分析 (11)以往往类似的的物业管管理经验验 (22)人力力资源优优势 (33)技术术优势（信息管管理技术术/绿色色工程/高科技技防盗安安全设施施 ） (44)财务务管理优优势（核核算制度度/分析析方法/管理流流程） (55)劣势势分析（竞争分分析） 竞争争者分析析 (11)潜在在竞争者者（技术术“黑马” /背背景“黑马” (22)同类类物业管管理公司司的规模模及其现现接管物物业的数数量与质质量（规规模大小小可能影影响选择择判断 ） (33)当地地竞争者

8、者的地域域优势 (44)经营营方式差差异 风风险分析析 经经营风险险/政策策风险/是否套套取资料料 投投标实施施步骤(一)购购买阅读读招标文文件 (二二)考察察现场 前期期介入查查看房屋屋及设施施设备/图纸 已经经竣工视视察项目目标准： 工程程项施工工是否符符合合同同规定与与设计图图纸要求求 技术术经检验验达到国国家规定定的质量量标准 设备备调试、试运转转达到设设计要求求 确保保外在质质量无重重大问题题 周围围公用设设施分布布情况 主要要业主情情况 （服务策策划的重重点） 当地地的气候候、地质质、地理理条件 制定定管理服服务方法法及工作作量 制定定资金计计划：预预付款、保证金金/接管管期间费费

9、用支出出 财务务测算 明确确领会了了招标文文件中的的各项服服务要求求、经济济条件 计算算或复核核过服务务工作量量 掌握握了物业业现场基基础信息息 拥有有分析所所需的、适合当当地条件件的经验验数据 方案案评估与与调整 封送送标书、保函 评标标/答辩辩准备 链接接： 物物业管理理的范畴畴（香港港地产学学会） 营运运服务 工程程服务 行政政服务 客户户管理服服务 资产产管理服服务 投资资服务 第三三部分 物业管管理服务务方案编编制技巧巧找出出亮点，放出光光芒 第一一节：提提高管理理服务水水平 的的整体设设想与策策划 A、采取什什么样的的物业管管理模式式 B、定下什什么样的的服务承承诺 C、确定工工作

10、中的的重点D、采取取什么样样的具体体措施 相关关链接定位位（案例例） 别墅墅 “五星级级酒店”与“五星级级酒店物物业管理理” 环境境营造与与CISS运用 （行为为环境 /视觉觉环境 /情感感环境 ） 写字字楼 全方方位整体体经营/大厦整整体形象象 /楼楼宇设备备管理 指导导思想：真诚合合作、专专业保障障、长远远承担 新建建住宅区区（开发发商招标标） 标识识导视系系统 CII设计 信息息处理指指挥中心心 远程程电子购购物系统统 研究究制订TTY小区区住宅小小区生活活质量的的评价指指标 消灭灭房屋空空置率 旧住住宅区（业主招招标） 调研研： “一个根根本矛盾盾，两个个意识被被动，三三个服务务漏项”

11、。 利益益的根本本矛盾/物业保保值、增增值意识识被动/物业管管理服务务意识被被动/物物业形象象服务缺缺乏/私私人个性性服务缺缺乏/沟沟通服务务缺乏 物业业管理改改进工作作 1、管理酬酬金定额额收取，彻底照照顾业主主利益。 2、制定个个性化酒酒店家居居服务套套餐式物物业管理理服务。 3、引入形形象设计计与建设设概念，提升物物业公司司的形象象。 4、提供物物业租赁赁服务，满足业业主需求求 5、创造静静态管理理服务，提升管管理层次次。 6、开通渠渠道，保保障有效效沟通。 7、实行物物业管理理报告制制度，提提倡工作作透明化化 8、实施“温馨家家园计划划”，增加加居民归归属感。 9、倡导“邻居守守望”，

12、加强强居民自自治意识识。 100、加强强各方沟沟通，保保障专业业服务。 第二二节：拟拟采取的的管理方方式、工工划、物物质装备备情况 一、拟采取取的管理理方式 A、组织系系统 B、运运作程序序系统 C、信息反反馈系统统 D、激励系系统 二、工作计计划 A、前期管管理工作作计划 B、入住前前期管理理工作计计划 C、正常期期管理工工作计划划 三、物质装装备计划划 A、管理用用房 B、员工宿宿舍 C、器械、工具、装备以以及办公公用品计计划 第三节节：管理理人员的的配备、人员培培训及人人员管理理 一、管理人人员的配配备 A、制作人人员配备备图 B、管理人人员职称称、履历历表、简简历 C、各部门门人员概概

13、况 二、管理人人员的培培训 A、培训计计划 B、培训目目标 C、培训内内容 D、培训方方式 三、管理人人员的管管理 A、确定标标准，严严格招聘聘 B、量才适适用，合合理配置置 C、规范管管理，分分层实施施 D、素质评评价，绩绩效考核核 E、激励驱驱动，留留住人才才第四节：管理规规章制度度和住宅宅区档案案的建立立与管理理 一、管理规规章制度度 A、管理规规章制度度 B、内内部岗位位责任制制 C、管理运运作制度度 D、员员工考核核制度 二、住宅区区档案建建立与管管理 A、档案管管理运作作环节 B、档案资资料的分分类 第五五节：各各项指标标的承诺诺及完成成承诺指指标采取取的措施施 A、制定各各项指标

14、标的承诺诺 B、指标承承诺的百百分制 第六六节： 社区文文化活动动及环境境社区文文化 A、社区文文化活动动的主要要内容 B、社区文文化制度度建设 C、社区文文化人员员配备 D、社区文文化活动动场地 E、社区文文化经费费来源 F、社区文文化活动动计划 第七七节： 便民服服务与收收支预算算 一、便民服服务 A、完善整整体配套套设施的的前期介介入 B、入住期期的便民民服务措措施 C、日常期期便民服服务 D、服务项项目 二、经费测测算 A、经费测测算的依依据及说说明 B、收入统统计表 C、支出统统计表 D、分期（例五年年期）管管理收支支计划与与分析 E、增收节节支措施施 链接接倒推推法： 零基预预算的

15、编编制程序序 由各部部门提出出预算期期内可能能发生的的费用项项目及费费用额，而不考考虑这些些费用项项目以往往是否发发生用发发生额是是多少； 将全部部的费用用项目分分为必须须保证支支出的费费用项目目和费用用额可以以增减变变动的费费用项目目两大类类； 对各费费用支出出额可以以增减增增减变动动的费用用项目进进行成本本效益分分析，并并按照成成本效益益的大小小进行排排序； 将预算算期内可可动用的的经济资资源在各各费用支支出之间间进行分分配。 分配配时，首首先满足足必须保保证支出出的费用用项目，然后再再按成本本效益的的高低，将经济济资源在在费用额额可以增增减变动动的费用用项目之之间进行行优化分分配。 实行

16、行二级核核算 各项项目（管管理处）独立建建帐，公公司进行行监督和和指导 第八八节：（如有必必要） 智能化化系统的的管理与与维护 A、智能化化系统的的组成及及日常运运行 B、智能化化系统的的保养、维护 C、高科技技在物业业管理中中的作用用及发展展规划 第九九节：日日常物业业管理 A、治安管管理 B、车车辆管理理 C、环境管管理与环环保建设设 D、对电梯梯等电气气进行专专业化管管理 E、商业门门店的管管理 第十十节： 物业维维修养护护计划和和实施 A、两个基基金的建建立与增增值情况况 B、公用设设施维修修养护计计划 C、房屋本本体维修修养护计计划 D、两个基基金的使使用情况况及分析析 第四四部分

17、物业管管理投标标展示技技巧创造条条件，打打动他人人 赢得得赞同是是关键！ 投标标书是竞竞标过程程中重要要的交流流媒体 它要要有机会会在很短短的时间间内传递递大量的的信息 利用用各种技技巧以加加强投标标书的有有效交流流 强大大的说服服力使评评标人员员接受你你的观点点！ 投标标书的分分册 分三三到四册册效果较较好。主标书书将各项项主要内内容、新新管理方方法和支支持性文文件明细细目录归归为一册册，系统统的体现现； 工工作策划划和方案案计划性性的日常常工作规规划、工工作流程程 管管理运作作制度展现现管理的的规范归归为一体体； CISS手册( 如如有必要要）从视觉觉上展示示管理的的形象 分项项重点的的展

18、示 在招招标书上上对各分分项目有有一些要要求，顺顺着各个个项目内内的要求求逐个来来叙述，加上其其中的方方案等内内容，体体量较大大可读读性不高高，易感感到疲倦倦。 各分分项之前前有加个个引言或或提要突出出主要观观念及与与新思想想 用引引言或短短句来强强调重点点更能能记住这这些信息息，吸引引继续详详细了解解其中内内容。 版面面的编排排 开篇篇处的空空白尤为为重要，增加这这里的空空白空间间，同时时用一个个大号字字作开头头，能起起到提高高可读性性，强调调主题的的效果。 页面面也不能能太拥挤挤，应留留有500%的空空白于边边缘和内内容之间间。 句号号、逗号号和副标标题等各各种符号号是引导导阅读者者注意力

19、力的路标标，如果果有必要要作区别别的话，可变化化字体和和字型，但要注注意不同同的字体体服务不不同的目目的。 在字字行间距距上也要要考虑一一些因素素，为了了阅读时时眼睛的的舒适，可以适适当增加加行间距距，然而而过大的的行间距距却使人人显得内内容缺乏乏联系。 图形形、图片片的应用用 在投投标书上上增加图图形、图图片、图图表是很很非常必必要的，加强了了投标书书的可读读性和信信服力 在投投标书中中穿插使使用图表表、图形形或图片片等形象象能够吸吸引阅读读者的视视觉兴趣趣，让人人理解概概念，提提高投标标书的雄雄辩效果果。 一图图胜千言言-也许还还不仅如如此。在在整个投投标书中中以公司司标记，为标的的物业设

20、设计的标标志及其其它图形形用来作作背景图图案，不不仅能提提高可读读性，而而且能够够为整个个投标书书创造出出连续性性的主题题。 色彩彩的运用用 研究究结果表表明色彩彩的作用用能提高高和增加加理解力力达733%，提提高阅读读愿望的的程度达达80%。 体现现投标书书的整体体性，同同时营造造出自己己的风格格，提高高投标书书的可读读性。 利用用不同的的色彩来来标识出出投标书书各项目目，既可可帮助阅阅读者区区别各章章节内容容，同时时也能提提高投标标书的可可读性和和舒适性性，也能能利用彩彩色的变变化来吸吸引阅读读者的注注意力，调整阅阅读过程程的情绪绪，加强强其对投投标重点点的记忆忆。 投标标现场/答辩展展示的技技巧有效沟沟通，赢