(最新)X年莆田市王府御景项目前期市场调查报告

1、PAGE PAGE 38莆田市王府御御景前期市场场概况中天置业业研发中中心20088年9月目录第一部分分：宏观观环境概概况第二部分分：微观观市场分分析一、发展展概况二、运行行数据三、各级级市场四、保障障性住房房五、后市市前瞻第一部分分【宏观环环境概况况】一、城市市概况1、地理理位置与与行政区区划莆田地处处福建沿沿海中部部，与台台湾隔海海相望，北依省省会福州州市，南南接泉州州并与厦厦门相近近。陆域总总面积441199平方公公里，整整个地势势背山面面海，西西北部山山峦叠嶂嶂，中部部丘陵起起伏，东东南部平平原广阔阔。19833年9月月经中国国国务院院批准建建市，成成为省辖辖市。220033年2月月经

2、国务务院批准准,莆田田进行部部分行政政区划调调整，现现辖4个个市辖区区（荔城区区、城厢厢区、涵涵江区、秀屿区区和湄洲洲岛国家家旅游度度假区），1县县（仙游县县）。仙游县城厢区荔城区秀屿区涵江区2、历史史人文及及区域特特点莆田市史史称兴安安、兴化化，又称称莆阳，莆仙。自古是是闽中的的政治、经济、文化中中心。境境内通行行莆仙话话 ，属属汉语闽闽方言，在音韵韵上介于于福州话话和闽南南话之间间。莆田历史史悠久，文化源源远流长长，素有有“海滨滨邹鲁”、“文文献名邦邦”之誉誉。湾口口的湄洲洲岛是海海内外闻闻名的和和平女神神妈祖祖祖庙所在在地、妈妈祖文化化的发祥祥地。20077年末，全市户户籍人口口3100

3、.266万人，常住人人口2883.000万人人。有汉汉、回、满、畲畲、壮、苗、瑶瑶、土家家等333个民族族。旅居居在外的的侨胞770万人人左右，港澳台台同胞近近20万万人，归归侨、侨侨眷300万人，是全国国重点侨侨乡之一一。莆田十大大城市名名片为：湄洲妈妈祖、壶壶山兰水水、九鲤鲤湖、莆莆仙戏、湄洲湾湾、南少少林寺、四大名名果、莆莆田工艺艺美术、古谯楼楼、兴化化米粉。3、海西西建设中中主要优优势港口条件件优越。境内海海岸线长长达3443.66公里，约占福福建省海海岸线总总长的110.33%，拥拥有湄洲洲湾、兴兴化湾、平海湾湾，其中中湄洲湾湾的秀屿屿、东吴吴水深港港阔、不不冻不淤淤，被誉誉为“世世

4、界不多多，中国国少有”的天然然良港。20007年，莆田港港口吞吐吐量已达达到16620万万吨和和世界上上29个个国家和和地区的的近500个港口口通航。民间资本本雄厚。莆田旅旅居海外外的侨胞胞达700万人以以上，在在全国其其它地方方经商务务工人员员有500多万人人，涌现现出一大大批业界界精英。据不完完全统计计，莆田田在外人人才队伍伍中，高高级专业业技术人人员有550000多人，两院院院士133名。在在外乡亲亲在全国国各地创创办企业业2万多多家，涉涉及木材材加工贸贸易、医医疗卫生生、工艺艺品、金金银首饰饰、食品品、餐饮饮、鞋服服等众多多行业。全国约约70%的民营营医院是是莆田人人创办的的。民间间资

5、本将将为莆田田未来发发展注入入强大动动力。二、城市市规划与与建设莆田以大大交通、大产业业、大城城市、大大港口、大发展展的城市市发展思思路为指指引，主主动融人人大局，以迎接接奥运会会、省运运会和创创建国家家园林城城市为契契机，不不断完善善城市设设施建设设，全力力打造一一座以“三大城城区”（中心心城区、滨海新新城区、仙游城城区）为为主体，“一心九九组团”为框架架的百万万中心城城市。预预测到220122年，城城市建成成区面积积达1110平方方公里，城市人人口将超超1000万人。1、北扩扩南进东东改西建建在莆田城城市建设设的进程程里，“东改西西建”起着不不可低估估的作用用，由于于项目较较集中开开发，一

6、一个“新城”的规模模初见雏雏形。市中心以以莆田市市最大的的中心广广场文献献广场（东至胜胜利路，西南至至下磨溪溪，北至至文献路路）建设设为龙头头，带动动文献西西路、旧旧体育广广场、龙龙德井等等旧城改改造划为为中心区区，那么么相对的的就出现现了城东东片区（荔园路路片区），西片片区（荔荔城大道道两侧）、北部部片区、南部片片区。尤尤其是当当福厦路路，汽车车站的外外迁，为为城东片片区距莆莆田市区区的繁华华又近了了一步，新城轴轴心日渐渐明朗。随着城市市建设步步伐的加加快，荔荔城区商商圈经济济日益凸凸显。以以步行街街繁华地地段为核核心的老老城区商商圈，以以客运枢枢纽中心心为节点点的新车车站商圈圈，以商商业地

7、产产介入为为助推的的超市型型商圈，以城镇镇区域板板块为组组团的物物流业商商圈，正正在向人人们展示示着新兴兴城市现现代商业业繁荣的的景象。2、构筑筑路网构筑路网网正使未未来变得得更加可可以预期期。实施施“四纵八八横”主干路路网，带动沿沿线城区区及工业业区的开开发建设设进一步步拉开城城市框架架，扩大大城市规规模，完完善各城城区内部部路网建建设，实实现荔港港、城港港、仙港港大道和和荔涵、荔园、莆阳、沁峤、滨海大大道(城城厢段)全面通通车，畅畅通城港港互联通通道和快快速疏港港通道，带动沿沿线组团团城区及及开发区区的建设设发挥组组团间区区域功能能的规模模效益，构建“半小时时城市经经济圈”。3、铁路路与机

8、场场再过几年年，福厦厦铁路、向莆铁铁路建成成通车，还有正正在积极极筹划建建设的莆莆田机场场，这些些都将大大大拉开开新港城城的框架架，提升升城市品品位，也也给房地地产的发发展创造造了一个个良好的的机遇。三、经济济发展1、发展展概况近几年来来，莆田田市委、市政府府狠抓投投资软、硬环境境建设，大力实实施项目目带动战战略和民民资回归归工程，各项建建设进展展顺利，经济增增长逐年年提速，在海西西建设中中呈现出出良好的的发展形形势、态态势、气气势和趋趋势。22002220007年全全市生产产总值增增幅分别别达111.5%、122.1%、133.1%、155.3%、166.0%和166.5%，20007年年增

9、幅创创近十二二年来最最高，增增幅在“海西”21个个市中居居第三位位。全市已初初步形成成制鞋、林产加加工、食食品、电电子信息息、化工工、能源源、纺织织服装、机械制制造、工工艺美术术、医药药医疗器器械十大大产业集集群。2、居民民收入今年以来来，莆田田经济继继续保持持又好又又快发展展态势，城镇居居民收入入实现持持续快速速增长。莆田调调查队抽抽样调查查资料显显示：上上半年，全市城城镇居民民人均可可支配收收入达到到88113元，比上年年同期增增长1669，扣除物物价上涨涨因素，实际增增长100.0。随着莆田田经济的的不断发发展和经经营环境境的不断断向好，城镇居居民家庭庭从事个个体经营营的人数数增多，经营

10、性性收入持持续快速速增长，占家庭庭总收入入的比重重不断上上升。上上半年，全市城城镇居民民人均经经营性收收入7773元，比上年年同期增增长344.5，占城城镇居民民家庭人人均总收收入的88.l。3、经济济地位由于基础础弱、地地盘小以以及历史史等原因因，目前前莆田在在海西经经济总量量中所占占的份额额还很小小，发挥挥的作用用还不明明显，总总体实力力处于中中等偏弱弱地位。莆田市土土地面积积占海西西的1.5%；20007年末末常住人人口占海海西的33.1%。20007年年，全市市实现生生产总值值5144.877亿元(初步年年报数)，占海海西的22.9%；全社社会固定定资产投投资2440.993亿元元，占

11、海海西的33.1%；地方方财政收收入233.822亿元，占海西西的2.1%；社会消消费品零零售总额额1722.866亿元，占海西西的2.6%；进出口口总额221.556亿美美元，占占海西的的1.99%，其其中出口口15.55亿亿美元，占2.0%。土地面面积居117位，年末常常住人口口居144位，地地区生产产总值居居13位位，农林林牧渔业业总产值值居155位，工工业增加加值居99位，全全社会固固定资产产投资居居13位位，地方方财政收收入居115位，社会消消费品零零售总额额居144位，外外贸出口口居100位，实实际利用用外资额额（验资资口径）居111位。莆莆田市人人均经济济水平在在海西中中仅处于于

12、中等水水平。220077年，莆莆田市人人均地区区生产总总值1882266元，居居海西中中第111位，相相当于海海西平均均水平的的92.9%，相当于于全国的的97.4%；城镇居居民人均均可支配配收入1143551元，农民人人均纯收收入56628元元，均居居海西中中第8位位；城镇镇居民人人均消费费性支出出100002元元，农民民人均生生活消费费支出441800元，分分别居海海西中第第9位和和第8位位。4、前景景展望在中共莆莆田市委委五届五五次全体体(扩大大)会议议，市委委确定了了“以港兴兴市、工工业强市市”的发展展战略。尽管目前前莆田市市的经济济总量还还比较小小，人均均水平还还比较低低，但莆莆田仍

13、具具有不少少独特优优势，工工业经济济总量、居民收收入水平平这两个个关系到到现阶段段经济发发展重要要基础的的指标仍仍在海西西中处于于中等偏偏上水平平，特别别是莆田田具有优优越的港港口条件件、优美美的生态态环境和和雄厚的的民间资资本三大大独特优优势，只只要充分分发挥这这些优势势，实现现莆田在在海西建建设中迅迅速崛起起是完全全有可能能的。莆田为促促进经济济发展还还陆续举举办有妈妈祖文化化旅游节节、莆商商大会、木材投投资招商商平台洽洽谈会等等。正在在建设的的妈祖城城和已经经建设完完成的莆莆田工艺艺美术城城，木材材，木雕雕，工艺艺美术等等行业在在全国都都享有盛盛名；同同时，即即将到来来的铁路路、机场场等

14、交通通设施的的延伸，都是莆莆田发展展的动力力引擎。第二部分分【微观市市场分析析】一、发展展概况1、楼市市板块近年来，城市基基础设施施的建设设为各个个开发商商推盘增增添了筹筹码。东东部新区区各种配配套设施施的完善善，增加加了市民民在东部部置业的的信心；荔涵路路的拓通通建设使使城板块块与城区区交通更更加便利利，再加加上教育育配套的的完善，使北部部成为今今年热销销的重点点；中心心改造的的完善和和不可复复制的地地段，使使中心板板块成为为当前最最具潜力力的板块。在在当前楼楼盘“同质化化”严重的的情况下下，各个个板块优势势开始不不相上下下，今年年每个板板块的楼楼盘开发发程度成成为近年年之最。板块概况况板块

15、概况市中心板板块市中心板板块区位位优势明明显，各各项生活活配套设设施完善善，商业业氛围活活跃，形形成以购购物消费费中心、核心商商务中心心、文化化休闲中中心为标标志的中中央商务务区。由由于地理理位置的的优势，给区域域的商业业带来一一定的活活力，总总的说来来区域的的住宅还还是以普普通住宅宅为主，住宅类类商品房房市场会会出现稳稳定的增增长，板板块的商商业、写写字楼市市场相比比其他板板块来说说，发展展还是比比较成熟熟的。城东板块块莆田新汽汽车站的的搬迁，正式宣宣告了城城东新区区板块的的崛起。目前莆莆田新汽汽车站一一些商业业配套、居住配配套逐步步成型。就住宅宅方面来来讲，城城东新区区是一个个新的居居住板

16、块块，而且且是一个个最适合合居住的的板块，一公里里长的水水上公园园（玉湖湖公园）、一千千公里长长的荔枝枝林绿化化带，各各大交通通枢纽已已接近完完工，各各项优秀秀的配套套已日近近完善，从居住住的角度度，这个个区域将将是莆田田楼市发发展的方方向标。城西板块块“西建”即发掘掘西线丰丰富旅游游资源，实施天天马山、凤凰山山、木兰兰陂、钟钟潭等一一批项目目综合开开发，打打造城市市“后花花园”。西区板板块以金金融、酒酒店、娱娱乐、休休闲旅游游发展为为主，是是莆田市市金融文文化集中中的片区区，区域域生活配配套齐全全。发展展潜力的的空间很很大。凭凭借该板板块资源源和环境境独特优优势，商商品房市市场有较较大的发发

17、展空间间。城北板块块随着“北北移”战战略的实实施，以以及市政政府的北北移，北北部逐渐渐成为莆莆田新的的行政中中心，各各种市政政，生活活，教育育配套越越来越成成熟完善善，而建建设“大大莆田”力度的的进一步步加大以以及荔涵涵大道的的通车，使北部部板块得得以延伸伸，生态态，交通通，与区区位价值值吸引众众多实力力品牌开开发商纷纷纷进驻驻，荔涵涵大道作作为莆田田老城区区连接涵涵江的纽纽带，将将在未来来起到更更加重要要的作用用，大道道两旁的的房地产产开发项项目也必必将越来来越多，其未来来的发展展潜力值值得期待待。城南板块块“南进”是莆田田城市发发展的主主战场，城南近近年来房房地产市市场发展展一直保保持快速

18、速发展的的强劲态态势，板板块道路路以3224国道道、荔港港大道城城市交通通路网基基本形成成，交通通便利，通联快快捷。目目前有多多路环城城公交车车通往市市中心，满足人人们上班班和出行行的需要要，板块块地理区区位优势势明显。莆田城区区板块及及典型片片区示意意六城门拱辰片区城东板块龙桥北磨片区城北板块坂尾天九湾片区凤凰太平洋山片区城西片区梅峰高楼新街口片区蔡宅沟头片区本案城南片区2、建筑筑形态不知不觉觉间，莆莆田楼市市被越来来越多的的高层项项目所占占据，从从市中心心到新体体育中心心片区，从新体体育中心心到北部部片区，占据市市场主流流的住宅宅产品无无一不是是高层建建筑。过过去曾经经很难引引起人们们居住

19、欲欲的高层层建筑，现如今今已经成成为中高高档项目目的代名名词。众多的新新建高层层项目无无不占据据莆田住住宅价格格的金字字塔尖，旧福厦厦沿线的的文献东东路旧城城改造、护城河河四期、护城河河五区项项目等，市场以以自己的的方式向向购房者者们展示示了中高高档高层层项目开开发趋势势，也验验证了高高层居住住的理念念已逐步步深入人人心。3、产品品户型莆田房地地产市场场经过几几年的开开发和经经营，购购房的需需求不断断变化，户型也也不断创创新。从从近些年年的住房房需求发发展过程程看，每每一轮的的居住主主题转向向，都孕孕育一场场新的市市场发展展机遇。早期有天天有地住住房需求求，主要要是莆田田早期进进城置业业群体为

20、为主，物物业以整整幢出售售，户型型方面进进深长，面窄等等特点，楼间距距小，大大家俗称称握手楼楼，往往往存在采采光、通通风等较较差因素素，并且且在治安安管理环环境不全全，休闲闲场所几几乎甚少少，同时时由于物物业面积积大，通通常带店店面等形形式，售售价普通通较高，目前以以个人租租赁市场场为主，且出租租率比较较高。大户型发发展时期期，随着着莆田房房地产市市场发展展，商品品房开发发日渐成成熟，特特别是近近几年来来发展，市场上上户型面面积较大大，以大大三房、四房为为主，两两代人共共同居住住，是莆莆田楼市市户型供供给的集集中类型型，随着着房价日日益高涨涨，制约约购房需需求，很很大程度度上限制制大部份份人购

21、买买力。莆田在前前四五年年前户型型没有太太多的创创新，自自03年年开始，户型产产品开始始不断升升级换代代。目前前，各个个高档楼楼盘的户户型设计计推陈出出新，户户型丰富富，逐渐渐形成差差异化，可供购购房者选选择的空空间也就就加大。一些全全新的户户型设计计理念进进入了人人们的视视野，包包括设置置有入户户花园等等新颖的的户型受受到了大大众的普普遍欢迎迎；带空空中花园园庭院的的户型也也成为一一种时尚尚的追求求。房地产发发展到今今天，人人们对于于户型格格局的追追求越来来越挑剔剔，这表表明了莆莆田的居居住者对对于户型型的挑选选已从居居住需求求逐渐转转化到了了享受的的追求，前进了了一大步步。4、购买买群体莆

22、田并不不像其它它沿海包包容性强强的移民民城市，主要购购买群体体以本地地人为主主，购房房行为还还是较为为传统的的，即对对于户型型的偏好好没有起起太多的的转变，喜欢的的还是大大户格局局，两代代、三代代同堂还还是一种种居住习习惯。主主力户型型还是在在1200-1440左左右的三三房或四四房格局局。看房的客客户中以以自住为为主，现现房需求求较多，但也不不乏投资资者，只只是其投投资都趋趋向于高高端，目目标是一一些写字字楼、店店面、别别墅等类类型的产产品。近年来，越来越越多的城城镇居民民加入到到市区的的购房群群体，他他们的购购买力正正在不断断释放，市区一一些交通通便利、基础配配套设施施较为完完善的小小区购

23、买买者中，城镇居居民占了了70%左右。目前在在市区购购房置业业的城镇镇居民，主要集集中在笏笏石、黄黄石、北北高、东东庄等乡乡镇。这这部分购购房群体体主要是是在乡镇镇工作的的政府机机关、企企事业单单位人员员、私营营业主和和在外经经商者等等。这些些群体因因收入中中等偏上上且稳定定，对生生活品质质追求较较高，观观念相对对先进，自然成成为了购购买市区区楼盘的的主要客客户群，而且这这些城镇镇居民买买房更多多的是出出于自住住目的，投资所所占的比比例不高高。进市市区买房房，主要要是向往往城市的的生活方方式，优优化子女女的教育育条件，当然也也想保值值增值，为此，他们更更看重市市区的品品质楼盘盘。根据各大大房地

24、产产企业的的数据显显示，城城镇居民民作为楼楼市的新新生力军军，他们们对面积积在1000平方方米到1120平平方米的的户型需需求最大大，面积积在1330平方方米到1140平平方米以以上的次次之，660平方方米到880平方方米的两两房排行行第三，而面积积1400平方米米以上或或者高层层房源，需求量量则不容容乐观。5、市场场供应据统计，截止去去年底，莆田市荔荔城、城城厢、涵涵江、秀秀屿4个个区的现现状城市市住房总总量约为为18550万平平方米，略高于于全省城城市人均均住宅建建筑面积积。20007年年是莆田田房地产产发展具具有历史史性的一一年，房房地产发发展迅速速，将近近20个个楼盘开开工建设设，总供

25、供应套数数约超过过1万套套。155个楼盘盘将在008年开开盘，商商品房施施工面积积将达到到3000多万平平米。另另外由于于20007年莆莆田市场场投放总总量受开开发商控控制，导导致可售售房源的的库存量量增加，再加上上20008年的的新增楼楼盘，220088年的供供应量较较充裕。6、开发发企业房地产业业通过这这几年的的发展，尤其是是06年年以来，莆田房房地产开开发企业业的格局局都有一一定的变变化。总总体说来来，有进进有出，但更多多的是基基于莆田田房地产产业发展展的前景景，多数数大品牌牌、实力力强的企企业进驻驻了莆田田，形成成更为激激烈的品品牌之争争，从另另一个侧侧面无论论在品质质或是服服务上带带

26、动了莆莆田房地地产业的的进步与与发展。总的说说来，莆莆田房地地产开发发企业的的品牌有有如下三三种：本土沉淀淀的品牌牌企业。经过在在本地长长久发展展而积累累品牌的的企业，应该说说是莆田田目前较较多的一一种。这这些企业业在莆田田本地已已经有了了长期的的开发经经验，熟熟悉整个个莆田市市场运作作及一般般规律。例如，莆田本本地较为为著名的的三信集集团，率率先成为为莆田房房地产行行业的领领军企业业。这些些企业一一方面也也是从最最早期单单纯的项项目开发发，发展展到目前前拥有较较大实力力及品牌牌知名度度的企业业。借助外来来企业成成功塑形形的品牌牌企业。由于房房地产业业日趋严严峻的开开发形势势，一些些较大的的项

27、目只只能通过过企业与与企业间间的合作作来提升升整体的的竞争力力。这类类企业中中品牌塑塑造成功功的当属属万辉地地产。万万辉国际际城项目目的开发发并取得得销售上上的成功功，从而而对万辉辉地产的的企业品品牌塑造造起到积积极的影影响。从从认知一一个项目目到认知知一个企企业，归归溯只能能得益于于项目的的产品品品质及相相应的服服务力度度。外来实力力企业的的品牌势势力。莆莆田整体体市场的的发展前前景，吸吸引了一一批实力力强、大大品牌的的开发企企业，这这也是一一个城市市房地产产业发展展的必然然趋势。例如，福州、厦门等等城市都都进驻了了万科集集团这样样的龙头头房企。目前进进驻莆田田的外来来企业有有正荣集集团、郭

28、郭氏集团团等，这这些企业业的进驻驻，一方方面带来来强烈的的市场冲冲击力，真正形形成品牌牌竞争的的格局；然而从从另一方方面也极极大提高高了整个个莆田房房地产的的开发水水平。这这类企业业带来较较为先进进的开发发理念及及产品创创新，不不仅丰富富了目前前莆田的的房地产产的产品品类别，从而也也带来了了全新经经营服务务理念。为了能能够与之之竞争，缩小差差距，一一些企业业也必然然加强品品牌塑造造，追求求产品品品质及服服务理念念。二、运行行数据1、景气气指数持持续走低低受宏观调调控措施施影响，今年房房地产市市场观望望气氛浓浓厚，居居民购房房意愿低低下。据据调查，今年第第二季度度，莆田田市房地地产业企企业景气气

29、指数为为1099.1，分别比比上季度度和上年年同期下下降277.3和和54.6点，为近三三年来新新低。商商品房预预售面积积、商品品房销售售价格景景气指数数分别为为63.6、1100.0、分分别比上上季度下下降9.1点和和9.11点，分分别比上上年同期期下降336.44点和445.55点。同时，随随着国家家珍贵房房地产业业的一些些紧缩银银根措施施实施，房地产产企业融融资难度度加大，融资景景气指数数为900.9分分别比上上季度和和上年同同期下降降9.11点和227.33点。房房地产业业的利润润景气指指数下降降到633.6的的不景气气区间，为20005年年第四季季度以来来的新低低点。2、开发发建设稳

30、稳步增长长今年1-6月份份，莆田田房地产产开发完完成355.988亿元，较去年年同比增增长499.1%,投资资增幅居居全省首首位，虽虽同去年年同期相相比出现现回落，总体投投资速度度仍是较较快发展展。透过过地产投投资的增增幅速度度，折射射莆田房房地产正正在如火火如荼的的发展中中，总体体市场充充满潜力力。今年尤其其是下半半年以来来，许多多楼盘的的施工进进度明显显停滞，房企资资金链问问题日益益严重，又逢“三年大大限”施加压压力，降降价端倪倪已逐渐渐显现，下半年年的房价价走势渐渐渐浮出出水面。莆田房地地产开发发建设情情况指标单位20077年同比%08年上上半年同比%房地产投投资亿元49.66190.4

31、435.99849.11施工面积积万平方米米883.5541.22573.2679.777竣工面积积万平方米米281.00-8.5524.339-49.103、空置置面积略略微增加加截止今年年6月全全市空置置商品房房面积为为15.72万万，较较去年同同期比增增3.229%。4、商业业贷款比比例下降降莆田市开开发商主主要靠银银行贷款款和销售售回笼获获取资金金。因此此,今年年银行实实施从紧紧的货币币政策,无论对对于开发发商还是是购房者者来说，都不是是好消息息。而国国内贷款款占房地地产开发资金金来源比比例亦呈呈下降态态势，今今年头55个月房房地产开开发资金金来源达达38.4亿元元，其中中国内贷贷款为

32、77.6亿亿元，比比降5；自筹筹资金118.11亿元，比增增24；其他他资金来来源122.6亿亿元，比比增800。三、各级级市场1、土地地出让不不乐观今年上半半年莆田田国土部部门通过过招牌桂桂新供应应经营性性房地产产项目用用地133宗411.48841公公顷，折折合约6622.26亩亩；总价价款4999422万元，平均每每亩800.266万元。所供应应的133宗土地地中，大大部分位位于仙游游县及秀秀屿区，其中市市本级33宗7.30880公顷顷，总价价款1113588万元，平均每每亩1004万元元；仙游游县100宗344.17761公公顷，总总价款3385884万元元，平均均每亩775万元元。针

33、对莆田田上半年年土地出出让整体体不乐观观的情形形，相关关人士指指出，此此次土地地拍卖会会“冷”场的原原因众多多，除了了推出的的部分地地块自身身条件不不具明显显优势外外，相比比去年，今年开开发商拿拿地大多多比较理理性，主主要原因因仍是资资金问题题，融资资渠道受受阻，银银行贷款款紧缩，销售速速度较慢慢，导致致开发商商没有宽宽裕的资资金拍地地。由于于资金即即将见底底，即使使再好的的地段，再便宜宜的价钱钱，也是是有心无无力；另另外开发发商也不不看好当当今的房房地产市市场，即即使拍下下地，也也无多大大利益空空间，搞搞不好甚甚至可能能亏老本本，底气气不足。，从整体拍拍地的地地价来看看，地价价回归理理性，土

34、土地地价价的变化化，在市市场不明明朗的情情形下，未来莆莆田楼市市发展仍仍值得关关注。2、商品品房供应应急剧增增大20088年全市市预计总总投资将将达455亿元,20多多个楼盘盘开工建建设,115个楼楼盘开盘盘,施工工商品房房面积约约3000多万平平方米。从目前莆莆田的房房地产现现状看，今年将将有200多个楼楼盘供应应，供需需将逐渐渐趋于平平衡。今今年1-6月份份，全市市商品房房新开工工面积增增长趋缓缓，同时时批准预预售商品品房面积积1100.622万，同比增增加了1131.81%。其中中莆田城城区各大大板块集集体发力力，项目目开工建建设争先先上马，市区房房地产新新开工面面积为1170万万平方米

35、米，市区区供应量量的急剧剧增大。从这些些数据看看，市场场住房供供应持续续增长，预售面面积快速速增长。07年还还有相当当多的项项目正在在施工，并未投投入市场场。这些些还未投投入市场场的项目目随着工工程的进进展很大大程度上上要在今今年推出出，让008年莆莆田的楼楼市增添添变数。3、商品品房销售售量价微微升今年上半半年莆田田销售商商品房面面积533.177万，较去年年同期比比增8.84%，其中中第一季季度销售售20.47万万，比比降166.666%；第第二季度度销售332.770万，比增增33.14%，呈回回升态势势，其主主要原因因一是原原去年预预定的部部分楼盘盘到今年年第二季季度进入入销售阶阶段，

36、推推动第二二季度销销售量的的上升；二是随随着政策策明朗化化，观望望人群中中部分潜潜在购房房者看到到房价下下降的可可能性不不大，开开始出手手购房，从而促促进销售售面积的的增加。从区域域划分看看，仙游游县上升升较大，设区市市本级略略有上升升。莆田楼市市的需求求量相对对较少，经历了了去年年年底的销销售热潮潮，购房房人群相相对减少少了。现在业业界竞争争更加激激烈，购房者者有了更更多的选选择余地地，并不不急于买买房，才才造成了了楼市相相对低迷迷的状态态。从007年各各个楼盘盘火热的的购房形形势来看看，莆田田楼市住住宅的总总体供应应量没有有较大偏偏离市场场需求量量，但“有价无无市”状态已已现。近两年的的莆

37、田市市区房价价一直保保持了快快速上涨涨的势头头，涨幅幅一度高高达300以上上，如今今市区在在售新房房的均价价已经全全线突破破50000元平方米米，体育育场片区区、太平平洋片区区等成熟熟区域的的新房均均价起价价达到440000元平平方米以以上，接接边黄石石、涵江江、秀屿屿等片区区一路飙飙涨的房房价也有有了一定定幅度的的上涨。随着今年年开工的的部分品品质较高高楼盘进进入销售售阶段，其销售售价格明明显带动动全市平平均价位位，去年年年底及及今年新新开楼盘盘的销售售价位较较为稳定定，基本本保持在在开盘时时定的价价格，没没有出现现价位上上调现象象。莆田田楼市的的价格降降无可降降，因为为楼面地地价明摆摆着，

38、但但此时最最考验开开发商的的资金链链。莆田作为为一个海海滨城市市，房价价相对于于本地的的地价和和建安成成本，高高不了很很多，土土地成本本、建安安成本首首先作用用于房价价，再加加上纳税税成本、配套成成本、营营销成本本、管理理成本等等，房价价与成本本实际上上偏离不不大，和和那些大大、中城城市不同同，应该该区别对对待。严严格来说说，海滨滨城市的的房价上上涨空间间是普遍遍较大的的，所以以莆田现现在的房房价水平平应该还还处在比比较科学学、健康康的范畴畴内。另另外，莆莆田大部部分是本本区域的的购房者者，炒作作的比例例相对较较少，和和那些大大城市相相比，楼楼市发展展的健康康指数高高、市场场也比较较平稳，因此

39、，即使全全国房价价都要降降，莆田田本地楼楼市也不不太可能能降多少少。4、存量量房交易易价增量量跌今年1-6月，全市存存量房买买卖成交交面积220.112万，比降降26.14%，成交交金额3303333万元元，均价价15008元/，比比增6.50%。其中中存量住住房166.766万，同比下下降322.611%，成成交金额额254418万万元，均均价15517元元/，比增88.433%。由于“国国八条”、“国国六条”对存量量房交易易增收税税费的影影响，近近几年全全市存量量房交易易量显逐逐年下降降趋势。从去年年第四季季度开始始，莆田田二手住住宅交易易量、二二手居住住用房成成交量均均呈现持持续下降降的

40、趋势势，这也也反映出出莆田二二手房市市场受到到房产新新政等一一系列国国家宏观观调控措措施的影影响进入入低谷。市场观观望气氛氛渐浓，市场逐逐步给二二手房市市场产生生压力，二手房房价也有有一定下下降幅度度，市场场低迷的的“余震”仍在影影响二手手楼市。5、租赁赁市场机机会凸显显莆田房地地产业近近两年取取得了突突飞猛进进的发展展，新房房市场一一度火热热异常，而随着着房产调调控政策策的作用用影响，新房市市场持续续遇冷低低迷，促促使一部部分原来来打算买买房的人人暂缓购购房，转转买为租租，从而而增加了了不少的的租房需需求，需需求旺拉拉动莆田田房租上上涨。另外，拆拆迁户增增加以及及来莆工工作人员员的增多多，也

41、是是莆田房房租上涨涨的一大大原因。今年以以来，无无论是大大中专毕毕业生，还是外外来务工工人员数数量都相相当庞大大，租赁赁需求有有增无减减。此外外，房价价涨跌态态势不明明朗，对对大众的的心理影影响也已已开始显显现。相相比以往往数月，近期内内登记的的客户量量明显增增加，其其中以学学校附近近需求及及办公需需求为主主。据统统计，登登记客户户中主要要以中低低端和低低端为主主流，单单月房租租一千元元以下的的房源大大受青睐睐。综合合多种因因素，除除了登记记客户增增多，房房屋租赁赁价格也也有所上上扬。再之，近近年来，全国的的物价水水平不断断上涨，人民币币明升暗暗贬，随随着消费费水平的的提高，房租上上涨也是是自

42、然而而然。还有一大大因素就就是地段段及所处处区域的的影响。由地段段及所处处区域而而来的影影响同样样不可忽忽视。不不过地域域差异固固然是一一大因素素，价格格定位过过高因素素同样不不能忽略略，不少少人认为为当今莆莆田的房房租也存存在泡沫沫，租金金虚旺过过高，明明显不合合理。莆田城区区租赁概概况位置概况步行街店店铺少则1万万多，多多则100几万，黄金地地段，寸寸土寸金金。新街口、步行街街一带有装修、有家具具的套房房一般在在20000330000元/月月左右，个别单单月房租租达到440000元以上上。而且且房源不不多，可可供选择择的更是是稀少。市区单间间通常保持持在每月月3000元以上上，小户户型套房

43、房则通常常在6550元以以上，且且没有任任何家具具，床铺铺自带。目前莆田田的房租租有涨有有跌，大大体可分分为两个个趋势：其一，大大户型租租金显现现下滑趋趋势，这这和一手手房市场场的低迷迷影响有有着莫大大的关系系。新房房遭遇销销售困局局，炒房房客的房房子卖不不出去，迫于压压力，纷纷纷转售售为租，虽然使使得租赁赁市场房房源增多多，但其其中以大大户型为为主，这这就使得得房产租租赁市场场中大户户型的供供应量不不断增加加，房源源量增多多，租客客们挑选选余地较较大，供供过于求求导致大大户型租租金持续续下跌；其二，中中小户型型租金明明显上升升。中小小户型原原本就是是房产租租赁市场场的重要要组成部部分，中中小

44、户型型较之大大户型具具备明显显的优势势：不仅仅租金经经济实惠惠，性价价比高，而且可可以满足足正常的的生活需需要。因因而需求求量通常常较大，而莆田田市区的的中小户户型供应应量一直直都很紧紧张、缺缺乏，虽虽然价格格中多多多少少存存在着虚虚浮因素素，但是是租金上上升趋势势明朗。此外，随随着城镇镇居民收收入水平平的提高高，拥有有多套住住房的家家庭逐渐渐增多，出租房房屋收入入成为城城镇居民民财产胜胜收入的的重要组组成部分分。上半半年，全全市城镇镇居民人人均财产产性收入入为13332元元，比上上年同期期增长994.88，增增幅在城城镇居民民家庭总总收入构构成中居居首位，其中人人均出租租房屋收收入12222

45、元元，增长长l.OO倍，拉拉动可支支配收入入增长88.1个个百分点点。四、保障障性住房房莆田拟定定的20008年年至20010年年社会保保障性住住房规划划目标，将在集集约利用用土地资资源前提提下，规规划期内内安排约约30公公顷用地地作为保保障住房房建设用用地，其其中经济济适用住住房建设设用地面面积约227公顷顷，廉租租住房建建设用地地面积约约为3公公顷。到到20110年底底前，计计划兴建建经济适适用住房房18000套、总建筑筑面积约约10.8万平平方米，新建(含回购购) 廉廉租住房房3600套、总总建筑面面积约11.8万万平方米米。其中中限价商商品住房房套型建建筑面积积控制在在9O平平方米左左

46、右，经经济适用用住房套套型建筑筑而积控控制在660平方方米左右右，廉租租住房套套型建筑筑而积控控制存55O平方方米以内内。莆田市建建设局在在面向城城市中低低收入家家庭，实实施经济济适用房房制良同同时，着着力推进进廉租房房建设，为城市市低收入入住房困困难家庭庭带来了了福音。自20006年年实施廉廉租房制制度以来来，已投投入资金金26777566万元，用以发发放住房房租赁补补贴和实实物配租租。20007年年底，首首批155户城市市低保户户搬入位位于荔城城区仓后后路的廉廉租房。截止今今年8月月份，全全市已享享受廉租租住房制制度12283户户。莆田市区区20008-20110年经经济适用用住房和和廉租

47、住住房规划划建设项项目一览览表序号项目名称称用地面积积（h）建筑面积积（万）住宅套数数开工/竣竣工时间间经济适用用住房廉租住房房1城厢区回回购安置置房6052现房荔城区回回购安置置房6048现房涵江区回回购安置置房2030现房秀屿区回回购安置置房2030现房涵江赤港港侨居造造福工程程3681202007720008荔能小区区1.0551.8772002007720009公安边防防地块0.7442.7883702008820009城厢区保保障住房房(一期期)1.0222.244300402008820009涵江卓坡坡保障住住房(一一期)1.6773.677500702008820009涵江西庄庄

48、保障住住房(一一期)2.1444.288580802008820009涵江塘北北保障住住房1.4993.288450602008820009秀屿区保保障住房房(一期期)3.0996.1888501202008820009城厢区保保障住房房(二期期)1.5773.455470602009920010荔城区保保障住房房4.4229.722130001802009920010涵江卓坡坡保障住住房(二二期)1.5663.433470602009920010涵江西庄庄保障住住房(二二期)1.9993.988550702009920010秀屿区保保障住房房(二期期)2.6885.9800110200992

49、0010合计23.44250.7786430010100 五、后市市前瞻1、城北北城东渐渐成热点点莆田目前前的楼盘盘主要集集中在城城市外围围地带，如城东东、城北北以及市市中心部部分。从从今年国国土资源源局所拍拍卖的地地块区域域范围来来看，也也是集中中这一区区域。所所以，未未来莆田田住宅供供应热点点区域主主要在城城东城北北区域，市中心心重点整整合商业业地产，商业供供应量在在08年年099年将会会集中投投放。2、商业业地产竞竞争加剧剧08年，莆田商商业地产产将迎来来一次大大的变革革，特别别是市中中心几大大商业地地产项目目，大唐唐广场、三信金金广场、正荣时时代广场场，整体体商业格格局朝向向一轴多多极化，商业地地产大有有扎堆出出现之势势。同质质化竞争争的加剧剧，无异异让分享享消费市市场这块块蛋糕的的竞争变变得越发发惨烈，但最后后胜出者者毕竟有有限，多多数商业业无法从从中受益益。从全全局角度度来看，只有推推动多数数商业的的发展，才能真真正推进进一个城城市的发发展。3、购房房群体不不断扩大大前景被看看好的莆莆田，会会有更多多的外来来开发商商进驻地地产市场场，和大大量外来来务工人人员的持持续流入入。以前前买房子子是莆田田人的事事,但今今后或将将无形增增加一个个新的消消费群体体，他们们在莆田田“立业”和“安家”，当然是是不言而而喻、顺顺理成章章。同时时，随着着莆田城城市化进进程的发发展，更更多的