标准化厂房建设项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE 50第一章 总论1.1项项目名称称湖南平江江工业园园标准化化厂房建建设项目目1.2可可行性研研究报告告编制单单位及法法人代表表可行性研研究报告告编制单单位：北北京中天天元工程程设计有有限责任任公司工程咨询询资格等等级：甲甲级工程咨询询资格发发证机关关：国家家发展和和改革委委员会工程咨询询资格证证书编号号：工咨咨甲100120008000022法定代表表人：李李促进1.3可可行性研研究报告告编制依依据1、国家家发改委委颁发的的投资资项目可可行性研研究指南南（220022年版）；2、国家家发改委委、建设设部颁发发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（220066年第三三版）；

2、3、国土土资发220088（24）号国国土资源源部关于于发布和和实施工业项项目建设设用地控控制指标标的通通知；4、国土土资发220099（566）号国国土资源源部关于于发布和和实施关于调调整工业业用地出出让最低低价标准准实施政政策的的通知；5、湖湖南平江江工业园园区总体体规划（20006-220200）文本；6、业主主提供的的相关资资料；7、项目目调研收收集的相相关资料料。1.4报报告编制制的内容容本报告编编制的主主要内容容包括项项目建设设的意义义和必要要性、市市场需求求、项目目建设地地址和建建设条件件、项目目建设方方案、环环境保护护、劳动动安全卫卫生与消消防、节节约资源源、组织织机构设设置及

3、人人力资源源配置、实施进进度安排排、投资资估算与与资金筹筹措、经经济效益益分析等等。1.5项项目实施施单位基基本情况况介绍项目实施施单位为为湖南平平江工业业园区建建设投资资开发有有限公司司，该公公司是由由平江县县人民政政府于220011年111月155日授权权平江工工业园区区管理委委员会投投资设立立的国有有独资公公司。公司为自主经营、自负盈盈亏的独独立法人人实体，注册资资金20000万万元，经营范范围为平平江工业业区建设设项目投投资、园园林绿化化、市政政工程开开发与管管理，中中国移动动通信代代办业务务等。截截止至220099年底止止，公司司总资产产为240067万万元，净净资产为为000000

4、万万元，资资产负债债率为000%。公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，公公司下设设行政办办公部、综合部部、财务务部、工工程部四四个科室室，其运运行机制制较为完完善；公公司现有有员工116人，其中高高级工程程师2人人，工程程师8人人，且全全部具有有大专以以上的文文化学历历。截止目前前，公司司累计投投入园区区基础设设施建设设资金11.6亿亿元，园园区首期期开发的的2.55平方公公里区域域基础设设施得以以配套完完善。1.6项项目建设设地址及及建设条条件本项目建建设地址址位于平平江伍市市工业园园内，东靠华龙食食品、西至严家家铺路、南至平伍伍公路。项目占占地522.888亩，场地为浅丘林林地，

5、地势起伏伏不大，无其其他建筑筑设施，无需拆拆迁。该该址距京京珠高速速公路33公里，距1007国道道10公公里，紧紧贴省道道S2007线和S3308线线，地理理位置优优越，交交通非常常便利。平江伍市市工业园园区成立立于20002年年，经过过近8年年的建设设开发，目前区内内市政给给排水管管网、市市政道路路、电力力通讯等等设施基基本成形形，园区区的基础础配套设设施已逐步完完善。1.7建建设规模模和主要要建设内内容根据伍市市工业园园区产业业布局、发展定定位和项项目功能能要求，并考虑虑项目资资金能力力和建设设场地等等多种因因素，及及项目未未来市场场需求，平江工工业园标标准化厂房建设设项目占地地52.88

6、亩亩，总建建筑面积积478837.22平平方米，容积率率1.366。主要要建设内内容具体体包括：新建标准准厂房建建筑面积积312214.02平平方米，办公楼楼建筑面面积39960平平方米，员工宿宿舍建筑筑面积1109111.22平方米米，食堂建筑筑面积9936平平方米，活动中中心建筑筑面积8816平平方米。1.8投投资估算算与资金金筹措经估算，本项目目总投资资为44474.24万万元，其其中：工工程费用用33445.771万元元，其他他费用7783.05万万元，预预备费用用1677.299万元，建设期期利息1178.2万元元。项目资金金来源：公司自自有资本本金和银银行贷款款，其中中公司自自有资

7、本本金投入入14774.224万元元，占总总投资的的32.95%；银行行贷款33000万元，占占总投资资的677.055%。1.9项项目经济济评价经对项目目进行财财务分析析，该项目投投资利润润率为113.19%，投资资利税率率为177.59%；项项目财务务内部收收益率为为10.880%，当i=10%时，项项目财务务净现值值为1550.443万元元，静态态投资回回收期为为7.211年，动动态投资资回收期期为100.522年。通过过上述分分析表明明，项目目具备一一定盈利利能力，且项目目内部收收益率高高于银行行贷款利利率水平平，满足足于行业业基准收收益率要要求，因因此，实实施项目目在财务务上是可可行

8、的。1.100研究结结论项目实施施是落实平平江伍市市工业园园总体规规划及产业发发展规划划，构建园园区良好好的招商商引资平平台，提提升园区区项目承承载能力力的的具具体体现现；是大力扶扶助中小小企业和和创业型型企业，承接产产业转移移，活跃跃区域经经济的重重大举措措；是促促进园区区产业规规范化、集约化化、规模模化、合合理化，延伸产产业链，形成产产业集群群的发展展要求；是促进进园区经济济增长和和实现土地地资源集集约使用用的有效途途径。经经研究表表明，本本项目承承办单位位作为政政府类企企业，在在企业入入园、产产业引导导上具备备政策优优势。项项目的实实施具有有广阔的的市场前前景，符符合园区区发展战战略要求

9、求，项目建设设依据充充分，外外部建设设条件具具备，因此，项目的的实施是是必要和和可行的的。第二章 项目背背景及实实施的必必要性2.1项项目背景景2.1.1工业业园区概况湖南平江江工业园园成立于于20002年，是经湖湖南省人人民政府府批准与与国家发发改委审审核的省省级工业业园区，园区规规划发展展控制占占地面积积12平方方公里。平江工业业园位于于湖南省省会长沙沙市（长长株潭经经济圈）和沿江江开放口口岸岳阳阳市的结结合部伍市市镇，东东邻江西西修水，南接长长沙，西西靠汩罗罗、湘阴阴，北连连湖北武武汉，是是长沙、汩罗、岳阳、平江四四市县和和湘、鄂鄂、赣三三省的商商品集散散地，长长株潭经经济圈和和沿江开开

10、放带的的交汇点点，国家家西部大大开发、西气东东输工程程的过渡渡带。其其工业发发展战略略优势地地位显著著，具体体表现为为：1、园区区交通便便捷。京京珠高速速公路、1077国道、S3008省道道和汩罗罗江纵横横交错，在园区区形成交交汇点，京广铁铁路擦边边而过，距长沙沙市666km、岳阳市市70kkm、平平江县城城38kkm，具有“一江四四路”的交通通优势。距京广广线、武武广高铁铁线长沙沙火车站站66kkm，岳岳阳火车车站700km，汩罗火火车站110kmm，全封封闭高速速公路直直达，驱驱车500分钟即即可抵达达。距长长沙黄花花国际机机场622km，全封闭闭高速公公路直达达，驱车车40分分钟即可可抵

11、达。距长沙沙港700km，距长江江城陵矶矶港766km。区内有有3000吨汩罗罗江内河河航道连连接洞庭庭湖、湘湘江、长长江，可可直达长长沙港、岳阳港港、武汉汉港。优优越的交交通优势势可为企企业降低低5%10%的运输输成本。2、劳动动力资源源丰富。全县总总人口达达1000万以上上，其中中受过中中、初级级教育的的适龄劳劳动人口口众多，有近220万人人在沿海海打工；同时这这里又是是全国重重点职业业教育中中心，劳劳动力资资源十分分丰富。一般高高级管理理人员220000元/月月；一般般技术员员工15500元元/月；一般熟熟练工人人10000元/月，最最低薪资资6000元/月月。 3、土地地等生产产要素价

12、价格低廉廉。土地地开发成成本价为为10万元/亩，为为长沙城城区工业业用地价价格三分分之一。建设成成本为55007000元/平平方米，低于省省会长沙沙30005000元/平平方米。4、园区产产业特色色鲜明。目前，园区已已形成以以机械电电子、有有色金属属深加工工、食品品深加工工为主导产产业的发发展态势势。机械电电子产业业方面入入园落户户的企业业有湖南南恒信、平江正正也机械械、宏邦邦净化和和上市公公司天一一科技等等；有色金金属深加加工产业业方面入入园落户户的企业业有中国国黄金科科技集团团投资的的中南黄黄金冶炼炼，浙江江久立集集团投资资的鑫立立合钢，冶炼深深加工企企业长城城铜业、玉峰铜铜业、长长益铜业

13、业、永昊昊铜业等等；食品品深加工工产业方方面有华华龙方便便面、今今麦郎粉粉丝、果果之然食食品、翔翔宇食品品等。5、园区基基础设施施配套完完善。纵纵横交错错的循环环路网格格局、变变电站、自来水水厂、燃燃气站、医院、学校、通讯、银行、邮政等等共同构构成运转转高效，功能齐齐全的园园区基础础设施配配套网络络，为企企业营造造了良好好的投资资环境。6、园区功功能分区区明确。工业生生产区，产业服服务区、政务服服务区、生活居居住区等等分区明明确，规规划合理理，充分分展示著著园区科科学的建建设理念念、和谐谐的创业业文化及及广阔的的发展空空间。7、园区经经济发展展迅速。至今园园区共引引进工业业项目556家，正式投

14、投产企业业38家家，20009年年园区企企业完成成工业总总产值335亿元元，创税32220万万元。2.1.2园区发展规规划1、园区区发展总体体规划根据湖湖南平江江伍市工工业园区区总体规规划（220066-20020）文本本，平江江伍市工工业园区区规划范范围为：北抵平平伍公路路，西达达京珠高高速公路路，东、南两侧侧至主要要山体，规划总总用地面面积为99.722平方公公里。园区规划划总体目目标是：紧抓“中部崛崛起”和泛珠珠三角、长株潭潭经济圈圈发展和和区域合合作的战战略机遇遇，进一一步加快快园区基基础设施施建设和和招商引引资力度度，通过过努力提提升园区区管理水水平，实实现开发发管理市市场化；通过努

15、努力提升升产业发发展水平平，实现现产业配配置集中中化；通通过努力力提升基基础设施施发展水水平，实实现用地地控制弹弹性化；通过努努力提升升生态环环境和企企业环保保发展水水平，实实现园区区环境生生态化，最终建建成功能能分区明明确、基基础设施施完善、现代工工业景观观和生态态景观融融合的省省内一流流的省级级开发区区。近期目标标（20006-20110年）：进一一步完善善建成区区块，同同时在完完成园区区总体规规划的基基础上，加快园园区的主主要路网网建设和和市政公公用设施施建设，为园区区的招商商引资创创造良好好的基础础条件。中期目标标（20010-20115年）：基本本完成园园区主要要路网和和市政公公用设

16、施施的建设设，到220155年，力力争园区区固定资资产投资资总额达达到588亿元，引进利利用省内内境内资资金达到到38亿亿元以上上，技工工贸总收收入达到到2000亿元，高新技技术产值值达到1150亿亿元，工工业增加加值达到到50亿亿元，年年利税达达到122亿元。到20015年年，销售售收入超超5亿元元的企业业达到55-100家，超超1亿元元的企业业20-30家家，超550000万元的的企业1100家家。远期目标标（20015-20220年）：园区区规划范范围内用用地建设设基本完完成，基基本达到到总体发发展目标标，力争争固定资资产总额额达到1100亿亿元，引引进利用用省内境境外资金达达到800亿

17、元，利用外外资达到到3亿美美元，技技工贸总总收入达达到3000亿元元，高新新技术产产值达到到2500亿元，工业增增加值达达到1220亿元元，年利利税达到到30亿亿元，年年税收总总额超过过15亿亿元，出出口创汇汇总额达达到2亿亿美元。远景目标标：同时时考虑到到园区的的发展需需要，远远景沿京京珠高速速公路向向南扩展展约3.5平方方公里用用地，进进一步满满足园区区远景发发展的需需求。2、产业业发展规划划指导思想想：以“夯实基基础产业业、培育育优势产产业、引引进发展展有潜力力产业”为战略略方针，以泛珠珠三角经经济圈和和全省产产业集群群的产业业转移，以长株株潭经济济圈作为为工业园园产业发发展的支支撑条件

18、件，以岳岳阳产业业经济带带作为工工业园产产业配套套与产业业互动，以平江江县域及及周边区区域的资资源为依依据，以以县域内内已有的的技术、市场和和优势企企业为支支持，围围绕平江江工业园园区及平平江县拥拥有的金金属冶炼炼与深加加工、食食品加工工、机械械电子、新型材材料与竹竹木加工工及轻工工产业五五大主要要产业，通过整整合、强强化在工工业园产产业链上上的各项项资源，运用“发展一一批、培培养一批批、储备备一批”的产业业梯队配配置方式式，对不不同的产产业制定定不同的的发展策策略、实实施不同同的产业业政策；通过提提升产业业发展水水平、改改变产品品形态、延伸产产业链、配套输输出、经经济循环环五项方方针，强强化

19、工业业园区现现有的具具有竞争争优势的的基础产产业，挖挖掘具有有外部对对接能力力的和潜潜在优势势的培育育型产业业，建设设具有“特质”的国内内工业园园区和新新型发展展产业基基地。发展目标标：发展展壮大食食品加工工产业与与金属冶冶炼深加加工产业业，至20015年年底，园园区食品品加工产产业产值值达到220亿元元，金属属冶炼深深加工产产业产值值达到1120亿亿元。积积极培育育机械电电子、建建材与竹竹木加工工与轻工工产业，至20015年年底，机机械电子子产业产产值达到到44亿亿元，新新型建材材产业产产值达到到6亿元元，轻工工产业产产值达到到10亿亿元。形形成金属属冶炼深深加工和和再生资资源深加加工产业业

20、组团，以华龙龙食品为为龙头的的方便食食品为特特点的农农副加工工产业组组团，以以恒信电电子等电电子生产产制造企企业和天天一泵业业为主体体的机械械电子产产业组团团，以新新型建材材和竹木木加工为为主体的的建材与与竹木加加工产业业组团和和以塑料料、塑胶胶、制鞋鞋为主体体的轻工工业产业业组团。重点产业业发转方方向：（1）金金属冶炼炼深加工工产业。以市场场为导向向，以科科技进步步为动力力，加快快产业结结构调整整，开拓拓国内、国外两两个市场场，利用用矿产与与回收金金属两种种资源，加快有有色金属属深加工工及配套套产品的的发展，培育有有国际竞竞争力的的大型企企业集团团。具体体发展方方向为：一是要要坚持采采用先进

21、进适用技技术改造造和提升升传统产产品，提提高技术术水平和和装备水水平。二二是走规规模膨胀胀与产业业延伸并并举的路路子，产产业发展展前端向向资源延延伸，形形成稳定定的原料料来源；产业链链后端积积极开发发下游产产品，拓拓展有色色金属新新材料领领域，提提高深加加工产品品比例。三是大大力发展展循环经经济，提提高资源源利用率率，降低低产业生生产成本本，提高高产业盈盈利能力力，同时时也要争争取国家家在发展展循环经经济中的的良好政政策，为为产业发发展创造造一个更更好的发发展氛围围。（2）食食品及农农副产品品加工产产业以市场为为导向，以效益益为 ，通过技技术革新新提升质质量标准准，提高高产品档档次，实实现产业

22、业结构内内部战略略性调整整；把发发展工业业园的食食品加工工作为带带动全县县农业结结构调整整，通过过食品加加工产业业的集中中发展，企业的的集团发发展，以以此推进进农业产产业化经经营，转转移农村村劳动力力，从实实现农业业增效和和农民增增收方面面寻找切切入点和和突破口口，培育育出若干干个大型型农副产产品加工工企业，并形成成支柱产产业。实实施名牌牌战略，力争做做到一个个行业一一个龙头头，一类类产品一一个品牌牌。（3）机机械电子子产业。增强产产业配套套功能，延伸产产业链。重点抓抓好产业业规划项项目的申申报和实实施，搭搭建机械械制造加加工产业业发展平平台。加加强对外外合作，拓展市市场空间间。重点点加强沿沿

23、海地区区电子科科技企业业的合作作与引进进招商，尝试与与长株潭潭的湘火火炬、南南方摩托托、吉利利汽车以以及西门门子、雅雅马哈、大宇等等国际强强势企业业的全面面、深层层次合作作，加快快与国际际经济的的融合与与接轨。充分利利用宫外外的资金金、技术术、人才才、管理理等资源源，加快快技术引引进、消消化吸收收和自主主创新步步伐。鼓鼓励本地地制造企企业积极极参与到到本产业业来，利利用企业业自身的的技术优优势与市市场优势势进行产产业发展展。（4）建建材与竹竹木加工工产业。突出培培育重点点企业，扩大产产业经营营规模。规划期期内，重重点引进进新型建建材制造造技术与与制造企企业，实实质做大大做强，同时通通过市场场机

24、制和和限制性性政策，转化产产业中一一般性企企业，使使之成为为大型企企业集团团的配套套和关联联性企业业，增强强整个产产业的竞竞争力。促进主主体的多多元化。大力支支持引进进外来资资金接盘盘竹木加加工业。鼓励本本土竹木木加工企企业向新新工艺设设计、新新产品品品种发展展。从根根本上改改变整个个产业的的盈利结结构和运运行机制制。集中中制造，规模生生产。通通过县域域产业结结构调整整，运用用企业联联合、市市场集中中开发等等方式，吸引分分布于县县级格的的的建材材企业向向工业园园集中，通过共共同努力力，做大大做强建建材业。（5）轻轻工业。以彩星星鞋业为为典范，针对珠珠三角地地区和国国家东部部沿海地地区的轻轻工企

25、业业，通过过平江县县的劳动动力资源源和成本本优势，以及土土地、能能源等方方面的优优惠政策策，重点点在塑料料、塑胶胶产品的的加工制制造项目目上加大大招商引引资力度度。通过过政策主主动招商商，奖励励“以商招招商”的方式式，吸引引更多的的轻工企企业入园园，在规规划期内内，主要要加强对对彩星鞋鞋业的发发展扶助助。同时时，帮助助东聚科科技等大大型轻工工企业引引入民营营资本，通过政政策引导导其实施施业务改改造，将将其塑料料等轻工工业务独独立出来来，通过过企业的的业务发发展分裂裂来提高高轻工业业的发展展速度，加快轻轻工产业业的发展展壮大。（6）物物流产业业。立足足京珠高高速的交交通优势势，构建建较为完完备的

26、区区域物流流信息平平台和专专业化、信息化化、网络络化的现现代物流流系统。在平江江县现有有的物流流网基础础上，配配套建立立物流中中心、工工商企业业、物流流企业、物流节节点、商商检服务务、行政政管理服服务等六六大信息息系统；立足平平江，面面向京珠珠高速贯贯穿的城城市，辐辐射全国国，实现现物流信信息共享享、物流流资源优优化整合合。2.1.3产业业布局按照湖湖南平江江工业园园产业战战略发展展规划，园区区将形成成金属冶冶炼深加加工和再再生资源源深加工工产业组组团、农农副加工工产业组组团、机机械电子子产业组组团、建建材与竹竹木加工工产业组组团和轻轻工产业业组团等等五大工工业组团团。综合合考虑园园区的用用地

27、布局局和现状状条件，进行园园区的产产业布局局规划。1、金属属冶炼深深加工和和再生资资源深加加工产业业组团布局在园园区的东东部，总总用地面面积为1144.6公顷顷。主要要安排金金属冶炼炼和深加加工黄金金、铅锌锌等矿产产深加工工类企业业。2、农副副加工产产业组团团布局在园园区的中中部和北北部，总总用地面面积为1123.9公顷顷。主要要安排面面粉、粮粮油、酒酒类、熟熟食和其其他副食食品和农农副产品品加工类类企业。3、机械械电子产产业组团团布局在园园区的中中部和北北部，总总用地面面积为778.44公顷。主要安安排泵业业机械制制造、新新型电子子电器、电子配配件、电电子产品品、交通通装备制制造、汽汽车零部

28、部件制造造配套业业和机电电配套制制造加工工类企业业。4、建材材与竹木木加工产产业组团团布局在园园区的南南部，总总用地面面积为772.99公顷。主要安安排水泥泥添加剂剂、复合合水泥制制品及技技术输出出、运用用冶炼等等产业废废渣制造造的新型型建材和和新型竹竹木制品品加工类类企业。5、轻工工产业组组团布局在园园区的西西部，总总用地面面积为550公顷顷。主要要安排塑塑料、塑塑胶、鞋鞋业及生生物制药药类企业业。2.1.4项目的的提出改革开放放以来，东部沿沿海地区区以其先先天的区区位优势势和交通通优势，及较好好的工业业产业基基础，引引领着我国工工业经济济发展的的潮流，并实现了了20多多年的快快速增长长。近

29、年年来，随随着土地地供应的的趋紧，原材料料价格和和人工工工资的上上涨，环环保费用用的增加加等，东东部地区区工业发发展的各各项优势势正在逐逐步消失失。与此此同时，中西部部地区自自然资源源优势突突出，原原材料和和土地供供应充足足，劳动动力成本本低廉，“十一五五”期间国国家又加大了了对中西西部地区区的政策策倾斜力力度，逐逐步解决决了中西西部地区区的交通通等基础础设落后后的问题题，为中中西部地地区工业业经济的的腾飞打打下了坚坚实的基基础。顺顺应工业业经济发发展的趋趋势，中中西部地地区近年年较好地地承接东东部产业业的转移移，实现现了自身身工业经经济又好好又快的的发展。自金融危危机爆发发以来，由于低低廉的

30、生生产成本本和较高高的性价价比，众众多内地地工业园园区企业业其产品在市市场竞争争中脱颖颖而出，取得了了更好的的经济效效益和更更大的市市场份额额，这一现现象的出出现，进进一步加加快了产产业向中中西部地区区的转移移。但中西西部地区区由于起起步低、产业基基础薄弱弱、发展展快、时时间短，导致承承载的工工业园区区建设滞滞后，配配套的硬硬件设施施跟不上上，缺乏与与大型龙龙头企业业配套的的中小型型企业，不能形形成完整整的产业业链；现现有进园园的中小小企业没有有合理布布局、没没有形成成优势产产业集群群；原来来进园企企业划地地多，用用地少，形成大大量荒地地；更为为突出的的是现有有更多的的中小型型和创业业型企业业

31、由于资资金问题题不能在在园区买买地自建建厂房，而园区区又不能能提供其其生产经经营的场场所，其其发展壮壮大受到到极大制制约。但但中小企企业又是是活跃区区域经济济，增加加地方就就业岗位位和地方方财政税税收的重重要力量量。鉴于此，各省、市市、县纷纷纷出台台加快工工业园区区标准厂厂房建设设的文件件，鼓励励和加快快园区标标准化厂房的的建设，以从根本本上解决决中小企企业的发发展瓶颈颈问题。如湖南南郴州有有色金属属产业园园区已经经启动556万平平方米的的标准厂厂房建设设项目，现已完完成311万平方方米，竣竣工厂房房已有115家企企业进驻驻；南宁宁市已新新建标准准厂房面面积约550万平平方米，入驻率率达到了了

32、70%。项目建设设地平江江伍市工业业园东邻邻江西，南接长长沙，西西靠洞庭庭湖，北北连武汉汉，是四四市县和和三省的的商品集集散地，长株潭潭经济圈圈和沿江江开放带带的交汇汇点。京京珠高速速公路穿穿境而过过，很好地地承接了东部、南部沿沿海地区区劳动密密集型和和技术密密集型产产业转移移，充分分接受长长沙、武武汉等中中部特大大城市的的辐射。目前，长株潭潭经济圈圈工业基基础雄厚厚，龙头头企业众众多，产产生了一一批如三三一重工工、中联联重科、远大空空调等具具有国际际竞争力力的大型型企业，为其配配套的机机械电子子中小企企业生存存空间巨巨大。平江县县及周边边地区黄黄金、锰锰、铅锌锌矿产资资源丰富富，黄金金洞是我

33、我国大型型高品位位金矿；省内有有在内地地和香港港两个市市场上市市的大型型有色金金属开采采、加工企企业湖南有有色，有有利于发发展有色色金属冶冶炼深加加工、有有色金属属新材料料及再生生资源加加工产业业，通过过技术延延伸其产产业链的的中小企企业有着着广阔的的发展前前景。平平江县及及周边地地区属鱼鱼米之乡乡，农副副产品丰丰富、劳劳动力低低廉，是是培育和和发展食食品和农农副产品品加工型型企业的的沃土。在此基基础上，平江中中小企业业发展迅迅猛：新新增企业业数量多多，发展展速度快，市场适适应能力力强，吸吸收就业业人员多多，平江江县区域域经济近近年快速速增长，但该区中中小企业业的发展展壮大也也同样面面临着资资

34、金与用用地的瓶瓶颈问题题。与此同同时，伍伍市工业业园也面面临着硬硬件设施施建设滞滞后的问问题，致致使入驻驻的企业业不能形形成产业业集群和和产生协协同效应应，也不不能有效效吸纳中中小企业业的入驻驻。为了了从根本本上解决决中小企企业的发发展瓶颈颈问题，促进中中小企业业集聚壮壮大，提提高园区区的承载载能力，优化园园区的结结构布局局，集约约节约用用地，经经园区管管委会的的研究决决定并一一致通过过，在园园区实施施标准化化厂房建建设项目目。本项项目规划划总用地地面积3352556.66平方米米，总建建筑面积积478837.22平平方米。2.2项项目实施施的必要要性1、是中中小企业业，特别别是小型型企业和和

35、创业型型企业发发展的需需要在中小企企业的创创业初期期，资金金是制约约其生存存与发展展的关键键因素，如何利利用好有有限的资资金，集集中研发发产品与与拓展市市场是中中小企业业面临的的最大挑挑战之一一，而租租赁工业业园区标标准化厂房将将成为缓缓解其资资金瓶颈颈问题的的重要途途径。从从目前已已上和拟拟上创业业板的公司来来看，其其中有很很大一部部分企业业都是通通过租赁赁园区标标准化厂房进进行生产产经营的的，由此此可见标标准厂房房建设的的重要性性。另外，企企业就是是在资本本充足的的情况下下自建厂厂区，从从建设到到投产至至少需要要1-22年的时时间，这对一一般企业业来讲，并不利利于产品品市场的的抢先占占有。

36、由此，标标准厂房房的建设设及租赁赁是促进进中小企企业发展展的需要要与客观观要求。2、是承承接产业业转移的的需要由于内地地土地、劳动力力资源及及成本相相对沿海海发达地地区较为为低廉，因此，发达地地区企业业纷纷内内迁。在在相当一一段时间间内，在在我国政政策的引引领下，沿海产产业梯度度转移及及发展将将成为我我国工业业发展的的重要内内容，这这给内地地工业园园区发展展带来了了良好的的机遇，也对园园区平台台建设提提出了更更高要求求。标准准化厂房房的建设设将为承承接企业业提供快快速、便便捷的落落地条件件，有利利于保持持企业在在产品转转移投资资地连续续性和市市场拓展展的延续续性。因此，标标准化厂厂房的建建设是

37、承承接沿海海产业梯梯度转移移的必然然要求。3、是大大力发展展产业集集群，优优化规划划园区功功能布局局的需要要目前，国国内很多多省、市市级工业业园由于于缺乏科科学规划划和合理理布局，致使引引进的中中小企业业布局散散乱、不不能形成成集聚、协同效效应，削削弱了园园区企业业的竞争争力。湖南伍市市工业园园标准化化厂房是是按“产业集集群、企企业集聚聚、土地地集约”的总体体要求和和“统一规规划、统统一设计计、集中中配套、分块实实施”的开发发建设原原则，在在符合土土地利用用总体规规划、工工业园区区规划和和规划环环境影响响评价的的前提下下，结合合平江经济济和产业业特色进进行科学学规划和和合理布布局。项目的的实施

38、，可以避避免单独独引进中中小企业业而造成成的零星星布局和和散、乱乱现象的的存在，真正形形成企业业协同效效应和产产业集聚聚效应，增强园园区企业业的竞争争力，优优化园区区的结构构布局，提升园园区的承承载能力力。4、是集集约节约约用地的的需要目前，“用地难难”是困扰扰各地经经济发展展的一大大难题。虽然全全国农用用地转建建设用地地已经解解冻，但但从国土资资源部关关于发布布和实施施国务务院关于于深化改改革 严格土土地管理理的决定定（国国发220044288号）、国务务院关于于加强土土地调控控有关问问题的通通知（国发20006331号）、国国务院促促进节约约集约用用地的通通知、工业业项目建建设用地地控制指

39、指标的通通知（国土资资发2000824号号）、关于调调整工业业用地出出让最低低价标准准实施政政策的通通知（国土资资发2000956号号）这一一系列的的发文可知，国国家采取取日益严严格的措措施对土土地供给给和投资资加以调调控，并并从产业业导向、投资密密度、用用地规模模和投入入产出率率等方面面对用地地项目实实行严格格控制，同时指指出要在在开发区区全面推推行标准准厂房建建设，努努力提高高土地利利用率和和建筑容容积率。如何在在加快发发展的同同时，实实现土地地集约利利用，已已经成为为经济发发展的主主要问题题。从江江阴等地地的具体体实践来来看，入入驻标准准厂房项项目比单单独建设设可节约约土地资资源500%

40、。建建设标准准厂房，向“空间要要土地”，显然然是有效效利用土土地最为为可行的的办法之之一，同同时也必必将成为为今后经经济发展展的一种种模式。平江伍市市工业园园现有园园区企业业规模的的扩大需需要大量量建设用用地；而而随着工工业园软软硬件环环境的改改善和招招商引资资力度的的加大，承接产产业转移移也需要大大量土地地；本地蓬勃勃发展的的民营企企业入驻驻园区更更是需要要大量的的土地。尽管目目前园区区规划面面积较大大，但土土地是稀稀缺资源源，从可可持续发发展的角角度来看看，土地地的长期期供需矛矛盾突出出，需要要集约节节约用地地。另外通过过园区标标准厂房房项目的的实施，可以使使生产用用房和生生活、办办公等配

41、配套用房房合理布布局，有有效节约约土地资资源；通通过园区区标准厂厂房的建建设，建建立中小小企业产产业资源源共享平平台，可可有效降降低企业业的研发发支出和和生产成成本，实实现土地地的集约约使用。第三章 需求分分析及建建设规模模3.1园园区企业业现状及及发展态态势平江伍市市工业园园在20002年年建园初初，该区区还是一一片荒地地。经过过近8年年的开发发、探索索及努力力，目前前，该园园区已建建成面积积2.55平方公公里，累累计投入入基础设设施资金金1.66亿元，其建成成区道路路、给排排水、电电网等基基础设施施已成格格局，园园区招商商及企业业发展势势头良好好，已开开始步入入快速增增长通道道。20009

42、年年入园企企业达到到56家家，正式式投产企企业388家；完成工工业总产产值355亿元，上缴税税收32220万万元，安安排劳动动力就业业累计990000多人；引进了了翔宇食食品、玫玫瑰针织织等高科科技企业业，新引引进项目目20个个，其中中投资550000万元以以上项目目3家，招商引引资额达达到8亿亿多元；已初步步形成了了食品、医药、电子、服装、制鞋、金属制制品、黄黄金冶炼炼等产业业为主导导的工业业布局。园区被被省发改改委等66家单位位评为“湖南最最具投资资潜力园园区”。园区20009年年度招商商引资情情况如下下表：平江伍市市工业园园20009年度度招商引引资情表表项 目目 名名 称称总投资签 约

43、计划投产产用地规模模主 要要 产产 品品建设情况况（万元）时 间时 间（亩）香港长荣荣电子有有限公司司10000020099.920100.650无铅焊接接电子设设备正在建设设中湖南宏邦邦净化技技术有限限公司5000020099.120099.120净化水分分离设备备已投产平江县中中南鞋材材制品厂厂80020099.520099.1115.4鞋材加工工生产已试投产产湖南锐达达彩印包包装有限限公司3000020099.620100.214食品包装装正在建设设中湖南玉峰峰食品实实业有限限公司二二期3000020099.820100.630食品加工工生产已投产湖南山润润茶油有有限公司司二期30000

44、20099.920100.630茶油生产产正在建设设中平江县国国富硒业业科技有有限公司司1500020099.120100.55.7硒产品正在建设设中湖南彩美美油墨有有限公司司项目3000020099.720100.810油墨正在建设设中香港玫瑰瑰针织（亚洲）有限公公司8000020099.120100.610针织服装装生产正在建设设中平江莞盛盛针织厂厂平江县小小鹏食品品厂2500020099.120099.915面粉熟食食已建成平江县梦梦圆食品品有限公公司6000020099.420100.135面粉熟食食正在建设设中湖南平江江翔宇食食品(博博雅食品品)8000020099.11120100

45、.560麻辣熟食食正在建设设中华兴中药药饮片有有限公司司3500020099.11120100.29中药饮片片正在建设设中平江县聚聚财食品品厂3300020099.120100.610食品加工工正在建设设中平江县天天岳彩印印厂二期期5000020099.120100.710彩印包装装正在建设设中平江县荣荣和灯具具厂项目目3000020099.920100.85.222灯具生产产正在规划划设计工艺玻璃璃项目3000020099.920100.62.566玻璃制品品正在规划划设计鑫锰工贸贸项目3000020099.11120100.619.33硒锰产品品正在规划划设计云母生产产加工项项目30000

46、20099.12220100.811.55云母生产产加工正在规划划设计平江县雅雅特鞋业业服饰项项目3000020099.12220100.815雅特鞋业业服饰正在规划划设计恒基粉末末科技项项目5000020099.12220100.820气雾化法法年产3300吨吨注射成成型用金金属粉末末及2000吨注注射成型型金属粉粉末制品品正在规划划设计平江县污污水处理理厂项目目5000020099.620100.310污水处理理正在建设设中康奕达油油茶生物物科技项项目40000020099.12220100.111200油茶籽油油、茶籽籽液体洗洗涤剂、茶籽饲饲料、饲饲料添加加剂、茶茶籽壳正在规划划设计合计

47、1306600597.68注：上述述引进项项目中包包括了寺寺前工业业小区和和天岳工工业园的的项目。目前，园园区已形形成以机机械电子子、有色色金属深深加工、食品深深加工为为主导产产业的发发展态势势。园区历历年各项项经济指指标如下下表：园区历年年经济情情况指标标表项目名称称20077年20088年20099年工业总产产值（亿亿元）202435上缴税收收（万元元）200002800032200引进企业业（家）9912合同引资资额（亿亿元）3.78.066累计解决决就业（人）500007000090000从上可知知，尽管管目前伍伍市工业业园产业业基础偏偏薄，入入园企业业数量不不多，但但发展势势头良好好

48、，入园园企业逐逐年增加加并呈加加速扩展展的态势势。未来来随着园园区硬件件设施的的不断完完善，入入园企业业数量的的增加，产业的的集聚效效益和规规模效应应将逐步步得到体体现，园园区对外外部资本本的吸引引力将日日益显现现，因此此，项目目的前景景很好。3.2建建设规模模根据工业业园区产产业布局局、发展展定位和和项目功功能要求求，并考考虑项目目资金能能力和建建设场地地等多种种因素，平江工工业园标标准化厂房建建设规模模为：征征地522.888亩，总总建筑面面积4778377.222平方米米，容积积率1.36，符符合国土土资发220088（244）号工工业项目目建设用用地控制制指标的的指标，投资强强度为88

49、4.661万元元/亩。建设的的主要内内容包括括：标准准厂房建建筑面积积312214.02平平方米，办公楼楼建筑面面积39960平平方米，员工宿宿舍建筑筑面积1109111.22平方米米，食堂堂建筑面面积9336平方方米，活活动中心心建筑面面积8116平方方米。第四章 项目建建设地址址和建设设条件4.1建建设地址址本项目建建设地址址位于平平江伍市市工业园园内，东东靠华龙龙食品，西至严严家铺露露.南至至平伍公公路。项项目占地地52.88亩亩，平面面大体呈呈不规则则梯形，东东西最长长约2330米，南北最最宽约1190米米。场地地为浅丘丘林地，地势起起伏不大，无无其他建建筑设施施，无需需拆迁。4.2建

50、建设条件件4.2.1自然然条件4.1.1 地地形平江县位位于湖南南省东北北部，属属幕阜山山脉的延延伸地带带。工业业园范围围内地势势起伏较较大，总总体呈东东高西低低、南高高北低的的趋势，山体较较多，也也有山谷谷平地存存在，最最大高差差可达880米左左右。4.1.2 工工程地质质 规划范范围内尽尽管有较较多的山山体，但但大多为为土质山山体，只只有南部部和中北北部部分分为石质质山体，总体来来说，工工程地质质情况比比较适宜宜建设，同时可可通过从从低山低低丘陵取取土，来来满足平平整土地地所需的的土方。4.1.3 水水文 工程地地表水系系发育，主要为为自东向向西跨越越城区的的汨罗江江，该河河流域降降水量充

51、充沛，雨雨量多集集中于448月月，河水水受降水水影响明明显。据据当地水水文站资资料，该该河段最最高水位位为477.699米，最最低水位位为399.466米，年年平均流流量为115255M3/S，枯水流流量为8852MM3/S。 地下水水主要有有第四纪纪覆盖层层中的孔孔隙潜水水和基岩岩裂隙水水。孔隙隙潜水埋埋深浅，水量小小，由大大气降水水补给。基岩裂裂隙水水水量甚微微，仅在在部分沟沟谷及岩岩石破碎碎带中水水量稍大大。4.1.4 气候本区属湿湿润的大大陆季风风气候区区，属东东亚热带带向北亚亚热带过过渡的气气候带，春季天天气变化化大，阴阴晴不定定；夏季季温热，常有高高温出现现；秋季季凉爽；冬季干干冷

52、。据据气象部部门观测测资料，该地区区全年日日平均气气温为117.110C，最最高气温温40.30C，最最低气温温-120C，一一年中以以788月最热热，122月次次年2月月最冷。有霜冻冻和降雪雪，全年年降水量量为15550.78MMM，集集中在448月月，常年年日照时时数17331.11小时，全年无无霜期为为2700天。常常年风力力1-22级,最最高5.4级。4.1.5 地地震 依据中国地地震烈度度区划图图（19990）本路路段地震震基本烈烈度为度，按按规范要要求，构构造物要要考虑抗抗震设计计。4.2.2外部部配套条条件1、交通通条件京珠高速速公路、1077国道、S3008省道道在园区区形成交

53、交汇点，京广铁铁路擦边边而过，距长沙沙市666km、岳阳市市70kkm，距京广广线、武武广高铁铁线长沙沙火车站站66kkm，岳岳阳火车车站700km，距长沙沙港700km，距长江江城陵矶矶港766km。区内有有3000吨汩罗罗江内河河航道连连接洞庭庭湖、湘湘江、长长江，可可直达长长沙港、岳阳港港、武汉汉港。项项目地理理位置优优越，交交通便捷捷。2、其他他配套条条件本项目位位于平江江伍市工工业园内内，供水水、供电电、通讯讯等市政政基础设设施俱全全，可为为项目施施工提供供良好的的配套条条件。项项目用地地区域浅浅丘众多多，以林林地为主主，农田田和居民民较少，项目建建设没有有占用农农田，也也没有拆拆迁

54、工程程，有利利于项目目施工的的顺利进进行。项目附近近有大型型沙场、石料开开采场，可以生生产大量量的细沙沙和块片片碎石，沙、石料料运输可可以通过过平伍路路直通料料场，运运输条件件均较方方便。项项目所需需的水泥泥、石灰灰生产厂厂家有平平江县大大洲水泥泥厂，该该厂位于于1066国道附附近，运运输便利利，可以以满足工工程需求求。项目目所需钢钢材、设设备等均均可自平平伍公路路上京珠珠后从岳岳阳市和和长沙市市购得，交通也也较为快快捷便利利。第五章 项目建建设方案案5.1工工程方案案选择的的基本要要求1、标准准厂房及及附属设设施满足足生产工工艺要求求2、适应应选定的的建设场场址3、符合合工程建建设标准准、规

55、范范要求4、经济济合理5.2工工程建设设内容本项目拟拟在平江江伍市工工业园征征用建设设用地552.888亩，用于建建设本项项目所需需要的标标准生产产厂房及及其他辅辅助配套套设施，建设内内容如下下表：项目主要要建设内内容表序号类别子项目名名称建筑面积积（平方方米）1标准化厂厂房厂房312114.0022附属设施施用房办公楼39600员工宿舍舍109111.22食堂936活动中心心816小计166223.224室外工程程道路、绿绿化、管管线等合计478337.2225.3总总图运输输1、总平平面布置置原则（1）平平面布置置除遵循循国家有有关工业业企业总总体设计计原则外外，还应应符合有有利于环环境净

56、化化、避免免交叉污污染等要要求（2）厂厂区按行行政、生生产、辅辅助和生生活等划划区布局局（3）生生产厂房房应布置置在厂区区内环境境清洁，人流货货流无交交叉干扰扰的位置置，并应应考虑产产品工艺艺特点和和防止生生产时的的交叉污污染，合合理布局局，间距距恰当（4）危危险品库库应设于于厂区安安全位置置，并有有防冻、降温、消防措措施。特特殊产品品应设专专用库房房，并有有防盗措措施。（5）厂厂区主要要道路应应贯彻人人流与货货流分流流的原则则。洁净净厂房周周围道路路面层应应选用整整体性好好、发尘尘少的材材料。（6）厂厂房周围围宜设施施环形消消防车道道，如有有困难时时，可沿沿厂房的的两个长长边设置置消防车车道

57、。（7）厂厂房周围围的绿化化可辅植植草坪或或种植对对大气含含尘、含含菌浓度度不产生生有害影影响的树树木，但但不宜种种花。（8）厂厂房周围围不宜设设施排水水明沟。2、总平平面布置置根据工业业厂房标标准要求求和场地地现状，参照国国家工工业项目目建设用用地控制制指标和工工业厂房房设计规规范，本着合合理利用用土地资资源的原原则，本本项目拟拟征地552.888亩，场地平平面大体体呈不规规则梯形形，东西西最长约约230米，南北最最宽约1190米米。场区设两两个大门门，在厂厂区南面的平伍伍公路和和西面的严家家铺路各各设一大大门。平伍公公路处为为主入口口，入口口道路宽宽14米米；严家家铺路处处为次入入口，入入

58、口道路路宽7米。场区区平面分分为两大大功能区区，东面布置为生生产区，布置生生产厂房房；西面为办办公、生生活设施施区，布布置办公公楼、员工工宿舍、食堂和活活动中心心等。区内道路路为水泥泥混凝土路路面，主主道路宽宽14米，次道路路宽7米，网网状布置置，以满足场场区交通通物流运运输及消消防要求求。场区区内周边边空地布布置绿地地，宜美美化场区区环境。场区内内各建筑筑物大部部分采用用南北朝朝向布置置，以利利通风采采光。主主要经济济技术指指标如下下表：项目主要要经济技技术指标标表序号名称数量备注1征地面积积（平方方米）352556.662总建筑面面积（平平方米）478337.2223建筑密度度30.116

59、%4道路、广广场占地地面积233005容积率1.3666绿化率35%5.4土土建工程程1、场地地概况(1)建建设用地地属工业业园二类类工业用用地，场场地为山山地，地地上附着着物主要要为林木木，无其其他建筑筑设施。（2）地地下水最最少埋深深20-30米米，地震震烈度为为7度。2、主要要建筑物物结构特特征（1）厂厂房建筑厂房房2栋，总建建筑面积积312214.02平平方米，层砖混混结构，钢筋混混泥土条条形基础础，层高高5层，外墙瓷瓷砖，内内墙设涂涂料，楼楼地面为为普通地地砖，铝铝合金窗窗。（2）办办公楼建筑3层层办公综综合楼11栋，建建筑面积积39660平方方米，层层砖混结结构，钢钢筋混泥泥土条形

60、形基础，外墙瓷瓷砖，内内墙设涂涂料，楼楼地面为为普通地地砖，铝铝合金窗窗。主要要功能设设置：园园区物业业管理办办公用房房、入驻驻企业外外联用房房等。（3）员员工宿舍舍建筑5层层员工宿宿舍2栋栋，建筑筑面积1109111.22平方米米，砖混混结构，钢筋混混泥土条条形基础础，外墙墙面砖饰饰面，内内墙面涂涂料粉刷刷，楼地地面为普普通地砖砖，安装装塑钢门门窗。（4）食食堂建筑2层层食堂11栋，建建筑面积积9366平方米米。（5）活活动中心心建筑2层层活动中中心1栋栋，建筑筑面积8816平平方米。5.5公公用及配配套设施施1、给、排水工工程本项目用用水主要要为职工工生活用用水和生生产用水水，水源源来自青