泗阳商业项目定位报告

1、泗阳商业业项目定定位报告告第一章 基本数数据统计计情况一、泗阳阳城市概概况泗阳县地地处江苏苏省北部部，南濒濒洪泽湖湖，北连连沭阳县县，西南南与泗洪洪县接壤壤，西北北与宿豫豫区毗邻邻，东部部与淮安安市淮阴阴区交界界。全市市总人口口为955.322万人，泗阳属属于标准准的内陆陆型县级级城市。从城市道道路建设设看，市市内道路路建设完完善，分分布合理理；从交交通路线线上看，泗阳县县南濒洪洪泽湖，北枕新新长铁路路，京杭杭大运河河横贯东东西，3325省省道、2245省省道、徐徐盐高速速公路穿穿境而过过；临近近徐州观观音机场场，连云云港港口口和白塔塔埠机场场。交通通便利，多种交交通方式式相辅相相成，成成为泗

2、阳阳县招商商引资的的先决条条件。泗阳县委委、县政政府将按按照20020年年远景发发展目标标，带领领泗阳人人民开拓拓创新，继往开开来，努努力保持持经济的的持续快快速增长长，积极极采取有有效措施施，一如如既往地地促进房房地产市市场的健健康稳定定发展，为各方方企业家家来泗投投资创造造良好的的环境。目前泗阳阳县房地地产业快快速发展展，土地地供应不不断扩大大；商品品房均为为期房销销售，居居民购买买力强劲劲；房价价价格结结构合理理、房型型结构多多种多样样。二、泗阳阳商业概概况（一）商商业地产产特点泗阳楼盘盘的特征征很好的的印证了了苏北人人求于安安逸的消消费习惯惯，往往往是体现现了实用用的特点点，几乎乎所有

3、的的楼盘都都是商住住两全，1、22层是商商铺，22层以上上都是住住宅；楼盘体量量相对不不大，均均以小面面积商铺铺为主，开间多多为3.6至44米，进进深在88至100米左右右，在经经营管理理过程中中商品类类型相对对集中；近几年随随着外地地开发商商进入泗泗阳市场场，带来来了外地地较为流流行的建建筑风格格；（如如凤凰苑苑、泗水水古城） 同时随着着外地策策划代理理公司的的介入带带来了新新的概念念，所以以近期有有部分楼楼盘开始始针对城城市文化化发展做做文章，开始整整合各方方面资源源，推出出多功能能的商业业步行街街，成为为市区商商铺发展展的一个个新特点点。（二）商商业发展展规模市区的商商业主要要是以小小面

4、积商商店为主主，只有有几家比比较大的的商场和和超市，但其规规模并不不大，营营业面积积多在110000到20000平平米左右右，购物物环境一一般，商商品种类类不丰富富也不流流行。目目前国内内比较常常见的连连锁品牌牌均以代代理加盟盟的模式式进入泗泗阳市场场，销售售情况良良好。市区商业业覆盖率率比较高高，基本本上住宅宅底层都都为商铺铺，包括括大量私私有住房房也将一一层改建建为营业业用房，大大小小小的商商店随处处可见。经营商品品结构如如下：商品结构构以中低低档商品品为主，有极少少量中高高档商品品。商品种类类分布相相对集中中，规划划合理。主力业种种为服饰饰、鞋类类。规模饮食食、娱乐乐、休闲闲产品并并不多

5、见见，少有有高档次次的消费费场所。三、泗阳阳消费概概况20055年，全全县围绕绕“六年振振兴规划划”，以“打造新新兴纺织织木业基基地，建建设生态态文化城城市”为奋斗斗目标，以工业业突破为为第一方方略，以以招商引引资为第第一政绩绩，狠抓抓1600项重点点工作和和“十大创创建工程程”建设，全力以以赴加快快工业化化、城市市化、农农业产业业化、市市场化进进程，全全县经济济社会呈呈现出稳稳定发展展、快速速发展、和谐发发展的良良好态势势。20055年底全全社会消消费品零零售总额额18.83亿亿元，社社会商品品以日用用消费品品为人们们日常消消费的重重点；大大件商品品以及奢奢侈性消消费品因因为社会会经济发发展

6、尚未未达到一一定水平平而尚显显不足。虽然随随着经济济的快速速增长、居民收收入的提提高和城城市化进进程的快快速推进进，泗阳阳县城区区的房地地产业得得到了蓬蓬勃发展展，成为为新的经经济亮点点，但是是由于苏苏北城市市人们历历来的消消费习惯惯，楼盘盘的大量量涌现并并没有带带来房市市的沸腾腾。目前整个个城市的的消费水水平不亚亚于经济济相对发发展的苏苏南城市市，但消消费环境境与苏南南地区相相比还有有一定差差距，整整体的环环境水平平和服务务水平有有待进一一步提高高。泗阳百姓姓依然是是全县消消费的主主力，而而收入较较高的企企事业单单位、企企业白领领、私营营企业主主虽然是是泗阳高高消费水水平的代代表，但但其所占

7、占整个社社会的消消费比例例并不是是很高。第二章 项目区区位分析析一、区位位环境分分析江苏省一一直致力力于加快快苏北地地区的发发展，目目前，苏苏北地区区人均GGDP超超过10000美美元，苏苏北地区区城镇居居民人均均可支配配收入也也越过110000美元。省级政政府对加加快苏北北振兴总总的目标标是：全全面建设设小康社社会的既既定目标标不变，时序进进度不变变，质量量要求不不变，实实际进程程加快。目前，泗阳在在这种大大环境的的支持下下，已进进入工业业化、城城市化、经济国国际化加加速发展展的新阶阶段。二、项目目地块分分析本案地处处泗阳城城市最中中心地区区，位于于人民路路和迎新新路、泗泗中路之之间，用用地

8、面积积232230平平方米，占地面面积1117800平方米米，预计计总建筑筑面积4439000平方方米，其其中商业业面积4404000平方方米，住住宅面积积35000平方方米。本本案周围围拥有振振兴商贸贸城、中中华广场场、碧云云商城等等多个大大型商业业项目，离在建建的凤凰凰苑、时时代超市市、骡马马街2公公里左右右距离。区内拥拥有1路路、2路路等多条条公交线线路，第三章 可类比比商业地地产项目目市场调调查分析析一、已建建项目调调查分析析碧云商城城碧云商城城位于本本案的人人民路对对面，相相对开业业时间较较早，但但目前经经营情况况不好，业态也也较为混混乱，一一层经营营有服装装，鞋帽帽等，二二层有家家

9、具、服服装等，且经营营状况不不好。此此商城比比中华广广场开业业早一年年，当时时位置较较好的区区域销售售价格大大约在880000元/平平方米左左右。中华广场场项目名称称：江苏苏金宇置置业发展展有限公公司开 发 商：江苏玫苑苑房地产产开发有有限公司司项目地址址：人民中路路与迎宾宾路交叉叉口销售价格格：100000元/平方米米出头主力户型型：挑高5.8米，40平平方米90平平方米交通情况况：销售情况况：已全部销销售完毕毕招商情况况：目前招商商剩余铺铺位不多多项目简介介：中华广场场为商业业和住宅宅相结合合的项目目，商业业集中在在一、二二层，以以上为住住宅，销销售及租租金的形形式为一一、二层层结合销销售

10、或租租赁或单单一层、二层进进行销售售或租赁赁，并且且根据位位置、房房型、面面积的不不同而制制定出不不同的销销售和租租赁价格格。目前前商业开开业率已已经达到到了988%以上上，且经经营状况况相对良良好。中中华广场场于20006年年1月11日正式式对外营营业。经经营的项项目多以以品牌为为主。振兴商贸贸城振兴商贸贸城位于于碧云商商城后，沿振兴兴路，此此商城为为批发性性质的市市场，经经营小商商品，所所用的铺铺位都为为1层，且商品品的经营营档次相相对较低低。二、在建建项目调调查分析析凤凰苑商商业街区区项目名称称：凤凰凰苑开 发 商：泗阳中天天创元投投资项目地址址：众兴中路路人民路路交叉路路口销售价格格：

11、一层1万万出头，二楼550000左右，一层最最靠近沿沿街铺位位1.88万左右右主力户型型：挑高5.8米，40平平方米90平平方米交通情况况：1、2、22等等花园口口下销售情况况：项目1期期外街销销售率达达75，2期期现处于于认购状状态，未未正式开开盘招商情况况：目前招商商工作未未正式开开始核心推广广：泗阳首个个景观小小高层，泗阳第第一高楼楼，泗阳阳首个回回廊式商商业0租金，包租约约骡马街项目名称称：古韵韵水岸骡骡马商业业街开 发 商：江苏玫苑苑房地产产开发有有限公司司项目地址址：解放南路路，骡马马街，花花园口南南侧销售价格格：一二楼楼连卖33900045500元元/平方方米不等等（广告告宣传均

12、均价为119988元/平平方米）主力户型型：10平方方米3300平平方米(实际调调研为1140平平方米4000平方米米)交通情况况：1、2、22等等花园口口下销售情况况：项目两头头已经基基本销售售完毕招商情况况：目前招商商情况良良好，招商对对象以餐餐饮为主主。核心推广广：古代：骡骡马街风风水宝地地，水陆陆通衢，商贾云云集，乾乾隆曾御御驾当今：雄雄居花园园口，位位置媲美美上海南南京路，南京新新街口将来：打打造上海海的“城隍庙庙”，南京京的“夫子庙庙”泗水古城城项目名称称：江苏苏亚都房房地产开开发公司司开 发 商：江苏玫苑苑房地产产开发有有限公司司项目地址址：北门销售价格格：四合院（133 均价价

13、28000元） 分分层卖（一层550000元左右右，二层层20000多）主力户型型：140平平方米左左右交通情况况：销售情况况：目前只接接受登记记，不进进行销售售招商情况况：未进行第四章 SWOOT分析析（S） 优势1.区域域优势本项目位位于泗阳阳商业中中心人民路路，该位位置属于于市中心心的中心心。成熟熟商圈，人流量量大，购购买力集集中，具具备良好好的商业业先天条条件。2.本体体优势本项目体体量适中中，从销销售角度度来而言言利于去去化。两两大块区区位设计计，整体体形象、沿街展展示面良良好。亦亦有较为为充足之之广告位位以利后后期经营营。3.市场场优势泗阳城市市中心的的中心目目前没有有相类似似的在

14、售售项目，市场供供应空白白，在相相同条件件下本案案具有一一定优势势。4.行情情优势周边商业业已经让让购买者者看到升升值潜力力，因此此本案顺顺时推出出，具有有良好的的时效性性。（W） 弱势本案所在在区域周周围商业业较多，如碧云云商城、中华广广场、振振兴商贸贸城。受受整体商商业环境境的影响响，该商商圈消费费力和消消费层次次偏低，而且相相对比较较集中。对本项项目而言言限制了了部分业业种的发发挥，并并对客群群有一定定的分流流。（O） 机会1、商圈圈目前没没有可售售商业项项目，市市场供应应空白。2、本项项目周边边商业租租金较高高，应可可在本项项目销售售时提高高投资者者信心。3、当地地政府对对发展泗泗阳经

15、济济的信心心和行动动。4、周边边已有商商业项目目无法再再进行升升级改造造，本案案可以同同竞争对对手错位位经营和和开发。（T） 威胁1、泗阳阳区域在在售项目目相对较较多，离离本案距距离也较较近，区区位也有有一定可可比性。2、泗阳阳城市消消费水平平和观念念较低，招商引引进新品品牌和业业态定位位较为困困难。3、本项项目的建建筑形态态还有待待进一步步商讨。综上所述述，该项项目位于于泗阳商商业中心心，良好好的商圈圈条件和和自身特特性赋予予其先天天优势，但同时时受购买买力和市市场环境境、定位位等不良良因素的的影响，也为其其成功销销售带来来一定阻阻力。因此，本本项目策策划的重重点在于于善用其其优势，淡化抗抗

16、性。根根据周边边市场特特性，找找准清晰晰的市场场定位，同时充充分发挥挥商业错错位经营营规划的的理念，最大限限度的利利用目前前的商业业物业投投资热潮潮和营销销策划功功能。在在保证快快速的按按既定价价格消化化的前提提下，充充分兼顾顾到后期期的经营营管理。从而形形成稳定定、持续续发展的的经营态态势，达达到名利利双收的的目的。第五章 目标客客户分析析1.本地地投资客客户泗阳地区区的经济济形势在在近几年年有很大大发展，房地产产作为当当地的新新型投资资行业，正在稳稳步发展展，商铺铺投资回回报稳定定、易于于管理的的特点已已逐渐被被当地投投资客户户接受，由于正正处于发发展阶段段，前几几年成功功的案例例很多，当

17、地人人对商业业地产投投资很有有兴趣。2.周边边城市客客户泗阳作为为江苏的的一个县县级城市市，发展展潜力非非常大，商业市市场的发发展必将将带动商商用物业业的需求求，周边边城市的的投资客客将会是是本项目目的另一一客户来来源。3.当地地商铺经经营者当地现有有的物业业很多都都是当地地人自己己采购，自己经经营，随随着经营营者商铺投投资意识识的增加加，购买商商铺用于于日常经经营以降降低经营营成本的的人群将将继续保保持大幅幅度的增增长。4.外地地商铺投资资者目前，全全国各地地都有一一些商业业项目被被外地投投资客所所追捧，经过这这几年国国家政策策的洗礼礼，很多多投资者者，特别别是浙江江地区投投资客逐逐步往三三

18、四线城城市发展展，如潍潍坊、成成熟等地地就有大大量的外外地投资资者，泗泗阳保持持着稳定定发展趋趋势，必必将吸引引投资者者前往进进行投资资。第六章 项目定定位一、目核核心定位位口号：“打造泗泗阳城市市新地标标” 一一站式购购物、娱娱乐、休休闲生活活广场关键词：地标、中心、一站式式、生活活关键句：打造泗泗阳城市市新地标标，市中中心首现现一站式式购物生生活广场场核心一：（利好好趋势，地标突突现）苏北已成成为江苏苏未来发发展重心心，泗阳阳正借此此大好时时机，大大力发展展城市建建设，在在这期间间，需要要拥有一一个城市市地标性性建筑来来展现泗泗阳城市市发展的的新潮流流，泗阳阳必须拥拥有自己己的城市市名片和

19、和城市客客厅。核心二：（绝版版区位，无法复复制）本案位于于泗阳城城市中心心的中心心区，周周边可开开发资源源较少，本案正正好弥补补这一空空白，必必将成为为泗阳投投资新贵贵。核心三：（合理理规划，打造一一流）知名代理理公司全全案策划划，品牌牌商管招招商规划划，秉承承“一站式式”的这一一核心理理念，成成为泗阳阳首屈一一指的购购物生活活广场。核心四：（时代代定位，引领方方向）本案是一一个标准准的多功功能商业业地产项项目，引引领城市市商业地地产发展展的新方方向。核心五：（实力力开发，设计新新颖）开发商资资金实力力雄厚，设计理理念新颖颖，超前前的业态态规划，全力打打造泗阳阳新地标标。二、商业业定位根据项目

20、目特性及及市场状状况，建建议本项项目定位位为“一站式式购物、娱乐、休闲于于一体的的综合性性广场”。整体体风格以以休闲、高尚、生活为为基调，并在整整体内外外形象、业态规规划、推推广形象象等制定定上予以以充分体体现。业业态规划划上，以以大型卖卖场、电电器卖场场、中型型购物中中心、品品牌专卖卖店、中中型主题题餐饮、休闲场场所等作作为主要要招商对对象。目目标客户户群设定定为本地地消费者者（855）及及外地游游客（115）。除在在商场的的内外环环境营造造和装修修上突出出主题外外。同时时，通过过专业性性的策划划包装、广告表表现等方方式，营营造并传传达一种种风格，以赋予予商场丰丰富的文文化内涵涵，以休休闲文

21、化化作为商商场的核核心基础础，并得得以区别别和领先先于市场场上其他他同等类类型的物物业。三、市场场定位理理由：该项目之之市场定定位基于于以下三三大理由由：本项目体体量有限限，地处处三四线线城市，规划高高档综合合性大型型百货难难度极大大，且受受到所处处商圈经经营档次次的影响响，一般般零售业业所受竞竞争压力力极大。因此，必须要要走差异异化、主主题化路路线，在在规划上上避开现现有行业业。该项目所所处区域域人流高高并且多多为本地地客群，卖场、零售、娱乐、休闲等等业种较较适合该该商圈的的消费特特性，并并可以聚聚集相当当的人气气。零售、娱娱乐、休休闲等业业种之经经营特性性，对经经营场地地空间要要求不高高，

22、多为为小面积积分割和和分布。在销售售上，极极为有效效的控制制了单位位面积，降低了了铺位总总价。从从而降低低投资门门槛，扩扩大了客客源面；在管理理上，易易于统一一管理经经营，方方便业态态规划。四、可行行性分析析：该项目市市场定位位可行性性从以下下三方面面进行分分析：（1）招招商角度度目前项目目周边可可以聚集集小型商商家的大大型商业业数量众众多，但但基本都都没有进进行合理理的业态态规划和和包装推推广，所所谓的物物业管理理公司也也只是市市场秩序序和卫生生的管理理，并没没有进行行统一的的规划和和推广。本案进进行合理理的规划划、包装装、统一一招商，与周边边商业呈呈差异化化经营，对投资资者，经经营者起起良

23、好的的促进作作用，招招商工作作相对来来说比较较容易，可以选选择面较较宽。（2）销销售角度度从销售角角度而言言，一方方面由于于总价的的降低，很好的的扩大了了客源面面。同时时，由于于店中店店式的商商场具有有独立性性强，易易于经营营管理的的特点，其增值值回报空空间较商商场大。因此，该类型型物业在在各地都都最受市市场追棒棒，成功功销售可可能性极极大。（3）长长远经营营角度从消费习习惯构成成来看，这一层层次的消消费人群群消费行行为最为为活跃，因此，休闲、高尚、生活三三大元素素恰好满满足了这这一要求求。加上上该项目目良好的的商业地地段和辐辐射能力力，再辅辅之以适适当的市市场推广广其良性性经营的的前景应应可

24、预见见。因此，该该项目市市场定位位较好的的兼顾了了销售和和招商租租赁二者者之间的的关系。尤其是是在销售售方面，采用了了市场最最受欢迎迎的业种种规划和和包装方方式。如如市场推推广手法法得当，应可快快速成功功的去化化，圆满满实现既既定目标标。五、产品品定位核心建筑筑设计理理念：本案所处处区位不不可复制制，高尚尚的定位位铸造了了泗阳地地标性建建筑，本本案推崇崇“一站式式”理念，在规划划设计上上建议秉秉承“城市休休闲生活活广场”的理念念，使得得这处地地标性建建筑能够够成为泗泗阳的城城市客厅厅，汇聚聚八方来来客，引引领泗阳阳商业。在建筑筑风格上上建议遵遵循“大气、现代、高尚”的气质质，在建建筑规划划上做

25、到到“商业在在公园里里，公园园在商业业里”，使得得这不仅仅仅是一一个商业业建筑，更是一一个公园园，一个个城市生生活休闲闲的地方方，市民民可以来来这里购购物，也也可以来来这样修修身养性性。以此此为基础础，增加加设计规规划少量量尊贵的的住宅，一举成成为泗阳阳公园主主题式高高尚住宅宅，高尚尚的品质质、适中中的价格格，为泗泗阳市民民带来不不可多得得的生活活体验。在建筑筑形式上上建议不不用参考考当地的的建筑风风格，可可以适当当考虑上上海、南南京等地地的建筑筑形式进进行设计计。设计方案案：本案所处处地块，需要设设计一条条规划路路芙蓉路路，可以以适当考考虑规划划为步行行街，这这无形的的便把项项目一分分为二，

26、建议可可以在两两栋楼中中设计悬悬空走廊廊，将两两栋楼结结合起来来，（也也可以考考虑将一一层层高高做高，将二层层全部连连接起来来）。芙芙蓉路右右侧规划划设计二二层全框框架结构构，设计计参数为为卖场所所需要，特别考考虑将楼楼顶设计计为休闲闲公园的的模式，对市民民开放，有点空空中花园园的感觉觉。悬空空走廊的的连接口口也设计计在这。芙蓉路左左侧规划划设计为为二层商商城模式式的商业业建筑，1层四四周一圈圈双向开开门商铺铺，内部部按照商商城模式式进行规规划，提提高整体体档次。本建筑筑2层以以上规划划设计六六栋五层层住宅建建筑，规规划设计计为一栋栋四个单单元，一一梯二户户，共2240户户，主力力户型以以三房

27、二二厅二卫卫和四房房二厅二二卫，适适当设置置部分二二房一厅厅一卫，小区注注重环境境景观设设置，给给人有住住在公园园里面的的感觉一一样。六、价格格定位阶阶段分析析针对于芙芙蓉路左左侧商铺铺采用变变动定价价原则，对于销销售的不不同阶段段采用不不同的价价格进行行销控；针对于芙芙蓉路右右侧（苏苏果卖场场）商铺铺：（1）如如果整体体推出，可以采采用最高高定价策策略，而而后可以以进行调调整；（2）如如果进行行分割招招商可以以采用价价格系数数定价原原则，不不同商位位采用不不同定价价策略，从而避避免了死死角的产产生；并并且对于于营销造造势也不不无裨益益。价格策略略（1）“低开高高走”策略：即以优优惠甚至至以震

28、撼撼价入市市，以优优质优价价的形象象打入市市场，抢抢占人份份额，获获得市场场关注，聚集人人气。实实践证明明，这种种策略是是最为保保险而且且容易造造成楼盘盘热销效效果的方方法。（2）不不宜将好好的铺位位一窝蜂蜂推出，应结合合价格低低开高走走的策略略，先以以较有吸吸引力的的价格推推出位置置相对较较差的铺铺位，再再随着市市场的响响应推出出相对较较好的铺铺位，价价格亦做做相应提提升。（3）“特价单单位”策略：以部分分位置极极差且面面积较大大的铺面面以最低低起价出出售，作作为“特价单单位”，以超超低价造造成热销销、抢购购场面。（4）消消化风险险单位促促销策略略：在一一定阶段段对质素素较差的的单位制制定一

29、套套促销方方法，以以低价限限时、限限量的形形式轰动动推出，达到畅畅销的目目的。第一阶段段：导入入期（售售楼部投投入使用用前）定价原则则：价格格暂不公公布、试试探市场场反映。定价说明明： 预售售证尚未未办理； 以价价格竞猜猜，吸引引客户的的注意。 可适适当考虑虑收取客客户定金金，为了了先期稳稳定购买买关系； 试探探市场反反映，预预估定金金落户的的心理价价位，为为开盘定定价考虑虑。第二阶段段：公开开期（售售楼部投投入使用用至开盘盘）定价原则则：低价价开盘，运用促促销制造造开盘热热销态势势。定价说明明： 在形形象宣传传时期展展现出较较好的品品质以后后低价开开盘，能能给客户户惊喜感感，迅速速聚集人人气

30、，制制造销售售气氛；以低价价开盘为为日后的的涨价提提供了有有利空间间，在开开盘一定定时间后后即可提提价，从从而使已已购房客客户对自自己所购购房心理理上有升升值感，获得他他们的承承认，树树立良好好口碑，为以后后销售奠奠定基础础。第三阶段段：强销销期（开开盘到开开盘后22个月）定价原则则：价格格略升，保持旺旺销态势势定价说明明： 从公公开期的的市场反反映可为为强销期期售价涨涨幅的制制定提供供参考。 价格格的低幅幅上扬，一方面面可稳定定已购房房客户心心理，同同时表明明了房屋屋良好的的销售态态势，刺刺激持币币观望者者心理。第四阶段段：持销销期（开开盘后的的2个月月至项目目封顶）定价原则则：价格格攀升，涨幅较较上一次次有所增增大。定价说明明：房屋屋封顶之之时，价价格会有有较大涨涨幅，上上涨之前前的一段段时间广广告宣传传与之相相配合。第五阶段段：尾盘盘期（封封顶后至至项目售售完）定价原则则：乘胜胜追击，完成后后期的销销售。定价说明明：价格格不宜降降低，但但优惠幅幅度可以以有所增增大。七、推广广定位：以商铺的的旺销带带动住宅宅的销售售，同时时通过住住宅的销销售促进进商铺的的最大价价值化。项目USSP（独独特销售售主张）以突出项项目的特特点来提提升USSP。 时尚尚性（外外观设计计的前瞻瞻性和招招商理念念的新颖颖性） 舒适适性（城城市休闲闲广场、一站