沈阳市滑翔公园公寓项目可研报告

1、精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料二零零六六年十二二月十六六日滑翔公园园公寓项项目可研研报告项目周边边资源分分析 1、交通资资源分析析本项目所所在地区区位于铁铁西区的的最东面面，毗邻邻和平区区，。南南面为沈沈辽路、一环，北面为为二环绕绕城公路路，东邻邻凌空街街直通兴兴工街；向西直直接兴华华大街等等主干道道! 公交路路线也比比较多，交通发发达，出出行便捷捷！公交资源源情况调查查表线路始发站-终终点站（途径主主要地区区）班车时间间203艳粉太太原街市府广广场北站05:000221:000231金山小区区北陵公公园皇寺广广场中华路路浑河小小

2、区05:000221:550117腾飞二街街医大三三院陆军总总院五爱街街小北关关街05:000220:440257家乐福北滑翔翔路太原南南街方形广广场五爱街街中街05:000221:000266人大附小小沈阳分分校铁西百百货家乐福福中山公公园五爱煤炭设设计院06:000118:330268荷兰村昆山路路铁西广广场兴工街街沈辽路路滑翔路路沙山货货运站05:330119:220269滑翔家电电市场医大二二院分院院生日城城方形广广场市政府府北站06:000119:330296滑翔小区区新华广广场马路湾湾五爱市市场中街06:000221:000252滑翔五金金城兴工街街西塔北行辽宁大大厦沙河子子小区0

3、5:330221:0002、公建建设施情情况调查查 医 院院：医大大二院三三部、辽辽宁妇婴婴医院、沈阳第第五、第第八人民民医院等等 购 物物：爱客客家、家家乐福、乐购、铁西百百货、家家具城等等 餐饮娱娱乐：生生日城、阿美丽丽、城建建游泳馆馆等公 园：滑翔公公园（神神羊游乐乐园）学 校：小哈津津幼儿园园、城建建幼儿园园、滑翔翔小学、凌空一一校、二二校、十十五中学学、四中中、培英英中学、沈阳外外语学校校等3、周边边项目调调查项目名称称顺亿园城建梦翔翔之家城建花园园云华园青春公寓寓紫郡城三三期宏发国际际名城总建面（万平）1.0225.41582.111020占地面积积（万平平）0.1882.75.7

4、3.81.3331007.8容积率5.61.9992.62.01.62.5物业类型型普通住宅宅，独栋栋高层普通住宅宅，多层层、小高高层、高高层普通住宅宅，多层层、小高高层、高高层普通住宅宅，高层,小高层层,多层层普通住宅宅，多层层、小高高层普通住宅宅，多层层普通住宅宅酒店店式公寓寓，多层层、小高高层、高高层主要户型型面积74、992、1124461134149以以上40、553、（70、78、89）、1110、112320880，主主力40060030990主力500700451180工程进度度主体完成成现房尾房2期主体体及配套套基本完完工，差差供暖一层1、2期期现房，3期封封顶1期现房房，2

5、期期高层主主体完成成交房日期期07.5506.111.330041期现房房2期007年88月07.11007.8806.底底，二期期07.8平均售价价355003280047000起3500032500（1，22）期333000，3期期35550，44期4220042000最高售价价36500378004900040000345003600049500销售率40%左左右95%95%1期900%、22期700%60%1、2期期基本售售完，33期700%70%物业费0.50.830.80.6550.850.81产品特色色地热地热项目定位位沈阳市房房地产市市场统计计分析20066年前三三季度，我市房

6、房地产市市场积极极贯彻国国家宏观观调控政政策，开开发投资资增势平平稳，施施工规模模进一步步扩大，商品房房市场销销售活跃跃，房地地产市场场总体呈呈现良好好稳步发发展的态态势。 一）、我我市房地地产开发发市场的的总体情情况 1）、投投资增势势平稳，增幅趋趋缓 年初以来来，我市市房地产产开发投投资以330%以以上的速速度快速速增长。一季度度房地产产开发投投资累计计增幅最最高，为为52.6 %；二季季度增幅幅有所回回落，为为37.5%；进入三三季度，增幅继继续回落落。19月，全市房房地产开开发投资资3433.3亿亿元，同同比增长长36.2%。其中，商品住住宅投资资2611.5亿亿元，同同比增长长42.

7、2%；商业营营业用房房投资339.88亿元，同比增增长122.7%。 2）、施施工规模模扩大，新开工工面积增增多 前三季度度，商品品房屋施施工面积积30999.11万平方方米，同同比增长长22.3%。其中，商品住住宅施工工面积223755.9万万平方米米，同比比增长223.99%；商商业营业业用房施施工面积积4977.7万万平方米米，同比比增长223.44%。119月月，商品品房新开开工面积积为12241.2万平平方米，同比增增长333.6 %。其其中，住住宅10044.0万平平方米，同比增增长311.9%；商业业营业用用房1448.33万平方方米，同同比增长长81.2 %。 3）、资资金到位

8、位情况良良好，自自筹资金金比重增增大 19月月，我市市房地产产开发到到位资金金4688.8亿亿元，同同比增长长31.5 %，为房房地产开开发建设设提供了了强有力力的资金金保障。其中,自筹资资金到位位2444.2亿亿元，同同比增长长36.4 %,占全全部到位位资金的的比重由由上年同同期的550.22%提高高到522.1%，提高高1.99个百分分点；国国内贷款款38.3亿元元，同比比下降44.1 %，房房地产开开发对银银行依赖赖程度降降低。 4）、增增量房与与存量房房市场良良性互动动，市场场交易活活跃 今年以来来，我市市增量房房市场一一直保持持活跃的的态势。199月，全全市共销销售各类类商品房房7

9、122.5万万平方米米，同比比增长116.22%；实实现销售售额2448.88亿元，同比增增长244.3%。其中中，商品品住宅销销售面积积6599.0万万平方米米，同比比增长114.44%；实实现销售售额2115.66亿元，同比增增长200.4%。增量量房市场场销售的的活跃进进一步带带动了存存量房市市场的发发展。11-9月月，全市市存量房房成交4464.1万平平方米，同比增增长7.5%。其中，住宅成成交3775.44万平方方米，同同比增长长5.55%。 二）、我我市房地地产市场场的运行行情况 1）、土土地开发发增速迅迅猛 19月月份，全全市房地地产开发发企业购购置土地地7055.6万万平方米米

10、，同比比增长66.7%。随着着土地购购置量的的增加，土地开开发投资资保持较较快增长长，全市市完成土土地开发发投资339.99亿元，比上年年增加116.11亿元，同比增增长677%，比比房地产产开发投投资的增增幅高出出34.2个百百分点，占房地地产开发发投资的的比重由由上年同同期的99.5%提高到到11.6%。 2）、房房屋竣工工面积大大幅增长长 年初以来来，我市市开发商商投资继继续保持持强劲发发展势头头，施工工进度明明显加快快，竣工工面积不不断增加加。截止止9月末末，商品品房屋竣竣工面积积2755.4万万平方米米，同比比增长770.99%。其其中商品品住宅竣竣工面积积2355.9万万平方米米，

11、同比比增长669.88%；商商业营业业用房竣竣工面积积36.5万平平方米，同比增增长1994.55%。 3）、规规模化开开发成为为沈阳地地产主导导 目前，我我市的房房地产开开发由粗粗放单一一模式逐逐步转入入集约规规模开发发；由居居住小区区开发演演变成社社区综合合开发；由核心心城区改改造转到到城郊大大盘开发发；由单单纯追求求数量向向重视居居住质量量和文化化景观转转变。房房地产开开发项目目由中小小开发商商逐步向向实力较较强的开开发商转转移，大大项目所所占比重重进一步步增大。199月，我我市房地地产开发发施工面面积超110万平平方米的的在建项项目1004个，施工面面积为119733.5万万平方米米，

12、同比比增长337.11%，占占全市施施工面积积63.7 %，比去去年同期期提高了了6.99个百分分点。计计划总投投资超十十亿元的的项目442个，完成投投资766.9亿亿元，占占全市房房地产开开发完成成投资的的22.4%。 4）、中中小户型型住宅销销售独占占半壁江江山 在全市商商品住宅宅销售面面积中，小户型型商品住住宅销售售占据首首位，比比重在五五成以上上。1-9月，单套面面积1000平方方米以下下的商品品住宅，销售3352.5万平平方米，占商品品住宅的的53.5%，其后依依次为11001200平方米米和12201150平平方米，比重分分别为223.88%和114.66%，而而1500平方米米以

13、上的的仅8.1%。 三）、当当前存在在的主要要问题 在我市住住宅市场场快速发发展的同同时，也也出现了了一些值值得关注注的问题题，应引引起有关关部门及及房地产产开发企企业的高高度重视视。 1）、经经济适用用房投入入不足。近年来，全市经经济适用用房的投投入力度度虽有加加大，但但所占比比重小，力度明明显不足足，并且且大多数数用于拆拆迁安置置，对社社会公开开销售的的比例仍仍然偏低低。1-9月份份，全市市经济适适用房完完成投资资20.3亿元元，比上上年增长长4.66倍，仅仅占住宅宅投资的的7.88%。 2）、商商业地产产空置较较大。1-9月月份，全全市商业业营业用用房空置置一年以以上的面面积达338.9

14、9万平方方米，同同比增长长36.9%。商业地地产在给给投资者者带来可可观收益益的同时时，也存存在高风风险。 四）、总总结依据上述述情况及及数据分分析，各各项指标标说明当当前我市市房地产产市场总总体发展展形势是是规范的的、健康康的，处处于可持持续的发发展状态态。住宅宅产品的的购买力力较高，其中4401100平平的中小小户型尤尤其受欢欢迎！区域房地地产市场场统计分分析本项目位位于铁西西新区滑滑翔生活活区，该该地区是是铁西新新区目前前非常成成熟最具具生活氛氛围，配配套设施施最为完完善的地地区。极极聚人气气。该地地区新开开发项目目较少，较近有有云华园园、城建建梦翔之之家，稍稍远一些些有青春春公寓、紫郡

15、城城等，其其余多为为3年以以上的老老项目，多数已已经售罄罄。区域域内可开开发土地地资源较较为稀缺缺！本项项目东侧侧紧邻国国内最大大的穹顶顶式主题题公园沈阳阳神羊游游乐园，该游乐乐园的建建成开放放将为本本区域极极大地聚聚集人气气。 结论建议议和SWWOT分分析市场分析析：区域内新新建项目目很少，多数已已至尾盘盘，构成成威胁的的项目基基本没有有。可以以称得上上竞品项项目的，近的有有顺亿园园、云华华园，远远一些的的有青春春公寓、紫郡城城。顺亿亿园距离离本案较较近，一一街之隔隔，但仅仅为一栋栋独楼，无园区区，开发发企业实实力较差差，项目目形象较较差，包包装推广广也较差差，交屋屋标准及及配套不不是很好好

16、，而且且户型及及配比不不太合理理，总体体偏大！销售一一般，与与本案相相比，唯唯一优势势是价格格。 紫紫郡城项项目较大大，知名名度高，以中小小户型为为主，客客户以青青年白领领为主，销售率率比较高高！与本本案相比比，优势势在于规规模比较较大，户户型设计计及配比比较好；市场品品牌较好好，推广广力度大大，一期期二期以以较低总总价聚集集较高人人气；劣劣势在于于位置较较偏，地地处于洪洪，二环环之外，配套、交通相相对较差差。4期期预定价价为42200元元/平，接近本本案预期期定价。 青春春公寓规规模小，接近本本案，但但现较本本案地形形方正，地貌开开阔，比比较便于于规划；户型配配比与本本案接近近，但设设计一般

17、般；地理理位置稍稍好于紫紫郡城，处于二二环内侧侧，但周周围环境境一般，开发商商口碑较较弱。价价格相对对较低。 其其余项目目所剩房房源不多多，多为为较大户户型，稍稍有竞争争力的项项目为云云华园，其地理理位置较较好，规规模适中中，户型型设计及及配比比比较好，但销售售已近尾尾声，难难以对本本案形成成较大威威胁！ 本本案分析析优势：位位置优越越，公建建配套齐齐全，商商业氛围围浓郁，人气旺旺，交通通便利。产品差差异化设设计，合合理的中中小户型型及总价价会对购购房者产产生良好好的购买买欲。劣势：地地形较差差，规划划难度大大，东侧侧、南侧侧、西侧侧皆有高高层建筑筑，距离离比较近近，采光光受较大大影响！威胁点

18、：如果本本案开发发速度较较慢，会会被以上上竞品项项目分流流较多客客户。机会点：区域成成熟的居居住氛围围，将吸吸引更多多的别的的城区的的人前来来置业;城建花花园等项项目的长长期运作作，令本本地区形形成了很很好口碑碑，这些些项目本本身的业业主就能能够对本本项目产产生良好好的销售售率及宣宣传;神神羊游乐乐园的兴兴建会给给本案带带来良好好的宣传传效果及及升值预预期。 综合所有有调查数数据情况况分析，得出结结论，本本项目适适合开发发建设以中小户户型为主主的公寓寓型住宅宅项目。 项目卖点点建议（略）新技术新新材料分质供水水系统智能网络络系统住宅环境境园林化化住宅空间间高效化化住宅管理理专业化化项目规划划建

19、议（略）景观规划划户型规划划住宅内部部装修规规划其他建议议项目经济济效益分分析 1、主主要经济济指标方案一方案二方案三总占地面面积1.2万万平1.2万万平1.2万万平建筑密度度70%70%70%容积率2.02.53.0总建筑面面积2.4万万平3万平3.6万万平其中住宅宅216000平273000平333000平其中商建建10%24000平27000平27000平其中车库库（7770平）35个35个35个其中网点点17000平2200022000总户数（户均665平）332420512*建议提提供有效效车位不不少于880个*2、各项项开发成成本 土地成成本 建安成成本3、户型型产品及及面积配配比

20、建议议根据地块块规划特特点，建建议规划划建设44栋小高高层建筑筑，2栋栋15层层，2栋栋18层层，主力力户型440880平，最大不不超过1100平平的中小小户型产产品。网网点建议议2层，最大不不超过2250平平，最好好1500平以内内，便于于分割组组合。户型面积数量比例soloo30550平19030%一室一厅厅6077013030%两室两厅厅8099012540%4、计算算依据建筑工程程费：本本项目44栋小高高层，建建安成本本造价平平均每平平米 114000元。开发进度度：预计计本项目目开发进进度为11年，其其中建设设期为 。根据现实实区域市市场来计计算（下下面的表表一、表表二、表表三所预预

21、计的成成本支出出和销售售收入为为参考），本项项目居住住部分的的销售平平均价格格应该为为 3880040000元每每平米，车库售售价为445000元/平平，网点点售价均均价为66000065500元元/平。 项目目开发进进度表（表一）工作阶段段第一年1234567891011121勘测设计计拆迁建安工程程基础配套套设施道路绿化化销售投资进度度表（表表二）第一年1234567891011121勘测设计计50%50%拆迁建安工程程20%基础配套套设施不可预见见费每月按比比例投入入营销销售售每月按比比例投入入土地转让让费100%市政配套套费100%各专业税税费100%销售进度度及收入入计划表表（表三三

22、）住宅总面面积2773000平，总总合同额额109920万万元网点总面面积22200平平，总合合同额114300万元车库7770平，总合同同额3445.66万元工作阶段段第一年4567891011121预售期（定金33万）正式销售售期住宅销售售面积27300410002730027300546005460027300820546销售套数数456545458590451510住宅销售售合同金金额（万万元）10922164001092210922218442184410922328218住宅销售售回款13519513513511133+2550611133+24416+10771556+10771167+5355111+1611107网点销售售面积网点销售