房地产行业：房地产投资增速超预期新开工增速预期下行

1、房地产开发投资完成额超预期2019 年 1-2 月，全国房地产开发投资完成额 12090 亿元，同比增长 11.6%，增速较2018 年全年提高 2.1 个百分点，较 2018 年同期提升 1.7 个百分；同期住宅投资完成额为 8711 亿元，占比 72.1%，保持稳定。针对房地产开发投资完成额进行拆分，截止至 18 年底，建筑工程与其他费用合计占比达 91%。可以看到，开发投资完成额：考虑 2018Q3 以来土地市场逐渐走弱， 未来开发投资完成额：其他费用增速也将有所下降；而剔除土地购臵费后房地产投资完成额则与施工面积保持一定相关性，在两大因素的影响下，我们认为 2019 年全年房地产投资完

2、成额最终将实现 3%的增长。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为 7206、2337、2400、147 亿元，分别同比增长 10.9%、8.8%、16.8%、10.9%，与 2018 年全年数据相比，东部增速保持稳定，中部增速提升 340bp，西部、东北区域略有降低。2019 年 1 月及 2 月份，房地产开发景气指数分别为 100.55、100.57，较 2018 年 12月份下降超 1 个百分点，明显下滑。图 1：房地产开发投资完成额累计同比图 2：住宅开发投资完成额及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 3：开发投资：其他费用累计同比与土地购

3、臵同比图 4：剔除土地购臵后房地产投资与施工面积走势数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 5：各地区房地开发投资额及同比图 6：国房景气指数数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局新开工面积增速下行，施工面积创历史同期高位2019 年 1-2 月，房地产开发企业房屋新开工面积 18814 万平米，同比增长 6.0%，增速较 2018 年全年数据明显回落，仍高于 2018 年 1-2 月的新开工增速 1 个百分点；其中住宅新开工面积 13597 万平米，同比增长 4.30%。同期房屋竣工面积 12500 万平米，同比减少 11.90%，较 2018 年全年下降 4.1 个百分点；住

4、宅竣工面积 8926 万平米，同比减少-7.80%，相对年底时房企出于收入结算的原因加大竣工力度，年初竣工增速明显下滑，与此同时大量的新开工面积使得累计施工面积创同期新高。2019 年 1-2 月，房屋累计施工面积 674946 万平米，同比增长 6.80%，增速较 2018年全年进一步上升 1.6 个百分点。随着销售市场与土地市场的持续低位运行，我们认为 2019 年新开工数据将逐步走弱，同时由于 2018 年的高基数影响，新开工增速将继续下行；对于房企而言，大多在二季度、四季度处于业绩结转的考虑而加大竣工力度，因此我们认为未来施工面积增速、竣工面积增速将持续背离，累计施工面积总量将进一步走

5、高。图 7：房屋新开工面积及累计同比图 8：住宅新开工面积及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 9：房屋施工面积及累计同比图 10：住宅施工面积及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 11：房屋竣工面积及累计同比图 12：住宅竣工面积及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 13：房屋单月新开工面积及单月同比数据来源：，国家统计局土地市场骤降，房企更青睐重点城市土储2019 年 1-2 月，房地产开发企业土地购臵面积 1545 万平米，同比降低 34.10%，增速较 2018 年全年暴跌 48.3 个百分点，较 2018 年同期下跌 32.

6、9 个百分点；土地成交价款 690 亿元，同比降低 13.10%，较 2018 年全年下降 31.1 个百分点，较 2018年同期下跌 13.1 个百分点。百城土地供应成交数据来看，1 月、2 月供应建面分别为 8808、5649 万平米，同期成交面积分别为 11555、4616 万平米,成交面积较 2018 年同期分别下降 0.98%、42.54%；成交价格方面，1 月份、2 月份成交均价分别为 2392 元/平米、3224 元/平米，溢价率为 9.36%、11.11%，成交均价的上升主要是成交结构中一线、二线城市占比有所提升。百城土地 1-2 月累计成交面积 16172 万平米，同比降低

7、17.93%，好于全国土地成交面积增速。考虑到百城土地数据包含全部一二线城市以及部分强三线城市，我们认为在市场下行阶段，房企更倾向获取重点城市的优质资产，而百城数据成交结构中一二线占比的提升也验证了这一点；随着销售的下行，未来土地市场仍将保持低位运行。图 14：土地成交价款及累计同比图 15：购臵土地面积及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 16：供应土地建筑面积及规划土地建筑面积图 17：单月百城成交楼面价及溢价率数据来源：，Wind数据来源：，wind图 18：百城土地成交结构占比数据来源：，Wind销售如期转负，住宅待售面积环比增长2019 年 1-2 月商品房销售面

8、积 14102 万平米，同比下降 3.60%，增速较 2018 年全年下降 4.9 个百分点；其中住宅、办公、商业营业用房销售面积分别为 12319、321、838 万平米同比下降 3.2%、15.7%、13.6%；商品房销售额 12803 亿元，同比增长2.8%，较 2018 年全年增速下降 9.4 个百分点，住宅、办公、商业营业用房销售金额为 11028、505、958 亿元，同比变化+4.5%、-6.2%、-9.4%；销售均价 9079 元/平米， 而 2018 年销售均价 8737 元/平米。三十大中城市 1-2 月商品房成交面积 2068.10 万平米，同比下降 4.68%，降幅大于

9、全国商品房销售面积。本轮周期的下行阶段持续时间较长，全国商品房销售面积累计增速自 2016 年 5 月起逐步下降，经历 2 年半后终于转负，我们认为 2019 年销售增速增速将逐步探底，未来将持续为负增长。图 19：商品房销售面积及累计同比图 20：住宅销售面积及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 21：30 大中城市商品房当月成交面积图 22：一、二、三线城市当月成交占比数据来源：，Wind数据来源：，Wind30 大中城市中二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三线城市包括：无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬

10、州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。截至 2 月底，商品房待售面积 52251 万平方米，比 2018 年底减少 163 万平方米， 较去年同期同比减少 10.6%，降幅持续收窄。其中，住宅待售面积增加 117 万平方米，办公楼待售面积增加 48 万平方米，商业营业用房待售面积减少 393 万平方米。本月是住宅待售面积自 2017 年 2 月以来首次出现环比增加的情况。图 23：商品房待售面积及同比图 24：住宅待售面积及同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 25：办公楼待售面积及同比图 26：商业营业用房待售面积及同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局2019 年

11、 1-2 月，东部地区商品房销售面积 5437 万平方米，同比下降 9.7%，降幅比2018 年扩大 4.7 个百分点；销售额 6844 亿元，同比下降 1.2%；中部地区商品房销售面积 3901 万平方米，下降 0.6%，增速较 2018 年回落 7.4%；销售额 2660 亿元，增长 6.60%，增速较 2018 年回落 11.5 个百分点；西部地区商品房销售面积 4368 万平方米，增长 2.2%，增速较 2018 年回落 4.7 个百分点，可以看到西部区域是唯一销售面积同比正增长区域；销售额 2993 亿元，增长 10.2%，增速较 2018 年回落 12.8个百分点；东北地区商品房销

12、售面积 396 万平方米，下降 4.8%，销售额 307 亿元， 下降 2.40%，增速同样由正转负。图 27：各地区房地产销售金额及同比图 28：各地区房地产销售面积及同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局2019 年 2 月，70 大中城市新建商品房住宅价格指数同比增长为 11.10%，较 1 月同比上升 0.3 个百分点，环比微涨 0.5%；分城市级别来看，一线、二线、三线城市 2 月的新建商品房住宅价格指数同比上升了 4.1%、12.0%、11.1%，环比变化为 0.3%、0.7%、0.4%，新建商品住宅价格保持稳中微涨态势。图 29：70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同

13、比数据来源：，Wind国内贷款、个人按揭贷款资金来源回暖，融资环境保持宽松2019 年 1-2 月，房地产开发企业到位资金 24497 亿元，同比增长 2.1%，增速较 2018 年全年有所回落。其中来自国内贷款 4976 亿元，下降 0.5%，延续回暖态势；自筹资金 7279 亿元，同比下降 1.5%，降幅明显；定金及预收款 7366 亿元，同比增长5.6%，较 2018 年回落 8.2 个百分点；个人按揭贷款 3458 亿元，同比增长 6.5%，同样有所回暖。正如我们之前的判断，随着销售的下行，定金及预收款的增速将下行，而融资环境的宽松，使得国内贷款资金来源持续回暖，我们保持原有的判断：2

14、019年全年到位资金同比下降 5%至 10%。图 30：房地产开发资金来源累计同比数据来源：，国家统计局图 31：房地产开发资金来源图 32：国内贷款资金来源及累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局图 33：自筹资金及累计同比图 34：定金及预收款累计同比数据来源：，国家统计局数据来源：，国家统计局由于融资环境整体表现较为宽松，自 2019 年 1 月以来，房企的债券发行总量及发行成本都明显改善，如万科于 2 月底发行的 19 万科 01，票面利率仅为 3.65%，利率水平已低于 2017 年同期限产品，接近 2016 年所发行产品的利率；总体而言，龙头房企的融资成本、难度都明显

15、低于中小型地产公司，资金向龙头聚集的倾向比较明显，未来仍需警惕民营转型房企因在其他领域过度投资导致现金流压力增大，同时叠加资管新规导致的再融资困难，以致出现债券违约的情况。表 1：近期房企直接融资情况发行主体融资方式融资金额（亿元）借款年限（年）票面利率发行日期荣盛发展超短期融资债券9.100.747.30%2019-03-11海宁皮城超短期融资债券10.733.38%2019-03-07首开股份一般短期融资券1513.30%2019-03-05金地集团超短期融资债券300.743.20%2019-02-27光明地产一般中期票据85(3+2)3.98%2019-02-27南京高科一般短期融资券

16、1513.44%2019-02-25迪马股份一般中期票据5.63(2+1)8.00%2019-02-19福星股份一般中期票据53(2+1)8.50%2019-02-14华侨城 A一般公司债12.505(3+2)3.88%2019-03-14京投发展一般公司债155(3+2)3.99%2019-03-12金科股份一般公司债204(2+2)6.90%2019-03-07陆家嘴一般公司债285(3+2)3.95%2019-03-01华发股份私募债7.803(2+1)4.80%2019-02-21华发股份私募债7.505(3+2)5.00%2019-02-21万科 A一般公司债205(3+2)3.65

17、%2019-02-22阳光城一般公司债153(2+1)7.50%2019-02-27中交地产私募债734.87%2019-02-19数据来源：，公司公告房贷利率方面延续了松动态势，2019 年 2 月首套房贷款利率为 5.63%，二套房贷款利率为 6.06%，较 1 月分别下降 3bp、1bp。我们认为未来房贷利率将保持趋稳或下行的趋势。2019 年 1-2 月年个人按揭贷款金额为 3458 亿元，同比增长 6.50%，一举实现增速由负转正。正如我们的判断，贷款利率的下行和银行资金面的宽松使得个人按揭贷款资金实现同比正增长，我们认为未来个人按揭贷款金额将持续正增长。图 35：首套房、二套房房贷

18、平均利率图 36：个人按揭贷款及累计同比数据来源：，wind数据来源：，国家统计局投资建议2019 年年初，销售数据如期转负，与此同时土地市场也出现了骤冷的情况，在政策基本面没有大的变化的前提条件下，我们判断 2019 年销售面积增速将逐渐探底， 全年同比下降 10%，而城市分化的趋势将更为明显，一二线城市有望率先逐步回暖。受累计施工面积创同期新高以及 2018 年火热的土地市场带来的土地购臵款同比增速保持高位的影响，2019 年 1-2 月的房地产投资完成额实现超预期的增长，1-2 月房地产投资完成额为 12090 亿元，同比增长 11.6%，考虑到 2018 三季度以来土地市场的快速降温，未来土地购臵款增速将逐步走弱，