商业项目返租方案

1、商业项目目返租方方案返租方式式返租期限限：3年年或5年年年回报：总房款款的8回报计算算期：实实际交付付使用期期，如220022年2月月28日日交付使使用，回回报期为为20002年22月288日开始始计。发展商回回报偿付付方式：交付使用用之日起起两年内内时间，慧都公公司一次次性给付付16的回报报，之后后按月给给付。或或3年一一次性给给付244的返返租租金金。风险责任任：无论论租出与与否，业业主零风风险，享享受3年8的年回回报，发发展商承承担3年年回报的的全部风风险，同同时享有有超出年年回报差差额的租租金收入入。甲乙双方方：签定定返租协协议，明明确双方方权利义义务关系系乙方：交交纳相关关税费，累计

2、税税率（营营业税与与房产税税）为117.55。并并在获得得给付回回报时扣扣除。 甲乙双方方分别签定定房地产产买卖合合同与返返租合同同。乙方在返返租期间间不承担担物业管管理费与与空调费费，招租租的客户户承担这这些费用用。而通通过招商商的品牌牌商家不不承担，由商场场的项目目管理公公司承担担。开出极具具诱惑力力、驱使使力的优优惠条件件吸引有有知名度度的百货货公司以以租赁或或合作的的方式对对商场进进行经营营管理。6、商场场运营方方案根据商场场主题及及市场定定位的要要求，结结合当前前房地产产市场走走势，通通过招租租、招商商形式吸吸引产品品品牌商商家进场场经营，营造专专业化、规模化化、品牌牌化的商商场形象

3、象，确保保所采取取的返租租方案顺顺利实施施。为此此，寻找找经营商商场的商商家可谓谓方案可可否执行行的重要要前提及及保障。那么，以什么么样的合合作方式式与之联联手打造造商场形形象呢？以下两两个方案案为我们们做出了了可行性性分析。方案1商家二、三楼整整层租赁赁的方式式进场经经营优点：11、避免免直接参参与经营营管理，避免经经营风险险。2、品牌牌商家有有一定的的市场知知名度及及号召力力，同时时有丰富富的经营营管理经经验。3、通过过商家的的物流配配送体系系，节约约经营成成本，增增加盈利利。缺点：11、因为为商场体体量较小小，较难难找到有有意向的的商家进进场经营营。2、出租租租金收收入是否否能与年年回报

4、88的返返租租金金持平或或盈利较较难把握握。谈判要点点：1、物管公公司承租租二、三三楼的商商场，确确定租金金受益，租赁期期限以110年以以上为宜宜。 2、物物管费用用及其他他由物管管公司承承担。 3、双双方签定定租赁协协议，明明确双方方权利义义务关系系。 4、合合同中列列明租金金的增长长幅度及及增长周周期。 5、维维修基金金由投资资小业主主承担。方案2由慧都公公司牵头头，聘请请有实力力有经验验的商场场运营公公司或个个人组织织招租招招商进行行商场的的统一经经营管理理。优点：11、具丰丰富的商商场管理理经验，体现专专业化经经营管理理特色。2、有一一定的招招租招商商客户基基础及渠渠道。3、对二二、三

5、楼楼商铺的的实现理理想价位位的销售售产生重重大影响响。4、充分分体现商商场的个个性定位位，树立立市场形形象，充充分具备备商场经经营的条条件。5、提高高慧都大大厦的知知名度，提升产产品的附附加值。6、提高高慧都大大厦整体体形象与与品质，对写字字楼的销销售有一一定的促促动作用用。缺点：11、公司司承担全全部的经经营管理理风险，招租招招商风险险。2、公司司缺乏商商场经营营管理经经验，提提高商场场经营的的成本。3、增加加人力、物力、财力的的投入，相关费费用有所所增加。谈判要点点：1、物业管管理费最最好由商商场项目目管理公公司承担担。2、超出出年回报报8的的盈利部部分进行行分成，公司得得70，项目目公司

6、330。3、商场场经营管管理所需需人力物物力财力力哟由双双方按比比例承担担，最好好完全由由项目公公司承担担，公司司承担低低于小业业主年回回报8的经营营收入的的全部损损失。4、双方方签订合合作经营营的协议议，明确确双方的的权利义义务关系系。方案1为为最优方方案，尽尽量找到到有意向向的商家家通过租租赁的方方式进场场经营，规避不不确定的的风险因因素。如如果找不不到这样样的商家家，方案案2可作作为次优优方案实实施，打打造专业业化、规规模化、品牌化化商场形形象与风风格。以以上分析析阐明了了与商家家谈判的的基本基基调，具具体事宜宜需双方方在谈判判中明确确与深化化。2、税收收分析销售过程程中发生生的税种种（

7、销售售合同一一经签定定已产生生法律效效力）税种税率税目计税范围围印花税万分之三三购销合同同合同金额额营业税5购销合同同合同金额额城建税7营业税的的7附加类附加3营业税的的3附加类土地增值值税2（预预收金额额）购销合用用合同金额额根据决算算金额多多退少补补其他类出租 公司司出租 个个人出租租房产税 12 4营业税 5.55 33合计（租租赁税） 117.55 7所得税 333（税税后利润润）3、市场场形势分分析：通过对济济南市场场业态的的调查分分析可知知，市场场中独立立铺位的的销售一一般都在在一楼，如万达达沃尔玛玛商场；而能单单独销售售商场二二楼铺位位的开发发商几乎乎没有，发展大大厦采取取的销售

8、售方式也也只是一一、二楼楼捆绑销销售的模模式，且且售价较较低。一一般而言言，项目目价格的的高低要要受到市市场需求求、成本本费用、竞争情情况等因因素的影影响和制制约，而而无论是是采用需需求定价价、成本本定价还还是竞争争定价方方法，项项目的最最高价格格都要受受到市场场需求的的影响。而市场场投资者者普遍不不看好二二三楼铺铺位的销销售。那么如果果单纯地地为了迎迎合市场场肯定是是行不通通的，而而突破这这种瓶颈颈的根本本方法只只能是引引导市场场需求甚甚至创造造市场需需求。例例如嘉恒恒大厦为为了吸引引深圳国国贸进场场经营，提升商商场附加加值，不不惜向国国贸给出出前三年年免租金金进场经经营的优优惠条件件，然后

9、后通过与与国贸合合同约定定后期租租金的增增长幅度度来抵补补其前期期所遭受受的损失失。由此此可见，实现最最后的合合同销售售，及时时回笼资资金，才才应是公公司的战战略指导导方向。否则，因市场场需求严严重不足足，几乎乎无法实实现销售售，形成成有价无无市的海海市蜃楼楼现象，造成的的损失远远远大于于给予的的让利，这完全全是一种种表面上上让利给给客户，实际上上暗升地行行之有效效的营销销策略。为此，我们需需要给商商场培育育一定的的特色，树树立一定定的市场场形象，以求在在目标客客户心中中形成一一种特殊殊的便爱爱。通过对周周边业态态的调查查分析及及本商场场的品质质需要，寻求商商场产品品差异化化的经营营理念，商场

10、主主题确定定为慧都都服饰购购物广场场将是恰恰当的选选择。先先吸引投投资客户户促使资资金及时时回笼，然后通通过返租租的经营营方式统统一进行行招商、招租，营造个个性化的的商场品品牌形象象。4、商场场平面布布局要点点分析充分考虑虑人流的的合理互互动，在在此基础础上实现现各展位位最大利利用率。根据商场场主题、市场定定位以及及其他商商场的规规化情况况，结合合本项目目的平面面布局，从而划划分最小小单位、最大单单位及其其比率。针对投资资者的资资金状况况，尽量量把铺位位划得更更小，促促使套内内总价较较低，扩扩大市场场需求面面，提高高成交率率。商场基本本采用敞敞开的货货价式分分割布局局，一般般在实际际摆放中中还要退退出30050公公分的距距离，公公共通道道的宽度度为1.5米，加上退退出的面面积大概概2米左左右的路路面宽度度，基本本保证人人流之间间的互动动。各分割单单位标准准面积约约为188m2，使用用面积99m2左右，套内总总价大都都在200万以内内，投资资者较易易承受其其价格。墙角面积积大都在在3070mm2，适合合经营