商业地产招商运营管理要诀

1、商业地产产招商运运营管理理要诀运营管理理是商业业房地产产运营的的核心，是商业业房地产产收益和和物业价价值提升升的源泉泉。现代代商业房房地产管管理运营营的精髓髓就是要要把松散散的经营营单位和和多样的的消费形形态，统统一到一一个经营营主题和和信息平平台上。不能统统一运营营管理的的商业房房地产项项目，会会逐渐从从“商业业管理”蜕变成成“物业业管理”，直至至最终完完全丧失失自己的的商业核核心竞争争力。统一一运营一一般包含含四个方方面的内内容：统统一招商商管理、统一营营销、统统一服务务监督和和统一物物管。这这其中“统一招招商管理理”又是是后面三三个统一一工作的的基础和和起源。这项工工作的成成败得失失不仅

2、决决定了发发展商前前期的规规划是否否成功，而且决决定着后后期商业业房地产产项目商商业运营营的管理理能否成成功。随着着商业房房地产的的发展，以MAALL为为代表的的商业房房地产的的招商工工作已经经不仅仅仅限于传传统的百百货商店店和专卖卖店，服服务性、娱乐性性的项目目比重不不断上升升，甚至至超过了了普通商商品店，招商管管理也称称之为微微观经营营主题的的选择。选选择依据据对对于一个个大型的的商业房房地产项项目，微微观经营营主体包包括的内内容非常常广泛，既包括括购物商商店，还还包括餐餐饮、娱娱乐等服服务性设设施，这这方面比比重在商商业房地地产中一一直呈上上升趋势势。目前前商业房房地产中中微观经经营主体

3、体的内容容主要有有以下一一些，百百货类：大型百百货商店店、小型型百货商商店；食食品类：超级市市场、熟熟食店、鱼店、面包店店、干果果店、农农产品店店、肉店店、水果果店、乳乳品店、方便食食品店、饮料店店、健康康食品、佐料和和调料品品店；服服饰类：女装店店、男装装店、青青少年服服装店、童装店店、婴儿儿装、童童鞋、休休闲服、沙滩装装、布店店；家具具和装饰饰类：家家具、家家什、窗窗帘、灯灯具灯罩罩、瓷器器和玻璃璃器皿、地板和和地毯、古玩、现代艺艺术品、陶器、电视架架、室内内装修、特制家家具、隔隔断；五五金类：壁画、墙纸、家用五五金、低低压电器器；药店店：药品品、配药药、药房房；餐饮饮店：小小吃店、快餐、

4、中餐厅厅、自助助餐厅、咖啡店店、鸡尾尾酒店、火锅店店；其他他商店：礼品店店、相框框、电器器、音像像制品、珠宝、戏装、工艺品品、花店店、布料料店、白白酒店、皮箱、化妆品品和香水水、烟店店、报纸纸店、毛毛衣、花花边、摄摄影器材材、金店店、文具具店、缝缝纫机、玩具、邮票和和纪念品品、运动动器材、收藏品品、健身身器材、热带鱼鱼、宠物物、汽车车配件、轮胎和和电池、园艺用用品、纪纪念品；服务类类：美容容、理发发、修鞋鞋、洗衣衣店、干干洗店、眼镜和和验光店店、减肥肥沙龙、配钥匙匙、出租租书店、照相馆馆、旅行行社、裁裁缝店、加油站站、机票票代售；机构类类：银行行、邮局局、信贷贷处、股股票代理理、医疗疗机构和和

5、牙医、保险公公司、房房地产公公司、会会计师事事务所、公共展展厅；文文化娱乐乐设施：剧场、会议室室、保龄龄球馆、儿童乐乐园。在确确定了商商业房地地产可以以由哪些些微观经经营主体体之后，就需要要从中进进行选择择。微观观经营主主体选择择在商业业房地产产建设期期间就应应该有初初步规划划，商业业房地产产的建筑筑设计应应该同微微观经营营主体的的选择相相配和。微微观经营营主体选选择的第第一个考考虑因素素是建筑筑特点和和建筑条条件。微微观经营营主体的的选择的的第二个个依据是是商业房房地产的的类型和和特点和和整个商商业房地地产项目目的经营营定位。同时，商业房房地产的的类型和和特点也也在很大大程度上上取决于于微观

6、经经营主体体的组成成。不同的的商业房房地产的的微观商商业经营营主体组组成千变变万化，这不是是偶然的的，也不不是由市市场自由由决定的的，而是是开发商商有意识识选择的的结果。他们在在制定招招商计划划时，已已经确定定了各种种微观商商业经营营主体的的组成和和数量，他们占占整个可可出租面面积的比比例以及及他们在在商业房房地产中中的地位位和位置置。商业业房地产产微观经经营主体体选择的的第一步步是确定定商业房房地产项项目的经经营定位位。商业业房地产产项目可可以根据据各地区区消费水水平、消消费结构构、消费费能力和和商业房房地产项项目的经经营规模模进行经经营定位位的确定定，基本本上可以以从以下下几个方方面考虑虑

7、：业态定定位：集集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等等多功能能服务于于一体的的一站式式大型商商业房地地产项目目；目标市市场定位位：满足足地区全全客层消消费者需需要；地地区或城城市新型型商业区区的标志志性企业业；主题特特色：符符合当地地人群的的经营主主题设计计；经营品品项：吃吃、穿、用、玩玩、乐、赏、游游等项目目的合理理配置；微微观经营营主体选选择的第第三点是是要要考考虑零售售业的一一些特点点，这包包括：经营组组织形式式（连锁锁经营、合作经经营还是是特许经经营）；销售方方式（自自助服务务、自选选商店还还是百货货商店）；经营规规模（大大百货商商店还是是小货亭亭）；经营范范围（食食品还是是非食品品、日用

8、用品还是是耐用品品、比较较购物还还是方便便购物）；经营商商品档次次（是高高价和流流行商品品、还是是低价冲冲动购买买商品）；商品本本身特点点（是否否产生垃垃圾和气气味、是是否需要要特别安安全保卫卫措施）。需要商商业房地地产开发发商在综综合平衡衡各种关关系的基基础上制制定招商商政策，对微观观商业经经营主体体进行控控制，最最基本的的目标是是微观商商业经营营主体在在商业上上能够生生存，有有足够的的回报，让整个个商业房房地产开开发能够够获得效效益。然后后，在微微观经营营主体组组成确定定之后，还需要要根据各各种微观观经营主主体的需需求和商商业房地地产自身身的需要要进行整整合，最最后确定定它们在在商业房房地

9、产的的位置，以促进进共同繁繁荣，给给商业房房地产带带来最佳佳效益。在整合合中还应应该注意意一些问问题。首首先，核核心微观观经营主主体对于于引导人人流起着着关键作作用，其其布局直直接影响响到商业业房地产产的形态态。核心心微观经经营主体体的位置置需要最最先确定定，大型型商业房房地产的的核心商商店适合合放在线线性步行行街的端端点，不不宜集中中布置在在中间，这样才才能达到到组织人人流的效效果。其次次，在微微观商业业主体的的布局上上，应该该考虑选选择一些些微观商商业主体体集中布布置，因因为购物物者对商商业房地地产只有有一家商商店出售售某种商商品不会会感到满满意，希希望能够够像在城城市商业业区购物物一样，

10、方便的的进行款款式、质质量和价价格的比比较。集集中布置置有利于于扩大商商品覆盖盖范围，提供与与城市商商业区一一样的竞竞争性和和便利性性，创造造“购物物气氛”。接下来来考虑普普通微观观经营主主体的位位置，微微观经营营主体的的适当组组合能够够在一定定程度上上提高销销售额。对于一一些大型型商业房房地产项项目微观观经营主主体布局局需要统统一规划划和布置置。各种种微观经经营主体体之间的的亲和力力是不同同的，一一些经营营项目的的商店组组成群体体有助于于加强吸吸引力，另一些些经营项项目的商商店需要要相互避避开。商商店之间间的位置置关系受受承租政政策决定定，研究究发现，商店销销售额和和经过商商店的人人流数量量

11、有一定定的比例例关系，这个结结果常常常用于确确定微观观经营主主体的布布置，一一个基本本规则就就是微观观经营主主体的布布置必须须能够加加强商店店之间的的交流。在在大型商商业房地地产，四四种主要要商店类类型需要要互相聚聚集。第第一类是是男士用用品商店店，男鞋鞋、男装装、运动动用品应应当集中中布置。第二类类是女士士用品和和儿童用用品店，包括女女装、女女鞋、童童装、童童鞋和玩玩具等等等，这样样便于在在购买之之前对商商品款式式、价格格和颜色色进行比比较。第第三类是是食品零零售店，包括肉肉店、鱼鱼店、熟熟食店、面包店店等等，聚集不不仅给购购物者带带来方便便，而且且还能有有效的增增加销量量。此外外，适合合聚

12、集的的还有个个人服务务店，这这些服务务设施需需要靠近近停车场场和入口口，有可可能的话话集中布布置，并并与其它它微观经经营主体体相对分分离，让让购物者者出入方方便，允允许他们们在商业业房地产产营业时时间之外外继续营营业。一些些商店类类型适合合分散布布置，例例如，服服装店和和外卖快快餐和冷冷饮应该该分开，原因很很明显，而且，把服装装和食品品分开也也有利于于组织人人流，因因为在这这两种类类型的商商店中，购物者者的步行行速度完完全不同同。超级级市场需需要能够够方便的的进出停停车场，有可能能的话最最好设置置单独的的出入口口，珠宝宝店和音音像制品品店适合合分散布布置，这这样可以以延长购购物者的的兴趣。如如

13、果商业业房地产产规模比比较大，则可以以考虑安安排百货货商店。百货商商店往往往成为大大型商业业房地产产的核心心，但是是常常只只能获得得比较低低的租金金，特殊殊的情况况还能够够有所增增加，并并且随着着面积的的增加而而递减。小型百百货商店店则往往往成为大大型商业业房地产产的次级级核心经经营主体体。小型型百货商商店往往往也很重重要，所所以也可可以通过过谈判得得到比较较低的租租金。超级级市场是是商业房房地产的的重要补补充，多多数情况况下是全全国性或或竞争力力很强的的地方连连锁店。它有很很好的信信誉，能能够缴纳纳足够的的租金。超级市市场提供供的是方方便购物物，研究究表明，超级市市场对于于吸引人人流的作作用

14、非常常大。因因此，对对于大型型商业房房地产而而言，超超级市场场是必不不可少的的。除了了超级市市场之外外，还有有风味食食品、糖糖果店、面包店店、熟食食店、肉肉店、鱼鱼店等食食品商店店，它们们面积从从502000m2，并且有有较好的的销售额额。综合商商店可以以占到整整个商业业房地产产营业面面积的449。单位位面积的的销售额额非常低低，但是是它却非非常重要要。他们们常常是是全国性性的连锁锁店，具具有良好好信誉。对对于服装装店的布布局要尽尽量创造造比较购购物环境境。大的的女装店店和男装装店是重重要成员员。商店店规模是是影响租租金的一一个重要要因素，一般小小商店支支付的租租金高，全国连连锁店的的租金低低

15、。家具店店对位置置的要求求不高，但是由由于这种种商店要要求仓库库和展示示空间面面积大，主要位位于地下下室，在在主要营营业层只只需要小小面积展展示空间间。餐饮设设施一般般可以分分为三类类：即快快餐、自自助餐厅厅和高级级餐厅。快餐为为员工和和购物者者提供餐餐饮。高高级餐厅厅能够吸吸引汽车车交通，所以最最好放在在靠近停停车场和和道路的的独立建建筑中，同时又又不能脱脱离主要要步行人人流。礼品品店、珠珠宝店、收藏品品商店、运动用用品商店店、箱包包店、音音响制品品店和照照相机商商店通常常只能由由地方经经营者经经营，也也可能包包括一些些信誉好好的全国国性珠宝宝连锁店店。他们们能够有有效地增增加商业业房地产产

16、的吸引引力，其其销售收收入也很很高，收收取的租租金也相相对高一一些。服务务设施包包括理发发店、美美容店、减肥沙沙龙、修修鞋和修修理店等等等，在在商业房房地产项项目中占占的比例例很小，不超过过2。由于面面积小，故抵押押保证金金比较低低。租金制制定在确定定了微观观经营主主体在商商业房地地产中的的分布之之后，就就需要确确定各个个微观经经营主体体的租金金。租金金的制定定应该依依据商业业房地产产项目的的投资计计划计算算分析单单位面积积物业成成本、经经营管理理成本，参考当当地市场场商业物物业租金金水平，并综合合考虑项项目经营营策略制制定切实实可行的的招租条条件。按按照惯例例招商招招租条件件可以分分为A、B

17、、CC类，用用以区别别不同情情况下对对分类项项目的招招租。招招商招租租条件对对同一项项目要稳稳定，对对薄利配配套项目目要有一一定程度度的灵活活性。此此外，店店面租金金与商业业房地产产的规模模和档次次有关，大型或或高档次次的商业业房地产产租金高高，小型型商业房房地产租租金相对对较低。此外，位置不不同，租租金也会会有所差差别，即即使在同同一商业业房地产产项目内内部，位位置较好好的店面面往往能能够获得得比较多多的租金金。由于微微观经营营主体经经营商品品的种类类和利润润不同，并非都都能构承承受同样样的租金金。收取取的租金金一般分分为两个个部分，一部分分按面积积收取基基本租金金，成为为抵押保保证金或或抵

18、押租租金，另另一部分分按销售售额以一一定的比比例抽取取，称为为百分比比租金。左左下表是是50年年代美国国一些商商业经营营主体和和租金的的关系。租租金的制制定应该该与微观观经营主主体的选选择相互互配合，二者具具有密切切联系。商业房房地产微微观商业业经营主主体的选选择要保保证租金金的来源源。开发发商的目目的是选选择合适适的零售售商，获获得足够够的租金金，最大大限度的的出租营营业面积积，获得得最大的的利润来来源。但但是，很很多情况况下，获获得长期期稳定的的商业经经营主体体和短期期高回报报是有矛矛盾的，在某些些情况下下难以两两全其美美。开发发商把面面积大量量出租给给信誉好好的零售售商可以以保证租租金来源源的稳定定性，但但是这些些微观商商业经营营主体可可能达不不到预期期的销售售额，所所以难以以让业主主和金融融机构满满意，由由此