资产评估的基本方法

1、第五章 资产评估的基本方法 教学目的和教学要求教学目的 资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍市场法、成本法、收益法，这些方法是价值评估的方法基础。 教学要求 要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。学习方法 要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去学习。 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。多年的资产评估实践中形成了市场法、成本法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加

2、以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。目 录 第一节 市场法第二节 收益法第三节 成本法第四节 应用评估方法需注意的问题 资产评估方法综合举例 第一节 市场法市场的基本涵义市场法的基本概念市场法运用的基本前提市场法运用的基本公式市场法运用中的相关概念市场法应用的基本程序市场法应用的具体模式对市场法适用范围的评价一、市场的基本涵义 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。 市场强调的是交易的公开性、公平性。 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的基本概念 市场法指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参

3、照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。三、市场法运用的基本前提1、市场上存在参照物； 即：与被评估资产相同或类似的资产。 2、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。四、市场法运用的基本公式 1、评估价值 = 参照物市价 + 评估对象比参照物优异之金额 - 参照物比评估对象优异之金额 2、评估价值 = 参照物市价 （1 调整系数）成新率五、市场法运用中的相关概念参照物 即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。 交易价格 指在公开市场上参照物的成交价或标价。 差异调整 指参照物与被评估资产在功能、成

4、交地域、成交时间等方面存在差异而需要调整。五、市场法运用中的相关概念功能差异 参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。 时间差异 参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。 地域差异 参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物 选择参照物要注意以下几点： 1、可比性 可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。 2、数量方面 参照物应选择三个以上（二）差异调整 成交时间、成交地域、功能 （三）确定评估价值七、市场法应用的具体模式(一)直接比较法 在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使

5、用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同或基本相同的情况下所采用的一种评估方法。 这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等）。 直接比较法运用于两种情况： 1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。 在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）同型号旧汽车同型号旧汽车完全相同七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同 评估计算公式为： 被评估资产评估价值=参照物交易价格被评估资产成新率 =50万元70%=35万元同型号旧汽车同型号新汽车成新率七、市场法应用的具体模式直接比较法现行市价法

6、P82市价折扣法（仅适用于清算假设）功能价值类比法价格指数调整法（物价指数法）成新率价格调整法线性关系，直接比非线性关系：规模经济 效益指数法具体操作中常用市场售价类比法价值比率法成本市价法市盈率倍数法七、市场法应用的具体模式 (二)间接比较法 又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。 类比调整法可以运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似 所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。 这种情况下的评估计算公式为： 被评估资产评估价值=

7、参照物交易价格(1综合调整系数)（1成新度调整系数）=35万元（1-10%）（1-5%）=29.92万元七、市场法应用的具体模式A型号汽车A+型号汽车类似七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似 这种情况下的评估计算公式为： 被评估资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)被评估资产成新率 =55万元（1-10%）70% =34.65万元八、对市场法适用范围的评价优点： 评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。 市场法不适用于以下几种情况： 1、没有可比参照物的资产 如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。 2、没有市价的资产 某资产（如

8、某些机器设备）带有附属或配套设施。第二节 收益法 收益的基本概念 收益法的基本涵义 收益法的应用前提 收益法应用的基本程序 收益法应用的基本形式 对收益法适用范围的评价一、收益的基本概念 收益是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点： 第一、从资产种类上去认识 如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产(如一幢建筑物)，则收益表现为该项资产单独带来的净利润。 第二、从时间上去认识 评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。 第三，从继续使用假设去认识 资产

9、只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。 一、收益的基本概念 第四，从主、客观去认识 资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。 客观收益排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。 实际收益在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为主观收益。 二、收益法的基本涵义 收益法指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。三、收益法的应用前提1、被评估资产能够继续使用。 2、资产的未来收益可以测算。 3、资产的预期获利年限可以预测。 4、资产拥

10、有者获得预期收益所承担的风险可以预测。四、收益法应用的基本程序第一、收益预测 第二、确定折现率（预期投资报酬率） 市场比较法： 取三个同类资产交易的投资回报率的平均值 资本资产定价模型： 加权平均资本成本法：四、收益法应用的基本程序第三、将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。 第四、确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。 五、收益法应用的基本形式 运用收益法，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定收益额和折现率都与未来期限相关，在实际中，收益额与期限至少存在以下几种情况： （一）每年收益相同，未来年期无限 即:稳定化收益法（年金化法）例： 设某

11、企业可以无限期持续经营，每年预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。 被评估企业评估价值=100/4% =2 500（万元） 五、收益法应用的基本形式（二）每年收益相同，未来期限有限基本计算公式为： 例： 设某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4%。要求：试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。 企业评估价值=10（P/A，4%，6） =52.421（万元） 五、收益法应用的基本形式（三）每年收益不同，纯收益若干年后不变，未来年期无限 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。 基本计算公式为： 五、收益法应用的

12、基本形式例： 设某企业无限期持续经营，未来5年的收益额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要求：试确定该企业的评估价值。 五、收益法应用的基本形式评估步骤为： 第一、确定未来5年收益额现值 未来5年收益额现值=500.9615+600.9246+550.8890+680.8548+700.8219 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =268.105（万元） 五、收益法应用的基本形式第二、确定第6年以后各年收益额的现值 第6年以后各年收益额现值 =70/5%

13、（P/F，4%，5） =1 150.66（万元） 第三、确定该企业的评估值 企业评估价值=268.105+1 150.66 =1 418.765（万元） 五、收益法应用的基本形式（四）每年收益不同，纯收益若干年后不变，未来年期有限。基本计算公式为： 例： 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别为160万元、140万元、135万元、120万元和110万元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评估价值。 企业评估价值 =1600.9434+1400.8900+1350.8396+1200.7921 +1100.7473 =150.944+124.6+113.346+95.052+82.203

14、=566.145（万元）五、收益法应用的基本形式（五）纯收益等差级数递增，B为逐年递增额基本计算公式为：例： 某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假定资产化率为10%，则该资产的评估价值最接近于多少万元？100/10%+10/10%2=2000万元 五、收益法应用的基本形式（六）纯收益等差级数递减，B为逐年递减额基本计算公式为：五、收益法应用的基本形式（七）纯收益等比级数递增，S为纯收益逐年递增比率，基本计算公式为：例： 评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为50万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以

15、2%的比例递增，设定的折现率为10%，则该资产的评估值最接近于多少万元？P=50/（10%-2%）=625万五、收益法应用的基本形式（八）纯收益等比级数递减，S为纯收益逐年递减比率，基本计算公式为：五、收益法应用的基本形式（九）已知若干年后资产的价格基本计算公式为：六、对收益法适用范围的评价1、优点通过预测未来收益，来折算资产的价值，评估结果合理，易于被评估结果使用者理解和接受。 2、不足之处 第一、在评估依据方面，主观分析判断的比重较大 第二、某些资产所带来的收益难以单独计算。 第三、在估测单项资产的收益时，要注意该项资产与其他资产的相互依存关系，要将所有资产共同创造的收益在各项资产中进行合

16、理划分。这种划分是非常困难的，也难以划分得合理、准确。 第三节 成本法 成本的类型 成本法的基本涵义 成本法的基本公式 成本法应用的基本前提 成本法应用的基本程序 成本法中各项指标的估算 对成本法适用范围的评价一、成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。 （一）历史成本 指过去发生的成本，它又分成两种类型： 1、原始成本 原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。这部分资料可以从会计核算资料中取得。 2、国家统一清产核资时的评估成本 这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。 一、成本的类型 成本可以按不同的标准

17、划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。 （二）重置成本 财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。 重置成本的基本涵义是指资产的现时成本二、成本法的基本涵义 成本法通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。三、成本法的基本公式公式一 ： （理论公式）资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值 公式二 ：（操作公式）资产评估价值=重置成本综合成新率 四、成本法应用的基本前提 被评估资产能够继续使用； 只有能继续使用并为控制者带来经济利益，资产的重置成本才能被承

18、认和接受。 某些情况下需要借助于历史成本资料；五、成本法应用的基本程序1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料； 2、确定被评估资产的重置成本； 3、估算被评估资产的各种贬值； 指资产的实体性、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新率 5、确定被评估资产的价值六、成本法中各项指标的估算 指重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、成新率等指标。 (一)重置成本的估算 1、重置成本的基本概念 评估中的重置成本是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。 2、重置成本的类型 分为复原重置成本和更新重置成本两类。六、成本法中各项指标的估

19、算 复原重置成本指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。 更新重置成本指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。六、成本法中各项指标的估算3、重置成本的估算方法 （1）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。 估出的可能是复原重置成本或更新重置成本。例: 一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施

20、估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为： 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万）六、成本法中各项指标的估算（2）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。估出的是复原重置成本 物价指数法的一般计算式为： 重置成本=被评估资产账面原值评估基准日时的物价指数资产购建时的物价指数六、成本法中各项指标的估算 例: 机器设备一台，购置于2000年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：2000年为100%，评估基准日时为150%，则： 被评估资产重置成本 =10万元 =15万元150%100%六、成本法中各项

21、指标的估算运用物价指数法时要注意以下问题： 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数时点的确定 购建时的物价指数是指购建当年的物价指数。评估基准日的物价指数应尽可能选靠近评估基准日时的指数。 3、物价指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。六、成本法中各项指标的估算（3）功能成本法 功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。 功能成本法的运用分两种情况。六、成本法中各项指标的估算 假设资

22、产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本 被评估资产年产量参照物年产量例: 某被评估生产设备的年产量为8 000件。现查知，市场上全新参照物的价格为120 000元，年产量为10 000件。由此可确定被评估资产的重置成本为? 被评估资产重置成本 =120 000元（8 000/10 000）=96 000元 假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产年产量/参照物年产量） 上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本

23、之间的关系。x是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1之间取值。 六、成本法中各项指标的估算X六、成本法中各项指标的估算（二）实体性贬值的估算方法 1、实体性贬值的基本概念 资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。 2、实体性贬值的估算方法 常用的有三种： （1）观察法 由评估人员进行现场察看资产，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。 六、成本法中各项指标的估算（2）使用年限法 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为： 实

24、体性贬值额=（重置成本残值） 式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限实际已使用年限总使用年限六、成本法中各项指标的估算 名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。 实际已使用年限是考虑了资产利用率后的年限。 资产利用率的计算公式为： 资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率n实际n名义累计实际利用时间累计标准工作时间=资产利用率1 超负荷=1 满负荷1 开工不足例: 某项资产于1999年3月1日投入使用，评估基准日为2009年3月1日。按照该项资产的技术指标规定，该项资

25、产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天计算)。 实际已使用年限=10年（360 12 /3608） =15年 六、成本法中各项指标的估算总使用年限 总使用年限是指已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 此处要注意年限的种类：自然寿命、技术寿命、经济寿命、会计寿命 尚可使用年限 通常要结合被评估资产未来的无形损耗、维修成本以及运营成本等因素，来对资产的继续使用年限加以综合考虑。 六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算自然寿命 又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开

26、始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。 技术寿命 是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。 经济寿命 是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得收益。 会计寿命 是指财务会计制度上规定的折旧年限。六、成本法中各项指标的估算(三)功能性贬值的估算方法 功能性贬值由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。 功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。 六、成本法中各项指标的估算 功能性贬值可以用绝对数即功能性贬值额和相对数即功能性贬值率等两种方式加以表示。 (1)功能性贬值额的估算 超

27、额运营成本 超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。 六、成本法中各项指标的估算被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额运营成本折现系数 例: 某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1 000元，新型设备年物耗降低额5 000元，年能耗降低额3 000元。 计算结果如下表所示。 项目 新型设备 原有设备 每月工资成本 1000元7人=7 000元 1 000元10人=10 000元每月工资成本差异 10 000-7 000=3 000元年工资超支额 3 00012= 36 000元 年物耗降低额 5 00

28、0元 年能耗降低额 3 000元 贬值额小计 44 000元 减:所得税(25%) 11 000元 税后贬值额 33 000元 设备尚可使用年限 8年 年金折现系数(折现率5%) 6.4632 功能性贬值额 213 285.6元 六、成本法中各项指标的估算超额投资成本 超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。 超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为： 超额投资成本=复原重置成本更新重置成本六、成本法中各项指标的估算(2)功能性贬值率的计算 功能性贬值率= 功能性

29、贬值重置成本例： 某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。（1.5-1.2 ）*10000*12（1-25%）（P/A，10%，5）六、成本法中各项指标的估算 (四)经济性贬值的估算方法 经济性贬值指由于客观环境变化的影响而造成的资产的贬值。 (1) 经济性贬值率 经济性贬值率=1- ( ) 100% 式中： x为生产规模效

30、益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值应视情况而定。资产在评估时点的生产能力资产在设计时的生产能力x六、成本法中各项指标的估算(2)经济性贬值额 经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算： 经济性贬值额=重置成本经济性贬值率（1） 注：这个公式是在估算重置成本时未反映经济性贬值的情况下使用。如确定重置成本时已经考虑了经济性贬值，则这个公式就不再适用。或： 经济性贬值额=被评估资产年收益损失额(1-所得税率)折现系数 （2） 在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。 例 : 某企业一条被评估生产线，设计

31、年生产能力为100 000件A产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70 000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生产线的经济性贬值率。 经济性贬值率 =1- （70000/100000） 100%=19%0.6六、成本法中各项指标的估算(五)成新率的估算方法1、成新率的基本概念 在评估实践中，成新率有两种涵义。 一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为： 成新率=1实体性贬值率 另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为： 成新率=1实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率

32、 或：成新率=资产的现行成本重置成本六、成本法中各项指标的估算 在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。 由于成新率中已不含有各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即： 被评估资产评估价值=重置成本成新率 六、成本法中各项指标的估算2、成新率的估算方法 (1)观察法 观察法要同时考虑资产的有形和无形损耗。(2)使用年限法 成新率= 预计尚可使用年限预计尚可使用年限+已使用年限六、成本法中各项指标的估算2、成新率的估算方法 (3)修复费用法 指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。成新

33、率= 1-贬值率= 1- 100% 通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等。修复费用重置成本六、成本法中各项指标的估算2、成新率的估算方法 (3)修复费用法 注意： 有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的,即修复成本超过修复所添加的价值，如过时的建筑设计、商业建筑物无足够的临街面、无可开发停车场空间的商业建筑物或高级公寓住宅区。对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。例： 某数控设备的重置成本为150万元，已经使用了两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。估算其成新率为多少？ 计算过程如

34、下：（1）可修复性损耗引起的贬值额为：17万元（2）不可修复部分的重置成本为：150-17=133万元（3）不可修复部分的贬值率为：2/20=10%（4）不可修复部分的损耗（贬值）额为：133*10%=13.3万（5）成新率为：1-（17+13.3）/150=79.8% 七、对成本法适用范围的评价 优点: 成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。 不足之处: 不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。 第四节 应用资产评估方法需注意的问题 资产评估方法的选择 资产评估方法之间的关系资产评估方法的选择选

35、择资产评估方法要考虑以下一些因素： 资产评估目的资产评估目的制约着资产评估方法的选择。 资产评估假设 资产评估假设，一方面受到评估目的的制约，同时，它又制约着资产评估方法的选择。 资产评估对象 资产评估对象的确定，要受到评估目的和评估假设的制约。 资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。资产评估方法的选择1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲： 2、受可搜集到的数据和信息资料的制约 成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产资产评估方法的选择资产评估方法之间的关系 资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的