山东聊城某大型生态旅游度假区项目建设可行性研究报告

1、世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究报告中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究报告山东XX工程咨询有限公司二年七月目 录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 总论 1第一节 项目基本情况 1第二节可行性研究的依据及方法2第三节 项目承办单位概况 3第四节可行性研究报告编制单位5第五节简要的研究结论6第二章 项目建设的背景和必要性 8第一节项目开发的背景8第二节 项目建设的必要性 12 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章 项目开发条件分析

2、16第一节建设条件分析 16第二节旅游赋存资源分析及评价26第三节区域旅游产业与市场分析33第四节生态旅游度假客户分析37第五节 生态旅游SWOT分析 44 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第四章 国内外成功案例借鉴分析 46第一节国外生态旅游发展分析46第二节国内外生态旅游案例分析48第三节国内外案例借鉴总结52 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第五章 项目土地利用规划 55第一节用地规划及规模55第二节地块的划分与控制57 HYPERLINK l bookmark12 o Current

3、Document 第六章 项目规划建设方案 61第一节 项目总体规划 61第二节项目主要建设内容及规模 63第三节项目功能分区与结构布局 64第四节游览线路组织方案71第五节综合交通规戈U方案 73第六节市政设施规划方案75 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第七章环境及生态保护85第一节生态与环境现状85第二节 环境影响预测分析 85 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第八章节能、节水分析89第一节用能标准和节能规范89第二节当地能源供应情况90第三节节能措施和节能效果分析91 HYPERLI

4、NK l bookmark18 o Current Document 第九章 项目开发计划及进度安排 94 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第十章 项目组织管理及人力资源配置 97 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十一章 项目招标方案 100 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十二章投资测算及财务评价104第一节投资估算 104第二节融资方案及使用计划106 HYPERLINK l bookmark26 o Current Documen

5、t 第十三章效益评价 108第一节评价原则和方法108第二节财务分析 108 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第十四章项目风险分析112 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第十五章综合效益评价 114 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第十六章结论 117附表附表1:总投资估算一览表附表2 :项目总投资与资金筹措表附表3 :项目主要建筑物建筑面积一览表附表4:建设工程投资估算表附表5 :流动资金估算表附表6 :固定资产折旧表附表7:无形及递延资

6、产摊销估算表附表8:总成本费用估算表附表9:人均消费水平预测表附表10 :营业收入估算表附表11 :项目营业收入和税金及附加估算表附表12 :禾U润和利润分配表附表13 :项目投资现金流量表附表14 :项目资本金现金流量表附表15 :借款还本付息表附表16 :财务计划现金流量表附表17 :资产负债表世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究报告山东XX工程咨询有限公司 i第一章总论第一节项目基本情况一、项目名称世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目二、项目承办单位单位名称：聊城市XX旅游投资发展有限公司法定代表人：四、项目选址聊城市与冠县交汇处马颊河林场内五、项目投资项目总投

7、资：104548万元人民币，其中：建设投资 94946.4 万元；建设期贷款利息 8585.2万元；铺底流动资金1046万元。六、项目简介拟建的马颊河生态旅游度假区项目为山东省聊城市重点招商 引资项目，位于聊城市与冠县的交汇处马颊河林场内，目前建有 一座以温泉为特色的五星级度假酒店（天沐温泉度假村），水系、湿地资源丰富，自然环境优美，已被列入国家4A级风景区，开发 潜力巨大。项目建设以“世界运河之窗”为主题，以“运河、湿地、水库、 温泉”为特色，集观光旅游、休闲度假、康疗运动、购物餐饮、演 绎娱乐、文化创意、会议展示、生活体验为一体，区域一体化、 环境生态化、产品多元化、产业集群化、服务全面的

8、综合性旅游 度假区。项目开发坚持以人为本、与自然相融合的开发理念，统一规世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究报告山东XX工程咨询有限公司 划、分期开发、滚动发展。第二节可行性研究的依据及方法一、可行性研究报告的编制依据1、相关法规、规范及目标中华人民共和国城乡规划法2008年1月(2)城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)(3)城市居住区规划设计规范(GBJ50180-93)(2002 年(4)城市道路规划设计规范(GBJ50220-95)(5)城市给水工程规划规范(GB50282-98 )(6)城市排水工程规划规范(GB50318-2000 )城市电力规划规范

9、(GB50293-1999 )聊城市城市规划管理技术规定聊政发2000320号其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2、相关规划聊城市城市总体规划(2001 - 2020年)(2004年) 冠县旅游产业发展总体规划(2006年) 马颊河生态文化旅游度假区概念性规划(2009年) 马颊河生态旅游度假区综合开发项目策划方案(2009 年) 马颊河生态旅游度假区控制性详细规划(2010年)3、其他(1 )当地自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（2）建设项目经济评价方法与参数二、可行性研究的程序与方法本项目研究的程序如下：本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等三大理论板块以及处于中

10、心位置的规划理论板块（如下图所示），分析了中国聊城马颊河生态旅游度假建设项目，得出是否具备开发的 可行性研究结论。第三节 项目承办单位概况一、项目承办单位1、单位名称：聊城市 XX旅游投资发展有限公司2、法定代表人：3、成立日期：4、注册资本：5、单位地址：冠县马颊河林场内6、经营范围：马颊河旅游项目的投资、开发、建设施工（凭 资质证书经营）；建材、装饰材料销售。二、法定代表人简介三、主要股东介绍聊城市马颊河旅游投资发展有限公司由浙江巨马投资有限公 司、浙江巨马游艺机有限公司共同出资成立，其中巨马投资有限 公司占90%股份。浙江巨马集团长期从事大型游艺机、酒店、旅游、房地产、 金融、投资、大鲵

11、养殖等行业，下属企业有巨马投资有限公司、 诸暨市巨马游艺机制造厂、诸暨市五泄置业有限公司、诸暨市民 惠投资担保有限公司、上海锦江之星诸暨连锁店、诸暨市园林工 程处、诸暨市特种养殖场等企业。现有总资产10亿多人民币，公司员工600多人，公司拥有自营进出口权，被认定为国家游艺机 标准起草单位。巨马集团紧跟时代潮流，不断开发新产品，先后成功开发了 迪斯科、金星、翻江倒海、穿梭时空、飞龟、赛艇、大型海盗船（50）人、72米观览车等新产品，产品质量全部合格，均通过国 家游艺机监督检测部门验收合格。近年来，先后承接了全国各大 省市游乐园工程的设计和施工项目。同时，产品已走出国门，远 销亚、非、欧等60多个

12、国家和地区。2007年、2008年，总投资9800万美元的世界第一轮北 京朝天轮落户巨马，总投资近 5亿元的上海世博会标志性建筑一 世博和谐塔，巨马一举中标，2009年再次杀入上海世博园中标 中国馆展示项目“有轨游览车”工程，企业实力得到进一步增强。巨马投资公司是面向全国无区域限制的投资公司，是集团主 要的核心公司之一。四、开发内容2009年5月17日，公司与聊城市签订了马颊河旅游度假 区项目合作协议，主要负责国家AAAA级旅游区的规划建设，投 资管理、产权经营，并对马颊河生态旅游度假区项目进行市场化 运作。公司将以挖掘聊城冠县深厚的历史文化为基础，与聊城冠 县自然生态相配套，与聊城整个经济发

13、展相协调，立足聊城、面 向全国，综合各类优势，全力打造一个自然生态和人文气息共存 的休闲、运动、旅游、度假、居住胜地，成为全国乃至世界生态 文化旅游区的典范。度假区以“世界运河之窗”为主题，以“运河、 湿地、水库、温泉”为特色，集观光旅游、休闲度假、康疗运动、 购物餐饮、演艺娱乐、文化创意、会议展示、生活体验为一体， 是区域一体化、环境生态化、产品多元化、产业集群化、服务全 面化的综合性旅游度假区。项目建设期五年，通过建设基础设施、 休闲度假旅游项目和旅游集镇，实现打造十大运河风景带、九大 旅游片区、七大旅游小镇等目标。第四节可行性研究报告编制单位编制单位名称：工程咨询资质证书编号：资格等级:

14、发证单位:第五节简要的研究结论一、主要建设内容项目包括基础设施、旅游配套设施、房地产开发三方面的建 设内容：1、基础设施：包括道路、桥梁、堤防、水域治理、运河整理、 生态湿地保护、鸟类保护区、马颊河生态休闲带、迎宾大道景观带、拓展休闲带、瀑布广场、换乘中心、变电站、换热站、污水 处理厂、游艇码头、广场、水电气管网环保设施、绿化景观改造。2、旅游配套设施：国际温泉度假酒店、会展中心、温泉会所、 管理中心、休闲娱乐会所、科普天地、爱情宫殿、湿地会所、国 际时尚运动俱乐部、第九会所、赛马场、观景台、巴拿马运河风 情带、休闲体育公园、生态湿地公园等。3、房地产开发：七大旅游小镇、欧洲名品街、风情社区、

15、湿 地庄园、活化康疗中心、社会服务中心、幼儿园等住宅、商业配 套建筑。二、项目建设规模项目规划总用地722.68公顷，其中城市建设用地 553.79公 顷，水域和其他用地（含林地、水库大坝） 101.50公顷，发展备 用地（含预留主题游乐公园） 67.39公顷；项目总建筑面积 21.6 万平方米，包括酒店、娱乐、休闲以及商业等各类功能的建筑。三、项目总投资及资金筹措方式项目总投资104548万元人民币，其中：建设投资94946.4 万元；建设期贷款利息 8585.2万元；铺底流动资金1016万元。 项目总投资1045480万元，拟申请银行贷款60000万元，企 业自筹资金44548万元。四、主

16、要经济技术指标主要经济技术指标如下表主要经济技术指标表序号项目单位指标备注1开发规模总规划占地面积公顷722.68总建筑面积万平方米21.62项目总投资万元104548其中：建设投资万元94946.4建设期贷款利息万元8585.2铺底流动资金万元10163营业收入万元/年30135年均4总成本万元/年17367年均5利税万元/年2781.5年均6利润万元/年11125.9年均8投资利税率%2.79投资利润率%10.610资本金净利润率%18.7311财务内部收益率%12.3税后12财务净现值万元1262税后13投资回收期年10含建设期、税后世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究

17、报告 第二章项目建设的背景和必要性第一节项目开发的背景我国是旅游资源极其丰富的国家。改革开放以来，旅游事业 得到长足的发展，成为第三产业中的重点行业和非贸易外汇收入 的重要来源，旅游业也被许多地区确立为当地的支柱产业或主导 产业。发展旅游业的根本目的是围绕以人为本，构建和谐社会的 目标，繁荣经济、增加就业、致富百姓，不断满足人们日益增长 的物质文化生活需要，愉悦人们的身心，实现人的全面发展。一、党的十七大明确提出生态文明建设。我国过去在发展经济的过程中，带来了社会的文明、社会的 进步、经济的发展。在这个过程中，也存在一些问题，就是环境 问题，比如水环境的污染，大气层的污染，还有对地表的污染，

18、这是发展经济过程中人与自然不和谐的现象。这些年来，我国积 极提倡落实科学发展观，以科学发展观发展经济，提倡一种建设 环境友好型的社会。十七大报告更是指出：“建设生态文明,基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模 式。”并强调要“生态文明观念在全社会牢固树立”。十七大报告中提出了建设生态文明的理念，将生态建设放到 一个文明的高度，这是一个创举，说明我们国家既重视经济建设、 经济发展，同时又要保护生态环境。生态文明是以可持续发展为核心观念，在物质生产和精神生 产中充分发挥人的主观能动性，按照自然生态系统和社会生态系 统运转的客观规律建立起来的人与自然、人与社会的良性运行机 制

19、，和谐协调发展的社会文明形式。生态旅游与生态文明建设有许多共同点。进行生态旅游开发 的目的就是为了实现旅游业的可持续发展，一切受益于生态旅游 的人都应该坚持可持续发展的观点。因此，应把生态发展理论作 为生态旅游开发的每一个环节、每一个系列中的基本准则。生态 文明建设的重要标志是资源的永续利用和良好生态环境的保持。 在发展中实现发展与环境资源的协调，并达到以发展促进环境资 源的开发、保护，又以环境资源的开发、保护而更加推动经济发 展。即：实现生态、经济、社会的良性循环。二、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体。中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段 后，休闲度假式旅游及其他商业性

20、旅游已逐渐成为旅游消费的主 流和国内旅游发展的重要方向。休闲度假旅游业作为当今富有蓬 勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注 的行业，休闲度假产业已进入“掘金时代”。当前，随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化， 休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚 之选。据统计，在世界旅游市场构成中，休闲旅游度假占62 %,发达国家已经进入休闲时代。专家预测，21世纪观光旅游将让位休闲旅游度假，观光旅游是有限的，休闲旅游度假是无限的。中 国休闲经济和休闲产业起步较晚，但发展很快，休闲旅游度假正 在成为旅游业发展的新趋势。休闲旅游度假是一种高水准、高品位的需求，对以

21、观光型旅 游产品为主导的城市旅游，只有在现有旅游资源基础上建立完整 的休闲旅游度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场 前景。目前深圳、广州、大连、武汉、东北三省等地纷纷强化城 市休闲功能，打造休闲旅游产品。2005年“五一”黄金周，武汉市旅游局第一批授牌的10家“乡村休闲游示范户”接待游客近1.7万 人，实现旅游收入59万元。东北的三地五方区域联合体推出的休 闲度假、自然生态、娱乐健身等多条旅游线路，涵盖了休闲、度 假、健身、娱乐、观光等多项内容，适宜于各区域、各民族、各 阶层的旅游需求。三、山东省依托文化旅游资源，全面打造“文化圣地、度假天 堂”的旅游品牌。自2007年6月中旬，山东

22、省推出了“文化圣地、度假天堂”这 一崭新的旅游品牌形象口号，在中央电视台一经播出，立即引起 社会的强烈关注。山东省旅游局局长于冲在回答媒体的采访时表 示，“文化圣地，度假天堂”这一品牌形象，是对山东旅游资源、产 品以及服务的高度概括，对山东旅游形象的对外传播和塑造将起 到积极的作用。“文化圣地，度假天堂”，短短八个字，全面展示了山 东旅游发展的新姿态，是落实山东省委所提出的“科学发展、和谐 发展、率先发展”战略部署的具体行动，是山东旅游迈向旅游强省、 走向国际化的宣言。这个形象直接反映了山东旅游界确定新目标、 树立新形象、打造新优势、实现新跨越的宏观思考和决策。向国 内外充分展现了山东旅游的全

23、新形象和全面功能，必将有力地推 动山东旅游实现又好又快发展。山东处在中日韩“旅游金三角”的核心位置，距离亚洲两个最大 的客源输出国韩国和日本最近，同时又位于长江三角洲和环渤海 地区两大国内客源地的中间位置，双重的市场结构对山东的高端 度假和文化体验产品有着旺盛的市场需求。休闲度假旅游是世界 旅游消费的趋势和潮流，从山东省入境旅游客源情况看，来自韩 国、日本等洲内中近程游客主要是休闲度假游客，为此要按国际 化标准突出开发高端产品，大力发展休闲度假旅游。快速变化的 市场需求同样需要一个具有鲜明特色的地域品牌形象。世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究报告ii山东旅游近年来实现了快速

24、发展， 2005年，山东的旅游总收 入首次突破千亿大关，成为全国第 6个总收入过千亿元的旅游大 省，此后，山东提出建设旅游强省的目标。由此看来，山东打造“文化圣地，度假天堂”的品牌形象，既是 国际旅游业发展的需要，又是顺应国内旅游发展的需求；既是山 东旅游品牌的标志，又是对市场的引导。它是助推山东建设旅游 强省、走向国际化的一个全面的国内形象，全新的国际形象。“有朋自远方来，不亦乐乎”，早在两千五百多年前，至圣先师 孔子就向世界发出了真诚、热忱的邀请。九千多万好客的山东人， 在科学发展观的指导下，以“大而强、富而美”为目标，围绕新的区 域旅游形象，凭借“文化大省”、“生态山东”建设的劲风，率先

25、发力， 全面展示文化圣地的无穷魅力，优化提升度假天堂的崭新形象， 全面推动山东旅游步入旅游强省的行列。四、聊城继续打造 “江北水城运河古都”的城市名片，建设绿 色生态观光旅游基地。聊城曾因京杭大运河而兴， 明清时期，商贾云集，会馆林立， 帆檣如林，百业兴隆，被誉为“漕挽之咽喉、天都之肘腋”，“江北一 都会” “一泓清水出聊城”聊城又因东昌湖和古城而闻名。 面对宝贵 的历史文化遗产、秀丽的自然环境和独特的城市水系格局，聊城 的决策者和规划建设者们审时度势，精雕细琢，用心打造出一张 靓丽的城市金名片。把水的个性与社会需求结合起来，让盛世重演。聊城人把城 市形象定位在园林式、生态型、卓越秀美的“江北

26、水城运河古都” 上，打造融南方水韵和北方风情于一体、自然景观与人文景观交 相辉映、风格独特的优秀旅游城市，着力发展绿色生态观光旅游， 使之成为济南的西花园、京津的度假村，成为山东乃至华北优秀世界运河之窗中国聊城马颊河生态旅游度假区项目可行性研究报告 的绿色生态观光旅游基地。五、马颊河生态旅游度假区的开发是聊城市招商引资的重点 项目之一。马颊河生态旅游度假区地处豫、鲁、冀三省交界处，位于京 九铁路、济邯铁路及青兰高速公路沿线，交通地理位置十分优越。 项目区目前建有一处以温泉为特色的五星级度假酒店和库容量 120万立方米的平原水库一座。这里还是平原生态湿地，自然环 境优美，被评定为“国家AAAA级

27、风景区”开发潜力巨大。该项目 建成投入运营后，可吸引大量国内外游客参观游览，其本身和延 伸的服务业及相关产业前景广阔。2009年5月17日，聊城市马颊河旅游投资发展有限公司与 聊城市签订了马颊河旅游度假区项目合作协议，主要负责国家AAAA级旅游区的规划建设，投资管理、产权经营，并对马颊河 生态旅游度假区项目 进行市场化运作。项目将以挖掘聊城冠县深 厚的历史文化为基础，与聊城冠县自然生态相配套，与聊城整个 经济发展相协调，立足聊城、面向全国，综合各类优势，全力打 造一个自然生态和人文气息共存的休闲、运动、旅游、度假、居 住胜地，成为全国乃至世界生态文化旅游区的典范。作为聊城市重点招商引资的项目，

28、同时也作为聊城市最大的 生态旅游度假项目，市委、市政府对项目的建设十分重视。第二节项目建设的必要性一、项目建设符合国家产业政策党的十七大提出：“大力发展文化产业，实施重大文化产业项目 带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞 争力。”此外，随着现代人们生活质量的提高和生活观念的转变，旅 游业的启动和发展速度已远远超过了其他产业，在许多国家旅游 业已成为支柱产业，在我国也日渐发成为主导产业。为推进经济 结构战略性调整、促进产业升级、提高竟争力，国家把具有较大 发展前景、市场需求较广、有利于开拓国内市场和形成新的经济 增长点的

29、项目，特别是重大旅游度假项目、专项旅游项目及大型 旅游资源综合开发项目，列入今后一个时期重点鼓励和支持的对 象。项目属旅游基础设施及旅游资源综合开发建设，符合国家产业结构调整指导目录（2005年本）中第二十五条“其他服务业” 中的“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”的产业发展要 求。二、生态旅游度假区项目的开发将进一步提高聊城市的旅游 形象与旅游接待水平。聊城有2500多年的历史，以“江北水城、运河古都”为特色， 是国家级历史文化名城， 全市现有文物古迹400多处，2004年被 国家旅游局授予“中国优秀城市”称号。虽然如此，但聊城市整体旅 游服务范围较窄，主要以景区游览为主，旅游对其他相

30、关配套服 务带动不大；餐饮、酒店等服务水平较之其他地市有较大的差距， 不能较长时间的吸引旅客在聊逗留；并且旅游路线也仅限于东昌 路风景区、古城景区等，没有其他较为知名的旅游资源，对于聊 城市旅游整体的发展不利。鉴于马颊河生态文化旅游区得天独厚的优势条件，尤其是集 森林、湿地、温泉及大规模水体于一体的独特的自然资源，可以 为发展以康体运动、生态休闲、娱乐体验、休闲度假等到功能为 主的旅游项目提供必要的物质基础。如此规模的生态旅游度假区 项目对于山东省乃至整个华北地区都是独一无二的，通过加大宣 传力度，提高其在区域范围内的影响力，对于进一步提高聊城市 的旅游形象有着十分重要的作用。项目建设内容中包

31、括“国际温泉度假酒店”的建设，该酒店集餐 饮、健身、会展等功能于一体，按照五星级酒店标准打造，设施 齐全、品质高档、服务一流，建成后将大大提升聊城市的整体接 待水平。三、生态旅游度假区的项目将有力地带动起人们对生态旅游 的热情。生态旅游度假区内丛林环绕，绿草如茵，水面宽阔，水系连 通，岛屿遍布，野生动植物繁多，地下地热温泉资源丰富，平原、 林海、水网、湿地、温泉巧妙组合，形成了一方天然氧吧，是休 闲疗养的绝佳场所。这样的生态旅游都特别适合现代人，尤其是 都市人渴望到清新幽静的氛围中得到放松和调节的需要。生态旅 游开发的关键在于利用大自然情结， 使人与自然融为一体，追求“天 人合一”。马颊河生态

32、旅游度假区的建设，将打破鲁西地区没有大型的 生态旅游度假区的空白，将大大吸引人们对生态旅游的渴望，掀 起生态旅游的热潮。四、生态旅游度假区的建设抓住时机，将占领华北生态旅游 度假市场的有利地位。国家旅游局将2009年确定为“中国生态旅游年”，并将主题年 口号确定为“走进绿色旅游、感受生态文明”，是贯彻党的十七大关 于建设生态文明的总体部署，落实全面、协调、可持续发展的科 学发展观的具体步骤。这有利于满足全球范围内日益增长的生态 旅游需求，也是推广环境友好型旅游理念和资源节约型经营方式、 倡导人与自然高度和谐的重大举措，更是当前应对金融危机、培 育旅游消费热点、扩大国内旅游消费、服务国家经济社会

33、发展的 具体行动。由此可以看出，生态旅游将成为今后旅游业发展的一 大趋势，在周边区域还没有规模化的生态旅游区的情况下，不失 时机的进行生态旅游项目的开发对区域旅游业的发展至关重要。马颊河生态旅游度假区既背靠经济发达的东部沿海地区，又 面向市场广阔、资源丰富的中国西部内陆省份，处在东西经济、 技术、信息和文化交流的结合部，旅游客源十分广阔。本项目的 建设应抓住机遇，争取建成之后，成为华北区域生态旅游的重要 目的地，在生态旅游热潮掀起后在生态旅游市场占领有利地位。本项目生态旅游度假区的建设，对于进一步改善聊城市的投 资环境，提高绿色经济在国民经济中的比重等等多方面都将发挥 较为重要的作用。综上所述

34、，本项目的开发建设对于生态旅游业的发展与城市 的发展意义重大，项目的开发是相当必要的。第三章项目开发条件分析第一节建设条件分析一、地理位置马颊河生态旅游度假区位于聊城市市区和冠县交界处，偎依风景秀丽的马颊河，东距聊城市中心东昌府区约为 18公里，西距 中国鸭梨之乡“冠县”约为28公里，往东距离济南约为 98公里， 往西距离河北邯郸约为130公里。项目区南依迎宾大道（329省道），北为马颊河，东北为电 厂水库。度假区总用地面积约为 10平方公里（含电厂水库），温 泉、水系、林场、湿地资源丰富，自然环境优美，已被列为“国家 AAAA级风景区”。二、自然条件1、地质全市地质构造属华北地台（I的一部分

35、，聊考断裂带又将全市 分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜（H1），东部为鲁西台 背斜（D2）。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区（m 1）和内黄隆断区（m2）；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌 平坳断区（m3）。其次，自西向东又分 7个四级构造单元：馆陶凸 起区1）、临清凹陷区（W2）、新集凸起区（W3）、莘县凹陷区（W4）、 桑阿凸起区（W5）、阳谷凸起区 6）、东阿凹陷区（W7）。区内分布 许多断裂，其走向一般呈北东向。较大的断裂为聊考大断裂，其 次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、聊城断裂、茌平断裂、东 阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。自聊城有历史记载（

36、1479-2003 ）的500年来，共发生地震 64次，皆属轻微地震，无建筑损坏现象，最高四级。聊城市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠 陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、 奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。2、地貌聊城市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改 道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境内因而形成岗、坡、洼 相间的微地貌类型。全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为 1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m

37、 （莘县西南部）， 最高27.5m （高唐县东北部）。聊城市境内地貌主要为河滩高地、 决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、沙质河槽地 6种类型。3、气候聊城市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气 候特征，属于干旱大陆性气候。大陆地度 62.8-64.8，年干燥度为 1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季 高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减 弱。全市年平均气温为 13.1 C，在地理位置的变化上，气温由西 北向东南逐渐增高。气温的季节变化明显，冬季气温最低，1月份 平均气温为-2.5 C,是全年中最冷月份；夏季气温最高，7月份

38、平均气温为26.7 C,为全年中最热的月份。年平均降水为578.4mm , 时空分布不均。其中，冬季降水量最少，为17.9mm，占全年降水量的3.1% ;夏季降水最多，为371.8mm，占全年降水量的64.3% ;春、秋两季降水占全年降水量的32.6%。全市光资源充足，年太阳总辐射为120.1-127.1千卡/cm2,有效辐射为58.9-62.3 千卡/cm2，在全省属中高值区。全市气候资源比较丰富，同时， 自然灾害出现频繁，主要气象灾害有旱涝、冰雹、大风、干热风、 低温连阴雨、霜冻等，每年都造成不同程度的危害。4、土地资源全市总面积1297 . 03万亩，利用土地面积1251 . 16万亩，

39、 占总面积的96 . 5%。其中，耕地953 . 94万亩，占利用地面积 的76.2 %;园林18 . 02万亩，占利用地面积的1.4%;林地27 . 7 万亩，占利用地面积的 2 . 1 %;居民、工厂、机关用地153 . 6万亩，占利用地面积的11 . 9%;交通用地35 . 43万亩，占利用 地面积的2 . 7%;水域42. 44万亩，占利用地面积的4 . 8%。 未利用土地45 . 87万亩，占总面积的3 . 5%，主要是沙荒和盐 碱荒地。5、水资源聊城市水资源包括地表水和地下水两部分。地表水主要来源于天然降水和入境客水。据全市14个代表雨量站1956-1996年实测，多年平均降水量为

40、 566 . 7毫米，产水 总量为48 . 7亿立方米。其中形成地表径流 3 . 69亿立方米，通 过各级河沟泄入徒骇河、马颊河、卫运河或被截留在河渠闸前， 入渗补给地下水9 . 81亿立方米，其余大部分转化为土壤水，为 自然蒸发所消耗。过境水资源比较丰富，黄河、金堤河、卫运河 诸河道多年平均径流量为 366 . 22亿立方米，其中黄河 349 . 58 亿立方米，占沿境河道径流量的95 . 45 %。其它入境水资源很少， 徒骇河、马颊河多年平均径流量 0 . 32亿立方米，仅在汛期入境。市内浅层地下水的水文地质条件较好。除淡水广泛分布外，还有微咸水与淡水相间分布，构成水化学垂直分带的咸一一淡

41、、淡一一咸一一淡及全淡型结构，淡水分布面积占总面积的 93.1 %。 其中，适宜开发利用的浅层淡水占总面积的81. 9%。中层和深层地下水亦有较好的开发利用条件。据全市1990年评估，多年平均地下水资源总量为221 . 98亿立方米，其中浅层地下水为219 . 74亿立方米，中深和深层地下水为2 . 24亿立方米，分别占98 . 9 %和1.1 %。在浅层地下水资源中，因补给困难，更新 缓慢，不得轻易开采的净储量为206 , 40亿立方米，参与大自然循环，逐年更新综合补给量为 13 . 34亿立方米。根据市内水利工程设施、调蓄能力及地下水补给条件，全市多年平均水资源可利用总量为 22 . 97

42、亿立方米，其中当地水资源 为7. 72亿立方米（地表水径流 0. 26亿立方米，地下水 7 . 46 亿立方米），沿境河道水资源可利用量为 15 . 25亿立方米（国家每 年分配引黄水量13 . 65亿立方米，金堤河、卫运河仅 1 . 6亿立 方米左右），其它徒骇河、马颊河等入境水，因以拦蓄力低，可利 用量很少。6、矿产资源境内矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、石膏、石灰石、饮用矿泉水和温泉水等。煤炭：阳谷一一茌平煤田，面积 2297 . 6平方公里，预测储 量（E+F级）217亿吨。该矿田一1000米；聊城煤矿区，按一1100 米以浅煤层计算储量，C级3 . 44亿吨，D级9 . 42亿吨；

43、旦镇 煤矿区，煤质为气煤、肥煤、天然焦、无烟煤等，探明此矿储量1.39 亿吨；冠县一一堂邑煤炭预测区，面积700平方公里。见煤深度1600 2600米，预测储量14亿吨。石油和天然气：据勘察，油、气储集地段分布在莘县、高唐 大部，聊城、临清中部，茌平西部和冠县东部。中原油田三部油 区，探明石油储量3000万吨，天然气储量1万亿立方米；莘县凹 陷生油区，面积约2600平方公里，生油岩体约 4333亿立方米； 冠县凹陷生油区，面积约 1100平方公里，顶板埋深1688米，生 油岩体厚度2000米左右，体积2117亿立方米。7、地震及烈度根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范 （GB50011

44、-2001）和中国地震动参数区划图（GB18306-2001 ），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度 值为0.10g。三、交通状况聊城是山东省交通发达城市，京九铁路、邯济铁路、济聊馆 高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。项目紧临 邯济铁路、济聊邯高速公路、329省道，距济聊馆高速公路第8出站口仅4公里，西行100公里接京深高速，东行110公里接京 福高速，可实现一个半小时到达济南国际机场，四个小时到达青 岛、天津、北京等城市。东距聊城市区18公里，人流、物流集中， 特别适合发展高端旅游服务业，具体有：1、铁路京九（北京一香港九龙）、济邯（济南一邯郸）铁路在聊城 交汇，东西与京沪

45、铁路、京广铁路相邻。4小时到达北京，16小时到达香港。2、公路青岛一济南一聊城高速公路在开发区北部穿过，设有2个出入口。与京福（北京一福州）咼速公路、京珠（北京一珠海）咼 速、青银（青岛一银川）高速相联。3、港口4小时到达青岛港，4小时到达天津港，5小时到达烟台港。4、航班距济南国际机场120公里，经高速公路1小时可到达。四、区域经济背景面对国际金融危机的冲击，全市人民在聊城市委、市政府的 正确领导下，认真贯彻落实中央保增长、扩内需、调结构、促就业”的各项宏观调控政策，从聊城实际出发，抢抓机遇，着力转变 发展方式，努力优化经济结构，全市呈现经济触底回升、社会事 业和谐稳定、民生不断改善的良好局

46、面。1、2009年度经济数据以下数据引自聊城市统计局2009年聊城市国民经济和社会 发展统计公报。（1）经济总量实现较快增长。初步核算，2009年全市实现生产总值（GDP） 1375.92亿元，按可比价计算，比上年增长13.2%。 季度累计GDP增速稳步提高，走出一条触底反弹一企稳向好一稳步回升”的运行轨迹。其中，第一产业增加值198.63亿元，增长4.0% ;第二产业增加值 808.46亿元，增长15.4%，其中工业实现 增加值752.22亿元，增长15.0% ;第三产业增加值 368.84亿元， 增长12.9%。三次产业比例由上年的 14.9： 59.0： 26.1调整为14.4： 58.

47、8： 26.8。人均生产总值达到24613元（按年均汇率折算为 3603 美元），按可比价计算增长 12.5%。2003-2009年孝度累计生产总值及増速全市主产憩值乙元）t比上年増长（%）（2）市场价格总体稳定。2009年全市居民消费价格指数上涨0.2%，低于上年涨幅5.0个百分点。八大类消费价格四升四降”，其中食品类、烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健 和个人用品分别上涨 1.6%、12.0%、3.0%、1.3%，衣着、交通和 通信、娱乐教育文化用品及服务、居住分别下降5.0%、1.8%、0.6%、 1.3%。全部工业品出厂价格指数下降3.7%，低于上年涨幅10.5个百分点；原材

48、料、燃料、动力购进价格指数下降5.3%，低于上年涨幅19.3个百分点。（3）招商引资进展顺利。2009年全市招商引资项目到位资金 202.80亿元，比上年增长 30.0%。计划投资千万元以上项目 511 个，完成到位资金132.80亿元，增长14.4%，其中计划投资过亿 元的招商项目25个，顺利完成全年任务。（4） 非公有制经济发展趋缓。2009年非公有制经济实现增加 值占GDP比重达50.20%，比上年下降0.3个百分点。截止到2009 年末，全市个体工商户数为 8.40万户，注册资金20.92亿元，从 业人员16.28万人；私营企业户数为 1.31万户，注册资金361.06 亿元，从业人员

49、14.24万人。（5）就业形势稳定。2009年全市城镇新增就业9.10万人， 其中，失业人员再就业3.90万人，新增农村劳动力转移就业11.80 万人，在外务工人员110万人以上。年末在岗职工33.27万人，下 降1.1%。年末城镇登记失业率为 3.05%。2、经济发展水平与旅游产业发展关系根据国际经验，旅游业发展水平与经济发展水平存在密切的 的关系，人均GDP将达到了 1000美元以后，人们对休闲度假旅 游市场需求快速增长。而聊城市人均GDP已经达到了 3603美元， 进入旅游快速发展和平稳发展期，市民开始注重对休闲度假旅游 的需求。五、城市规划分析1、聊城市城市总体规划根据聊城市城市总体规

50、划，聊城将依托水城主要向南发 展，远期（2020年）人口规模80万，用地规模90平方公里；远 景人口规模100万，用地规模110平方公里。城市性质明确为中 国江北水城，国家级历史文化名城，以发展商贸、旅游为主的区 域性中心城市。将形成“一个中心，两个经济带”的城镇体系空间结构。“一个中心”即聊城市；“两个经济带”即冠县一一聊城一一茌 平经济带和临清一一聊城一一阳谷经济带。其旅游业发展规划将形成“一区、两线、一带”的旅游发展空间。“一区”指东昌湖旅游区；“两线”指水浒文化旅游线和古运河文化旅 游线；“一带”指森林生态旅游带。马颊河生态旅游度假区位于冠县一一聊城一一茌平经济带 上，也是聊城市域森林

51、生态旅游带上的主要节点，是继续推进“中 国江北水城”的旅游发展的重要动力之一。2、冠县旅游发展总体规划规划总体目标为打造具有区域影响力的综合型旅游目的地， 建设山东旅游强县，成为中国优秀旅游县，将旅游产业建设成为 冠县县域经济发展的产业增长极，并进一步成长为聊城和山东西 部旅游产业发展新的增长极，推动全县的经济、社会综合统筹发 展。并将目标定位为：近期在鲁西北旅游市场中占有可观份额， 并逐步形成对周边区域的旅游辐射力，拓展外部高端度假市场， 启动以东南亚为主体的国际市场；远期成为冀鲁豫区域重要的旅 游目的地，并向更大市场范围扩张。旅游总体框架形成“一心四区”。“一心”即冠县县城旅游中心，“四区

52、”包括马颊河生态度假休闲旅游区、千古奇丐武训旅游区、千 年契丹古城一萧城旅游区和冠州梨园旅游区。交通规划形成“四纵、两横、一环、两枢纽”。“四纵”由西向东 分别为S315省道冠县一G106国道冠县段、冠北路一冠班路、 S260省道冠县段和S259省道冠县段；“两横”由北向南依次是北 清路一清堠路和S329省道冠县段；“一环”即由冠北路一冠班路、 北清路一清堠路、S259省道冠县段、S329省道冠县段所围成的 环路；“两枢纽”即县城交通枢纽和马颊河度假村交通枢纽。根据该规划，马颊河生态旅游度假区是冠县旅游的最重要旅 游区，是冠县旅游的助推器，是冠县实现旅游战略目标的重要组 成部分，并且与聊城发展

53、马颊河生态旅游度假区的思路不谋而合； 规划在聊城与冠县的交界处设立交通枢纽为度假区的发展提供了 难得的机遇。3、城市规划小结（1）按照城市经济理论和西方国家城市发展的现实实际规 律，一般认为城市发展首先是在城市核心区发展，因核心区用地 减少和环境恶化，而扩展到城市边缘区居住，最后选择在郊区休 闲度假。而聊城市正处在由城市核心区向城市边缘区扩散之后向 郊区发展的阶段；这样扩散的结果是马颊河生态旅游度假区将很 快成为聊城市及周边城市所辐射和带动的区域。（2）在城市居住的都市人，因城市的工作压力较大、交通拥 挤、环境恶化，向往都市之外的郊区所带来的宁静、安逸的生活 方式，但他们又不愿放弃城市便利的生

54、活，于是就成了所谓“离尘 而不离城”的生活方式，而马颊河生态旅游度假区直线距离聊城市 约18公里，车程在半个小时以内，距离济南市120公里，车程在 2小时之内。因此在可预见的未来，将有更多的聊城市和周边城市 市民选择在郊区休闲度假。六、项目片区现状马颊河生态文化旅游度假区 2008年被评为“山东省最具竞争 力十大景区”。项目区现状为平原水网地区，地势整体较为平坦， 水系纵横，现状高程基本在 32.85米34.5米之间，平均高程约 为33.5米。项目区内现状用地主要由马颊河防洪大堤（防护林）、天沐 温泉度假村、马颊河森林旅游度假村、国有林场（含马颊河林场、 矿柱林场）等构成，东部地区为陈屯村少量

55、半荒农用地与村民居 住用地。邯济铁路从基地南部东西向贯穿，是区间联系铁路，目 前为单线，规划将改造为复线，路基为咼路堤形式，和地面咼差 由西向东渐小，对基地造成南北分割，对南北向进出交通影响较 大。其中天沐温泉度假村为近年来新建，整体运营情况良好，陆 续吸引了大批的省内外客人。据统计，天沐温泉的客源15 %来自聊城、35 %来自济南、50 %都是来自河南、河北等外省。由于冀 鲁豫三省交界地区目前缺乏高档度假村和高档商务宾馆，同时马颊河生态旅游度假区拥有华北地区稀缺的优良的温泉资源，因此 开发潜力巨大。马颊河森林旅游度假村则由于建成年代较早，目 前内部旅游项目及设施已经显得落后，已经基本处于闲置

56、状态。第二节旅游赋存资源分析及评价生态旅游度假项目都是依托的当地独特的自然资源，综合利 用其开发价值，充分发掘该地区具备的资源的缺乏性和唯一性， 因地制宜，打造独具特色的生态旅游度假区。一、旅游赋存资源分析：1、项目区自然资源（1 ）温泉资源温泉资源是度假区最具重要的旅游景观资源之一，马颊河温 泉具有丰富的矿物质含量、温和的水质和充沛的储量，是华北地 区不可多得的保健温泉，具有稀缺性的特点。目前内部已经投入 使用的天沐温泉度假村已经取得了良好的社会效益和经济效益。（2 ）国有林场度假区现状土地大部分为国有林场用地，包含马颊河林场和 矿柱林场。由于大多为盐碱地，目前内部苗木长势一般，但由于 已经

57、具备一定年份，内部森林特征比较明显。区域内地势平坦， 水面众多，环境优美，植物种类繁多，野生动物和鸟类资源丰富， 栖息鸟类有40余种，主要野生鸟类有野鸭、鹳、喜鹊、啄木鸟、 布谷鸟、黄雀、鹰、乌鸦等，优质的生态环境还吸引了大量的侯 鸟来此过冬。依托国有林场，当地早期建设了马颊河森林旅游度假村，度 假村内已经具备相当规模的游乐设施，但由于国内旅游业的快速 发展，原有的项目及设施已经显得较为落后，目前已经基本处于 荒废状态。（3）马颊河、电厂水库马颊河：位于基地西北侧呈斜向穿越本次规划范围，马颊河 总宽约75米，相传为禹疏九河之一，从桑阿镇贾庄西入境，向东 北过桑阿镇、定远寨至史庄乡洼丁东穿京杭运

58、河入聊城，最终入 渤海。电厂水库：位于基地东北角，面积约 5000亩，库容量为120 万立方米。水库中有一个被称为玲珑岛的小岛，岛上树木茂盛， 花草成林，鸟类繁多，特别是环岛自然生长的大片芦苇，别具特 色。（4 ）湿地水网基地内部水系丰富，水网发达，在华北地区较为罕见。湿地：基地西北角中部有大量鱼塘及湿地，是目前马颊河森 林旅游度假村旅游景观核心区，内部湿地成片、植被丰富、栖息 了大量野生鸟类，置身其中，仿佛是进入江南湿地。引黄八支渠：位于基地中部斜穿基地，是电厂水库的泄洪渠， 宽约20-25米。引黄渠把基地分成东西两块，西区生态环境较好， 湿地、林场基本集中在西区；东区基本为林场、半荒地，另

59、有一 些水塘，自然环境一般。2、周边旅游资源（1）东昌湖风景区东昌湖风景名胜区以建于北宋时期的聊城古城为中心，以 水面辽阔、风景秀丽、环绕于古城区四周的东昌湖为依托，集 中体现了聊城“水、古、文”的特色，营造出聊城“城中有湖，湖 中有城，城湖河一体”的独特风貌和聊城风光，是山东西部和冀鲁豫接壤地区最为著名的风景游览区。（2）光岳楼光岳楼位于聊城市古城中央。高楼凌空，巍峨壮丽，气势 非凡，为鲁西一大名胜。它始建于明洪武七年（1374年）。当时，东昌卫守御指挥佥事陈镛在重修城垣时，为“严更漏，窥敌 望远”利用剩余木料建造而成。故始称“余木楼”，后亦称“鼓楼” “东昌楼。1988年，被列为国家级重点

60、文物保护单位。（3）海源阁海源阁是我国历史上最著名的私人藏书楼之一，海源阁藏书 楼位于光岳楼南万寿观街路北杨氏宅院内，清道光二十年进士杨 以增所建，海源阁是我国清代历史上最著名的私人藏书楼之一。 总计藏书二十多万卷，其中宋元珍本逾万卷。它与北京的文渊阁， 宁波的天一阁同为中国历史上公私藏书典范，深为海内外学者所 仰慕。（4 ）山陕会馆山陕会馆古建筑群位于东昌府区东关双街古京杭运河西岸， 坐西朝东，沿中轴线对称排列，是山西、陕西商人为作“祀神明而 联桑梓”集资合建的一座神庙与会馆结合的建筑群。山陕会馆始建 于清乾隆八年（1743），以后逐年扩修，至嘉庆十四年（1809）， 方具今之规模，共耗银