泰国、香港和日本房地产市场逆转研究

1、泰国、香港和日本房地产市场逆转研究第五，随着粤港两地人流、物流交往的加快，以及交通条件的改善，也会削弱香港居民对楼宇的需求欲望。因为深圳房地产价格远远低于香港房地产价格，加上香港制造业大规模北迁(近20年香港制造业已有75迁往内地)，不少人会搬迁到深圳或国内其他地区祝据香港某地产代理公司的估计，在2001年，香港人在深圳置业购房的单位打破一万个。有的经济学家根据此消彼长的逻辑，测将来香港的楼价不仅不可能上扬，还会继续下调。由于香港市民楼宇的需求呈减弱趋势，楼宇价格自1998年以来持续多年呈下滑态势，2001年12月住房综合消费物价指数又较2000年12下降87。第六，目前香港的楼价已降到198

2、9年前后的程度。但是，在这12年间，香港人的薪金升幅，绝大多数超过一倍，为何楼市还处于持续低迷的状态。这是不能完全用购置力因素来说明的。而只能从香港人对房地产价格的预期，即绝大多数香港人都看淡楼市前景，即便有各种优惠也吸引不了买家的兴趣。不否认香港楼价还有上升的可能，但有一点是可以肯定的，即香港楼市的根本格局已经逆转。因为香港特区政府确定的长远开展目的，是与高楼价、高地价不相容的。三、日本房地产市场发生逆转历程分析11985年1990年间日本房地产价格暴涨原因分析。(1)长期低贴现率的作用。导致地价暴涨的直接原因就是长期低贴现率。在1985年，日本和其他西方兴旺国家一起签订了“广场协议。在该协

3、议中，西方五国一致认为美元被严重高估，同意以结合干预外汇市场的方式促使美元贬值。协议签署后，美元兑日元汇率迅速下降，由240日元1美元跌至1986年的160日元/1美元，最终维持在130日元1美元140日元1美元的程度上。“广场协议签订之后，日本经济因日元升值而受挫，日本银行不得不下调贴现率，设法子抑日元对美元的升值，以扩大和进步本国的经济竞争力。1986年，日本银行连续四次降低贴现率，到1987年2月已经降至25。日本的货币供给量在1985年1989年期间增长极为迅速，大量的剩余资金纷纷流向股市和房地产市场，从而导致其价格的上涨，股票异常的收益率使企业的消费资金和金融机构的信贷资金通过各种渠

4、道流入股票市场，高涨的地产价格又扩大了以地产作为抵押资产的金融机构的信贷规模，如此循环往复，泡沫不断膨胀。(2)大量信贷资金投资于土地资产。据统计，1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17，以后比例逐年增加，至1987年已到达20，到192年3月末到达150万亿日元，占全国银行贷款余额的355。除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资本钱，导致土地价格更加上扬。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最顶峰时期，东京和周围3个地区理论上的地价甚至超

5、过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。(3)大量企业资金参与土地投机。在1985年至1989年期间，由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因此很多企业就把通过权益融资的方式筹集到的大量资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。2日本房地产价格暴涨价对日本经济的影响。地租过高会影响社会经济的开展，减弱国际竞争力。其危害性表如今：(1)加剧了社会分配的严重不均。在20世纪80年代后半期，由于家庭拥有宅地资产的差距扩大，日本社会的基尼系数平均为056至065之间，而基尼系数一旦超过04，那么被视为超过了

6、临界度，它对社会经济的稳定开展极为不利。(2)高地价严重阻碍社会消费力的开展。例如日本在开设的新企业中，购入不动产费用占75，其中绝大局部是地价。所以，地价愈高，新企业的开工率愈低。每一个企业的开业资金，1982年度平均为500万日元，1991年度那么平均上升到1900万日元。(3)地价上涨是泡沫经济的总根源。20世纪80年代后半期，地价上涨也引起日本股票价格的上涨。因为各大企业都拥有大量的房地产，构成其企业的固定资产。此种资产的价格一旦膨胀，其利润随之而涨，股票价格也望风而涨，于是使泡沫经济有了恶性开展。由于房地产价格的暴涨，按日本官方公布的材料计算，日本城市的地价远高于欧美诸国。按每平方米

7、计算，东京比纽约高79倍，比伦敦高42倍，比巴黎高45倍，比法兰克福高31倍。由于地价高，房租必随之而高。一些外国公司的经营稍有不善，就会撤离日本。在1995年的8月间，原国际上十几家大银行的亚洲银行总部，均已搬出了东京。同样，由于日本的地价昂贵，使外国公司很难进入日本从事直接投资，从截止1993年底的情况看，外国公司在日本的直接投资只有161亿美元，而同时期日本在国外的直接投资已到达42255亿美元。另据统计，仅日本制造业海外直接投资额，1989年度按大藏省统计的数字为163亿美元，约相当于1985年度24亿美元的7倍。由于日本国内企业大量向海外转移，从20世纪90年代以来失业率节节上升，1

8、999年为21，1994年为29，1996年上升为33，这是战后以来的空前纪录。总之，日本的房地产价格与日元升值一起加速了日本产业的空洞化，造成了日本经济的衰退。3日本房地产价格逆转历程。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续五次进步贴现率，过于急剧的货币紧缩加快了资产市场崩溃：股票和房地产市场先后在1990年和1991年价格崩盘。1991年，日本经济进入衰退，政府不得不再次施行扩张性政策，但是金融机构巨额不良资产带来的资产贬值以及经济严重衰退已经不可防止。为抑制泡沫经济的后遗症，1992年日本政府出台了“地价税。其主要内容是，凡持有土地者，每年必须交一定比例的地价税。纳税人是在日本国

9、内拥有土地所有权和借用权的法人和个人，税率为千分之三。“地价税出台后，土地持有者纷纷出售土地，导致地价的5年连续下降。地价下降必然使企业经常利润下降，股票价格下跌，从而使日本国民经济停滞或延长萧条期。四、结论从泰国、香港、日本房地产市场发生逆转可以看出，“楼市崩盘主要是以下几个因素：其一，楼价过高，导致人力本钱和投资本钱过高，经济不堪重负，例如日本和香港等地，房地产价格过高，已经严重的削弱了这些地区的竞争力，房地产资金流入，产业流出，造成了经济开展的停滞，高涨的房地产价格已经使这些地区和周围的地区无法竞争，价格下跌或许是经济开展的唯一选择。泰国在房地产价格降价之前，经济已经陷入困境，资金外撤，

10、收入下降，房地产下降是必然的趋势。其二，房地产实际需求有限，房地产交易相当程度上处于资本运作状态。也就是说，某一区域的居民安居问题早就解决，但是，本地剩余资本和外来游动资本仍然不断投入房地产交易，使房价高涨并演变为资本交易。其三，汇率的变动。汇率的变动使得泰国竞争力下降，短期资本大幅外撤，导致泰国经济崩溃，房地产价格下跌。而汇率的变动使得日本的投资外流，其后的经济政策进一步推动了房地产价格的上涨，经济竞争力下降。降低日本房地产的价格，以降低本钱，增强竞争力，刺激经济，也是日本政府的必然选择。也正是由于汇率的变动，使得香港物价过高，本钱的增加，使得香港的制造业、商业以及旅游业的本钱过高，出口锐减，经济出现负增长，最终，导致了房地产市场的价格的下跌。参考文献：1黄少明对冲基金透视北京：中国金融出