房地产金融（第六版）第09章房地产信托

1、房地产金融（第六版） 第九章 房地产信托通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.信托的含义、特征、种类及作用;2.房地产信托的含义与模式;3.房地产信托在中国的发展历程;4.房地产信托行业发展必须要解决的问题。【学习目标】 导言银行信贷通常被看成房地产开发企业的主要资金支持者。然而,从2003年6月开始,政府加大了对房地产业的宏观调控,限制了银行信贷对房地产业的支持,导致许多房地产开发企业资金来源受阻。在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下,房地产商从银行获取开发贷款的难度增加,而介于银行信贷和民间借贷之间的信托融资因此获得了更多开发商的青睐。受宏观调控政策的影响,房地产信托产品

2、发行规模和数量在经过2011年的高速增长之后有所下滑,但作为一种符合市场需求的投资产品,在拓宽融资渠道、改善融资结构等方面仍将发挥越来越重要的作用。第一节信托的基本知识一、信托的含义概念所谓信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿,以受托人自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分该财产的行为。含义信托行为是指以信托为目的的法律行为,或者说是合法地设定信托的行为。信托目的是指委托人通过信托行为所要达到的目的。信托主体(信托当事人)是指完成信托行为的行为主体,即委托人、受托人以及受益人。第一节信托的基本知识二、信托的特征(一)信托业务方式灵

3、活多样,被誉为“金融百货公司”(二)信托的产生基于委托人对受托人的信任(三)信托财产具有一定的独立性(四)所有权与受益权分离(五)信托管理具有连续性(六)受托人不承担损失风险第一节信托的基本知识三、信托的种类(一)设定信托和法定信托设定信托是指按照法律行为(合同或遗嘱)设立的信托,法定信托是指按照法律规定而设立的信托。(二)商事信托和民事信托按照受托人承受信托是否以营利为目的,可将信托分为商事信托和民事信托。商事信托,也称营业信托,是以营利为目的的信托,其受托人多为法人,即信托机构。民事信托,也称非营业信托,是不以营利为目的的信托,其受托人多为自然人。(三)个人信托和团体信托个人信托是由个人委

4、托信托机构办理信托业务,如人寿保险信托、遗嘱信托等。团体信托是法人组织作为委托人委托信托机构办理的有关信托业务,如信托存款、信托投资等。(四)公益信托和私益信托公益信托是指以促进社会福利、慈善事业、科技进步、学术研究、教育发展等公共利益为目的而设立的信托,其受益人是非特定的多数人(对象不确定)。私益信托是为特定的他人或委托人自己的利益而设立的信托,受益人是固定的。第一节信托的基本知识三、信托的种类(五)自益信托和他益信托根据信托受益人是委托人自己还是非委托人的他人,可将信托分为自益信托和他益信托。受益人是委托人自己的称为自益信托,受益人是他人的则称为他益信托。(六)资金信托和非资金信托资金信托

5、是以货币资金作为信托财产的信托,通常包括信托存款、信托贷款、信托投资、委托存款、委托贷款、委托投资、公益基金信托、人寿保险信托等;非资金信托是以非货币资金作为信托财产的信托,通常包括动产信托、不动产信托、证券信托等。(七)国内信托和国际信托国内信托的业务范围限于本国境内,国际信托的业务范围涉及其他国家。第一节信托的基本知识四、信托的作用(一)信托拓宽了投资者的投资渠道(二)信托通过把储蓄转化为投资,促进了产业发展和经济增长(三)信托促进金融市场的发展和完善第二节房地产信托的含义与模式一、房地产信托的含义第一层含义房地产财产信托,指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司

6、按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司再对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。第二层含义房地产资金信托,即委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。第二节房地产信托的含义与模式二、房地产信托的模式(一)房地产债权型信托模式房地产债权型信托又称贷款型信托,是指通过发行信托计划,募集资金后贷款给开发商使用,并以利息收入的方式向受益人支付信托收益,年限一般为12年,年利率为4.5%8%。该模式操作简便,技术含量

7、低,在前期的信托产品中,占了很大比重,包括万科等大型房地产企业均采用过此种融资方式。第二节房地产信托的含义与模式二、房地产信托的模式(一)房地产债权型信托模式图9-1房地产债权型信托模式操作流程图第二节房地产信托的含义与模式二、房地产信托的模式(一)房地产债权型信托模式 对公司(项目)的要求要求的风险控制机制退出方式四证齐全、自有资本金达到35%、二级以上开发资质、项目盈利能力强资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50%左右)、股权质押、第三方担保、资金监管、受托支付、设置独立账户偿还贷款本金及利息融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万元到几亿元

8、不等以12年居多,也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率,目前在12%20%居多优势:融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息可计入开发成本劣势:与银行贷款相比融资成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批第二节房地产信托的含义与模式二、房地产信托的模式(二)房地产股权回购信托模式房地产股权回购信托模式也被看成是最低层次的夹层融资,是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后,并不直接经营房地产企业或房地产项目,而是与相关当事人签订协议,约定在一定时间,相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。第二节房地产信托的含义

9、与模式二、房地产信托的模式(一)房地产债权型信托模式 图9-2房地产股权回购信托模式操作流程图第二节房地产信托的含义与模式二、房地产信托的模式(一)房地产债权型信托模式对公司(项目)的要求要求的风险控制机制退出方式股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强、已投入30%以上的自有资金、项目可不要求四证向公司(项目)委派股东和财务经理、土地抵押、股权质押、第三方担保、回购承诺溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及双方的谈判结果以12年居多,也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般在15%以上股权性质该股权性质类似于优先股,对公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能有建议权、知情权、监

10、督权等)优势:(1)能够增加房地产公司的资本金,改善资产负债率,起到过桥融资的作用,使房地产开发商达到银行融资的条件;(2)融资门槛比较低,不要求四证齐全及开发资质;(3)其股权性质类似优先股,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理和开发商分享最终利润劣势:一般均要求附加回购,在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报,影响开发商利润第二节房地产信托的含义与模式二、房地产保险的主要品种 (三)房地产财产受益型信托模式房地产财产受益型信托模式是利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,由开发商将相关资产交给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托公

11、司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权,信托产品到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,则由抵押物拍卖或者担保人出资来补足差额,开发商持有的劣后受益权则滞后受偿。第二节房地产信托的含义与模式二、房地产保险的主要品种 (三)房地产财产受益型信托模式图9-5房地产财产受益型信托模式操作流程图第二节房地产信托的含义与模式对信托财产的要求要求的风险控制机制退出方式(1)业已建成,产权清晰,证件齐全;(2)能产生稳定的现金流,如商场、写字楼、酒店等租赁型物业(1)通常设置一般受益权和优先受益权,分别由开发商和投资者(信托计划)持有;信托到期后如投资者优先受益权未得到足

12、额清偿,则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿;(2)回购承诺及第三方担保;(3)物业抵押、股权质押等开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权融资金额融资期限融资成本视信托财产的评估价值和租金收入等确定一般期限不超过3年,但可以通过结构设计实现资金循环使用一般在12%18%,视资产质量优势:(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资;(2)在条件成熟的情况下,可以过渡到标准的REITs产品劣势:物业租售比过低导致融资规模不易确定表9-3房地产财产受益型信托模式的特点、优势和劣势第二节房地产信托的含义与模式二、房地产保险的主要品种 (四)房地产混合型信托

13、模式房地产混合型信托模式是一种介于股权和债权之间的融资模式,属于典型的夹层融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也具有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权、债权和收益等多种创新组合满足开发商对项目资金的需求。 第二节房地产信托的含义与模式二、房地产保险的主要品种 (四)房地产混合型信托模式 对公司(项目)的要求要求的风险控制机制退出方式项目盈利前景良好,一般为大型集团开发项目向(项目)公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用贷款偿还及溢价股收购融资金额融资期限融资成本一般在5亿元以上以23年居多,股权投资期限也可以为5年期甚至更长固

14、定+浮动,固定部分一般不低于15%/年优势:(1)信托可以在项目初期进入,增加项目公司资本金,改善资产负债机构;(2)债权部分成本固定,不侵占开发商利润,且较易资本化;股权部分一般都设有回购条款,即使有浮动收益占比也较小劣势:交易结构比较复杂,信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管,同时会有对施工进度、销售额等考核的协议表9-4房地产混合型信托模式的特点、优势和劣势第三节房地产信托在中国的发展 一、房地产信托在中国的发展历程 (一)房地产信托四种模式的产生背景房地产信贷业务快速发展,对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。一系列政策的颁布实施,进一步抬高了房地产信贷的门槛,使得房地产企业在银行融资道路上受到很大阻碍,尤其对于广大中小房企来说,通过银行融资的道路几乎被堵死。目前,存在于中国的房地产信托融资主要有债权型信托、股权型信托、财产受益型信托、混合型信托四种模式第三节房地产信托在中国的发展 一、房地产信托在中国的发展历程 (二)2003年至今房地产