房地产金融（第六版）第06章个人住房贷款

1、房地产金融（第六版） 第六章 个人住房贷款通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.个人住房贷款的概念、种类及特点;2.个人住房贷款工具;3.个人住房贷款违约风险分类、分析方法及管理手段;4.提前还贷的相关问题。【学习目标】 导言对于任何中国人来说,1998年都是值得纪念的一年。那年推行了两项伟大改革住房分配货币化改革和建立起个人住房贷款制度,这两项制度的推行彻底改变了中国人的住房面貌。个人住房贷款制度的推行和不断发展完善,缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距,让中低收入阶层也能有机会像高收入者一样,较早买到房子。如果没有这一配套制度,市场化后的房地产就只能是高收入阶层的市场,中低收

2、入阶层就真的只能“望房兴叹”了。因此,个人住房贷款以及许多其他金融产品,能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间,拉平他们跟富有阶层的机会差距。如今,个人住房贷款已成为各大商业银行最重要的利润增长点之一,贷款规模也越来越大。第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的含义定义个人住房贷款是指商业银行等金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款,属于中长期贷款。特点(一)个人住房贷款是一种担保贷款 (二)个人住房贷款的实质是按揭贷款 所谓“按揭”,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 第一节个人

3、住房贷款概述一、个人住房贷款的含义图6-1个人住房按揭贷款过程图第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的种类划分标准分类相关含义按照资金来源划分商业性个人住房贷款也称自营性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类住房的个人发放的贷款公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是依托政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指按时向住房公积金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造各类型住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向住房公积金管理中心申请的贷款，该贷款可由住房公积金管理中心委托银行发放个人住房组合贷款是指对

4、按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，建设银行同时向其发放公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款而形成的特定贷款组合按照交易形态划分一手房个人住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款二手房个人住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易的住房的自然人发放的贷款个人住房转让贷款（转按揭）购买二手房时，因卖方贷款尚未还清，房产仍抵押在银行，买方需申请按揭贷款，此时无须先还清卖方贷款，在抵押状态下交易过户，并帮助买房人申请按揭贷款，保障买卖双方的利益，但买卖双方应提供阶段担保按照贷款利率确定方式划分固定利率个人住房贷款是指在贷款期限内

5、，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额浮动利率个人住房贷款是指在整个贷款期内，利率随市场利率或法定利率等的变动而定期调整的贷款，调整周期和利率调整基准的选择，由借贷双方在借款时议定第一节个人住房贷款概述三、个人住房贷款的特点(一)贷款对象特殊 (二)贷款用途专一 (三)贷款数量较大 (四)贷款期限较长 (五)贷款偿还方式特殊 第一节个人住房贷款概述四、按揭贷款与抵押贷款的区别(一)债务人拥有标的物的产权状态不同 (二)债权债务参与人不同 (三)借贷资金运用的目的不同 (四)债务还贷方式不同 第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款月

6、等额偿还按揭贷款(constant payment mortgage,CPM),也称等额本息偿还按揭贷款,是指借款人每月还贷本息合计金额相同,但每月偿还的本金部分逐渐增加,利息部分逐渐减少。该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款图6-2月等额偿还按揭现金流量第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款第二节个人住房贷款工具第二节个人住房贷款工具二、等额本金偿还按揭贷款第二节个人住房贷款工具三、其他类型个人住房贷款工具(一)递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款

7、(graduated payment mortgage,GPM)方式,是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额,但每年或每几年内的各个月份,均以相等的额度偿还。 (二)漂浮式按揭贷款所谓漂浮式按揭贷款(balloon mortgage,BM)方式,是指贷款期内的每期偿还额都低于等额本息还款方式计算的还款额,因而最后一次还款额大大高于以前的历次还款。 (三)可变利率按揭贷款 可变利率按揭贷款(adjustable rate mortgage,ARM)方式,是指合同规定的利率可以浮动,这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。(四)逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款(rever

8、se annuity mortgage,RAM)和通常的按揭贷款不同,是贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金,抵押合同期满,借款人则一次性还贷。第三节个人住房贷款流程一、贷款的受理与调查(一)贷前受理1.接受申请 2.初审 (二)贷前调查初审合格后,贷款受理人应履行尽职调查职责,对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行调查和评估。第三节个人住房贷款流程二、贷款的审查与审批(一)贷款审查贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查,对贷前调查人提交的个人住房贷款调查审批表、面谈记录以及贷前调查的内容是

9、否完整进行审查。 (二)贷款审批贷款审批人依据银行各类个人住房贷款办法及相关规定,结合国家宏观调控政策或行业投向政策,从银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性,根据借款人的偿付能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况,分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。之后,提出审批意见。 第三节个人住房贷款流程三、贷款的签约与发放填写合同审核合同签订合同第三节个人住房贷款流程四、支付管理贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。 采用贷款人受托支付方式的,银行应明确受托支付的条件,规范受托支付的审核要件,要求借款人在使用贷款时提出支付申请,并授权贷款

10、人按合同约定方式支付贷款资金。 认定工作。贷款人受托支付完成后,应详细记录资金流向,归集保存相关凭证。采用借款人自主支付方式的,贷款人应与借款人在借款合同中事先约定,要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式,检查贷款支付是否符合约定用途。第三节个人住房贷款流程五、贷后管理(一)贷后检查以借款人、抵(质)押物、担保保证人、担保物、合作开发商及项目为对象,通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息,对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析,并采取相应补救措施的过程,从而可以判断借款人的风险状况,提出相应的预防或补救

11、措施 。(二)合同变更合同变更主要包括合同主体变更、贷款期限调整、分期还款额的调整、还款方式变更、担保变更等。(三)本息回收银行根据借款合同约定进行贷款本息的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。 (四)贷款风险分类和不良贷款管理遵循不可拆分的原则,即一笔贷款只能处于一种贷款形态而不能同时处于多种贷款形态,可将贷款风险分正常、关注、次级、可疑和损失5类(五)贷款档案管理个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。第三节个人住房贷款流程表6-2 个人贷款风险分类

12、分类还款状态正常贷款借款人一直能正常还本付息,不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素或借款人未正常还款属偶然性因素造成的关注贷款借款人虽能还本付息,但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素次级贷款借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息,需要通过出售、变卖资产或借款人、保证人、保险人在履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息可疑贷款贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任,处理抵(质)押物,预计贷款可能发生一定损失,但损失金额尚不能确定损失贷款借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款;借款人死亡,或依照中华人民共和

13、国民法通则的规定,宣告失踪或死亡,以其财产或遗产清偿后,仍未能还清的贷款第四节违约风险的相关分析一、个人住房贷款的违约风险分类(一)还款能力风险还款能力主要表现为借款人客观的财务状况,即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。 (二)还款意愿风险还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。 第四节违约风险的相关分析二、个人住房贷款的违约风险分析(一)理性违约的条件分析房价的升跌是由许多因素引起的,例如市场需求与供给情况、政策法规因素、人文环境因素等,这些因素的变化均可能导致房价的改变。除此之外,随着时间的不同,即使上述因素不发生变化,房价也会因时间点的不同而不同。第四节违约风险的相关分析二、个人

14、住房贷款的违约风险分析(一)理性违约的条件分析第四节违约风险的相关分析二、个人住房贷款的违约风险分析 (二)被迫违约的数据分析被迫违约是借款人由于经济上的问题而造成其还款能力不足引起的。不过贷款利率、期限以及贷款成数通过影响借款人的月还款额和累计还款额,进而间接影响其被迫违约的可能性。期限利率10年20年30年5%1 0606605376%1 1107165997%1 161775665表6-6 3种利率和3种贷款期限下贷款10万元的月还款额 单位:元第四节违约风险的相关分析二、个人住房贷款的违约风险分析 (二)被迫违约的数据分析表6-6的数据表明,在贷款利率不变的情况下,随着贷款期限的延长,

15、月还款额呈递减趋势。贷款利率的上升容易加大被迫违约的发生概率,且贷款期限越长,利率波动对月还款额的影响幅度就越大。除了贷款期限和贷款利率影响被迫违约外,贷款成数也是影响被迫违约的一个重要因素。这点从相关研究中得到证实,读者可参阅相关研究文献。第四节违约风险的相关分析三、个人住房贷款的违约风险管理(一)加强对借款人还款能力的甄别 1.验证工资收入的真实性 2.验证投资收入的真实性 3.验证经营收入的真实性 (二)深入了解客户还款意愿 第五节提前还贷的相关问题一、提前还贷的原因、方式及利息计算原因借款人之所以提前还款,主要是为了减少利息支出,尤其是在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高。另外,在

16、存贷款利率上调时,很多人也都希望提前还贷以减少利息支出。第五节提前还贷的相关问题一、提前还贷的原因、方式及利息计算方式第一种,全部提前还款,即借款人将剩余的全部贷款一次性还清。第二种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。第四种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。第五种,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。第五节提前还贷的相关问题一、提前还贷的原因、方式及利息计算利息计算假设某先生2013年7月向建行申请27万元20年期的商业性个人住房贷款,若该先生预计2年后(2015年

17、6月)选择一次性还款10万元,还款期限不变。那么银行将按如下方式计算这笔贷款的利息:假设该先生选择的是等额本息还款方式,获得的贷款利率是当前的基准利率,即6.55%,那么该先生每月的还款金额是2 021元。若2年之内贷款利率不变,2年之后该先生共偿还46 483.07元,其中偿还本金为13 372.23元,剩余本金为256 627.77元。此时,该先生一次性偿还10万元,那么以后所需偿还的本金为152 627.77元。银行将以该金额为基础,计算该先生后续所需偿还本金和利息。第五节提前还贷的相关问题原月还款额2 021元原最后还款期限2040年6月已还款总额48 483.07元已还利息额33 1

18、10.84元该月(2015年6月)一次还款额102 021元下月起月还款额1 217.56元节省利息支出72 325.28元新的最后还款期限2040年6月第五节提前还贷的相关问题二、提前还贷的程序第一步,先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否需交一定的违约金。第二步,向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步,按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步,借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。第五步,提交提前还款申请表,并在柜台存入提前偿还的款项即可。第五节提前还贷的相关问题三、提前还贷的适用性 (一)使用应急资金甚至借钱还款者有必要慎重考虑是否提前还款(二)等额本息还款进入还款中期者不适宜提前还贷 (三)采用等额本金法还贷并且还款期已经达1/4者不适宜提前还贷 (四)有更好的投资理财渠道时没有必要提前还贷 (五)等额本息还款前5年最适合提前还贷 第五节提