苏州太湖御墅开发项目可行性研究报

1、PAGE 苏州太湖御墅开发项目可行性研究报告苏 州 概 况苏州市我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长三角重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037，地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，平原占总面积的55%，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。 苏州全市市面积884888平方公公里，其其中市区区面积11650

2、0平方公公里。220066年年末末，全市市总人口口616608114人，其中市市辖区2230114977人，220066年全市市出生人人口4663255人，出出生率为为7.557%，全市人人口自然然增长772144人，增增长率为为1.118；苏州市市下辖张张家港市市、常熟熟市、太太仓市、昆山市市、吴江江市，吴吴中区、相城区区、平江江区、沧沧浪区、金阊区区，以及及苏州工工业园区区和苏州州高新区区虎丘区区。19993年年，苏州州被国务务院批准准为“较较大的市市”。全市及各各县（市市）土地地、人口口分布情情况地区土地面积（平方公里） 2006年末总人口（万人） 全市8488.42616.07市区 1

3、649.72230.15张家港 772.4088.78常熟 1094.00105.48太仓 620.0046.14昆山 864.9066.68吴江 1092.9078.84注：市区区及县级级市土地地面积中中不含大大型湖泊泊水域面面积1、苏州州的综合合实力20006年全全市实现现地区生生产总值值48220.226亿元元，按可可比价格格计算比比上年增增长155.5%，其中中第三产产业完成成增加值值15774.222亿元元，三次次产业的的比例为为1.99:655.4:32.7，第第三产业业比重比比上年提提高1.5个百百分点。人均地地区生产产总值（按户籍籍人口计计算）突突破1000000美元。全市地地

4、方一般般预算收收入突破破4000亿元，完成4400.23亿亿元，比比20005年增增长266.3%。随着苏州州投资环环境的不不断完善善，更多多的外国国企业和和跨国公公司在苏苏州投资资。至年年底，世世界5000强企企业已有有1133家在苏苏州投资资，投资资项目达达3499个，注注册外资资68.8亿美美元。仅仅去年外外企新增增就业岗岗位188万个全市外外贸出口口依存度度达1553.22%今今年进出出口总额额突破220000亿美元元220066年，美美国强生生、卡特特彼勒，日本神神户制钢钢，法国国圣迭班班，德国国拜尔和和台湾广广达电脑脑6家世世界5000强企企业落户户苏州。在“十一五五”开局局之年，

5、苏州开开放型经经济在高高平台上上继续保保持良好好发展势势头，各各项指标标均创造造了历史史最好水水平。全全市完成成进出口口总额117422.6亿亿美元，增长224%，其中中出口9946.9亿美美元，增增长300.1%；新增增注册外外资1559.22亿美元元，增长长3.88%，实实际利用用外资661.11亿美元元，增长长19.3%；新签签对外工工程承包包劳务合合同额44.9亿亿美元，完成营营业额44.3亿亿美元，分别增增长199.1%和7.2。 20006苏州州交通运运能运量量不断提提升，港港口运输输跨越发发展。公公路、水水运客运运量达33.533亿人次次，客运运周转量量2011.744亿人公公里

6、，分分别比上上年增长长15.0%和和5.11%；完完成货运运量1.06亿亿吨，货货物周转转量722.200亿吨公公里，分分别比上上年增长长2.33%和55.5%。苏州州港港口口货物吞吞吐量达达1.551亿吨吨，增长长26.6%，集装箱箱运量突突破1000万标标箱，达达到1224.22万标箱箱，增幅幅达655.1%。全市市年末拥拥有机动动车1553.337万辆辆，其中中汽车555.994万辆辆，分别别比上年年增长88.5%和244.5%。20006年苏苏州邮政政电信业业务规模模稳步扩扩大。全全市邮政政业务收收入8.49亿亿元；发发送函件件1.112亿件件，特快快专递4487.55万万件，报报刊2

7、.62亿亿份；年年末邮政政储蓄余余额1666.667亿元元，比上上年增长长25.1%。全市电电信业务务总收入入1044.155亿元，年末市市话交换换机总容容量7226.440万门门；小灵灵通用户户2022.5万万户；移移动电话话用户7730万万户，比比上年增增长299.7%。20066年苏州州实现社社会消费费品零售售总额突突破1千千亿元大大关，达达到10055.44亿亿元，比比上年增增长166.6%。其中中，批发发零售业业零售额额9188.122亿元，住宿和和餐饮业业零售额额1333.811亿元，分别比比上年增增长166.7%和177.1%；城市市消费品品零售额额7911.699亿元，农村消消

8、费品零零售额2263.75亿亿元，分分别比上上年增长长16.8%和和16.0%。限额以以上批发发零售业业实现商商品零售售额3777.556亿元元，增长长19.8%；其中吃吃的商品品零售额额60.75亿亿元，增增长199.4%；穿的的商品零零售额445.557亿元元，增长长23.7%；用的商商品零售售额2771.224亿元元，增长长19.3%；吃、穿穿、用占占限额以以上零售售额的比比重分别别为166.1%、122.1%和711.8%。全市市拥有采采芝斋、黄天源源、稻香香村、陆陆稿荐、得月楼楼、松鹤鹤楼、小小吕宋等等国家认认定老字字号商贸贸企业335家。、家乐乐福、欧欧尚等国国际知名名零售企企业已

9、先先后入驻驻苏州。2、苏州州的旅游游资源苏州是全全国重点点旅游城城市，全全市现有有各级各各类文物物保护单单位5338处，其中国国家级334处，省级1106处处。成功功加入世世界遗产产城市联联盟。苏苏州古城城座落在在水网之之中，街街道依河河而建，水陆并并行；建建筑临水水而造，前巷后后河，形形成“小小桥、流流水、人人家”的的独特风风貌。集集建筑、山水、花木、雕刻、书画等等于一体体的苏州州园林，是人类类文明的的魄宝奇奇葩，拙拙政园和和留园列列入中国国四大名名园，并并同网师师园、环环秀山庄庄与沧浪浪亭、狮狮子林、艺圃、耦园、退思园园等9个个古典园园林，分分别于997年112月和和20000年111月被

10、被联合国国教科文文组织列列入世世界遗产产名录，古镇镇同里、周庄、甪直正正在申报报列入世世界文化化遗产。20006年全全市实现现旅游总总收入4400亿亿元，比比上年增增长188%。全全市接待待境外旅旅客1556万人人次，比比上年增增长199.9%； 旅旅游外汇汇收入66.399亿美元元，增长长31.5%。 接待待国内旅旅客36600万万人次，比上年年增长115%。 全市市新增星星级饭店店15家家，年末末拥有星星级饭店店1166家，其其中四星星级以上上饭店229家。苏州市市及所辖辖五个县县级市跻跻身全国国优秀旅旅游城市市行列。在在改革开开放春风风下，古古老的苏苏州正焕焕发出勃勃勃生机机，确立立了“

11、科科教兴市市、外向向带动、可持续续发展”战略，形成了了外向型型经济、乡镇企企业两大大优势，培育了了以高新新技术为为主的新新的经济济增长点点，人才才、产业业、环境境等新优优势已见见端倪。 苏州正正在成为为以高新新技术产产业为主主导的现现代制造造业基地地，产学学研紧密密联合、各类人人才聚集集的技术术创新基基地、科科技含量量高、外外向度高高、经济济效益好好的现代代农业基基地，融融人文景景观与自自然风光光为一体体、生态态环境优优美的旅旅游度假假基地，21世世纪的苏苏州将是是“经济济繁荣、科教发发达、生生活富裕裕、环境境优美、社会文文明”的的基本现现代化地地区。 二、太太湖御御墅投投资项目目的可行行性分

12、析析（一）项项目概况况厦门安邦邦投自企企业有限限公司拟拟投资苏苏州市吴吴中区西西山镇镇镇夏村沿沿太湖的的房地产产开发项项目，太湖御墅（暂用用名），项目地地块位于于苏州市市吴中区区西山岛岛上。东东南面紧靠靠碧波浩浩渺，鱼鱼帆点点点，游船船穿梭的太太湖；北北面为果果树遍野野繁花似锦的的旅游景景点“林林屋洞”以及周周边的游游览景点点“包山山禅寺”和“西西山梅园园”；右右边比邻邻正在热热销中的的太湖湖美山庄庄别墅墅项目；左边比比邻高档档私人酒酒店别墅墅项目西山紫紫郡，距离市市中心约约30公公里。实为一一块难得得的风水水宝地。该地块总总面积为为16117744,144；建建筑面积积404443,53；容

13、积积率0,25；绿地率率60以以上%。项目规规划、设设计为别别墅商品品房项目目。项目的开开发产品品拟建成成1000栋高档档次独栋栋别墅、豪华会会所及配配套设施施组成。（二）项项目的主主要技术术经济指指标（1）用用地面积积：16617774,114 折合2242.66亩亩；（2）容容积率：0.225（3）总总建筑面面积：4404443.553 停停 车 位 1000 位 总总 栋 数 1000（三）太湖御墅项目开开发成本本投资估估算 表一 太湖湖御墅墅项目目开发成成本投资资估算表表 单位：元序号 项 目投资金额额每建筑平平方米投投资额占建设投投 资比例 （%） 备 注注1土地出让让金 2218,

14、3944,0000,000 53399.97772.556242,66亩亩，以每每亩900万元计计 2前期工程程费4,0444,3353.000 1000.0001.366含测绘、勘察、设计、审图、图、监监理、环环评、噪噪音等3主体工程程费40,4443,5300.000层 10000.000 13.559主体平均均造价以以10000元/4人防工程程费 1,6177,7441.22040.0000.544 5小区配套套费32,3354,8244.000800.0010.886含外水.外电.道路.围墙.绿化6城市设施施配套费费 3,2235,4822.400 880.0001.0997 8 9合

15、 计计 =SUM(ABOVE) 300,0899,9330.6607,3559.997100根据以上上估算可可得出的的项目开开发成本本投资估估算为人人民币330,0008.99 万元元，平均均每建筑筑平方米米造价为为人民币币7,3359.97 元。 （四）项项目开发发周期和和资金的的筹措1、项目目开发周周期项目预计计开发周周期为22年6个个月。项项目开发发前期工工程（工工作）计计划在220088年元月月份开始始，包括括总平规规划、单单体设计计、施工工设计、勘探等等，预计计需要66个月。计划项项目正式式开工的的时间为为20008年77月份，20110年77月底交交付使用用。2、资金金的筹措措项目

16、的开开发资金金的分为为两部分分：第一一部分为为土地出出让金、前期工工程费和和综合配配套费；第二部部分为项项目工程程建设费费用。土地出让让金、前前期工程程费和综综合配套套费由开开发商自自筹资金金投入；由于别别墅主体体建筑时时间短的的特殊性性，项目目工程建建设费用用以施工工单位部部分工程程垫资，便可使使项目工工程达到到商品房房预售规规定的的的形象进进度。后后续的开开发资金金则可通通过部分分向银行行贷款和和商品房房预售回回拢的销销售收入入进行投投入。资资金使用用和资金金筹措详详见下表表：本项目计计划20008年年向银行行贷款22,0000万元元，期限限2年。从第22年的下下半年开开始，以以项目销销售

17、收入入分期归归还。 资金金使用和和资金筹筹措表表二 单位：万万元年份 开发资金金投资资 金 筹 措合计建设投资建设期利息合计股东自有有资金贷款资金金建 设投 资小 计建 设投 资124,7729.1624,7729.16322.9224,7729.1622,7729.1620000.00020000.00022,2779.8832,2779.8832,2779.8832,2779.88333,0000.0003,0000.0003,0000.0003,0000.000合计30,0008.99 =SUM(ABOVE) 30,0008.99322.9230,0008.99 =SUM(ABOVE)

18、28,0008.9920000.00020000.000贷款利息息以2年年期基准准利率，年利率率以7.002%上上浮155% = 8.07%计算20000万元8.007%2年=3222.922万元（五）太湖御墅项目财财务数据据的估算算财务数据据的估算算包括本本项目的的总销售售收入，销售税税金及附附加，开开发成本本，管理理费用，财务费费用，销销售费用用，利润润总额，所得税税和净利利润。根根据以上上的估算算过程，则可估估算本项目的的投资效效益，具具体估算算如下：（一）销销售收入入销售收入入是指从从20008年112月起起至20010年年7月底底为止，项目的的销售周周期为119个月月。销售售收入的的

19、估算公公式如下下：销售收入入=销售售单价销售面面积本项目的的销售单单价是依依据本项项目比邻邻的别墅墅项目太湖美美山庄、西西山紫郡郡以及及以及比比邻的地地域、地地段，同同类开发发产品楼楼盘的销销售价格格确定的的。具体体详见下下表（表三） 吴中区区部分别别墅楼盘盘价格调调查表城 区项目名称称物业类型型位 置元/ （均价） 车位元/吴中区太湖美山山庄别 墅墅西山镇沿沿太湖120000吴中区西山紫郡郡别 墅墅西山镇沿沿太湖 150000吴中区太湖之星星别 墅墅长 沙 岛120000吴中区湖滨山庄庄别 墅墅太湖大道道北侧110000吴中区宝岛花园园别 墅墅长 沙 岛135000吴中区太湖古北北雅苑别 墅

20、墅西 山 镇吴 家 渡140000（精装）从以上别别墅楼盘盘调查中中了解到到，购置置别墅的的客户群群来自区区域的分分布和比比例分别别为： 1、上海海客户：30%；2、江苏苏客户：30%；3、浙江江客户: 200%；4、其他他客户：20%西山镇原原为一座座四面为为太湖所所环绕，旅游资资源十分分丰富的的西山岛岛。太湖湖大桥象象一条美美丽的彩彩虹，使使西山岛岛屿市区区贯通，交通的的便捷而而使西山山镇犹如如一颗璀璀璨耀眼眼的明珠珠，更具具旅游、度假、休闲的的世外桃桃源之风风水宝地地和价值值。从以以上调查查表中可可看出，太湖湖美山庄庄和西山紫紫郡的的别墅项项目，不不管在楼楼价和市市场，均均比其他他地域的

21、的别墅项项目来得得优越。本项目目的地块块就坐落落于太太湖美山山庄和和西山山紫郡的别墅墅项目之之间。同同样背山山面湖。因此本本项目的的开发档档次定位位与西西山紫郡郡相似似，但在在总平规规划、单单体立面面方面，本项目目要比西山紫紫郡更更完美。因此，本项目目的楼价价定位在在均价115,0000元元/。 本项目属属单纯别别墅项目目，配套套设施所所占用的的容积率率今后在在设计过过程中进进行消化化。使容容积率能能充分的的用于可可销售的的面积。因此，本项目目的销售售面积以以实际容容积率计计算的建建筑面积积作为销销售面积积。项 目 销 售售 收 入 及及 进 度 表表（表四） 金额额单位：（万元元） 年年份项

22、目120088年220099年320100年合 计销 售 比 例例（%） 220 6020 1100销 售 面 积积 8,0888.771 24,2666.111 8,0888.71140,4443.53销 售 收 入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.29预计本项项目全部部销售收收入为：40,4443.53155,0000元/ = 60,6655.299万元从以上估估算结果果，本项项目的销销售收入入为600,6655.299万元。（二）销销售税金金及附加加销售税金金及附加加是依照照国内房房地产行行业的税税收政策策和税率率的规定定，应交交纳营业业税（销

23、销售收入入的5%），城城建税（营业税税的7%）和教教育费附附加（营营业税的的3.55%）进进行计算算，详见见下表表五 销售售税金及及附加估估算表金额单位位：万元元 年 份项 目120088年220099年320100年合 计销售收入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.29营业税（5%）606.651,8119.996606.65 33,0333.226城建税（营业税税的7%）42.446127.4142.446 2212.33教育费附附（营业业税3.5%） 1.4494.455 1.497.433合 计（5.5525%） 6650.601,9551.8

24、82650.603,2553.002 根根据上表表的计算算结果，本项目目总共应应缴税费费为 33,2553.002 万元。（三）项项目的开开发成本本本项目的的开发成成本包括括土地出出让金、前期工工程费、主体工工程费、小区配配套费城城市设施施配套，管理费费用，营营销费用用，等。经估算算，本项项目的开开发成本本为 万元（详见表表二）（四）管管理费用用项目人员员编制规规模：根据本项项目的投投资规模模，拟设设置一名名高管，四个部部门，分分别为：总经理理;总经经办；财财务部；工程部部；营销销部。公公司编制制的管理理人员和和专业工工程技术术人员共共计 119 名名。1、高层层管理人人员一名名其中，总总经理

25、一一名，月月薪2.5万元； 2、总经经办编制制四名其中：主主任一名名，月薪薪3,0000元；文员一一名，月月薪1,5000元；驾驾驶员二二名，月月薪各11,5000元； 3、 财财务部编编制二名名其中：财财务部经经理（兼兼主办会会计）一一名，月月薪5,0000元；出纳员员一名，月薪220000元；4、工程程部编制制六名其中：工工程部经经理（土土建或结结构专业业）一名名，月薪薪8,0000元元；土建建工程师师二名，每人月月薪3,0000元；给给排水、电气工工程师各各一名，每人月月薪3,0000元；5、营销销部编制制二名（配合营营销公司司）其中，客客服中心心主管一一名，月月薪3,0000元；案案场

26、及销销控主管管一名，月薪33,0000元。详见下下表： 公公司人员员编制、薪资标标准表(表六) 金金额单位位：元 序号职 务人 数月 薪年 薪合计（年年）备 注注1总 经 理 125,0000300,0000300,00002总经办主主任 13,000036,000036,00004文 员员 11,500018,000018,00005驾驶员 23,000036,000036,00001,5000元/人.月月6财务经理理 15,000060,000060,00007出 纳纳 12,00002400002400009工程部经经理 18,000096,000096,000010专业工程程师 412

27、,0000144,0000144,000030000 元 /人.月11营销主办办 26,000072,000072,000030000 元 /人.月12合 计计14 =SUM(ABOVE) 65,5500 =SUM(ABOVE) 786,0000 =SUM(ABOVE) 786,0000（五） 固定资资产的购购置和折折旧20077年公司司计划购购置以下下固定资资产：1、公务务车轿车车1辆（别克）20万元，轿车1辆辆 （广本） 金额25万元元，计445万元元；2、复印印机2台台，金额额1.66万元；3、传真真机2台台，金额额0.33万元；4、空调调机，冷冷暖分本本式8部，立立柜式22部.其中：安

28、装在在公司办办公室，6部;工地现现场办公公室1部部。（包包括工地地会议室室和现场场监理办办公室），立柜柜式2部部安装在在公司会会议室和和售楼部部预计金金额4.5万元元；5、办公公用具， 金额额约100万元。6、电脑脑10台， 金额额5万元元。7、打印印机3台台，金额额0.44万元；以上所购购置的固固定资产产合计约约66.80万万元，详详见下表表：(表七) 公司拟拟购置的的固定资资产一览览表 金额额单位：万元序号品 名名单 价价数 量总 价价使 用 部 门1车 辆辆20.25 245.0002复印机0.800 21.600办公室,售楼部部3传真机 0.15 20.300 办公室室,售楼楼部4空调

29、机 104.500其中2部部立柜式式营销大大厅用5办公用具具10.000属固定资资产范畴畴的办公公用具6电 脑脑0.500105.0007打印机 0.1030.400办公室,财务部部,营销销部89电脑：总总办、办办公室、财务、工 工程部部、营销销部、售售楼部1011合 计 =SUM(ABOVE) 666.88（六）固固定资产产折旧根据会计计制度的的有关规规定，以以及固定定资产的的使用年年限和折折旧办法法，本公公司为项项目公司司,固定资资产的折折旧不留留残值。车辆以以10年年平均进进行折旧旧，由于于办公设设备更新新快，并并且本公公司为项项目公司司，计划划项目33年开发发完成，流下的的办公设设备则

30、弃弃置。因因此以3年平均均折旧，均不留留残值。应提取取的折旧旧费用如如下表： 折折 旧旧 费费 用用 估估 算算 表表(表八) 单位位：万元元序号 年份份项 目折 旧年 限120088220099320100合 计1固定资产产66.8801.1原 值值66.88066.88066.88066.8801.2折旧费 11.66 11.66 11.9835.3301.3净 值 31.5502办公设备备 421.8802.1原 值21.88021.88021.88021.8802.2折旧费 7.116 7.1167.488 21.802.3净 值14.6647.488003车 辆1045.0003.1

31、原 值45.00045.00045.00045.0003.2折旧费4.5004.5004.50013.5503.3净 值31.550以上表计计算，全全部折旧旧费为335.330万元元。余下下车辆未未折旧额额31.50万万元。（七）公公司经费费公司经费费包括员员工的薪薪资、应应缴的三三金、按按规定提提取福利利基金、差旅费费、差旅旅费、办办公费、折旧费费、通讯讯费、修修理费、低值易易耗品、其他费费用。员员工的薪薪资按公公司规定定的薪资资标准，应缴的的三金、福利基基金按规规定提取取。根据据公司今今后持续续发展和和后续项项目运作作观念的的更新的的需要，可能需需要外出出进行考考察。所所以差旅旅费每月月暂

32、按55,0000元估算算；办公公费按每每月6,0000元估算算；折旧旧费按折折旧费用用表中计计算的金金额每月月9.555万元元；通讯讯费包括括电话、手机、传真，以每月月10,0000元估算算；修理理费以每每月100,0000元估算算；低值值易耗品品以每月月10,0000元估算算；其他他费用以以每月110,0000元估算算。 详见下下表： 每 年 公公 司 经 费费 估 算 表表表九 单位：元序号项 目月 金金 额年 金 额1人 员 工 资资 =SUM(ABOVE) 65,5500.00 =SUM(ABOVE) 786,0000.0002职工三金金 ( 229%)18,9995.00227,94

33、00.0003职工福利利费 (14%)9,1770.000110,0400.0004差 旅 费10,0000.00120,0000.0005办 公 费6,0000.00072,0000.006折 旧 费9,7116.666116,6000.0007通 讯 费10,0000.00120,0000.0008修 理 费10,0000.00120,0000.0009低值易耗耗品10,0000.00120,0000.00010其他费用用10,0000.00120,0000.00011合 计 =SUM(ABOVE) 1159,3811.666 =SUM(ABOVE) 1,9112,5580.00根据以上上

34、估算结结果,公司每每年所需需的公司司经费为为1911.266万元.（八）公公司管理理费用公司的管管理费用用包括公公司经费费，应酬酬费（协协调费），顾问问咨询费费，研究究发展费费。应酬酬费（协协调费）以每月月5万元元估算;顾问咨咨询费按按每年66万元估估算;研研究发展展费以每每年6万万元估算算。合计计公司每每年的管管理费用用为3991.332 万元元。每月月和每年年所需管管理费用用详见下下表： 每年公公司管理理费用估估算表表十 单位：万万元序号项 目目月 金 额年 金 额1公司经费费15.993 1191.262应酬费（协调费费） 55.000 60.003顾问咨询询费 00.500 6.004

35、研究发展展费 00.500 6.005合 计计 =SUM(ABOVE) 221.994 =SUM(ABOVE) 2633.266根据上表表估算公公司每年年所需的的管理费费用为2263.26万万元。（九）销销售费用用销售费用用包括营营销代理理费、媒媒体广告告费用、售楼部部的租赁赁和装修修费用、销售资资料（沙沙盘模型型、道具具、楼书书、海报报等）、公司开开发项目目的销售售拟采用由由专业营营销公司司进行代代理全程程营销的的方式。销售代代理费按按与营销销公司签签定的合合同，以以实现销销售收入入的2%估算算；媒体体广告费费用以实实现销售售收入的的1.55%估算算；售楼楼部的租租赁和装装修费用用、销售售资

36、料以以以实现现销售收收入的00.0552%估估算。据据以上估估算，本本项目所所需的全全部销售售费用为为 2,1733.299 万万元。详详见下表表：销 售 费 用用 估 算 表表 表十一一 金额额单位：万元 代 理 费媒体广告告售楼部装装修（含办公公设备） 销售资料料合 计计销售收入入60,6665.2960,6665.2960,6665.2960,6665.2960,6665.29提取比例例% 1.51.20.0550.0442.799提取金额额909.97727.9830.33324.2271,6992.555根据上表表估算公公司项目目所需的的全部销销售费用用为1,6922.555 万元元

37、。（十）利利润总额额、所得得税和净净利润 利润总总额是指指本项目目每年最最终的财财务成果果。利润润总额的的估算公公式为：利润总额额=销售售收入一一销售税税金及附附加一开开发成本本一期间间费用（期间费费用包括括管理费费用、财财务费用用和销售售费用），详见见下表： 利润总总额、所所得税和和净利润润估算表表表十二 单位位：万元元序号 年份 项 目120088年220099年320100年合 计1销售收入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.292销售税金金及附加 6550.66019511.822650.6032533.0223开发成本本24,7729.162

38、,2779.8833,0000.00030,0008.994管理费用用 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26789.785财务费用用161.46 1661.446 00 3222.9226销售费用用 3388.51110155.533338.5116922.5557利润总额额1-2-3-44-5-614,0099.93330,7727.277,8880.66924,5598.038所得税（25%）4,1779.3341,9770.1176,1449.5519净利润 （77-8）12,5538.005,9110.552

39、18,4488.522注：据上上表估算算结果，该项目目全部开开发完成成后的利利润总额额为2,45998.003万元元；净利利润为118,4448.52 万元。注: 上表中的的所得税税率系按按国家规规定的税税率进行行计算。但开发发成本尚尚有节约约下降的的空间。六、财 务 评评 价（一）现现金流量量现金流量量系指本本开发项项目从筹筹备开始始，经过过项目的的整个开开发周期期内现金金的流入入和现金金流出的的状况，据以正正确判断断本项目目的盈利利能力和和偿还能能力，并并以此分分析、预预测本开开发项目目的效益益的重要要动态依依据。现金流入入的内容容包括销销售管理理费用、销售费费用、财财务费用用、销售售税金

40、及及附加、所得税税。具体体详见下下表： 现现 金 流 量 表（全部投投资）表十三 单位：万元序号 年年 份项 目120088年220099年320100年合计1现金流入入12,1144.7236,4410.8312,1145.0460,7700.591.1销售收入入12,1133.0636,3399.1712,1133.0660,6665.291.2折 旧 11.66 11.66 11.9835.3302现金流出出 =SUM(ABOVE) 26,1142.99 =SUM(ABOVE) 9,8551.224 =SUM(ABOVE) 6,2222.554 =SUM(ABOVE) 42,2216.7

41、72.1开发成本本24,7729.162,2779.8833,0000.00030,0008.992.2管理费用用 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26 =SUM(ABOVE) 263.26789.782.3财务费用用161.46 1661.446 00 3222.9222.4销售费用用 3388.51110155.533338.5116922.5552.5销售税金金及附加 6550.66019511.822650.6032533.0222.6所得税04,1779.3341,9770.1176,1449.5513净现金流流量（1-22）139998.2726,5559.595,9222.55018,4483.824累积净现金流量量139998.2712,5561.3218,4483.825所得税前前净现金金流量（33+2.6）139998.2730,7738.937,8992.66724,6633.336所得税前前累 计净现金金流量 139998.2716,7740.6624,6633.33以上现金金流量表表中可看看出