2022年上海房地产估价师考试模拟卷1测

1、1 / 112022 年上海房地产估价师考试模拟卷(本卷共分为 1 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。)单位： 姓名： 考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分分值得分一、单项选择题 (共 50 题， 每题 2 分。每题的备选项中， 只有一个最符合题意)1.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员 应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者 C管理部门D中立2.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是_。A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场

2、价格的交易实例作为 可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者 资本化率不应偏低C在运用成本法估价时， 不应高估土地取得成本、 建设成本、 有关费税和利润， 不应低估折旧D在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续 开发的必要支出及应得利润3.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服 装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据_应按服装店用 途进行估价。A合法原则2 / 11B最高最佳使用原则C估价时点原则D替代原则4.在依法判定的估价对象处分权利方面，

3、应以_等允许的处分方式为依据。A相关合同B法律、法规、政策 C土地用途管制D国家的价格政策5.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方 法，然后按照下列_方面依次筛选。A法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能6.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值 _支出现值的使用方式才 具有经济可行性，否则应被淘汰。A小于等于B大于等于 C等于D无法确定7.

4、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限 度后，收益开始_。A提高B下降 C不变D无法确定8.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯 商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。则该 宗土地的评估价值应为_万元。3 / 11A800B1000C1800D80010009.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是_。A适合原理B均衡原理C收益递增原理D收益递减原理10.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。 它可以帮助确定_。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳使用11.某城市市区

5、内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售 形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估 该工厂用地的公开市场价值，则应按_进行评估。A工业厂房B工业用地 C商品住宅 D商住用地12.某房地产的土地面积为 500m2，建筑面积为 800m2，建筑建设年度和外观均 已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积 320 元，残值为 每平方米 60 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_万元。A10.30B13.00C28.00D20.804 / 1113.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途 下的房地产价值时，应以_为前提

6、进行估价。A维持现状B更新改造 C改变用途 D重新开发14.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地， 乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土 地的价值，这是由于_。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况15.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利 润小于现有房地产的价值时，应以_为前提进行估价。A维持现状B更新改造改造 C改变用途D重新开发16.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于 现有房地产价值时，应以_为前提进行估价。A维

7、持现状B更新改造 C改变用途 D重新开发17.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去5 / 11D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去18.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据 _来确定。A估价对象B估价目的 C估价程序 D估价原则19.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋 价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则_。A估价时点为未来，估价对象为未来状况B估价时点与房地产状况均为现

8、在C估价时点为现在，估价对象为未来状况D估价时点为现在，估价对象为过去状况20.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为_，估价对象为_状 况下的情形。A现在，历史B现在，现在 C历史，现在 D未来，现在21.在房屋征收中，评估期房的价值应以_为准。A与被征收房屋价值评估时点一致B房屋的实际状况C评估人员的专业判断D评估人员的现场勘察结果22.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为_。A房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B房屋征收决定公告之日C房屋征收委托之日D房屋征收完毕之日23.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离 _在同等条件下的正常价格。6 / 11A同一城市房地产

9、B同样用途房地产 C相同房地产D类似房地产24.现货房地产与期货房地产估价的不同点是_。A估价时点不同B房地产市场状况不同 C估价目的不同D估价对象状况25.某估价机构于 2011 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价 时点为 2011 年 6 月 15 日。因估价结果有争议， 2011 年 8 月 15 日进行复估，则 复估的估价时点为_。A2011 年 6 月 15 日B2011 年 8 月 15 日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日26.以下关于廉租住房的表述中，不正确的是_。A财政投资，实行土地划拨和税费减免B以低租金出租 C套均 60m2 左

10、右D向城镇低收入住房困难家庭供应27. 宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_ 并给予补偿。A征收或者征用B没收或者征收 C没收或者征用 D没收28. 国有建设用地使用权出让合同的附件不包括_。A市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件7 / 11B出让宗地平面界址图C出让宗地横向界限D出让宗地竖向界限29.被征收房屋价值评估时，应当考虑被征收房屋的_因素的影响。A房屋租赁B房屋用途 C房屋抵押 D房屋查封30.房屋征收评估、鉴定费用由_承担。A土地使用权人B房屋所有权人 C受托人D委托人31.房地产开发公司对商品住宅的保修期从_起计算。A竣工验收申请之日B竣工验收合

11、格之日 C商品住宅人住之日 D商品住宅交付之日32.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理 完毕之日起_ 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A30B45C60D9033.城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地 域界线属于_。A城市紫线B城市绿线 C城市蓝线8 / 11D城市黄线34.工程设计综合资质_。A不设级别B只设甲级C设甲级、乙级D设甲级、乙级、丙级35.在正常使用下， 施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述， 正确的是_。A供热系统为 1 个供暖期B电气系统为 1 年 C装修工程为 2 年D卫生间防渗漏为

12、2 年36.W 房地产开发公司将商品房预售给李某，合同约定建筑面积 120m2，单位建 筑面积价格 6000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房 产权登记的建筑面积 110m2，W 房地产开发公司应当返还李某_元。A36780B76752C83490D9835237.下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是_。A已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登 记D在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证38.某住宅楼共有 40 套住宅， 应分摊的共有建筑面积为 300

13、m2，参加共有建筑面 积分摊的住宅套内建筑面积共为 2500m2，则共有建筑面积的分摊系数为_。A0.10B0.12C1.759 / 11D239.根据有关规定，人民法院依法对抵押物拍卖，对未作评估的，保留价由_参 照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。A人民检察院B人民法院C公证机关D司法机关40.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以_。A不可租赁该房屋B原租赁合同已无效C由人民法院决定能否租赁该房屋D按照原租赁合同租赁该房屋41.2012 年 4 月，某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主 的评估项目。评估的房地产价格为 6200 万元，按照原国家计委、原

14、建设部联合 下发的关于房地产中介服务收费的通知规定，估价收费最高为_万元。A4.25B5.53C7.13D9.2742.下列关于一般房屋登记程序，正确的是_。A受理 申请 审核记载于登记簿发证B申请 受理记载于登记簿 审核发证 C受理 申请记载于登记簿 审核发证 D申请 受理 审核记载于登记簿发证43.以下不征收耕地占用税的是_。A占用园地建房B占用牧草地建房 C占用林地建房D农田水利占用耕地10 / 1144.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的_交存住宅专项维修资金。A使用面积B套内建筑面积 C共有面积D建筑面积45.业主委员会是_的执行机构。A物业服务企业B社区居委会C业主大会D业主或物业住用人46.从 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买 90m2 及以下普通住房，且该住房属于 家庭唯一住房的，减按_征收契税。A0.5%B1%C2%D1.3%47.A 市李某2011 年度年薪为 72000 元， 该市住房公积金单位、 个人缴存比例分 别为 7%、5%，则李某 2012 年的住房公积金月总缴存额为_元。A300B420C720D9