房地产评估师考试题库与答案（F卷）

1、房地产评估师考试题库与答案（F卷）（1000 题）在商品房交易中，常见的最低价格有（）。商品房销售中的起价拍卖活动中的保留价拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价釆用收益法确定的参考价格正确答案：AB解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活 动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考 价格也不一定是最低价。以下交易属于正常交易的情况有（）。土地使用权出让拍卖相邻房地产的合并房地产涉案拍卖卖方负责补交土地使用权出让金买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE解析：拍卖、招标方式容易受现场气氛、情

2、绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前 土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。建筑物的物质折旧包括（）。功能衰退正常使用的磨损环境恶化意外的破坏损毁城市规划改变正确答案：BD解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有（）。建筑物的经济寿命短于其自然寿命建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运 营费用的持续年数建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可 能得到延长建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为I

3、古I定资产之日起到不堪使用时 的年数正确答案：ACD解析：建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的 自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值 或建筑物的价值时，需要采用（）。房地剩余技术市场剩余技术地剩余技术建筑物剩余技术自有资金剩余技术正确答案：CD解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、B、E项。假设开发法的操作步骤包括（）。调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发前的房地产价值及开发经营期进行具体计算，求出待开发房地产的价值估算开发成

4、本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待 开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE解析：DEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握（）。应计息的项目计息的方式计息周期计息期的长短银行存款利率正确答案：ABCD解析：CD假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除ABCI）外，还有利率的 高低、名义利率和实际利率。路线价法特别适用于（）的土地进行的估价。房地产税收城镇土地整理城市房屋拆迁补偿土地使用权出让市地重划正确答案：ABCE解析：CE路线价法特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、城市房屋拆迁补偿 或者其他需

5、要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。深度百分率资本化率收益率物价指数其他价格修正率正确答案：AE解析：路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率 来测算该街道其他临街土地价值。房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。估价对象的房地产类型估价方法适用的对象和条件估价人员的技术水平委托人的特殊要求所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE解析：E具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对 象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。拆迁人与被拆迁

6、人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，应当将经双方 签名认可的书面协商结果提供给估价人员。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性o （） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住 房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定o （）正确答案：X解析：政府规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，可按保本微利原则确定, 政府定价与政府指导价是两个不同概念。合法原则要求房地产佔价应以佔价对象的合法权益为前提进行，在估价时佔 价对象的权益不是估价人员可以随意假

7、定的，合法权益包括合法产权、合法 区位、合法使用、合法处分。（）正确答案：X解析：些5(1合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不 属于其权益。如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让 土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。（）正确答案：X解析：选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价 对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使 用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权 土地上的房地产的交易实例。母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交

8、易，由于相互间比较了 解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。（）正确答案：X解析：利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来 估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）正确答案：X解析：成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可 能得到延长。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除 维修费、管理费、保

9、险费、房地产税、租赁代理费等。（）正确答案：X解析：应用收益法评佔出租型房地产价格时，净收益的确定通常为租赁收入扣除山出租 人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为 其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在实际求取 净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目，如果租约约定 所需一切费用均由出租人负担，则应全部扣除；如果部分或全部由承租人负担， 则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，扣除的费用项目应相应减少。某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并 于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000ni

10、2。现时重新取得40年土 地使用权的岀让价格为2000元/戒，重新建造建筑物的建安成本为600万元 （建设期为2年，第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入）， 管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元，开发利润为 120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140 万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年； 假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%） 正确答案： 解析：（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600万元管理费用=6003%= 18 （万元）投资利息=（600+18） X

11、40%X （1 +6%） 4.5-1） + （600+18） X60%X （1+6%）3. 5 -1 = 158（万元）销售税费=90万元开发利润= 120万元建筑物的重新购建价格=600+18+158+90+120 = 9860000 （元）=986（万元）（4）计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元装修部分的折旧额=140X 1/5X3=84（万元）设备部分的折旧额=100X1/10X3 = 30（万元）长寿命项目的折旧额=（986-8-140-100） X 1/38X3 = 58. 26（万元）建筑物的折旧总额=8+84+30+58. 26=180. 26（万元）（5）该宗

12、房地产的现时价格= 390. 94+986-180. 26=1196. 68（万元）某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层， 每层可出租面积各200m2o一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年， 可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变；二层现暫空置。附近类似商 场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m（上标）2和120元/m2, 运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月 1日带租约出售时的正常价格。正确答案：解析：该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商场一层价格的测算：租赁期

13、限内年净收益=200X180X （1-25%） X 12 = 32. 40（万元）租赁期限外年净收益= 200X200X （1-25%） X 12 = 36. 00（万元）房地产的（）特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要 受制于其所在的空间环境。静止坚固不可移动永久正确答案：C解析：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并 要受制于其所在的空间环境。如果是无期限的土地所有权，就无需计提（）。时限问题附加值利率折旧正确答案：D解析：如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但 不得超

14、出其()部分。限值预设价值债权价值余额正确答案：D解析：财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得 超出其余额部分。是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日 期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。可比实例吻合案例相似实例求同案例正确答案：A解析：答案A可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地 产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成 交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。某幢可出租房

15、地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000 元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值 100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/能。 TOC o 1-5 h z 4400440944454455正确答案：C解析：某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8, 土地市场价值为4000元/m2,拟 进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应 补交地价（）万元。 TOC o 1-5 h z 1250175020502150正确答案：B解析：理论上应补交地价=5000 X5X150-5000 X 4000 =1

16、750（万元）与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（）。均衡原理预期原理竞争原理替代原理正确答案：D解析：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。 TOC o 1-5 h z 100706040正确答案：B解析：100-30 = 70（万元）房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应 当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。委托人估价报告预期使用者管理部门中立正确答案：D解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估

17、价机构和估价人员应站在中立的立场上, 评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。某房地产26000H12,拥有两部电梯，售价6000元/m2,若增加安装第三部电 梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2,则第三部电梯的投资价 值为（）元。3000000480000015600000163800000正确答案：B解析：（6300-6000） X 26000-3000000=4800000 （元）估价时点应与（）的日期相一致。签订估价合同开始估价作业完成估价报告估价结果所属正确答案：D解析：估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。按间接比较的判定，某可比实例的

18、房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接 比较判定，将出现（）的情形。估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格髙7%可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933正确答案：C解析：某地区房地产买卖中应山卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应山买方缴 纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付 给卖方2500元/n）2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约 定买卖中涉及的全部税费改由买

19、方支付，并在原价格基础上相应调整买方付 给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/戒。A. 2020. 802214.282336. 452447. 37正确答案：B解析：某房地产使用面积成交价格2800美元/m2,人民币与美元的汇率为8.27,使用面积比率为80%,则建筑面积价格为（）元/戒。 TOC o 1-5 h z 15675165881743218525正确答案：D解析：2800X8. 27X80%= 18525（元/m2）某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/ni2,比正常价格高8%,则正常价格为（）元/m2。 TOC o 1-5 h z 313032203241350

20、0正确答案：C解析：3500 4- （8%+1） =3241 （元/m2）判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为（）。0. 0600. 9401.0601.064正确答案：D解析：交易情况修正系数=1004-（100-6）=1. 064下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。交通拥挤建筑技术进步城市规划改变自然环境恶化正确答案：B解析： 经济折旧又称外部性折I日，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造 成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）， 区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改 变等）,也可能是其他因素

21、（如政府政策变化等）o有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。重建成本重置成本完全成本重新购建价格正确答案：A解析：答案A重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建 筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的 新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用 重建成本最好。某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）。40%60%50%67%正确答案：B解析：304-50X100%=60%某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假

22、设净收益率为 75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为（）。14140 元/m242421 元/m256561 元/ni260000 元/m2正确答案：B 解析：某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 TOC o 1-5 h z 280285290295正确答案：A解析：关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（）。临街房地产城市房地产有收益或有潜在收益的房地产出租或销售的房地产正确答案：C解析：收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，

23、只要估价对象所属的这类 房地产有获取收益的能力即可。某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度 递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%,则该房地产的价 值接近于（）万元。 TOC o 1-5 h z 2360250027222845正确答案：C解析：某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房 率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为 每床每天45元，年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总 收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。2759.42789.3

24、2843. 62987. 6正确答案：A解析：某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出 去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似 门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是10%,运营费用率为30%,则 该门市现在带租约出售时的正常价格是（）。700000 元695554 元777268 兀800500 元正确答案：C解析：租赁期限内的年净收益=200X 180X （1-30%） X 12 = 302400（元）租赁期限外的年净收益=200X200X （1-30%） X 12=336000（元）V=302400 4- （1+10%） +

25、302400 4- （1+10%） 2+336000 4- （1+10%） 3 = 777268 （元）某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售 价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。 TOC o 1-5 h z 923111113531872正确答案：C解析：在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）未知、需要求取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应负担的税费销售费用和销售税费开发成本和管理费用正确答案：C解析：销售费用和销售税费一般不计息。在本金相等、计息的周期数相同时，如果

26、利率相同，则通常情况下（）。（计 算的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多单利计息的利息多，复利计息的利息少单利计息的利息与复利计息的利息一样多无法知道正确答案：A解析：答案A复利计息是利息产生利息，即利滚利。某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元2、2450元2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/夜，其增减量的权重分别为0.1、0.3、 0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房 地产于2006年初的价格最接近于（）元/m2。 TOC o 1-5 h z 3100319532853300正确答案：B解析：该类房地产

27、逐年上涨额的加权平均数为：d = （2450-2300） X 0. 1+（2650-2450） X 0. 3+（2830-2650） X 0. 2+（3000-2830） X0. 4 = 150 X 0. 1+200 X 0. 3+180 X 0. 2+170 X 0. 4 = 179 （元血3）则2006年初的价格最接近于：6=2300+179X5=3195（元/n）2）某临街深度30. 48m（即100英尺）,临街宽度20m的矩形土地，总价为121. 92 万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15. 24m（即50英尺），临街宽度 25m的矩形土地的总价为（）。53. 34 万元85.

28、34 万元106. 68 万元I). 213. 36 万元 正确答案：C解析：在某商业街深度30. 48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为 1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45. 72%（即150英尺）、 临街宽度20%的矩形土地的总价为（）万元。 TOC o 1-5 h z 1504140413041204正确答案：B解析：1200X （40%+30%+20%+10%+9%+8%） =1404（万元）某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元，其中土地 价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。 假如

29、按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。5. 00%5. 25%5.42%5. 75%正确答案：D解析：此人应占有的土地份额=（126-（2400800） 4-6000 X 300 4-800X 100% =5. 75%地质条件包括（）。地基的承载力地基的稳定性地下水位地下水质地下稀矿的放射性环境正确答案：ABCD解析:CD地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污 染情况)。房地产价格的特征主要有()。房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产价格是在短期考虑下形成的房地产价格通常是

30、个别形成，容易受交易者的个别因素的影响正确答案：ABCE解析：CE房地产价格的特征主要有下列五个：房地产价格受区位的影响很大。房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产价格既有交换代价的价格，乂有使用代价的租金。房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。最高最佳使用不包括()方面。最佳用途最佳规模最佳集约度最佳观赏值最佳适应性正确答案：DE解析：E最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。交易日期修正的具体方法为（）o价格指数价格变动率百分率法价格可变系数差额法正确答案：ABC解析：CD、E两项属于房地产状况调整方法之一。商品住

31、宅价格中的利润是以（）为基数核定。征地费及拆迁安置补偿费勘察设计及前期工程费住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用住宅小区基础设施建设费和住宅小X级非营业性配套公共建筑的建设费住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE解析：DE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。关于收益法，下列说法正确的是（）。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率投资冋报占投资冋收的比率称为报酬率报酬率与投资风险正相关报酬率与投资风险负相关正确答案：AD解析：答案ADB、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率：投资 回报占所投入的资本的比率

32、称为报酬率。求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用 （）等方法。市场法收益法成本法土地剩余技术建筑物剩余技术正确答案：ABD解析：D求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用 收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等。下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同 的房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关理论上，房地产价格与利率因素呈负相关房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化汇率因素对房地产价格影响的表现是：木币汇率上升，会导致

33、房地产价格上 涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：ACE解析：答案ACE有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在 与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度乂可能是不同的：有的影 响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经 过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可 以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可 以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的 物理性因素。这方面的因素主要有（）大气环境声觉

34、环境水文环境卫生环境政治安定正确答案：ABCD解析：CDE项属于社会因素。在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项口进行初步分析，拟定估价作 业方案，估价作业方案的内容主要包括（）。拟釆用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费估价作业步骤和时间进度安排违约责任正确答案：ABCD解析：CDE项为估价委托合同的内容。以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（）。估价目的估价对象估价时点估价报告交付日期估价结果价值高低正确答案：ABCD解析：CD根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大 小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要

35、什么样的人及何时需要等。要确定拟釆用的估价技术路线，就需要先明确（）。估价目的估价对象估价方法估价时点估价原则正确答案：ABD解析：D在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路 线，初步选择适用于估价对象的估价方法。房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。（）正确答案：X解析：答案X房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房 地产所愿意而且能够购买的数量。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和 规范

36、化，最好事先专注于某一类型的房地产。（）正确答案：X解析：答案X为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范 化，最好事先将房地产分为不同的类型。房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价 格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。（）正确答案：X解析：答案X房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的 能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商 或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。增价拍卖是一种常见的叫价方式，在增价拍卖中，起拍价可低于、等于、高 于保留价。（）正确答案：X解析：答案X 增

37、价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估 价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。（）正确答案：x解析：答案x对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许 的，应被淘汰。某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%,余款于半年后支付。 假设季度利率为0. 5%,则该宗房地产在成交口期一次付清的价格应为39. 37 万元。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：某房产年折旧率为1.6%,有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届 完好房。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析

38、：在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由 卖方缴纳的税费构成。（）正确答案：X解析：答案X正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价 款和在购置时应由买方缴纳的税费构成，建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑 物从建成之日起到所有构件不堪使用时的年数。（）正确答案：X解析：答案X建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的 自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售 成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财

39、务费用后的余额。（）正确答案：X解析：商业利润也应扣除。某出租的写字楼，使用面积为3000m2,收益年限为45年，空置率为20%,未 来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、 330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业 服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写 字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9如请利用“未来数据资 本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。正确答案：解析：(1)计算未来3年的净利益未来第一年的净收益(360-36) (1-20%) (1-25%) X3000=58.

40、32(万元)未来第二年的净收益(400-36) (1-20%) (1-25%) X3000=65. 52(万元未来第三年的净收益(330-36) (1-20%) (1-25%) X 3000 = 52. 92(万元)(2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼, 总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于 土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2 建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。 现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其

41、转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率 为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。正确答案：解析：居住用地的使用权岀让最高年限为()年。 TOC o 1-5 h z 85305070正确答案：D解析：居住用地的使用权岀让最高年限为70年。需求规律的例外是炫耀性物品和（）物品。特殊另类吉芬个性正确答案：C解析：需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用 方式，才是（）的使用方式。经济化最高最佳实际性常规正确答案：B解析：在所有

42、具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式, 才是最高最佳的使用方式。的成交日期应与估价时点接近。可比实例要约案例指数实例D.加权实例正确答案：A解析：答案A可比实例的成交日期应与估价时点接近。某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400n）2，现需拆除重建，估计 建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/田2和50元/m2,则该宗土地的减 价修正额为（）元/m2。 TOC o 1-5 h z 50250300350正确答案：B解析：300-50=250（元/m2）现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m2,成交日期为2

43、004年1月末，该类房地产自2003年7月末至 2004年6月末平均每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均 每月比上月价格上涨20元/旎。该可比实例在2004年10月末的价格为（）o2648 元/m22688 元/m22708 元/m22734 元/m2正确答案：C解析：2500 X （1+1%） 5+20X4=2708（元/m2）某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 TOC o 1-5 h z 2400258026072760正确答案：A解析：某宗土地拆迁安

44、置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2. 5,则其楼面拆 迁安置补偿成本为（）元/戒。 TOC o 1-5 h z 72108180270正确答案：B解析：1800004-666. 674-2. 5=108（元/m2）以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有（）。基础设施完备程度城市规划限制条件地面形状、面积大小环境景观正确答案：B解析：房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。某可比实例的成交价格为2400元/ni2,建筑而枳100ni2,首期付款12万元, 其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。己知年利率为10%,则该可比 实例的实际价格为（）元/012。22

45、90.912326.412344.162308.66正确答案：B解析：某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价 格为800元/n2,建筑物残值率6%,年折旧率2. 2%,计算该建筑物的现值是 ()元。 TOC o 1-5 h z 76800791047795281562正确答案：B解析：建筑物的现值 V=C(l-dt) =800X 120X (1-2. 2%X8) =79104 元某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评佔时该建筑物的折旧年限应取()年。 TOC o 1-5 h z 354548I

46、). 50正确答案：A解析：答案A经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束, 所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费 用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元, 开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为()。36%62.07%73. 47%80%正确答案：B解析：开发利润=10000-1500-3000-400-500-400-600 = 3600 (万元)成本利润率= 36004- (1500+3000+400+500+400) X

47、100%=62. 07%基本完好房的成新率为()。十、九成新九、八成新八、七成新七、六成新正确答案：D解析：房屋新旧程度的判定标准是：完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；一般损坏房；五、四成；严重损坏房及危险房：三成以下。某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现 假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()。3275 元/m23287 元/m2I). 14.21%I). 14.21%3402 元/m24375 元/m2正确答案：C解析：某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预 计未来正常运行

48、年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用 50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%, 则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 TOC o 1-5 h z 536549557816正确答案：A解析：已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%,那么该宗 房地产30年收益价格为（）万元。 TOC o 1-5 h z 112.5155.6144.6132.4正确答案：C解析：已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5. 43%,投资风险补偿利率为23%,管理负担补偿为1. 32%,缺乏流动性补偿为1. 42%,所得税抵扣

49、为0. 5%, 则报酬率为（）。7. 78%8. 28%13.21%正确答案：A解析：答案A31%+2. 23%+1. 32%+1. 42%-0. 5%=7. 78%某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为 12%, 土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为（）万元。 TOC o 1-5 h z 417500460450正确答案：C解析：先求出土地价值=（50-200X12%） 4-10%=260万元，房地产总价值=260+ 200 = 460（万元）o购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%,自冇资本要求 的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率

50、为（） TOC o 1-5 h z 66.98.89正确答案：B解析：R0=MXRM+（l-MXRE=0. 7X0. 06+（1-0. 7） X0. 09=6. 9%有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。售价租金潜在毛收入A. 20%A. 20%A. 1%净收益正确答案：A解析：答案A有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%,按 季计息；乙方案的贷款利率为18%, 一年计息一次，从支付利息角度开发商 适宜选择（）。方案甲方案乙方案甲和方案乙均可无法判断正确答案：B解析：某城市某类房地产的当期实

51、际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元 /n）2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为（）元/ni2。3610.53619.53711.53719.5正确答案：A解析：答案AVi+l=aPi+（l-a）Vi= 3600X0. 65+（1-0. 65） X3630 = 3610.5（元/m2）某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑而枳 为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部 分的建筑面积为200m2按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。1.5%2%2. 5%正确答案：B解析：某大厦总建筑面积10000m2,房地

52、总价值6000万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建 筑面积为240m2o如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。2. 4%3. 0%3. 8%7. 2%正确答案：C解析：有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/ni2, 后街路线价为1000元/n）2,若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）米。 TOC o 1-5 h z 913.51518正确答案：D解析：20004- （2000+1000） X27=18（米）某憧大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部 分的房地价值为1

53、000万元：乙公司拥冇其中的写字楼部分，此部分的房地 价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为 （）。10%30%40%正确答案：C解析：在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓 储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（）。居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值居民区的房地产增值，工业用地房地产增值居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值 正确答案：C解析： 对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的（）。估价

54、目的估价方法价格类型时间长短正确答案：B解析：搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有（）。该种房地产的价格水平消费者的消费水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期正确答案：ACDE解析:E房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： 该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好：相关物品的 价格水平；消费者对未来的预期。寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式， 然后从()方面依序筛选。法律上的许可性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大精神贡献值的大

55、小正确答案：ABCD解析：CD寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下 列4个方面依序筛选：法律上的许可性。技术上的可能性。经济上的可行性。价值是否最大。成本法中的利息计算，包括()的利息。土地取得成本和开发成本土地取得成本、开发成本和管理费用土地取得成本、开发成本、管理费用和利润借贷资金自有资金正确答案:DE解析：E投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是（）。方便易行，在市场上较容易

56、获得房地产的售价和租金资料由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因 此毛租金乘数是一个比较客观的数值避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计忽略了房地产租金以外的收入相对全面一些正确答案：ABC解析：CD项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。评佔基准地价时，应明确所评佔的基准地价的内涵，包括（）等。土地基础设施完备程度和平整程度土地使用权年限土地使用者土地用途土地权利性质正确答案：ABDE解析：DE土地使用者与基准地价无关。拟定佔价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有（）。线条图散点图C网络计划技术统筹法抛物线正确答案：ACD解析：拟定估

57、价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网 络计划技术也可称为统筹法。在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。估价的依据有可能不同估价的方法有可能不同估价对象的范围有可能不同不影响估价结果的公正性不影响估价报告的用途正确答案：ABC解析：C不同的佔价目的将影响佔价结果。因为佔价目的不同，佔价的依据可能不同，应 评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能 不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。房地产价格的形成条件有（）。房地产的需要房地产的有用性房地产的有效需求房地产的相对稀缺性房地产的有效供给正确答案：BCD解析：CD房地产要有

58、价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件： 有用性；稀缺性；有效需求。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动, 合法权益应包括()等方面。合法交易合法产权合法使用合法处分合法区位正确答案：BCD解析：CD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合 法产权、合法使用、合法处分等方面。造成成交价格偏离正常市场价格的因素有()等。利害关系人之间的交易供求不均衡急于出售的交易交易税费非正常负担的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE解析：E房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。

59、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：利害关系人之间的交易。急于出售或急于购买的交易。交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。特殊交易方式的交易。交易税费非正常负担的交易。相邻房地产的合并交易。受债权债务关系影响的交易。房地产价格构成中的销售税费包括()。增值税营业税城市维护建设税教育费附加房产税正确答案：BCD解析：CD销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳 的税费，又可分为下列两类：销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费” )其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等

60、。一份完整的估价报告通常由以下儿个部分组成，即()。封面；目录致委托人函；估价师声明估价结果审核D估价技术报告及附件E.估价结果报告正确答案：ABDE解析：DE一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成:封面;目录;致委托人函；估价师声明；估价结果报告；估价技术报告；附件。在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己 的经验加以修正。（）正确答案：X解析：答案X在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎 实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习 惯等的深入调查、了解做出判断。某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给