某公司商务楼项目物业管理投标书

1、感谢函尊敬的重庆第二建筑公司：我公司能能参加重重庆雅豪豪丽景商商务楼项项目物业业管理服服务工作作的竞标标，是您您们对我我司的信信任，在在此感谢谢您们对对我公司司的信任任和厚爱爱。根据据我公司司对该项项目相关关信息了了解及市市场调查查，特编编制重重庆雅豪豪丽景商商务楼物物业管理理投标书书呈报报贵会，由于对对该项目目情况不不完全了了解，本本标书中中有不足足之处，敬请各各位不吝吝赐教。同时我我司坚信信在您们们的信任任和大力力支持下下，能为为每位业业主及客客户提供供质价相相符的物物业服务务，同时时能让物物业管理理成为整整体项目目租凭、经营的的一大亮亮点。在此，我我携公司司全体员员工敬祝祝贵公司司：蒸蒸

2、日上上，财源源广进！重庆嘉佳佳物业管管理有限限公司董事长长兼总经经理:二二00六年年十月十十三日目录重庆庆嘉佳物物业管理理有限公公司简介介-PP3重庆庆嘉佳物物业管理理有限公公司组织织机构图图-PP5重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目物业管管理服务务定位-P66实现现重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目物物业管理理服务定定位的战战略措施施 -PP7重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处组织机机构设置置-P9重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处人员编编制及任任职条件件- PP13重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处物业管管理部门门及岗位位职责-P114重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务内容容和标准

3、准-PP22重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务指标标承诺-P444重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目服务要要点管理理措施-P445重庆雅豪豪丽景商商务楼项项目管理理服务物物资装备备配备-PP46重庆雅豪豪丽景商商务楼项项目管理理服务费费用构成成明细及及说明-PP47第十三章章编制本本物业管管理投标标书依据据及说明明-PP50第十四章章附件-P511第一章重庆庆嘉佳物物业管理理有限公公司简介介重庆嘉佳佳物业管管理有限限公司（全称：CHOONGQQINGG JIIAJIIA RREALLTY MANNAGEEMENNT CCO., LTTD，简简称：JJJ）由由多名长长期从事事物业管管理的资资深

4、人士士组建而而成，是是具有独独立法人人的有限限责任公公司。公公司按照照现代企企业管理理制度，实行董董事会领领导下的的总经理理负责制制，从而而在制度度上避免免了以往往物业管管理实践践中的母母子公司司、关联联公司等等弊端，确保了了公司物物业管理理的专业业性、公公正性和和稳定性性。为了能够够在精心心呵护各各类物业业的同时时满足业业主不断断提高的的服务需需求，物物业公司司按照高高起点、高标准准的要求求聚集了了一批重重庆市物物业管理理中的精精英人士士。五位位部门经经理以上上负责人人中，研研究生一一人、本本科三人人、大专专一人；高级职职称三人人，中级级职称二二人。对对所有管管理人员员全部要要求大专专以上并

5、并持有物物业管理理上岗证证书，同同时精选选文化素素质高、业务能能力强、有相关关从业经经验的操操作层员员工持证证上岗工工作，为为物业及及业主提提供科学学细致的的管理与与优质周周到的服服务。重庆嘉佳佳物业管管理有限限公司成成立于二二00四四年，注注册资金金50万万，获得得重庆市市三级物物业管理理企业资资质。公公司建立立了现代代企业管管理制度度，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制。公司下设设综合部部、管理理部、保保安部、工程部部、财务务部和管管理服务务中心等等机构。各部门门职能分分工明确确，围绕绕公司的的经营宗宗旨和服服务理念念为业主主服务。综合部部主要负负责公司司行政、人事档档案管理理和质量

6、量管理、员工培培训考核核及后勤勤保障工工作；管管理部主主要负责责处理商商务楼或或新接物物业的日日常事务务，与业业主沟通通、解决决业主或或用户提提出的问问题，同同时负责责清洁、绿化的的管理工工作；保保安部主主要负责责商务楼楼内治安安和消防防的安全全防范工工作以及及商务楼楼内的车车辆管理理工作；工程部部主要负负责商务务楼或新新管物业业内建筑筑及其附附属设备备设施的的维修、养护，负责各各类工程程资料的的保管和和保持与与本物业业相关的的设施设设备供应应商的联联系等。以确保保其正常常运转和和使用，同时为为业主提提供特约约服务；管理服服务中心心主要负负责公司司相关信信息的收收集，接接待业主主求助或或投诉，

7、并将信信息传递递到相关关部门以以确保问问题得到到及时妥妥善解决决。公司全面面导入IISO990011:20000质质量管理理体系，以“物业完完好，业业主满意意”为质量量目标，以“与业主主做真诚诚的朋友友”为服务务理念。遵循“以优质质高效、业主满满意、持持续改进进”的质量量方针，弘扬“团结、务实、开拓、奉献”的企业业精神。使全体体员工运运用制度度化、程程序化、标准化化手段开开展科学学管理，实现标标准化、人性化化规范化化的物业业管理服服务。公司经营营贯彻“以业为为主，多多种经营营和以业业养业方方针”。除物物业管理理外，公公司还大大力开展展多种经经营的有有偿服务务，以有有偿服务务逐步解解决物业业管理

8、收收入的不不足。随随着社会会的发展展，人们们对生活活质量、物业管管理服务务的要求求越来越越高，维维权意识识越来越越强，将将如何满满足业主主们日益益增长的的需求？随着物物业管理理市场的的规范和和竞争加加剧，对对一个企企业的要要求也越越来越高高，我们们又如何何才能立立于不败败之地？嘉佳物物业的企企业信念念能坚强强的回答答以上两两问，那那就是“诚信经经营、真真诚合作作、平等等互利”。重庆嘉佳佳物业管管理有限限公司组组织机构构图24小时服务中心绿化组维修组绿化组保洁组消防监控中心总经理管理部综合部工程部保安部财务部设备运行科经营管理办公室品质管理办公室行政人事办公室装修管理办公室管理处管理处管理处管理

9、处管理处收费组保安队第三三章重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目物物业管理理服务定定位一、“重重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目物物业管理理服务定定位：“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的的硬件设设施较好好。因此此，物业业管理定定位是：按照物物业管理理的最新新理念，在现行行法律法法规的框框架内(特别应应吸收即即将出台台的物权权法中的的精髓)，以国国内先进进物管企企业为追追赶对象象，将物物业管理理工作建建立在高高品质和和全方位位的服务务和科学学、规范范的管理理上。按按照国家家示范商商场的标标准，为为本楼业业主提供供科安全全、方便便、快捷捷、周到到的服务务，并提提供星级级酒店式式管理服服务。在在业主中中树立良良好

10、的口口碑，在在此基础础上，注注重物业业公司自自身的发发展，将将以利润润最大化化、成本本最小化化，优化化组织机机构，迅迅速在社社会上塑塑造”重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目品品牌。二、“重重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目物物业管理理形象定定位：高效塑造造“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目进进取、创创新和富富有效率率的物业业管理服服务气氛氛。环保树立立“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目在在整个物物业管理理服务注注重环保保的文化化内涵和和社会形形象。繁华聚集商商务气氛氛，注重重总体效效益，使使“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”融入天天星桥及及沙坪坝坝区现代代商务区区。第四章 实现现重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目物物业

11、管理理 服务务定位的的战略措措施为确保我我司对“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目所述述服务定定位目标标的实现现，我司司将主要要采取以以下战略略措施：一、建立立一支高高素质的的员工队队伍。1、以高高标准确确定各岗岗位人员员的任职职条件，从学历历、职称称、工作作经历，特别是是个人综综合素质质等方面面把好进进人关。2、以始始于培训训，终于于培训原原则对全全员进行行多层次次的培训训，不断断提高员员工的业业务技能能、职业业道德和和增强服服务意识识、质量量意识。二、导入入CI策策划。为统一“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目标识识，树立立“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼项目目高档次次、高品品位的形形象特点点，为该该商

12、务楼楼导入VVI形象象识别系系统，使使商务楼楼业主、顾客、社会各各界拥有有一个共共同的、统一品品牌形象象。从而而提高“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目和我我公司的的知名度度、美誉誉度。三、建立立高效的的运行机机制。在公司特特派管理理处主任任一名，统一领领导、统统一管理理.实行行分级分分部门负负责制，按照权权责统一一原则明明确部门门、岗位位的职责责和权力力，通过过管理处处办公会会、公司司办公会会等形式式贯彻公公司的决决定、布布置工作作，和督督促检查查工作的的完成情情况，从从而形成成一个高高效的运运作体系系。四、建立立管理服服务中心心建立管理理服务中中心，负负责各种种信息的的收集、分析、整理、督办，

13、同时通通过管理理服务中中心对各各项工作作的过程程进行监监视、测测量，使使整个运运作的有有效性及及效率能能得到充充分保障障。及时时纠正工工作中的的偏差，并设置置客户意意见箱，收集客客户意见见。及时时处理各各项事务务，同时时通过服服务中心心接受客客户的特特约委托托，及时时为业主主提供各各类特约约服务，方便客客户。五、严格格按照IISO990011:20000的的要求，规范运运作，建建立持续续改进机机制。为确保服服务质量量上档次次，和持持续改进进要求，物业公公司将按按照ISSO90001:20000标准准结合“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目基本本情况起起草、制制定质量量管理体体系文件件.并按按体系文

14、文件要求求全面运运行，从从过程控控制中实实现定位位目标。六、充分分发挥业业主、业业主代表表和业主主委员会会的作用用。不定期与与业委会会共同召召开业主主大会、业主代代表大会会，听取取业主们们的意见见，了解解业主们们现在需需求及潜潜在需求求，忠心心听取每每位业主主意见和和建议。并让每每位业主主督促我我司所提提供的服服务公开开化、透透明化、人性化化程度，从而保保障整体体商务楼楼服务工工作不断断的持续续改进和和满足各各位业主主需求。七、通过过举办各各种活动动，大力力营造商商务楼内内的人文文氛围特别倡导导由业主主自行组组织，参参与的活活动来聚聚集商务务楼人气气，使业业主的社社会价值值，业主主的经济济效益

15、等等在商务务楼内得得以实现现和提升升。从而而使业主主们形成成一个较较强的归归属感和和投资“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的自自豪感。第五章 重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处组织机机构设置置运作系统统、管理理机制与与人员配配置一、“重重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目商商务楼物物业管理理机构设设置原则则根据“重重庆雅豪豪丽景商商务楼项目目的基本本情况，JJ将在在“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目设设置物业业管理处处（以下下简称：管理处处），管管理处实实行JJJ公司领领导下的的经理负负责制。组织机机构的设设置原则则是精干干高效，一专多多能，重重要岗位位的设置置由管理理处报请请批准。二、管理理处组织织

16、机构图图物业管理理处由公公司总经经理直接接分管，设管理理处主任任一名，下设工工程技术术维修组组、保安安班、保保洁绿化化组。业主委员会嘉佳物业“重庆碧景园管理处管理处主任工程组保安班保洁绿化组1、管理理中心接接受业主主委员会会和JJJ的领导导。2、“重重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目商商务楼管管理中心心财务相相对独立立，在JJJ的授授权下，履行“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”商务楼楼物业管管理委托托合同中中规定的的权利和和义务。3、管理理处实行行目标管管理责任任制，并并在管理理中心内内部实行行垂直领领导。4、组织织机构设设置的原原则是精精干高效效、一专专多能。三、内部部动作流流程： 1、专设管管理服务务

17、中心，24小时时担负统统一指挥挥、协调调工作，处理日日常管理理事务和和紧急事事项。2、设立立值班主主管制，由管理理处、各各组主管管轮值负负责，坚坚持每天天工作碰碰头，一一般问题题不过夜夜。3、实施施首问责责任制，任何员员工对客客户的报报修、建建议、意意见及投投诉，均均须第一一时间受受理，立立即报告告相关部部门并跟跟踪落实实结果，确保问问题解决决、客户户满意。否则，对此将将视为服服务质量量不合格格项，按按相应管管理程序序处理。四、信息息系统1、坚持持管理处处主任每每季度安安排专门门的客户户专访，每月随随机走访访客户不不少于220%，收集客客户要求求、意见见、建议议或投诉诉。2、管理理处每季季度向

18、业业主委员员会汇报报，征询询各方面面意见和和建议。3、坚持持半年一一次客户户座谈会会，广泛泛了解广广大业主主、客户户对物业业管理服服务的需需求。4、强化化服务系系统的及及时改善善和有效效沟通，最大限限度地满满足客户户服务需需求。五、管理理机制1、实行行目标管管理责任任制目标管管理责任任制就是是将管辖辖项目的的管理目目标、经经营目标标、竞争争性目标标以量化化形式作作为重要要职责交交托给本本管理处处领导集集体，并并赋予相相应的权权力，同同时，将将目标的的实现与与领导集集体切身身利益（工资、奖金、岗位晋晋升）挂挂钩。这这种管理理体制使使管理中中心骨干干责、权权、利明明确，在在管理中中心与员员工之间间

19、形成事事业和利利益共同同体，共共同参与与管理，共同承承担压力力，共同同创造佳佳绩。2、激励励机制 JJ深深信员工工激励的的推动力力，强调调在严格格、量化化、规范范管理的的基础上上融合激激励机制制，重点点在以下下三个方方面：（1）事事业激励励：以JJJ与员工工同发展展共进步步来吸引引人，为为广大员员工创造造发展空空间。实实行各级级岗位考考评和聘聘任制，形成员员工靠真真才实学学求发展展的良好好风气。（2）量量化目标标激励：量化管管理和目目标管理理是JJJ推动科科学管理理的重要要措施。管理中中心将管管理目标标分解成成分项目目标，并并全部以以量化形形式体现现，明确确到个人人指标，并将员员工收益益与量化

20、化目标实实现紧密密挂钩，使全员员共同参参与管理理，推动动总体目目标的实实现。（3）效效益激励励：物业业收益直直接与工工资、奖奖金分配配挂钩，严格兑兑现量化化目标管管理的奖奖罚措施施，管理理效益的的好坏每每个月在在员工的的收入中中可直接接体现，以保持持员工对对物业收收益的关关注，提提高工作作主动性性和创造造性。3、监督督与自我我约束机机制：（1）强强化服务务意识培培训，培培养员工工的自律律、服从从和工作作角色意意识。（2）严严格ISSO90001:20000质量量体系，坚持工工作周例例会，定定期自审审物业业委托管管理合同同执行行情况，以确保保服务质质量。（3）关关注物业业管理方方案执行行情况，定

21、期审审核月报报及季度度财务报报表，关关注客户户意见和和物业时时效收益益与长期期收益状状况。监督机制制图（如如下图）：管理效果、服务质量、物业经济效益社会各界、开发商、业主、客户、监督运组织行为管理制度政府业务主管部门监督作中接收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门、业主委员会监督受员工业主、业主委员会监督委托管理合同规定的权力、责任、义务监督管理组人、财、物资源，管理质量JJ及ISO9001: 2000版体系监督第六章重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处人员编编制及任任职条件件岗位主要岗位位职责任职条件件人数管理处主任对商务楼楼工作的的各过程程进行策策划，并并监视、控制和和进行持持续改进进。

22、负责责对业主主的服务务工作，领导管管理处日日常工作作。大学大专专以上学学历，中中级专业业职称以以上，持持全国物物业管理理企业经经理上岗岗证。三三年以上上独立管管理商务务楼经验验，455以下，性别不不限。1保安班长对固定岗岗、巡逻逻岗、车车辆管理理员实施施管理；负负责火灾灾初期(消防部部队未达达到前)现场的的指挥的的调度；对固定定岗、巡巡逻岗、实施随随机抽检检，并作作好记录录负责一一般治安安案件/火灾与与刑事案案件发生生率的统统计。对对固定岗岗、巡逻逻岗、义义消队员员、实施施管理并并指导其其工作。中专以上上文化程程度，复复转军人人，持物物业管理理上岗证证，具有有三年以以上保安安管理工工作经验验，

23、400岁以下下，男性性。1保安员对出入商商务楼的的人员、财物进进行登记记、验证证。负责责商务楼楼公共设设施、消消防/治治安设施施设备、治安状状况、二二次装修修现场、车库和和露天停停车场的的巡视检检查。高中以上上文化程程度，复复转军人人，具有有1年以以上保安安工作经经验，335岁以以下，身身高1.75米米及以上上,身体体健壮的的男性。4维修工根据用户户要求和和公司相相关部门门传递的的要求,负责对对所管辖辖区域的的业主/租赁户户按物业业管理委委托合同同或者特特约维修修服务的的简单水水电类项项目维修修。对商商务楼内内机电设设备实施施维护保保养并作作好设备备维修/保养记记录。负负责建议议对所辖辖商务楼

24、楼内机电电设备进进行标识识,对标标识进行行维护保保养。高中以上上文化程程度，具具有三年年以上相相关工作作经验；或者中中专以上上文化程程度，具具有三年年以上相相关工作作经验，持相关关操作证证35岁岁以下，责任心心强的男男性为宜宜。1清洁、绿化工负责所分分配区域域的清洁洁/保洁洁具体工工作。负责所辖辖商务楼楼的环境境绿化/美化具具体工作作。初中以上上文化程程度，445岁以以下。下下岗职工工优先。3第七章重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理处处物业管管理部门门及岗位位职责一、物业业管理部部门职责责1、管理理组（1）管管理室负责管理理处各项项工作的的协调、调度与与管理。负责质量量体系的的宣贯、运行、督促

25、检检查和落落实。负责开展展宣传教教育、公公益活动动及精神神文明活活动。负责每半半年一次次的客户户满意度度调查工工作。（2）管管理服务务中心具体体负责日日常物业业管理以以及客户户服务工工作负责接待待业主投投诉、意意见、新新闻媒体体、上级级部门等等信息的的收集、记录、归纳、统计、分析处处理和及及时传递递，并提提供分析析报告，为质量量分析、决策提提供依据据。按受各部部门工作作人员投投诉，通通过相关关部门处处理，并并对投诉诉进行跟跟踪、回回访和记记录。充分利用用现代化化管理手手段获取取信息并并进行整整理和利利用。对对重点区区域进行行全面的的管理服服务。2、工程程组（1）设设备管理理、维修修负责检查查智

26、能化化、供配配电、给给排水、空调、电梯、消防等等公用设设备设施施的运行行、与设设备房、设备的的日常维维护工作作。负责各类类技术资资料的收收集、归归纳、整整理。负责节电电、节水水、节能能计划及及措施的的制订，并实施施。负责设备备突发事事故的处处理。配合各能能源供给给及通讯讯等业务务单位的的维修检检查工作作。负责建筑筑物本体体维护及及公共交交通道路路、配套套的公共共设施、设备的的维修养养护工作作。负责建筑筑物配套套的公共共照明、泛光等等灯光系系统维修修养护工工作。负责停车车场的维维修养护护工作。负责其它它临时维维修工作作。3、清洁洁、绿化化组负责整个个商务楼楼的清洁洁保洁工工作。负责清洁洁情况的的

27、质量监监督并记记录，发发现问题题及时处处理。负责垃圾圾收集、处理。负责“四四害”的清杀杀工作。负责将垃垃圾清运运至垃圾圾中转站站，并督督促环卫卫部门及及时清运运垃圾。负责建筑筑物外墙墙的清洗洗工作。负责商务务楼绿化化的养护护管理（施肥、造型、修剪等等），维维护整体体环境形形象，创创最佳生生态环境境。负责绿化化病虫害害的防治治工作。对绿化工工作进行行质量监监督、记记录。4、保安安组负责安全全管理工工作计划划的制订订和实施施。负责各楼楼层的保保卫巡视视，按规规定巡逻逻路线、时间实实行244小时巡巡查值班班。控制来访访人员，按规定定程序办办理来访访手续，按规定定路线通通行。负责突发发事件应应急方案案

28、及预防防措施的的制订和和实施。负责消防防检查和和防火监监督管理理。负责监控控中心的的24小时时值班，发现异异常情况况迅速通通知相关关人员进进行处理理，并报报告值班班领导。密切监视视商务楼楼外来人人员进入入主要商商务楼区区域的行行为，预预防突发发事件的的发生。密切监控控消防设设备设施施的运行行情况，发现异异常，立立即按有有关程序序操作，防止火火灾发生生。密切切监视交交通情况况（如车车辆的进进出等）。参加加义务劳劳动与便便民服务务活动。二、物业业管理岗岗位职责责管理处主主任职责责1、全面面负责管管理处日日常工作作，直接接对总经经理负责责；2、审核核各项工工作计划划、培训训计划及及设备维维修保养养计

29、划，检查各各项计划划的落实实情况；3、提出出年度物物品消耗耗及管理理预算，确保最最佳物耗耗率，控控制成本本；4、根据据管理合合同的要要求，跟跟进收款款情况，在必要要时亲自自实施催催款计划划保证管管理费用用的及时时到位；5、主持持召开管管理例会会和专项项业务会会议，对对业务工工作进行行指导、检查、协调和和全面了了解；6、负责责对管理理处各班班队工作作进行检检查、考考核；7、有权权提名管管理处员员工；在在不违反反政策的的前提下下，决定定其操作作人员的的录用、考核、奖惩等等，在适适当时提提出人员员晋升报报告；8、组织织考查、选择合合格的供供方提交交总经理理核准，督促相相关部门门有效控控制及考考核各供

30、供方的工工作，促促使供方方保障工工作质量量；9、负责责向总经经理汇报报质量管管理情况况，为管管理评审审提供相相应的报报告，对对管理提提出改进进意见；10、协协助总经经理负责责管理处处日常管管理的对对外联络络事务，负责管管理处内内外活动动的计划划、组织织；11、制制定维修修保养计计划、节节能计划划、工程程维修预预算等各各项工作作计划；12、审审批业主主二次装装修方案案，保证证楼宇的的安全使使用；13、定定期检查查总体设设备运行行情况，及时纠纠正维保保工作的的偏差；14、负负责开展展业务培培训，提提高并保保持部门门员工的的总体业业务水平平；15、负负责处理理发生的的业户投投诉，并并定期进进行回访访

31、；16、向向总经理理定总结结、汇报报工作，协助总总经理完完成其他他工作。维修人员员职责1、熟练练操作掌掌握管辖辖区的供供电系统统线路布布置、设设备技术术性能及及实际操操作。2、持证证上岗，遵守员员工守则则的各项项规章制制度，服服从领导导安排。3、坚守守岗位，定时巡巡视配电电房、水水泵房设设备，注注意负荷荷变动，发现异异常情况况分析原原因并报报告办公公室，认认真作好好值班记记录及配配电房、水泵房房巡查记记录。4、负责责客户二二次装修修图纸各各专业的的技术审审定。5、根据据用户要要求和公公司相关关部门传传递的要要求,负责对对所管辖辖区域的的业主、住户进进行服务务或者特特约维修修服务各各类项目目维修

32、。6、对商商务楼内内设备、设施实实施维护护保养并并作好设设备维修修、保养养记录。7、发生生事故或或停电时时应保持持头脑冷冷静，按按规程操操作，及及时排除除故障，正确停停送电。8、严格格遵守安安全操作作规程，除经主主任批准准并制定定了可靠靠的安全全措施，不允许许带电作作业。9、经常常保持配配电房、变压器器房、值值班室内内外的清清洁卫生生工作。10、按按时上班班，不脱脱岗。紧紧急事故故未排除除时不得得下班。11、完完成上级级交办的的其他临临时任务务。保安队班班长职责责1、主持持全班工工作，坚坚决按照照主任指指示，带带领全班班队员依依据各处处职责，认真做做好安全全保卫及及消防工工作。对对日常工工作进

33、行行全面监监督；2、熟悉悉各岗位位职责、任务、工作要要求、考考核标准准，掌握握值班区区内护管管工作程程序及特特点，加加强重点点岗位的的安全防防范；3、处事事公道，言行文文明，对对自己的的缺点勇勇于改正正，虚接接受建议议和意见见；4、做好好工作安安排（包包括训练练、学习习安排）。根据据实际需需要，对对各岗位位人员进进行调整整；5、经常常检查各各岗位工工作情况况，零点点之后的的夜间查查岗每周周不少于于两次；6、每周周召开班班务会11次；7、及时时做好岗岗位培训训、军事事训练及及日常考考核工作作。每月月对考核核不合格格的队员员按规定定予以处处罚；8、检查查各岗位位人员执执勤情况况对玩忽忽职守，违纪违

34、违章人员员按规定定进行处处罚，制制止、纠纠正各类类违章违违法行为为；9、对不不称职的的队员有有权提出出调离和和辞退建建议；10、负负责全班班队员的的内务管管理和考考勤工作作；11、负负责跟踪踪检查业业主二次次装修，保证楼楼宇的安安全使用用；12、带带领全班班配合其其它部门门管理服服务工作作；13、完完成上级级交办的的其他临临时任务务。保安队员员职责1、坚守守岗位，保持高高度警惕惕，注意意发现可可疑的人人、事、物，预预防治安安案件的的发生；2、在执执行任务务时，对对杀人、放火、抢劫、盗窃等等现行违违法犯罪罪分子，有权抓抓获并扭扭送公安安机关，但无实实施拘留留、关押押、审讯讯、没收收财产和和罚款的

35、的权力；3、对护护卫区内内的刑事事案件或或治安案案件，有有权保护护现场，保护证证据，维维护秩序序提供情情况，但但无勘察察现场的的权力；4、按照照规定，制止未未经许可可的人员员、车辆辆进入商商务楼；5、对出出入商务务楼的可可疑人员员、车辆辆及其所所携带或或装载的的物品，按规定定进行验验证，检检查；6、在执执勤中，如遇有有不法分分子反抗抗，甚至至行凶报报复，可可采取正正当防卫卫；7、宣传传法制，协助业业主做好好“四防”工作，落实各各项安全全防范措措施，发发现不安安全因素素及时向向业主报报告，协协助整改改；8、对携携带匕首首、三棱棱刀等管管制刀具具和自制制火药枪枪及其它它形迹可可疑的人人员有权权进行

36、盘盘查监视视，并报报告当地地公安机机关处理理；9、对违违反治治安管理理处罚条条例的的人，有有权劝阻阻、制止止和批语语教育，但无处处罚的权权力；10、对对有违法法犯罪行行为的不不法分子子，可以以进行监监视、检检举、报报告，但但无权侦侦察、扣扣押、搜搜查；11、积积极配合合卫生、绿化、维修等等其它服服务，制制止违章章行为，防止损损坏，不不能制止止解决的的，及时时向班长长报告；12、熟熟悉和爱爱护商务务楼内配配套的公公共设施施、机电电设备、消防器器材，并并熟练掌掌握各种种消防器器材的使使用方法法；13、积积极协助助公安机机关开展展各项治治安防范范活动或或行动，努力完完成各项项服务工工作；14、认认真

37、完成成领导交交办的其其他任务务。清洁工职职责1、每日日需对楼楼道清扫扫保洁，定时清清运楼内内垃圾；2、每日日需对楼楼内信箱箱、标牌牌、墙面面、地面面、窗台台等公用用部位进进行保洁洁工作，并不断断巡视以以保持干干净整洁洁；3、每周周需对楼楼内消防防箱、防防盗门、窗、公公共通道道、天台台等设施施进行保保洁工作作，以保保持干净净整洁；4、每月月需对走走道灯罩罩进行清清洁工作作，以保保持干净净整洁；5、每日日需清扫扫外围，停车场场、绿化化带及照照明设施施、指示示牌等，保持公公共场所所地面无无纸屑、烟头、痰渍、污迹；6、每次次使用完完保洁工工具、器器具后应应清洗干干净，统统一存放放于指定定地点，并及时时

38、补充或或申领保保洁工具具、器具具；7、完成成主主任任交办的的其他工工作。义务消防防员职责责1、接受受商务楼楼保安班班长的领领导。2、商务务楼所有有员工均均属于义义务消防防队员,均有义义务实施施有责任任与消防防工作,发生火火灾时须须紧急奔奔赴火灾灾现场按按相关规规程和规规范投入入灭火救救灾工作作。3、学习习消防知知识,熟熟知商务务楼消防防设施设设备的功功能和所所设置的的位置,熟悉灭灭火器具具的摆放放点,掌掌握何种种火灾原原因使用用何种消消防灭火火器,熟熟悉消防防栓水龙龙带/水水枪的连连接和使使用,熟熟悉手动动报警、“1199”报警的的使用方方法和程程序。4、制止止任何违违反消防防安全的的行为,发

39、现火火灾隐患患及时解解决和报报告。5、按培培训策划划参加组组织的各各种消防防灭火训训练活动动。6、参加加灭火行行动,疏散受受灾人员员及物资资。第八章 重庆庆雅豪丽丽景商务务楼项目目管理服服务内容容和标准准第一节 建筑本本体管理理结合JJJ物业多多年管理理所总结结的实践践经验，融合西西方发达达国家物物业管理理的超前前理念，确定“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目物物业建筑筑本体维维护与保保养的重重点在于于周密的的计划和和日常有有效的检检查。为为此，以以预防为为主，建建立以装装修监管管、房屋屋维护、巡视检检查为主主体的三三级管理理模式，推行房房屋健康康档案管管理，制制定房屋屋维修保保养计划划、装修修管

40、理规规定计划划，全方方位地实实施维修修与保养养。一、物业业健康档档案管理理为了效保保持物业业完好、正常的的使用状状态，满满足管理理服务需需求，我我们设想想推出“物业健健康档案案”管理措措施，为为房屋保保值、增增值提供供可行的的操作平平台。建建立物业业健康档档案管理理至少有有三方面面好处， 一是是对房屋屋维修保保养起到到预防和和事前控控制的作作用；二二是当房房屋发生生损坏情情况时，可以很很容易找找到问题题症结所所在；三三是当业业主进行行房产置置换时，可以为为房屋价价值评估估提供可可靠的参参考。（一）物物业健康康档案的的分类我们按照照业务类类别将物物业健康康档案分分成以下下几个方方面：1、房屋屋本

41、体维维修档案案；2、房屋屋装修维维修档案案；3、公共共设备维维修档案案；4、房屋屋设施维维修档案案；（二）物物业健康康档案的的业务组组织为使物业业健康档档案能起起到其应应有的作作用，真真正受益益于“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的的业主，一个高高效、协协调的业业务组织织系统就就尤显重重要，为为营造这这样一个个组织系系统，我我们的设设想是：物业健健康档案案业务由由管理处处主任和和维修工工全面负负责操作作，并对对业务过过程及业业务结果果全面的的责任。（三）物物业健康康档案管管理的内内容1、在确确立了物物业健康康档案管管理的组组织关系系后，还还需要进进一步确确定物业业健康档档案管理理的内容容，对物物

42、业实施施动态化化的管理理。2、收集集物业验验收的原原始资料料：该资资料包括括房屋的的户型平平面图、水电气气图、弱弱电管线线图、室室内装修修状况、装修资资料、原原配家用用设备等等。3、将物物业验收收的原始始资料进进行分类类归档；（四）物物业健康康档案管管理操作作流程根据管理理内容及及现有的的资源条条件，我我们对此此管理操操作流程程规定如如下：各类物业健康信息的收集信息反馈编写、制定健康管理报告及计划建立物业健康档案将资料分类、整理、归档检查、评估发现问题的记录实施据此制定物业检修计划二、物业业维修养养护计划划就整个物物业管理理流程而而言，编编制物业业维修养养护计划划是不可可缺少的的。编制制物业维

43、维修养护护计划的的目的，是在于于从全局局出发对对物业使使用过程程中所存存在的问问题隐患患进行一一次全面面和计划划的保养养，使房房屋建筑筑本体能能真正满满足使用用要求及及服务需需要。物业维修修养护计计划的编编制依据据物业维修修养护计计划的编编制应以以物业健健康管理理档案及及实际使使用情况况为基础础和依据据。因为为物业健健康管理理档案是是全面、客观地地反映物物业真正正的使用用的，也也只有建建立在此此基础上上的维修修养护计计划，才才能为真真正的地地解决存存在的总总是提供供有效、实在的的解决手手段。物业维修修养护计计划的的的制定职职责1、工程程维修人人员负责责编制物物业维修修保养计计划；2、管理理处主

44、任任负责审审核物业业维修保保养计划划；3、公司司主管领领导负责责批准物物业维修修保养计计划；4、管理理处维修修人员负负责根据据物业维维修保养养计划进进行维修修、保养养及运行行操作，并做好好标识及及记录。第二节 设施施设备管管理一、设施施设备管管理的技技术分析析对工程设设备进行行深入、准确的的综合分分析，是是做好工工程设备备管理的的前提和和基础，只有做做到对设设备知根根知底，方能在在工作是是胸有成成竹。为为此，嘉嘉佳物业业精心组组织了各各专业工工程人员员对“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目的设设施设备备系统进进行了专专业的调调研，全全面、详详尽的技技术分析析。二、设施施设备的的管理模模式和管管理措

45、施施（一）设设施设备备的管理理模式1、“重重庆雅豪豪丽景商商务楼”项目设施施设备齐齐全、数数量繁多多、分布布各区的的特点，我公司司以“点阵统统一，重重点控制制”的工程程设备管管理模式式。重点控制制：就是是对重点点设备重重点部位位，制定定专门的的措施和和制度，有目的的的去重重点控制制，从而而保证设设施设备备的正常常运行。序号系统管理重点点管理措施施要点1电梯系统统安全运行行日常巡检检记录、委外维维保、按按时年检检2消防系统统可靠运行行、随时时可启动动定期试验验、巡查查3供配电系系统安全可靠靠运行加强日常常的维护护检查，发电机机定期试试验、检检修4给排水系系统水质良好好，排水水正常水箱定期期消毒、

46、换水，水质定定期检验验，排水水系统定定期清理理、疏通通5公共照明明系统使用正常常日常巡检检、测试试2、模式式管理要要点该管理模模式的管管理要点点在于电电梯、消消防设施施、给排排水系统统实行224小时时运行值值班的管管理办法法，对集集中控制制的供配配电系统统、监控控系统、消防系系统实行行24小小时集中中值班运运行，通通过严密密的工作作计划，严谨的的工作流流程，严严格的质质量管理理和完善善的应急急处理预预案，对对日常维维修保养养、客户户报修、紧急情情况处理理等实行行统一控控制，从从而达到到统一质质量，统统一监管管的效果果。管理措施施根据“点点阵统一一、重点点控制”的管理理模式，针对设设备管理理的关

47、键键点，我我们提出出与之配配套的管管理措施施，对设设施设备备实行专专案管理理。1、设备备交接管管理设备的验验收和接接管是搞搞好设备备管理工工作的首首要环节节，这一一环节若若能把好好关，将将非常有有利于今今后的日日常管理理。设备的接接管可分分为岗位位交接和和责任交交接。在在交接前前期，由由于存在在种种不不完善的的地方，设备可可能交接接不清，在此情情况下，管理中中心可以以先行实实施岗位位交接，对暂交交付条件件暂不完完善，但但急需先先行使用用的设施施设备可可心先予予以代管管，不承承担维护护责任（此时维维护的维维护责任任在施工工安装公公司方），条件件成熟后后，双方方进行责责任移交交。在接管过过程中，管

48、理处处按重庆庆第二建建筑公司司所移交交设备清清单、规规格型号号、容量量大小、设计要要求等进进行验收收，对设设备的安安装数量量、安装装位置及及竣工图图逐项验验收。在在验收过过程中还还有以下下几点值值得注意意：（1）设设计图纸纸的规格格型号、数量符符合；（2）主主要设备备、设施施的安装装位置与与安装质质量符合合；（3）设设备与连连接整个个系统的的技术性性能，应应与设计计要求符符合；（4）验验收完毕毕，应填填写验收收和移交交的记录录，报告告并归档档。2、设备备档案资资料管理理（1）设设备原始始资料档档案管理理将设备的的原始资资料归档档，资料料内容主主要包括括：验收收记录、测试记记录、产产品的合合格证

49、、订货合合同、安安装合同同、设备备安装图图与建筑筑结构图图、使用用维护说说明，遗遗留问题题处理协协议和会会议记要要等。另另外要制制作设施施设备卡卡，记录录有关设设备的各各项明细细资料。（2）重重要设备备维修资资料档案案管理一是维修修单管理理：每一一次维修修都要填填写维修修单，每每月统计计一次，每季度度装订一一次，由由工程组组负责保保管以备备查验。二是设备备巡查记记录表：值班人人员填写写的设备备巡查记记录表每每月一册册，每月月统计一一次，每每年装订订一次，由管理理处保管管以备存存查。三是技术术革新资资料：设设备运行行的改进进、设备备革新、技术改改进措施施等资料料，由工工程组汇汇总存查查。3、人员

50、员管理（1）人人员素质质的管理理：包括括人员的的上岗证证、特殊殊工程作作业证、技能证证书的管管理；人人员的岗岗位培训训、技术术培训的的管理。（2）设设备责任任人管理理：根据据设施设设备的状状况，实实行设施施设备分分管责任任制，明明确分工工，责任任到人，建立设设备台账账制度，掌握并并记录设设备运行行情况。更应明确确责任人人的岗位位职责（见下表表）：名称负责人主要工作作职责专业设备备及日常维维护维修技工工根据设备备台账编编制有关关维修计计划，负负责公共共设施的的维护，制定保保养计划划专业保养养专业维修修公司电梯等智智能化高高的设备备，由专专业公司司制定维维修保养养第三节 环境境保洁管管理一、保洁洁

51、管理重重点和模模式环境保洁洁管理追追求是始始终如一一保洁环环境，管管理的重重点在于于整洁环环境的保保持，在在“重庆雅雅豪丽景景商务楼楼”项目，我们对对环境管管理提出出一个重重要理念念：（一）“无干扰扰”服务我们对保保洁人员员的工作作时间进进行了硬硬性规定定：一切切保洁工工作尽量量不在客客户上下下班高峰峰时间进进行。这这种“保洁无无干扰”的环境境管理服服务方式式，让客客户在愉愉悦中享享受清新新的环境境，是“人性化化”服务理理念的真真实体现现。二、垃圾圾桶设置置（一）垃垃圾桶设设置垃圾桶是是保洁管管理必不不可少的的一项设设施，垃垃圾桶的的制作要要与整体体环境相相协调，既要注注意摆放放位置的的美观，

52、又要方方便客户户的生活活习惯。公共区区域视需需要设置置垃圾桶桶，在确确定垃圾圾桶的具具体位置置时考虑虑美观、实用与与环境协协调一致致。（二）保保洁作业业工作内内容、工工作范围围保洁管理理必须按按日常、定期或或特殊作作业制定定出作业业项目执执行计划划，也只只有通过过这样的的作业计计划书，方能确确保保洁洁管理无无盲点，便于管管理工作作的实施施检查与与考核。1、公共共区域的的保洁保保养服务务（包括括楼内的的电梯、过道、走火通通道等公公共场所所）：序号日常保洁洁工作范范围1所有过道道、楼梯梯地面每每天循环环清扫，每周一一次清洗洗，保持持地面无无垃圾、纸屑、烟头、无积水水，并每每天拖地地二次，干旱发发现

53、污渍渍、垃圾圾及进处处理，保保持光洁洁明亮。2擦净电梯梯门、走走火通道道门，发发现手印印、污渍渍及时清清理干净净。3擦净所有有垃圾筒筒，及时时清理垃垃圾，保保持垃圾圾不超过过筒身11/2处处，电梯梯间烟灰灰筒保持持每日清清洗三次次以上。4电梯地面面保持平平整无尘尘，平时时经常打打扫，每每天吸尘尘两次保保持无垃垃圾，电电梯内壁壁不锈钢钢每天擦擦净，保保持无手手印、污污渍、灰灰尘，每每周用不不锈钢保保养剂进进行保养养，减少少氧化、锈蚀的的程度，保持光光亮、洁洁净。5每日清扫扫走火通通道，抹抹净扶手手栏杆，地角线线上面灰灰尘，地地面梯阶阶每天拖拖二遍，发现口口香糖、痰渍等等及时清清除，每每周清洗洗一

54、洗。2、室外外部分日日常保洁洁保养序号日常保洁洁工作范范围1每天清扫扫道路地地面垃圾圾杂物及及污水迹迹，不停停巡视，发现脏脏物废物物品及时时处理。保持外外围干净净，整洁洁。2停车场地地面每天天清扫垃垃圾杂物物，使行行人有一一个整洁洁舒适环环境，根根据地面面地砖的的程度和和季节变变化进行行冲洗。3局部地面面每月根根据地面面情况进进行彻底底冲洗。4对绿化带带进行重重点巡查查，及时时清扫果果皮、废废纸等杂杂物，垃垃圾、使使休息者者居坐而而安。5及时收集集垃圾，将垃圾圾放在指指定地点点。清扫扫时密封封装置，确保无无飘洒和和滴水现现象，及及时清洗洗垃圾筒筒外表及及内面，保持干干净，无无异味、无滿溢溢。6

55、抹净路牌牌、标识识、消防防箱、电电表箱、水表箱箱处外灯灯柱表面面上的灰灰尘。及及时处理理违章乱乱贴的海海报、小小广告及及污迹。7每月清除除一次卫卫生死角角，如雨雨水管处处、下水水道口等等，雨季季加强力力度清理理，以防堵塞塞，同时时防止孳孳和蚊蝇蝇，每月月清理一一次沙井井、排水水沟、水水池雨水水槽内、阴沟、排洪沟沟、污水水井杂物物，确保保其内无无杂物。如发现现堵塞，及疏通通。8外墙2米米以下随随时保洁洁，保持持无污渍渍。9协助保安安搞好治治安工作作，如发发现可疑疑人员及及时通报报保安。3、地下下车库日日常保洁洁序号日常保洁洁工作范范围1每日清扫扫地面垃垃圾杂物物，特别别注意车车上抛出出的垃圾圾物

56、。保保持地面面无垃圾圾杂物，无积水水，无明明显泥水水，整洁洁，每月月用清水水冲洗一一次地面面。2雨天增加加清扫力力度，发发现泥土土用小扫扫把清理理，晴天天用清水水将地面面冲洗干干净。3在空车位位的地方方用鸡毛毛掸清除除库顶的的蜘蛛网网、管道道上面的的灰尘，对有停停车的车车位，待待车走后后再进行行对库顶顶的清扫扫，以防防弄脏客客人的车车辆。4每日抹净净打扫挡挡车器同同，消水水栓箱，防撞标标志，天天花、垃垃圾桶、风口、警铃、沟渠、沙井、汽车道道闸等设设施的灰灰尘，保保持干净净无污迹迹、无泥泥沙、无无尘。5保洁地库库值班室室地面，抹净台台面、椅椅子、窗窗台和各各种开关关的灰尘尘、擦净净玻璃及及各种告

57、告示牌。6及时清倒倒垃圾，将垃圾圾放到指指定地点点。7每月彻底底清除死死角，对对油污较较多的车车位地面面进行特特别处理理。8保洁中如如发现客客人车门门或车窗窗、车灯灯没有关关好，应应及时通通知车库库值班人人员，以以便得到到妥善处处理，并并将此事事汇报主主管。4、日常常保洁特特殊服务务除了日常常保洁管管理的六六大部分分外，我我司还拟拟定出如如下保洁洁特殊服服务：进场之初初，本公公司将组组织人员员对保洁洁范围内内的所有有区域作作一次深深入彻底底的开荒荒保洁。公司设置置机动组组，任何何紧急情情况，突突击保洁洁，我公公司随时时组织大大量人员员突击协协助。5、质量量检查标标准严格检查查是保障障保洁工工作

58、质量量的必要要手段，有关保保洁检查查标准可可参照以以下办法法执行：A、墙面面：用卫卫生纸擦擦拭800CM，检查卫卫生纸无无明显灰灰尘及污污渍；B、楼梯梯：抽查查2至3层，无无痰渍、烟头、垃圾等等；C、玻璃璃或镜面面：抽查查不同位位置3到5外，每每处检查查约1平方米米，无水水渍、手手印、洁洁净、明明亮；D、排水水沟：抽抽查200米排水沟沟，无烟烟头、泥泥沙等垃垃圾物，无臭法法味；E、明沟沟：抽查查1-3米，不积积泥沙，垃圾杂杂物等；F、标牌牌、指示示牌：抽抽2-33个，用用卫生纸纸擦拭无无明显灰灰尘，表表面光亮亮；G、消防防设备设设施：抽抽查2-3个消消防栓，无灰尘尘，表面面光亮；H、电梯梯门：

59、用用卫生纸纸擦拭，无明显显灰尘、污渍；I、天花花、灯饰饰、风口口、烟感感器：抽抽查天花花50平方方米无灰灰尘、污污渍；抽抽查3-5个灯灯饰、风风口、烟烟感器，无灰尘尘等；J、垃圾圾房：检检查地面面无垃圾圾；污水水沟无垃垃圾、泥泥沙、积积水；K、天台台：检查查地面无无垃圾物物，下水水口无泥泥沙，垃垃圾物；L、车库库：抽查查30平方方米地面面无垃圾圾。6、保洁洁管理的的要点：A、保洁洁时根据据实际情情况适当当避开客客户或客客户聚集集的区域域，待客客户离散散后再补补做；客客户进出出频繁和和容易脏脏污的区区域，要要重点拖拖擦；B、电梯梯间铺设设地毯并并每天进进行清洗洗一次；C、垃圾圾处理：客户的的生活

60、垃垃圾箱设设在隐蔽蔽且异味味不易扩扩散的地地方；公公共区间间垃圾桶桶设在电电梯入口口处；垃垃圾清理理频数要要快，保保持日产产日清，不能产产生异味味；清运运垃圾时时选择适适宜的时时间和通通道，不不可使用用客梯；可按客客户要求求上门清清理较大大量的生生活垃圾圾。D、为办办公室提提供保洁洁委托服服务三、消杀杀管理序号项目消杀方式式消杀频率率1灭鼠滞留消杀杀烟雾消杀杀药物诱捕捕办公区、卫生间间：2次/月墙基、通通道、底底部、梯梯间：44次/月大堂、通通道口：4次/月外围、垃垃圾站：3次/月2灭蟑3灭蚊4灭蝇5白蚁防治治第四节 安全全、消防防管理一、安全全管理（一）安安全管理理特点分分析人流、车车流、物