房地产公司成本管理部的管理制度

1、房地产公司成本管理部的管理制度第一篇：房地产公司成本管理部的管理制度房地产公司合同预算部的管理制度成本核算部负责公司的成本管理体系的建立、完善、动态成本管理以及成本分析与改进，是公司的项目成本控制中心； 部门职责1、协助招标管理1）负责编制公司招标的经济标书； 2）负责审核招标成本控制价；2、成本管理 1）成本管理体系 建立和完善公司成本控制体系，对项目的整体成本进行控制和管理； 策划、制订和实施公司房地产开发项目的成本战略； 建立项目目标成本责任体系，并组织落实与考核； 建立成本监控预警机制。 2）目标成本管理 负责在产品可研阶段进行成本测算； 负责审批公司项目目标成本； 3） 成本动态管理

2、 收集、整理公司范围的有关成本、价格信息，并对信息进行汇总及甄别； 对目标成本控制范围内的重大支出进行会签，避免目标成本的非预期超出； 对项目成本进行动态监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；4）成本分析及效益评估 负责项目后成本分析评价及效益评估，并落实成本责任制； 收集、分析已完工项目的成本经济指标。 5）成本信息库管理 收集相关成本信息，积累公司项目案例成果，建立集团成本信息库；3、预结算管理负责审批公司项目工程竣工结算、项目决算；3.1 成本部是成本控制部门，以追求最高经济效益为目标。成本部工作的指导方针是：“坚持原则、据理力争、公平合理、廉洁高效”。 3.2 成本部在公司领

3、导下开展工作。3.3 协助财务部编制项目部年度费用开支计划，根据销售收入及成本预算预测开发项目利润。采取必要的措施，确保开发项目利润计划的实现。3.4 负责编制工程项目投资估算，为公司领导投资决策提供可靠的依据。3.5 负责编制工程招投标的标底预算，作为评标的参考。 3.6 负责审核施工单位上报并经监理公司初审的工程预算、结算，并最大限度地维护开发项目的经济利益。 3.7 负责审核工程进度款的拨付，防范财务风险。 3.8 负责审核工程签证的报价。3.9 负责对项目重要工程和设备合同进行审核监督。3.10 密切跟踪市场动态，掌握最新的相关设备及建筑材料市场行情，建立数据库，对施工单位或供应商的设

4、备材料报价进行审核。 3.11 向公司上报工作计划及工作总结，上报有关报表，分析工作中存在的问题，并提出建议。3.12 负责对有关员工离职进行离职审计。 3.13 完成领导安排的其它任务。 4 成本部部岗位责任制 4.1 成本部经理岗位责任制4.1.1 成本部经理在公司领导下全面负责成本部工作。4.1.2 建立健全各项规章制度，明确分工，落实责任，使成本部的工作制度化、标准化、规范化，实现高效率。4.1.3 按公司部署，结合成本部的工作目标与责任，制定工作计划，并将工作予以分解，落实到人。在执行过程中负责检查执行情况，发现问题及时解决。4.1.4 对成本部的各项工作进行总结，肯定经验，找出不足

5、，提出改进措施并定期向指挥部领导汇报工作。4.1.5 审核造价师的预算、结算，对成本部人员的工作进行指导与考核，并向指挥部提出奖罚的建议。 4.1.6 对工程合同进行评审，就合同价及付款方式严格把关；复核 询价员的核价，签发核价单。4.1.7 为核算部人员的工作创造必要的条件，解决他们工作中存在的困难，激发工作热情。4.1.8 与政府有关部门保持密切接触，掌握定额、取费、招投标等相关政策信息。负责组织造价师、询价员的学习、培训事宜。 4.1.9 完成公司领导交办的其它工作。 4.2 造价师岗位责任制4.2.1 造价师在成本部经理的领导下开展工作。4.2.2 认真学习政府有关的工程预结算文件、定

6、额、取费标准等，刻苦钻研预结算业务。4.2.3 参加图纸会审，认真阅读图纸，并就技术经济性提出审图意见。4.2.4 负责编制工程项目的投资估算、招投标标底预算，负责审核工程结算，在执行有关规定的同时，以对指挥部高度负责的精神，最大限度地维护指挥部的经济利益。4.2.5 审核工程进度款的拨付，向经理提出支付或不支付的建议及理由。4.2.6 审核工程承发包合同及物资采购合同的合同价及付款方式。 4.2.7 完成经理交办的其它工作。 4.3 询价员岗位责任制4.3.1 询价员在成本部经理的领导下开展工作。 4.3.2 积极进行市场调查，采集建材市场的第一手资料，掌握市场 行情，建立动态数据库，为工程

7、预结算提供有力支持。4.3.3 积极利用互联网技术，与国内的著名网站及权威的咨询机构实现对接，以获得所需要的最新、最全面的信息。4.3.4 在施工单位采购前，根据选定的品牌核定承发包合同中工程设备、材料的结算价格。4.3.5 根据工程需要，收集相关材料样品，建立展示区，供领导决策。4.3.6 必要时负责建筑材料采购，做到货比三家、质优价廉。 4.3.7 完成经理交办的其它工作。 5 造价师工作考核及奖罚办法5.1 造价师考核及奖罚工作的目的是加强工程成本控制，提高投资效益，激发造价师的工作热情，增强工作责任心。5.2 造价师必须遵守国家法律法规，遵守职业道德，视指挥部利益如生命。加强学习，努力

8、提高业务水平，以高度的责任感和满腔的热情投入到工作中。5.3 在工作中做到：“坚持原则、据理力争、公平合理、廉洁高效”。 5.4 预算要做到事实清楚、依据充分、计算准确。6、成本部职能1、审核工程预算书、结算书及实施管理。2、负责组织对工程造价进行经济技术指标分析。3、审核工程付款情况。4、负责整理汇总工程预、决算结果。5、编制工程造价经济技术指标分析汇总。6、审核工程部所报完成工程量，计算工程付款金额。7、根据项目运作进展及时编制工程投资估算、概算。8、配合工程部，对项目工程设计及施工方案进行经济比较。9、配合工程部，进行工程材料设备选型的经济比较。10、负责按公司批准的项目总进度计划编制预

9、、决算部工作计划并组织按计划完成，负责本部门相关的工程技术交付的收发、管理。11、负责投资决策阶段的投资估算编制审核工程及整理分发工作。12、负责组织对设计单位提交的单位工程或单位工程设计概算进行审核，并对原投资估算进行相应调整。13、核实竣工决算资料合法性、完整性，满足估算相关工作要求，并负责施工图预算编制审核工作。14、负责工程类经济合同的草拟，商洽，会签及监控工作。15、负责对由设计变更引起的费用进行测算。16、负责招标工程量清单的提供，标底的编制，合同价格的确定及合同会签。第二篇：房地产公司开发成本管理制度房地产公司开发成本管理制度1 目的成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容

10、。成本控制直接关系企业经济效益和顾客满意。成本核算与预测，不仅是商品房销售定价的依据，也是企业房地产开发项目可行性研究的重要依据。为了加强本公司房地产开发成本管理工作，降低成本，依据国家房地产开发企业会计制度、施工、房地产开发企业财务制度和ISO9001质量管理体系标准，特制定本程序。2 适用范围本办法适用于本公司房地产开发成本管理；房地产开发活动包括房地产工程项目建设、商品房和存量房产的销售与租赁业务。3 编写依据质量手册7.5 生产和服务提供工程项目过程管理程序（XX/程序12）4 职责4.1 集团公司总经理全面负责领导本公司房地产开发成本管理工作。集团公司副总经理、总会计师按照各自分管业

11、务配合总经理组织和开展本公司房地产开发成本管理工作。4.2 财务部是本公司房地产开发成本归口管理的职能部室，负责组织房地产开发成本核算、编制房地产开发成本报表、编写房地产开发成本分析。在总经理主持下，财务部会同投资发展部、房地产事业部、项目部、售楼中心等有关部门共同编制房地产开发成本计划和有关费用开支计划并参与控制和考核工作。4.3 项目部负责招标标底审核确认及工程预结算和拨付工程款过程的监控管理。项目部是房地产开发成本核算、管理、控制的基层单位。5 程序内容5.1房地产开发成本项目和开支范围5.1.1土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、动迁用房安置费等。5.1.2 前期工程费：包括规划、设

12、计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“四通一平”等支出。5.1.3 建筑安装工程费：包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。5.1.4市政基础设施大配套费：包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金。5.1.5二次管网配套费：包括应交市、区主管局的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯，环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、箱式基础、泵房和地下室、地下人防等。5.1.6不可预见费：包

13、含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。5.1.7开发间接费：包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。5.2房地产开发成本预测和成本计划5.2.1成本预测。为了保证房地产开发项目目标利润的实现，公司进行成本预测，对房地产开发成本耗费作出合理的测算，制定目标成本。成本预测的基本程序为：5.2.1.1收集房地产开发成本核算的历史资料；5.2.1.2进行市场调研，掌握市场信息；5.2.1.3进行销售（租赁）价格预测；5.2.1.4初步测算目标成本和目标利润；5.2.1.5充分考虑变化因素，计算预测误差，修正目标成本并组织对目标

14、成本的评估。5.2.2 在目标成本的基础上，编制降低成本计划。5.2.2.1降低成本计划的编制内容包括各成本项目降低计划、各开发间接费用降低计划、各工程项目成本降低计划以及技术组织措施计划。5.2.2.2降低成本计划的编制分工，按照集团领导和职能部室、项目部、售楼中心分管职责和权责结合的原则进行，财务部负责汇总编制集团公司降低成本计划。5.2.2.3集团公司降低成本计划和各部门降低成本计划由集团公司总经理办公会议研究同意后下达，集团公司各部门和全体员工贯彻执行，在集团公司内实行全面成本管理。5.3成本核算5.3.1成本核算按照房地产开发企业会计制度、施工、房地产开发企业财务制度有关规定，结合集

15、团实际进行。5.3.2 成本核算对象一般为集团公司项目部组织建设的房地产开发单位工程。结构相同的多个房地产开发单位工程，也可合并为一个成本核算对象。5.3.3 成本项目设置按照本程序5.1房地产开发成本项目和开支范围规定执行。5.3.4根据计算期内房地产开发的各项实际支付，按照权责发生制原则计算成本费用，归集计算开发项目的实际成本。5.3.5成本核算应划清下列界线：5.3.5.1成本核算对象之间的界线；5.3.5.2成本项目之间的界线；5.3.5.3本期成本与下期成本之间的界线；5.3.5.4主体工程与公共配套设施的界线。5.4 成本控制5.4.1集团公司制定房地产开发策划程序，充分进行拟开发

16、房地产项目的可行性研究，科学决策，防范风险，适时低成本获得土地资源，降低房地产开发项目中的土地成本。5.4.2集团公司制定供方选择评定程序、经济合同管理程序和合格供方名录，按国家规定主要通过公开招标选择和确定房地产开发活动中的设计、勘探、施工、监理、设备制造厂家等供方单位，与供方公平交易,合理支付劳务服务费用和工程价款，降低前期工程成本和建筑安装工程成本。5.4.3集团公司外聘工程造价咨询机构协助项目部编制招标标底，审查工程概预结算和拟签合同的目标价款，按照工程进度和采购物资验收验证手续严格履行工程价款、设备货款的支付审批工作流程，控制工程造价，降低工程项目的建筑安装工程成本。5.4.4 集团

17、公司通过财务管理制度，实行管理费用和销售费用计划管理，降低房地产开发间接费用成本。通过提高房地产开发中自有资金比重和与银行、施工承总包单位共同运用封闭贷款等融资新措施，减少借款利息支出，降低财务费用成本。5.5成本考核与分析5.5.1 为控制成本支出，对目标成本和降低成本计划的执行情况定期进行检查和评价。5.5.2 成本考核的方法主要采用比较法。以实际成本与目标成本和降低成本计划比较；与同类竣工开发项目成本比较；与以前管理费用、销售费用支出水平比较。5.5.3 集团公司及各部门采取成本考核与成本分析相结合的方法，找出成本上升或下降的主、客观原因，量差和价差的因素，存在的主要矛盾与问题以及解决这

18、些矛盾与问题的解决措施与方法。5.5.4集团公司对各部门实行成本管理责任制考核办法。5.6工程成本属于集团公司内部经济机密，不得随意泄露或丢失，有关成本文件应妥善保管。 6 相关文件房地产开发企业会计制度（国家）施工、房地产开发企业财务制度（国家）房地产开发策划程序（XX/程序06）供方选择评定程序（XX/程序09）经济合同管理程序（XX/程序10）财务管理制度（XX/作业1001）7 质量记录第三篇：房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的

19、成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。（一）立项环节的成本控制1、新项目立项时必须提交详细的可行性研究报告，可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（可行性研究报告详细内容详见可行性研究报告指引）：1.成本费用估算和控制目标及措施；2.投资及效益测算、利润体现安排；3.税务环境及其影响；4.资金计划；5.竞投方案（仅限招标、拍卖

20、项目）；6.投资风险评估及相应的对策；7.项目综合评价意见；（二）规划设计环节的成本控制1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的建造成本概（预）算，确

21、定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的

22、专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。14、出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的成本控制现场签证（洽商及设计变更）1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属

23、于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2.现场签证审批权限一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部25万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证520万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。2.3为提高效

24、率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。3.现场签证办理3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。3.4每月10日前，对于

25、截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。4.现场签证的审批4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准

26、确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。工程质量与监理1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收

27、，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提

28、供照片）、工程质量证明等资料；3）预算部门整理复核工程价值量；4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲

29、供或甲定乙供，其余实行乙供；3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；4）售后服务和信誉良好的供货商。5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退

30、货并通知财务部拒绝付款。6）采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方

31、工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。（六）竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和 1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。2.工程结算的条件2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合

32、同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。2.4及时、完备的结算资料。3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：3.2承包人履约情况：a）工程竣工验收资料；b）发包人对承包人履约情况的

33、说明，包括：i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。3.3工程结算书：b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方

34、式和合同类型进行审查：a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。4.2调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同价款调整。）4.2.1工程变更部分工程范围变更

35、内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计价方式进行结算，3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是

36、否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否及时、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承担的风

37、险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重点审查变更手续是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。4.2.2由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而

38、导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲裁或诉讼。4.2.3合同价格的结算，应参照财务往来状况进行相应的调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费；发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、设备的价格）；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，未转账的款项（即甲供材料、设备）（用以计算按照合同规定承包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚）；以及其他对于工程结算需要的财务转账明细。5.甲供设备和材料的结算5.1核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同要求一致；5.2供货单位必须提供收料单原件

39、，且收料单数量应与现场核对，以证其真实性；5.3所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位（施工单位）的签收记录；5.4必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损蚀；5.5供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量，以及供货合同要求的其它资料。（八）其他环节的成本控制1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报公司审查通过。2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿

40、化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。4、应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。第四篇：房地产企业的成本管理制度房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的

41、控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。（一）立项环节的成本控制1、新项目立项时必须提交详细的可行性研究报告，可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（可行性研究报告详细内容详见可行性研究报告指引）：1.成本费用估算和控制目标及措施；2.投资及效益测算、利润体现安排；3.税务环境及其影响；4.资金计划；5.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；6.投资风险评估及

42、相应的对策；7.项目综合评价意见；（二）规划设计环节的成本控制1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并

43、以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。5、材料设备之品牌标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加

44、经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。（三）招标环节的成本控制1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程

45、类别高而取费较低的单位。6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。12

46、、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。14、出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的成本控制现场签证（洽商及设计变更）1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2.现场签证审批权限一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部

47、25万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证520万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。3.现场签证办理3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（

48、特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。4.现场签证的审批4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后

49、，一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。具体按第2条审批权限执行。4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。4.3原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。4.5现场签证

50、没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。工程质量与监理1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质

51、量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2、工

52、程进度款的拨付应当按下列程序办理：1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；3）预算部门整理复核工程价值量；4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1、项目开工前，

53、设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：1）能够实行赊销或定金较低的供货商；2

54、）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；4）售后服务和信誉良好的供货商。5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。6）采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上

55、限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。（六）竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、凡有影响使用功

56、能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。5、采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担。（七）工程结算管理一、工程结算1.定义1.1工程结算是指合同价格的结算。1.2合同价格应为合同价款加上按合同规定

57、进行的合同价款调整（增加或减少）。1.3合同价款是承发包双方在合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质量保修责任的款项。1.4合同价款调整是指在合同履行中发生、按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等等；b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人违约、合同缺陷等增加的合同价款。1.5工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的变更包括新增工程和删减工程（新增工程分为附加工程和额外工程。所谓附加工程是指

58、那些该合同项目所必不可少的工程，如果缺少了这些工程，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外工程是指工程项目合同文件中“工作范围”中未包括的工作。缺少这些工作，原订合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。）；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等等。1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。2.工程结算的条件2

59、.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。2.4及时、完备的结算资料。3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：3.2承包人履约情况：a）工程竣工

60、验收资料；b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。3.3工程结算书：a）结算书编制说明，其内容应包括2.1-2.3条有关需要说明内容。b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算