房地产行业动态报告：单月销售量价齐升土地市场降温融资收紧

1、 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明开发投资完成额增速持续回落2019 年 1-7 月，全国房地产开发投资完成额 72843 亿元，同比增长 10.6%，增速较1-6 月份回落0.3 个百分点；同期住宅开发投资完成额为53466 亿元，同比增长15.1%， 增速回落 0.7 个百分点，对整体开发投资完成额继续起拉动作用，占比 73.4%。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为 39042、15248、15708、2845 亿元，分别同比增长 9.2%、9.5%、15.1%、11%，增速同比变化-0.7%、+0.6%、-0.4%、-1.7%。2019

2、年 7 月份，房地产开发景气指数为 100.90，较 6 月份下降 0.01。图 1：房地产开发投资完成额累计同比图 2：住宅开发投资完成额及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 3：开发投资：其他费用累计同比与土地购置同比图 4：房地产开发投资：建筑工程与施工面积走势数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明图 5：各地区房地开发投资额及同比图 6：国房景气指数数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局新开工增速持续回落，竣工降幅收窄2019 年 1-7 月，房地产开发企业房屋新开工面积 125716 万

3、平米，同比增长 9.5%，增速回落 0.6 个百分点；其中住宅新开工面积 92826 万平米，同比增长 9.6%，增速回落 0.9 个百分点。7 月单月新开工面积为 20207 万平米，同比增长 6.56%，单月增速有所回落。同期房屋竣工面积 37331 万平米，同比减少 11.3%，降幅缩小 1.4 个百分点；住宅竣工面积 26374 万平米，同比减少 10.5%，缩小 1.2 个百分点。2019 年 1-7 月，房屋累计施工面积 794207 万平米，同比增长 9.0%，增速同比提升 0.2%。2019 年 1-7 月，房地产投资、新开工增速继续回落，竣工降幅有所收窄，景气度微降。图 7：

4、房屋新开工面积及累计同比图 8：住宅新开工面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明图 9：房屋施工面积及累计同比图 10：住宅施工面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 11：房屋竣工面积及累计同比图 12：住宅竣工面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 13：房屋单月新开工面积及单月同比数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明土地市场趋冷，百城土地成交溢价率降低2019 年 1-7 月，房地产开发企业土地购置面积 9761 万平

5、米，同比降低 29.40%，降幅较 1-6 月放宽 1.9 个百分点；土地成交价款 4795 亿元，同比降低 27.6%，降幅同比持平。百城土地供应成交数据来看，7 月单月供应 9635.57 万平米，成交 9789.87 万平米，成交楼面均价 3966.60 元/平米，百城土地成交溢价率为 11.38%，为 3 月以来的最低点。7 月百城土地成交中一线、二线、三线成交分别成交 691、4754、4344 万平米， 溢价率分别为 4.09%、12.77%、11.881%。成交面积结构中一线、二线、三线城市土地成交面积占比分别占比 7.1%、48.6%、44.3%，依然以二线城市土地成交为主。随

6、着三季度行业融资环境的收紧，我们认为下半年土地市场将继续维持低位。图 14：土地成交价款及累计同比图 15：购置土地面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 16：供应土地建筑面积及规划土地建筑面积图 17：单月百城成交楼面价及溢价率数据来源： ，Wind数据来源： ，wind图 18：单月百城土地成交结构数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明销售降幅缩窄，单月量价齐升2019 年 1-7 月商品房销售面积 88783 万平米，同比下降 1.3%，降幅较 1-6 月数据收窄 0.5 个百分点，单月销售面积为 12997 万平米，同

7、比上升 1.18%，单月销售面积增速由负转正；其中商品住宅销售面积为 77756 万平米，同比下降 0.4%，降幅收窄0.6 个百分点；商品房销售额 83162 亿元，同比增长 6.2%，较 1-6 月增速回落 0.5个百分点。7 月单月销售均价为 9590 元/平米，环比上升 253 元/平米。7 月单月三十大中城市商品房成交面积 1618 万平米，同比增长 2.27%，增速较 6 月收窄 7.21 个百分点；1-7 月累计成交面积 9997 万平米，同比 2018 年同期增长 9.05%，累计增速环比下降 1.41 个百分点，低能级城市销售表现出较强的韧性。图 19：商品房销售面积及累计同

8、比图 20：住宅销售面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明图 21：30 大中城市商品房当月成交面积图 22：一、二、三线城市当月成交占比数据来源： ，Wind数据来源： ，Wind30 大中城市中二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三线城市包括：无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。截至 7 月底，商品房待售面积 49876 万平方米，比上月底减少 286 万平方米，较去年同期同比减少 8.4%，降幅收窄 0.5 个

9、百分点。其中，住宅待售面积减少 306 万平方米，办公楼待售面积增加 23 万平方米，商业营业用房待售面积减少 21 万平方米。图 23：商品房待售面积及同比图 24：住宅待售面积及同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 25：办公楼待售面积及同比图 26：商业营业用房待售面积及同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明2019 年 1-7 月，东部地区商品房销售面积 35317 万平方米，同比下降 4.2%，降幅收窄 0.4 个百分点；销售额 44429 亿元，同比增长 5.2%，增速上升 0.5 个百分点；中部

10、地区商品房销售面积 25106 万平方米，同比下降 0.1%，回升 0.4 个百分点；销售额 17966 亿元，增长 6.7%，增速上升 0.6 个百分点；西部地区商品房销售面积 24613万平米，同比增长 2.80%，增速回升 0.5 个百分点，销售额 17760 亿元，同比增长9.3%，增速回升 0.9 个百分点；东北地区商品房销售面积 3747 万平米，同比下降7.8%，降幅缩小 0.5 个百分点；销售额 3007 亿元，同比增长 0.5%，增速回落 0.4 个百分点。随着本月商品房销售面积累计增速的降幅收窄，东、中、西、东北部地区销售面积同比均有所收窄或上升。图 27：各地区房地产销售

11、金额及同比图 28：各地区房地产销售面积及同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局2019 年 7 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨 10.1%，涨幅较上个月收窄 0.7 个百分点；其中一线、二线、三线城市新建商品住宅价格指数同比上涨 4.30%、10.7%、10.2%，均有所回落，各地继续贯彻落实房住不炒，市场总体延续平稳态势。图 29：七十大中城住宅价格指数当月同比数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明到位资金受自筹资金影响增速下行，房贷利率微升2019 年 1-7 月，房地产开发企业到位资金 99800 亿元，同比增长 7

12、.0%，增速较 1-6月份回落 0.2 个百分点，主要是受自筹资金增速下降的影响。来自国内贷款 15377 亿元，增长 9.5%，增速较 1-6 月提升 1.1 个百分点；自筹资金 31032 亿元，同比增长2.8%，受地产融资收紧影响，增速回落 1.9 个百分点；定金及预收款 33980 亿元， 同比增长 9.6%，增速提升 0.6 个百分点；个人按揭贷款 15198 亿元，同比增长 11.3%，增速提升 0.6 个百分点。图 30：房地产开发资金来源累计同比数据来源： ，国家统计局图 31：房地产开发资金来源图 32：国内贷款资金来源及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计

13、局图 33：自筹资金及累计同比图 34：定金及预收款累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明7 月中旬至 8 月中旬房企直接融资情况较好，发行主体以国企、央企和优质民企为主，大多数产品的发行票面利率较 2018 年仍有明显优势，并未出现成本快速上升的现象。发行主体融资方式融资金额（亿元）借款年限（年）票面利率起息日龙湖企业一般公司债53+23.90%2019-7-19龙湖企业一般公司债155+24.67%2019-7-19南国置业一般中期票据935.30%2019-7-17珠海华发超短期融资债券690D2.98%2019-7

14、-16京投发展一般公司债53+23.78%2019-7-17上海宝龙私募债637.40%2019-7-15小商品城一般中期票据1033.99%2019-7-15建业住宅集团私募债151+1+17.50%2019-7-23蓝光发展一般公司债112+17.50%2019-7-23融侨私募债7.72+17.50%2019-7-23电建地产一般公司债8.63+24.27%2019-7-25华润置地一般中期票据1033.63%2019-7-23信达地产私募债72+14.90%2019-7-26万科证监会主管 ABS1.013.62%2019-7-26天地源定向工具537.98%2019-7-26建发地产

15、一般短期融资券813.38%2019-8-02碧桂园一般公司债22.12+25.14%2019-8-01当代置业一般公司债8.82+17.80%2019-7-30光明地产一般中期票据53+N5.70%2019-8-09珠江实业一般公司债100.733.25%2019-8-08中交房产一般中期票据1033.70%2019-8-08景瑞地产私募债53+27.00%2019-8-07建发房产一般公司债53+33.71%2019-8-08建发房产一般公司债55+24.09%2019-8-08龙光控股私募债102+26.20%2019-8-05表 1：近期房企直接融资情况龙光控股私募债53+26.50%

16、2019-8-05蓝光发展一般短期融资券6366D7.40%2019-8-07华润控股一般中期票据1033.53%2019-8-06蓝光发展一般公司债337.00%2019-8-06美的置业一般公司债133+25.70%2019-8-05数据来源： ，Wind自 2018 年底以来的房贷利率下行趋势在 6 月走平，2019 年 7 月房贷款利率微升， 首套房房贷利率为 5.44%，环比增长 2bp，二套房贷款利率为 5.76%，环比增长 1bp。随着部分市场景气度较高的二线城市，如宁波、成都、苏州、南京等按揭利率上调、按揭贷款发放额度收紧的传闻，未来房贷利率下行趋势将走平或微增。图 35：首套

17、房、二套房房贷平均利率图 36：个人按揭贷款及累计同比数据来源： ，wind数据来源： ，国家统计局投资建议2019 年 1-7 月，商品房销售面积 88783 万平米，累计同比下降 1.3%，降幅较 1-6 月收窄 0.5pct，单月销售面积同比增速有负转正，为 1.3 亿平米，同比增长 1.18%。与此同时，三十城商品房累计增速环比有所下降，数据显示低能级城市销售表现出较强的韧性。考虑到棚改套数砍半的滞后影响将逐步显现，我们认为后续销售增速将继续走弱，逐渐探底。2019 年 1-7 月，新开工面积 12.57 亿平米，同比增长 9.5%，增速回落 0.6 百分点， 单月新开工面积为 2.02 亿平米，同比增长 6.56%，单月增速有所回落；开发投资额随新开工增速回落而同步回落，1-7 月全国房地产投资完成额 72843 亿元，同比增长 10.6%，增速较 1-6 月份回落 0.3 个百分点；1-7 月房屋竣工面积 37331 万平米， 同比减少 11.3%，降幅缩小 1.4 个百分点。我们认为全年开发投资完成额增速有望保持 5%-8%。融资收紧影响自筹资金，进而拖累到位资金。2019 年 1-7 月，房地产开发企业到位资金 99800 亿元，同比增长 7.0%，增速较 1-6