成都新建住宅小区入住率市场调查报告

1、成都新建住宅小区入住率调 查 报 告成都市房产管理局二九年五月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232249626 第一部分分调查概概况 PAGEREF _Toc232249626 h 5 HYPERLINK l _Toc232249627 一、调查查范围 PAGEREF _Toc232249627 h 5 HYPERLINK l _Toc232249628 二、调查查内容 PAGEREF _Toc232249628 h 5 HYPERLINK l _Toc232249629 三、调查查时点 PAGEREF _Toc232249629 h 5 HYPERLI

2、NK l _Toc232249630 四、闲置置住房标标准 PAGEREF _Toc232249630 h 5 HYPERLINK l _Toc232249631 五、指标标解释 PAGEREF _Toc232249631 h 5 HYPERLINK l _Toc232249632 六、样本本说明 PAGEREF _Toc232249632 h 6 HYPERLINK l _Toc232249633 第二部分分入住住率总体体情况 PAGEREF _Toc232249633 h 8 HYPERLINK l _Toc232249634 一、入住住率与住住房建成成年限呈呈正相关关。 PAGEREF

3、_Toc232249634 h 8 HYPERLINK l _Toc232249635 二、中心心城区总总体入住住率为992%，处于合合理水平平。 PAGEREF _Toc232249635 h 9 HYPERLINK l _Toc232249636 三、入住住率与小小区到市市中心的的距离呈呈负相关关，三环环路内外外入住率率相差较较大。 PAGEREF _Toc232249636 h 10 HYPERLINK l _Toc232249637 四、中小小套型住住房入住住率较高高，大套套型住房房入住率率较低。 PAGEREF _Toc232249637 h 11 HYPERLINK l _Toc2

4、32249638 第三部分分入住住率区域域特征 PAGEREF _Toc232249638 h 12 HYPERLINK l _Toc232249639 一、分环环域看，越靠近近市中心心入住率率越高，大套型型住房尤尤为明显显。 PAGEREF _Toc232249639 h 12 HYPERLINK l _Toc232249640 二、分方方位看，西北和和市中心心入住率率较高，城东、城西较较低。 PAGEREF _Toc232249640 h 13 HYPERLINK l _Toc232249641 三、市场场热点板板块入住住率不高高。 PAGEREF _Toc232249641 h 14 H

5、YPERLINK l _Toc232249642 四、分行行政区看看，武侯侯区和金金牛区入入住率最最高，青青羊区相相对较低低。 PAGEREF _Toc232249642 h 16 HYPERLINK l _Toc232249643 第四部分分闲置置住房业业主特征征 PAGEREF _Toc232249643 h 18 HYPERLINK l _Toc232249644 一、闲置置住房业业主地域域来源构构成与所所有新建建住房业业主地域域来源构构成基本本一致，外地业业主空房房率略高高于本地地业主。 PAGEREF _Toc232249644 h 18 HYPERLINK l _Toc232249

6、645 二、中心心城区业业主和省省外境外外业主拥拥有的大大套型住住房空房房率高过过小套型型，郊区区（市）县和本本省外地地业主则则反之。 PAGEREF _Toc232249645 h 19 HYPERLINK l _Toc232249646 三、闲置置住房业业主年龄龄构成与与所有新新建住房房业主年年龄构成成基本一一致，440-550岁业业主空房房率略高高于其他他年龄段段。 PAGEREF _Toc232249646 h 20 HYPERLINK l _Toc232249647 四、200-400岁业主主的小套套型住房房空房率率较高，40-60岁岁业主的的大套型型住房空空房率较较高。 PAGER

7、EF _Toc232249647 h 2119988年以来来，随着着城镇住住房制度度改革的的深化，居民收收入水平平的提高高，城市市化进程程的加快快，商品品住房需需求持续续增长，我市房房地产市市场迎来来了一轮轮快速发发展时期期，并在在20007年达达到高峰峰。但220088年的调调整告诉诉我们，市场的的发展既既得益于于不断增增长的自自住需求求的支撑撑，也有有房地产产投资属属性及保保值增值值功能带带来的投投资投机机需求和和透支未未来需求求的助推推。本次次调查，就是旨旨在从消消费角度度摸清我我市房地地产市场场的真实实自住需需求，掌掌握新建建住宅小小区入住住率情况况及其在在时间和和空间上上的分布布规律

8、，为政府府调控房房地产市市场提供供基础数数据，以以促进房房地产业业与社会会经济、城市化化进程协协调发展展。调查结果果显示：中心城区区新建住住宅小区区总体入入住率为为92，较为为合理。入住率与与小区建建成年限限呈正相相关。建建成年限限越长，入住率率越高；建成年年限越短短，入住住率越低低。入住率与与住房套套型呈负负相关。套型面面积越小小，入住住率越高高；套型型面积越越大，入入住率越越低。入住率与与小区到到市中心心的距离离呈负相相关。离离市中心心越近，入住率率越高；离市中中心越远远，入住住率越低低。三环路是是入住率率的分水水岭。三三环路内内各环域域入住率率都在990%以以上，但但三环路路外不到到80

9、%。目前的市市场热点点区域入入住率普普遍不高高，主要要原因在在于住房房建成年年限较短短、公建建配套尚尚不完备备等。闲置住房房业主地地域来源源构成与与所有住住房业主主地域来来源构成成基本一一致，但但外地业业主空房房率略高高于本地地业主。闲置住房房业主年年龄构成成与所有有住房业业主年龄龄构成基基本一致致，但440-550岁业业主空房房率略高高于其他他年龄段段。第一部分分 调查查概况一、调查查范围位于中心心城区的的青羊、武侯、金牛、锦江、成华、高新等等六城区区行政区区划内的的新建住住宅小区区；二、调查查内容（一）新新建住宅宅小区总总体入住住情况；（二）不不同区域域住房入入住率特特征；（三）不不同套型

10、型住房入入住率特特征；（四）不不同建成成年限住住房入住住率特征征；（五）闲闲置住房房主体特特征。三、调查查时点20099年3月月31日日24时时。四、闲置置住房标标准判断闲置置住房的的标准为为：该套套住房自自建成以以来一直直无人居居住，或或建成以以来虽然然曾经有有人居住住但最近近连续半半年（220088年100月1日日0时至至20009年33月311日244时）无无人居住住。否则则即为已已入住。五、指标标解释入住率：已入住住住房套套数与总总套数的的比值；空房率：闲置住住房套数数与总套套数的比比值。入住率空房率率 = 1000%六、样本本说明经对本次次调查回回收样本本数据进进行校核核审验，最后有

11、有效样本本共覆盖盖中心城城区的8835个个住宅小小区的333.997万套套住房，占实有有住房套套数的331.33%。由于客观观条件的的限制，本次调调查结果果只反映映了部分分新建住住宅小区区的入住住率情况况，与整整体情况况可能存存在一定定差异。但由于于回收样样本具有有随机性性且覆盖盖了实有有住房总总数的330%左左右，调调查结果果还是有有较高的的可靠性性，具有有研究意意义。从所调查查的样本本住房建建成时间间看，建建成年代代在100年以内内的住房房共计228.66万套，占调查查总数的的84%，表明明本次调调查的绝绝大部分分样本属属于20000年年以后交交房的新新建住宅宅，基本本达到调调查目的的。第

12、二部分分 入入住率总总体情况况一、入住住率与住住房建成成年限呈呈正相关关。调查显示示，中心心城区新新建住宅宅小区的的入住率率都是随随着建成成年限的的增加而而提高，尤其是是在小区区建成的的最初几几年里，入住率率呈快速速增加态态势。小小区建成成早期入入住率普普遍较低低，这是是正常现现象，原原因不难难理解。一是通通常情况况下一套套住房从从交房到到入住往往往需要要较长一一段时间间的装修修、搬家家期，因因此，交交房后一一段时间间内未入入住实属属正常；二是不不少小区区建成后后周边配配套设施施短期内内没有跟跟上也会会影响入入住；三三是确有有部分业业主是出出于保值值增值提提前购房房的，其其在交房房后相当当一段

13、时时间里并并无入住住的必要要。中心城区区不同建建成年限限住房入入住率情情况建成年限1年以内内12年年23年年34年年46年年68年年8100年10年以上入住率40%74%86%93%96%97%98%99%二、中心心城区总总体入住住率为992%，处于合合理水平平。截至调查查时点，中心城城区建成成时间在在一年以以上的228.448万套套样本住住房中，已入住住26.06万万套，入入住率为为92，空房房率为88%。总体看来来，我市市中心城城区新建建住宅小小区入住住率处于于较高水水平，高高达922的入入住率说说明住房房资源得得到了较较为有效效的利用用，与城城市化进进程以及及近年来来房地产产市场的的发展

14、状状况基本本相适应应。从国外情情况看，美国和英国的的空房率率长期稳稳定在110%左左右，最高时达到过过13%左右。但美国国和英国国已经处处于城市市化进程程晚期，新建住住房比重重较小，我市尚尚处于城城市化快快速发展展时期，建成年年限在110年内内的住房房占了相相当大的的比重，考虑到到建成年年限对入入住率的的巨大影影响，我我市中心心城区88%的空空房率应应该说是是相当合合理的。三、入住住率与小小区到市市中心的的距离呈呈负相关关，三环环路内外外入住率率相差较较大。调查显示示，一环环以内的的小区平平均入住住率为998%，一环环至二环环的入住住率为 95%，二环环至三环环的入住住率为991%，三环环以外

15、的的入住率率为799%。各环环域入住住率高低低与小区区到市中中心的距距离呈负负相关关关系，越越靠近市市中心入入住率越越高，越越往城外外走入住住率越低低，住房房需求的的圈层分分布非常常明显。由于我我市尚处处于城市市化过程程之中，市中心心依然是是整个城城市扩张张的核心心动力，资源配配置也最最为完备备，就业业、就医医、入学学吸纳人人数也最最多，出出行购物物最为便便利，居居住条件件最为成成熟，从从而导致致居民的的居住偏偏好于市市中心，加之住住房平均均建成年年限随环环域外延延而缩短短，使得得入住率率呈明显显的以市市中心为为最高点点随着距距离的延延伸而逐逐步递减减的特点点。各环域住住房入住住率情况况一环内

16、一至二环环二至三环环三环外98%95%91%79%特别有趣趣的是，三环路路内的入入住率都都在900%以上上，三环环路外的的入住率率不到880%，两者差差距较为为明显。如果把把90%作为入入住率是是否正常常的判定定标准，那三环环路内的的入住率率就处于于正常状状态，三三环路外外的入住住率就有有些偏低低，说明明城市的的扩张速速度某种种程度上上超前于于住房的的实际需需求。考考虑到我我市新建建住宅小小区较多多且建成成早期入入住率偏偏低是正正常现象象等实际际情况，这种超超前应该该说不是是太严重重。四、中小小套型住住房入住住率较高高，大套套型住房房入住率率较低。调查结果果显示，入住率率与住房房套型面面积呈负

17、负相关关关系，随随套型面面积的增增大而变变低。分套型面面积住房房入住率率情况套型90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上入住率95%90%87%第三部分分 入入住率区区域特征征一、分环环域看，越靠近近市中心心入住率率越高，大套型型住房尤尤为明显显。调查显示示，中心心城区住住房入住住率的环环域特征征非常明明显，越越靠近市市中心入入住率越越高，越越往城外外走入住住率越低低，各种种套型住住房的入入住率都都呈现同同样的特特征，其其中1444平方方米以上上大套型型住房表表现得尤尤为明显显。说明明公共配配套、居居住环境境、就医医入学上上班方便便、交通通便捷等等因素对对提高入入住率有有着

18、明显显的促进进作用。中心城区区住房分分环域分分套型入入住率情情况90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上合 计计一环内96%97%95%98%一至二环环98%94%87%95%二至三环环93%90%87%91%三环外87%76%71%79%二、分方方位看，西北和和市中心心入住率率较高，城东、城西较较低。调查表明明，中心心城区各各方位入入住率均均达到888%以以上。其其中，西西北方位位入住率率最高，达到998%；其次是是市中心心，达到到96。城东东、城西西入住率率较低，均为888，主要是是因为新新建住宅宅小区较较多所致致。中心城区区住房分分方位入入住率情情况方位市中心东南西北

19、东南西南东北西北入住率96%88%92%88%94%95%91%89%98%从各方位位不同套套型住房房入住率率比较看看，900平方米米以下住住房在各各方位的的入住率率相差不不大，但但1444平方米米以上大大套型住住房在各各方位的的入住率率差异较较大，如如城东、城西的的大套型型住房入入住率分分别为773%、82%，比高高的方位位差了115至224个百百分点，这也是是造成城城东、城城西整体体入住率率较低的的一个原原因。中心城区区住房分分方位分分套型入入住率情情况90平方方米以下下901144平平方米144平平方米以以上市中心96%97%95%东94%78%73%南97%90%91%西93%86%8

20、2%北95%94%97%东南96%95%92%西南97%90%83%东北86%92%89%西北98%98%97%三、市场场热点板板块入住住率不高高。调查显示示，在环环域与方方位交叉叉构成的的各细分分区域中中，三环环内各细细分区域域入住率率普遍在在90%以上，只有市市场热点点板块如如建设片片区所在在的城东东二至三三环区域域和驷马马桥板块块所在的的东北二二至三环环低于990%，分别为为81%、888%。三三环外各各细分区区域入住住率则普普遍较低低，其中中东三环环外和南南沿线板板块所在在的南三三环外入入住率最最低，仅仅有599%和662%，比最高高的北一一至二环环区域低低了近440个百百分点，差距十

21、十分明显显。小区区建成年年限普遍遍较短是是市场热热点区域域入住率率较低的的主要原原因。各各细分区区域入住住率详见见下表：中心城区区细分区区域入住住率情况况环域方位90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上合计一环以内内96%97%95%96%一至二环环东99%92%61%96%南99%98%98%98%西95%85%88%90%北99%100%92%99%东南87%95%93%92%西南98%96%73%94%西北99%95%96%97%东北97%97%97%97%二至三环环东83%77%92%81%南95%95%94%95%西94%87%81%89%北97%97%98%97

22、%东南97%95%92%96%西南96%88%89%91%西北98%98%97%98%东北87%91%86%88%三环以外外东53%55%78%59%南72%61%62%62%西84%83%75%82%北90%79%82%87%西南96%88%72%90%东北71%84%/74%四、分行行政区看看，武侯侯区和金金牛区入入住率最最高，青青羊区相相对较低低。调查显示示，中心心城区各各行政区区总体入入住率均均达到885%以以上。其其中，武武侯区和和金牛区区入住率率最高，达到994%；其次次是锦江江区，为为93%；成华华区和高高新区为为88；青羊羊区最低低，为886。从不同套套型的入入住率情情况看，各

23、行政政区900平方米米以下套套型住房房入住率率普遍较较高，都都在900%以上上，最高高的武侯侯区达到到97，最低低的成华华区也有有90%。9001444平方方米套型型住房入入住率在在90%以上的的行政区区有三个个，分别别是武侯侯、金牛牛、锦江江，最高高的武侯侯区和金金牛区达达到933；其其余三个个行政区区入住率率分布在在80%至900%之间间，其中中最低的的青羊区区为833；1144平平方米以以上套型型入住率率最高的的是武侯侯区和成成华区，达到990，最低的的依然是是青羊区区，为778。武侯区区和金牛牛区无论论是总体体入住率率还是各各套型入入住率，在中心心城区各各行政区区中均占占有一定定比较优

24、优势，而而青羊区区相对而而言入住住率较低低，尤其其是大套套型住房房入住情情况不太太理想。中心城区区各行政政区分套套型住房房入住率率情况90平方方米以下下90-1144平平方米144平平方米以以上青羊区91%83%78%武侯区97%93%90%锦江区96%90%86%金牛区96%93%89%成华区90%86%90%高新区96%85%82%第四部分分 闲闲置住房房业主特特征一、闲置置住房业业主地域域来源构构成与所所有新建建住房业业主地域域来源构构成基本本一致，外地业业主空房房率略高高于本地地业主。调查显示示，中心心城区闲闲置住房房业主地地域来源源构成中中，中心心城区人人员占了了绝大多多数，达达到5

25、88%；其其次是本本省人员员，占225%。具体构构成详见见下图：比较中心心城区所所有新建建住房业业主的地地域来源源构成和和闲置住住房业主主的地域域来源构构成，两两者基本本一致。不过，闲置住住房业主主中本市市人员占占比相对对要低一一些，而而外地人人员占比比相对要要高一些些。中心城区区新建住住房业主主地域来来源构成成中心城区区郊区（市市）县省内外地地省外境外所有住房房62.44%5.3%23.33%8.9%0.1%闲置住房房57.77%4.9%25.33%12.00%0.2%二、中心心城区业业主和省省外境外外业主拥拥有的大大套型住住房空房房率高过过小套型型，郊区区（市）县和本本省外地地业主则则反之。调查显示示， 中中心城区区各种套套型闲置置住房中中，中心心城区本本地业主主在900平方米米以下套套型的占占比为448%，在900-1444平方方米套型型中的占占比为558%，在1444平方方米以上上套型中中占比达达到了668%，呈现套套型越大大占比越越高的特特点，省省外和境境外业主主也有类类似特点点，而郊郊区（市市）县和和本省外外地业主主则刚好好相反。 中心城区区分套型型闲置住住房业主主地域来来源构成成中心城区区郊区（市市）县省内外地地省外境外90平方方米以下下48%7%34%11%0%90-1144平平方米58%5%