上海别墅市场分析策划方案概述

1、2002年上海不墅市场分析上海房地产市场报告从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体不墅，到几千万元的独立式豪华不墅。今年，上海成了不容置疑的不墅年上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海不墅供应过大，但需求有限。不墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严峻。 那么，有限的市场到底需要什么样的不墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此猎取第一手的市场资料，现予公布，与大伙儿一同分享，为上海的不墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的不墅进展商们能在2002年里走好。 (一)不墅价格 50至120万元人民币的不墅将

2、成为当前上海不墅市场的主流产品，占总样本的71；其中，50-80万人民币的占37.3，81至120万人民币的占33.70。150万元人民币以上的不墅则为上海不墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的不墅同样拥有可观的市场群体。在上海不墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60，201至300万人民币的占7.40，301至500万人民币的占2.10，501万人民币以上的占2.30。而介于两者之间的不墅121至150万人民币的占10.60。 (二)不墅区域 上海不墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30)、康桥地区(占20.60)和虹桥不墅区(占17

3、.40)。 2002年的上海不墅市场区域性已显现，浦东已成为不墅的热门区域，而虹桥不墅区因多年的进展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行不墅区(各占11.60、11.40)正在趋于饱和。还有沪青平不墅区(占9.60)和其它不墅区(只占8.10)。 (三)不墅类型 在经济实力同意的条件下，独立不墅是实现不墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排不墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海不墅市场，各类不墅占市场总份额中的比例：独立不墅为65，连体不墅为20，连排不墅为10，叠加不墅为5。 (四)不墅面积 150至200平方米的不墅将成为当前不墅市场的主流面积，即经济型不墅的市场容量

4、最大，占样本不墅总量的43.50；201平方米以上的不墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80，301至400平方米的占8.70，401至500平方米的占1.90，501平方米以上的占2.60。而150平方米以下的占13.40。 (五)考虑因素 在购买不墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5)依次是房型(占11)、物业治理(占10.50)、价格(占10.40)、周边环境和文化氛围(占10.40)、交通(占10.20)、绿化率和中心景观(占9.80)、升值空间和投资价值(占8.20)。而其中营销包装是人们在作购房决策

5、时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。 因此，作为进展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，假如过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。进展商应对7大重要因素予以研究，因为不墅是房产的终结消费，因此房型、物业治理、绿化率会成为买房人特不重视的问题；不墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分反映不墅价值和长远利益的因素。 (六)交通意向 该问题是确认购买不墅的人群对交通的推断性。不墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3的人认为半小时车程到机场和市中心的不墅为理想选择；只有12.7的人认为不符合自己选择中意不墅的要

6、求，这可能有两种缘故：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的不墅项目。 (七)不墅楼层 选择购买2层不墅的人占总样本64.2；选择购买3层不墅的人，占总样本的31.9。因此，2层不墅为上海不墅市场的主流产品，而3层不墅可作为差异性产品进行点缀。 (八)不墅挑高 希望不墅内有挑高的人占总样本的52.9；无所谓不墅内有挑高的人，占40。因此，不墅内有挑高已成为上海不墅产品的差不多选择要求。 (九)不墅天窗 希望不墅内有天窗的人，占总样本的73.6；无所谓不墅内有天窗的人，占17.5。因此，不墅内有天窗也已成为上海不墅产品的差不多选择要求。

7、 (十)不墅佣人房 希望不墅内有佣人房的人，占总样本的65.6；无所谓不墅内有佣人房的人，占23.7。 购买不墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时刻，并提高生活品质，因此不墅内有佣人房将成为上海不墅产品的差不多选择要求。 (十一)不墅房型 5个房间的不墅为大多数目标客群所同意，可作为主力房型进行设计；7个房间以上的不墅作为高端不墅的差异性存在。 (十二)不墅客厅面积要求 不墅客厅的主力面积为31至50平方米；但同时高端不墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。 (十三)不墅主卧房面积要求 不墅卧房的主力面积为21至30平方米；但同时高端不墅可考虑卧房面积在31平方米以上。 (十四)不墅厨房面积

8、要求 不墅厨房的主力面积为13至20平方米；但同时高端不墅可考虑厨房面积在20平方米以上。 (十五)不墅自家花园要求 设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进不墅总价，从而保证回复的客观性。 花园面积在200平方米以下为不墅花园的主力需求，花园是购买不墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。 (十六)不墅物业治理 不墅物业治理中最需要突出的是安全 (占33.60)、服务全面(占29)和智能化 (占 20.1)，这三项占总样本的82.7；而进展商能够通过聘请有品牌的物业公司来传达物业治理的专业到位。在不墅的物业治理中，个性化反而是被忽略的。 (

9、十七)不墅会所 在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50)、健身中心(占12.20)、温水游泳池(占10.50)。 生活便利和运动健身是购买不墅的人群最为关怀的问题，约占总样本的62.8。作为进展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。 (十八)不墅装修要求 购买不墅的人群越来越希望不墅的装修不用花费自己过多精力和时刻，因此对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53。而要求精装修(提包人住)的只占29，不要求装修(毛坯)的占18。 (十九)不墅车位 不墅内有一个私人车位是

10、当前上海不墅市场的差不多选择要求，而高价位不墅二个室内车位是必备的。 (二十)不墅周边环境 人们希望不墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3)：依次是医疗设施(占17.90)、商业设施(占15.50)、教育设施(占13.80)、公园绿地(占12.80)、体育休闲中心(占12.30)。 购买不墅的人群对周边环境的要求是较高的，如不墅周围缺少一些必备的设施时，进展商可在不墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。 (二十一)不墅卖点 首先，在不墅卖点中，最吸引人的确实是绿化。在全面达到智能化、感受生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业治理服务等前7大卖点中，排列2、3、4位的差不多上与绿化相关。从中可得出购买不墅的人群确实是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议不墅项目能在绿化上做出差异性。 其次，“全面达到智能化”和“世界级物业治理服务”也是购房人极为关注的方面；近年不墅中的“水景”成为