8203估价师协会网站cms案例分析

1、长春长信国际房地产开发拟抵押所涉及的一宗国有出让住宅用地土地使用权价格评估案例分析（二）（吉林信达土地估价2008220010）摘要：本案例分析就长春长信国际房地产开发所有的一宗国有出让住宅用地拟向申请抵押确定抵押物价值的评估过程中的碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理、解决方法及通过该项目得到的启示。： 国有出让抵押价值估价方法第一部分评估项目的背景一、估价目的因长春长信国际房地产开发拟向申请抵押，特委托吉林信达土地估价对本次抵押所涉及以出让方式取得的一宗国有住宅用地土地使用权进行评估，为本次提供土地价格参考。二、宗地概况（一）土地登记状况估价期日

2、土地使用者使用权类型宗地面积（m2）土地证号宗地座落位号图号用途终止日期土地等级长春长信国际房地产开发长国用(2004)第040000133 号长春朝阳区新城开发区19034住宅2040-10-19出让80,000三级（二）土地权利状况依委托方提供的权属证明资料，土地使用权人为长春长信国际房地产开发有限公司以出让方式取得，待估宗地来源合法、清楚，在估价基准日未设置他项权利。（三）土地利用状况待估宗地现为空地,尚未进行场地平整,根据委托方上报的拟规划手续,待估宗地土地使用权面积为 80,000 平方米,规划总建筑面积 96,000 平方米，多为小，8 栋多层，用途为住宅，规划容积率为 1.2。三

3、、地价定义根据委托方提供的国有土地使用证所载，土地用途为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期至 2040 年 10 月 19 日。至估价基准日估价对象剩余使用年期 32.17 年。考虑土地使用的原则，按实际剩余使用年期 32.17年设定估价对象使用年期。至估价基准日，估价对象作为拟建项目用地，已实现宗地红线外“七通”（指通路、通电、通上水、排水、通讯、通暖、通气）和红线内“场地平整”。结合评估目的，为体现估价对象实际价值，本次评估按实际开发状态设定估价对象开发程度，即宗地红线外“七通“及红线内“场地平整”。估价对象作为规划项目用地，在估价基准日规划总建筑面积为 96,000 平方米，规划容积率

4、为 1.2。考虑土地使用的连续性及，此次评估按规划容积率 1.2 设定估价对象容积率水平。因此，本次评估价格是指估价对象在评估基准日 2008 年 8 月 11 日，设定土地用途为住宅用地，土地剩余使用年期为 32.17 年，土地开发程度为宗地红线外“七通”（指通路、通电、通上水、排水、通讯、通暖、通气）及红线内“场地平整”，容积率为 1.2，无他项权利、权价格。状态条件下的国有出让土地使用第二部分评估项目采用的估价方法及工作计划一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方

5、法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于评估宗地为住宅用地，且为待开发空地，适合采用假设开发法。宗地所在地区类似规模可比性的交易案例较多，适宜选用市场比较法。故本次住宅用地土地使用权价值评估采用假设开发法和市场比较法。二、地价的确定考虑到委托方提供的资料、受托方搜集的资料及待估宗地实际情况，此次评两种评估方法的简单算术平均数做为最终土地使用权评估单价，并以此计算土地使用权总价。三、工作计划。依时间顺序依次为：签订评估协议 0.5 天，技术路线 0.5天，收料和实地查看 0.5 天，资料分析以及市场研究 2 天，撰写评

6、估报告 1 天，三级审核及修改定稿 0.5 天，提交和收取评估费 0.5 天，总结和归档 0.5 天。第三部分评估项目的难点及解决方案一、假设开发法技术难点及解决方案1、开发完成后的房地产售价的不确定性。待估宗地位于新设立的南部新城开发区，伴随着长春市市的整体南迁，落户于南部新城开发区，必将带动周边房地产市场更快的发展。目前，绿地投资 40 亿元，建设高档商务楼宇和住宅项目已开工；世茂也同该区签订了项目开发协议，预计投资 100 亿元，建设 150 万平方米以上的现代化国际社区。按照规程要求，开发完成后房地产售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于南部新城开发区为新设的开发区，大多数项目正在建

7、设之中，故缺少新近类似用途售出的可比案例，为解决这个问题，决定扩大比较范围，对周边地区的类似用途的房地产销售情况及市场价值研究，并通过对与宗地区域的房地产比较分析，综合确定宗地开发后的房地产总价值。2、建筑造价没有参考的依据。由于长春市本地近三年明确的住宅建筑造价依据，本次估价主要依据吉林省建筑工程投资估算指标及委托方提供的规划图纸等有关资料，客观确定该类房屋重建单价。3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图费；报建费用

8、：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划施工用水、用电费、办理预售；建设阶段费用：施工招标费、证费用；销售交房阶段费用：宣传费用、登记费、过户费、土地过户费；以及整个过程中的用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。二、市场比较法技术难点及解决方案分析长春市城市总体规划(2004-2020)即可发现，长春市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”。主城区空间结构为“双心三翼多组团”：“双心”是指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副

9、中心；“三翼”是指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。当南部新城承担起城市“副中心”的角色与职责时，其规划水平、城市面貌与产业发展等，也都必须经受全面的考验。自南部新城开发规划实施，绿地、世茂等有实力的房地产开发公司先户新城，通过查阅的招拍挂，根据待估对象的位置、特点等，选取了 2006 年 10 月挂牌出让的三宗土地做为可比实例。选取的三个可比实例在区域、个别同待估对象非常接近，根据之间的差别，以待估对象为参照进行系数修正。本次估价最为的是交易期日的修正，因为可比实例均是 2006 年 10 月份成交的，随着 2006 年的改造实施，长春市的住宅

10、地价上升较快，长春市近几年住宅用地地价变动情况，根据待估宗地所在区域的地价的实际情况，参照地价监测网的相关数据，结合地方土地出让的价格变化，综合确定地价指数以待估宗地的估价基准日为基数，将 2008年 8 月的地价指数定为 100，按每月平均增长率为 0.55%。第四部分 评估项目的启示一、明确估价活动的性质估价师在接受一个土地估价时，要明确估价活动的性质。是一般的需求还是来源于法定需求。是满足一般市场交易的需求还是满足涉及公众利益的土地交易需求，这对评估原则的确定和评估方法的选择都很重要。二、注意基础资料的收集、整理。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。三、对于评估中无法确定