嘉兴海韵华庭物管项目投标书

1、嘉兴海韵华庭物管项目投标书前 言言首先，十十分荣幸幸能参与与“海韵华华庭住宅宅小区”项目的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将依依托自身身的专业业管理实实力，结结合“海韵华华庭住宅宅小区”的现状状，对“海韵华华庭住宅宅小区”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以以崭新的的物业管管理服务务理念，在结合合国家政政策法规规和贵方方的实际际需要的的前提下下，凭借借在长期期物业管管理服务务过程中中积累的的丰富经经验以及及充足的的人才，为“海韵华华庭住宅宅小区”的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住、办公公及购物物环境，提升“海韵华华庭住宅

2、宅小区”的物业业价值，并使“海韵华华庭住宅宅小区”成为县乃至嘉嘉兴市又又一个知知名的高高档综合合物业管管理品牌牌。本投标书书是根据据贵方提提供的海海韵华庭庭住宅小小区“前期物物业管理理服务招招标文件件”要求，结结合我公公司的企企业服务务理念及及标准，经我公公司考察察研究之之后，编编制的前前期物业业管理服服务投标标书。我方同意意一旦中中标，投投标书中中的所有有承诺，招标方方有权要要求写入入物业管管理委托托合同，否则，招标方方可以在在中标候候选单位位中重新新确定中中标单位位。再次感谢谢建昌房房产给予予我们这这次合作作的机会会！我公司接接管海韵韵华庭住住宅小区区的优势势1、我公公司是国国家三级资质质

3、的物业业管理企企业，在在管理中中拥有丰丰富的经经验，公公司有充充分适合合市场化化运作的的管理机机制。2、我公公司是目目前档案案管理完完善的物物业管理理企业，对海韵韵华庭住住宅小区区将来的的档案管管理将起起到了保保障作用用。4、管理理经验丰丰富，具具备同类类物业的的管理经经验。在在海韵华华庭住宅宅小区的的物业管管理中，我们将将进一步步融会提提炼小区区物业的的管理经经验，铸铸就一流流的物业业管理的的“品牌”。5、根据据海韵华华庭住宅宅小区智智能化程程度较高高的特点点，我公公司将对对楼盘早早期介入入，协助助开发商商在智能能化设备备设施的的选型、评估和和设计方方案改进进方面提提供建议议和参谋谋。之前前

4、我们曾曾参与多多个高档档楼盘的的早期介介入，都都取得了了较好的的效果，用我们们的经验验，为开开发商带带来了较较大的利利益。6、具有有超前的的服务理理念：公公司长期期从事物物业管理理服务行行业，在在管理各各类物业业领域进进行不懈懈地探索索，主动动借鉴国国际先进进的服务务理念，不断学学习总结结，同时时结合各各地的传传统风俗俗和不同同用户的的需求特特点，寻寻求各类类物业最最佳的管管理方法法。通过过学习国国内外先先进的服服务理念念与管理理方法，并与自自身的实实践相结结合，我我公司提提出了独独具特色色的具有有超前性性、创造造性、全全方位的的管理服服务理念念，并在在具体工工作实践践中取得得了良好好的效果果

5、。第一章前期期介入服服务与接接管验收收及入住住管理方方案一、前期期介入服服务要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，若我我方中标标，将根根据委托托方物业业施工进进度的实实际情况况，对“海韵华华庭住宅宅小区”制订科科学、成成熟、相相应的物物业管理理前期介介入工作作计划，并按计计划和阶阶段开展展各项工工作，为为将来的的物业管管理工作作顺利开开展打下下坚实的的基础。1、规划划设计阶阶段对于规划划设计，物业管管理前期期顾问人人员需要要参与小小区规划划设计方方案的讨讨论，从从管理的的角度审审视规划划设计方方案是否否合理，力求使使小区的的设计方方便日后后

6、的物业业管理工工作。（1）监监控和消消控中心心的设置置；（2）小小区人车车分流的的设计；（3）公公共照明明开关设设置位置置；（4）公公共照明明开关开开闭形式式；（5）物物业管理理用房的的位置设设计；（6）小小区垃圾圾房的设设置；（7）公公共洗手手间的设设置；（8）信信报箱的的设立；（9）公公共告示示栏的配配置；（10）家用空空调穿墙墙孔和室室外机座座位置的的预留；2、建设设施工阶阶段建设过程程中，物物业管理理前期顾顾问人员员会经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐步对对物业的的硬件增增加了解解，对有有些影响响使用功功能的问问题早发发现、早早协调、早解决决，为今今后的物物业管理理工作奠奠

7、定良好好的基础础。（1）提提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；（2）分分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；（3）审审查有关关工程（包括绿绿化工程程）的优优劣，提提供改善善意见；（4）提提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；（5）帮帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以避免免施工对对材质造造成损伤伤；（6）提提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包括房房屋内部部结构、管线布布置及所所用建材材的性能能；（7）检检查工程

8、程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；（8）检检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；（9）配配合设备备安装、管线布布置，进进行现场场监督，确保安安装质量量；（10）提出遗遗漏工程程项目的的建议；（11）对小区区公建配配套设施施设备的的进行探探讨，能能够使公公建配套套设施设设备满足足今后客客户的发发展需要要和贯标标需要，减少投投入成本本和今后后的物业业管理成成本。3、竣工工验收阶阶段物业管理理前期介介入人员员将定期期视察施施工现场场，参与与工程例例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施

9、工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。（1）参参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；（2）发发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；（3）参参与重大大设备的的调试和和验收；（4）制制订物业业验收流流程；（5）指指出工程程缺陷，就改良良方案的的可能性性及费用用提出建建议。4、物业业销售阶阶段良好的物物业管理理形象及及物业管管理品牌牌会吸引引大量的的购房者者，同时时也有助助于贵方方树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助贵方的

10、的物业销销售和宣宣传推广广。（1）制制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售作好准准备；（2）售售楼处及及样板房房的保安安、保洁洁指导，规范服服务，建建立良好好的物业业形象；（3）委委派物业业专业人人员现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；（4）对对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；（5）提提供有关关售楼宣宣传所需需要的物物业管理理资料。二、项目目的接管管验收1、物业业的接管管验收是是对新建建物业竣竣工验收收的再验验收。2、依据据国家建建设部颁颁布的房屋接接管验收收标准对已物物业进行行以主体体结构安安全和满满足使用用功能为为主要内内容的再再检验，它

11、是直直接关系系到今后后物业管管理工作作能否正正常开展展的一个个重要步步骤。3、物业业的接管管验收不不仅包括括主体建建筑、附附属设备备、配套套设施，而且还还包括道道路、场场地和环环境绿化化等，应应特别重重视对综综合功能能的验收收。（1）公公司选派派素质好好、业务务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；（2）既既应从今今后物业业维护保保养管理理的角度度验收，也应站站在业户户的立场场上，对对物业进进行严格格的验收收，以维维护业户户的合法法权益；（3）接接管验收收中若发发现问题题，要明明确记录录在案，约定期期限督促促开发主主体对存存在的问问题加以以解决，直到完完全合格格；（4）落

12、落实物业业的保修修事宜。根据建建筑工程程保修的的有关规规定，由由开发主主体负责责保修，向物业业管理公公司交付付保修保保证金，或由物物业管理理公司负负责保修修，开发发主体一一次性拨拨付保修修费用；4、接管管验收的的作用（1）明明确交接接双方的的责、权权、利关关系；（2）确确保物业业具备正正常的使使用功能能，充分分维护业业户的利利益；（3）为为以后的的物业管管理创造造条件：通过物物业的接接管验收收，一方方面使工工程质量量达到要要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养护工工作量。另一方方面根据据接管有有关物业业的文件件资料，可以摸摸清掌握握物业的的性能与与特点，预防管管理中可可能出现现的问题题，有

13、利利于计划划安排好好各项管管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。三、入伙伙（住）管理方方案提示业主主在入伙伙前明白白办理入入伙手续续时应带带的文件件资料及及准备工工作，以以免办理理手续时时徒劳往往返。为为业主办办理入伙伙手续时时，应程程序顺畅畅，手续续完善，票据正正规。即即时完成成入伙注注记。受受理代办办服务手手续齐全全、收费费合理、守时守守约、保保证质量量。1、业主主入伙流流程（1）业业主向售售房单位位/发展展商办理理售房手手续后，签订售售房合同同并开出出入伙通通知书。（2）凭凭售房合合同与入入伙通知知书到物物业管理理公司办办理入伙伙手续。（3）物物业管理理公司在在审核资资料无误误后，

14、向向业主介介绍物业业管理服服务情况况、收费费情况；代发展展商与业业主签订订使用用公约。（6）若若业主验验房发现现并提出出质量问问题，经经确认，填写返返修表送送交发展展商，管管理处应应协助发发展商对对房屋进进行整改改后，请请业主再再次验房房。（7）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。（8）业业户入伙伙流程图图如图所所示。2、租赁赁住户入入住流程程（1）签签订租租赁意向向书，并交付付定金。如一次次看中房房子的可可直接签签署租赁赁合同。（2）签签订租租赁合同同书。合同应应附有管理公公约等等有关附附件。（3）由由物业管管理公司司工作人人员带业业户到现现场验收收房屋，如发现现有

15、房屋屋质量问问题的，由物业业管理公公司通知知工程队队整改。（4）整整改后或或验收房房屋没问问题，业业户就同同物业管管理公司司签验收收单，并并从物业业管理公公司领取取房屋钥钥匙。（5）交交付押金金和首期期租金。（6）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。3、入伙伙作业标标准（1）入入伙接待待工作应应做到耐耐心、细细心、百百问不厌厌。（2）入入伙各项项资料齐齐全，记记录规范范完整，按户建建立业户户档案。（3）入入伙各项项收费正正确，做做到日结结月清、帐表相相符。（4）特特约服务务手续齐齐全，收收费合理理，守时时守约，保证质质量。（5）内内部手册册登记及及时，即即时完成成注记

16、。（6）入入伙按户户汇总，次月55日前全全部归档档。4、入伙伙作业规规程（1）由由房产发发展商或或物业管管理部门门向业户户发出入入伙通知知书。（2）业业户携带带购房合合同书、入伙通通知书、入伙手手续书前前往指定定地点办办理手续续。（3）业业户到管管理处签签收入伙伙资料，付清物物业管理理费用。（4）由由指定的的业户服服务人员员和维修修技术人人员陪同同业户验验房，抄抄录水电电表底数数并共同同确认。（5）业业户验房房后若提提出质量量问题，填质量量返修表表，管理理处加签签意见后后，由管管理处协协助发展展商进行行工程质质量问题题的返修修工作。（6）如如发展商商或施工工单位将将工程质质量问题题委托物物业管

17、理理公司返返修时，双方须须签字确确认。（7）业业户验房房确认后后领取钥钥匙，办办理签收收手续。5、入伙伙作业检检查规范范为了保证证海韵华华庭住宅宅小区入入伙工作作正常有有序，管管理处经经理负责责对入伙伙工作的的各个环环节进行行检查以以保证工工作规范范和服务务质量。（1）集集中入伙伙时管理理处经理理每天巡巡视各个个接待环环节，发发现问题题，分析析原因予予以解决决。每月月4次抽抽查入伙伙资料、记录，发现不不符合作作业要求求，用书书面通知知相关人人员整改改，对确确属运作作上的不不完善处处，经分分析后开开具纠正正/预防防措施通通知单加加以落实实完善。（2）正正常情况况入伙阶阶段，管管理处经经理每月月一

18、次抽抽查入伙伙工作资资料，收收费情况况、记录录情况及及归档情情况，发发现问题题应以不不合格项项发书面面通知并并整改。第二章 对本本项目物物业管理理的整体体设想及及策划一流的物物业需要要一流的的管理，一流的的管理出出一流的的质量。通过我我们的服服务，为为“海韵华华庭住宅宅小区”创造价价值，为为业户营营造一个个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活活、办公公及购物物环境，让业户户安心、放心。一、总体体管理服服务目标标1、前期期目标成为开发发商的好好参谋、好帮手手、好朋朋友；降低开发发商的建建设成本本，促进进楼盘的的销售。2、合同同目标在合同期期内，全全身心为为业主服服务，成成为业主主的好保保姆、好好管家

19、、好朋友友。一年内达达到“县物业业管理优优秀小区区”的标准；三年内达达到“嘉兴市市物业管管理示范范小区”的标准；四年内达达到“浙江省省物业管管理示范范小区”的标准准。二、管理理服务理理念让严严格管理理、规范范服务、心心交交流；您业业户、发发展商、行政主主管部门门、相关关专业部部门；更优优于行业业标准、优于其其它企业业、1000%业业户第一一、不断断超越业业户日益益增长的的需求；满意成为业业户的好好保姆、好管家家、好朋朋友；成为发展展商的好好参谋、好帮手手、好朋朋友；成为大家家认可的的好企业业、好伙伙伴、好好朋友。三、服务务承诺1、总体体指标（1）满满意度指指数855以上；（2）管管理服务务范围

20、内内不发生生重大安安全责任任事故；管理服务务范围内内不发生生重大火火灾责任任事故；管理服务务范围内内不发生生重大设设备管理理责任事事故；（3）第第一年度度导入三三项贯标标体系管管理，第第二年度度通过三三项贯标标体系认认证；2、分类类指标（1）管管理处设设专线224小时时受理报报修；（2）业业户接待待时间：3655天8:30-20:30；（3）各各类服务务人员上上岗培训训率达到到1000%；（4）档档案归档档率达到到1000%，档档案完整整率达到到1000；（5）维维修及时时率达到到1000%；（6）维维修质量量合格率率达到995%以以上；（7）实实行维修修服务回回访制度度，回访访率达到到100

21、0%；（8）有有效投诉诉处理率率1000，投投诉人签签字满意意率955以上上；（9）公公共设备备、设施施完好率率达到998以以上；（10）房屋建建筑完好好率达到到98%以上；（11）绿化存存活率达达到988%以上上；（12）清洁管管理无盲盲点，管管理服务务范围保保持环境境整洁，生活垃垃圾日产产日清；（13）道路、停车场场完好率率达到998%以以上；（14）管理服服务范围围内保安安固定岗岗实行224小时时保安立立岗服务务。第三章 拟采采取的工工作计划划和物资资装备情情况一、拟采采取的工工作计划划为了使物物业保值值、增值值，管理理处在认认真做好好物业的的接管验验收工作作的基础础上，拟拟定进一一步的

22、工工作计划划，加强强装修管管理，增增强业主主和物业业公司之之间的沟沟通，以以确保物物业品质质不断得得到提升升，同时时为开发发商提供供一个后后续的优优质的售售后服务务工作，使开发发商与物物业公司司的品牌牌共同提提高，达达到“双赢”的目的的。1、业主主入伙前前我公司对对物业进进行现场场查勘，力争在在小区工工程建设设收尾阶阶段从物物业管理理的角度度提出改改进或布布置措施施，配合合准备接接管验收收所需要要准备的的资料及及其他相相关工作作。在和发展展商进行行物业的的交接验验收中，由我公公司提出出接管验验收所需需要的所所有书面面资料（验收标标准参照照建设部部颁布的的房屋屋接管验验收标准准）。对于验验收中发

23、发现不合合格情况况由我公公司提出出整改单单，在一一定期限限内由开开发施工工单位整整改修复复，再由由我公司司验收合合格后接接受。同同时协助助发展商商制定使用公公约、业主主手册等文件件，同时时准备好好业主入入户所需需要的入伙手手续书、业业户信息息表、入伙伙资料签签收表、房房屋质量量整改通通知书、装装修管理理办法、装装修管理理协议、代代办服务务委托书书、房屋验验收表、钥钥匙签收收表等等书面资资料。另另一方面面，做好好小区的的开荒保保洁工作作，进入入日常工工作状态态；保安安人员要要熟悉小小区情况况；设备备维修人人员做好好检查工工作，保保证公共共设备设设施的完完好，以以一个整整洁、舒舒适的环环境迎接接业

24、主入入户。2、业主主入伙中中业主入户户中由我我公司设设备维修修人员陪陪同进行行房屋内内部验收收、抄表表，对于于业主发发现的问问题予以以记录。向业主主交付填填写的资资料有：业户户手册、装装修管理理办法、入入伙资料料签收表表、业主信信息表、房房屋验收收表、钥匙匙签收单单等，并及时时向业主主介绍有有关物业业入伙后后的管理理规定。其中尤为为重要的的工作就就是装修修管理，按公司司标准向向业主做做好解释释工作，并准备备好装装修申报报表、施工工人员登登记表、施施工人员员出入证证、施工许许可证、动动用明火火许可证证、安全责责任书等书面面资料，业户服服务人员员会将施工人人员登记记表复复印件交交保安主主管；保保安

25、巡岗岗按表查查验施工工人员的的施工工人员出出入证，并巡巡视跟踪踪施工队队的装修修过程，督促施施工队文文明施工工，保持持环境整整洁，建建筑垃圾圾规定袋袋装化并并及时清清理到指指定的堆堆放地，不允许许将垃圾圾堵住楼楼道，不不允许将将水泥浆浆、剩漆漆、胶水水、可燃燃液体倒倒入下水水道；夜夜间保持持施工区区安静。管理处处除保安安外，业业户接待待、管理理处经理理都应当当定时对对装修施施工现场场检查，发现违违章及时时纠正，装修结结束应经经过验收收，装修修期间的的装修材材料运出出小区应应当应业业户签字字并经管管理处经经理确认认。3、业主主入伙后后进入全面面管理阶阶段后，物业管管理处将将以公司司企业标标准为指

26、指导，主主要开展展以下工工作（但但不限于于）：房屋管理理：建筑筑物以及及其附属属物的保保养、维维修；设备设施施管理：对物业业范围内内的共用用设备设设施日常常的运行行、保养养、维修修；清洁管理理：加强强清洁员员工的管管理，维维护物业业范围内内的清洁洁卫生；绿化管理理：物业业范围内内的绿化化建设和和养护；消防管理理：建立立消防队队伍，对对物业范范围内消消防器材材、消防防设施等等管理；安全管理理：加强保保安队伍伍的建设设管理，确保物物业内安安全、舒舒适；车辆管理理：维护护行人、车辆的的交通秩秩序，以以及车辆辆停放秩秩序；产籍管理理：指对对产权登登记过程程中所产产生的各各种图表表、登记记资料进进行完善

27、善和修正正，保证证产籍的的完整、准确、与实际际相符；财务管理理：对物物业管理理资金运运作和管管理；协协调因房房屋质量量引起的的业主与与发展商商之间的的纠纷。二、物资资装备情情况1、物业业管理用用房为创造一一个良好好的居住住和生活活环境，依据建建设部物物业管理理条例的的规定，以及结结合海韵韵华庭住住宅小区区的特点点，除各各类设施施设备机机房外，物业管管理用房房还包括括：管理服务务用房：管理处处接待、办公用用房；保安、保保洁、工工程维修修、摆放放工具设设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；2、物业业管理用用房的配配置要求求管理处处办公用用房划分为客客户接待待和办公公两个区

28、区域，场场所面积积按建设设部相关关文件执执行。工程维维修作业业工作室室需放置梯梯子、台台钻等设设备及备备品备件件仓库等等。保安、保洁人人员休息息、更衣衣室放置更衣衣箱、凳凳子、保保洁工具具等。以上配置置除管理理用房外外，其他他用房可可利用车车库等多多余房间间，以不不侵占正正式办公公用房为为宜。总总的原则则是，给给业主及及租户带带来方便便，提高高我方人人员工作作效率。3、管理理设施的的配置要要求管理处开开办物品品表1、办公公用品开开办物品品名 称称数量/型型号复印机1台/施施乐20018电脑2台/ IBMM主机、三星117寸纯纯平显示示器打印机1台/ HP110100对讲机16只/摩托罗罗拉GP

29、P-8885对讲机电电池板16块/10000mmA充电器10只/单路现金保险险箱1台/永永发 448000办公桌4张/防防火板台台面16600*8000*7550办公椅6把/麻麻面钢制制滑轮转转椅接待桌2张/防防火板台台面16600*8000*7550接待椅4把/麻麻面弓型型扶手椅椅洽谈桌1张/防防火板桌桌面直径径75ccm，高高度755cm洽谈椅4把/麻麻面镀铬铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企企鹅式WWL-LLM-113000 网络杯12只/瓷制无无柄烟灰缸3只/66122202AA考勤钟1只/科科密 881000标识若干/塑封机1台/焕焕达3220P饮水机1台/立立式传真机1台/松

30、松下FTT-1553CNN分栏文件件柜5组/9900*4000*23300档案夹250只只/HYY20552阅览架1只/标标准电话机2只/西西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六六门伞架3只/定定制大雨伞3把/定定制小雨伞30把/定制2、维修修工器具具开办物物品名 称称数量/型型号台式钻床床1台/德德国定牌牌2200V 113m/m电锤（进进口）1台/博博士电动疏通通机2台/大大力牌GGC 770铝合金合合页梯（1.55m5m）10只/标准管子钳1把/新新工6000m/m 24寸寸 龙门架1套/沪沪工2号号带脚台虎钳1套/沪沪工5”、6”各一数字式万万用表2只/指针式万万用表4只/永永红MGG

31、-288 数字式钳钳形表2只/永永红MGG-288 兆欧表1只/东东海5000V砂轮机1台/22.2KKV 潜水泵4台/长长乐2220V 7500W拖线板3只/塔塔牌600A、1M2、30MM切割机2台/梅花扳手手4套/电电工牌110件套筒扳手手3套/电电工牌332件内六角扳扳手5套/电电工牌11.5mm/m-110m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具具10套/硅胶抢3只/大大小各一一牛油枪3只/沪沪工4000g管道工具具2套/泥瓦、木木工工具具2套/3、保洁洁工具开开办物品品名 称称数量/型型号升降梯1部/登登月牌77米多功能擦擦地机2台/美美国NSSS177寸经济济型吸尘吸水水机2台/

32、美美国NSSS双马马达高压水枪枪2只2.5米米铝梯3部1.5米米铝梯2部多功能清清洁车4部/捷捷霸AFF1660拖线盘4只/黄鱼车3部/4、保安安器具开开办物品品名 称称数量/型型号雨衣/雨雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍2根/第四章 拟建建立的组组织机构构及人员员的配备备、培训训、管理理一、拟建建立的组组织机构构及人员员的配备备1、管理理处组织织架构及及部门设设置管理处经理经理助理设备部保安部保洁绿化部业户服务部业户服务主管设备主管保洁绿化主管保安主管保安领班业户服务员房屋维修工电工给排水管道工机动巡岗监控门岗保洁工绿化工2、管理理处运作作方式及及各部门门职责1、管理理处运作作方式管理

33、处实实行管理理处经理理负责制制的直线线制领导导形式，下设业业户服务务部、设设备管理理部、保保安服务务部、保保洁绿化化部四个个部门，实施管管辖区域域内统一一的物业业管理。管理处经经理集指指挥与职职能于一一身，全全面掌握握日常工工作及人人员状况况，减少少失控。各项工工作的安安排及临临时任务务的下达达，均由由管理处处经理直直接安排排，各部部门主管管下属员员工直接接向其主主管负责责，各部部门主管管直接向向管理处处经理负负责。2、部门门职责业户服服务部 业户服务务部主要要负责日日常与业业户之间间的联系系，处理理包括入入伙服务务、业户户接待、权籍管管理、收收费管理理、维修修资金管管理、装装修管理理、档案案

34、管理、投诉、报修等等事宜，协调各各部门工工作。保安服服务部保安部负负责小区区治安,交通与与消防管管理工作作，包括括门岗服服务、巡巡视管理理服务、车辆管管理服务务、监控控管理服服务、治治安管理理服务。设备管管理部设备管理理部负责责整个项项目的设设备维修修养护服服务，包包括电梯梯设备、房屋、给排水水、供配配电、弱弱电系统统、消防防系统、智能化化系统等等公共设设备设施施的维保保服务。保洁绿绿化部清洁管理理部负责责环保管管理及小小区公共共区域卫卫生和绿绿化服务务。此外采购购、人事事、培训训等事务务将由物物业人事事部、物物流中心心、培训训中心与与管理处处经理负负责。3、人员员配备1、管理理处各岗岗位员工

35、工的任职职要求管理处处经理大专以上上学历具备行业业岗位资资格证书书全国物业业管理从从业人员员岗位证证书熟悉物业业管理的的相关政政策与法法规，对对工程设设施有一一定的了了解和管管理能力力具有丰富富的高档档住宅小小区管理理经验外表端庄庄，思路路敏捷有良好的的团队精精神和沟沟通技巧巧有良好的的指挥能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力经理助助理大专以上上学历具备房地地资源行行业岗位位资格证证书全国物业业管理从从业人员员岗位证证书具有高档档住宅小小区管理理经验有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力业户接接待大专以上上学历熟练操作作办公自自动化软软件熟悉高档档住宅小小区运作作内

36、容普通话标标准流利利有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力通过物业业培训中中心专业业培训保安服服务具备物业业保安人人员岗位位上岗证证书年龄200355岁之间间，男性性身高不低低于1.75米米五官端正正，具有有较强的的敬业精精神作风正派派、无前前科、身身体健康康、站立立挺拔、无明显显外观缺缺陷能吃苦耐耐劳承受受工作压压力通过物业业培训中中心专业业培训维修养养护具备相关关操作证证及上岗岗证具有智能能化高档档住宅小小区物业业的工程程维修及及保养工工作经验验具有较强强的敬业业精神和和吃苦耐耐劳精神神保洁保保绿通过保洁洁专业化化培训熟悉高档档住宅公公寓的保保洁保绿绿工作形象健康康细心

37、、认认真，能能刻苦耐耐劳及承承受工作作压力2、管理理处各部部门岗位位人员配配备及岗岗位职责责和工作作范围人员配配备岗位设置置人员配备备(人)岗位设置置人员配备备（人）管理处经经理1设备管理理部经理助理理1设备部主主管1业户服务务部强弱电工工1业户服务务部主管管1（兼）给排水管管道1业户服务务员（接接待/财财务/贯贯标/档档案/报报修）2房修1值班电工工1保安服务务部保洁绿化化部保安部主主管1保洁绿化化部主管管1（兼）保安领班班（兼）2领班1门岗4单元内公公共部位位3巡岗4外围、机机动1监控4机动4合计31人岗位职职责和工工作范围围管理处经经理在公司的的领导下下，全面面负责管管理处内内部管理理、

38、业户户服务、房屋设设备设施施运行与与维护保保养、保保安服务务、保洁洁服务、应急处处理及特特约服务务等工作作。组织拟制制、审核核和贯彻彻小区管管理服务务的工作作计划和和作业文文件。负责小区区管理服服务的质质量控制制和费用用控制。负责协调调与业委委会、发发展商、物业行行政主管管部门、地方有有关管理理部门及及有关专专业公司司之间的的关系。负责初审审分承包包方、分分供方，审批小小区管理理服务公公开文件件和管理理处作业业文件的的发放。负责组织织小区公公益性活活动。完成公司司交办的的其他任任务。管理处经经理助理理在管理处处经理的的领导下下，负责责业户服服务的接接待工作作。拟制小区区的业户户服务计计划、费费

39、用预算算，负责责业户服服务的质质量控制制。负责编制制每日的的工作作日报，并向向公司上上报。负责接待待业户办办理入伙伙、房屋屋和车位位租售、装修手手续；负负责协调调处理业业户投诉诉、报修修事宜。负责建立立业户档档案，登登记产权权清册与与租赁清清册、权权籍资料料，对业业户档案案实现动动态管理理。负责代收收公用事事业费、有线电电视费；代订境境外报刊刊杂志及及代购纯纯水、订订购员工工盒饭等等事宜。负责收集集编排：管理信信息、业业户服务务征询单单，及时时张贴和和收回，对反馈馈的业户户见议和和意见进进行分析析、落实实和安排排处理，保持与与业户的的沟通。负责管理理处计算算机应用用和办公公设备的的维护保保养工

40、作作。具体组织织社区公公益性活活动。完成经理理交办的的其他工工作。设备管理理部主管管在管理处处经理的的领导下下，负责责房屋设设备、设设施的正正常运行行与维保保服务，包括房房屋设备备设施运运行的应应急处理理工作。负责对设设备部的的日常管管理，检检查每日日运行日日志，了了解设备备工作状状况合理理安排每每日工作作。负责小区区房屋设设备、设设施运行行与维保保的质量量控制，拟制维维保服务务过程中中的费用用预算、作业文文件，并并负责实实施。负责计划划和购置置维保材材料及工工器具。负责公共共设施能能耗管理理与节能能工作。编制（设设备）突突发事故故的应急急处理预预案，并并适时组组织预演演。负责对房房屋设备备（

41、设施施）维修修、保养养工作的的计划实实施和记记录备案案，对一一些隐蔽蔽工程中中的更改改要详细细记录备备案，记记录文件件长期保保存。完成经理理交办的的其他工工作。保安服务务部主管管在管理处处经理的的领导下下，对所所管辖区区内的治治安、消消防负责责。负责对当当值保安安进行岗岗位督导导，发现现不合格格操作当当场予以以纠正，对各班班保安质质量记录录进行初初审。负责对突突发事故故应急处处理的现现场协调调。负责对消消防设施施及保安安器材、公用物物品的检检查和管管理。负责员工工的消防防培训及及小区消消防安全全知识宣宣传。负责对队队员考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责对装装修施工工队介绍绍小区装修管管理规

42、定定并对对现场进进行安全全监督和和现场管管理。协助完成成管理处处布置的的业主特特约服务务。保洁绿化化部主管管服从管理理处经理理的领导导，对小小区的清清洁绿化化负责。负责对当当班保洁洁工操作作的检查查，对各各班保洁洁工作质质量记录录进行初初审。负责对绿绿化区的的规划和和养护工工作的督督导、监监管。负责安排排人员完完成业主主提出的的特约服服务。负责对员员工考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责计划划和购置置保洁材材料及工工器具。负责与绿绿化养护护的业务务联络。完成管理理处经理理交给的的其他工工作任务务。业户接待待员（出出纳、投投诉）具体开展展业户服服务方面面的工作作，包括括业户入入伙、装装修、联联

43、系、投投诉处理理及接待待工作；负责管理理费、能能耗费及及其它服服务费用用的催缴缴工作；负责接待待业户办办理入伙伙手续、装修手手续、非非公共性性服务手手续、建建立业户户档案，登记产产权清册册与租赁赁清册；保持与业业户的联联系和相相互沟通通，包括括具体组组织社区区公益性性活动；完成交办办的其它它工作。业户接待待员（档档案）负责管理理处文书书档案管管理工作作，包括括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等等工作；负责管理理费的收收缴工作作；负责管理理处计算算机应用用和办公公设备的的维护保保养工作作；负责管理理处管理理、技术术、业户户档案与与资料的的管理工工作；负责与业业户权籍籍资料的的管理工工作；完成经理理交

44、办的的其它工工作。门岗保安安对主管负负责，服服从上级级命令；在指定位位置，指指定面向向立岗，严禁脱脱岗；验证物物品出门门证，施工人人员临临时出入入证后后放行；发现责任任区域公公物损坏坏向上级级报告；负责外来来人员的的登记，备用钥钥匙管理理；协助主管管进行紧紧急服务务处理。巡岗保安安对保安主主管负责责，服从从上级命命令；巡逻中遇遇业主要要求应及及时提供供服务；巡逻中发发现可疑疑人员应应进行询询问、验验证；检查机动动车辆、非机动动车辆停停放情况况。保洁工对保洁主主管负责责，认真真执行各各项管理理制度；认真做好好承包区区域的环环境保洁洁；在主管带带领下，认真完完成本职职工作和和其他交交办任务务。设备

45、工（值班水水电工）对设备主主管负责责，执行行管理处处各项规规定和制制度；负责变配配电系统统的运行行管理和和维修保保养；负责高、低压配配电设备备，变压压器，机机房配电电及控制制设备，公共区区域电气气设备的的维修保保养及故故障检修修；负责给排排水、消消防设备备动力电电源的正正常供给给；认真钻研研技术，熟练掌掌握电气气设备的的原理及及实际操操作与维维修技术术，做到到判断故故障快捷捷准确，处理迅迅速及时时；按时按质质保量完完成设备备检修工工作；定期巡视视电气设设备，密密切注意意其运行行情况，正确抄抄录各项项数据，并填写写好巡视视、运行行、维修修、保养养记录；做好给排排水设备备（设施施）的运运行操作作和

46、维修修保养工工作；发生事故故时，保保持头脑脑冷静，严格按按操作规规程及时时排除故故障，重重大事故故及时上上报，并并与下一一班当班班员工共共同排除除故障；负责责任任区域的的机房设设备的保保洁工作作。设备工（维修工工）对设备主主管负责责，执行行管理处处的各项项规定和和制度；负责房屋屋、设施施的使用用管理和和维修保保养工作作；负责房屋屋建筑装装饰、公公共设施施的定期期巡查、日常维维修及查查抢险工工作；努力钻研研技术，熟练掌掌握房屋屋建筑、设施的的原理及及实际操操作与维维修技术术，做到到判断故故障快捷捷准确，处理迅迅速及时时；发生事故故时，应应确保头头脑冷静静，严格格按操作作规程及及时排除除故障。事故

47、未未排除不不进行交交接班，并与下下一班当当班员工工共同排排除故障障。二、培训训及管理理培训承诺诺各类服务务人员上上岗培训训率达到到1000%；各类专业业人员持持证上岗岗。培训计划划源源不断断的人员员培训是是物业的的管理水水平不断断提高的的根本保保证。为为此，公公司根据据自身发发展的需需要，建建立了自自己的“培训中中心”。“培训中中心”每年举举办二期期6个月月全脱产产的物业业经理培培训班和和不定期期的各类类专业的的培训班班。培训训师资由由公司中中级以上上的专业业管理人人员和外外聘一些些专家、学者及及境外资资深物业业管理专专家担纲纲，讲授授市场的的营销策策划和各各类物业业的管理理，从物物业管理理的

48、规范范服务、运用计计算机管管理到物物业管理理人员的的配备及及物业管管理经费费的筹措措、成本本核算及及资金的的运行等等。到目目前为止止，已有有多名人人员经过过经理岗岗位培训训已经上上岗，而而且已得得到了大大家的一一致好评评。新进员员工培训训方案培训目的的：使新新员工了了解公司司概况、企业文文化、各各项规章章制度等等，以便便能迅速速的适应应公司的的运作模模式，工工作要求求；提高高工作效效率。培训内容容：公司基本本情况、组织机机构、主主要领导导介绍公司管理理理念和和服务理理念教育育企业文化化、价值值观的传传递员工手手册、职业道道德及有有关制度度教育培训时间间：4课课时【管理处处经理、副经理理培训】通

49、过培训训使培训训人员能能参与市市场竞争争，能独独立操作作一个楼楼盘，有有较强的的公关意意识与协协调能力力，必须须掌握物物业管理理的法规规政策，懂得各各类物业业权属的的手续办办理，掌掌握资金金的运行行原则和和资金的的正确使使用，成成为企业业领导的的好当家家。培训时间间为3-4周类别科目序号培训科目目课时授课内容容物业管理理法规1物业管理理现行政策法规规6物业管理理的现行行法律、法规知知识；社社会治安安条例；案例分分析；物业管理理基础知识识2物业管理理常识8.5物业管理理概论；机构设设置；人人员配备备；管理理方案的的制定；装修管管理；入入住须知知；物业业管理运运作相关关知识；3质量管理理2.5IS

50、O990011、ISSO1440011、OHHSASS180001贯贯标知识识；4不同类型型的物业业管理及及运作模模式7.5办公楼管管理；公公寓楼管管理；别别墅管理理；一般般住宅管管理实务务；国外外的物业业管理；物业管理理运作实务务5各类专业业管理18设备工程程管理；房屋（建物知知识）；机电设设备；空空调；电电梯；管管道；给给排水系系统保养养；安保保与消防防管理；保洁的的基础管管理；绿绿化与环环保管理理；客户户服务礼礼仪；特特约性服服务与兼兼营性服服务；服服务收费费价格制制定等；6内部管理理8.5物业管理理的资金金运行；服务费费用的取取缴与使使用；物物业管理理企业的的财会制制度与税税收；行行政

51、人事事管理；计算机机操作；档案管管理注：一小小时为一一课时【各部门门主管培培训】通过培训训，能协协助物业业经理的的工作，做好各各自岗位位的本职职工作，制定部部门岗位位责任制制，协调调各部门门、各岗岗位之间间的关系系，定期期或不定定期地对对下属进进行岗位位培训。培训时间间为3-4周类别科目序号培训科目目课时授课内容容物业管理理法规1物业管理理现行政策法规规6物业管理理的现行行法律、法规知知识；社社会治安安条例；案例分分析；物业管理理基础知识识2物业管理理常识6物业管理理概论；装修管管理；入入住须知知；物业业管理运运作相关关知识；3不同类型型物业管管理运作作模式6一般住宅宅管理实实务；经经济适用用

52、房操作作实务；物业管理理运作实务务4各类专业业管理24设备工程程管理；房屋（建物知知识）；机电设设备；空空调；电电梯；管管道；给给排水系系统保养养；安保保与消防防管理；保洁的的基础管管理；绿绿化与环环保管理理；客户户服务礼礼仪；特特约性服服务与兼兼营性服服务；儿儿童乐园园设施管管理；物业管理理运作实务务5内部管理理3.5员工意识识的培养养及行为为规范；岗位标标准及考考核；文文档管理理；6企业的品品牌建设设3.5物业管理理与服务务理念等等实习与考考察7实地操作作与实践践56（根据需需要可适适当延长长）注：一小小时为一一课时【一般管管理人员员培训】通过培训训，树立立1000%为业业户服务务的思想想

53、，把“服务”作为一一种敬业业精神，基本了了解物业业经营管管理知识识、法律律知识，必须掌掌握建筑筑知识、机电设设备维修修保养知知识，物物业环境境保护及及管理知知识，文文档管理理知识等等。培训时间间为2-3周类别科目序号培训科目目课时授课内容容物业管理理法规1物业管理理现行政策法规规6物业管理理的现行行法律、法规知知识；社社会治安安条例；案例分分析；物业管理理基础知识识2物业管理理常识6物业管理理概论；装修管管理；入入住须知知；物业业管理运运作相关关知识；3不同类型型的物业业管理及及运作模模式6一般住宅宅管理实实务；经经济适用用房操作作实务；物业管理理运作实务务物业管理理运作实务务4各类专业业管理

54、设备工程程管理；房屋（建物知知识）；机电设设备；空空调；电电梯；管管道；给给排水系系统保养养；安保保与消防防管理；保洁的的基础管管理；绿绿化与环环保管理理；客户户服务礼礼仪；特特约性服服务与兼兼营性服服务；文文档管理理；5企业的品品牌建设设3物业管理理与服务务理念等等实习与考考察6实地操作作与实践践45（根据需需要可适适当延长长）注：一小小时为一一课时业户服服务培训训内容课程概述述：业户是物物业业主主(产权权人)和和物业租租用户(使用人人)的统统称。业业户服务务是专指指物业管管理公司司为物业业管理区区域同的的业所提提供的入入伙管理理、装修修管理、权籍管管理、档档案资料料管理等等方面的的服务。为

55、适合合业户服服务的需需要，物物业管理理公司可可以在项项目管理理处设置置一个业业户服务务部，作作为物业业管理接接待服务务的窗口口,专门门负责业业户服务务工作。培训对象象：1、管理处处经理课程目标标：通过经理理培训班班学员和和各管理理处业户户接待人人员对业业户服务务与作业业标准、装修管管理与运运作规范范和到管管理处实实地学习习等培训训，使学学员们对对业户服服务的重重要性有有进一步步的理解解与掌握握，使学学员们深深刻地认认识到业业户服务务是物业业管理的的核心、是沟通通业户关关系的重重要途径径、是満満足业户户需求的的保证、是物业业服务的的基础。培训内容容：业户服务务的概念念；业户服务务的内容容；业户服

56、务务的基本本要求；入伙服务务；业户接待待；权籍管理理；装修管理理；培训课时时：166课时保安服服务培训训内容课程表述述：物业管理理区域公公共秩序序维护的的基本知知识，保保安服务务门岗、巡视岗岗、监控控岗和车车辆管理理岗的服服务要求求，物业业管理有有限公司司保安服服务基础础服务标标准和保保安服务务基础作作业标准准。培训对象象：物业管理理经理、保安主主管课程目标标：1、了解解物业管管理区域域公共秩秩序维护护的基本本知识；2、了解解物业管管理区域域配置的的安全技技防设备备设施的的基本作作用；3、熟悉悉物业公公司保保安服务务基础标标准和和保安安服务基基础作业业标准；4、熟悉悉物业公公司保安安服务的的运

57、作模模式。5、掌握握基本安安全护卫卫技能，能够恰恰当地处处理和应应对物业业管理区区域护卫卫工作及及突发事事件。课程提纲纲：物业管理理及保安安服务的的重要性性物业管理理分类中中的保安安服务保安服务务的目标标保安服务务的特点点保安服务务的基本本要求保安服务务的主要要职责保安服务务的组织织机构保安各类类人员的的岗位职职责保安服务务的主要要任务消防工作作 安全应应急方案案 各类表表格记录录注意事事项 保安队队列动作作教案培训课时时：244课时保洁服服务培训训内容课程概述述：通过对保保洁服务务在我国国的产生生和发展展的阐述述，了解解保洁服服务概论论，特性性和分类类。从保保洁服务务内容、要求、作业规规程、

58、作作业检查查和作业业标准等等方面，阐明楼楼内保洁洁服务、外墙清清洗服务务、垃圾圾的存放放与收集集运作规规范，环环境保护护与运作作规范，掌握保保洁的基基础知识识，了解解保洁服服务的管管理制度度和岗位位职责，并进行行监督检检查。培训对象象：保洁洁服务管管理人员员和保洁洁员工及及相关人人员课程目标标：保洁洁服务操操作规范范化和服服务质量量标准化化课程提纲纲：1、概述述2、保洁洁服务的的内容、要求、作业规规程、检检查等3、常用用清洁剂剂的使用用4、其他他培训课时时：8课课时绿化服服务培训训内容课程概述述：绿化养护护管理是是物业管管理中不不可缺少少的一个个重要组组成部分分。园林林绿化能能保护和和改善环环

59、境、调调节气候候、增加加收益、美化环环境等方方面都具具有一定定的作用用。通过过绿化养养护管理理能充分分体现管管理区域域应有的的绿化景景观。培训对象象：管理处处经理及及小区绿绿化服务务相关人人员课程目标标：让学学员能认认识到园园林绿化化在物业业管理中中的重要要地位。课程提纲纲：收集资料料，建立立绿化档档案园林绿化化法律法法规政策策绿化名词词解释怎样验收收小区绿绿化工程程怎样对小小区绿化化环境进进行监管管培训课时时：122课时设备管管理培训训内容课程概述述：物业设备备管理模模式是重重于服务务，又不不轻于管管理。特特别是物物业服务务公司成成立以后后，物业业管理与与服务分分离，设设备管理理由服务务公司

60、承承担，实实行分专专业管理理，管理理处监督督的模式式。物业业设备一一般可分分六个系系统：给给排水系系统、消消防系统统、暖通通（空调调）系统统、电梯梯系统、强电系系统、弱弱电系统统等。设设备管理理的内容容包括：设备的的档案管管理、设设备运行行管理、设备计计划维保保管理等等。培训对象象：物业业管理处处经理、物业管管理设备备主管等等。课程目标标：了解解物业设设备管理理模式，物业管管理设备备的种类类，设备备管理的的具体方方法以及及设备管管理的相相关标准准。课程提纲纲：1.管理理处经理理设备管管理职责责 11 设备管管理的模模式管理处管管理设备备管理与服服务分离离 12 管理处处经理设设备管理理职责 1