2015建工房估-制度真题班讲义全

1、2012 年一、单项选择题（每题 0.5 分，每题的备选中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的）1.我地用途的是不能随意改变（ ）的用途。A.住宅用地 B.商业用地 C.工业用地D.农用地正确D本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途是将土地划分为农用地、建设用地和未利用地三大类，不同用途之间，尤其是农用地不能随意改变为建设用地。参见P13。2.非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。A.3 个月B.6 个月C.1 年D.2 年正确C本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土

2、地的，应当至迟于届满前一年申请续期。参见P32。3.集体土地 A.征用B.征收 C.批准D.备案依法（ ）不得出让。正确 参见B本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收是土地由集体所P22。转变为国有所。4.评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（ ）选定。A.被征收人协商 B.房屋征收部门 C.市、县级人民 D.房屋征收实施正确A本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。国有土地上房屋征收的估价机构，首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行

3、摇号、抽签等。参见P48。5.国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（ ）之日。A.房屋征收决定作出 B.房屋征收决定公告C.房屋征收补偿协议签订D.房屋征收实施正确日。参见B本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之P49。6.房地产开发企业在商品房销售过程中应实行（ ）制度。A.住宅质量保险和住宅质量保B.商品房预售证和住宅质量保C.住宅使用说明书和住宅质量保D.住宅使用说明书和住宅质量保修书正确C本题考查的是商品房交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向人提供请记准开发企业两书的名称。参见P98。7.建设工程竣工验收由（ ）A.施工 B

4、.建设 C.监理D.工程质量组织。正确B本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设收到工程竣工后，应当组织设计、施工、监理等有关进行竣工验收。参见P84。8.城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（ ）。A.紫线 B.绿线 C.蓝线 D.黄线正确C本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见P64。9.施工A.房屋完工对房屋建筑工程的保修期自（ ）之日起计算。B.房屋竣工验收合格 C.房屋交付计算使用D.办理房屋登记正确 参见B本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。P

5、85。10.商品房预售合同登记备案的申请人应是（ ）。购房人房地产开发企业C.商品房销售机构D.购房人和房地产开发企业正确B本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签定预售合同之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见P112。11.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（ ）。A.按套销售 B.返本销售 C.按房间销售 D.售后包租正确A本题考查的是商品房销售中的行为。商品房销售管理办定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅

6、必须按套销售，不得分割拆零销售。参见P113。12.预买一套建筑面积为 100m2 的商品住房，单价 10000 元/m2，面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为 95m2。如 A.90B.91C.93 D.95选择购房，则是付房款（ ）万元。正确C本题考查的是商品房合同。商品房P115。合同误差处理方式。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。参见计算面积误差比。面积误差比=（-5%。登记面积一合同约定面积）合同约定面积 100%=（95 一 100）/100 xl00%实际支付购房款。登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%（含 3%）以分的房价款由房地

7、产开发企业返还买受人；绝对值超过 3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款10010000 元-（100100003%+100 l00002% 2 ）元 930000 元。14.已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所转为（ ）。初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记A.预告登记C.异议登记B.更正登记D.房屋抵押权登记正确D本题考查的是不动产登记的类型。在建工程竣工并经房屋所初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。参见P137。15.下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。A.房地产C.房地产估价B.物业管理D.房地产经纪正确B

8、P151。本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。物业管理是和房地产中介平行的概念。参见16.下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。A.房地产价值评估 B.房屋登记C.房屋面积测算D.房地产居间正确D本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介包括房地产、房地产估价和房地产经纪。房地产经纪是指为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、等专业服务并收取佣金的行为，经纪就是狭义的中介。A 属于评估，BC 不属于中介活动。参见P150。17.三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（ ）年以上。A.2C.4正确B.3D.6C本题考查的是房地产估价机构资质

9、等级。二级资质，要求取得三级资质后从事估价活动连续 4年以上。参见P155。18.设立分支机构的房地产估价机构应具有（ ）房地产估价资质A.一级C.二级以上正确AB.二级D.三级材 P158。本题考查的是房地产估价机构。只有一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。参见教19.业主交存的住宅专项维修 A.业主B.业主大会 C.业主D.物业服务企业属于（）所有。正确A本题考查的是住宅专项维修的使用。业主交存的住宅专项维修属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修属于公有住房售房所有。参见P200。20.将其在某建制镇的营业用房以 100 万元出售，应缴纳城市A.500 B.2500 C.3

10、500 D.6000建设税（ ）元。正确B本题考查的是营业税、城市建设税和教育费附加。城市建设税，在建制镇的，税率为 5%，基数是营业税。100 万5%5%2500 元。参见P220。21.通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地得建设用地使用权所支付的金额。使用土地期间投入的基础设施费使用土地期间投入的公共配套设施费，在计算土地扣减项目时，应以（ ）作为取C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用正确C本题考查的是扣除项目。土地的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用

11、。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。参见P213。一套普通住房，建筑面积为 80m2。单价为 5000 元/m2，该住宅属于家庭唯22.2012 年 3 月，一的住房。A.4000 B.6000 C.12000 D.16000正确应缴纳契税（ ）元。A本题考查的是个人销售住房政策。自 2010 年 10 月 1 日起，对个人普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人90m2 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1% 税率征收契税。应缴纳契税= 5000801%=4000

12、 元。参见P227。23.已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值 100 万元的住房，并缴纳契税、费、手续费等相关税费 5 万元。2012 年 7 月 1 日，A.0B.4 C.24 D.25将该住房以 125 万元转让，应缴纳个人所得税（ ）万元。正确C本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税=（125-5）万元20% =24 万元。参见P225。二、多项选择题（每题 2 分。每题的备选中有

13、 2 个或 2 个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选0.5 分）1.下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。A.普品住宅B.城市基础设施用地D.大型商场C.公立学校办公楼E.经济适用住房正确BCE本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。城市房地产管理定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民依法批准划拨。参见P91。2.国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（ ）。A.受

14、让方逾期未支付全部地价款 B.拆除地上建筑物C.自然造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.正确 参见生效ADE本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。BC 均不P32。建设用地使用权的变化。3.房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有（ ）。A.房屋B.租赁房屋 C.新建房屋 D.改建房屋E.改变房屋用途正确CDE本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。只要不改变房屋价值的，就可以做。不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。参见P44。4.下列权益和票B.工业非专利技术建设用地使用权中，可用房地产开发项目资本金出资的有（ ）。正确物、工

15、业CDE本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实、非专利技术、土地使用权作价出资。参见P92。5.下列房地产中，不得抵押的有（ ）。A.共有的房地产B.C.出租的房地产的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产正确BE本题考查的是房地产抵押的条件。A 共有房地产可以抵押，必须经共有人同意；CD 出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。参见P122。6.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（ ）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿 B.抵押权已登记的，先

16、于未登记的受偿 C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿正确BCD本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见P127。7.房屋登记机构应进行实地查看的情形有（ ）。房屋所房屋所初始登记转移登记C.最高额抵押登记D.在建工程抵押权登记 E.地役权登记正确房屋所AD本题考查的是不动产登记程序。房屋所初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的注销登记，登记机构应当进行实地查看。参

17、见P140。8.由房地产估价师本人申请的 A.初始B.变更 C.延续 D.注销E.撤销种类有（ ）。正确ABC本题考查的是房地产估价师。初始、变更、延续需要当事人申请，注销建设行政主管部门依可由当事人申请，也可由建设行政主管部门依职权直接作出，撤销由职权或者根据利害关系人的请求直接作出。参见P164。9.下列税种中，采用比例税率的有（ ）。A.契税C.耕地占用税E.城镇土地使用税B.D.土地税正确ABD本题考查的是适用税额和应纳税额的计算。CE 耕地占用税实行税率。参见P208、210。三、判断题（每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“x”表示错误。

18、不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至 0 分）3.根据物权定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给申请。（ ）正确地、宅本题考查的是房地产抵押的条件。我国物权定，不得抵押的有：土地所；耕、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、医院、使用权不。参见教等以公益为目的的事业、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所明或者有争议的材 P122。；依法被、扣押、的；法律、行政规定不得抵押的其他4.用于正确调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（ ）本题考查的是房屋征收评估原则和要求。均为房屋征收决定公告之日。参见P49。5.

19、被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（ ）正确本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含房屋室内装饰装修的价值。参见P50。6.普正确品住房开发项目的最低资本金比例为 30%。（ ）本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普品住房项目的最低资本金比例为 20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。参见P93。7.以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的全部开发投资总额的 25%以上，可以转让。（ ）额与交纳的地价款之和占正

20、确本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的占全部开发投资总额的 25%以上。参见P96。8.所有建设项目都需要申请核发选址意见书。（ ）正确本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国城乡规划定：“按照国家规定需要有关部在报送有关部门批准或者核准前，门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见P59。9.未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。 （ ）正确本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，

21、是出让合同的重要内容。无规划条件不得出让。参见P59。10.房屋租赁期内，房屋所人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 （ ）正确本题考查的是商品房屋租赁合同。不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买P119。卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见11.根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）正确本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见P126。12.不动产登记簿记载的事项与不动属记载不一致的，以不动属为准。 （ ）正确本题考查的是不动产登记的基本规定。应以不动产登记簿的

22、记载为准。参见P133。13.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 （ ）正确本题考查的是房地产面积测算。参见P146。14.写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。 （ ）正确面积。参见本题考查的是房地产面积测算。作为某P147。筑功能服务的电梯、楼梯间、大堂等均需分摊16.二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务。 （ ）正确市、企业本题考查的是房地产估价机构。一级资质可以从事各类业务，二级资质可以从事除公司上以外的房地产估价业务，三级资质可以从事除公司上市、企业、司法鉴定以外的房地产估价业务;暂定期内的三级资质可以从事除公司

23、上市、企业、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产评估业务。参见P158。17.房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的资质等。（ ）正确本题考查的是房地产估价机构。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的资质，但应符合原资质的条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。参见P159。18.住宅专项维修应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（正确造。参见）本题考查的是住宅专项维修P196。制度。不是交付使用后，而是在保修期满后的维修、更新、改19.对于出租的，税按照收入计征，税率为 1.2%。（ ）正确本题考查的是

24、税率。出租，按收入的 12%计征。参见P205。21.居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。 （ ）正确 本题考查的是其他有关具体规定。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。参见P219。22.对公共租赁住房经营管理住房作为公共租赁住房的，免征营业税、税。 （ ）正确本题考查的是公共租赁住房建设和运营的政策。对公共租赁住房经营管理住房作为公共租赁住房的，免征契税、印花税。参见P229。24.缴存住房公积金的对象可以包括被城镇聘用的进城务工。 （ ）正确本题考查的是住房公积金制度

25、。有条件的地方，城镇聘用进城务工，和职工可缴存住房公积金。参见P9。四、综合分析题（共 3 大题，15 小题，每小题 2 分，每小题的备选中有 1 个或 1 个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的0.5 分）综合分析题（一）。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日调整用地规划，土地用途变更为综合用地。2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层。委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。1.调整规划，对该项

26、目可以采取的处置方式为（ ）。无偿收回延长动工开发期限置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地D.按照新用途或者正确CD划条件重新办理相关用地手续材 P37。本题考查的是闲置土地的处置方式。由于属于调整规划原因，不应“无偿收回”。参见教2.该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（ ）年。A.40 B.50 C.69 D.70正确见B本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。综合用地的最高出让年限为 50 年。参P32。3.建设A.预告登记将综合楼抵押应办理（ ）。B.地役权登记C.所初始登记D.在建工程抵押登记正确D本题考查的是不动产登记的类型。以在建工程设定抵押的当事人应当申请在建工程抵

27、押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。参见P137。4.乙房地产估价机构评估时，应（ ）。A.进行实地查勘 B.要求提供房屋所C.要求提供国有土地使用证D.正确见建设用地使用权是否已抵押ACD本题考查的是房地产抵押的一般规定。因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所P122123。参综合分析题（二）2012 年 6 月 1 日，某市根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上 15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。5.甲房地产估价机构资质