农副产品市场建设可行性研究分析报告

1、第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：忻府区团结路鲜活农副产品综合市场1.1.2项目法人：忻州市金地海纳物业综合服务有限公司1.1.3项目负责人：卢戌亮1.1.4建设规模：市场占地15亩（10000平方米），建筑面积4710平方米。总投资900万元，全部由村委自筹。1.1.5建设内容：要紧建设内容为放心粮油区；新奇蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区五大功能区,自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积4710平方米。1.1.6建设地点：忻州市忻府区团结路（依托卢野村）1.1.7资金来源：项目总投资900万元，资金来源为卢野村委自筹解决。1.2项目建设背景随着经济的不断进展，国

2、内商贸流通产业进展增势强劲及我市商贸流通产业进展战略，为忻府区卢野鲜活农副产品综合市场的进展提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。为适应城镇面貌改善，体现以人为本、改善民生的要求，完善都市功能，为群众办好事、办实事的原则，忻府区团结路鲜活农副产品综合市场将建设成为忻府区及周边地区最便民的农副产品市场，带动周边商业成为忻州最具有代表性的社区商业模式，共同推动忻州经济的进展。按建设都市基础设施，满足市民差不多要求和适应多层次消费的要求，本市场以生鲜超市和标准化菜市场为要紧配置，完善副食品等结构功能为辅，调整区域便民产业结构，促进该区域产业结构的调整优化，并带动邻近商业及全

3、区便民市场的优化升级，解决附近居民买菜难问题，增加附近商业流通收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证都市农产品供应，加快忻府区社区改革的步伐。1.2.1项目的提出依据建设“便民、利民、为民”的市场为动身点，采取示范引导，政府推动，科学规划，社会参与，市场运作的模式，把本市场建成忻府区最有代表性的公益性“菜篮子”工程。建设地点位于忻府区北部，都市南北中轴线七一路和建设路之间的团结路，距108国道不足5公里，附近医院、学校、居民小区成群，有明显的地缘优势。市场进展前景宽敞，随着市场经济的进展、商品流通加快。目前，该区域已有超市、大型商业中心等，并呈现出良好的进展趋势，

4、有力带动和促进了本区域相关产业的进展。同时，随着附近居民对鲜活农副产品的需求量增大，附近超市及路边摊远远满足不了市场供需平衡，急需在团结街附近建设综合市场。近年，附近路边小贩成群，严峻阻碍着市容市貌，并造成附近车辆拥挤，因此，建设该便民市场是提升居民生活质量，完善都市功能，改善市容环境的重要措施，也与当前忻府区经济进展相适应。1.3可行性研究的依据及范围1.3.1编制依据1. 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发2009134号）2.商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知（商商贸2009290号）3.国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见（国办发201018号

5、）4.山西省人民政府办公厅关于推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见（晋政办发【2011】 4号）5.忻州市都市总体规划2011-20306.调研中搜集的相关资料1.3.2研究工作的范围依照国家对差不多建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性；2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件；3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案；4、估算项目建设投资和安排资金作用打算；5、计算和评价项目的经济效益。1.4项目建设的必要性1.4.1符合忻州市都市建设的政策随着忻州市忻府区城区面积扩大和人口数量增加，应对“环境整洁化、布局合理化、

6、消费安全化”的标准化菜市场建设要求，通过加快农副产品流通设施建设，以改变市场周边硬件设施档次偏低，缺乏科学规划等等问题，用以提高市场流通企业的竞争力。建设标准化农副产品市场是都市的公益性、公用性的全然设施，是事关群众利益和都市形象的重要民生工程。符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较宽敞的进展前景。特不是通过变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进消费，使农贸市场的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合农贸市场为中心的统一市场体系。市场体系是由各层次的新奇蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区组成。并建立专门的治理机构和治理人员，从进货源头上对进入市场的商品质量安全等方面把关。1.

7、4.2提升居民生活质量的需要“小市场”关乎“大民生”，在该区域以团结路为中心，已建成的居民区包括温馨苑、锦玉苑、兴盛苑、鸿禧园、师院宿舍、信用社小区、发改局宿舍、煤销公司小区等，还包括忻州师院、忻州第一中学、师院附中等，辐射面积的人口大约在2.5万人左右。因此，为了满足附近社区居民日益增长物质需求，提升附近社区居民生活质量，而建设该标准化农副产品市场。按照市场标准化、制度化、规范化的“三化”建设目标要求，将市场肉类、蔬菜摊位及水产品、家禽区域等统一标识，水路、线路进行合理布局设计，着力加强市场硬件环境。同时，该区域建立健全市场准入制度，加强经营者的引导教育，提高经营素养和服务质量，完善市场软环

8、境，大大方便群众日常生活，提高生活质量。1.4.3完善都市功能的需要依照山西省人民政府关于推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见的要求，各市县在制订新一轮都市总体规划、经济社会进展规划、农业进展规划、土地利用规划时，要把“菜篮子”基地建设、市场建设以及相关配套设施建设纳入规划之中，列入政府重点民生建设工程。要高起点、高标准建设菜篮子生产、流通、加工、质量监管等基础设施，保证批发市场和菜市场建设用地，实现农业现代化与城镇化、工业化相协调。因此，在忻州市忻府区团结路建设都市菜市场是为附近社区居民提供差不多生活服务的重要公共设施。加快忻州市社区菜市场建设，是事关民生的大事，关于方便群众生活、完善都市

9、功能、提升都市环境具有重要意义。也是为宽敞人民群众的生活提供安全、卫生、放心的“菜篮子”。1.4.4与经济进展相适应“十二五”以来，忻府区委、区政府抓住机遇，深化改革，加快进展，全县消费市场规模不断扩大，新型流通产业不断进展；商业结构趋向合理，流通秩序进一步规范，消费品市场活跃繁荣，拉动了全区国民经济增长。 2012年，忻府区全年实现消费品零售总额62.4亿元，比“十一五”期末的44.5 亿元增长40.3%，年均增长速度达19%。在消费品零售总额中，批发零售业销售额59.28亿元，住宿餐饮业3.12亿元，分不比“十一五”期末增长45%和25%。目前忻府区城区范围内已有三角道农贸市场、蔬菜公司市

10、场等，完全满足不了市民对农贸商品的需求，尤其是以团结路附近只有一家华美超级市场，与该区域的经济进展极不相应，重点解决菜市场与都市建设进展不相适应的“脏、乱、差”和食品安全方面存在的问题。都市建设是都市经济和社会进展的要紧载体。一个都市必须适应和遵循时代进展的潮流和都市进展的内在规律，随着都市经济的进展，都市的品位和档次提高，都市建设也发生显著变化。公益性的基础设施建设更是关系到社会公众利益，关系到人民群众的生活质量。菜市场的建设也需要更紧都市进展的步伐，不断提高档次，逐步向净菜化、超市化、连锁化进展。团结路鲜活农副产品综合市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径。1.4.5改善

11、市容环境面貌都市形象是人们对一个都市的一种共同心理感受，是公众对一个都市内在实力、整体活力、精神面貌和进展前景等综合评价的总体印象。菜市场是人民生活水平和道德文明的窗口，洁净、整洁、卫生和高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为都市建设的亮点，关于路边市场要逐步取缔，规范市场，也能缓解都市的交通压力，从而达到提升市容面貌的功能。1.5项目建设的可行性（1）团结路鲜活农副产品综合市场，市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射本区域人口达到5万左右，为市场开发提供了宽敞的空间。（3）附近商圈所形成的各种业态，包括药店、美容美

12、发、花店、烟酒、便利店、超市、洗染店等，为市场开发制造了极有利条件。（4）交通便利，市场位于团结街中心，东邻七一路，西邻建设路，是忻府区城区的中心地带，地缘条件十分优越。（5）附近经商人口众多，这为该市场建成后能提供更多的商机。（6）附近又是忻府区最要紧的学区地，有忻州师范学院、忻州市第一中学、忻州师范学院附属中学等。1.6可行性研究报告的要紧结论1.6.1要紧研究结论本市场作为农副产品综合市场符合国家及忻州市产业政策，对该区域的经济和社会进展来讲是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、治理规范的建设方式，将促进社区居民商业网点的快速进展。市场的建设可

13、优化产业结构，促进社区经济协调进展起到重要作用。团结路农副产品综合市场建成后，对提高社区居民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。第二章市场分析2.1 市场现状改革开放以来，特不是20世纪90年代后，随着农业的持续进展和农产品流通体制改革的深入，农产品告不了总量短缺，绝大多数农产品已放开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制差不多确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补

14、充，多种经济形式、多种经营方式共存的农产品流通体系。2.1.1 批发市场居于农产品市场体系的主导地位 农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散、价格形成、信息服务等多种功能。据统计，截止2012年底，我市共有大中型农产品批发市场2个，三角道市场以蔬菜为主，还有水果批发和禽类市场。市场辐射到市、区，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。2.1.2现代流通方式在农产品市场中的地位日益提升随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛进展，在农产品销售特不是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景宽敞。2.1.3流通设施建设不断加强 一是都市

15、仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐全，现代化水平提高。二是标准化市场档次明显提高，市场的地面已全部硬化，城区露天交易场地逐步缩小，社区商业模式要求设置封闭式交易大厅和恒温库，保证农副产品的四季供应。特不是近两年都市扩容和人口增加，要求新建市场的基础设施完善，布局规划科学合理。三是市场配套功能要进一步拓展。配备相应的治理人员，提高市场的整体服务功能2.2 市场需求分析农副产品市场作为农产品流通的要紧环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农副产品市场的形成与进展，对区域农产品流通至关重要。通过采纳现代化的治理手段，把市场的规范化治理、经营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场内

16、外的信息沟通提升到了一个新层次，更好地为社区商业服务。2.2.1国内农副产品市场政策导向分析国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教育部等政府治理部门出台了一系列农业信息化建设规划，在全国范围内推进了一系列的重大农业工程，并在资金、退税等方面给予全力的支持。因此，从整体上看，该行业进入了加速进展时期，而且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、居民欢迎、注重实效的鲜亮特征。2.2.2 农副产品市场信息化需求分析农副产品市场作为农副产品流通的要紧环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。现在越来越多的农副产品市场的治理者差不多意识到信息化建设的重要性。通过采纳现代化的治理手段，把市场的规范化治理、

17、运营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场的信息沟通提升到一个新层次。1、从形势进展要求动身，不断增强交易市场信息化意识市场治理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一个从一般化到不断强化信息工作的过程。2、建立网站以信息服务为主体，信息服务体系仍亟待完善。信息化为农副产品市场带来了新的经营治理理念和交易形式，并成为实现传统市场跨越式进展的重要途径。建立在计算机、通信技术和网络技术基础上的现代信息革命，导致了从研究开发到市场营销的整个企业活动都面临着全然转变，市场的信息化，将为市场升级和功能创新提供强有力的支持。3、农副产品流通的信息化是社会进展的必定趋势农副产品流通领域的信息化的过程，确实

18、是运用信息技术对传统农副产品流通在运作模式、技术、观念、信息等方面进行改造、充实、提升的过程，是社会进展的必定趋势。4、农副产品交易市场信息化与物流配送互动进展电子商务的进展离不开物流配送的支持。部分农副产品交易市场已充分认识到这一点，在开展电子商务、以信息化提升其竞争力的同时依照自身特点开展不同类型的物流配送。2.2.3 创新农副产品市场的交易方式，提高交易量积极推行电子统一结算，规范市场交易活动，保证交易安全。通过互联网络沟通供需信息，逐步向较高层次的电子商务过渡和升级。第三章市场建设方案3.1建设原则和思路1、以市场为导向，以忻府区国民经济和社会进展规划为指导，以现代信息和物流技术为支撑

19、，忻府区团结路标准化农副产品市场为区域性现代化骨干企业为主体，充分利用忻府区农业资源优势，提高产品流通效益和市场竞争能力，加快产业结构调整，实现区域经济的可持续进展。2、市场设置信息治理、信息采集公布和电子结算系统，瓜果和蔬菜农药残留检测、病虫害检疫系统，商品储藏、物流配送系统，健全市场功能，提升市场档次，促进区域农贸市场治理体制的改革和现代化市场体系的建立。3、忻府区团结路标准化农副产品市场选址位于团结路中段，该市场符合都市总体规划的要求，无需拆迁和移民，以布局合理、功能齐全、机制健全、设施配套、运行规范、信息灵敏和高起点、规模化为原则而进行科学设计。4、忻府区团结路标准化农副产品市场将以优

20、美的现代化建筑造型，舒适的交易环境，现代的经营理念，造就地点特色的市场文化。3.2市场建设目标忻府区团结路标准化农副产品市场建设工程按照“统一规划、合理布局、突出特色、辐射区内外”的原则，充分依托忻府区的资源优势，建设一个以实施“三绿工程”（倡导绿色消费、建立绿色市场、开发绿色通道）为目标的涵盖城区的以各类农产品为主、功能齐全、治理科学的区域性中心现代化农副产品市场。该市场完全能够与已有的集贸市场联合互补，形成布局合理的、完整的市场网络体系。那个市场既有传统的交易功能，还具备国际化的新功能。依照设置的信息交流中心，进展网上信息交流，不仅向区域内宽敞居民提供最新的农副产品供求信息，也为周边各类商

21、业提供市场信息。3.2.1经营品种市场要紧包括水果、蔬菜、粮油、活畜、水产、蛋禽、餐饮及少量的工艺品等。3.2.2经营目标项目全面建成后，年交易额达到12000万元以上，届时本市场将成为城区为数不多的符合国家标准化菜市场的项目。3.3总平面布局3.3.1布局原则结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远进展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，制造良好的生活和工作环境。3.3.2市场建设总体方案依照市政道路合理布置商业建筑，依照功能和景观需要结合实际地形合理安排间距、绿地、停车场。规划布局1、规划

22、先行，以人为本。菜市场按1500米服务半径，形成科学、合理、便捷的商业网点布局体系。2、与忻府区城区商业网点规划中便利店、超市、购物中心等商业业态相结合。3、市场布局合理，规模适中。依照团结路附近居民区开发建设的布局和规划，强化农副产品市场功能配套，一般居民10分钟左右步行都能够到达此市场。市场土建结构符合国家建筑、安全、消防等要求的新型材质结构；市场建筑具有良好的通风条件，室内宽敞明亮，自然采光好；市场出入口共6个，要紧出入口门的宽度为4米；市场内主通道宽度设计为4米，购物通道宽度为3.5米，其它通道宽度设置为2米。市场建筑营业面积是4000平方米左右。市场布局结构比例为：摊位面积55%、通

23、道面积35%、辅助面积10%。4、实行科技支撑，设施齐备。强化农副产品市场科技、信息的建设。市场内实行微机治理系统，包括电子屏幕显示器、导购图（器）、电子秤、计价监控等系统。5、治理科学，制度健全。规范市场的内部治理，建立市场档案，台帐清晰，设立商品货源追溯制度等。经营户统一着装，营业证、健康证等齐全，农药检测规范，消防、治安、卫生保洁责任落实，实行全天候保洁，争取所有的摊位前都没有垃圾和污水，整洁的市场犹如规范的超市。3.3.3市场差不多建设内容市场占地面积：10000平方米（折合15亩），总建筑面积4710平方米。功能划分：办公区、电子信息交易平台、果品区、蔬菜区、粮油区、鲜肉区、活禽区、

24、水产海鲜区、冰鲜区、熟食区、干货区、自产自销区、百货区、美食区、生态停车场等。本项目的综合技术经济指标见下表： 表3-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积100002总建筑面积41703建设总工期年14建筑密度%435容积率0.436绿化率%127.1用电负荷Kw/h807.2用水负荷m3/日508项目总投资万元900要紧经济指标静态投资回收期年6税后投资内部收益率%6.75税后财务净现值万元139.83.4建筑设计配合都市环境建设，突出建筑的时代特色，是设计构筑的主题。建筑造型轻松自然。它不仅反映了建筑风格而且是环境塑造的基础。立面造型充分体现其商业时代气息特征。建筑物在色彩上整体以银灰

25、色调为主，绿色镀膜玻璃衬托，感受高雅、简洁。局部玻璃屋顶采纳浅黄色西瓦，色彩对比强烈，蓝天、白云、绿树，给人感受清新淡雅。市场整体工程结构 9644m、建筑面积4170，以门式刚架为要紧承重结构的轻钢结构，梁柱间距6m、单跨21米，檐口标高4.8米。钢结构外露部分为白色面漆、屋面板为灰色面漆，砼地面150厚（0以上300）。动力、供配电本项目属二级负荷，采纳双回路10KV电源供电，由忻州市供电局供电。图4-13电力工程规划图电力负荷测算采纳单位建筑面积负荷密度法进行计算，用电指标测算如下表：负荷预测指标：表3-2建筑性质负荷预测指标需要系数各交易区 20w/平方米0.6熟食区40W/平方米0.

26、6美食区40W/平方米0.5设备机房50W/平方米0.6按照上述指标，则本项目计算负荷为350kw/h。 市场内部平面布呈图第四章公用设施工程4.1给水工程市场给水水源自团结路与师院北巷交汇处自来水400主干管提供，从自来水干管以400管径水管引至交易市场室外，长度约100米，在距建筑2米形成200的围绕建筑物的给水管网，管长300米，另外还需铺设200米的生活用水管和800米的消防供水管。为保证消防应争用水及生活用水平衡，在建设场地内建设1000立方米消防供水管。4.2排水工程市场用地范围内的生活污水由室内排向设于室外的分流制排水系统，出口管径为200。其中活畜交易市场室内地面为便于清扫设排

27、水明沟系统，分流汇合后由室外暗沟排到室外地下化粪池，分期泵抽排空处理。室外排水：蔬菜洗涤用水、生活污水及雨水分不就近按市政规划接入市政管网。4.3供电系统4.3.1就近采纳10KV进线，5路380/220V出线，在市场的西南角设配电室。高压为单母线接入。低压分段单母线接入。负荷按不同性质分供。大容量、集中操纵要紧负荷采纳放射配线直供。一级负荷为双电源供电，考虑市政10KV电网引入。另外自备柴油发电机组。4.3.2低压配电系统380/220V中性点直接接地系统。照明及电力设备共用变压器，只在母线上分开，同时事故照明与正常用电线路分开。配电方式采纳放射直线配线，分散负荷点，采纳树杆式供电。4.4消

28、防工程4.4.1消防系统 市场消防系统均为室内消火栓系统结合室内自动喷淋灭火系统。（1）市场建筑室内沿建筑周边间隔50米设1个消火栓。（2）其给水管网为环状。并有两根不同方向的引入进水管。（3）消防系统用水来自都市市政管网和地下消防水池。4.4.2消防报警操纵系统 消防操纵室设于治理用房内，对建筑进行实情实时监控，并与通风、消防管线联动，消防设施建设需新建消防点，采购消防设备1套。各个消火栓口调节压力流量由减压孔板均衡调节。沿建筑不同方向设3-4台水泵结合器，并设独立吸水管，保证消防应急用水。第五章 劳动安全、节能、环保与卫生5.1劳动安全5.1.1对市场治理人员要定期进行安全生产教育和技术培

29、训，树立安全第一的观念。对危害性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编在生产中一定要按劳动治理部门的有关规定做好劳动爱护工作，积极防护、实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度。爱护工作人员的躯体健康；对进入市场的商品应严格按食品卫生标准进行抽检，杜绝各种渠道的污染源进入市场。由于市场经营的专门性，从业人员多、客流量大、客流量大、车辆多，而且来源广、流淌性大，市场治理难度大。因此要求市场治理者与社会各界紧密配合，为经营者的日常生活，人身安全等诸多方面提供保障。5.1.2安全防护本市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域、市场的安全保卫

30、工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到宽敞经营者和消费者的生命财产安全。要建设一支业务素养高，作风过硬的市场安全保卫队伍，积极配合公安部门及时发觉问题，消除市场内可能发生的隐患。在市场的要紧出入口及市场通道等处安装必要的监控设施，以保证经营者和消费者的权益。5.2节约资源与能源5.2.1、节能的要紧技术措施本市场建设节能要紧采纳屋顶带式和墙体自然采光，减少用照明用电。市场照明设施全部采纳新型节能环保的LED防爆灯、射灯及平板灯。停车场照明设施使用LED太阳能路灯。5.2.2、节能治理本市场定员编制中设有专人负责节能工作，其任务是制定规章制度，节能措施和监督检查，要紧考虑节水、节电，减少

31、交易产品白费。5.3环境爱护与卫生5.3.1建设地点环境现状本市场建设地点，经调查建设地点环境质量良好。绿化带建设要紧目的是美化市场环境，减少尘土飞扬。市场周边布设绿化带450平方米，要紧以道路绿化树建设为主，间隔灌木丛及花丛。5.3.2“三废”处理（1）废水：拟建项目的废水要紧是生活废水类不，就近直接排入城区污水排放系统管网，由都市污水处理设施统一处理，设一座60立方的化粪池来处理清洗市场地面的废水。（2）废渣：市场的废渣要紧是腐果、腐菜等，统一清理至市场东南角的垃圾箱，然后运往有关部门指定的垃圾场。 （3）废气：市场的土建工程均无废气产生渠道，另外在主体建筑顶部设有通风排气口。5.3.3检

32、疫检测卫生及农产品质量认证市场所经营的是与人们息息相关的生活必须品，因此为保证质量，对市场内的农副产品进行检疫检测。由市场治理部门负责购买各类检验仪器设备，与相关部门建立紧密联系，派驻工作人员，按国家的有关规定长年在批发市场开展检疫检测工作，切实把好农副产品质量关，为人民群众提供优质、安全、放心的农副产品。为此，市场治理者要做好以下几个方面：（1）设立专门机构，购置专门仪器设备，制订专门检疫检测制度；（2）做好农副产品疫病和农药残留的检测工作，检测蔬菜、水果农药是否超标、抓好畜禽产品、水产品的市场检疫，以及违禁药物和生长激素等有害物质的残留检测。（3）加强卫生宣传和信息反馈，让经营者了解有关无

33、公害农副产品的知识和信息，并积极与生产主管部门配合，通过市场把检测结果公布于众，起到警示、引导的作用。（4）积极推动产销方式的改革，建立“放心菜”，绿色产品或无公害农副产品的专销区，以优质和安全带动生产、销售，扩大农副产品的产销量。（5）除了检疫检测方面的卫生外，还要抓好市场内部的环境卫生。要做到摊位整洁，场地无垃圾堆放，卫生间清洁等。第六章 项目组织治理6.1 项目治理6.1.1 治理原则建立现代企业制度，实行规范的公司制，使企业成为适应市场机制的法人实体和竞争主体。企业实行独立核算、自主经营、自负盈亏，并承担项目的资金投放、工程建设、经营治理和偿还贷款、债务的责任。采取先进的劳动组织形式，

34、以科学合理的调整治理人员结构和协调经营人员，正确处理治理者、经营者和消费者之间的关系，充分发挥经营者的技能和积极性，保证市场经营正常进行，提高市场经济效益。市场的建设规模、年交易量及市场的功能设置原则、权责对等原则、命令同一原则。通过科学有序的治理、协调、监督等有效手段，建立一个集治理与服务之中的治理机构。6.1.2 治理机构1.机构设置依照市场治理原则。结合实际需要，市场实行村民董事会领导下的经理负责制，治理机构的组织形式采取直线职能式结构形式。按照精简、高效的原则，本市场下设总经理办公室、人事部、财务部、市场治理部、招商部、经营策划部、信息中心、检验检测中心及绿色产品认证服务中心和保安部。

35、各职能机构在经理指导下具体执行各自承担的任务和工作，经理任免各机构负责人并直接调配一般治理人员和工作人员。详见项目自制机构框图7-1副经理会计师总经理村民董事会办公室财务室人事部招商部市场治理部经营策划部信息中心检疫检验中心心及绿色农产品认证中心绿色食品认证保安部2、各部门职能（1）办公室：同意总经理领导，负责企业日常的具体事务治理和办公业务、人员治理、对外联络，协调各部门之间的工作。（2）财务部：负责项目建设的资金打算、资金安排、资金治理和日常财务工作，市场投运后生产经营的财务治理等。（3）人事部：负责企业人事治理，人才招聘、人才培训等。（4）市场治理中心：全面负责市场的运行治理，如摊位治理

36、、仓储治理、物流进出治理，协调各经营户的关系。（5）招商部：负责市场经营商户的引入。（6）经营策划部：负责市场年度和以后进展打算和策略。兼负责市场设施、设备的治理、维修和物品采购。（7）信息中心：负责市场信息平台网络的建立，产品市场信息的公布，实现商品和经营等各环节的信息引导服务。（8）检疫检测中心及绿色农产品认证中心:负责市场所经营产品的检验检疫及农产品质量认证。（9）配送中心：负责对经营者的商品进行统一配送，用以应对消费者的送货上门服务。（10）保安部：负责市场日常运行的安全保卫工作。6.2 项目实施治理措施组织措施：市场主管部门要对该项目进行指挥、协调、组织和领导工作。项目财务实行独立核

37、算。项目在具体实施过程中采纳层层承包方式，实行目标责任制。技术措施：对市场工程建设中专业性较强，技术含量较高的设施建设，主管部门应定期派出技术人员现场指导和监督。6.3 劳动定员和培训6.3.1 劳动定员依据合理分工协作，使每一个职员有足够工作量的原则及因事责人定岗设人原则配备人员。本市场总定员25人，其中治理人员5人，职员10人，临时工10人。详见劳动定员表6-3-1。劳动定员表表6-3-1 单位：人序号职务及部门治理人员数职员临时工合计1总经理112副总及会计223办公室0224人事部1015财务室0116市场治理中心1127招商部0011118经营策划部9信息中心01110检疫检测中心及

38、绿色农产品认证中心011211配送中心05512保安部024613合计51010256.3.2劳动力来源和培训本市场用工实行动态治理，末位淘汰制。一般治理人员均面向社会招聘。对下岗工人可优先。治理人员必须具有专科以上学历，并有从事专业工作3年以上经历。新招职员按国家有关规定必须有3-6个月的试用期，试用期届满依照职员技能和表观符合市场工作要求的可与职员签订劳动合同，不符合的不办理劳动合同签订手续，聘用自行终止。签订劳动用工合同的职员，必须参加上岗培训，培训时刻一般1-2周，培训内容要紧是对职员进行国家方针政策法律、法规、工商税务基础知识、市场治理服务、市场信息调查收集、市场预测、环保、卫生、检

39、疫、安全保卫、营销策略等知识的培训。服务中心所有治理人员必须挂牌上岗，在治理市场，为市场服务的同时，还要同意市场客户的监督。6.4项目资金治理本市场建设对国家投入资金设立专门账户，同意主管部门监督治理。要求专款专用，专项决算。企业其它各项资金由公司统一治理，包括打算安排、资金使用、项目有关经济合同以及资金的回收等。 第七章 市场建设实施进度打算及社会效益分析7.1实施打算安排原则 1、依照该市场现时期具备的建设条件，按照差不多建设程序结合各步骤（时期）间相互衔接关系，预测其组织协调、财、物等各因素及其变动的可能性，研究、规划经济合客观可实现的较短的建设工期打算。 2、在具体进度安排时，应考虑项

40、目前期各项条件的落实情况，如该市场规划、征地、资金到位等，科学合理地安排各个工程环节的实施进度，尽量缩短建设工期，合理使用资金，操纵工程成本，促使市场早日建成，更好地发挥应有的效益。 3、依照该市场的建设规模及当地的气候特征，尽量幸免冬季施工，考虑其总体建设期为1年。 4、在综合协调、把握该市场整体建设的基础上，除具体安排现时期建设外，应合理安排目前市场交易的正常运行，使其与项目整体建设步骤协调一致，确保市场进度各环节前后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范要求的标准。5、本工程建设涉及面广，社会阻碍广泛，对参与履行项目的供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要的资格审查，通过招投标方式，优

41、选经验丰富、社会信誉好、优良品率高的单位参加本工程的建设。 7.2项目实施时期本市场实施时期包括项目调研、申报立项、可研报告编制、审批、施工图设计、项目招投标、工程施工、试运行、正式运行九个时期。 依照项目实施打算安排，上述各时期之间存在交叉并行的关系。 7.3进度安排 依照上述原则和各时期划分的具体情况，进行项目建设的实施进度打算安排，考虑市场滚动进展，打算用一年的时刻建成该市场，目前第一时期已完成“三通一平”及施工图设计、基础配套设施建设。依照现在市场情况，在后续资金筹集完毕情况下进行第二时期的内容建设。 第二实施时期的内容要紧包括：市场内部规划设计和施工，完备内部设施设备，进行市场招投标

42、和招商工作。7.4社会效益1、该项目属民生工程，项目建成后将成功构建忻府区农副产品安全防控体系，完善忻府区“果、菜篮子”工程战略布局。有效保障忻府区的水果、蔬菜等农副产品安全稳定供应，确保忻州市一级标准化市场的地位，并实现跨越式进展。2、随着经济的进展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。本市场建设以保障水果、蔬菜等食品安全供应为宗旨，通过建立水果、蔬菜等产品质量安全保障体系，从流通环节对水果、蔬菜等农产品实施监控。3、该市场的建设提供了水果、蔬菜等农副产品在城区集中交易的场所，以市场为纽带，把区域商业与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，把传统商

43、业模式转换为新型社区商业模式，最终实现产品的有效供给。同时，水果、蔬菜等农副产品通过市场集中交易，提高了水果、蔬菜等农副产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了水果、蔬菜等保鲜程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了经营者的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。4、本项目领先实现水果、蔬菜等农副产品零售及物流治理的现代化、自动化和信息化，将成为忻府区及忻州市便民社区商业的示范基地，从而对忻州市社区商业的进展起到重大的推动作用。市场的建设和成功的运作，能够为忻州市标准化市场建设及物流配送的业务提供一个技术进步，现代化治理的示范推广基地，它将为政府加强“果、菜篮子”

44、工程建设，提供强有力的保障。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。7.5阻碍分析表7-1 项目社会阻碍分析表序号社会因素阻碍的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的阻碍有较大阻碍提高当地居民的收入2对居民生活水平与生活质量的阻碍 有较大阻碍优质优价组织货源，加强果菜检测推进民生工程建设3对居民就业的阻碍有较大阻碍增加当地居民就业机会4对弱势群体的阻碍有直接阻碍保证果菜物价稳定5对地区文化、教育、卫生的阻碍有一定阻碍弘扬生态食文化宣传弘扬由此可见，项目建设符合当地产业政策和都市规划，能够与所在地的经济环境、社会环境、人文条件相适应。第八章 环境爱护和安全防护8.1

45、环境爱护 8.1.1区域环境现状分析 该农贸市场东、北两侧为都市道路，西侧是锦玉苑小区，南面是信用社小区。大部分区域除道路车辆产生污染外，差不多无其他形式环境污染。只是在规划市场区的东面是正在建设当中的企业孵化中心项目，产生的污染物要紧是建筑灰尘，在市卫生部门的治理下，建筑垃圾都得及时清扫，对周围环境阻碍不大。 8.1.2要紧污染源与污染物 市场场内污染物要紧有垃圾、废渣、废气及污水。 1、废气：废气要紧为周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气等。 2、噪声：汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫噪声以及人流产生的噪声。3、废水：要紧为蔬菜、活禽和生活污水。 4、垃圾：要紧为清理蔬菜产生的菜叶

46、、沙土，活禽类粪便以及人员活动产生的废弃物。 8.1.3环境爱护处理措施 1、废气：为了减少市场内汽车尾气对大气的污染，采取在市场内进行植树绿化，对进入市场车辆一律规定关闭发动机。2、噪声：在市场四周设置绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛，降低噪声对周围环境的阻碍。 3、废水：污水要紧来源于蔬菜和日常生活。关于蔬菜和日常生活产生的污水，通过场内排水系统直接排入都市排水管网。 4、垃圾：在市场内每个摊位前设置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定时由保洁人员送往封闭式垃圾收集站集中分类；用垃圾车运至指定的垃圾掩埋场。市场治理部门应加强治理，制定严格的规章制度。提高经营者的环保意识，保持市场的清洁卫生，对产生的

47、垃圾、污水按规定及时处理。除此之外，要把市场周边绿化作为市场建设的一个重要内容，在各功能区四周、道路两侧种植花草和林木，以改善和美化内部环境。 8.2安全防护 8.2.1劳动爱护 对市场内人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危险性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编；在生产中一定要按劳动治理部门的有关规定做好劳动爱护工作，积极防护，实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度，爱护工作人员的躯体健康；对蔬菜瓜果、生鲜肉类和海鲜水产应严格按食品卫生标准进行检测，杜绝各种渠道的污染源进入市场。 由于市场经营的专门性，从业人员多、客流量大、车辆多，而且来源广、

48、流淌性大，市场治理难度大。困此要求市场治理者与社会各界紧密配合，为经营者的日常生活、人生安全等诸多方面提供保障。 8.2.2安全防护 批发交易市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域，市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到宽敞经营者和消费者的生命财产安全。一定要建设一支业务素养高，作风过硬的市场安全保卫队伍、积极配合公安部门及时发觉问题，消除市场内可能发生的隐患。在市场的要紧出入口及市场通道等处安装必要的监控设施，尽可能幸免安全隐患。 8.3防盗措施(1) 建立一个智能化的保安系统；(2) 定期组织防盗宣传教育；(3) 加强保安人

49、员的防盗培训；(4) 划分防盗片区，落实责任；(5) 加强商品流通区域的保安力量。第九章投资估算和资金筹措9.1投资估算9.1.1估算依据（1）建筑工程依照项目的建设内容和工程量，按照山西省建筑工程单位估算指标、综合定额和市场建设场址地质情况等进行测算；（2）要紧设备（消防、电力、检验检测、信息化价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算；（3）设施安装费依照相关行业规定，并结合实际发生比例确定；（4）土地征购费依照忻州市土地治理局地价综字201322号文件精神，建设用地土地一级的使用权为375-450元/平方米，即出让金为250000-300000元/亩；（5）供电费1.2元/度；

50、（6）勘察、设计费按直接工程费的2%计取；（7）建设单位治理费按直接工程费的1.8%计取；（8）办公用品购置费估列4万元；（9）预备费包括差不多预备费和价差预备费，差不多预备费按直接工程费和间接工程费的8%计取，价差预备费依照*维吾尔省打算委员会转发国家计委关于加强对差不多建设大中型项目中“价差预备费”治理有关问题的通知的通知（新计设标19991008号）文件精神不再计取。9.1.2固定资产投资估算项目固定资产投资为600万元。（详见固定资产投资估算表）9.1.3资金分年使用打算依照项目建设期安排，固定资产投资分2期投入。（1）建设第一期，要紧建设内容为场地平坦、主干道路完成土建主体工程等。安

51、排使用投资为500万元，占固定资产投资的83.3%。（2）建设第二期，要紧建设内容为完成建筑物装饰、设备安装、室外给排水、供热、供电管线、植树种草等。安排使用投资为100万元，占固定资产投资的16.7%。（3）建设第三期完成总体规划中剩余工程内容。9.2资金筹措项目固定资产投资600万元，其中：卢野村委会自筹解决300万元，申请银行贷款500万元，。第十章财务效益评价10.1概述该项目建设期共3期，项目经营期20年，贷款偿还期3年，投资回收期所得税前6年，所得税后7年，依照全部投资测算，财务净现值（FNPV）778.25万元，财务内部收益率IC为21.94%，产品销售收入合计9537.7万元，

52、财务效益分析以上述方案为主体，对项目的整体经济状况进行效益分析。10.2评价依据和差不多参数的确定10.2.1评价依据依照国家进展打算委员会和建设部公布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及国家有关文件规定和要求，对本项目在计算期内的经济效益进行分析与评价。10.2.2差不多参数和数据（1）租金：依照项目本身特点并参考*现有各类交易市场的租金水平，营业用房按1.8元/平方米.日，住宿0.5元/平方米.日，零售店铺1.4元/平方米.日，批发店铺1.4元/平方米.日，零售大棚1.2元/平方米.日，批发大棚1.3元/平方米.日，保鲜库1.2元/平方米.日，仓储库0.4元/平方米.日，工商税务银行3

53、.2元/平方米.日计算；（2）财务基准收益率：财务效益分析中财务基准收益率取定为12%；（3）实施进度：项目建设期为2年，营业第2年达产（摊位出租率100%），因项目达产期和收益期较长，计算期确定为20年，经营期为18年。基准年定为工程开工的第一年（2008年）。（4）劳动定员及工资总额：项目合同制劳动总定员为67人，其中：治理人员24人，占35.82%，职员和长年雇用临时工43人，占64.18%，人均年工资及福利按8400元计。（5）利率：国内商业银行贷款利率（3-5年以上）为6.03%；（6）固定资产投资分年使用打算：第一年使用自筹资金500万元，第二年投入自筹资金248万元，国家财政补助

54、914万元。（7）建设期利息：建设期利息为项目投产前支付的固定投资借款利息，为42.21万元。项目投产后发生的利息计入当年财务费用；（8）流淌资金估算：项目流淌资金采纳扩大指标法进行估算，即按正常年经营成本的30%计，流淌资金估算总额为110.00万元，其中：铺底流淌资金为33万元。10.3财务分析10.3.1年销售收入和年销售税金及附加估算项目正常年出租（营业）收入为482.6万元，具体估算详见表8销售税金及附加要紧包括营业税、房产税、城建税、教育附加。其中：营业税5%，房产税12%（计入成本）、城建税3%，教育附加费3%计算。项目正常年销售税金及附加合计为53.07万元，其中：（1）营业税24.13万元，城建税14.47万元，教育附加费14.47万元；（2）房产税57.91万元（计入成本）10.