房地产投资风险分析课件

1、第7章 房地产投资风险分析7.1房地产投资风险概述 7.1.1房地产投资风险的定义 房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。具体而言，房地产投资的风险主要体现在以下几个方面：1、投资额大，回收期长。2、房地产投资自由进入或者退出市场难度较大。 以上房地产投资的特点决定了房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资收益的实现起着决定作用。 7.1.2房地产投资风险的特点 房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点：1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社

2、会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。2、变现差。由于房地产投资投入的资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现因而其变现风险也较大。3、补偿性。由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。 7.2房地产投资风险的定性测度与评价7.2.1头脑风暴法 头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创造性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为610人，根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照其分类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴

3、法。7.2.2德尔菲法 德尔菲法（Delphi Method）强调系统的程序和采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。 7.3房地产投资风险的定量测度与评价7.3.1期望值分析法（概率分析法） 期望值分析法是在不确定条件下进行投资决策的最简单、最方便的方法，是运用概率分析确定投资项目的现金流量的期望值作为实际值的代表，计算投资项目决策指标（如净现值的期望值、标准差、标准差系数）的大小，来进行风险分析的方法。 目前把投资收益率的标准差作为

4、衡量投资风险大小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投资风险就大，反之投资风险越小。 肯定当量法 肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按照一定的系数（通常称为肯定当量系数或约当系数）折算为大约相当的确定的现金流量，然后，利用无风险贴现率来评价风险投资项目的决策分析方法。关键点在于如何根据风险的大小确定各年的肯定当量系数。 收入、费用亏损区盈利区BEPBEP(Q)Q产量年销售收入线年总成本线图7-1 线性盈亏平衡分析图固定成本线 7.4房地产投资风险处置 7.4.1风险自留 风险自留是指房地产投资者以拥有的财力来负担未来可能的风险损失，即将风险留给自己承担，从财务角度应对

5、风险。风险自留具体可以分为承担风险与自保风险。1、承担风险 承担风险是指某种风险不可避免或该风险的存在可能获得较大利润或较少成本支出时，企业本身将风险承担下来，自身承受风险所造成的损失。2、自保风险 自保风险是通过调查研究，预计风险损失的概率与大小，根据投资人的财务能力预先提取准备金，以弥补风险损失的自我承担。 7.4.2风险转移 风险转移即投资主体将其损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担，具体包括非保险型转移和保险型转移两种。1、非保险型转移 又称合同转移，投资者通过合同将风险损失转出另一方承担和赔偿。双方的媒介是合同，转移成功与否有赖于双方对合同的一致认同和细节诠释。2、保

6、险型转移 保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，将本应由自己承担的风险转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 7.4.3资产组合 一个投资者可能持有不同的投资物业，发生的风险可能是非同期的，将资产组合起来，用取得风险收益的部分补偿风险的损失部分。即通过资产组合分散和降低风险。 资产组合利用了投资者所面临的风险单位的空间与时间的分离，达到减轻风险损失的目的。7.4.4风险预防 风险预防属于事前控制，是指事先采取相应的措施，阻止房地产风险损失的发生。这是处理房地产风险的重要方法之一。 风险预防一般有如下措施：防止危险因素的产生，将其扼杀在萌芽状态；减少已经存在的危险因素，并对之进行实时监控；对风险因素进行时间和空间上的隔离；加强对投资方