物流管理物流园区

1、第十二章 物流园区专题 12.1 物流园区的基本概念 12.2 物流园区规划思路及基本原则 12.3 国外物流园区的建设与运营模式 12.4 我国物流园区发展模式分析 12.5 我国物流园区的开发建设模式分析 12.6 我国物流园区赢利模式分析 12.1 物流园区的基本概念12.1.1物流园区的形成 缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，创造物流活动的规模效益，降低物流成本， 12.1.2物流园区的概念 物流园区是布局在城市周边，由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的具有物流产业集群特点产业集聚区，是服务领域广泛，物流辐射范围广阔（

2、涵盖：城市范围、区域范围、国际范围），能够提供规模化、集约化的大规模物流服务和综合服务功能的物流节点和具有两种或两种以上交通运输方式（公路、铁路、水路、航空）相交会的区域。12.1.3 物流园区与物流中心、配送中心的区别物流园区与物流中心、配送中心是区域、城市物流网络中的重要节点，然而三者之间的在功能、服务的范围、规模等方面的差异是明显的。物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的物流产业集群的场所，是服务领域广泛，物流辐射的范围广阔（涵盖：城市范围、区域范围、国际范围），能够提供规模化、集约化的大规模物流服务和综合服务功能的物流节点和具有

3、两种或两种以上交通运输方式（公路、铁路、水路、航空）相交会的区域。物流中心与物流园区的含义基本相同，主要区别在于物流中心的规模小于物流园区，物流服务领域的专业化特点突出，相对于物流园区的地理位置要靠近城市。配送中心是接受并处理末端用户的订货信息，对上游运来的多品种货物进行分拣，根据用户订货要求进行拣选、加工、组配等作业，并进行送货的设施和机构。是以小批量、多批次物品配送物流活动为特点的专业化物流活动节点。 表121 三种类型物流节点的区别物流园区物流中心配送中心功能功能全面较为全面可单可全规模超大大或中等一般较小服务范围全社会局部区域特定用户和市场物流特点多品种、大批量、少供应商少品种、大批量

4、、少供应商多品种、小批量、多供应商综合程度综合性强有一定的综合性专业化运作方式政府参与，企业运作企业为主体并运作12.1.4物流园区的类型表12-2：物流园区类型划分功能仓储配送型物流园区转运型物流园区流通加工型物流园区综合型物流园区辐射范围市域型物流园区区域型物流园区国际性物流园区服务对象工业物流园区商贸业物流园区综合型物流园区行业导向专业型物流园区综合型物流园区位置构成集中性物流园区非集中型物流园区交通枢纽依托航空港依托港口依托铁路枢纽依托高速公路表12-3 按功能分类的物流园区园区类型概念园区代表转运型物流园区指可实现运输方式转换(海陆、空陆、公路铁路)的物流园区上海国际航空物流园区、深

5、圳华南国际物流中心、北京空港物流园区存储配送型物流园区指以大规模的仓库群为基础，形成以存储和配送功能为主的物流园区深圳笋港清水河物流园区、北京华通物流园区流通加工型物流园区指承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准新产品部件到客户所需个性化新产品转换衔接的物流园区宁波物资物流中心综合型物流园区按同时具有以上几种功能，规模庞大、功能齐全的物流园区深圳平湖物流基地、上海西南、西北综合物流园区、北京通州物流园区12.1.5 物流园区的功能 现代物流园区主要具有物流组织与管理以及经济开发两大功能。（1）物流组织与管理物流基本功能集约互补功能转运衔接功能综合运作功能指挥功能物流增值功能（2）物流

6、园区的经济开发功能新建物流基础设施项目的经济开发功能已有物流设施及资源的整合功能12.1.6 物流园区的功能定位 物流园区一般分为国际货运枢纽型、时效性区域运送型、市域配送型和综合型4种类型。国际货运枢纽型主要是指与机场、港口相结合，以集装箱运输为主的，设有海关通关通道的大型中转枢纽。时效性区域运送型主要是指满足跨区域的长途运输和城市配送体系之间的转换枢纽和多式联运转运枢纽。市域配送型主要是指满足多品种、多批次、少批量的配送运输要求，提供快速、准时、高速服务质量的货运枢纽。综合型则兼有上述3种类型特征。不同的类型服务功能具有不同的侧重点,见表11-4。 表12-4 不同类型物流园区的服务功能类

7、型 存储 配载 运输方式转换 包装 拼装 组装加工 信息服务 报关三检 保险金额国际货运枢纽型时效性区域运送型 市域配送型注: -基本服务功能 -可选服务功能 -增强服务功能 -不需要12.2 物流园区规划设计的基本思路与原则12.2.1 基本思路首先应与城市总体规划和用地布局保持一致，符合城市产业空间布局和产业结构调整需要，满足地域合理分工与协作的要求。第二，物流园区至少应有两条以上的交通运输方式。道路货运是物流园区接送货物的主要方式，因此，物流园区应分布在交通枢纽附近，靠近交通主干道出入口，交通区位优势明显。第三，物流园区周边的工业区和市中心密集的商业区是物流园区的主要受货、供货和配货对象

8、。靠近市场、缩短距离、供货迅速是物流园区，特别是配送中心布局的主要考虑因素。第四，经济合理性物流园区的选址和用地规模的确定，必须以物流现状分析和预测为依据，尽量利用已有的批发用地、仓储用地及交通设施，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择最佳的物流园区场地和用地规模。第五，物流园区运营的成败与否是以最终能否吸引物流企业的入驻及发展来衡量的。因此，在选址时就应从区位条件和物流企业的区位要求出发，合理确定物流园区的功能定位，吸引同类型物流企业的进驻和运营。12.2.2 基本原则科学选址原则客观分析，定量定性预测的原则适度的前瞻性原则经济合理性原则环境合理性原则统一规划原则12.3 国外物流园区的

9、建设与运营模式 12.3.1日本物流园区的建设与运营模式（1）日本政府对物流团地进行统一规划，制定全国性的物流政策，并确定对象城市，然后对有关流通业务的城市进行设施配备。（2）从省市的整体利益出发，制定物流园区的数量、位置、规模、功能等。（3）在确定市政规划时，就注意在城市的边缘地带、城乡结合部附近，预先保留一块空地，作为未来配套建设物流团地的基地。（4）将物流团地内的地块分别以生地的价格出售给各个不同类型的物流行业协会。协会以股份制形式在协会内部招募资金，用于土地的购买和物流设施的建设，不足的部分政府可提供低息贷款，同时成立专业的公司来负责此事。（5）政府加快对规划的物流园区的交通配套建设，

10、为物流团地提供一个良好的交通环境，同时，物流团地周边交通环境的改善，可以帮助物流团地提升 地价，从而使投资者获得丰厚的回报。（6）物流团地建成后，将成立专业的公司负责物流团地的管理。 12.3.2德国物流园区建设与运营模式（1）联邦政府统一规划 （2）州政府、市政府负责物流园区的扶持（3）企业化经营管理专栏12.1 日本、德国物流园区建设运营模式比较日本德国建设模式政府统一规划集资、行业协会组织投融资、企业自主经营联邦政府统筹规划、州政府扶植建设、企业自主经营融资模式政府低息贷款、生地买卖差价各级政府出资扶植为主，信用借贷和企业投资为辅园区管理机构园区企业组成的联合会有限公司与公益组织进行管理

11、代表园区东京和平岛、葛西、板桥和足立四大物流园区不来梅物流园区12.4.3 国外物流园区的赢利模式分析（1）地价的升值（2）租金（3）服务费用12.3.4物流行业协会的协助作用（1）引导促进（2）咨询服务（3）教育培训（4）行业规范的制订（5）联络交流12.3.5 国外物流园区发展的启示（1）政府的主导作用（2）政府前期推动，企业为主体开发运作（3）园区企业优势资源整合（4）民间协会的协助作用国家政府管理机构民间物流组织美国美国政府依旧按照原来职能对物流各基本环节进行分块管理，不存在对物流实行集中统一管理的专职政府部门美国的民间物流组织不带管理性质，而是由对物流管理有兴趣的人士组成的学术组织。

12、如倾向于物流学术研究的美国物流管理协会（CLM）德国以德国为代表的大多数的欧洲国家没有成立专职的政府机构对物流进行管理1993年成立的德国物流中心协会，是由不莱梅物流园区牵头组建的，负责物流方面的经验交流，业务咨询，寻求合作伙伴等等日本为了实现对物流的集中统一规划和管理，成立了专门的中央综合物流施政促进会和相应地方机构日本物流系统协会（JILS），除了进行物流的学术研究外，还在政府的引导和授权下参与物流管理工作。12.4 我国物流园区发展模式分析 12.4.1我国物流园区发展概况12.4.2我国物流园区的战略定位专栏12.3 深圳市物流园区功能定位园区名称类型功能笋岗-清水河物流园区市域配送中

13、心型充分发挥深圳与香港一水之隔的地理 优势和广九铁路直通园区的交通优势，建成中心城区配送、专业市场、第三方物流等综合物流园区功能。重点培育家居超市、汽车零配件交易市场、轻工产品市场、医药港、冷冻食品配送中心、生鲜农产品加工配送中心、文化传播市场等七大专业市场盐田物流园区枢纽型具有存储、配载、运输方式的转换以及物流信息服务等多种功能，园内的企业以制造商、仓储公司和货运公司为主。主要具备国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工、海关查验等功能航空物流园区航空枢纽型该园区以拓展国内货运为基础，重点突破国际货运。通过吸引众多航空公司、货运代理、物流企业及相关经营者的共同参与，形成依托华南、连接东南亚、欧美等国

14、家和地区、辐射内地的区域性货运枢纽港平湖物流园区陆路转运枢纽型不仅是依托铁路作为发展公铁联运、海铁联运的中转物流基地，同时也是作为珠江三角洲及京九铁路沿线货物的产品配送、货物集散、集装箱转运中心前海湾物流园区综合型主要依托未来的大铲湾港区、深港西部通道以及平南铁路，加快西部港区资源整合，重点发展港口及陆路散杂货集散、集装箱中转、加工、转运和配送等服务龙华物流园区综合型为服务口岸、连接香港和深圳并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多式联运中心。其主要功能为出入境集装箱接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱点、信息管理以及相应的支持系统服务等12.4.3 我国物流园区功能分析物流园区的功能

15、也大致涉及到两大方面：（1）宏观物流服务与管理功能包括两个方面：区域或者经济中心城市的物流组织与管理基础功能依托基础功能的物流服务功能（2）微观的物流服务功能12.4.4 我国物流园区的类型分析（1）区域物流组织型园区（2）商贸型物流园区（3）运输枢纽型物流园区（4）综合型物流园区12.4.5 我国物流园区规划布局分析(1) 布局原则1）靠近交通枢纽2）物流通道网络3）靠近交通主要干道出入口 4）紧邻大型工业、商贸企业5）利用现有基础设施6）考虑地价因素7）环境因素8）发展空间(2) 布局特点 1）依托运输组织枢纽进行布局2）依托交通枢纽进行布局3）依托制造业或商贸业基地进行布局12.4.6我

16、国物流园区占地与投资规模分析区域经济分析与预测区域物流发展现状分析区域物流发展趋势预测功能设计战略定位规模初算方案设计规模确定物流园区规模确定步骤物流园区占地规模确定方法 若物流园区每年的作业天数以365天记，则物流园区的建设总规模为： S=T12/365上式中，S为物流园区总面积（万m2）；T为预测规划目标年份全社会物流总量（万t）；1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例；2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占全社会第三方物流作业量的比例；为单位生产能力用地参数（ t/ m2）(40-60)。例：T=800万吨/目标年份，1=30%，2=30%， =50t/m2

17、S=800* 0.3*0.3*50/365=10万m2专栏12.4 国内部分物流园区建设与投资规模园区名称规划面积（万平方米）投资规模（或计划）（亿元）注释北京物流港462.5110预期投资北京通州马驹桥物流产业园60810.5平湖物流基地1600计划引资大连国际物流园项目35010重庆万州物流园80025深圳航空港物流园区11615合肥现代物流园区9527.42上海吴淞国际物流园区75011.5一期投资深圳机场航空物流园区11616南京港龙潭物流园7582一期投资北京西南综合物流基地33.3100预计投资烟台物流园126北京华通物流园区394.3预计投入天津市物流货运中心12.81.412.

18、5我国物流园区的开发建设模式分析12.5.1我国现阶段物流园区开发建设模式 我国现阶段物流园区的开发建设模式主要分为自上而下模式和自下而上模式两种。从目前来看，我国物流园区的运作模式大多是自上而下的方式，但从发展趋势来看，随着各地物流基础设施建设的不断完善，物流市场的日臻成熟以及企业自身力量的壮大，自下而上的模式会不断增加。 12.5.2适合我国物流园区的开发建设模式“物流园区管委会+园区专业运营商”的模式进行园区的开发建设。 政 府园区管委会专业运营商（公司）物流服务商项目投资者其它物流园区政策授权招 标引 进招商引资规划权投资、进驻、建设管理开发在实际运用中，“物流园区管委会+园区专业运营

19、商”的这种模式具体可分为以下四种：（1）经济开发区模式（2）主体企业引导模式（3）工业地产商模式 （4）综合运作模式12.6 我国物流园区赢利模式分析12.6.1仓储型物流园区发展阶段赢利模式代表园区初始期重点争取少数几个大型客户，形成以储存、配送和批发交易功能为主的物流园区安得芜湖物流园区：争取到美的集团和海螺型材两大客户，每年可保证1000万元的营业收入。成长期建设物流信息交易中心，利用先进的信息技术发展物流配载业务南京王家港物流园区：该园区的信息交易中心是南京市第一个以先进的计算机网络技术为支撑，以物流为载体进行电子商务交易的综合物流信息中心。通过为物流企业发展配载业务，园区每年都可以获

20、得相当可观的收入。成熟期以园区优势项目为基础，发展物流增值延伸服务，参与客户的供应链管理北京华通物流园区：与上海大众合作，创新采取由华通出资购买配件再卖给北京地区特约服务店的模式，实现了“双赢”。 12.6.2 转运型物流园区发展阶段赢利模式代表园区初始期发挥地理优势，提供仓储、多式联运等基于货物运输的基础物流服务北京空港物流园区：园区临近首都机场和多家出口加工区，入驻企业达150家，随着空港口岸的不断发展壮大，北京空港物流园区正在发挥其地理优势，着重发展工业品的中转业务。成长期适应国际化需要，大力发展以保税仓储、保税展示、物流加工作业、运输配送、贸易服务以及配套商务服务活动为主的保税物流广州

21、保税物流园区：园区采取对大型跨国公司、大型物流企业实行即报即办，优先报验；对购买或租用广州保税区内土地或仓库的物流企业给予优惠价格等措施来发展保税物流，为园区的赢利提供了保障成熟期提供具有货物中转特色的增值服务，包括提供基本运输和仓储以外的包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等，此外还可开展覆盖全国、连接全球的物流商务平台，提供网上交易、通关代理、保险、银行支付等信息服务功能上海外高桥物流园区：目前正重点塑造园区的商务平台，为入园企业提供增值服务功能，计划提供航运资源、航交指数、物流动态、网络营销和网上交易等服务。以加强供需双方和第三方整个物流供应链的连接和沟通，满足物流企业的运作要求 表12

22、-6 转运型物流园区不同时期的赢利模式12.6.3流通加工型物流园区表12-7 流通加工型物流园区不同时期的赢利模式发展阶段赢利模式代表园区初始期建设货物的集散处理中心，发挥流通加工、配送的基本功能；利用现有设施，改建专业交易市场笋岗-清水河物流园区：在发展初期利用现有的仓储设施，并将其改造成专业的批发市场，构建了批发与零售相结合的现代采购中心。目前已形成了一个现代化的集新车销售、汽车租赁、配件供应、检测维修等多功能为一体的大型综合性汽车交易市场，累计销售汽车近三万辆，成交额近40亿元。成长期利用现有设施和经营优势，发展专卖和品牌特许经营广东物资集团的汽车物流园区：在成功地开展了专业市场经营后， 开始将重点转向