深业泰富汽车物流产业园规划方案

1、深业泰泰富汽车车物流产产业园规划可行性研研究报告告（送审稿）致：深业业泰富物物流集团团股份有有限公司司目录1.0项项目总论- 4 -1.1 项目概况- 4 -1.1.1项目名称- 44 -1.1.2项目目开发方- 44 -1.1.3承担担项目经济济可行性性研究工工作的单单位- 44 -1.1.4项目地点- 44 -1.1.5可行行性研究依依据- 44 -1.2项项目建设的必必要性- 55 -1.2.1有利利于建立一一个完善善的现代代汽车流流通体系系- 5 -1.2.2有利利于实现区区内的产产业升级级和转型型，提升升清水河河区域的的整体形形象- 66 -1.2.3有利利于土地资资源的最最大化利利

2、用，提提升单位位土地效效益- 6 -1.2.4有利利于拉动罗罗湖区乃乃至深圳圳市的经经济发展展- 7 -1.3 基本结论- 8 -2.0项项目市场分析- 9 -2.1宏宏观背景分析- 99 -2.1.1宏观观经济分析析- 9 -2.1.2宏观观政策影响响1222.2中中观行业分析1152.2.1汽车产业发发展综述述152.2.2中国汽车销销售业发发展分析析1182.2.3深圳汽车销销售业发发展分析析2202.2.4深圳二手车车市场发发展分析析2222.2.5深圳汽车后后市场发发展分析析2242.3微微观市场需求求分析2272.3.1本项项目汽车销销售市场场需求预预测2772.3.2本项项目写字

3、楼楼需求预预测3312.3.1深圳圳及笋岗汽汽车销售售市场供供给现状状3372.3.2笋岗岗写字楼供供给现状状4402.4市市场供需小结4422.4.1汽车车销售市场场4222.4.2写字楼423.0项项目定位分析433.1本本项目解析433.1.1项目目区位条件件解析433.1.2项目目交通条件件解析433.1.3项目目土地利用用和建筑筑现状433.1.4项目目综合条件件评价453.2 项目SWOT分析4463.3项项目总体定位位分析4883.3.1总体体定位原则则4883.3.2功能能定位分析析4993.3.3价格定位分分析5554.0项项目经济效益评评价6604.1经经济效益评价价依据6

4、604.1.1开发节奏6604.1.2经营模式6604.1.3资金来源6614.1.4 基准收益率6224.1.5关键数据来来源一览览表6624.2项项目建设内容容与建设设规模6624.3项项目投资估算6634.3.1项目开发建建设成本本6634.3.2开发建设阶阶段的期期间费用用654.3.3项目总投资资额6554.4项项目收入预测6664.4.1各物业经营营预测664.4.2项目收入预预测6994.5项项目成本费用用测算7724.5.1运营成本7724.5.2税费7724.5.3企业业所得税7724.5.4土地地增值税7724.5.5项目支出7734.6项项目经济济效益评评价7744.6.

5、1财务评价指指标7444.6.2 敏感性分析7994.6.3盈亏平衡分分析8005.0项项目开发总体评评价8815.1项项目社会效益益和经济济效益评评价8115.2项项目风险及规规避策略略825.2.1风险描述8825.2.2风险险规避策略略8226.0附附录8841.0项项目总论论1.1项项目概况况由深圳市市建筑设设计研究究总院编编制的深业业泰富汽汽车物流流产业园园规划可可行性研研究已确定定了本项项目前期期的总体体定位和和规划方方案，本次工工作的目目标是在在此基础础上验证证本项目目在经济济上的可可行性：作为深圳圳发源地地之一的的清水河河片区，深圳政政府明确确提出了了“高起点点、大手笔笔、现代

6、代化”的改造造方针，而片区区的产业业定位也也明确为为“现代化化大宗商商品交易易市场、现代物物流配送送基地、现代物物流公共共信息平平台、国际物物流总部部基地”。由于该该片区拥拥有良好好的物流流基础和和完备的的汽车流流通业发发展基础础，交通便便利，是关内内不可多多得价值值洼地。深业泰富富正是在在这样宏宏观的产产业背景景下选择择构建汽汽车物流流产业园园来实现现这一宏宏伟目标标。本项目目规划占占地面积积6.227万平平方米，总建筑筑面积225.008万平平方米，容积率率为4.0。项目集集设计研研发、汽车物物流配送送、零配件件供应、展示交交易、总部办公公、信息平平台、商务会会议、购物娱娱乐于一一体，功能

7、分分区包括括汽车企企业总部部大厦、汽车博博览及服服务中心心、汽车物物流及用用品分拨拨中心、汽车零零配件配配送中心心、汽车研研发设计计中心、汽车展展示交易易中心。汽车企业业总部大大厦(440层)汽车博览览及服务务中心(3层)汽车物流流及用品品分拨中中心(112层)汽车零配配件配送送中心(3层)汽车研发发设计中中心(115层)汽车展示示交易中中心(77层)汽车文化化活动广广场园区入口口喷泉规划总用用地面积积6.27公顷顷总建筑面面积25.08万平方米汽车企企业总部大厦厦11.60万万平方米汽车博博览及服务中中心2.52万万平方米其汽车物物流及用品分分拨中心心2.228万平平方米中汽车零零配件配送中

8、中心1.226万平平方米汽车研发发设计中心心3.115万平平方米汽车展展示交易中心心4.227万平平方米容积率44.0 建筑筑覆盖率率（%）31.00%绿地率（%）30% 配建建停车位位（个）13000深业泰富富汽车物物流产业业园的发发展目标标是：以以现有66.277万平米米土地为为龙头和和核心区域域，借力汽汽车服务务业，通过资资源整合合、政策引引导和政政府扶持持，建立一一个真正正的、可可行的、具有规规模效益益的国内内一流、世界领领先的汽汽车物流流产业园园项目。1.1.1项目名名称深业泰富富汽车物物流产业业园规划划可行性性研究1.1.2项目开开发方本项目开开发方为为深业泰泰富物流流集团股股份有

9、限限公司1.1.3承担项项目经济济可行性性研究工工作的单单位受委委托单位位：戴德德梁行房房地产顾顾问（深深圳）有有限公司司。单位位地址：深圳市市罗湖区区地王大大厦28810-28111室。法人代代表：张张国正1.1.4项目地地点深圳罗湖湖区笋岗岗清水水河物流流园1.1.5可行性性研究依依据深业业泰富汽汽车物流流产业园园规划可可行性研研究关于于加快发发展深圳圳现代物物流业的的若干意意见深圳圳市城市市总体规规划检讨讨与对策策（20001-20005）深圳圳市城市市规划标标准与准准则（20004年）深圳圳市商业业网点规规划深圳圳市货运运交通发发展政策策及货运运场站规规划深圳圳市罗湖湖区分区区规划（2

10、0001年年）笋岗岗片区法法定图则则（220011年4月）笋岗岗-清水河河物流园园区功能能调整研研究（20006年4月）1.2项项目建设设的必要要性1.2.1有利于于建立一一个完善善的现代代汽车流流通体系系据资料显显示，在在汽车产产业的利利润中，制造业业仅占330%40%，流通通及售后后服务领领域占660%770%。而流通通及售后后服务包包括售前前、售中及及售后服服务各方方面的内内容，即即：售前前购车指指导、上上牌手续续办理、汽车配配件供应应、售后后维修、装饰美美容、驾驶技术术培训、信息网网络建设设以及汽汽车文化化培育等等。车管所分分所金融融保险服服务机构构画廊、艺艺术馆情情境小品品、雕塑塑汽

11、车美容容、改装定制制中心、驾校整车仓储储零部件件仓储配配送中心心购物中心心主题商商业汽车城市市展厅研发中心心采购中中心商务酒店店会展场馆馆持续增加加的各类类物业深圳是我我国私人人机动车车发展最最快的地地区之一一，汽车市市场规模模较大，但布局局分散零乱，处于无无序发展展的状态态。这不仅仅与我市市汽车销销售行业业的发展展不相适适应，也与深圳圳市经济济发展不不相协调调。深业泰泰富汽车车物流产产业园建建成后，经营面面积将达达到25万平平方米，将会成成为罗湖湖乃至深深圳市规规模较大大、功能能齐全、现代化化、人性性化的汽汽车交易易市场。该项目目的实施施运营，将弥补补深圳市市缺乏大大型化、集聚型型汽车销销售

12、市场场的“空白”，而且凭借借便捷的的交通优优势、经营优优势及网网络资源源优势，把广大的的消费者者、生产厂厂商、配件供供应商以以及配套套服务商商紧密的的联系在在一起，形成集集团化的的经营优优势，真正形形成供、销、服一条条龙配套套体系，并建立立完善成成熟的经经营格局局，实现现政府、厂商、消费者者、市场场经营者者真正意意义上的的“四赢”。1.2.2有利于于实现区区内的产产业升级级和转型，提升清清水河区区域的整整体形象随着深深圳特区区经济的的飞速发发展，清水河河仓库区区的仓储储功能逐逐渐弱化化，现有的货货代、运输、仓储功功能已经经不能满满足城市市的快速速发展和和深圳市市产业结结构转型型带来的的挑战，清

13、水河河片区面面临单位位面积土土地投入入产出效效益低下下、土地利用用率低、环境及及道路状状况落后后等一系系列问题题。为了顺顺应片区区的发展展趋势，笋岗清水河河物流园园区相关关管理部部门对园园区的功功能定位位进行了了调整，编制了笋岗岗一清水水河物流流园区功功能调整整研究报报告 (20006)。笋岗岗清水河河物流园园区调整整后的功功能定位位为：“以信息息化为基基础，以以建设现现代化国国际大宗宗商品展示示、采购购、交易易市场、物流总总部基地地和现代代物流配配送基地地为重点点，抓住住培育龙龙头交易易市场(家居超市市、汽车及及汽配交交易市场场、电子产产品专业业市场、轻工产产品市场场、医药港港、冷冻冻食品配

14、配送中心心、生鲜农农产品配配送中心心、文具玩玩具精品品市场和和工艺文文化传播播市场等等)和集聚聚专门人人才的关关键，不不断提升升现代物物流业的的层次、规划和和能级。把园区区建设成成为城市市现代服服务业功功能集聚区区域深深港现代代物流企企业后方服服务基地地，为深圳圳建设成成为区域域性物流流中心城城市作出出应有的的贡献。”而汽车车物流产产业园的的开发建建设，将是落落实市委委市政府府的相关关政策法法规，实现区内产产业结构构转型，引导清清水河片片区提升升自身价价值和构构建长远远竞争力力的有力力举措。本项目目的建设设，将是在在延续现现有统一一简洁的的建筑界界面的基基础上，塑造一一个开放放性的建建筑景观观

15、节点，形成标标志性建建筑群，它将成成为一个个城市的的亮点，可改变变现有清清水河仓仓储区的的相对无无序状态态，将塑造造一个崭崭新的、优美的的区域形形象。1.2.3有利于于土地资资源的最最大化利利用，提提升单位位土地效效益时至今日日，深圳面面临土地地、资源、人口、环境的的四个难难以为继继，成为制制约深圳发展的的瓶颈，如何克克服“四个难难以为继继”的负面面影响，已经成成为深圳圳面临的的重大问问题。因此，提升单单位面积积的土地地产出成成为政府府出让产产业用地地的基本本要求，规模化、高效益益、集聚聚型的汽汽车物流流园区充充分反映映了政府府的效益益要求。而产业集集群是指指相同性性或互补补性企业业在空间间上

16、的成成规模集集聚现象象，在经济济全球化化的今天天，产业集集群被认认为是增增强产业业根植性性和保持持国家和和地方经经济稳定定的重要要条件，引导和和强化产产业的集集群化发发展，正日益益受到国国内外各各地政府府的广泛泛重视。因此，深深业泰富富汽车物物流产业业园作为为高集聚聚型汽车车物流服服务区，对提升升特区内内的产业业用地效效益具有有重要的的示范意意义。1.2.4有利于于拉动罗罗湖区乃乃至深圳圳市的经经济发展展汽车产业业涉及范范围广，从汽车车制造到到汽车物物流和销销售服务务，包括后后期的废废旧汽车车回收处处理，已经日日益成为为一个效效益巨大大的产业业链条，对城市市经济的的发展具具有举足足轻重的的影响

17、。销售交易易金融按按揭保险险服务关关税缴纳纳相关费用用缴纳提车服务务上牌办证证作为在汽汽车产业业中处于于核心地地位的汽汽车销售售服务业业，其发发展关系系到后续续相关产业的的发展，并且对对其他产产业带动动作用明明显。汽车维维修服务务行业不不仅增加加地区对对汽车零零配件、维修工工具、检测工工具的需需求，尤其是是增加对对电子器器配件、电子工工具和检检具的需需求，而且是是汽车消消费信贷贷、保险等等汽车金金融业发发展的前前提，汽车金金融业的的发展完完善又为为建立成成熟的汽汽车市场场，促进进整车制制造业的的发展创创造了条条件。其其产生的的推动效效应将拉拉动汽车车装饰、汽车租租贷，以及旅旅游、休闲体体育运动

18、动等相关关产业的的发展，而由汽汽车产业业发展而而形成的的汽车文文化是构构筑现代代城市文文明的标标志。因此，建建立完善善、便捷、诚信的的汽车物物流产业业园，形成成成熟的汽汽车市场场将对带动深圳圳汽车物物流行业业发展，促进整整体区域域经济起起到重要要作用。深业泰泰富汽车车物流产产业园的的建设，将会形形成集品品牌专营营区、汽车集集中贸易易区、零配件件服务区区、物流仓储储服务区区、汽车配配套服务务区于一一体，并包含含代理上上牌、代缴车车辆购置置税、车船使用用税、代办保保险等一一条龙服服务业务务。不仅可可以提升升和带动动该片区区的整体体发展，实现地地区产业业结构转转型和升升级，并并可通过过市场带带动相关

19、关行业的的发展，包括物物流、运运输、贸贸易等，必将有有力地带带动笋岗岗-清水河河地区经经济的快快速发展展。1.3基基本结论论深业泰泰富汽车车物流产产业园的的规划建建设顺应应了深圳圳市政府府重点发发展的现现代物流流业的政政策走势势，率先响响应城市市对物流流园区功功能布局局调整的的要求，将对深深圳高端端物流业业的发展展起到带带动与表表率作用用。本项目目经济上上可行,具体财财务指标标如下:全租模模式按照300%自有有资金+70%银行融融资、全全租模式式下，项项目经济济效益指指标如下下：项目目总投资资额约116.001亿元元，年投资资利润率率：25.56%；项目财财务税后后内部收收益率：119.994

20、%；项目税税后财务务净现值值（I=110%）：977,4224万元元，项目税税后动态态投资回回收期（含建设设期）：12.18年年；租售结结合模式式按照300%自有有资金+70%银行融融资、租售结结合模式式下，项目经经济效益益指标如如下：项项目总投投资额约约15.78亿亿元，年投资资利润率率：11.46%；项目税税后财务务净现值值（I=110%）：833,3446万元元，项目目税后动动态投资资回收期期（含建建设期）：4.77年年全售模模式按照300%自有有资金+70%银行融融资、全全售模式式下，项项目经济济效益指指标如下下：项目目总投资资额约115.666亿元元，年投资资利润率率：26.79%；

21、项目税税后财务务净现值值（I=110%）：1114,6662万万元.2.0项项目市场场分析2.1宏宏观背景景分析2.1.1宏观经经济分析析1.国内内经济发发展现状状20008年年明显下下降，220099年一季季度整体体表现好好于预期期20088年在金金融危机机的影响响下，中中国经济济出现了了明显放放缓的趋趋势。国国内生产产总值30006770亿元元，同比比增长99.0%，4年以来来首次降降至个位位数，经经济形势势十分紧紧迫。而而中国政政府也明明确了当当前首要要任务是是保经济济增长、拉动内内需和和和促进消消费，并并相应出出台了44万亿投投资计划划及十大大产业振振兴规划划等重大大措施，力争在在外围

22、经经济形势势和持续续严峻的的情况下下，促使使中国经经济率先先复苏。20055-20008年GDP累计计增速12.55%12.00%11.55%11.00%10.55%10.00%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%07年22季度6.8%截止到220099年第一一季度，国民经济济运行出出现了积积极变化化，整体体表现好好于预期期。初步步核算，一季度度国内生生产总值值657745亿亿元，按可比比价格计计算，同比增增长6.1%。居民民消费价价格同比比下降0.6%，工业业品出厂厂价格同同比下降降4.66%，环环比降幅幅逐月缩缩小。当前国际际金融危危机仍处处在调整整之中，但中国

23、国一季度度的经济济运行状状况已经经好于预预期的表表现，有有逐步启启稳的趋趋势，未未来将有有可能在在全球范范围内率率先回暖暖。因此此，宏观观经济有有利的发发展形势势将对各各行业的的发展起起促进作作用。2.深圳圳经济发发展现状状抗金金融危机机能力强强，重要经经济指标标仍处于于全国领领先地位位近10年年来，深深圳市国国民生产产总值以以年均近近15%的速度度快速增增长，经经济发展展成果显著著，产业业结构良良好。虽虽然20008年年深圳面面临着金金融危机机的巨大大冲击，经济发发展环境境艰巨，但深圳圳的产业业升级和和调整抓抓得早，因此抗抗危机、保增长长的工作作处于全全国的前前列。目目前深圳圳经济发发展主体

24、体的基本本面比较较稳定。19988-2008深圳圳国民生生产总值值及增速速1000008000060000400002000020%15%10%5%00%1998819992000200120022003200420052006200720088表2-11：深圳圳主要经经济指标标与其它它三大城城市的对对比（220088年）GDP（亿元）全国排名名人均GDDP（美元）全国排名名人均可支支配收入入全国排名名深圳 78807 4 12933212759961上海136998.115 1 105229121668836北京 1004888 2 907553615633812广州82155.822 3

25、11699671688845数据来源源：各地地统计局局网站从表21中可以以看出，深深圳20008年年GDPP总值为为78007亿元元，继续稳稳居全国国第四位位。而在全全国人均GDPP和人均均可支配配收入两两项指标标上，深圳仍仍然位居居全国首首位，显示了了深圳在在经济发展展以及居居民收入入消费水水平等方方面处于于全国领领先的地地位，甚至达达到了中中等发达国家的的水平。同时，深深圳的国国内商品品销售总总额在220088年达到到了54480.88亿亿元，比上年年增长12.3%，其中汽汽车类产产品2988.022亿元，同比增增长20.4，显示出出强劲的的发展势势头。3.小结结从全国的的宏观经经济发展展

26、来看，随着国国内新经经济措施施的逐步步实施，将促使使中国经经济迎来来新一轮轮的发展展机遇。从深圳目目前的经经济发展展状况来来看，其整体体水平仍仍处于全全国的领领先地位位，人均GDP和和人均收收入水平平位居全全国首位位，为商品品市场的的持续发发展奠定定了坚实实的基础础。对于于本项目目而言，逐步回回暖的国国内经济济形势将将成为本本项目的的有利发发展因素素。而深圳中中心城市市的核心心竞争力力和价值值，为本本项目蕴蕴育了巨巨大的市市场空间间。2.1.2宏观政政策影响响1.汽汽车产业业调整和和振兴规规划该政策是是在当前前经济危危机的背背景下，国家大大力扶持持和促进进汽车行行业发展展的具体体表现，对本本项

27、目而而言是重重大的政政策利好好。为应对国国际金融融危机的的影响，落实保保增长、扩内需需、调结结构的总总体要求求，稳定汽车车消费，加快结结构调整整，增强自自主创新新能力，推动产产业升级级，促进我我国汽车车产业持持续、健康、稳定发发展，政府特特制定汽车车产业调调整和振振兴规划划，作为为汽车产产业综合合性应对对措施的的行动方方案。（1）产产业调整整和振兴兴的主要要任务培育汽汽车消费费市场遏制汽车车产销下下滑势头头，确保保20009年稳稳定增长长。调整整和出台台鼓励汽汽车消费、恢复复市场信信心的政政策措施施。推进汽汽车产业业重组鼓鼓励大型型汽车企企业在全全国范围围内实施施兼并重重组。支持企企业自主主创

28、新以以企业为为主体，加强产产品开发发能力建建设。实施技技术改造造专项支支持汽车车产业技技术进步步和结构构调整，重点支支持发展展新能源源汽车的的相关技技术。实施新新能源汽汽车战略略推动纯纯电动汽汽车、充充电式混混合动力力汽车及及其关键键零部件件的产业业化。发展现现代汽车车服务业业加快发发展汽车车研发、生产性性物流、汽车零零售和售售后服务务、汽车租租赁、二手车交易、汽车保保险、消消费信贷贷、停车车服务、报废回回收等服服务业。（2）主主要具体体政策措措施减征乘乘用车购购置税自20009年1月20日起起，1.6升及及以下小小排量乘乘用车的的购置税税从100%减到到5%。开展“汽车下下乡”农民按照照规定

29、换换购车辆辆，最高高可享受受50000元财财政补贴贴。加快老老旧汽车车报废更更新20099年老旧旧汽车报报废更新新补贴资资金总额额由20008年年的6亿元增增加到110亿元。另再再安排440亿元元，对符符合一定定使用年年限要求求的中、轻、微微型载货货车和部部分中型型载客车车，以及“黄标车车”适度提提前报废废并换购购新车，给予不不高于同同型车辆辆单辆车车辆购置置税金额额补贴。清理取取消限购购汽车的的不合理理规定包包括牌照照注册数数量、车型限限制、各种区区域市场场保护措措施、各类行行政事业业性收费、外外地汽车车进城收收费。促进和和规范汽汽车消费费信贷修修改和完完善汽车车消费信信贷制度度，支持符符合

30、条件件的国内内骨干汽汽车生产产企业建建立汽车金金融公司司。规范和和促进二二手车市市场发展展大力发发展专业业的二手手车经销销企业，倡导汽汽车品牌牌经销商商开展以以旧换新新、以旧换旧等等汽车置置换业务务。取消二二手车交交易市场场的不合合理收费费，降低交交易成本本。（3）汽车产产业调整整和振兴兴规划对本项项目的影影响有利于于增强国国内宏观观经济的的市场信信心，推动汽车行业业复苏，为本项项目提供供良好的的外部环环境；汽车行行业为全全国十大大重点振振兴产业业之一，有利于获得得更多政政府扶持持政策，对本项项目的定定位具有有战略指指导意义义；降低了了消费者者的购置置成本，保证消消费者的的合法权益，有利于于拉

31、动汽汽车消费费内需市市场、促促进消费费，对本本项目而而言是最最大的利利好消息息。2.其它它主要宏宏观政策策对汽车车行业的的影响（1）加加大重大大基础设设施建设设公路路的大规规模建设设为汽车车消费奠奠定设施施基础加快铁路路、公路路和机场场等重大大基础设设施的建建设，投投资规模模将有较较大幅度度提高，既发挥挥投资对对经济的的直接拉拉动作用用，又为为经济的的长远发发展夯实实基础。（2）以以投资带带消费，以消费费促增长长稳定和提高高居民的的收入水水平，有利于于带动汽汽车消费费市场从20008年四四季度到到20110年底底国家需需投资44万亿元元来推动动快民生生工程、基础设施施、生态环环境的大大规模建建

32、设，从而提提高城乡乡居民收收入并直直接拉动动消费，对经济济发展的的带动作作用十分分明显。（3）改改革增值值税，减轻企企业负担担有效效降低了了汽车企企业的成成本，汽车商商品的价价格调整整空间将将更加广广阔增值值税改革革即是“生产型型增值税税转为消消费型增增值税”。全面面实行增增值税转转型将有有利于企企业利润润的增加加，也为为企业结结构调整整提供空空间。按按照部署署，在全全国所有有地区、所有行行业全面面实施增增值税改改革，鼓鼓励企业业技术改改造，据据初步测测算此举举将减轻轻企业负负担12200亿亿元。（4）实实施“适度宽宽松”的货币币政策，扩大信信贷规模模为汽汽车消费费者提供供广泛的的信贷服服务，

33、降降低购车车门槛，促进消消费此举举意在增增加货币币供给，目的是是继续稳稳定价格格总水平平的同时时，在促促进经济济平稳较较快发展展方面发发挥更加加积极的的作用。2.2中中观行业业分析2.2.1汽车产产业发展展综述自20001年以以来中国国汽车工工业总体体上保持持了良好好的发展展势头，20007年销销量水平平实现比比20003年翻翻了一番番，已连连续九年年增幅保保持两位位数增长长。汽车车产业已已经逐步步发展成成为我国国国民经经济的支支柱产业业。目前，在在汽车产产业流通通领域主主要划分分为以下下三个环环节：汽车制造造业零配件制制造上游游产业（钢铁铁、机械、电子、电器、化工、轻工、纺织等等）整车制造造

34、业（铸、锻、热、焊、冲压、机加工工、油漆漆、电镀镀、装配配、试验验、检测等）零配件制制造产业业（汽车车的各种种零配件件生产）汽文化业业（展车车示、博博览、展展体育、旅游销销等）和服务业销售业（新车销销售及二二手车销销售）服务业（零配件件、咨询询、租赁赁、保养养、维修修、金融融、保险险、广告告、司机机培训、加油站站、停车车场、俱俱乐部、休闲娱娱乐餐饮饮）本项目可可发展的的产业链链环节上述环节节中，汽车服服务业和和汽车文文化业可可以归类类为汽车车后市场场，它与汽汽车销售业是通通过商贸贸物流来来实现的的，是本项项目主要要的发展展方向。而制造造环节不不需要通通过城市市的商贸贸场所来来实现生生产，因因此

35、本项项目不予予考虑。根据行业业发展数数据统计计，汽车整整车制造造仅占整整个汽车车产业总总产值220比比例，由此可以以看出，汽车销销售和汽汽车后市市场的容容量以及及经济效效益巨大大，本项目目发展空空间广阔。1.汽车车销售业业以新新车销售售和二手手车销售售为主汽车销售售业主要要包括汽汽车新品品销售和和二手车车销售。汽车新新品主要要是汽车车生产厂厂商利用用新的设设计、技技术、工工艺制造造出新的的整车商商品，并并通过经经销商、代理商商、展会会等商业业渠道实实现商品品的销售售。而二手手车市场场主要是是依托于于国内的的新车车车消费发发展起来来的，它它推进了了汽车销销售市场场的发展展，加快快了汽车车商品更更

36、新换代代的速度度，并因因此形成成了一个个规模化化、相对对独立的的市场，成长性性良好。2.汽车车后市场场以汽汽车服务务和汽车车文化业业为主汽车后市市场是指指汽车销销售以后后，围绕汽汽车使用用过程中中的各种种服务，它涵盖盖了消费费者买车车后所需需要的一一切服务务。近年来来，随着汽汽车制造造业和销销售业的的快速发发展，汽汽车服务务行业逐逐步从汽汽车制造造和汽车车展销环环节中分离离，形成成了独立立的汽车车后市场场。根据据行业内内统计，汽车前前市场与与后市场场的消费费比例为为1：8，汽车车行业利利润比为为3：7，汽车车后市场场已成为为名副其其实的“黄金市市场”。汽车行业业利润占比30%70%汽车前市市场

37、汽车后市场3.新车车销售市市场、二二手车销销售市场场与汽车车后市场场的关联联性（1）新新车销售售是二手手车市场场和汽车车后市场场发展的的基础，汽车销销量和汽汽车保有有量的发发展，才才能够推推动整个个汽车市市场的发发展，为为二手车车、汽车车后市场场带来市市场空间间和容量量；（2）二二手车市市场与新新车销售售市场的的发展既既相互促促进，又又能此消消彼长。新车的的推出能能够加快快消费者者升级换换代的速速度，为为二手车车交易带带来机会会。但二二手车市市场的过渡渡繁荣，也会影影响到新新车的交交易；（3）汽汽车后市市场完全全依赖于于前市场场的发展展，但它它也是前前市场不不可或缺缺的配套套服务，且利润润比例

38、以以及消费费比例要要远高于于前市场场，拥有有较高的的发展潜潜力。2.2.2中国汽汽车销售售业发展展分析虽然受到到金融危危机影响响，但20008年中国国汽车销量同同比仍增增长6.77，说说明刚性性需求旺旺盛在经历了了20005年至至20007年汽汽车行业业连续三三年两位位数的高高速增长长之后，20008年中国汽汽车最终终销量为为9388万辆，比20007年年全年新新车销售售量提升升约6.7，虽然增增幅有所所下降，但在金金融危机机的背景景下仍然然实现了了销量增增长。20000-2008中国汽车车销售量量（万辆辆）数据据来源：中国汽汽车工业业年鉴20088年9386.7随着宏观观经济的的回暖，200

39、09 年一季度中中国汽车车行业开开始出现现回暖迹迹象，汽汽车行业消化库库存情况况和下季季度销量量预期都都较为乐乐观。根据中国国 HYPERLINK / 汽车行行业景气气研究报报告显示示，20009年一一季度，用以反反映汽车车行业景气状况况的汽车车行业景景气指数数为988.4(20001年=1000)，虽然然仍同比比下降33.3，环比下下降0.7，但但从总体体看，汽汽车行业业景气指指数在220099年一季季度降幅幅有所遏遏制，行行业景气气开始出出现回暖暖迹象。从全球范范围来看看，20009年年中国汽汽车消费费量占全球总总消费量量比例已已达122%，预预计在20115年左右右国内汽汽车销售售也有望

40、超过过美国，成为全全球第一一大汽车车消费市市场。根据中投投顾问发发布的20009-220122年中国国汽车行行业投资资分析及及前景预预测报告告显示，220077年我国国汽车总总销量大大致为220033年的一一倍，短短短的44年间翻翻了一番番。未来来汽车工工业仍将将保持良良好的发发展势头头，汽车车产量于于20009年成成为世界界第一，而汽车车销量预预计在220155年超过过美国，成为全全球第一一大汽车车消费市市场。20000-20008世界主主要国家家汽车销销售量（万辆）数据来源源：中国国汽车工工业年鉴鉴、世界界汽车工工业参考考2000018000160001400012000100008006

41、00400200020000-2008中国汽车车销售量量（万辆辆）美国德国日本本20000年20011年2002年2003年2004年20005年20006年20007年20008年中国在千人汽汽车保有有量的统统计上，中国仅仅为美国国的5，显示出出中国的的汽车市市场仍有有巨大的发发展空间间。目前，美美国的千千人汽车车保有量量是8115辆，而中国国千人汽汽车保有有量是338.99辆。一个国家家的高速速增长期期有两个个：第一一个时期期是千人人5辆车到到千人220辆，第二个个时期是是千人220辆到到千人1100辆辆，而中中国正处处在第二二个高增增长期，汽车产产业具备备高速增增长的潜潜能。2.2.3深

42、圳汽汽车销售售业发展展分析深圳在220088年受到到金融危危机的严严重影响响，但在在汽车销销售额的的统计上上仍然取取得了20.44的快快速增幅幅，显示示出强有有力的消消费市场场。根据据深圳市市统计局局的数据据统计，20008年112月深深圳汽车车销售总总额达2298.02亿元，比比20007年同同期增长长了近220.44%。这这是以外外向型经经济为主主的深圳圳在金融融危机严严重影响响下取得得的成绩绩，显示示出深圳圳汽车市市场强大大的消费费能。借势国家家汽车相相关政策策的出台台，20009年年 14月深圳圳的汽车车销售额额实现了了同比45.55的大大幅度增增长，强强劲反弹弹的力度度领先于于全国。

43、根据深深圳市统统计局的的数据统统计，220099年 14月深圳圳汽车销销售总额额累计为为157.69亿亿元，实现同同比增长长45.5%。虽然整整体的经经济状况况尚不明明朗，但随着着中国汽汽车行业业开始出出现回暖暖迹象，深圳汽汽车展销销业的反反弹力度度十分强强劲，增长的的势态有有望继续续保持下下去。截至到220088年底，深圳汽汽车保有有量已突突破1330万辆辆，但与与国际发发达城市市3000400万万台的容容量相比比，在考考虑城市市规模的的前提下下，仍有有较大的的市场空空间。根根据国际际发达城城市的发发展经验验，城市市的汽车车保有量量一般在在30004000万台达达到饱和，但实际际上纽约约、东

44、京京的汽车车保有量量已达到到70008000万台。北京是是中国汽汽车保有有量最大大的城市市，已经突突破3000万台台。深圳与与上述城城市相比比差距较较大，显示出较较大的上上升空间间。目前，深深圳汽车车销售市市场的营营业建筑筑面积约约为46万平方方米，逐逐步开始始由旧有有临时用用地性质质的展场场向永久久性汽车车交易用用地、44S品牌牌店的成成熟市场场升级和和转变。目前，深圳市市符合标标准的汽汽车展销销市场共共有766处，总总占地面面积1118.22公顷，总建筑筑面积445.99万平米米；深圳市市汽车展展销市场场类型大大体上可可以分为为两类：集中多多家经销销商共同同经营的的集聚型型汽车交交易市场场

45、，独立的的品牌专专卖店。表2-22：深圳圳汽车销销售市场场分类统统计表数据来源源：深圳圳市建筑筑设计总总院统计计展场类型数量销售单位数占地面积（m2）建筑面积（m2品牌专卖店4S 店4141267350.8225674其他专卖店20205953412631交易市6220263合计766221182158.4458568）4S店：指整车销销售（salle）、配件件供应（sparepart）、维修服务（serrvice）、信息反馈（survey）四位一一体的品牌专卖卖店；其他小型型专卖店：指以以整车销售售和车辆存放功能能为主的品牌店店。政府部门门和行业业运营商商正在积积极

46、改变变深圳汽汽车销售售市场较较小、分布散散乱、营销模模式落后后的现状状，力图图带动形形象的改改变，提提升在行行业版图图中的地地位。针对深圳圳特区内内大部分分的汽车车交易市市场都属属于临时时性用地地的问题题，深圳市市政府已已经规划划了极具具规模的的三大永永久性汽汽车产业业用地来来解决场场地的问问题。而深圳圳汽车展展销业的的知名企企业也在在积极的的推进汽汽车市场场的建设设、加强资资源整合合、探索先先进的营营销模式式、提升升服务质质量等，有利于于推动整整个行业业的发展展。结论：从从目前深深圳汽车车销售业业的发展展态势来来看，虽然仍仍受到经经济危机机背景的的影响，但得益益于深圳圳发达的的经济发发展水平

47、平以及行行业市场场的沉淀淀和地位位，未来深深圳汽车车消费市市场将会会迎来复复苏和新新的发展展机遇。2.2.4深圳二二手车市市场发展展分析伴随着220099年第一一季度中中国经济济超预期期的良好好势态，汽车行行业也看看到了回回暖的迹迹象。在此背背景下，深圳新新车销售售市场的的强劲反反弹，同时也也带动了了二手车车的销量量快速增增长。20099年第一一季度中中国二手手车市场场成交量量同比增增长244.733%，市场交交易显示示出活跃的迹象象。根据中国国汽车流流通协会会获悉，全国331个省省市20009年年一季度度共交易易二手车车68.557万辆辆，同比增增长244.733%。其中，二手轿轿车成交交3

48、4.54万万辆，同比增增长211.722%。在新车销销售市场场的带动动下，220099 年第第一季度度深圳二二手车市场销销量实现现了16.1% 的增长长比例，证明了了深圳二二手车市市场仍然然具备上上升空间间。广东省汽汽车流通通协会获获得的数数字显示示，广东东省第一一季度二二手车交交易量以以12.447万辆辆高居全全国榜首首，同比增增长222.4%。其中，深圳二二手车成成交2557000辆，同比增长166.1%。整体体看来，深圳二二手车市市场依然呈现较较好的发发展态势势，交易量量依然稳稳广东省省第二位位，仅次于于广州，深圳也也依然是是全省国国的二手手车交易易核心市市场之一一。20088年深圳圳汽

49、车的的保有量量已达130万台，庞大的的汽车保保有基数数将为二二手车市市场提供供广阔的的交易基基础。随着深圳圳汽车市市场的进进一步发发展，新车保保有量不不断增加加，消费者者换车需需求彰显显，未来深深圳二手手车交易易量与新新车销量量差距将将进一步步缩小，二手车车市场整整体发展展前景广广阔。目前美国国新旧车车的交易易比例为为1：3，而中中国仅仅是是3:11。作为为国内汽汽车消费费领先的的城市，深圳新新旧车交交易若能能实现1:1的比例例，将会会制造巨巨大的市市场商机机。二手车市市场规模模与国家家经济发发展环境境有关。美国去去年新旧旧车交易易比例是是13。而在在中国，根据不不完全统统计，20008年的的

50、新旧车车交易比比例为331，与美国国的比例差距相相当大。随着中中国经济济的快速速发展，如果能能在20010年年能实现现新旧车车交易比比例11，这就就蕴藏者者巨大的的市场空空间。结论：深深圳二手手车市场场将会随随着新车车展销市市场的复苏苏，继续扩扩大发展展规模，成为汽车车消费市市场中必必不可少少的业务务环节。目前，深深圳的二二手车市市场主要要聚集在在笋岗八卦岭岭一带，与新车车专业市市场整合合在一起起。但二手手车专业业市场无无论在购购车环境境、舒适体体验、消费引引导、专业服服务等方方面，与与新车交交易市场场仍然存存在一定定的差距距。立足于二二手车市市场未来来巨大的的市场容容量，深圳将将会产生生更高

51、能能级的二二手车交交易市场场，以推推动整个个行业新新一轮的的发展。2.2.5深圳汽汽车后市市场发展展分析汽车后市市场是指指汽车从从售出到到报废的的过程中中，围绕汽汽车售后后使用环环节中各各种后继继需要和和服务而而产生的的一系列列交易活活动的总总称。其涵盖盖的行业业较为广广泛，涉及到设设计、产品、服务、文化等等各方面面，是一个个巨大的的新兴市市场。主要的的行业包包括以下下几种：汽车维修修汽汽车用用品车零配件汽车防盗盗卫星定定位汽车后市市场汽车金融融汽车租赁赁汽车美容容汽车博物物馆汽车后市市场是汽汽车产业业链中最最稳定的的利润来来源，可占占整个汽汽车产业业利润总总和的60%70%根据汽车车发达国国

52、家的经经验，汽车后后市场的的利润可可占整个个汽车产产业利润润总和的的60%70%。可将汽汽车行业业做一个个想象比比喻：塔基就就是汽车车制造业业，这是支支撑在政府层面，深圳已开始 汽车配套产业的聚集基地和基础；塔尖是是汽车文文化，代表汽汽车的综综合竞争争力；塔身则则是汽车车后市场场服务，这这是汽车车业的主主要利润润所在。20077年中国国汽车销销售市场场跃居世世界第二二位，从而实实现汽车车零部件件配套规规模20000多多亿元、汽车配配件和维维修养护护规模达达15000亿元、汽车用用品达到到620亿元。据汽车工工业年鉴鉴相关资资料显示示，20007年中中国汽车车销售8879.15万万辆，保有量量达

53、到了555000万辆。而此时时我国汽汽车零部部件配套套规模已已达20000多亿元元，汽车车配件和和维修养养护规模模达15500亿亿元左右右，汽车车用品达达到6220亿元元。在国外成成熟的汽汽车市场场销售额额中，汽车后后市场约占整整体销售售额722%的比比例。而目前深深圳汽车车后市场场仅占汽汽车销售售总额49的的比例，预留了了巨大的的发展空空间。数据显示示目前深深圳汽车车销售额额中销售售和制造的比重重偏大，服务的的比重过过小。整整车与配配件销售售已与国国际接轨轨，而汽车服服务市场场还有很很大的上上升空间间。深圳圳汽车产业的的发展在在逐年加加快和增增大，并并为汽车车后市场带来来了巨大大的发展展空间

54、。目前深圳圳整车销销售的利利润已不不如汽车车后市场场，越来越越多的车车商开始始关注汽汽车后市市点规划以汽车零配件为龙头 为深圳汽车后市场的持续发场领域并并寻求新新商机如果按照照汽车行行业内的的说法：每台车车售后服服务金额额约为车车价的倍的标标准，的汽车后市场，力争打造 展奠定了产业基础。目前深圳圳有近3万的的汽车保保有量，以1万元元/台的平平均车价价计算的的话，那那深圳的的汽车后后市场就就拥有多亿的的潜在市市场空间间。近期内深深圳市在在发展汽汽车零部部件产业业上屡下下大手笔笔，出台了了大力发发展汽车车零部件的产产业规划划，在未来来5110年内内把汽车车零部件件产业发发展成为为工业经经济的重重要

55、支柱柱产业，在深圳圳打造汽汽车零部部件产业业的聚集集基地。深圳汽车车后市场场的发展展仍处于于起步阶阶段，缺少成成规模、上档次次、专业化化的运营营中心。因此，汽车后后市场的的开发运运营将带带来无限限的商机机和广阔阔的市场场占有率率。深圳针对对汽车后后市场服服务的专专业市场场较少，汽汽车配件件和汽车车用品的的销售主主要是通通过传统统的汽车车展场和和4S店来来完成的的，缺乏乏专营的的聚集地地。对于于商家来来说，汽汽车后市市场的开开发运营营价值是是值得大大力挖掘掘的。结论：汽汽车后市市场与整整车市场场的关联联度非常常高，因此在在新车和和二手车车市场的的推动下，深圳圳汽车后后市场的的市场容容量和商商业价

56、值值是值得得挖掘的的。2.3微微观市场场需求分分析2.3.1本项目目汽车销销售市场场需求预预测未来5年年内本项项目新增增需求和和存量转转移面积积约为：13.2万平方方米（含含新车交交易市场场、二手手车市场场和汽车车后市场场）1、通过过深圳市市新增需需求量来来预测本本项目的的需求量5.7万平方方米步骤一：预测未未来5年内（至至20113年）深圳汽汽车销售售额增量量2777.55亿元预测测方法一一：案例例借鉴法法，参考考北京市市汽车保保有量的的数据。表2-33 20002年年20008年北北京汽车车保有量量统计数据来源源：北京京市统计计部门年份200222003320044200552006620

57、07720088北京保有量（万辆）133.93163.93187.1214.6244.1272318.1增长比例例14.55%18.33%12.44%12.88%12.11%10.3314.55%平均增长长比例13.66通过统计计得知，年年年北京汽汽车保有有量平均均增长比比例为.。根据案例例比较可可以得知知：20008年年深圳的的汽车保保有量已已突破1130万万辆，刚刚达到北北京20002年年的发展展水平，通过测测算20002年年后北京京市的汽汽车保有有量平均均增长比比例，将将会对深深圳汽车车销售额额增长比比例的测测算起到到参考作作用。预测方法法二：线线性法预预测，根根据深圳圳市汽车车销售总额

58、额的历史史数据预预测。根根据深圳圳市统计计局的数数据显示示，20008年年深圳汽汽车销售售总额约约为2998亿元元，同比增长长20.4。下列数数据为深深圳近年年的汽车车销售总总额统计计：表2-442000520008年深圳圳汽车销销售总额额统计（单位：亿元）数据来源源：深圳圳市统计计部门销售额138.43168.83247.51298增长比例例56.77%43.77%46.66%20.44%在现有销销售额和和增长率率的基础础上，通过线线性法预预测未来来5年内深深圳汽车车销售总额的变变化：表2-552000920113年深圳圳汽车销销售总额额预测（单位：亿元）年份2009201020112012

59、2013销售额352.54408.28464.02519.76575.50增长比例15.47%13.65%12.01%10.72%9.69%平均增长比例12.31（线性法法预测）700600500400300200100020055 20066 20007 2008 200992010201112012 2013预计20013年年深圳汽汽车销售售总额将将达到5575.50 亿元，与20008年相相比较，销售总总额增量量为2777.5亿元。推算公式式：y= 555.7739xx+ 773.8845R2= 0.997533同时，与与北京市市汽车保保有量在在1300万辆的的发展阶阶段相比比，深圳市市

60、平均增增长率(12.31)与北京京市平均均增长率率（13.6）基本在在同一水水平，因因此，深深圳汽车车销售总总额增量量为2777.55亿的推推测是科科学和可可信的。步骤二：统计目目前深圳圳汽车销销售市场场的运营营面积约46万平平方米表表2-66：深圳汽汽车销售售市场分分类统计计表数据来源源：深圳圳市建筑筑设计总总院统计计品牌专卖店4S店41412673350.82256674其他专卖卖店2020595334126331交易市场场155618552273.62202263合计76622118221588.44585568根据汽车车销售市市场的调调研情况况来看，深圳目目前约有有46万平平方米的的市