旅游地产研究报告

1、中国旅游地产目录导言一、旅游地产含义和发展历程（一）旅游地产的含义（二）地中海的消费阶段（三）分时度大力发展（四）海南旅游地产的起伏发展（五）旅游地产的开发热二、旅游地产的发展现状（一）资本进入来源的多元化（二）产品线不断延伸（三）不断翻新三、旅游地产的市场分析（一）总体蛋糕（二）需求心理分析（三）中出现的几个亮点四、旅游地产的产品类型分析（一）式酒店、别墅（二）高尚复合型社区（三）时权酒店（四）养老公寓（五）独立客栈（六）升级版农家乐（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村（八）式小镇（九）体验式住宿设施（十）旅游新区（十一）式商业中心（十二）旅游商业中心（十三）高端度假酒店或别墅五、未来旅游地

2、产的发展趋势六、旅游地产的项目投资和风险简述（一）项目投资准备（二）旅游地产投资的风险七、旅游地产的经典案例（一）成功1、华侨城2、京津新城3、芙蓉古城4、西安曲江新城（二）失败1、内蒙根河“天工部落”2、湖凤凰度假村3、湖南4、内蒙通辽庙水库导言“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。向右看，是悠悠的乌篷船、的苗家歌声和光小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的可以达到 5 万元。整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了

3、一城的百姓。有人说：“本来想搞旅游，但没有想到一不为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年在沱江旁边控制 100 亩土地，今天的绝对步入福布斯之列”。目前，全球有 2000 万人了各种不同形式的旅游地产。有人估计，如果中国 500 万人涉足旅游地产消费，平均每人按 5 万元计算，那么将是 2500 亿元的大蛋糕。为了这的蛋糕，各路蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。从 2003 年的某公司湖南整体开发全县的旅游资源，2005 年鹰象控制内额尔古纳 3000 多平方上下迎来了一股旅游公里的土地，再到如今的海航、首创等特大型企业不断圈地组成，地产热。热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个

4、个不和谐的涟漪。让以理智的眼光来面对这各地迅速兴起的旅游地产的烽火。一、旅游地产含义和发展历程（一）旅游地产的含义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、公园、旅游培训、会议中心、酒店、分时度假酒店、度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。旅游景点地产：主要是指在旅游区内为

5、游客的旅游活动建造的各种观光、休闲性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以公园最为常见。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、筑物及关联空间。等建旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的者主要来源于旅游区所在地常住居民。（二）地中海的消费阶段地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是世界的两大与教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。古罗马人

6、就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文 Mare Mediterra直译就是“国之海”。地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不最为典型。1、法国南部的旅游地产时代（1）英国首相的指引在 19 世纪以前，休假本来就是富人或的。英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。l839 年，英国首相(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里这里建起了自己的别墅，并生活到 30 年后。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而度假。了英国人的，纷纷在冬天来到法国南部的海

7、湾（2）法国诗人科诺的示范l858 年，法国诗人科诺(Conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海岸的，于是法国国王、等纷纷来和到海岸度假，并以此名儒云集的胜地。了欧洲其他皇室的，地中海北岸一下成为欧洲随着来海岸休英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人金时代到第一次的，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。可惜这样的黄时结束了，海岸上又旅客稀落，兴建的豪华宾馆无人问津。（3）的“爵士乐时代”的享受心理好在几年后开始了的“爵士乐时代”，人要到欧洲来寻找他们在无法享受到的自然景观与人文景观，

8、于是再度发现了法国南部海岸。但原来充满气氛的海岸度假文化，现在变得“爵士”化：海岸上看不到王室，而是演员、作家。威士忌替代了香槟酒，的劳斯莱斯车。尤其在 1925 年，一位作家(百万富翁)平民的别克车替代了英国一改以往欧洲人冬天来海岸休传统，而是夏天来海岸度假，发现夏日的海岸更美。从此以后，法国南部海岸从传统的冬季度假胜地，变成了暑期度假胜地，改变了法国南部海岸的度假文化。（4）法国艺术家的集体向南部逃离巴黎，作为近代欧洲的第一大都市，曾是各种艺术流派的摇篮，最后成售卖艺术的商场。在现代化浪潮中，一个个“现代派”艺术家逃离巴黎，去法国南部的地中海沿岸和乡村寻找自然天地，因为当时的法国南部还没有

9、被工业波及，还充满了农耕社会的自然环境。尼地中海沿岸一下成了现代派艺术家的摇篮。在十九世纪到二十世纪的法国南部，度假旅游形成了数不清的城堡，实际上就是今天自发而形成的旅游地产，度假旅游的发展具有非常现实的指导意义。2、意大利那不的旅游地产（1）火山掩埋的旅游古城那不非但自然风光优美，古迹也很多。我小时候看的第一本科普启蒙书火山和火山在公元 79 年喷发的情景，当年火山灰掩埋了就是描述的那不附近最著名的庞贝古城，一千多年后才被发现。这个古城在 16 世纪被发现并开始发掘，现在这个位于那不郊外的世界著名古迹已经有许多游客进入参观，古城还保存着当年的街道和房子、富人的花园、神庙、广场等。（2）度假地

10、产小镇的风采(Sorrento 又译)是一个海边度假小镇，漫步在镇的街道岸边，流连一下街边咖啡座，领略浪漫的意大利，是很令人向往的事。登上高处小镇，悠闲漫步在这海边的街上，轻风拂面，鲜花处处；幢幢色彩鲜艳、造型各异的别墅耸立在山崖海边，在蓝天白云、蔚蓝大海等背景的衬托，无论从哪个角度看都是一幅很美的风景画。那不阿玛卡岛和南边的阿玛海岸更是大量欧洲游客前来南意大利消夏的地方。海岸因其海岸悬崖的美丽风光被教科文组织定为世界自然和文化遗产，也被国家地理杂志人一生必须看一次的世界 51 个地方之一。（三）分时度大力发展1、分时度定义和（1）定义中国旅游旅游绿皮书- 20002002 年中国旅游发展分析

11、与预测一书中，对分时度描述为：最初是指人们在度假地时，只部分时段的，几户人家共同拥有一处，共同、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地用权实行交换。使用权，并且可以通过交换系统对不产的使“分时度假”是一个三赢的格局：酒店可以提高入住率；会员通过的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价很多的价格，也抵消了今后若干年的通胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村；而像 RCI 这样的中介也因此挣得自己的佣金。（2）上世纪 60 年代，法国有 12 个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，每户拥有 1 个月的使用权，这就是“分时度雏形。在 60 年代早期，一位

12、名叫奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地的出售给消费者，然后给予每个者在度假地住宿的权利，所有者被称为股东或。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在 1968 年就有 8000 多名股东其房产。到 20 世纪 90 年代，这家公司共有 12.5 万名股东和遍布欧洲 15 个国家的 53 处分时度假地。1967 年，法国著名的建筑公司 Les Grands Travaux de Marseille 也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时

13、度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区 的Superdevoluy 滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。（3）在的大力发展20 世纪 70 年代之后，分时度假概念大量传入本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速动房地产商建设大批公寓房和度假别墅。70 年代中期的石油中，因油价上涨使经济进入紧缩期，大量闲置，房地产商急需解决积压的需求，客观上推动了经营者很快就发现一个分时度假产品在的发展。但引入分时度假概念并开始销售的问题：即产品过于，缺乏灵活性，人们一旦了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假

14、交换系统。拥有度假使用权的消费者，可以将自己的度假使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在 20 世纪 80 年代初期，分时交换的概念从佛罗里达到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。（4）分时度假的探索这个东西进入中国没几天，“就被的商搞砸了”。商的给那些原本想老老实实发展这项业务的人以沉重的打击。比如，他们暗示消费者，只要成为他们的会员，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事实上，你是否可以取得那个国家的还是个问题。开放的旅游目的地只有 20 多个，而是否给你签发目前，向，是属于申请国的国家主

15、权，是人家的问题，交换成功率也行为。谁敢做这种担保，谁就是在就一定是 100%。还有，即使取得没有为了解决诚信问题，海南的部分酒店自己做直销，或者委托分时度假公司分销，消费者直接与酒店签订协议，或者同时也与商签订协议。随着国外拥有雄厚资源的分时度假公司的进入和带薪休假制度的实现，分时度假将在到大力的发展。得（四）海南旅游地产的起伏发展1、海南旅游地产在占有重要地位据业内境，已身，正估计，海南旅游地产在的市场份额已占到 40%，海南依托其优越的人居环旅游地产的知名品牌。海南旅游地产集“住宅、度假、投资”三种功能于一中国传统的房地产开发模式。2、上世纪旅游地产从上个世纪 80 年代末期开始一直延续

16、到 90 年代中期的海南地产崩破，使得包括地产在内的海南经济几乎陷入灭顶之灾，其影响至今随处可见，可谓积重难返。据海南省建设厅的统计资料，海南地产从其快速升温，直至因产生而低谷，前后不到两年时间。；投资额仅为 3.3 亿元，1990 年也不过 4.1 亿元；但此后便以数在海南建省之后的倍的速度增长。以 1990 年作为投资基准对比点，1991 年增长 2.6 倍，1992 年增长 7.3 倍，而 1993 年和 1994 年则分别增长 14 倍和 13.9 倍，地产投资总额连续两年超过 57 亿元，达到投资热的顶峰。投资过热并不是问题的关键，真正导致海南地产致命一击的是大量用于炒地皮、炒楼花的

17、投机运动当中。当时的数据清晰地显示出这种投机的本质： 1991 年至1996 年，海南新增非农建设用地 42307 公顷，项目竣工的只有 7345 公顷，占 17.36 。土地倒卖不但抬升地价，而且阻碍了真正想搞开发的土地商。击鼓传花总有断链的时候，等到入。据数据显示，从 1995 年起，海南整个房地产投资急事情真正出现时，海南剧滑坡，当年比上年下降 49，随后的几年，投资额直线跳水。至 1998 年年底，大量沉积在 594 万平方米空置商品房、120 万平方米停缓建工程和近 30 万闲置土地上。这个泡沫卷走了至少 800 亿元，直接导致海南省 GDP 连年下降。3、博螯带动旅游地产的发展。举

18、世关注的博鳌在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一震。随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这春色就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此，此间房地产开发主要以休闲旅游和度酒店、度假村类别墅为主，且酒店主要集中在大东海、亚龙湾等沿海地带。海南地产的旅游特色直接影响了其地产消费群的。由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。有数据表明，海南的房地产客记当中，超过 60是外地客户。4、海南旅游地产全线飘红。近年，海南进入新一轮开发热潮，根据海南省的有关资料，三亚海棠湾、万宁神州、陵水清水湾

19、、文昌铜鼓岭、博鳌二期等 10 多个项目达成开发意向，面积达 300 多平方公里，相当于全省城镇建设有史以来的用地总规模。就于 2005 年 9 月与海南省万宁市签订了框架协议，共同投资 100中信泰富亿元，用 10 年时间合作开发用地面积超过 5.7 万亩的神州项目。这个海南首个投资达百亿元的旅游地产项目已经开始了基础设施建设，据说将建设成一个示范性旅游度假综合发展区、现代服务业和科教知识产业汇聚区。此外，投资 50 亿元的海南石梅湾旅游度假区也完成了规划设计，建成面向国际和内地高端旅游市场的、类似的普吉岛和厘岛的国际海滨旅游度假区，联手投资开发。此外，中远始涉足旅游地产。而在雅居乐其酒店更

20、是拉来了欧洲大财团 BELGRAVIA PROPERTIES、和黄地产、山东鲁能、芦荟株式会社，都在海投资的陵水县香水湾，富力也拟投资 10 亿元建设综合型度假村。在国内一线城市价格不断节节攀高的前提下，海南的旅游地产价格也是不断走高，三亚的公寓价格已经到了 6000 元/平方米，海口、万宁等地的旅游地产价格也到 4000 元/平方米。（五）旅游地产的开发热1、旅游地产开发热的原因（1）居民收入增加产生巨大的休闲度假需求一般说来，一个城市人均 GDP 超过 5000，就有庞大的休闲度假市场，而纵观国内几个发达的城市大部分已经超过 50002006 年人均也超过了 5000。其中最高的。是 88

21、15，位列第十三位的中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实的需求，是旅游地产发展的原因。（2）中国城镇化比率的加速快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006 年我国城镇化率约为 44。根据国家“十一五”规划和相关，我国城镇化率在 2010 年将接近 50，2020 年将达到55左右。旅游地产是一个比较泛地概念，不仅仅是普通的酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇的增加同时也大大增加了对分时度假等旅游地产的需求。（3）房地产资产在近几年的急剧升值中国资产近几年一直处于被低估状态，价格

22、严重低于价值，随着兑换的不断升值，其资产价值将得到体现。从而导致城市价格的不断上升，而作为郊区或农村的旅游地产。本身拆迁成本和补偿很低，同时由于旅游的发展对地方经济有很强的带动作用，因此土地价格明显低于城市土地，从而表现在房价上具有明显的优势。城市价格的不断走高，旅游需求。相对较好的生态品质和较低的价格，形成了一定的（4）投资性需求形成的巨大的市场旅游地产价值的高低依赖于自然资源品质的好坏，而自然资源具有不可再生性，因此随着时间的推移其价值会不断递增，从而具有很好的投资价值。民间剩余机会投资旅游地产实现的保值和增值。必然会抓住这个投资2、旅游地产开发热的表现（1）空间的广泛性近两年旅游地产不仅

23、在发达城市广泛存在，在二、三线城市也慢慢形成热潮；不仅在国家级名胜风景区得到了大力发展，在省级甚至市级风景名胜区也获得了大量发展。不仅在郊区而且在农村也得到了发展。（2）投资主体的全民性投资主体不仅有大的地产开发商，也有中小型的企业，甚至有众多的农民和白领。一些千亩以上的大的旅游地产投资巨大，一般是大的地产开发商承担，但一些小型的酒店和客栈一般由中小投资商建设，郊区的大批量的农家乐很多是由当地村民来建设，大部分式酒店的投资对象是的普通市民。二、旅游地产的发展现状（一）资本进入来源的多元化1、房地产企业的大规模进入（1）性地产巨头的介入情况在业内大家熟悉的雅居乐、富力地产、碧桂园、首创、中信等旅

24、游地产近几年都把目光对准了旅游地产，并且都是投资较大的地产项目。以雅居乐为例，雅居乐 2007 年 1 月份旗下首家五星级酒店在中山长江球场开业后，年内又将有两家四星级酒店分别在广州和佛山投入使用。t目前，在广州番禺、佛山建设的两个四星级酒店都进入到了装修阶段，年内都可以正式营业。雅居乐在广州、西安、海南、惠州等城市和省份都已经规划了酒店，其中在海南省陵水县东部沿海的清水湾规划面积达 2 万多亩，将沿着海岸线建设 3 个场和 6 家顶级酒店。”球（2）区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入旅游地产。区域性的地产商实力不是太深厚，但在当地有广泛的人脉和文化的整合能力，因此往往能结合本地的文化

25、建造旅游地产。在这方面最突出的是西安的曲江新城和的芙蓉古城。西安曲江新城占地 47 平方公里，是一个融旅游、会展和居住于一体的大型的综合性的旅游地产项目，开发商西安高科是本地颇有实力的房地产企业。芙蓉古城占地 1000 亩，目前已经是 AAA 级景区。其开发商置信也是本地的开发商，将一片荒地打造成为一个具有浓厚民俗特色的综合性的旅游景区。2、旅游景区经营者的介入。在旅游地产为开发之前，中国已产生了很多观光型的旅游景区，在旅游发展的热潮中获得了第一桶金。并且在景区也建设了亭子、商店和餐厅等初级的旅游地产，主要是作为景区的辅助设施。随着旅游地产的发展，这些景区经营者开始利用自己的积累的资源开发旅游

26、地产，主要集中于酒店特别是 式酒店。目前在一般的有一定规模的酒店都有类似的旅游地产项目。3、旅游关联企业的投入。旅游关联企业主要是旅游交通企业特别是航空公司和酒店，航空公司具有比较雄厚的实力和资源，在土地获取方面具有很强的优势，同时具有很强的游地产，在国内的航空公司中以海航最为典型。实力，近年来频频进军旅酒店原来只是纯粹作为住宿接待设施，虽然收益稳定但比较慢，而式或分时度假酒店具有回收的优势，因而受到了酒店经营者的青睐。4、其它的介入。在旅游利好的刺激下，许多加速介入，如某做物业商业开发的公司和某贸易的公司，在获得第一桶金后，纷纷进军旅游地产，取得了巨大的成功。（二）产品线不断延伸1、传统的旅

27、游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。一般说来，任何景区都拥有一定的商业等物业设施，有些旅游物业本身是景区的重要吸引物。随着旅游竞争的激烈，单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。因此增加旅游物业是旅游景区品味的重要内容，包括旅俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。在增加的旅游物业中，旅游商业是主要一环。因为旅游商业能带来直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物，具有重要的旅游观赏价值。2、式酒店星火燎原。式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合，对开发商来说可以实现收回投资。该商业模式具有很强的可操作性，受到了众多开发商的欢迎，目前也是旅游地产的主流模式。

28、从中国的天涯海角三亚到最北端的大兴安岭，式酒店星罗棋布。在江苏，围绕几乎形成了众多的式酒店群落，依托茅山和宝华山都有式酒店和别墅出售。而香泉湖和白鹭岛的式酒店的也不断冲击大众的视野。3、特色小镇。特色小镇是依托一定的旅游资源，通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地，通过人气的营造来实现商业和地产种类型：的目的。在国内目前有如下几（1）以温泉为依托的温泉小镇。，特色小镇最突出的是温泉小镇，从的从化和龙山等温泉镇，到内等都是以温泉为依托形成的旅游房地产项目。的阿尔山（2）人造的小镇通过挖掘当地文化或引进外来文化形成一个旅游集镇，通过打造人气来实现商业和地产的目的。如云

29、南禄丰的恐龙小镇、的芙蓉古镇等。（3）自然风景区的小镇此类小镇一般是依托某一个资源优异的自然资源，将前往景区的人流进行适度集中，从而形成一个旅游小镇。比较典型的有的南昆山镇和江苏镇江的茅山镇。4、超级复合大型旅游地产。超级复合大型旅游地产其最的目的在旅游而不是地产，旅游主要作用是营造一个环境，通过环境的改造达到土地价值的目的，在目前做的比较成功的是的华侨城和宋城，的脚下的公社也是一个旅游地产的经典案例。5、特色旅游房地产正从理论实践。旅游地产目前正在向纵深挺进，新的产品在不断研发之中。如农家乐房地产、分时度假酒店等。传统的农家乐小而分散，并且难以保证质量，部分开发商通过按农家模式建设成片建筑，

30、然后再出租或出售给经营形成的房地产。（三）不断翻新1、策划先行、开路。旅游地产属于大宗的非必需品消费，非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投划，将很难引起消费者的资回报率等。如华侨城在，前期策划和的旅游地产项目就没有刻意模仿欢乐谷，而是根据当地文化进行了修改。西安的曲江新城将 47 平方公里的土地上设置成了综合性的国际性的度假区，规划了大唐芙蓉古城和海洋馆等时尚的旅游设施。海南的许多地产项目将阳光、沙滩、海水和游艇以及军事等进行相连。为了让具有的信息传递给消费者商一般都按销售收入的一定比例设定收入来自于地产。费用，在房地产火爆的今天，许多的一半2、聚焦中国

31、中心城市。旅游地产消费是非必需品，因此必须针对有投资或度假需求的高收入者。等经济发达城市是重点销售对象。如山东日照的旅游地产大部分客源是者。、和和广州的消费3、性市场。旅游地产的客源区域定位根据产品的实际情况分为区域性的客源和性的客源，但根据发展趋势看，大部分的旅游房地产的客源定位是性的客源，只有华侨城等旅游地产直接面对本市的客源，因为其作旅游的目的只是为了土地升值，不是为了度需要。海南的大部分旅游屋。都是针对的客源，包括内的部分高收入阶层都在海南房4、价格呈阶梯式分布。旅游地产的价格取决于两个，一个是资源品位的高低，资源品位越高的地方，其旅游地产价值越大，反之就越少。另一个取决于距离价值会越

32、大，距离越远，价值越小。消费地的距离，距离消费客源地越近，海南的旅游地产发展非常成熟，但是旅游地产的价格以知名度最高的三亚为最，均价达到6000 元/平方米，文昌等地价格在 4000 元/平方米左右。海南东部地区的价格更低，有些达到 2000 元/平方米。在距离长三角和珠三角的城市越近的地方，价格越高，如周庄的旅游地产价格达到 8000元/平方米，而距离较近的滁州，其精装修的旅游地产价格在 4000 元左右，矛山的旅游别墅价格最低是 2600 元/平方米。5、品牌越来越引起重视。总体上说目前国内的旅游地产公司还没有形成强施的品牌，基本处在项目阶段。良好的旅游地产品牌可以获得两个积极的效果，一方

33、面是价格，如华侨城的成功对其在和等地的项目起到了积极的影响。另一方面是获得资源，对于旅游地产开发，各地频频出现投资商携款潜逃的情况，为社会带来不稳定，因此品牌开发商更容易获得当地的认可，更容易以较低的代价获得当地的优质资源。旅游地产投资巨大，目前是旅游的成功。而一些性的品牌主要是的华侨城和宋城，其品牌的迅速扩展原因式酒店，品牌的形成还处于缓慢的积累，还需要很长的时间。对于分时度假，由于中介更谈不上品牌。的不规范，发展举步为维坚，产品的发展还处于摸索阶段，三、旅游地产的市场分析（一）总体蛋糕。旅游地产的总体蛋糕究竟有多大？目前在理论界有几种说法。1、未来十年按家庭计算：2500 亿元2006 年

34、，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假、酒店等产品开始兴起。2007 年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。五合国际预计，在未来 10 年，中国将有 500 万个家庭或个人接受旅游度假或权益，按每个家庭出资 5 万元旅游计，就将产生 2500 亿元的市场额度。2、未来十年按中产阶层计算：1。7 万亿元国家2004 年，21 世纪前 10 年到 20，将中产阶层形成的重要时期，预计到 2010 年中产阶层人数将达到 1.7 亿人。如果这 1。7 万人未来十年每人按 1 万元计算，那么未来十年的总体蛋糕是 1。7 万亿元。3、未来十年后的市场蛋糕：6。5 万亿元的

35、纳税大全中，将的社会各阶层按的比例分成了七个部分，最顶端的 1 为计中的最高收入层为 10 ），前 25 中包括了低收入人群和穷人。就是说巨富，次端的 5 为富，前 10 为（中的为中产上，次 25 的为中产下，剩余的 5025属于中产。中国未来按这个比例计算，按 15 亿人计算，那么中产的总是 3。25 亿人，每人按 2 万元消费计算，那么总的市场蛋糕是 6。5 万亿元。4、市场蛋糕的理性分析。中国经济的持续发展是必然的，中产阶层达到 25也是一个可行的数字，总这几年城镇化的加速推进可以推测出来。但如果一个中产阶层在旅游上是 5 万元有点偏高，因为旅游度假不仅仅是，还有交通、餐饮等消费。而且

36、中产阶层的消费不仅仅局限在国内，国外占有一部分，而国外这一部分中产商很难得到。当然，旅游的产的消费没有包括，外国消费的也有一定的市场，两相抵消。如果按每人 2 万元比较合理，因为一个中人产阶层每年消费按 1000 元计算，那么 20 年就是 2 万元。所以中国旅游产地的市场蛋糕，6。5 万亿元是比较合理的。（二）需求心理分析1、休闲度假型心理。中产阶层的压力越来越大，传统的观光式观光旅游必然被度假旅游所取代。因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本点的需求。高收入者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种是心理是主流消费心理。2、投资型心理。旅游具有投资价值具有两个原因，一个是客观的市场需求，

37、市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值。另一个是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。3、炫耀型心理。度假休闲也有高中低档次之分。普通大众可能通过分时度假获得相对低廉的度假需求，而一些社会金字塔顶尖的将选择豪华的超五星级设施，如阿联酋迪拜的七星级帆船酒店，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。4、养老型心理。一般说来，旅游比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。5、商务交际型心理。商务交际和谈判需

38、要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，人可以形成一个交际，有利于促进事业的发展。同时商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。6、礼品型心理。随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。（三）中出现的几个亮点1、深度深度，就是建立在互联网基础上，以企业和顾客之间的深度沟通、认同为目标，从关心人的显性需求转向关心人的隐性需求的一种新型的、互动的、更加人性化的新模式、新观念。它要求让顾客参与企业的管理，给顾客提供无限的，与顾客建立长期的合作关系，通过大量的人性

39、化的沟通工作，使自己的产品品牌产生润物细无声的效果，保持顾客长久的品牌忠诚。它强调将人文之中，乃至产品生命周期的各个阶段。的色彩体现到从产品设计到产品销售的整个过程旅游地产是大宗商品，而且竞争越来越激烈，如果产品不与消费者深度对接，将会严重影响产品的价值。旅游地产发展商开发商品的全过程与消费者进行互动成为部分品牌开发商的重要研究课题。发展商从得到某一类资源开始会就潜在的消费者进行深度，避免策划的和设计的缺陷。开发商建旅游地产不仅关注大的概念和定位，更关注费者消费的每一个细节。从而能在消费者心目中形成良好的品牌效应。如海南某旅游地产开发商开发的老年公寓开始只是关注老年的每一个细节，后来经过网上大

40、规模会到，许多老人希望将考虑短暂的小孩和中年人需求。因为一到暑假，老人的孙子们也这里来度假，老人的虽然工作繁忙，但是一旦有时间也会到海南去看老人。因此该产品在设计中将小孩的度假元素增加了进去，大大增强了产品的。2、精细化。所谓精细化是企业恰当而贴切地对市场进行细分，并采取式的操作方式，将自己的市场做深做透，进而获得预期效益，既是一种导向又是一种策略推进。精细化作为大件商品尤其具有很好的功效。山东日照濒临海边的一楼盘针对市场主要是投资客户，于是与宽了投资者的投资某楼盘实现联合，让投资客户可以同时在两地获得投资，拓，取得了不错的效果。3、单一卖点。单一卖点是指抓住某一个消费者关注的卖点，以较低成本

41、的方式向消费者进行持续推介，达到销售的目的。采用该种方式的特点具有单一卖点突出的特点，同时针对的客户非常广泛，潜在消费者巨大。如山东威海某海边楼盘，一个的特点是总体价格低廉，并且距离海边较近，大部分白领都是潜在的消费对象。因此该楼盘连续不断地在打出了“花 3 万元在海边安家”，简单清晰，也具有性，获得了比较大的成功。四、旅游地产的产品类型分析（一）式酒店、别墅。1、基本介绍式酒店是将每间客房分割成独立的一样投入一定的首期，就可以获得最终的，投资者可以根据自己的经济实力，像住房。而投资者本人并不需要去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司人可以获得年度客房红利。同时

42、投资者还可以获得酒店管理公司权。出租经营，而投资者本的一定期限的免费入住式酒店作为式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在 20 世纪 70 年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从 10 年前，式酒店有式酒店诞式酒店项目生于海南省，目前中国式酒店项目已发展到 200 多个，在也有很多在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的乃至整个酒店业竞争的焦点尚不明确。因此，今后，服务将是未来式酒店式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司

43、来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。2、功能的多样性（1）度假功能一般说来，式酒店的者一般每年拥有 1 个月左右的免费居住权，可以满足者的度假需要。（2）投资功能由于式酒店本质上还是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的，可以转让，因此随着资源的升值，本身也有升值的功能。（3）快速收回投资的功能这是针对开发商来说的，如果开发商经营普通酒店，投资回收较慢，而做式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以收回投资，因而受到投资商的青睐。3、式酒店发展现状随着近几年房地产的火爆发展，

44、式酒店如雨后春笋在和白鹭岛是经营比较成功的例子。得到发展。周边的香泉湖（二）高尚复合型社区1、基本概述该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。该产品是华侨城首创，华侨城通过造公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大，目前在，华侨城片区是价格最高的住宅。该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，照样具有价值，只不过价值低一些而已。2、复合型社区产品价值的原因。（1）优美的环境做旅游景区需要营造大片的绿地和广场，因此其建设的过程

45、就是造环境的过程。环境的大大了土地的价值。（2）良好的人气一个成功的景区伴随而来的是大量的人流，大量的人流带来很好的人气，也带来众多的机会，人气的同样可以带来土地的升值。（3）完善的配套土地的价值与周边的配套紧密相连，而邮政、电信、学校等配套的完善需要一定的人口做基础，这些包括和常住，旅游的开发可以快速形成一定的，在利益的驱动下，配套会加速完善，从而带来土地的升值。（4）开发商与社区的互动效果作为社区的居民，同时拥有景区的部分权益，如景区的演艺活动在一些节假日可以与社区具名互动，景区的一些次的展览居民有免费参观的权利等。3、高尚复合型社区发展现状。在华侨城的带动下，各地掀起了一个公园地产热，的

46、芙蓉古镇、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。（三）时权酒店时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。（四）养老公寓1、养老公寓的市场需求。我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是市场。随着中龄化的到来，这个市场将日益庞大，而在郊区具有优良的空气和自然环境。如果将医疗、老人游乐等设施加以完善

47、，将会形成一个巨大的市场。2、功能（1）养老功能养老公寓不仅可以解决老人的生理问题，也能解决老人的心理问题，而且由于地处郊区，价格不贵。（2）投资功能养老公寓在投资者没有居住的前提下可以出租，实现类似于式酒店的投资功能。3、养老公寓在国内的发展。养老公寓在国外发展非常成熟，但国内在“养儿防老”观念的支配下，这个市场没有启动，随着观念的逐步改善，必将产生一个巨大的市场。目前在等大城市就高端“市场”已经开发出了部分产品，众多的距离中心城市较近的旅游区也在加大养老公寓产品的开发力度。（五）独立客栈。独立客栈本质上与式酒店公寓一样，但目前式酒店众多的公共设施如大堂、餐厅等归属不明，因此式酒店实质是式客

48、房。而独立式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。式客栈一般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。（六）升级版农家乐。农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的一种旅游。传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店虽然硬件和设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感到不满意。于是一些小型的投资者建设介入传统农家和现代酒店中间的产品，使游客既有安全感，又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的升级

49、版农家乐进行出售，就是农家乐旅游地产。（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村。参与性、体验型旅游是今年来热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。这些度假村的客源主要来源于这些运动相关。者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息黑龙江亚布力滑雪场重要的滑雪，每年有上百万游客前去滑雪，目前已经有奥林匹克、宾馆、南极宾馆、越野楼和高山楼等度假型。省清远市被称为漂流”，目前有二十多条漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水滩漂流等都有自己的度假酒店。八）式小镇。式小镇是指依托某一特色资源所形成了旅游集镇。这个集镇一般是特色旅游资源的集散地，目前在国内以

50、温泉和民族特色为依托的集镇较多，在温泉镇。民族特色小镇有阳朔和湖南的凤凰。有从化的温泉镇、云浮的龙山式小镇旅游地产的价值取决于旅游业发展的成熟情况，如果旅游业发展兴旺，旅游新产品不断推出，那么小镇的旅游地产会越来越有价值。（九）体验式住宿设施。体验式住宿设施是指价格低廉但又有一定特色的旅游地产。目前在国内比较突出的是海边帐篷住宿、草原包、拓展训练配套营地和汽车营地等。拓展一般有自己式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在元人左右。汽车营地在国内还处在探索阶段，但车的普及促进了这一新型旅游地产的发展。（十）旅游新区。旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是前

51、段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片的土地交给一开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。的华侨城面积达平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。（十一）式商业中心。式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游性质的商业地产。目前在国内比较有名的是的大芬村河周庄的画家村。的大芬村时自然形成的一个画家聚居地村来经过规范，形成了一个以画为的商业地产项目。周庄的出名最先还是靠画出名，画在周庄有很大的影响。通过吸引世界各地的画家在此创作，达到形成商业氛围的目的 。

52、（十二）旅游商业中心。旅游商业中心一般是依靠某一类资源或知命的休闲景点形成的旅游商业街道或中心。比较有名的是西街和阳朔西街。西街主要是依靠温泉游客所形成的商业街。而阳朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。（十三）高端度假酒店或别墅。高端度假别墅式指在旅游资源非常丰富的地方建设具有国际一流的度假设施来吸引高端客源获取较高利润的一种产品。目前比较有名的是堂。的脚下的公社和九寨的九寨天脚下的公社实际上是一个特色旅游度假酒店，充分利用了一流设计来达到使建筑成为世界珍品的目的。这个特色资源，通过世界九寨主要是利用九寨绝美的风景特别是雪景和温泉加上超无星的住宿设施形成了一个巨大的。五、未来旅游地产的发展趋

53、势1、特色化是方向。虽然旅游地产具有庞大的市场空间，但随着产品的逐渐完善，对客源的竞争将会逐步激烈。旅游消费是一种体验消费，需要体验一种有明显特色的文化。根据消费者喜好形成自己的特色化是旅游地产的竞争力。特色来源于两个方向，一个是区域性的文化，如何深度挖掘民族的风俗等是重要的一环。一个是人造文化，就是照搬异域文化，通过文化的揉合达到吸引游客的目的。2、网络化是目标。每个人都希望每年去不同的地方度假，单一的旅游地产难以满足消费者的长时间的需求，如果能够形成网络化，则综合利用资源。3、发现资源是竞争成功的重要条件。旅游地产的价值取决于旅游资源品味的高低。中国地大物博，旅游资源非常丰富，但国家一类资

54、源一般早就被他人占有，进入成本较高。而众多的二、三类资源进入成本较低但是资源有限。因此如何发展资源成为未来旅游地产获得较高利润的关键。旅游地产商要发现那些尚未被发现的优质资源，发现资源就是发现。4、“智慧”在未来旅游房地产中起到决定性作用。旅游地产与普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能产生多倍的价值。而整合的过程就是创意的过程，就是智慧发生效力的过程。因此，如果组建自己的研发队伍以及借用外面的力量进行的提炼是成功的关键。六、旅游地产的项目投资和风险简述。（一）项目投资1、旅游地产投资前期准备（1）准备操作一个旅游地产项目，在如下环节需要费用：第一、前期的和谈判费用。该费用一般包括员工的工资和

55、商务谈判费用。由于投资旅游地产需要的层次比较高，因此主要的是人工费用。一般说来，一个项目从接触到签约，需要时间在半年左右，整体费用，需要 200 万元左右。第二、资源的费用和资产的收购费用。资源的费用一般以年，这样可以减轻前期的压力。这块费用与谈判又很大的关系，也与资源品质的好坏关。好的资源每年要数千万元，差的每年几十万元甚至零成本。如果牵涉到征地费用，征地费用是很大的一块费用。目前市场行情是一亩地 15 万元左右。资产收购费用主要是收购已经建好的资产，包括商业、道路和酒店德国设施，根据举起情况而定，现在国有资产已经不多，作为民营资产，一般会有 30%80%的溢价，溢价的多少看的支持力度。第三

56、、规划和设计费用。规划费用包括总体规划的详细规划以及随后的建筑设计。总体规划一般在 50 万元左右，详细规划按面积计算，一般每亩在 5000 到 2 万元之间。建筑设计费用一般按造价的比例进行计算。第四、前期的市场推广费用。旅游地产要，关键是人气的，人气的要看旅游的情况，因此旅游的推广也是一笔前期的投入，包括产品的包装、销售费用等，一般要几十万元。第五、建设工程费用建设工程费用包含两部分，一部分是景区的建设费用，另一部分是地产的建设费用，这块费用是规划紧密相关，一般不会低于 1000 万元。以上总费用不会低于 2000 万元。（2）准备是基础，但是保证。旅游地产的技术由旅游和地产两部分组成，要

57、做成一个成功的项目，没有一支相对成队伍是空中楼阁。其中旅游需要如下：第一、旅游规划设计旅游地产项目一般需要聘请外部智力机构，但如果最佳的效果。没有一支队伍，很难达成融合，获得第二、商务谈判商务谈判主要对接的和中介机构。第三、旅游和地产包括景区的经营和地产的经营。（3）关系储备旅游和土地资源与政治关系资源关，获取资源的很多，但如公司在发展过程中积累了一定的资源，容易夺得的信任，从而有利于项目的快速开拓。（二）旅游地产投资的风险1、的公共关系风险旅游地产与资源关，因此能否与处理好关系对项目的成败起决定性左右。如何协调企业和的关系和利益是一门学问，需要加以总结和研究。2、项目定位的风险。项目定位气的

58、与旅游定位关，只有旅游定位成功才能给地产带来更高的价值，因为人，将成为一堆价值不大的建筑物。需要旅游。如果定位3、经营的风险。执行力，必然会造成项目。湖凤凰度假酒店就是经营不力导致开发商承诺的回报没法付而引起纠纷。七、旅游地产的经典案例（一）成功1、华侨城（1）简要介绍华侨城公园产业的先行者和探索者，致力于为旅游业发展不断创新，致力于为旅游也消费者提供独具特色的旅游休闲体验，引领中国旅游产业不断升级。同时华侨城旅游复合型地产的开创者和领头羊，其旅游+地产的模式不仅在取得成功，目前已到、等地。公司从事旅游及其关联产业特别是地产的投资经营，是控股型公司。投资有华侨城欢乐谷旅游公司、锦绣中华发展、世

59、界之窗世纪华侨城实业、华侨城房地产、东部华侨等十六家企、长、峡旅游发展天府华侨城实业发展公司、城业。、华侨城投资发展公司拥有数量最多、规模最大、效益最好的公园群，是品牌卓著的旅游上市公司。公司经营管理的华侨城旅游度假区于 2001 年 8 月被国家 4A 级旅游度假区。公司投资的公园截止 2006 年 9 月已累计接待游客超过 1 亿人次，累计实现净利润超过 21 亿元。（2）成功原因第一、独特的区位条件。，华侨城所占的城市优势和地块优势非常明显，经济在上世纪九十年代取得迅是独一无二的。猛发展，城市区域在飞速扩张，作为特区，在的第二、旅游公园的稀缺性。公园是外来事物，在上世纪，华侨城市中国第一

60、家需求，迅速收回了投资。公园，产品的稀缺性造就了饥饿第三、旅游地产的完美结合。公园的成功造就了人气，为地产带来了可观的溢出效应，华侨城一直是的高尚社区。第四、优秀的旅游操控能力。，在长期的经营中，华侨城练就了一支优秀的旅游经营队伍，这是旅游地产成功的保证。第五、强大的国资背景和融资。华侨城目前是获得几十亿的的门面，也是上市公司，市给与了强大的支持，上市公司也前后，这些条件为华侨城的发展注入了很好的外部条件。2、京津新城（1）简要介绍宝坻京津新城是珠江合生与当地强强联功开发的一个集工业园、商贸、教育、新城，规划总面积 260 平方公休闲会展及文化居住四里。块于一体的现代化国际京津新城位于市宝坻行