某连锁店事业商圈市场调查报告

1、连锁事业业商圈调查查与选店店日期：220044年1月* 目录 *TOC t Bullet 1,1壹、总则则贰、商圈圈的定义义叁、商圈圈调查流流程肆、商圈圈调查重重点与调调查方式式伍、商圈圈调查报报告方式式陆、立地地要素柒、地点点选定主主要条件件总则一、商圈圈调查的的目的调查商圈圈可了解解预设商商店营业业范围内内的地理理区域，以协助助适当零零售地点点的选择择，商圈圈调查的的目的包包括：了解地区区居民的的人口特特性、社社会经济济变项及及生活形形态等。确定产品品组合及及促销重重点。分析商圈圈是否重重迭。计算在某某一地理理区域内内应开几几家店。找出商圈圈内的障障碍，包包括：道路设施施不便。人口拥挤挤。

2、交通过度度拥塞。法规方面面考虑租租税、执执照、营营运、最最低工资资及都市市区域划划分情况况。其它因素素：了解解一地区区内同性性质的竞竞争家数数（竞争争是否激激烈）、将来的的变动趋趋势、供供应商位位置、运运输是否否方便（交通状状况）、可否利利用物流流中心一一次补齐齐所需物物品，及及停车场场是否宽宽广等。二、商圈圈调查作作业范围围直营店的的展店前前商圈调调查及立立地调查查、报告告。加盟店加加盟意向向后进行行商圈调调查、评评估，以以评定是是否适合合开店。三、权责责单位及及权责的的确立商圈调查查作业由由展店单单位主管管，负责责门店的的寻找、分析分分析。四、营业业展店组组织架构构展店工程展店开发营业管理

3、营业单位五、展店店开发岗岗位职责责商圈情报报之主动动收集。商圈资料料之建立立。商圈之规规划、评评估、分分析报告告。执行开店店之布点点策略制制度。展店计划划、活动动之推动动。商圈地点点选择、开店技技巧制度度之建立立及教导导。租店及选选店业务务之执行行。租金行情情之分析析了解和和呈报。竞争厂商商开店情情报之搜搜集及应应对策略略之拟定定。定期（每每季）展展店发表表会之规规划与推推动。展店评审审作业之之规划与与推动。准加盟店店之拜访访和公关关。和房东之之租店谈谈判。与法务订订定租店店合同。执行开店店管理及及制度。不良店之之迁移和和淘汰。其它有关关展店事事项。贰、商圈圈的定义义商圈（ttradde aa

4、reaa）是指指一家零零售商店店的顾客客所来自自的地理理区域。依据商店店获取顾顾客的百百分比将将商圈划划分为三三部分：主要商圈圈(prrimaary traadinng aareaa)：商商店在此此区域内内的顾客客数约占占总顾客客数的55570%。次要商圈圈(seeconndarry ttraddingg arrea)：商店店在此区区域内的的顾客数数约占总总顾客数数的15525%。边缘商圈圈(frringge ttraddingg arrea)：商店店在商圈圈中剔除除前两种种商圈后后，剩余余的顾客客所构成成区域。边缘商圈圈（包含剩剩余的顾顾客）次要商圈圈商店（包含大大约二成成的顾客客）主要商圈

5、圈（包含大大约七成成的顾客客）注：商圈圈基本上上是没有有形状的的，然而而为了方方便计划划，一般般事前规规划可用用圆形或或地形式式来为商商圈推算算。布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图叁、商圈圈调查流流程肆、商圈圈调查重重点与调调查方式式商圈范围围划分确确定如有以下下各情况况限制,因而为为其商圈圈之范围围划分点点：1.商圈圈范围A.集中中型商圈圈主要商圈圈半径在在20000米

6、以以内，次次要商圈圈半径在在20000米50000米米之间，边缘商商圈在550000米以外外。B.分散散型商圈圈主要商圈圈半径在在5000米以内内，次要要商圈半半径在5500米米10000米米之间，边缘商商圈在110000米以外外。2.马路路之分界界、凡超超过米宽之之道路四四线道以以上或中中间有栏栏杆、安安全岛阻阻隔、主主要干道道3.铁路路、平交交道之阻阻隔因铁路、平交道道之阻隔隔,使人们们交通受受阻而划划分成两两个不同同商圈4.高架架桥、地地下道阻阻隔因高架桥桥、地下下道阻隔隔，使人人潮流动动不易而而划分成成不同商商圈。5.安全全岛之阻阻隔因安全岛岛阻隔，使人潮潮流动不不易而划划分成不不同商

7、圈圈。6.大水水沟因大水沟沟阻隔，使人潮潮流动不不易而划划分成不不同商圈圈。7.单行行道因单行道道阻隔，使人潮潮流动不不易而划划分成不不同商圈圈。8.人潮潮走向由于人潮潮走向之之购物习习惯与人人潮流动动之方向向，使该该区形成成一独立立商圈。商圈之界界定方法法Commpasss 法法则是从各各家竞争争店铺规规模poowerr开始，掌握吸吸引力方方面的不不同点，设定领领域的境境界的方方式，其其计算公公式如下下列所示示。路程程距离的的测量利利用车子子的里程程表便可可简单的的测出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例：A竞争店60平米B竞争店20平

8、米1000米600米计划地30平米1计划地与A竞争店的分歧点： 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2计划地与B竞争店的分歧点： 600米 600米商圈的境界点 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Commpasss 法法则的限制制：1.只考考虑距离离，未考考虑十字字道路、小路口口等道路路及交通通状况。2.顾客客认知的的距离会会受购物物经验影影响，如如果服务务良好，商店设设施优越越，形成成顾客对对此商店店之良好好印象，顾客认认知的距距离会比比真正的的距离短短。三、绘制制简图1.集中中型商圈圈为周边边50000米

9、简简图分散型商商圈为周周边10000米米简图2.标出出重要建建筑物及及楼别金融大大楼，办办公大楼楼3.著名名商店及及影响生生活型态态之地段段特征戏院、百货公公司4.人潮潮汇集之之地段商商店群及及大型集集客场所所超级级市场娱娱乐区之之同等类类5.标出出竞争店店或同性性质商店店所在之之位置、抽样点点之所在在位置6.可与与本企业业连锁店店有互补补作用之之门店7.政府府重要之之行政中中心8.车站站、加油油站、学学校、停停车场、市场、公园等特特定族群群会集场场所9.标出出街道之之行进方方向单单行道方方向10.标标出未来来促销活活动发之地地点四、抽样样点及发发点点之选择择确定1.抽样样点之选选择(1)办办

10、公人口口或上班班族汇集集之地点点未来来适合设设店之地地点(2)人人潮走向向汇集地地点(3)固固定人口口较集中中流动之之地点(4)可可能形成成未来的的商店群群之地段段(5)预预定三四个抽抽样点(6)其其中尽量量以一个个抽样点点为同性性质之商商店2.发点之之选择(1)主主消费群群走动频频繁之点点(2)次次消费群群走动频频繁之点点(3)区区分消费费群活动动频繁之之时段五、商圈圈特征1.商店店特色及及分布情情况(1)建建筑型态态A.于主主要商店店街，主主要干道道上之建建筑其建建筑高度度B.新大大楼与旧旧式建筑筑之分布布C.目前前之改建建情况D.一三年内内可能改改建之趋趋式(2)行行业型态态A.于主主要

11、商店店街、干干道之行行业类型型B.以何何产品为为主，贩贩卖产品品之层次次(3)分分布家数数，见附附件表格格一。A.以抽抽样点之之平行道道路为主主要调查查对象B.主要要道路之之商店分分布明细细a.将商商店分门门别类记记录b.并将将其统计计填入明明细表C.于主主要干道道、大马马路、相相同商店店之家数数D.商店店汇集地地带之概概述E.以商商店辅辅助店、竞争店店正确确所在位位置标注注于商圈圈简图。(4)地地点类型型A.孤立立店 B.未规划划商业区区 C.规划购购物中心心2.住宅宅特色（集中型型商圈可可不用调调查）(1)建建物型态态A.实地地了解于于本商圈圈内住宅宅区之建建筑型态态a.建筑筑高度，楼数b

12、.建筑筑型式为为新式或或旧式c.分布布区域B.目前前之改建建情况C.一三年内内可能改改建之趋趋式(2)分分布情况况A.实地地了解该该区之实实际住户户与建筑筑物之分分布情况况B.将该该商圈分分为a.商店店区，以以甲为代码码b.辨公公区甲甲为为代码c.新式式住宅区区以乙乙为为代码d.旧式式住宅区区以乙乙为为代码e.文教教区，以以丙为代码码C.于简简图上分分别划定定区域，制作商商圈D.并于于图上注注明建筑筑物之楼楼别3.集会会场所(1)场场所类型型A.本商商圈内汇汇聚人潮潮之场所所类型a.商店店肯德德基、麦麦当劳，百货公公司b.戏院院c.政府府之行政政机关d.展览览会场e.学校校、文教教机关、公园f

13、.补习习班g.表演演、竞技技，比赛赛场所h.菜市市场，超超级市场场i.证券券公司B.聚集集人口类类型a.青少少年b.上班班族c.特定定行业人人士d.家庭庭主妇(2)动动线A.人潮潮汇集流流动之路路线B.人潮潮汇集流流动之主主要方向向4.竞争争者分析析了解既存存竞争者者的数量量及大小小、所有有竞争者者的强弱弱势评估估、短期期及长期期的展望望、饱和和的程度度。见附附件表格格二。(1)卖卖场气氛氛本区内对对本企业业较有影影响性之之竞争店店，其卖卖场气氛氛、购物物环境、服务态态度(2)来来客数该竞争店店每日之之成交客客户数(3)平平均消费费额A.了解解该店之之各类客客数与消消费金额额比例B.根据据此比

14、例例再分别别乘其价价格C.加总总后求其其平均值值即为平平均消费费额(4)营营业额来客数平均消消费额每日营营业额每日营业业额每月工工作天数数每月月营业额额5.商店店组合商店组合合是否互互相配合合，可衡衡量各商商店间是是否可互互换顾客客，见附附件表格格一。例例如：(1)药药房、超超市、面面包店、蔬果店店及肉店店。(2)百百货公司司、衣饰饰店、裤裤袜店、内衣店店、鞋店店、珠宝宝店。六、人潮潮状况实地抽抽样方式式1.主要要人潮走走向(1)平平日及假假日之女女性人潮潮状况，见附件件表格三三A.将一一周之时时间区分分为段段a.周一一周五五b.周六六、周日日、国定定假日B.以点每每两小时时细分为为一个小小段

15、C.以分钟钟为其抽抽样时段段之样本本，并计计算其抽抽样点之之实际经经过人数数、摩托托车、汽汽车、助助动车、脚踏车车D.抽样样时将女女性人潮潮分为115-224岁，25-35岁岁，344-455岁，455岁以上上见附附件表格格四。E.将每每抽样之之数，转转变成以以个小小时之人人潮流动动数例：以分钟钟为抽样样得该抽抽样点人人数为，将 Z，则则为其可可能之人人口流动动数F.将其其数字依依时段填填入人人潮流动动抽样表表G.将人人潮流动动抽样之之数字以以线图表表示人人潮分布布图2.人口口、住家家户数推推算（集集中型商商圈可不不用调查查）(1)固固定住家家a.该商商圈建筑筑物来推推算当地地住家户户数b.以

16、户户数得当当地预估估人口数数c.将各各抽样点点人口数数平均减减当地人人口数得得外来流流动人数数(2)办办公户数数a.计算算该区之之公司家家数b.该区区公司家家数（人）该区办办公人口口c.该区区办公人人口即为为该区之之半固定定人口3.交通通状况见附件表表格五。(1)公公车之往往返方向向A.经过过该商圈圈公车之之起站与与经过路路线B.经过过该商圈圈公车之之将行驶驶路线与与终点站站(2)下下车后之之走向A.为转转车之目目的行经经之路线线B.为休休闲、购购物之目目的行经经之路线线C.为回回家之目目的行经经之路线线(3)未未来交通通运输系系统之影影响A.捷运运系统之之出入口口，可能能带动之之人潮B.重要

17、要道路可可能拓宽宽辟建，带动之之人潮(4)该该商圈能能停车之之场所七、消费费特征与与人口特特征1.该区区住户人人口女性性所得A.高所所得，达达平均国国民所得得倍以以上所占占比率B.中上上所得、达平均均国民所所得倍倍以上所所占比率率C.平均均每户女女性全年年收支情情况表与与图2.该区区往来、居住人人口女性性之消费费习惯A.对便便利性、服务品品质及门门店气份份之诉求求概况B.习惯惯消费（文胸）C.女性性年龄分分配情形形D.性别别分配情情形E.教育育程度分分配表与与图F.职业业分配表表与图3.外来来流动人人口女性性之消费费习惯、特征A.年龄龄分布情情况B.消费费之种类类C.所得得之高底底八、商圈圈类

18、型1.集中中型商圈圈商圈内流流动人口口多(每分钟钟约位以上上)商圈内住住宅人口口(约以上)区内之建建筑物高高且密集集商店集中中且范围围大与本产业业有互补补性之商商店多，且规模模大(大型购购物中心心、超级级市场、百货公公司）交通频繁繁，车辆辆流量大大商圈类型型：办商商、商办办、商住住、商业业、办住住2.分散散型商圈圈商圈内流流动人口口少商圈内腹腹地分散散区内之建建筑物普普通、老老旧且高高度楼楼以下商店分散散且范围围小与本产业业有互补补性之商商店少，且规模模小交通不频频繁，车车辆流量量少商圈类型型：住、住商、住办、办、办办住九、预估估收入、支出与与可能净净利见附件表表格六。1.以抽抽样点之之实际平

19、平方米数数与租金金之调查查(1)与与目前承承租人洽洽询(2)与与所有人人洽询2.预估估每次消消费金额额(1)先先评估本本商圈抽抽样点适适合开何何类型之之店(2)本本连锁店店依商圈圈类别所所划分之之市场定定位3.每日日来客人人数预估估(1)了了解各店店之人潮潮数(2)以以各店之之来客各店之之人潮数数各各店之入入店率(3)再再以求出出之入店店率该商圈圈抽样点点之人潮潮数预预估客户户数(4)未未来再依依商圈之之消费年年龄、习习惯、所所得的变变动可能能对来客客数之影影响而做做正（负负）百分分比之修修正4.可能能业绩(1)预预估消费费金额可能客客户数可能每每日营业业金额(2)可可能每日日营业金金额可能每

20、每月营业业金额5.固定定费用(1)预预估固定定薪资费费用元(2)折折旧费用用预估元元(3)管管销费用用预估元元(4)预预估固定定费用元元6.预估估变动成成本(1)预预估管理理月费 %(2)销销货成本本 %(3)总总变动费费用 % 月营业业额7.预估估净利(1)可可能月营营业业绩绩租金金固定定费用变动总总费用预估净净利(2)本本预估净净利为税税前净利利8.损益益平衡（固定费费用租租金）（变动成成本）十、建议议地点之之确定1.依上上之抽样样人潮与与抽样地地点所得得之可能能净利2.并分分析可能能之未来来发展情情况3.将可可供本企企业开设设门店之之地段或或区间一一一注明明十一、商商圈未来来发展潜潜力及

21、结结论1.发展展情况(1)未未来政府府之行政政中心、大型休休闲集客客场所之之建造(2)未未来捷运运系统、交通运运输中心心所在点点(3)大大型办公公大楼、商业中中心等之之建造(4)该该商圈之之未来转转变情况况A.人口口年龄层层之转变变B.消费费习惯之之未来改改变情况况C.人潮潮汇集之之可能变变动地段段2.竞争争情况(1)商商圈内既既存竞争争者的数数量及大大小。(2)商商圈内的的饱和程程度。3.结论论根据以上上各种调调查的资资料，最最后于结结论时，最好能能明确的的将资料料整理出出下列五五项重点点加以说说明：(1)点点应设在在何处，何阶段段合适开开店(2)何何种商品品组合之之配合(3)顾顾客之型型态

22、(4)租租金状况况(5)集集会场所所十二、幻幻灯片、投影片片之制作作方式及及目的1.幻灯灯片制作作方式及及目的(1)针针对能显显示商圈圈特征之之对象为为主a.商圈圈之界线线（如：大马路路、高架架桥等）b.住宅宅区的建建筑型态态c.办公公区之建建筑型态态d.商店店区之行行业分布布e.抽样样点f.人、车潮的的概况g.竞争争店的店店面(2)便便于了解解此商圈圈之实际际情况(3)配配合报告告内容让让第三者者对该商商圈有明明确的概概念2.投影影片之制制作方式式及目的的(1)针针对报告告中之图图表或明明确数字字为主要要对象a.商圈圈简图b.商圈圈之住宅宅、办公公、混合合商店区区划分之之简图c.经过过此区之

23、之公车路路线图d.竞争争者分析析图e.固定定人口之之各区分分布简图图g.抽样样人潮分分布图g.年龄龄层分配配图h.教育育程度分分配图i.所得得支出分分配图j.预估估收入支支出与可可能净利利表k.结论论(2)便便于解说说商圈概概况伍、商圈圈调查报报告方式式一、商圈圈演示文文稿方式式1.演绎绎法：此此方法即即是一种种慢慢导导入结论论的一种种方法。先按照照商圈调调查办法法所收集集到的各各种资料料，再加加以分析析而得出出最后的的结论。2.归纳纳法：此方法则则是一种种一开始始便提出出建议事事项的方方法。即即是在演演示文稿稿一开始始，便提提此商圈圈何处适适合开店店及开何何种类型型的商店店，然后后再以各各种

24、收集集到的资资料来支支持此一一论点。二、商圈圈演示文文稿进行行规范1.演绎绎法：步步骤(1)产产生开场场白，将将演示文文稿时所所要报告告的大纲纲全部列列举出来来，如：A.商圈圈范围的的确定B.商圈圈特征的的分析C.人潮潮及交通通状况的的分析D.消费费特征与与人口特特性之分分析E.可能能净利之之推算F.本商商圈的优优、缺点点评估G.他日日可供设设店有利利之地段段H.发展展情况I.结论论(2)概概述内文文步骤A.Shhow商商圈简图图之投影影片将商圈的的分界线线确定B.介绍绍商圈特特征a.说明明商业干干道旁的的建筑、行业型型态及分分布家数数b.Shhow住住宅特色色之幻灯灯片,说明此此商圈之之建筑

25、情情况及分分布密集集度c.Shhow集集会场所所之幻灯灯片,说明场场所类型型及聚集集人口类类型d.Shhow竞竞争者之之幻灯片片及竞争争者分析析表加以以说明C.介绍绍人潮及及交通状状况a.Shhow出出户数及及人数之之投影片片,说明固固定住户户及人口口情况b.Shhow出出人潮分分布图之之投影片片,说明平平日及假假日之人人潮状况况及走向向c.说明明公交车车之往返返方向d.公交交车乘客客下车后后的走向向e.说明明未来捷捷运系统统对本商商圈之影影响D.介绍绍消费特特征与人人口特性性a.Shhow出出消费者者年龄分分配图之之投影片片,说明此此商圈消消费者之之年龄层层b.Shhow出出教育程程度分配配

26、图之投投影片,说明教教育分配配情形之之投影片片c.Shhow出出消费者者平均收收支情况况分配图图之投影影片,说明此此商圈人人口平均均每年每每户在个个人之支支出E.简介介可能净净利之推推算 Shhow可可能净利利预估表表之投影影片，将将各假设设点之预预估收支支情况说说明F.将此此商圈之之优、缺缺点做一一分析G.说明明此商圈圈可供设设店之地地段H.未来来的发展展情况简简述(3)结结论A.Shhow结结论投影片片，说明明此商圈圈a.顾客客之型态态b.何种种商品组组合之配配合c.集会会场所d.租金金状况e.点应应设于何何处2.归纳纳法：步步骤人潮及交通状况分析未来发展情况分析结论优缺点评估消费特征及人

27、口特征分析商圈特征分析可供设店地段分析可能净利之推算商圈范围之确定(1)结结论概述述A.Shhow出出商圈简简图a.确立立此商圈圈之范围围b.说明明此商圈圈适合开开店之地地点概述述内文步步骤结论论归纳法流流程图：结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算商圈特征分析人潮、交通状况分析消费、人口特征分析陆、立地地要素一、营业业面积1.是否否合于本本计划预预定面积积2.营业业面积以以平方米米分类(1) 平方方米(2) 平方方米上下下(3) 平方方米上二、标准准宽度1.以米米最佳2.以米米次佳3.以米米次佳三、可见见度1.拐角角一楼最最佳2.主要要干道之之交会点点，下班班之主要要

28、街道和和方向3.人潮潮走向之之咽喉地地段四、便利利性1.同一一商圈内内以半径径米，为为其设店店范圈2.注意意大障碍碍之阻隔隔，如大大马路、高架桥桥、铁道道等等3.办公公商业区区密度应应以5000家公公司行号号为设店店基数五、可取取得性1.其该该点租约约之期限限2.说服服加盟之之可能六、房屋屋使用类类别1.目前前之房屋屋使用类类别2.水电电型态之之现状七、租金金1.以营营业额为为准2.以营营业额最最佳注：以上上立地要要素的数数据待示示范店开开出几家家运营后后再做估估算。柒、地点点选定主主要条件件一、人潮潮1.流动动人口基本原原则(1)平平均每分分钟人次以以上极佳佳(2)平平均每分分钟人次以以上次

29、佳佳(3)平平均每分分钟人次以以上为准准2.商店店群足以以吸引人人群走向向之商店店附近(1) 大型购购物中心心、超级级市场出出口(2) 百货公公司、大大型服装装店附近近(3) 肯德基基、麦当当劳二、地点点1.拐角角位置最最佳2.主要要干道之之交会点点、下班班之主要要街道和和方向3.人潮潮走向之之咽喉地地段4.主要要转运公公车站牌牌附近5.办公公商圈（机关团团体、公公司、行行号）密密集区三、卖场场面积1.平方方米最佳佳2. 平方方米次佳佳3. 平方方米次佳佳四、租金金1.以该该店可能能之营业业额为准准2. 以以下最佳佳注：以上上地点选选定主要要条件的的数据待待示范店店开出几几家运营营后再做做估算。附件表格格一商圈道路路商店分分布明细细表编号商店别代码甲乙丙丁合计1保健文胸胸专卖店店R2超级市场场S3银行、邮邮局P4服务店X5便利商店店C6食品店F7婚礼服W8银楼、珠珠宝店J9旅行社T10花店、礼礼品店G11百货公司司I12服饰店D13饮食店B14医院、药药房H15摄影店16电气用品品