石家庄某项目商业和写字楼分析报告

1、石家庄项目商业和写字楼分析报告IV商业市场部分一、商业市场分析一）、总述石家庄市市的商业业市场具具有明显显的“省省会经济济”和“火车拉拉来的城城市”两两个特征征，表现现在两个个方面，一是外外县市和和本地的的集中消消费带来来的零售售商业发发达，二二是以南南三条和和新华集集贸两大大传统批批发市场场为首的的批发商商业的发发达。 从市场场调研的的情况看看来，石石家庄的的传统批批发商业业正在逐逐渐衰落落，但随随着当地地人消费费水平的的提高零零售商业业却正在在蓬勃发发展中，各种新新的商业业业态不不断涌现现。石家家庄的传传统批发发商业在在全国竞竞争环境境中还刚刚刚开始始更新，但批发发市场繁繁荣的年年代形成成

2、的石家家庄人的的消费习习惯依然然影响了了新出现现的众多多零售业业态，这这是石家家庄商业业市场的的特殊性性，不同同于全国国其他的的城市。 由于本本案的初初步定位位思路是是零售业业态，因因此以下下主要分分析石家家庄的零零售商业业情况。二）、商商业区分分析 通过市市场调查查，我们们发现石石家庄的的零售商商业市场场主要是是两大核核心商业业区和其其他区域域性商业业区组成成，两大大核心商商业区即即东购商商业区和和北国商商业区。1、东购购商业区区分析：石家庄庄最大的的综合型型成熟的的核心商商业区1）总体体情况 东购商商业区代代表了石石家庄最最完善的的商业市市场，其其在新华华集贸中中心批发发市场的的基础上上形

3、成的的一个零零售商业业区，有有“火车车站”、“服装装批发市市场”、“大型型购物中中心”三三大特征征。 东购商商业区的的范围是是指中山山路（东东至公里里街，西西至中华华大街）和民族族路沿线线的零售售商业积积聚区，包括华华联等周周边的大大型商业业场所。2）、业业态分析析东购商圈圈业态表表 东购商商业区的的业态包包括：东东方城市市购物中中心、新新百购物物广场、华联商商厦、王王府井百百货四大大购物中中心和百百货业态态，福兴兴阁服装装市场、湾里庙庙服装市市场、太太和电子子城、天天元名品品服饰广广场、金金百丽时时尚广场场等众多多的专业业市场或或主题商商场，国国美电器器、苏宁宁电器、大中电电器、康康宁医药药

4、商场、丽华音音像城和和大量临临街服装装等专买买店，还还有肯德德基、麦麦当劳等等餐饮娱娱乐业态态。3）、各各种业态态档次和和经营情情况分析析 1)大大卖场（含百货货、购物物中心、大型超超市业态态）：百百货业态态除了东东购一家家中档的的购物中中心经营营情况良良好外，其余经经营情况况一般，说明本本地区消消费只能能支撑一一家东购购这样规规模的大大卖场。 2)专专业市场场：由于于本商业业区位于于中山路路和火车车站附近近最优越越的位置置，加上上新华集集贸中心心和青年年街市场场长期形形成的人人群认知知度，本本地区专专业市场场普遍经经营情况况良好，尤其是是老牌服服装市场场福兴阁阁、太和和电子城城经营情情况最好

5、好，说明明本商业业区是石石家庄传传统的专专业市场场商业区区。 3)主主题商场场：主题题商场是是本地区区出现的的新业态态，以天天元名品品为代表表，由于于该商场场定位把把握住了了本商业业区大量量中低消消费人群群的特征征，定位位成针对对年青人人的时尚尚主题服服饰广场场，取的的了一定定成功，但其他他一些运运动主题题、时尚尚主题的的规模太太小或设设施落后后经营状状况一般般，说明明主题商商场是本本商业区区市场能能够接受受的新业业态，但但对内部部设施、主题确确定和氛氛围营造造等方面面要求较较高。 4)专专卖店：本商业业区有家家电、医医药、服服装等专专卖店，由于该该地区大大量客流流作保障障，但同同时竞争争十分

6、激激烈，大大多经营营情况一一般。 5)配配套业态态：该地地区餐饮饮娱乐等等针对本本商业区区的配套套基本没没有大型型上档次次的配套套，一些些低档餐餐饮、快快餐店经经营情况况非常好好，规模模型配套套业态是是该地区区的市场场空白点点。4）商业业区人流流量和整整体经营营情况 东购商商业区平平均日人人流量为为25万万人，其其中东购购的客流流量为110万，本案所所在地区区人流量量为东购购人流量量的1/3为33万人，说明本本商业区区的人流流量目前前还大部部分集中中在金桥桥路以东东，以西西客流量量比较少少。该地区东东购、天天元和太太和电子子等百货货、主题题商场、电子市市场等新新业态经经营情况况良好；传统新新华

7、集贸贸市场只只有福兴兴阁凭借借位置和和长期的的客户认认同经营营状况没没有明显显下滑，其它传传统的批批发或专专业市场场经营正正逐渐走走向衰落落。2、北国国商业区区：石家家庄中高高档消费费商业区区1）总体体情况 北国商商业区是是在老燕燕春酒店店之后北北国商城城建成后后开始形形成起来来的，是是石家庄庄中高档档消费的的商业区区，其范范围主要要是以北北国商厦厦为中心心，南到到西美，北到燕燕春酒店店，西到到影乐宫宫，东面面一直延延伸到世世贸名品品的区域域。 该商业业区位于于石家庄庄市政府府各机关关所在地地，集中中了燕春春、世贸贸皇冠等等高档酒酒店，因因此作为为一个中中高档消消费商业业区尤其其合适，但目前前

8、来看该该商业区区业态比比较单一一，主要要市场份份额还是是北国商商厦一支支独秀。2）业态态分析该商业区区业态相相对单一一，除了了两家百百货店外外，基本本上就是是各种专专卖店和和配套业业态。3）、各各种业态态档次和和经营情情况分析析百货店： 北国商商城是大大型中高高档大卖卖场，逐逐渐形成成了集超超市、电电器专卖卖店、服服装卖场场、主题题商城、餐饮配配套等为为一体购购物中心心业态，更好的的占领了了本商业业区的各各种业态态的市场场，因此此能够在在市场份份额比较较小、竞竞争越来来越激烈烈的石家家庄商业业市场立立于不败败之地。 三利国国际百货货规模小小，定位位成单一一的高档档化妆品品、服装装商场，更向一一

9、家大型型品牌专专卖店，加上世世贸名品品和北国国商城的的竞争，但其购购物环境境吸引了了石家庄庄一批高高收入人人群，其其经营情情况得以以能够持持续维持持。 专卖店店：北国国商业区区即辐射射区的专专卖店主主要以中中低档品品牌专卖卖为主，比如三三信等服服装专卖卖店，其其避开了了北国高高档品牌牌的竞争争，经营营情况一一般。配套业态态： 北国商商业区的的配套业业态很成成熟，也也是石家家庄中高高档餐饮饮、娱乐乐的积聚聚区，尤尤其是影影乐宫已已经成为为石家庄庄最成熟熟的娱乐乐商业区区，这些些配套业业态与北北国商城城形成了了相辅相相成的关关系，经经营情况况比较好好。4）商圈圈整体人人流量和和经营情情况 北国商商

10、业区及及辐射区区人流量量经过测测算日均均人流量量在100万人，其中北北国北国国商城客客流量为为8万人人，占整整体的880%，也就是是说到北北国商业业区的客客户800%成为为北国商商城的客客流量，这于东东购的客客流量只只占东购购商业区区的500%有显显著区别别。5、购物物需求情情况（访访谈结论论）购物人群群划分：1）购物物人群分分类（按按收入）：中产产阶层（20000元/月以上上）、工工薪阶层层（6000220000元/平平方米）、低收收入阶层层（6000元/平方米米以下，包括学学生等年年轻人群群）2)居住住或工作作地区：桥西、桥东、郊县 购物地地点：工工薪阶层层及高收收入的中中产阶层层一般去去

11、东购、北国等等大型商商场和品品牌专卖卖店购物物，年轻轻人和低低收入认认士主要要选择在在新华集集贸、南南三条等等专业市市场购物物，购物物地点选选择有一一定区域域性。1）东购购：郊县县、桥西西大部分分中产阶阶层、工工薪阶层层主要选选择在东东购购物物， 桥桥东工薪薪阶层购购物也经经常去东东购 。2）北国国商城：桥东中中产阶层层主要在在北国商商城购物物，桥西西少部分分中产阶阶层选择择在北国国购物。3）福兴兴阁、天天元名品品等专业业市场、主题商商城：年年轻人、低收入入人群购购物经常常性的选选择。4）新百百、益友友、建华华等老字字号商场场：拥有有一批忠忠实的企企业老职职工和周周边居住住区购物物人群对两大商

12、商业区的的看法：1）大部部分中低低收入人人群认为为东购商商业区既既能逛东东购，有有能逛新新华集贸贸等批发发市场，偏好东东购商业业区，但但觉得桥桥西餐饮饮、娱乐乐等设施施不如桥桥东，一一般餐饮饮、娱乐乐消费都都在桥东东。2）中高高收入人人群尤其其是桥西西消费者者认为东东购环境境好、服服务态度度好、经经营管理理完善、商品价价格中档档实惠。3）桥东东中高收收入人群群比较认认可北国国商城的的商品中中高档次次，人为为在北国国购物显显档次和和身份，但同时时并不排排斥东购购。4）低收收入和年年轻消费费者更认认可东购购商业区区，这里里有老牌牌服装市市场福兴兴阁，还还有时尚尚、价廉廉物美、环境好好的天元元名品。

13、房地产市市场部分分一、宏观观市场1、宏观观需求11.1人人民生活活水平变变化居民储蓄蓄存款余余额表 1 石家家庄历年年城乡居居民储蓄蓄存款余余额，数数据来源源：石家家庄市统统计局 20003年石石家庄市市总人口口为9110万，以第五五次人口口普查时时的平均均每户33.688人计算算，石家家庄共有有家庭约约2477万户，以20003年年末的城城乡居民民储蓄存存款余额额10444.55亿元计计算，平平均每户户居民存存款约为为4.222万元元；石家家庄市区区人口近近2000万，根根据经验验可以知知道，市市区居民民的存款款余额要要远高于于全市的的平均水水平，也也就是说说市区约约54万万户居民民的户均均

14、存款额额应该在在5万元元以上。从这些些数字上上我们可可以看到到，石家家庄市区区房产投投资市场场需求潜潜力比较较大。 另外从从存款增增长趋势势上可以以看也居居民储蓄蓄热情在在逐年降降低。由由此我们们可以得得出结论论，石家家庄市居居民的消消费习惯惯正在逐逐步改变变，这种种改变也也代表了了中国大大陆居民民消费观观念的转转变，主主要是从从赚钱是是为了存存钱转变变为赚钱钱是为了了消费与与享乐；也下是是由于这这种观念念的转变变，给房房地产业业的蓬勃勃发展带带来了良良好契机机。职工平均均工资表 2 石家家庄历年年职工平平均工资资，数据据来源：石家庄庄市统计计局 从在职职职工的的平均工工资来看看，石家家庄市在

15、在职职工工的生活活水平较较19996年有有明显的的改善， 20003年年职工平平均工资资达到1122442元，平均工工资的年年增长率率均高于于8%，这为石石市居民民提高生生活质量量提供了了必要的的保障。 人均均可支配配收入表 3 石家家庄历年年城镇居居民人均均可支配配收入，数据来来源：石石家庄市市统计局局表 4 石家家庄19997、20002年城城镇居民民消费支支出明细细对比，数据来来源：石石家庄市市统计局局 工资收收入的增增加，相相应地可可支配收收入增加加，从表表7可以以看到自自19996年以以来石家家庄市城城镇居民民人均可可支配收收入增长长情况，可以看看到20003年年人均可可支配收收入达

16、到到77441元。 表8为为19997、220022年石家家庄城镇镇居民消消费支出出对比情情况，由由此表我我们可以以看到与与19997年相相比，现现阶段石石家庄市市民生活活有显著著的提高高，除人人均消费费性支出出由19997年年的45540元元增加到到58220元以以外，消消费结构构也随之之改变，主要表表现在居居民用于于食品的的消费性性支出比比例（恩恩格尔系系数）明明显降低低，由119977年的445.33%下降降至20002年年的355.188%，另另外一个个比较明明显的变变化是用用于医疗疗保健、文化教教育和交交通通讯讯的支出出比例分分别提高高5.66、3.0和22.9个个百分点点，这也也表

17、明石石家庄市市市民生生活正在在逐渐接接近小康康水平。2、城市市规划带带来的房房地产市市场扩张张1.2石家庄庄城市发发展规划划分析 石家庄庄现行的的城市总总体规划划于19991年年开始编编制，到到20000年112月国国务院正正式批复复，但眼眼下发展展已远远远超越了了规划。以人口口发展速速度为例例，石家家庄现在在的人口口数已超超过了规规划预计计到20010年年的人口口数。220033年，石石家庄市市完成了了石家家庄市空空间发展展战略规规划，提出了了1+4（主城区区为核心心，正定定、鹿泉泉、栾城城、藁城城四个组组团为重重点）、东拓拓、西优优、南延延、北跨跨、中疏疏、新区开开发与老老城提升升、总体推

18、推进的的发展思思路。 从20004年年起，石石家庄市市将投资资30000万元元，对1158448平方方公里的的市域进进行城市市总体规规划修编编。这次次规划修修编，就就是以战略规规划为为基础，并使之之得以深深化和合合法化，成为指指导城市市建设的的法定依依据。修修编的重重点内容容将对城城市空间间结构进进行调整整，对新新城区进进行规划划。 制定区区域协作作制度和和产业分分工的空空间体系系，发挥挥中心城城市的辐辐射带动动作用，促进城城乡和区区域协调调发展；疏散中中心城区区功能，解决城城市空间间狭小、交通拥拥挤、环环境恶化化等大城城市问题题；构建建以产业业建设为为先导，以新经经济为中中心的百百万人口口的

19、现代代化新城城区。 同时还还制定交交通及基基础设施施规则，研究未未来200年或更更长远交交通发展展趋势，调整完完善交通通体系；确立生生态优先先原则，提出生生态城市市建设目目标及主主要实施施对策等等；制定定石家庄庄生态规规划；调调整、补补充、完完善环境境保护、绿化系系统、市市级风景景名胜区区和水源源保护区区与河湖湖水系等等环境建建设各项项规划内内容。 随着220044年石家家庄一系系列城市市规划的的实施，石家庄庄房地产产开发出出现新的的变化，东部高高新技术术开发区区、市区区城中村村改造项项目、西西部楼市市这三个个具有代代表性的的板块，成为带带动石家家庄房地地产开发发走高的的新的热热点区域域。这三

20、三大板块块，无论论从开发发面积，还是从从开发规规模，均均对石家家庄房地地产开发发的可持持续发展展以及提提升地方方居住水水平有重重大意义义。 高新区区开发渐渐入佳境境 20004年，石家庄庄东开发发区楼市市升值快快是一个个不争的的事实。在二环环路以东东，珠峰峰大街、湘江道道、长江江大道等等沿线的的楼盘价价格大幅幅升高。东部升升值的原原因，首首先归结结于市政政规划。东开发发区是石石家庄的的新市区区和高新新技术产产业园区区,交通通发达,而且是是全市路路况最好好的区域域，发展展前景极极为广阔阔，这无无疑极大大刺激了了这一区区域楼市市。据统统计，220033年东开开发区开开发新盘盘的数量量居全市市各区域

21、域的首位位。20004年年，东部部开发无无疑成为为石家庄庄最具魅魅力的区区域之一一，该区区域在拉拉动石家家庄楼市市升值的的同时，也进一一步带动动了本地地整体楼楼盘品质质的提高高。 城中村村改造呈呈现石市市新面孔孔 为加快快石市445个城城中村的的改造进进度，各各城中村村的建设设改造充充分考虑虑了各自自不同的的特点。长安区区从环境境保护的的角度出出发，将将实施北北高营村村与南高高营村、西古城城与东古古城合村村并点方方案，将将两个村村合二为为一，实实施统一一的工程程建设。南翟营营村今年年将建设设起100栋共计计5万平平方米的的住宅楼楼。谈村村则以青青园街打打通为契契机，加加快改造造步伐，目前正正在

22、制定定27.5亩土土地的改改造方案案。裕华华区则以以方北村村、东岗岗头、位位同村、二十里里铺为城城中村改改造试点点，开始始村庄的的新的改改造规划划建设。方北村村目前已已开工建建设多层层住宅楼楼3栋共共计1.5万平平方米，同时在在裕华路路南侧、体育大大街以东东，将启启动约33万平方方米的高高层住宅宅建设。东岗头头村今年年则将开开工建设设355万平方方米的多多层住宅宅；二十十里铺自自筹资金金1亿元元将启动动新区的的建设。桥东区区元村则则将在年年内建起起20栋栋住宅楼楼，建筑筑面积达达10万万平方米米。东三三教村年年内将有有6栋住住宅楼竣竣工，建建筑面积积达3万万平方米米。义堂堂村年内内将有77栋住

23、宅宅楼竣工工，休门门村改造造总建筑筑面积885万平平方米。桥西区区和新华华区各个个城中村村的改造造建设也也在紧张张规划建建设中。 45个个城中村村改造项项目中，“休门门”和“东里”等都将将以高层层住宅面面世，这这些高层层都将以以较好的的地段、优越的的位置，吸引石石家庄市市高端人人群的眼眼球。 西部楼楼市好戏戏在后头头 这个区区域还是是石家庄庄省直机机构比较较多的地地区，省省直单位位不仅是是新楼盘盘的销售售对象，而且对对于区域域土地具具有潜在在的升值值影响力力。 凭借较较大的土土地开发发量和现现在正在在进行的的道路、环境改改善工作作的强大大支持，面对新新的市场场和新的的城市定定位，石石家庄开开发

24、商开开始重新新审视这这一沃土土，一批批高起点点、高品品质的楼楼盘也开开始在这这里落户户。不少少看好区区域发展展前景而而进入西西部房地地产市场场的开发发企业，一改以以前的几几万甚至至几千平平方米开开发量的的小规模模试探，几乎无无一例外外地选择择了集约约化、规规模化的的大盘作作为开发发目标，以实实实在在的的形象，展现企企业自身身在这片片极具发发展潜力力的沃土土上的存存在。随随着南水水北调路路线和滹滹沱河绿绿化带规规划的确确定，石石家庄西西部区域域的楼市市大有好好戏上演演。3、全市市房地产产情况1、）供供应情况况2、）价价格和成成交情况况石家庄220044年写字字楼和商商铺成交交和价格格情况3、）未

25、未来全市市房地产产市场预预测 i.石家庄庄目前已已初具形形成了以以东购北北国两商商场为中中心的两两大商业业区域，并呈逐逐渐扩张张之势，其东购购商圈作作为成熟熟专业市市场的旧旧城，蕴蕴有深厚厚的商业业基础，依托于于南三条条新华集集贸太和和电子城城等大型型专业市市场，构构筑了完完善的商商业结构构。随着着市场的的推动及及其政府府的规划划，此商商圈必将将朝向市市场档次次飙升，更为有有序的大大都市商商业重地地发展，进而为为此商圈圈中心的的项目提提供新的的机遇。 ii.在两两个商圈圈中形成成了在石石家庄屈屈指可数数的大型型百货商商场：东东购、北北国。然然而其他他百货商商场多无无法与抗抗衡如；王府井井百货、

26、华联商商厦、人人百广场场。日客客流量十十万人次次才得以以承载近近5万平平米的东东购，所所以东购购北国龙龙头主导导地位近近期是无无法动摇摇地。定定位于南南国时尚尚的天元元名品，定为高高档名品品的三利利国际名名品可以以顺利经经营，在在于实现现了选择择其他业业态，选选择曲格格定位。创新才才能发展展，未来来石家庄庄的商业业形态将将是多种种业态合合理发展展，异彩彩纷呈。 iiii.高高端楼盘盘屡屡受受挫，中中档楼盘盘成绩可可人。可可以得知知（1）高端客客户群体体并未正正确把握握，没有有真正满满足高端端需求，因而高高端楼盘盘的发展展方向，会慎重重理性的的改善产产品（22）中档档小户型型楼盘的的上市迎迎合了

27、市市场，220055年度将将会成为为石家庄庄小户型型的频频频表演的的年度。然而市市场的容容量及其其产品的的特色也也将成为为房产商商的思虑虑。中档档写字楼楼公寓的的发展也也将是与与时俱进进，推陈陈出新。二、商铺铺市场一）、供供应市场场分析1、整体体情况总体市场场新的供供应量不不大，但但市场存存量比较较大。2、在售售楼盘基本情况况表产品情况况表3、价格格和销售售情况价格和销销售、客客户情况况表4、市场场租赁价价格 本案可可参考的的一层临临街租赁赁价格为为3000元/平平方米/月（使使用面积积），按按8%投投资回报报率折算算本案一一层价格格应为4450000元/平方米米（使用用面积）。二）、市市场需

28、求求分析1、投资资客户访访谈得出出结论1）客户户来源和和类型： 来源：投资客客户主要要来源还还是石家家庄本地地；也有有一部分分外地客客户，但但这部分分客户或或者在本本市经商商或本地地人外出出经商，对石家家庄房产产投资市市场熟悉悉。 类型：比例最最大的是是经商客客户（主主要是个个体私营营老板，包括郊郊县）；其次是是石家庄庄几个大大型企业业（石药药、华药药）高收收入客户户；第三三就是有有投资经经历（以以前投资资过商铺铺、投资资证券股股票、汽汽车销售售、保险险业等）也站很很大比例例；第四四就是政政府官员员或有闲闲钱打算算置一笔笔固定资资产的客客户，最最后就是是其他零零散的客客户。 投资目目的：升升值

29、赚取取回报、给自己己或后代代作为以以后生活活保障、自己经经营生意意投资考虑虑因素：1）比较较偏好中中心地段段和商业业氛围成成熟的商商铺，比比如专业业市场2）很认认可商铺铺投资方方式，普普遍认可可8%及及以上的的投资回回报率3）对价价格很敏敏感 ,价格是是最终考考虑能不不能购买买投资的的决定因因素4）越来来越对商商铺产权权、宣传传推广力力度、开开发商实实力等看看重，趋趋于理性性5）对商商铺未来来经营情情况很看看重，能能看到前前景，要要求投资资风险小小、有保保障6）大多多数倾向向于选择择临街商商铺，认认为商场场分割产产权出售售的方式式不容易易成功。7）一部部分认为为石家庄庄商铺投投资风险险已经很很

30、大，尤尤其是小小型投资资客转向向住宅（或市中中心商住住楼）投投资。8）已经经有大量量投资商商铺经历历的客户户，基本本上只认认可商铺铺投资。9）大多多数商铺铺投资客客户都考考虑购买买商铺时时银行按按揭，“以租养养贷”。3、租赁赁客户访访谈结论论1）客户户类型：服装批批发、零零售，餐餐饮，美美容，电电子等个个体经营营着或企企业管理理层2）对选选址的看看法； 首先看看重的适适合做生生意的商商业氛围围，尤其其是愿意意进驻同同类品牌牌和档次次商品店店积聚区区，除成成熟商业业区外，一些商商户认为为在大型型居住区区附近选选址也是是不错的的选择； 其次是是当地商商家尤其其是个体体商户比比较愿意意租赁临临街店面

31、面，因为为临街店店面经营营比商场场内部灵灵活； 第三是是大多数数商家对对经营环环境有要要求，一一般品牌牌还商品品都要求求环境洁洁净，交交通方便便，但不不是很嘈嘈杂利于于购物者者逗留的的店面。3）对商商场和临临街店面面区别的的看法；商场主要要是知名名代理或或品牌直直接进驻驻；很多商户户对商场场管理有有意见，认为商商场管理理太严格格，没有有多少自自主经营营的空间间；商户反映映商场价价格不灵灵活，反反复整体体打折促促销在销销费者心心中信誉誉逐渐降降低。对东购商商圈以及及桥西的的看法： 大多数数商业经经营人士士表示东东购商圈圈成熟，是一个个商业氛氛围浓厚厚的大商商圈，外外来人口口多，适适合大量量中低价

32、价位商品品的经营营，并且且该商圈圈相应的的大型配配套商业业业态还还是市场场空白。 桥西消消费层次次两级分分化现象象明显，低消费费人群多多，高消消费人群群比不上上桥东，因此形形成了桥桥西高档档购物、消费上上桥东的的现象，一些高高档专业业、专卖卖店也不不太愿意意上桥西西设点。二、写字字楼（商商住楼）市场一）、供供应市场场分析1、整体体情况 近几年年石家庄庄写字楼楼市场供供应量很很大，市市场消化化慢，估估计未来来几年纯纯写字楼楼市场竞竞争非常常激烈，中低档档写字楼楼市场竞竞争还不不是特别别激烈。2、在售售楼盘基本情况况表产品情况况表3、价格格和销售售情况价格和销销售、客客户情况况表4、市场场租赁价价

33、格和主主要客户户二）、市市场需求求分析1、在售售楼盘客客户来源源和特征征2、访谈谈得出结结论1）石家家庄有一一定量的的低端写写字楼购购买和租租赁的需需求，主主要表现现小面积积写字楼楼和商住住楼市场场销售和和租赁情情况良好好。2）石家家庄写字字楼购买买客户绝绝大部分分都是自自用客户户，写字字楼投资资性购买买还没有有被广泛泛认可。3）石家家庄高端端写字楼楼市场购购买需求求量很小小，这主主要是因因为石家家庄的企企业大多多不愿意意或没有有足够实实力花高高价购买买写字楼楼，表现现在目前前新建几几乎所有有高档写写字楼销销售情况况差。4）石家家庄作为为一个经经济比较较发达的的省会城城市，中中高档写写字楼的的

34、租赁有有一定量量的需求求，这表表现在东东方大厦厦、太和和商务大大厦、长长安大厦厦、西美美大厦等等比较早早的写字字楼出租租率在660%以以上，个个别能到到80%。三、酒店店式公寓寓市场1、统一一经营管管理的纯纯投资性性公寓还还没有被被市场认认可 统一经经营管理理的纯投投资性酒酒店公寓寓以颐园园百丽、光明大大厦为代代表，但但都先后后以失败败告终，说明纯纯投资性性酒店公公寓在石石家庄还还没有被被认可。 原因主主要是因因为石家家庄不是是一个商商务发达达和旅游游发达城城市，长长期形成成的中低低档酒店店很多且且租赁价价格低，新出现现的酒店店公寓投投资回报报没有很很好的前前景，导导致投资资客户不不认同纯纯投

35、资性性酒店公公寓。2、地段段优越管管理到位位的自用用性酒店店公寓开开始被市市场认可可 本类公公寓不是是完全意意义的酒酒店式公公寓，只只是市区区内的高高档居住住类型公公寓，该该类型公公寓以时时代中心心、自由由港为代代表，销销售情况况比较看看好，购购买客户户主要是是年轻时时尚人士士或高收收入人士士暂时居居所。 我们通通过市场场调查得得出结论论：石家家庄市中中心创新新性小户户型公寓寓仍然有有一定的的市场，并且市市场竞争争没有写写字楼那那么激烈烈，前景景看好。本案分析析和初步步定位建建议部分分一、本案案开发环环境和规规划条件件分析1、地段段交通 本案接接近民族族路西端端，南与与中山路路相距不不到100

36、0米，处于石石家庄的的长安街街中中山路二二排和政政府规划划的民族族路步行行街上，地段优优越。 交通向向南步行行可通中中山路，向西可可通中华华大街，向东至至公里街街，项目目南侧民民族路和和北侧规规划路可可通金桥桥路（北北至新华华路，南南至中山山路），交通道道路已经经比较完完善，但但目前存存在民族族路西段段没有规规划完路路况差和和该地区区由于商商业密集集交通比比较拥堵堵两大问问题。2、可视视性 本案案所在位位置临民民族路，有一定定的可视视性，如如果能建建成一个个地标建建筑，对对东购和和新华集集贸客流流能够形形成相当当的吸引引力，也也是增强强本案可可视性的的一个最最佳选择择。3、商业业环境 本案位位

37、于成熟熟的东购购商业区区内和未未来将形形成的民民族路商商业步行行，具备备良好的的商业氛氛围，但但属于中中低档次次消费人人群为主主的商业业区，限限制了本本案向高高档商业业定位的的发挥空空间。4、政府府支持度度 本案是是石家庄庄政府民民族路步步行街工工程重点点项目，政府支支持力度度大，但但由于该该地区分分属新华华区和桥桥西区管管辖，执执行力度度比较弱弱，周边边环境改改善还有有待时日日。5、本案案地块和和周边现现状 本案地地块占地地15亩亩，东西西临民族族路长666米，南北长长1633.7米米，呈南南北长，东西短短的规则则长方形形。地块目前前尚未拆拆迁，南南侧是一一栋四层层商业楼楼，东侧侧为一排排二

38、层商商业楼，以西、以北为为铁路公公安处、五金仓仓库和居居民平房房。 地块东东侧是新新建的女女人世界界项目（南侧裙裙楼为王王府井百百货商场场，北侧侧为商住住高层楼楼），西西侧隔正正在拆迁迁的另一一地块为为石家庄庄市公安安局，南南侧隔民民族路为为临街二二层商铺铺和正在在建设招招商中的的巴黎春春天项目目，北侧侧是规划划路（项项目以东东已经打打通）。6、规划划指标 红线内内占地115亩（合1000211.8227平方方米），其中除除去道路路广场后后实际总总用地面面积为887755平方米米，建筑筑控高660米。 二、本案案SWOOT分析析 所谓SSWOTT分析法法，是从从营销的的角度，从市场场营销的的角

39、度，从市场场环境各各方面对对项目内内外部条条件进行行综合和和概括，分析项项目的优优势、劣劣势，将将要面临临的机会会和威胁胁。其中中优劣势势分析主主要考虑虑自身的的实力及及其与竞竞争对手手的比较较，而机机会和威威胁分析析将主要要放在外外部环境境的变化化及对项项目的可可能影响响上。1、S.W.OO.T矩矩阵2、S.W.OO.T分分析及应应对策略略1、优势势分析 本案的的最大优优势就是是所处的的地段，周边具具有成熟熟的商业业氛围（东购商商业区的的综合成成熟商业业氛围），因此此应该充充分发挥挥这个最最大的优优势，即即在项目目功能定定位中尽尽可能多多做商业业面积。 由于具具有这个个地段优优势，以以及对石

40、石家庄整整个房地地产市场场的把握握后，我我们认为为做商业业风险相相对较小小，但在在定位中中也不得得不考虑虑项目自自身因素素，避免免造成“得势不不得分”的局面面。2、劣势势分析 本案的的劣势主主要表现现在项目目地块自自身条件件，包括括成本过过高、地地块形状状、周边边小环境境和政府府规划控控制四方方面，这这些劣势势增加了了项目定定位、产产品设计计以及营营销工作作的难度度，也是是本项目目难以操操作的“症结”所在。 但是在在所有房房地产开开发项目目中机会会没有不不被各种种条件限限制的，只要充充分准备备、下足足功夫，本案成成功的机机会仍会会很大。 项目的的劣势我我们认为为主要应应通过产产品定位位和产品品

41、创新设设计来化化解，立立足于把把本案打打造成“石家庄庄最具创创新，吸吸引客户户，价格格成本控控制合理理”的项项目，没没有不会会成功的的道理，市场永永远都在在遵循“没有不不好的市市场，只只有不好好的产品品”这一一原则。3、机会会分析 本案具具有成功功开发机机会的前前提是石石家庄经经济大环环境良好好，房地地产整个个市场仍仍在平稳稳上升，房产投投资者仍仍具有对对市场前前景看好好的信心心；同时时我们认认为石家家庄目前前的房地地产开发发水平仍仍比较低低，本案案完全有有机会超超越以为为的任何何同类项项目；只只要能够够通过产产品、营营销方式式的创新新，一定定能得到到市场的的认可，取的本本案开发发的成功功。4

42、、威胁胁分析 本案最最大的威威胁是银银行“银银根紧缩缩“带来来的资金金压力；其次的的威胁就就是市场场营销运运作不成成功导致致销售进进度缓慢慢造成资资金不能能按计划划回笼；第三就就是项目目体量大大导致的的运作周周期长。 本案的的银行金金融政策策带来的的资金压压力风险险是不可可避免的的，但可可以通过过市场运运作销售售快速回回笼资金金、缩短短运作周周期减小小项目资资金风险险，在此此种情况况下不可可“贪多多图大”，而是是应该前前期充分分准备后后“速战战速决”做一个个“短平平快”的的项目。三、本案案定位建建议1、三种种方案： 总体原原则：本本项目是是一个综综合项目目，从以以上市场场和项目目本身分分析可知知在项目目定位中中商业应应该