北京五棵松项目市场调查分析报告

1、目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc125100893 一 市场调研区域界定 PAGEREF _Toc125100893 h 2 HYPERLINK l _Toc125100894 1 界定目的 PAGEREF _Toc125100894 h 2 HYPERLINK l _Toc125100895 2 界定原则 PAGEREF _Toc125100895 h 2 HYPERLINK l _Toc125100896 3 商圈圈构成、顾客来来源 PAGEREF _Toc125100896 h 2 HYPERLINK l _Toc125100897 4 商圈圈的确定

2、定方法 PAGEREF _Toc125100897 h 2 HYPERLINK l _Toc125100898 4-1零零售吸引引力法则则（又称称雷利法法则） PAGEREF _Toc125100898 h 2 HYPERLINK l _Toc125100899 4-2消消费力确确定商圈圈 PAGEREF _Toc125100899 h 2 HYPERLINK l _Toc125100900 5调研对对象确定定 PAGEREF _Toc125100900 h 2 HYPERLINK l _Toc125100901 5-1区区域静止止样本对对象 PAGEREF _Toc125100901 h 2

3、 HYPERLINK l _Toc125100902 5-2区区域动态态样本对对象 PAGEREF _Toc125100902 h 2 HYPERLINK l _Toc125100903 二 区域域市场环环境总体体研究 PAGEREF _Toc125100903 h 2 HYPERLINK l _Toc125100904 1区域人人口状况况 PAGEREF _Toc125100904 h 2 HYPERLINK l _Toc125100905 1-1 人口总总量 PAGEREF _Toc125100905 h 2 HYPERLINK l _Toc125100906 1-2 性别构构成 PAGE

4、REF _Toc125100906 h 2 HYPERLINK l _Toc125100907 1-3 年龄结结构 PAGEREF _Toc125100907 h 2 HYPERLINK l _Toc125100908 1-4 教育水水平 PAGEREF _Toc125100908 h 2 HYPERLINK l _Toc125100909 1-5 职业构构成 PAGEREF _Toc125100909 h 2 HYPERLINK l _Toc125100910 1-6 收入水水平 PAGEREF _Toc125100910 h 2 HYPERLINK l _Toc125100911 1-7

5、人口消消费力 PAGEREF _Toc125100911 h 2 HYPERLINK l _Toc125100912 1-8 未来人人口趋势势 PAGEREF _Toc125100912 h 2 HYPERLINK l _Toc125100913 1-9 小结 PAGEREF _Toc125100913 h 2 HYPERLINK l _Toc125100914 2 区域域交通环环境分析析 PAGEREF _Toc125100914 h 2 HYPERLINK l _Toc125100915 2-1 交通环环境现状状 PAGEREF _Toc125100915 h 2 HYPERLINK l

6、_Toc125100916 2-2 交通道道路分析析 PAGEREF _Toc125100916 h 2 HYPERLINK l _Toc125100917 2-3 交通设设施分析析 PAGEREF _Toc125100917 h 2 HYPERLINK l _Toc125100918 2-4 区域人人流动向向 PAGEREF _Toc125100918 h 2 HYPERLINK l _Toc125100919 2-5 通行状状况 PAGEREF _Toc125100919 h 2 HYPERLINK l _Toc125100920 2-6 未来交交通规划划 PAGEREF _Toc1251

7、00920 h 2 HYPERLINK l _Toc125100921 2-7 区域交交通总结结 PAGEREF _Toc125100921 h 2 HYPERLINK l _Toc125100922 3 项目目周边人人流、车车流分析析 PAGEREF _Toc125100922 h 2 HYPERLINK l _Toc125100923 3-1 研究目目的 PAGEREF _Toc125100923 h 2 HYPERLINK l _Toc125100924 3-2 人流量量统计 PAGEREF _Toc125100924 h 2 HYPERLINK l _Toc125100925 3-3

8、车流量量分析 PAGEREF _Toc125100925 h 2 HYPERLINK l _Toc125100926 3-4 人、车车流量与与租金的的关系 PAGEREF _Toc125100926 h 2 HYPERLINK l _Toc125100927 3-5人人流量带带给本项项目的潜潜在收益益 PAGEREF _Toc125100927 h 2 HYPERLINK l _Toc125100928 4 区域域配套设设施研究究 PAGEREF _Toc125100928 h 2 HYPERLINK l _Toc125100929 4-1 医院 PAGEREF _Toc125100929 h

9、 2 HYPERLINK l _Toc125100930 4-2 航天产产业 PAGEREF _Toc125100930 h 2 HYPERLINK l _Toc125100931 4-3 教育产产业 PAGEREF _Toc125100931 h 2 HYPERLINK l _Toc125100932 4-4 国家军军政机关关 PAGEREF _Toc125100932 h 2 HYPERLINK l _Toc125100933 三 区域域地产市市场研究究 PAGEREF _Toc125100933 h 2 HYPERLINK l _Toc125100934 1总体概概况 PAGEREF _

10、Toc125100934 h 2 HYPERLINK l _Toc125100935 2住宅类类物业 PAGEREF _Toc125100935 h 2 HYPERLINK l _Toc125100936 2-1供供应总量量 PAGEREF _Toc125100936 h 2 HYPERLINK l _Toc125100937 2-2分分布特点点 PAGEREF _Toc125100937 h 2 HYPERLINK l _Toc125100938 2-3价价格水平平、档次次 PAGEREF _Toc125100938 h 2 HYPERLINK l _Toc125100939 2-4目目标客

11、户户 PAGEREF _Toc125100939 h 2 HYPERLINK l _Toc125100940 2-5销销售率、入住率率 PAGEREF _Toc125100940 h 2 HYPERLINK l _Toc125100941 2-6未未来发展展趋势 PAGEREF _Toc125100941 h 2 HYPERLINK l _Toc125100942 2-7小小结 PAGEREF _Toc125100942 h 2 HYPERLINK l _Toc125100943 3 办公公类物业业 PAGEREF _Toc125100943 h 2 HYPERLINK l _Toc12510

12、0944 3-1 供应总总量 PAGEREF _Toc125100944 h 2 HYPERLINK l _Toc125100945 3-2 分布特特点 PAGEREF _Toc125100945 h 2 HYPERLINK l _Toc125100946 3-3 价格、档次 PAGEREF _Toc125100946 h 2 HYPERLINK l _Toc125100947 3-4 入住群群体 PAGEREF _Toc125100947 h 2 HYPERLINK l _Toc125100948 3-5 入住率率 PAGEREF _Toc125100948 h 2 HYPERLINK l

13、_Toc125100949 3-6 未来放放量 PAGEREF _Toc125100949 h 2 HYPERLINK l _Toc125100950 3-7 小结 PAGEREF _Toc125100950 h 2 HYPERLINK l _Toc125100951 4酒店类类物业 PAGEREF _Toc125100951 h 2 HYPERLINK l _Toc125100952 4-1研研究目的的 PAGEREF _Toc125100952 h 2 HYPERLINK l _Toc125100953 4-2供供应量 PAGEREF _Toc125100953 h 2 HYPERLINK

14、 l _Toc125100954 4-3分分布特点点 PAGEREF _Toc125100954 h 2 HYPERLINK l _Toc125100955 4-4价价格、档档次 PAGEREF _Toc125100955 h 2 HYPERLINK l _Toc125100956 4-5入入驻率 PAGEREF _Toc125100956 h 2 HYPERLINK l _Toc125100957 4-6入入住群体体 PAGEREF _Toc125100957 h 2 HYPERLINK l _Toc125100958 4-7未未来发展展趋势 PAGEREF _Toc125100958 h

15、2 HYPERLINK l _Toc125100959 4-8小小结 PAGEREF _Toc125100959 h 2 HYPERLINK l _Toc125100960 5区域房房地产市市场总结结 PAGEREF _Toc125100960 h 2一 市场场调研区区域界定定1 界定定目的商圈是以以设定的的商业建建筑为圆圆心，以以周围一一定距离离为半径径所划定定的范围围。这是是原则性性的标准准，在实实际从事事商圈设设定时还还必须考考虑经营营业种、商品特特性、交交通网分分布等因因素。进进行商圈圈分析的的目的有有三：一一是明确确该商业业区或商商店的商商圈范围围；二是是了解商商圈的人人口分布布状况

16、及及生活结结构；三三是在此此基础上上进行经经济效益益的预测测。如计计划开超超市，根根据周边边居民的的人口规规模、收收入水平平和竞争争对手情情况等指指标，就就可以基基本计算算出该店店可能达达到的营营业额。2 界定定原则对于商业业物业项项目市场场区域的的界定，应遵循循如下原原则：充分考虑虑商业物物业自身身发展所所能够达达到的商商业辐射射范围；以消费人人群抵达达商业物物业可接接受时间间为标准准；在结合商商业物业业商业辐辐射范围围、人群群的可接接受时间间的基础础上，科科学分析析商业物物业有效效交通动动线，并并以此作作为商业业物业市市场区域域界定的的基本标标准。3 商圈圈构成、顾客来来源 商圈由核核心商

17、圈圈、次级级商圈和和边缘商商圈（又又称辐射射商圈）组成。核心商商圈的辐辐射半径径在1公公里左右右。包括括这一商商店顾客客总数的的55-70%。该商商圈的顾顾客在人人口中占占的密度度最高，消费的的客单价价也最高高，而且且与其他他商店的的商圈很很少发生生重叠。 次级商圈圈内包含含了商店店顾客总总数的115-225%。其辐射射的半径径在3-4公里里，对一一般的日日用消费费品来讲讲，很少少能辐射射到该商商圈的人人口，关关键是取取决于经经营业态态。边缘缘商圈辐辐射的半半径在77公里范范围。一一般情况况下只有有大型百百货商场场、专业业店具备备这样的的辐射能能力。真正的商商圈不是是绝对的的同心圆圆模式，其规

18、模模和形状状是由各各种各样样的因素素决定的的。包括括经营业业态、商商店规模模、竞争争者的位位置、交交通条件件等许多多因素。在商圈圈概念上上有一个个著名的的海滩原原理：即即在一条条海滩上上做冷饮饮生意的的两家商商贩，一一开始其其各自的的商圈范范围是均均衡的，由于竞竞争因素素导致他他们集中中在一起起，共同同吸引顾顾客。4 商圈圈的确定定方法商圈的设设定是一一项非常常复杂的的工作，在决定定经营什什么业态态的基础础上，不不仅要对对周边竞竞争者状状况进行行调查和和分析，基本确确定其商商圈范围围，而且且要分析析业态需需求的顾顾客群，因为每每一顾客客群都有有特定的的消费特特征。因因为，一一方面只只有经营营的

19、商品品符合其其需求才才能吸引引潜在顾顾客的购购物，商商圈的规规模和辐辐射范围围才能扩扩大。另另一方面面，撇开开顾客自自身的不不同，商商圈规模模的大小小与商品品购买频频率成反反比。如如顾客购购买生鲜鲜等日用用消费品品频率高高，但是是接受的的购物距距离短；而对服服装、家家具、电电器等耐耐用消费费品接受受的购物物距离长长，但是是其购买买频率又又非常低低。所以以，必须须结合业业态的规规划来确确定基本本的商圈圈范围。根据业业态规划划，在商商圈的构构成基础础上，对对商圈进进行设定定，特别别要针对对拟吸引引顾客群群的生活活结构对对未来的的经营销销售额进进行匡算算，结合合商店的的实际情情况，预预计要达达到的盈

20、盈亏平衡衡点或目目标销售售额。 4-1零零售吸引引力法则则（又称称雷利法法则）DR=DDA/（1+PB/PA）其中DYY表示商商圈辐射射半径，DA表表示两个个商圈距距离，PPA表示示商圈AA的人口口数量，PB表表示商圈圈B的人人口数量量。“雷利零零售引力力法则”是最原原始最基基本的商商圈理论论法则,以后的的众多法法则均源源于该法法则关于于零售引引力的核核心思想想之上，这个法法则对研研究城市市商圈的的贡献在在于：如如果企业业无法在在投资地地获得更更为详尽尽的资料料，只能能通过官官方资料料大概知知道该地地人口和和地理情情况，那那么就可可以利用用雷利法法则对该该地点进进行初步步的吸引引力判断断，雷利

21、利法则运运算方法法简单，数据获获得容易易，是企企业在决决策早期期经常使使用的方方法。零售吸引引力法则则是从确确定商圈圈人口和和距离两两个变量量进行分分析，商商圈规模模的大小小是由于于人口的的多少和和距离商商店的远远近决定定的，商商店的吸吸引力是是由最临临近商圈圈的人口口和里程程距离共共同发挥挥作用。 由于本项项目所处处五棵松松商圈和和最近的的公主坟坟商圈呈呈竞争关关系，因因此通过过研究二二者的人人口于距距离可以以推断出出本项目目所处商商圈的辐辐射半径径。由地地图可知知，五棵棵松商圈圈距离公公主坟商商圈距离离为3.2公里里，五棵棵松商圈圈人口为为25万万，公主主坟商圈圈人口为为83万万，经雷雷利

22、法则则计算如如下：DR=33.2/（1+25/83）=2.06公公里根据上式式计算，五棵松松商圈目目前的辐辐射范围围为2.06公公里；4-2消消费力确确定商圈圈在通常的的商圈确确定中，人口和和消费水水平是至至关重要要的两个个调查数数据，因因为这两两个数据据直接涉涉及到未未来商业业规模需需要多少少消费力力支撑的的问题，是一个个项目能能否生存存的最基基本数据据。比如如国际连连锁零售售企业通通常在进进行选址址时，会会以项目目位置为为中心，然后圈圈定一个个商圈，这个商商圈的人人口数量量要满足足能够支支撑该项项目的最最基本数数量，另另外，再再考察区区域内的的人口消消费水平平，从而而最终测测算出这这个区域

23、域内到底底能产生生多少消消费力，在此建建立零售售企业一一年能够够达到多多少营业业额等。在这里里，我们们采用最最常用的的消费力力确定商商圈法：支撑项目目赢利的的基本人人数=项项目体量量*区域域大型商商业单位位产出/区域人人均消费费额，其其中区域域大型商商业单位位产出为为144400元元/平米米/年，本项目目商业体体量为1160000平米米（地下下140000平平米，地地上20000多多平米），五棵棵松地区区人年均均消费额额为1225000元，根根据以上上数字，最终得得出如下下计算结结果：支支撑项目目赢利的的基本人人数=1144000*1160000/1125000=1184332人。由于本项项目

24、商业业体量仅仅占区域域总商业业面积的的6%左左右（区区域总商商业面积积近300万），假设在在区域商商业所有有因素基基本相同同的情况况下，则则本项目目所吸引引到的有有效消费费人群为为总人口口数量的的6%，也即330.77万人，但是实实际情况况并非如如此。本本项目地地处黄金金要道，毗邻西西奥场馆馆，是当当地不可可多得的的商业经经营宝地地，势必必能够吸吸引到更更大比例例的人群群，因此此，结合合项目的的自身情情况，依依照我司司经验，我司认认为本项项目实际际能够吸吸引的消消费群体体数量应应该能够够达到区区域总体体人口数数量的110%左左右，如如此计算算，则需需保持项项目商圈圈总人口口数量为为18.43万

25、万人左右右，按照照万寿路路和金沟沟河街道道办的人人口统计计资料来来看，区区域人口口密度为为115500人人/平方方公里，经过下下式计算算，可最最终得到到本项目目的商圈圈辐射范范围如下下：辐射区域域面积=（支撑撑本项目目赢利的的最基本本人数/吸引人人口比例例/区域域人口密密度）=184432/10%/1115000=166平方公公里辐射半径径DR=16/3.1142=2.225公里里从上述计计算结果果可以看看出，根根据零售售引力法法则和消消费力法法则计算算出来的的商圈大大小不同同，差距距0.22公里，这是因因为两者者采取的的计算原原理不同同，依仗仗的数理理依据不不同，从从而产生生不同的的结果，有

26、一定定的误差差实属正正常范围围之内。而根据我我司的实实际经验验来看，商圈往往往并不不是一个个同心圆圆，它可可能会受受到道路路、铁路路的隔断断，另外外地形面面貌、商商圈分布布的不平平衡都会会造成根根据公式式计算出出来的结结果难以以符合实实际调研研要求，因此，结合以以上计算算结果，再根据据我司以以往一贯贯的调研研经验，我司最最终决定定重点调调研区域域如下：西到玉泉泉路、东东到万寿寿路、南南到郑常常庄、北北到定慧慧北桥（辐射半半径两平平方公里里）另外，考考虑到西西部商业业发展的的实际情情况，我我司在进进行重点点调研时时还会考考虑到可可能会对对本区域域商业有有所影响响的几大大商业区区域，如如四季青青桥

27、板块块、远大大路世纪纪金源MMalll、公主主坟商圈圈等。5调研对对象确定定通过我司司确定的的市场调调研区域域与重点点调研项项目所在在区域，我司针针对各个个区域具具体情况况制定了了不同的的调研方方式、方方法，确确保其市市场调研研在实施施上具有有良好的的可执行行性，获获得的数数据及信信息具有有较好的的时效性性。具体体调研方方法如下下：5-1区区域静止止样本对对象住宅物业业：考虑虑到五棵棵松区域域内住宅宅体量较较大（大大型住宅宅物业较较多），且社区区内商业业较为发发达，因因此我司司确定，主要分分析指标标将包含含项目名名称、地地理位置置、经济济技术指指标、人人口要素素、商业业配比状状况等。商务：本本

28、项目地地块调研研区域范范围内目目前为止止尚未形形成较为为成熟的的商务氛氛围，区区域内存存在写字字楼数量量相对有有限，但但部分商商住项目目的出现现对于商商务类物物业进行行了适时时的有效效补充，也为本本项目定定位商务务类物业业提供参参考，因因此我司司确定，对区域域内所有有商务类类物业进进行比较较分析，主要分分析指标标将包括括项目名名称、地地理位置置、经济济技术指指标（占占地面积积、建筑筑面积、容积率率、绿化化率等）、租售售价格、产品状状况等；商业物业业：现阶阶段五棵棵松区域域范围内内，大型型商业物物业数量量较少，且大多多经营效效果不理理想（档档次不高高）。在在周边拥拥有如此此大规模模体量社社区的同

29、同时看到到这一现现象一定定有着其其消费盲盲点及商商业规划划不完善善的地方方，对此此我司将将对区域域内所有有大型独独体商业业进行专专项研究究。以此此找到本本项目的的突破口口。其中中主要分分析指标标将包括括物业名名称、地地理位置置、经营营状况、租金价价格、经经济效益益、相关关技术指指标（物物业形式式、楼层层数量、物业规规模等因因素）等等；同时时将统计计区域范范围内各各种商业业物业的的租金现现状特点点、档次次比例构构成、业业态分布布比例等等，为后后期商业业类物业业分析提提供基础础性资料料和初步步指导。5-2区区域动态态样本对对象上述几方方面的调调研均为为相对静静止的目目标样本本，而目目标客户户群相对

30、对为动态态的目标标样本，其所固固有的特特性是商商业物业业项目最最为关注注的内容容之一，商业规规划的方方向与其其之间是是相辅相相成、密密不可分分的，是是商业地地产项目目核心之之所在。故我司司针对目目标经营营商户、投资商商户、消消费人群群等三个个方面所所具备的的特性，通过问问卷访问问、专项项访谈等等方式实实施调研研工作，较之经经营商户户的经营营特点及及选址要要求、投投资客户户的投资资倾向、消费者者的综合合消费特特点，进进行比例例分配、横纵比比较的分分析研究究；一方方面验证证静止目目标样本本的商业业结果，另一方方面为本本项目商商业规划划的形态态提供针针对性较较强的支支持依据据，以保保证本项项目与市市

31、场充分分结合。消费者调调研方式式消费者是是商业物物业的最最终消费费人群，商业物物业经营营是否成成功，将将取决于于消费者者对于此此物业之之喜好程程度，所所以消费费者之实实际需求求对商业业物业长长期、稳稳定的发发展将起起到决定定性作用用，消费费者对于于物业所所提供之之意见是是非常珍珍贵和有有建设性性的。为为充分了了解五棵棵松地区区消费者者的市场场需求、消费习习惯等商商业特征征，配合合本项目目后期策策划制定定符合区区域消费费需求的的定位，我司特特对五棵棵松地区区近年来来人口基基本情况况进行了了详细的的调查，同时对对本项目目商业辐辐射范围围内之消消费者进进行了全全面的问问卷调查查，确保保获取足足够的消

32、消费者信信息为市市场定位位提供准准确、有有效的数数据支持持。调研步骤骤与方法法调研方法法：A.社区区入户：小组访访谈、深深度访问问B.定量量调研：街头拦拦载消费者者调研地 点：调查社区区：嘉德德公寓、百朗园园、万地地名苑、金沟河河小区、永定路路小区商业网点点：西点点百货、今日商商业中心心、华普普超市、超市发发、国美美电器、大中电电器对 象：主要是是在该区区域生活活、工作作和学习习的人群群，包括括退休老老人，个个体户以以及上班班族、临临时打工工人员等等。抽样方式式：随机机判断抽抽样时 间：20005年112月115日至至12月月20日日 上午午10:00-下午118:000问卷数量量：原定调研研

33、问卷为为7000份（入入户调研研问卷2200份份，商场场拦截调调研问卷卷5000份）实际回收收问卷4444份份（入户户调研问问卷1444份，商场拦拦截调研研问卷3300份份）调研问卷卷设计：封闭式式、多项项选择式式开放式式、填充充式问卷质量量控制：现场监监控、回回收筛选选调研内容容：消费区域域、消费费形式、消费习习惯、消消费频度度研究、消费购购买力调调研、商商业需求求业态分分析、商商业需求求量分析析、各业业态消费费支出比比等经营商户户调研调研目的的在我司完完成对项项目整个个区域内内的商业业调研工工作之后后，为配配合本项项目日后后工作的的有效开开展，最最大程度度增加对对本项目目后期招招商工作作的

34、可操操作性，我司在在实施调调研后续续工作之之前都会会进行详详细的经经营商户户访谈，在本部部分报告告中我司司将详细细分析获获得的调调研资料料，为后后续操作作奠定基基础；调研步骤骤与方法法为确保经经营者调调研的准准确性，我司共共进行了了为期55天的调调研活动动，具体体时间为为20005-112-118至20005-112-222的99：000-199：000，地点点为北京京市。我我司在商商户调研研过程中中主要采采取三种种方式，分别为为：长期期合作商商户调研研、内部部商户交交叉调研研和预期期主力商商户拜访访，下面面我司就就主要调调研方式式进行详详细阐述述。经营营商户调调研途径径针对三种种调研方方式的

35、选选取，我我司主要要考虑点点为各业业态的招招商难度度及单位位经营面面积，对对于一些些未建立立合作关关系的大大型商户户采取的的主要是是拜访调调研方式式，整个个过程比比较顺利利，获得得了大量量一手资资料，相相信将会会对于预预期的项项目整体体定位方方向有良良好把控控。长期合作作商户调调研：伟伟业商业业进行商商业专业业策划营营销工作作已经多多年，实实际操作作成型项项目很多多，在此此过程中中已经积积累了相相当一部部分具备备行业知知名度、资产及及运营经经验雄厚厚的大型型特色商商户，通通过行业业优势对对接，现现已形成成一块初初具规模模的行业业联动体体系。在在每次操操作项目目前均会会与目标标商户进进行前期期接

36、触，本次接接手本项项目同样样依照惯惯例向商商业经营营对象出出具了项项目基础础状况说说明，通通过该平平台，现现已回收收大量有有效商户户问卷，将会在在下面部部分的具具体分析析中详细细说明；内部商户户交叉调调研：伟伟业在进进行地产产项目运运作时，通常对对外经营营部门会会相互发发布项目目信息，各部门门均会在在公司信信息平台台上出示示予以交交叉互享享，自调调研工作作开展以以来，我我司已从从中获取取大量有有效信息息，上述述商户均均已实施施电话访访谈或面面谈，对对本项目目提出了了自身的的经营比比例建议议及意向向进驻说说明，在在后期实实际操作作中，我我司将会会做更深深一步的的实质工工作；预期主力力商户拜拜访：

37、在在实行前前期市场场调研工工作过程程中，我我司已初初步模拟拟定位了了一部分分具备地地区及全全国影响响力的大大型商户户，为了了了解其其对于本本项目的的经营预预期，提提前为大大型商户户的进驻驻出具硬硬件设计计条件。自第二二阶段调调研工作作开展后后，我司司将针对对本项目目具体情情况，继继续深入入调研，以提出出符合项项目整体体发展的的建议。调研内容容本次我司司将主要要依据商商户业态态类型、经营规规模、选选址要求求等不同同的因素素，利用用不同手手段进行行商户调调研，调调研工作作将依据据所调研研业态数数据为基基础指标标，调研研内容包包括：单单位租金金承受力力、经营营面积、产品进进驻硬件件条件、业态进进驻意

38、向向、对于于本项目目发展预预期等。投资者调调研方式式投资群体体分析投资者是是未来本本项目商商业的最最主要购购买者，了解他他们的需需求对本本项目的的未来前前景及价价格定位位有着重重大的意意义，因因此我司司针对长长期联络络的有投投资意向向的投资资人，进进行了比比较深入入的分析析，针对对投资客客的投资资倾向，可承受受总价水水平，期期望租金金等方面面进行分分析，为为后续定定位报告告提供支支持依据据。研究方法法：面访访、电话话访问被访投资资人范围围：北京京市范围围内的有有一定投投资意向向的投资资者和经经营者调研份数数共计：2000份；有有效样本本：1666份调研内容容:投资商业业考虑因因素、投投资面积积

39、、预期期单价、预期回回报率、投资能能力、资资金来源源、对本本项目的的看法等等二 区域域市场环环境总体体研究1区域人人口状况况1-1 人口总总量在我司界界定调研研范围内内，分布布着众多多的科研研院所、医院、国家机机关等，如中国国科技大大学研究究生院、国防大大学、解解放军陆陆军总医医院、武武警总医医院、中中国国际际广播电电台、空空政歌舞舞团等220多家家。还有有总政、海军、陆军、铁路等等机关部部门的家家属宿舍舍多设在在这里，截止目目前，该该区域内内共有人人口244.3万万，主要要以该地地区的科科研院所所、解放放军总医医院等居居住区及及老居民民为主，其中有有5-66万流动动人口，据我司司统计，随着周

40、周边新设设区的入入住，未未来3年内本本区域人人口将有有较大的的增量，据我司司初步统统计未来来人口将将增长到到30万人人。1-2 性别构构成区域内男男性人口口多于女女性人口口比例，比例分分别为556%、44%，这是是由于本本区域属属北京军军政单位位聚集区区域因此此造就了了本区域域内男性性人口多多于女性性人口的的现象。从右图统统计数据据中可以以看出，本区域域内人口口性别状状况是：男性所所占总人人口比例例比女性性多122%。而而男性消消费习惯惯对餐饮饮、娱乐乐等许多多于女性性，而女女性消费费习惯是是以百货货、服装装服饰为为主；区区域内人人口性别别构成，对本项项目商业业业态规规划有一一定影响响。1-3

41、 年龄结结构本区域内内年龄结结构主体体是455-599岁的成成熟型中中年人为为主，占占总人口口的333%，这这与项目目周边各各大机关关的工作作人员是是分不开开的。其其次是336-445岁中中年人群群占到总总人口的的23%；再次次是255-355岁之间间的青年年群体，占总人人口的119%；再次为为25岁岁以下的的青少年年群体；最少为为60岁岁以上人人群，占占总人口口的100%。区域内445-559岁之之间的成成熟型中中年人数数量较多多，此类类人群正正处于即即将退休休之际，据我司司不完全全统计本本区域内内此类人人群大部部分拥有有中高级级职称，考虑再再就业的的达到445-666%，因此此此类人群群仍

42、处于于事业的的收获期期，对生生活的品品质拥有有较高的的要求。1-4 教育水水平本区域内内受过本本科教育育的达到到35%；受过过研究生生以上教教育的达达到244%；由由此可以以看出本本区域受受过高等等教育的的人群占占到总人人口599%，这这是由于于本区域域内有众众多国家家级科研研单位以以及军政政司令部部，如：中国航航空航天天总公司司、中国国炮兵司司令部、中国装装甲兵司司令部等等，此类类单位在在职人员员受教育育水平较较高。而而在本区区域内田田村附近近居住人人群以流流动性人人口较多多，此类类人群受受教育程程度以初初中、高高中居多多，并且且此类人人群以从从事简单单体力劳劳动为主主的工作作为主，如：美美

43、容、餐餐饮服务务。本区区域内受受教育程程度比例例最多的的本科及及本科以以上人群群，特点点是接受受新事物物能力较较强，对对生活品品质的要要求较高高，并且且此类人人群晚婚婚者居多多。1-5 职业构构成区域内人人口中主主要从事事以下几几个职业业：军政政人员、科研人人员、医医务人员员。项目周边边国家机机关、军军政人员员、科研研人员较较多，因因此我们们针对这这两类人人群进行行分析比比较：军政人员员消费特特征分析析本区域内内拥有较较多的军军政部门门，如：中国炮炮兵司令令部、中中国装甲甲兵司令令部、中中国海军军司令部部等，从从而使得得本区域域内军政政人员较较多。军军政人员员消费倾倾向性主主要体现现在对餐餐饮

44、需求求较多，由于此此类人群群的特殊殊性使得得其对其其它业态态需求不不明显，因此促促使本区区域内餐餐饮业极极为发达达，而其其它业态态在此区区域相对对发展较较为缓慢慢。对本本项目所所在区域域而言，区域内内居住的的军政人人员较多多，这使使得区域域内其他他业态有有利消费费的人群群积累相相对较少少，这种种状况将将对本项项目商业业的定位位带来一一定的影影响。科研人员员消费特特征分析析本区域内内拥有较较多的国国家级科科研单位位，如：中国航航空航天天部、人人民解放放军总医医院等，从而使使得本区区域内居居住的科科研人员员较多，此类人人群消费费水平不不高，对对消费品品的品质质没有特特别要求求，但此此类人群群会对某

45、某一特定定商品或或事物的的档次、功能要要求较高高。本区区域居住住较多此此类人群群，因此此对本项项目定位位业态的的档次有有一定的的借鉴作作用。1-6 收入水水平本区域的的收入水水平较高高，如下下图40001-50000元以以上的占占到总人人口的331%；50000元以以上的占占到总人人口的228%，30001-440000元占到到总人口口的199%；220000-30000元元占到总总人口的的13%；20000元元以下仅仅占总人人口的99%。从从数据中中不难发发现本区区域月收收入30001-50000元占占总人数数的600%，这这与本区区域内科科研单位位与军政政单位居居多是分分不开的的。北京京市

46、20004年年平均收收入水平平为24439.42元元/月，而本区区域人均均月收入入在30000以以上的达达到788%，因因此本区区域居民民拥有较较高的收收入水平平。1-7 人口消消费力从上图中中可以看看出20004年年与20003年年相比，本区域域的食品品、烟酒酒、衣着着、娱乐乐教育支支出都有有显著增增长，而而家庭设设备及维维修、个个人医疗疗保健、交通和和通讯支支出略有有下降；本区域域20004年同同20003年比比较，人人口对居居住的消消费基本本持平。1-8 未来人人口趋势势我司通过过不完全全统计，本项目目周边在在建、待待建住宅宅项目较较多，在在未来22-3年年内本区区域人口口将增加加4-6

47、6万人；而随着着北京220055年新城城市两轴轴-两带带-多中中心的规规划方案案，本区区域地处处规划中中主要中中心位置置，因此此房地产产开发向向东、西西部的发发展势不不可挡，因此未未来100年，本本区域及及周边人人口将有有较大的的增长，我司不不完全统统计在220155年前后后，本区区域及周周边人口口将达到到39.8万人人。1-9 小结通过统计计，区域域内人口口总量达达到255万人，常住人人口达到到总人口口的800%，区区域内人人口男女女性别比比例为556%、44%；通过过我司统统计本区区域受过过高等教教育（本本科以上上学历）人口较较多，占占总人口口的599%，同同时据我我司统计计，本区区域人口

48、口职业以以军政人人员、研研究人员员居多，消费力力较强。综上所所述，本本区域人人口的特特点及消消费习惯惯对本项项目的定定位能够够起到一一定借鉴鉴作用，并且随随着北京京城市规规划不断断的深入入，奥运运经济在在本区域域不断的的体现，本区域域内人口口在未来来将有较较大的增增长幅度度，对本本项目商商业有利利的消化化促进都都是本项项目强有有利的优优势。2 区域域交通环环境分析析2-1 交通环环境现状状区域内目目前有多多条交通通干道，有公交交、地铁铁，总体体来说十十分便利利，本项项目紧邻邻五棵松松地铁站站；东侧侧紧邻西西四环，自驾车车、乘坐坐地铁都都十分便便利。但但由于三三环的交交通压力力大，引引致长安安街

49、、阜阜成路等等东西向向干道部部分时段段通行不不畅，而而且玉泉泉路的北北段正在在拓宽，尚未开开通，车车辆至此此要绕道道而行。区域内内上下班班高峰时时间，本本区域主主要的交交通干道道仍以西西四环和和复兴路路为主，因此这这两条道道路交通通压力十十分大，在交通通高峰期期时常出出现车辆辆拥堵现现象，有有时甚至至交通瘫瘫痪。区区域内交交通主干干道的拥拥堵与区区域内交交通次干干道交通通的通畅畅形成鲜鲜明对比比；本区区域内交交通次干干道道路路状况较较为理想想，基本本为双向向行驶双双车道，但由于于区域内内次干道道与主干干道联系系不够密密切，不不能充分分缓解主主干道的的交通压压力，同同时次干干道对车车辆疏导导的有

50、限限性，没没能完全全体现出出次干道道在交通通中应有有作用。图表：区区域内现现有道路路图表区 域域 内内 现现 有有 道道 路路东西向田村路阜石路金沟河路路复兴路太平路南北向玉泉路永定路西四环路路西翠路万寿路图表：本本项目交交通道路路图2-2 交通道路路分析主要交通通道路从东西向向的城市市主干道道看：本项目区区域内东东西方向向现有二二条城市市主干道道：复兴路贯通整个个市区已已经经过过规划，因此短短期内不不可能再再重新规规划，目目前复兴兴路路况况较好，通行车车流量大大，但是是容易在在田村区区域桥的的交通高高峰时段段形成高高峰拥挤挤的局面面，而且且堵塞的的情况十十分严重重。阜石路东起西四四，西至至西

51、五环环外，该该路东起起三环路路航天桥桥，西至至门头沟沟双峪环环岛，全全长约116公里里。沿途途经过石石景山、田村、航天桥桥，东向向将连上上阜成门门、西四四、景山山、朝阳阳门、青青年路，直通通通州，无无论从南南北长度度，还是是所贯穿穿区域的的重要性性，都可可以堪称称“第二条条长安街街”。届时，项项目周边边方圆两两公里内内将有两两条东西西向的城城市主干干道，有有利与连连接东西西向的物物流和人人流，协协调东西西方向区区域的经经济发展展。从南北向向的城市市主干道道看本项目区区域内南南北方向向现有四四条城市市主干道道：以西西四环路路和西三三环路为为主，玉玉泉路和和永定路路为辅。其中玉玉泉路（南起京京石高

52、速速，北至至田村路路）的京京石高速速至人民民渠段已已拓宽。次级道路路田村路田村路西西起西黄黄村桥，东至定定慧北桥桥，目前前道路宽宽度仅有有20米米左右，道路状状况较差差，在天天下城批批发市场场处易发发生车流流堵塞现现象。金沟河路路西起永定定路，东东至西四四环辅路路。经过过扩建后后的金沟沟河路道道路全长长约8770米，为城市市次干路路。道路路断面为为一幅路路，路面面宽222米，两两侧人行行步道各各宽4米米，北侧侧人行步步道外侧侧绿化带带宽5米米。同步步实施雨雨水、绿绿化、照照明、交交通工程程等配套套工程。玉泉路目前正在在拓宽，由于玉玉泉新城城正在建建设，通通过的车车辆较多多，两边边的临时时摊点很

53、很多，通通行情况况比较混混乱。西翠路西翠路是是贯穿复复兴路，南起太太平路北北至阜成成路，连连接复兴兴路、太太平路、阜成路路的道路路之一，并且西西翠路西西侧紧邻邻五棵松松北京奥奥运场馆馆。西翠翠路全长长67550米，为双向向行驶的的四车道道道路，属于城城市次干干道，西西翠路左左右两侧侧各有宽宽约2米米绿化带带。2-3 交通设设施分析析地 铁地铁在城城市交通通中充当当着缓解解城市高高峰时间间交通压压力、疏疏散工作作人群的的重要角角色，同同时由于于其对环环境污染染相对较较小，占占用城市市空间小小的特殊殊性被越越来越多多的世界界重要城城市所采采用。随随着北京京20008年奥奥运的临临近，北北京交通通规

54、划对对城市轨轨道交通通越来越越重视。近几年私私家车逐逐年成倍倍递增，道路交交通的压压力已到到崩溃的的边缘，因此在在被称之之为“堵城”的北京京，地铁铁对交通通的贡献献更是功功不可没没，据北北京交通通部有关关资料显显示上下下班高峰峰期，乘乘坐私家家车从五五棵松到到达国贸贸需要660分钟钟左右时时间；乘乘坐公交交车到达达国贸需需要900-1110分钟钟；乘坐坐地铁到到达国贸贸仅需334分钟钟。因此此在本区区域地铁铁起特殊殊作用不不可低估估。由于住在在西区的的大多数数人依靠靠地铁出出行，因因此导致致早上6600以以后从这这里上车车就基本本没有座座位了，晚上同同样如此此，11100以以后地铁铁车厢里里还

55、十分分拥挤（基本情情况是，上班向向东的线线路到八八宝山还还略微宽宽敞，到到了万寿寿路大量量人流涌涌入，造造成车厢厢拥堵状状况十分分严重；如果目目的地是是公主坟坟或是军军博，状状况更为为糟糕。尤其令令人不安安的是，目前西西边还在在不断兴兴建大型型住宅小小区，以以后搭乘乘地铁的的居民会会越来越越多，地地铁未来来的搭乘乘状况还还不得而而知。公交项目周边边公交线线路较多多，基本本上可以以到达市市区各地地，由于于本项位位于复兴兴路与西西四环交交接十字字路口，而复兴兴路和西西四环路路是本区区域内的的主要交交通干道道，运行行公交线线路较多多，因此此搭乘公公交车到到达本项项目极为为便利。如下图图：项目周边公交

56、站点图区域内现现有公交交路线所在道路路公交线路路始发站终点站复兴路620广安门张仪村711阜成路青塔373公主坟衙门内747北京西站站大峪复兴路西四环982北京西客客站西北旺804花家乡驾驾校姜庄户967鸿益驾校校北岗子905场分园颐和园748晓月苑小小区育新小区区958八大处北京游乐乐园621四海公园园玉泉路817玉泉路国防大学学西四环942桥梓东直门西四环通州927亦庄站西客站西四环丰台993窦店汽车车站太平桥2-4 区域人人流动向向良好的交交通环境境不仅能能够为项项目组织织良性的的交通体体系，还还能够为为项目带带来消费费人流，提升项项目人气气，从而而为项目目的成功功运作提提供有力力的外部

57、部帮助。本项目目所在位位置是区区域内重重要交通通枢纽，从上图图中可以以看出，本区域域内各区区位都有有较多公公交车辆辆可以到到达本项项目，交交通极为为方便，并且从从公主坟坟、从本本区域附附近最大大社区“远洋山山水”到达本本项目也也极为方方便，如如：公主主坟到达达本项目目不仅可可以乘坐坐地铁，还可以以乘坐众众多公交交车可以以到达本本项目；而“远洋山山水”是本区区域最大大的社区区，其建建成后入入住人口口可达33万人，其社区区居民到到达本项项目可直直接乘坐坐7511、6220等车车辆。因因此区域域内便利利的公交交系统为为本项目目带来大大约200多万的的人流。综上所述述，本项项目周边边的交通通系统极极为

58、便利利，能够够为本项项目提供供较大的的人流，因此在在针对本本项目业业态设计计是可以以充分考考虑交通通为本项项目带来来便利。2-5 通行状状况从目前的的道路通通行情况况来看，上班高高峰时间间往西道道路状况况基本良良好，自自驾车、乘坐公公交车出出行道路路基本保保持畅通通；对于于更多的的在东边边工作的的人来说说，由于于东西走走向的车车流过分分依赖主主干道复复兴路，导致负负载过重重，车流流过玉泉泉路或者者大中音音响器材材城路口口时拥堵堵状况十十分严重重，并且且越往东东拥堵状状况就越越严重。此种状状况一直直延续到到早晚交交通高峰峰结束。通过上述述分析，可以看看出目前前的交通通状况尚尚不尽如如人意，未来等

59、等小区周周边道路路完善之之后,交交通状况况将会有有所改善善,但是是由于玉玉泉路远远洋山水水、玉泉泉新城这这两个百百万平米米大盘的的建设,这里的的人口密密度将会会大幅上上升,同同时伴随随着北京京20008年奥奥运会的的召开，北京220055-20020年年新城市市规划:两轴-两带-多中心心的推进进，本区区域交通通问题将将成为首首要解决决的大问问题，因因此未来来政府对对本区域域交通道道路的改改造是势势在必行行的大趋趋势。2-6 未来交交通规划划阜石路北京市总总规修编编已将该该路全线线提级为为城市快快速路，相关的的规划条条件也做做了较大大调整，目前设设计部门门已经完完成了该该路的规规划方案案，相关关

60、区政府府正在积积极准备备征地拆拆迁工作作，待条条件成熟熟就开工工建设。改建后后的阜石石路将由由60米米拓宽到到80米米，经过车车辆的行行驶时速速将由660公里里提高到到80公公里。此此外，阜阜石路由由西三环环到西四四环3.5公里里路段沿沿线将新新建、改改建永定定路立交交、玉泉泉路立交交、田村村东路立立交等66座立交交桥，作作为阜石石路升级级快速路路的配套套措施。改建后后的阜石石路将与与长安街街西延长长线及莲莲花池西西路共同同构成东东西方向向的交通通主干道道。玉泉路根据相关关的规划划，玉泉泉路未来来将拓宽宽为600米，目目前正在在动工修修建。玉玉泉路将将向北延延伸，在在上城东东边路过过，一直直向