20150408池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析

1、池州青阳县九华山涵月楼地块分析池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析区域背景介绍合肥 132 杭州 262 苏州 304 南京 198 无锡 296 上海 383 （一）地理位置：池州是安徽省下辖的地级市，是长江南岸重要的滨江港口城市，省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市、全国双拥模范城市。也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分，皖南国际文化旅游示范区核心区域。（二）区区域简介介：池州市市共辖11区3县县，项目目位于青青阳县九九华山风风景区中中。青阳阳县为中中国211世纪议议程试点点地区、国家生生态经济济示范区区、皖江江城市带带承接产产业转移移示范区区。

2、拥有有一座国国家级森森林公园园九九华山国国家森林林公园。青阳县县交通便便捷，基基础设施施良好，3188国道横横贯东西西，1003省道道直穿南南北。20113年池池州常住住人口为为2000万，青青阳县常常住人口口为566万。（三）九九华山风风景区:九华山是是首批 HYPERLINK /view/8426.htm 国国家重点点风景名名胜区，著名的的游览避避暑胜地地，国家家5A级级旅游区区、全国国文明风风景旅游游区示范范点。目前九九华山风风景区已已正式通通过评审审成为国国家级地地质公园园，据九九华山官官方数据据统计，20114年全全年接待待游客9900.07万万人次，实现旅旅游收入入98.80亿亿元

3、。（四）周周边城市市一览：安庆 42 铜陵 44 宣城 127 黄山 137 芜湖 114 / / 池州，位位于安徽徽省西南南部，北北与安庆庆市隔江江相望，南接黄黄山市，西南与与江西省省九江市市为邻，东和东东北分别别与芜湖湖市、铜铜陵市、宣城市市接壤。与著名名的旅游游城市黄黄山市，相距1137公公里。（五）近近五年经经济情况况一览：芜湖21000铜陵925999铜陵271554芜湖560安庆14188芜湖585335芜湖262664安庆524宣城843黄山347225池州234882宣城304铜陵681宣城329228黄山233556黄山196黄山470池州325441宣城227331铜陵15

4、6池州422安庆265334安庆226883池州143经济小结结:池州州市20009-20330年的的城镇空空间结构构是一轴轴一带三三片区，其中青青阳县九九华山片片区属于于三片区区中的中中心城区区。近年年来池州州经济总总额虽稍稍落后与与周边城城市，但但经济发发展态势势良好，加之政政府大力力青阳县县的旅游游产业，旅游业业将带来来巨大的的人流量量，所以以项目所所在区域域市场潜潜力发展展巨大。（六）房房地产市市场：房地产市市场小结结：近年年来，池池州房地地产投资资比重在在20%左右。前几年年房地产产市场火火热，导导致施工工面积大大幅增加加，房地地长市场场库存量量巨大，销售市市场成交交惨淡。20114

5、年33月-110月楼楼市成交交量持续续走低，20115年开开春来，一系刺刺激楼市市回温的的政策出出台，成成交量持持续增加加。商业业市场在在20115年22月激增增，成交交5822套。未未来池州州房地产产市场竞竞争仍处处于白热热化阶段段，如何何去存量量仍是主主要问题题。项目本体体分析（一）区区位分析析青阳主城城区 9 青阳主城城区南北北相距44.3公公里，东东西相距距6.33公里 国道3118 8.2 起点为上上海人民民广场，途径江江苏、浙浙江、安安徽、湖湖北、重重庆、四四川、终终点为西西藏聂拉拉木县樟樟木镇友友桥，全全长54476千千米，是是中国目目前最长长的国道道 京台高速速 14.11 起

6、点北京京，重点点台北，全长220300公里 整体区位位总结：项目位位于青阳阳县九华华乡九华华山风景景区中，距离青青阳县主主城区99公里，交通便便利，九九华乡是是池州城城乡规划划三片区区中的中中心城区区，是政政府大力力发展旅旅游业的的片区，所以项项目区位位优势明明显。新区环路路 175 九华山风风景区内内主干道道柯北老街街 500 九华山风风景区内内主干道道佛光大道道 932 与省道2219相相连局部区位位总结：九华乡乡位于青阳阳县城西西南100公里。行政区区面积668平方方公里，总人口口123363人人，九华乡乡大力发发展特色色农业和和旅游服服务业。项目位位于柯北北新街，处于九九华乡东东南角，

7、九华山山风景尽尽收眼底底。距离离与省道道相连的的佛光大大道不到到1公里里，自驾驾出行较较为便利利。（二）项项目基本本信息20.77万方0.4 8.3万万方18% 池州地华华旅游发发展有限限公司48% 雨润地产产雨润物业业管理4.611元/月别墅20014年年9月，酒店式公公寓目前前认筹中中包租100年，前前3年，回回报188%，后后4-110年可可选择自自己住或或代经营营，代经经营收入入55分成成；根据积分分给予购购房者免免费住宿宿天数100000元/（含含装修）由五星级级酒店和和度假酒酒店式公公寓构成成；酒店包含含1844间酒店店式客房房和399套奢华华的庭院院式套房房；公寓包含含2822套

8、酒店店式公寓寓和300套庭院院式公寓寓，以及及1488套无产产证式酒酒店别墅墅客房（三）开开发商背背景：雨润控股股集团是是一家集集食品、地产、商业、物流、旅游、金融和和建筑等等七大产产业于一一体的多多元化企企业集团团。雨润润地产已已形成城城市精品品住宅、旅游地地产和商商业地产产三大产产品体系系，是中中国地产产50强强企业。（四）建建筑风格格：传承徽派派建筑文文化，打打造“传传统、传传承、传传世”的的百年精精品，被被誉为安安徽“拙拙政园”。融合徽文文化千百百年沉淀淀的温婉婉雅致和和佛教道道场的庄庄严神圣圣，集自自然与人人文为一一体，融融古典与与现代于于一身。（五）周周边配套套：管委会 58 建设

9、银行行 397 税务局 203 人民法院院 266 农村商业业银行 525 超市 668 文化馆 348 手机卖场场 489 便利店 620 小结：项项目周边边以政府府实业单单位位置置，周边边日常配配套档次次偏低，且配套套不完善善。但项目酒酒店部分分配有游游泳池，禅修所所，中西西特色餐餐厅，SSPA水水疗养生生会所，会展中中心，按按摩足浴浴等高端端生活配配套，酒店式式公寓部部分配套套咖啡馆馆，餐厅厅，超市市，洗衣衣房，理理疗中心心，驿站站，儿童童乐园等等配套设设施，满满足居民民的日常常需求，自身携携带生活活与商业业配套较较为完善善。（六）交交通配套套：九华乡客客运站 1.4 318国国道 8.

10、4 京台高速速 14.11 池州客运运站/火火车站 27.22 青阳汽车车站 14.33 九华山机机场 24 小结：项项目位于于九华乡乡风景区区，距离离国道3318仅仅有8.4公里里，自驾驾车交通通便利。距离九九华乡客客运站仅仅有1.4公里里，但九九华乡客客运站班班车主要要开往安安徽省内内的城市市，人流流导入局局限性较较大。池州九华华山机场场主要服服务于来来安徽九九华山风风景区旅旅游游客客及朝拜拜的香客客，目前前开通北北京、上上海、成成都、广广州、厦厦门、青青岛等城城市固定定航班。项目距距离九华华乡机场场24公公里，能能为项目目导入较较远城市市的旅游游观光客客。（七）户户型分析析：A户型 70

11、0 B户型型 1110D户型户型点评评：A户型：南北通通透，户户型设计计结构合合理，主主要针对对单身人人士或年年轻夫妇妇群体；B户型：南北通通透，户户型功能能多样化化，增设设会客厅厅，可长长期入住住；D户型：户型舒舒适度较较大，空空间布局局合理，主要针针对高收收入客群群；周边竞品品情况（一）竞竞品地图图项目周边边有两个个酒店式式公寓项项目，其其中九华华万象街街仅相距距1.88公里，二期商商铺现场场在售，德懋堂堂目前在在售中。（二）竞竞品详情情九华万象象街：20万方方 0.588 13.33万方 住宅、酒酒店式公公寓、别墅、商商铺 安徽皖土土房地产产开发有有限责任任公司 41% 安徽皖土土房地产

12、产开发有有限责任任公司 安徽众源源物业管管理有限限公司 1.5元元/月/ 20144.100 商铺400 448万、801044万一二层连连卖，可可打通使使用商铺1220000-1550000元/目前二期期商铺在在售，按按揭999折，一一次性付付款988折，酒店式式公寓尚尚未开售售，预估估下半年年开始认认筹九华万象象街是九九华乡唯唯一大型型商业配配套的项项目。220144年8月月售楼处处公开，一期商商业已售售罄，开开始营业业；二期期商业项项目总体体量4.7万方方，目前前销售11.6万万方，去去化率为为34%。商铺铺购买者者90%为九华华山本地地人，220%来来自江浙浙沪外省省。目前前有一家家上

13、海的的代理公公司该项项目。德懋堂：20.55万方 0.8 16.44万方 654户户九华山德德懋堂置置业有限限公司 45% 北京德懋懋堂投资资有限公公司 德懋堂酒酒店物业业管理有有限公司司 酒店式公公寓1220000元/（含装装修费） 酒店式公公寓：665 80万万 别墅：2280 3440万 包租十年年，回报报率100%，购购房者一一年有114天免免费租房房期（包包含节假假日）开盘将近近两个月月，别墅墅销售11套，酒酒店式公公寓销售售30套套左右精舍禅修修会所，德功坊坊商业街街、山顶顶游泳池池、山顶，MMinii高尔夫夫等商务务配套德懋堂产产品分为为别墅、酒店式式公寓和和酒店。德懋堂堂开发商

14、商自销，酒店式式公寓为为1655套，目目前成交交30套套左右，别墅成成交1套； 酒店式式公寓的的购买客客户，445%来来自江苏苏，200%来自自浙江，15%来自上上海，220%来来自安徽徽省内，其购买买的目的的主要用用于投资资；别墅墅的购买买客户主主要用于于休闲度度假。竞争市场场总结：从地段来来看：德德懋堂在在风景区区莲花峰峰下，风风景最优优，但交交通不便便；本案案距离九九华乡风风景区不不到1公公里，离离出城主主干道佛佛光大道道9300米，交交通和风风景折中中；九华华万象街街靠近出出城主干干道佛光光大道，出城交交通方面面，但景景色较差差；从容积率率来看：三者在在占地面面积几乎乎相同的的情况下下

15、，本案案容积率率最小，居住的的舒适度度最优，将成为为本案的的一大亮亮点；从外立面面来看：德懋堂堂和本案案两者都都是徽派派建筑风风格，外外立面都都为白墙墙黑瓦的的江南水水乡风格格，建筑筑风格较较相似；从市场上上看：目目前九华华乡酒店店式公寓寓项目较较少，且且体量不不大。德懋堂目目前有1135套套左右的的公寓式式酒店房房源在售售，九华华万象街街酒店式式公寓下下半年才才开售；从价格上上看：德德懋堂的酒酒店式公公寓的售售价在1120000元/-1150000元/，本本案酒店店式公寓寓售价为为120000元元/，本案没没有价格格优势；从产品来来看：本本案酒店店式公寓寓户型较较少，就就70、1110两两种

16、户型型。德懋懋堂酒店店式公寓寓户型有有65、888、1145三种，产品存存在差异异性；四、SWWOT分分析优势（SS）:项目位于于九华山山风景区区，是政政府重点点规划的的旅游发发展区；容积率小小，居住住环境舒舒适度高高；自身商业业配套齐齐全，满满足居民民日常所所需；知名开发发商打造造，拥有有一定的的品牌效效应；劣势（WW）:酒店式公公寓产品品户型较较少，选选择空间间有限出行仅能能依靠自自驾车，交通通通达性不不高机会（OO）：1、项目目处于青青阳县九九华山片片区，其其为池州市大力发发展旅游游业区域域中的中中心片区区；2、20015年年开春以以来的楼楼市新政政能激发发购房者者的需求求，未来来楼市回回温有望望；威胁（TT）：周边的酒酒店式公公寓产品品同质化化严重，会造成一一定竞争争压力；五、总结结：项目所在在城市经经济发展展稍落后后于周边边城市，近年来来房地产产成交