丽阳国际可行性分析111

1、PAGE PAGE 16丽阳国际可行性分析丽阳国际是我公司实力开发的经营性办公大楼，座落于原新华造纸厂湖墅南路一侧，该楼定位为中高挡写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。一、项目目概况项目名称称：丽阳阳国际2、建设设地点建于市中中心交通通要道湖湖墅南路路上，东东、南接接现新华华造纸厂厂（该厂厂即将搬搬迁，今今后为建建设开发发用地），西临临湖墅南南路，与与二百大大、锦江江大厦阁阁路相望望，北至至叶青兜兜路。3、建设设环境本项目处处于杭城城市中心心，毗邻邻市政府府及武林林门商业业中心，拥有完完善的交交通网络络，地理理位置优优越，极极具升值值潜力。武林门门一带一一直以来来是杭城城集商业业、金

2、融融、娱乐乐、购物物于一体体的中心心区域，集中了了杭州大大厦、银银泰百货货、百货货大楼等等大型商商场，集集中了雷雷迪森大大酒店、浙江大大酒店等等高档酒酒店宾馆馆，也集集中了杭杭州剧院院、杭州州游泳馆馆等文化化娱乐场场所，是是杭城首首屈一指指的繁华华商业中中心，是是商家的的必争之之地；华华浙广场场、新世世纪大厦厦、耀江江发展中中心、蓝蓝天时代代广场及及正在建建设中的的白马大大厦等一一大批商商务办公公楼的涌涌现使此此区域成成为高档档写字楼楼的代表表区域。而运河河北侧的的西湖文文化广场场的开工工与建设设，一个个代表新新杭州的的标志性性广场与与武林广广场交相相辉映，从而产产生巨大大的商务务合力，加上拱

3、拱墅区十十里湖墅墅的改造造、信义义坊商业业街区的的隆重开开发，使使该区的的高档物物业向西西北腹地地深入发发展，并并赋予了了浓厚的的文化氛氛围，对对提升本本项目所所在区域域的写字字楼品质质将会直直接的促促进作用用。4、设计计构思丽阳国际际是二十十一世纪纪的建筑筑，在选选址、开开发定位位、物业业规划及及建筑形形态上都都预留发发展空间间，具有有时代性性和超前前意识，要求它它能代表表出武林林广场北北商业建建筑新时时代的特特征和气气息。设设计以简简洁的结结构表现现、流畅畅的线条条、不同同的体块块造型组组合形成成较强的的视觉感感染力，在立面面整体布布局在统统一中力力求“通、透透”变化，展现出出一种多多层次

4、的的明朗效效果，创创造轻松松舒适的的办公环环境，体体现出了了现代写写字楼应应有的高高效率、高清新新和识别别性，能能充分体体现了现现代企业业的风格格和形象象。5、建筑筑立面建筑外立立面采用用端庄、气派的的简约造造型，以以相对低低调的建建筑处理理，着重重处理细细节的精精致，达达到建筑筑形象应应有的内内涵。整整个大楼楼外墙面面由石材材干挂幕幕墙、玻玻璃幕墙墙、铝板板等组成成；采用用全隐框框幕墙。铝板采采用2.5MMM、3000系的的铝镁合合金板，写字楼楼玻璃采采用国内内名厂生生产的浅浅灰色高高透低反反射的镀镀膜中空空玻璃、商场玻玻璃采用用19MMM钢化化玻璃，石材采采用3CCM国产产优质花花岗岩。整

5、个幕幕墙协调调统一，整体感感强，可可以充分分体现写写字楼的的风格。6、工程程概述1、主要要经济技技术指标标总占地：约66610平平方米总建筑面面积（地地上和地地下）：约2665733.966，地下下约40074.57，群房面积积：约447577平方米米主楼及附附楼层数数和面积积、高度度：主楼楼22FF，副楼楼11FF地下层数数：1FF地下车位位数（面面积）：39551平方方米622个（增增加立体体停车设设施后为为87个个）二、杭州州写字楼楼市场综综述杭州写字字楼市场场曾经由由于住宅宅市场的的火爆和和缺乏充充足产业业支撑这这两大原原因，一一直是房房产业中中最“温吞”的物业业。但从从20002年开

6、开始，随随着写字字楼市场场的逐渐渐成熟和和住宅市市场投资资的萎缩缩，杭州州的写字字楼渐渐渐“热”了起来来，成为为市场的的“香饽饽饽”。可以说，杭州写写字楼市市场历史史可以分分为三个个阶段。第一阶阶段是以以杭州第第一条“商业街街”庆春路路沿线为为主开发发的，写写字楼作作为单独独的物业业与单位位自建办办公楼区区别开来来。由于于经济发发展水平平的限制制及宏观观调控的的影响，当初第第一代写写字楼市市场反应应很平淡淡；到119988年，以以世贸中中心为代代表的第第二代写写字楼的的出现，开创了了杭州写写字楼发发展的新新时代，从此，杭州写写字楼无无论从规规模、配配套还是是整体形形象，都都开始与与国际接接轨；

7、第第三阶段段是以黄黄龙世纪纪和白马马大厦为为代表的的新型写写字楼的的崛起，从此，杭州写写字楼市市场开始始了个性性化的革革命。下面分别别是19999年年至20001年年间杭州州市写字字楼投资资额、施施工面积积、预售售面积和和销售面面积的发发展状况况。1999920001年杭杭州写字字楼投资资额（亿亿元）年限19999年20000年20011年投资额6.910.6614.991999920001年杭杭州写字字楼施工工面积、预售面面积、实实际销售售面积（万平方方米）年限19999年20000年20011年施工面积积60.77654.22880.334预售面积积16.44221.88430.993实际

8、销售售面积4.36.616.22从上面的的各项指指标分析析，20000年年杭州市市写字楼楼投资额额同比增增幅为554%，20001年杭杭州市写写字楼开开发投资资额接近近15亿亿元，同同比增加加41%。连续续两年投投资额超超过100亿元，且增长长幅度保保持在550%上上下，表表明杭城城写字楼楼开发已已进入一一个新的的阶段，即自119955年以来来的又一一个新的的高峰期期已经来来临。由于开发发投资量量的增长长，近两两年写字字楼上市市量也明明显增加加。20000年年写字楼楼预售面面积211.844万平方方米，220011年达到到30.93万万平方米米，同比比增长441.66%。在在供应量量不断增增大

9、的同同时，写写字楼的的需求量量也表现现相当的的支持力力，因为为销售的的增长同同样惊人人。由于于投资者者的比例例逐步增增加，写写字楼销销售面积积超过116万平平方米，与上年年同期相相比增幅幅达1445%。在市场场销售向向好的同同时，写写字楼价价格也不不甘落后后地向上上窜了不不少。220011年写字字楼销售售价格比比20000年同同期上涨涨10.3%，这一涨涨幅比数数据表明明杭城写写字楼已已明显走走向“高价路路线”。20001年年写字楼楼竣工面面积同比比增长667%，新开工工面积同同比增长长48%。20002年年杭城写写字楼的的上市量量仍处于于一个不不断放大大的过程程，市场场投放的的物业高高达40

10、0万平方方米左右右。从市市场销售售情况看看，19999年年下半年年开始杭杭城写字字楼销售售状况明明显转好好，但也也显示出出空置压压力的存存在。220011年写字字楼市区区空置面面积与220011年同期期相比增增加了22.3%。而形形成写字字楼空置置的增量量集中于于老城区区。20022年，杭杭城写字字楼大部部分集中中在庆春春路和城城西文教教区为主主的重点点区域，这些热热点地区区受到行行政商业业中心的的辐射，拥有强强大的行行业支撑撑和优越越的地理理条件，价格大大幅度攀攀升，上上述写字字楼的走走红使得得有些地地段偏远远的盘子子也紧跟跟其后，价格较较大幅度度跃进。黄金地地段的写写字楼价价格身居居高价，

11、投资获获利潜力力不大。武林商商务区辐辐射圈新新增不少少写字楼楼，作为为新的热热点区域域被市场场看好。在20002年中中，CBBD概念念深入人人心。由由风起路路、环城城西路、莫干山山路、文文三路、文晖路路、环城城东路等等道路合合围而成成的武林林商务区区和新武武林商务务区是杭杭州目前前的CBBD。是是目前的的政治中中心、经经济中心心，产务务配套齐齐全、交交通畅通通、是东东西、南南北人流流车流转转换的枢枢纽地带带，商务务人文设设施健全全。钱江江新城区区将是未未来杭州州的CBBD所在在点，同同样具备备建设未未来杭州州国际化化高档写写字楼条条件的区区域。庆庆春路区区域是杭杭州传统统商业区区，成熟熟的区域

12、域环境和和便捷的的交通条条件，使使得该区区域是写写字楼供供应和需需求的焦焦点。以以上区域域内写字字楼最具具投资潜潜力。根据中房房指数办办公室分分析，杭杭州写字字楼租金金上涨潜潜力巨大大。报告告显示，世界上上写字楼楼占用成成本最高高的商务务区是伦伦敦，其其占用成成本是1125.83美美元/平平方米月，其其次是东东京、香香港和巴巴黎。杭杭州的写写字楼占占用成本本是144.355美元，是伦敦敦的111.4%。报告告还显示示，我国国除北京京外，写写字楼占占用成本本都是在在提高，上海浦浦东20001年年比20000年年上涨了了26.39%，高居居世界涨涨幅第二二，居中中国第一一，杭州州上涨44.988%

13、从以上数数据分析析，杭州州写字楼楼的租金金仍然有有较大的的上行空空间。如如何培育育市场需需求，降降低开发发成本和和运营成成本，仍仍是启动动杭州写写字楼市市场的关关键所在在。三、项目目区块写写字楼市市场分析析纵观杭城城写字楼楼的发展展，往往往每一段段时期都都有1-2个热热点区域域，如武武林商务务圈、城城西高新新商务圈圈、黄龙商商务圈等等。而每每一个热热点区域域的形成成与发展展或是受受行政商商业中心心区的辐辐射，或或是有强强有力的的行业支支撑，或或是具备备优越的的自然地地理条件件。杭城城目前770000-90000元/平平方米的的写字楼楼是市场场供应主主力，虽虽然对此此价格段段需求较较前几年年有明

14、显显的增量量，但价价格也有有较大上上升，因因此总体体保持供供求基本本平衡，既未出出现普遍遍的滞销销，也未未出现明明显的短短缺，880000元/平平方米以以上的高高档写字字楼，从从目前的的销售情情况看冷冷热不均均。一些些顶级地地段的高高档写字字楼，如如世贸大大厦、瑞瑞丰商务务楼、白白马大厦厦、新世世纪广场场等，受受精品楼楼买家的的追捧，而另另一些楼楼宇本身身综合竞竞争力不不强销售售平平，如鸿鼎鼎商务馆馆、平海海旺角等等。均价价在1000000元/平平方米左左右的楼楼盘销售售大多相相对缓慢慢，50000元元/平方方米左右右及以下下低价位位写字楼楼是市场场较为明明显的稀稀缺产品品，低价价位写字字楼仍

15、有有较大市市场空间间，比如如新南北北房产的的南北商商务港的的热销就就是一个个佐证。以下我我们将对对丽阳国国际所处处的武林林商圈板板块的发发展和周周边楼盘盘进行分分析：武林广场场作为杭杭州目前前的行政政与商业业中心，是杭州州的政治治、经济济、文化化、科教教、商业业，信息息中心等等核心地地段这一一区域写写字楼一一直以来来在市场场中占据据着主导导地位。目前在在该区域域内的写写字楼主主要有蓝蓝天时代代广场、白马大大厦、耀耀江发展展中心、水晶大大厦、华华浙广场场、武林林新世纪纪大厦等等20多多家，正正使用的的写字楼楼中，入入驻企业业大多为为律师事事务所、房产、医药等等较重视视企业形形象的企企业，整整个商

16、圈圈写字楼楼平均租租金在33500元mm2天天，平均均出租率率高达885以以上。高高档写字字楼的平平均售价价在1110000元/平平方米左左右，成成为杭州州写字楼楼高价写写字楼的的代表区区域之一一。目前前杭州写写字楼市市场主要要可以分分成武林林广场中中央商务务版块、黄龙世世贸商务务版块、庆春商商务版块块、湖滨滨商务版版块等六六个区块块，其他他在钱江江南岸和和城北还还有一定定的写字字楼散盘盘，本案案位于武武林商务务版块内内。重点竞争争个案调调查项目名称称海华广场场项目类型型写字楼、商铺发展商海华集团团、杭州州海华房房地产开开发有限限公司地理位置置环城北路路建国路路交汇口口物业概况况交通便捷捷，总

17、建建筑面积积410000方方，高度度突破1100米米，地下下两层，地上114层层为裙房房，5255层为甲甲级写字字楼。工程进度度结顶，已已着手外外立面工工程交付期 05年年3月总建筑面面积4.1万万平方米米得房率72%车位配比比1：1.1配套设施施智能弱电电系统、智能一一卡通系系统、品品牌中央央空调、中央吸吸尘系统统、PDDS综合合布线、五部品品牌高速速电梯。档次高档景观东河、运运河、贴贴沙河、运河公公园、东东河绿化化带、113000方的裙裙房屋顶顶花园配套一卡通、中央空空调、中中央吸尘尘系统、PDSS综合布布线、55A智能能化、55部品牌牌电梯。付款方式式首付四成成主力户型型300平平方米左

18、左右及以以上，每每层分为为： AA型：3349平平方米，B型：2977平方米米，C型型：2558平方方米，DD型：3335平平方米，整层共共12000平方方米。价格72000元/平平米（449层） 996000元/平平米（现现均价，销售后后期）起价：770755元/MM2；7楼楼：74460元元/M2（朝南南C型）；8楼楼：75590元元/M2（朝南南C型）；133楼：883600元/MM2（朝南南C型），82260元元/M2（朝南南D型）。销售状况况20033年4月月9日开开始内部部认购，目前销销售已进进入尾声声，售楼楼员说辞辞是还剩剩几间。建筑风格格全框架结结构主要情况况挑高近110米双双

19、层中空空大堂，13000平方方米超大大屋顶花花园24400余余平方米米写字楼楼专属配配套层、餐厅、休闲娱娱乐、运运动等配配套物管费暂无目标消费费群高档商务务办公企企业物业管理理全面植入入海华酒酒店四星星级管理理主力买点点海华酒店店管理优优势柔性办公公广告诉求求第三代国国际化品品质写字字楼项目名称称华源发展展大厦项目类型型写字楼、裙房发展商杭州华源源发展房房地产发发展有限限公司地理位置置环城北路路建国路路交汇口口物业概况况交通便捷捷，地下下一、二二层为汽汽车库，一至三三层为裙裙楼，四四层至二二十层为为纯商务务写字楼楼。一层层挑高66米，设设置大面面积的写写字楼入入口大堂堂，气派派非凡。工程进度度

20、主体呈现现交付期 05年年6月总建筑面面积2.5万万平方米米车位拥有近百百个停车车泊位。配套设施施采用中央央空调系系统，配配有4部部名牌进进口电梯梯。设有有会议展展示空间间、商务务俱乐部部、商务务中心、观景休休闲场所所档次中档景观北临运河河、西依依东河与与凤凰亭亭，宽达达20米米的绿化化带分布布在东河河两岸。导多层层次绿化化概念，形成平平面景观观与立体体景观的的结合，底层有有一个花花园露天天休闲吧吧，三层层平台设设置了景景观商务务咖啡廊廊，顶层层拥有一一个超大大空中花花园。配套四部进口口电梯，其中三三部为商商务梯，一部为为工作货货梯；VVRV变变频中央央空调，13层设设中央空空调，标标准层写写

21、字间分分户设小小型中央央空调系系统；挑挑高6米米底层大大堂，按按星级标标准装修修，尽显显豪华气气派；设设有商务务中心、会议厅厅、露天天花园休休闲吧、商务景景观咖啡啡廊、健健身运动动馆；55A智能能化付款方式式不详主力户型型286、2355平米，420层层为纯商商务写字字楼，标标准层面面积12200方方，可自自由分割割，最小小单元为为2000平方米米。均价起价80000元元/平米米不到，均价991000元/平平米开盘日期期20033年100月销售进度度50-660%，销售状状况比较较理想建筑风格格现代目标消费费群中小企业业广告诉求求银领时代代新财富富、国际际商务新新平台未来，由由你的视视野决定定

22、。项目名称称永通信信息广场场项目类型型写字楼、商住楼楼、裙房房发展商浙江永通通房地产产开发有有限公司司地理位置置环城北路路杭州电电视台旁旁物业概况况交通便捷捷，总高高度744.5米米，主楼221F。133F为商商场，44211F为写字楼楼总建筑筑面积为为447740MM2，其中中地上3362668M22，地下下87442M22，裙房71113MM2，机动动车泊位位为1220个工程进度度完成主体体建筑竣工期 03.9交付付总建筑面面积447440，其中地地上部分分362268占地面积积64822容积率5.6绿化率 27.1%车位 1200个配套设施施大屏幕及及多媒体体查询系系统、闭闭路电视视、防

23、盗盗报警、电子巡巡更、停停车一卡卡通系统统物业类型型档次中档付款方式式6成100年、88成300年主力户型型1501800，44楼以上上是写字字楼和商商住楼（有厨房房、卫生生间，可可作写字字楼）。大楼东东侧为商商住楼，西侧为为写字楼楼，写字字楼和商商住楼联联为一体体又互不不相通，有各自自不同的的入口，写字楼楼从大楼楼北侧入入口，商商住楼从从南侧入入口。永永通信息息广场主主要户型型面积有有2911.777、1334.888、1198.56、2311.100、1551.449、1127.88、1611.755、1226.668、2200.83和和3322.844平方米米等十种种，1770多套套。其

24、中中3322.844平方米米的户型型为半椭椭圆型，全透明明玻璃幕幕墙设计计，到115层为为止；2200.83平平方米的的户型为为边套，到188层为止止。配套每个户型型配备独独立的洗洗手间和和预留厨厨房位置置，简装装修，写写字楼和和商住楼各各有三部部电梯，户式中中央空调调。均价均价68800元元/平方方米开盘日期期20033年122月销售状况况基本售罄罄，6、7、88层尚余余七八套套，价格格63000元65000元/交付日期期20044年9月月30日日建筑风格格现代主要情况况大厦高774.99米，呈呈L型展展开，商商务大堂堂挑高110米弧型阳光光厅上部部面积3362668方，地下面面积84472

25、方方主力买点点地段；EE化的写写字楼、E化的的空间广告诉求求引领信息息时代商商务潮流流小 结结总体来看看，区域域市场写写字楼主主要售价价在80000130000元元/平方方米。车库库或车位位的配备备对楼盘盘的销售售还是有有一定影影响。区区域市场场商务氛氛围对楼楼盘的影影响力相相当大，写字楼楼的板块块效应还还是很明明显的。硬件配配套和物物业管理理是写字字楼畅销销的必要要保障。从个案调调查的结结果，特特别是重重点项目目几个个个案的情情况来看看，丽阳阳国际还还是具有有相当市市场优势势的。比比如紧邻邻武林商商圈的繁繁华地段段，CBBD概念念的市场场效应、高车位位配比率率，综合合前瞻的的建筑规规划，以以

26、及内部部综合配配置均达达到了杭杭城甲级级写字楼楼的标准准，产品品本身的的综合品品质较高高。同时时目前大大楼已经经结顶，在销售售中属于于准现房房开盘，因此，我们对对丽阳国国际的销销售前景景有理由由保持充充分的耐耐心和信信心。丽阳国际际成本核核算一、土地地价：1、地价价：8.1433亩2400万元/亩=119544.322万元2、出让让金:221499.8775万元元3、超面面积部分分补交出出让金(265580.62MM2-2110000M2)30000(暂估)元/MM255%=9221万元元4、契税税:2550万元元5、消防防登高场场地地价价：2.0422亩3000万元/亩=6613万万元6、转让让评估差差价：2210000M226000元/MM255%=6993万元元合计:665811万元二、建安安成本：土建：550000万元电梯：5500万万元空调：114000万元