中国房地产行业分析报告概述

1、www要点提示一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其原因主要有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外寻找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时间一般都在2年左右，2004年正好是这个时间节点。“188号”令第一一次将

2、房房地产业业确立为为我国经经济发展展的支柱柱产业。20004年，沉寂多多时的股股票市场场将重新新回暖，投资者者可以重重点关注注房地产产板块中中的龙头头企业，如深万万科、招招商局、金地集集团等。目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc73257029 基础数数据平台台 PAGEREF _Toc73257029 h 2 HYPERLINK l _Toc73257030 一、全国国房地产产开发投投资情况况 PAGEREF _Toc73257030 h 2 HYPERLINK l _Toc73257031 二、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况 PAGEREF _Toc

3、73257031 h 2 HYPERLINK l _Toc73257032 三、各地地区房地地产开发发投资情情况 PAGEREF _Toc73257032 h 3 HYPERLINK l _Toc73257033 四、各地地区商品品住宅销销售增长长情况 PAGEREF _Toc73257033 h 44 HYPERLINK l _Toc73257034 五、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况 PAGEREF _Toc73257034 h 6 HYPERLINK l _Toc73257035 六、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况 PAGEREF _Toc7325703

4、5 h 7 HYPERLINK l _Toc73257036 行业运运行状况况 PAGEREF _Toc73257036 h 9 HYPERLINK l _Toc73257037 一、“国国房景气气指数”小幅回回落 PAGEREF _Toc73257037 h 9 HYPERLINK l _Toc73257038 二、355个大中中城市房房地产市市场价格格快速上上涨 PAGEREF _Toc73257038 h 133 HYPERLINK l _Toc73257039 三、百强强企业开开发规模模和经营营业绩差差异较大大 PAGEREF _Toc73257039 h 17 HYPERLINK l

5、 _Toc73257040 四、行业业遭遇政政策紧缩缩企业面面临资金金压力 PAGEREF _Toc73257040 h 119 HYPERLINK l _Toc73257041 发展趋趋势预测测 PAGEREF _Toc73257041 h 21 HYPERLINK l _Toc73257042 一、房地地产投资资在二季季度开始始回落 PAGEREF _Toc73257042 h 221 HYPERLINK l _Toc73257043 二、主要要城市地地价仍将将保持上上升势头头 PAGEREF _Toc73257043 h 21 HYPERLINK l _Toc73257044 三、土地地

6、政策将将出现重重大调整整 PAGEREF _Toc73257044 h 23 HYPERLINK l _Toc73257045 四、20004年年将成为为房地产产开发企企业上市市年 PAGEREF _Toc73257045 h 244 HYPERLINK l _Toc73257046 投资价价值分析析 PAGEREF _Toc73257046 h 27 HYPERLINK l _Toc73257047 一、市场场需求旺旺盛行业业前景看看好 PAGEREF _Toc73257047 h 277 HYPERLINK l _Toc73257048 二、不同同物业投投资风险险综合分分析 PAGEREF

7、 _Toc73257048 h 29 HYPERLINK l _Toc73257049 三、股市市渐趋回回暖板块轮动动酝酿机机会 PAGEREF _Toc73257049 h 322 HYPERLINK l _Toc73257050 四、上市市公司研研究（深深万科） PAGEREF _Toc73257050 h 36 基础础数据平平台一、全国国房地产产开发投投资情况况单位：亿亿元，%主要指标标自年初累累计实际际完成投投资比去年同同期增长长比重（以以投资总总额为1100）自年初累累计去年同期期投资完成成额其中：国国有经济济控股商品房建建设投资资土地开发发投资18200.400439.931241

8、1.055103.0341.1158.6639.8837.99100.024.2268.225.7100.021.5568.885.8一、按工工程用途途分：住宅其中：经经济适用用房12033.02270.00235.995.466.113.868.665.2办公楼94.22768.005.24.3商业营业业用房228.8861.0012.6611.00其他294.2242.7716.2216.00二、按构构成分：建筑工程程11099.440.2260.9961.33安装工程程73.88447.884.13.9设备工器器具购置置25.66978.001.41.1其他费用用其中：土土地购置置费61

9、1.47383.0940.8845.2233.6621.0033.7720.55计划总投投资305449.66436.77本年计划划投资87055.19936.55新增固定定资产725.7547.88二、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况单位：万万平方米米，亿元元主要指标标实际完成成比去年同同期增减减自年初累累计去年同期期绝对数一、土地地开发与与购置情情况 本年购购置土地地面积71666.71153800.05517866.66633.22 完成开开发土地地面积37244.06628911.066833.0028.88 本年土土地成交交价款(万元)435.58二、商品品房建筑筑、销售售面积

10、施工面积积700772.886527448.993173223.99332.88 其中：新开工工面积128999.554105228.55323711.01122.55竣工面积积36800.62230344.866645.7621.33销售建筑筑面积42711.16631555.07711166.09935.44三、商品品房竣工工价值527.51449.5977.99217.33四、商品品房销售售额11433.344791.74351.6044.44 其其中：销销售给个个人10533.399702.45350.9450.00三、各地地区房地地产开发发投资情情况单位：亿亿元，%地区投资额比去年同

11、期增长长住宅住宅经济适用用房经济适用用房全国总计计18200.40012033.02270.00241.1135.995.4一、东部部地区13333.300894.3638.00740.4433.66-5.22北京165.9076.5575.21140.6616.00-25.8天津39.77720.2204.15530.44-18.5-67.1河北29.55020.3315.34443.0074.66123.4辽宁32.66619.6650.17758.3326.000.5上海188.05145.1034.5533.550.0江苏226.12164.489.11172.3366.6626.77

12、浙江222.54170.065.84447.0055.5584.99福建76.33252.1131.63338.0051.55151.1山东94.00866.0043.97764.1163.6611.33广东252.35154.982.21114.00-1.33-28.4海南6.0224.8440.38883.8867.4489.22二、中部部地区228.68149.9316.22362.2266.7742.55山西7.3883.5550.61131.9921.11-38.1吉林0.1550.12222.554.3黑龙江1.5660.7770.07739.5513.77-27.3安徽57.11

13、240.1161.56669.5570.88-35.6江西35.55821.0002.58861.8876.9951.88河南35.55224.8842.74464.0055.3342.88湖北40.22727.4441.50076.2262.4455.99湖南51.11132.0077.17750.6678.55116.8三、西部部地区258.41158.7415.77229.6625.995.4内蒙古1.8550.8110.011129.9227.80.0广西29.88117.9920.30053.2241.11-10.8重庆63.33934.0023.40045.0046.0037.55

14、四川87.99660.8862.9887.711.228.3贵州20.66710.9991.55533.7722.0068.77云南19.99712.2262.63338.9925.883.8西藏0.3110.1880.133陕西23.22115.7763.18842.3332.44-32.7甘肃4.7662.9000.61147.4484.55107.7青海1.4550.8330.17718.55-9.00-53.5宁夏2.5441.5660.25536.4430.11255.0新疆2.4990.6660.511111.2-16.613.88四、各地地区商品品住宅销销售增长长情况单位：万万平

15、方米米，亿元元，%地区销售面积积销售额比去年同同期增长长销售给个个人销售面积积销售额销售给个个人全国总计计38366.455951.65904.5736.3345.1148.22一、东部部地区23900.666739.90700.1131.9942.2245.66北京248.57108.38105.313.50.310.22天津123.1434.33132.99233.4448.3343.44河北97.22212.55912.113112.886.0095.88辽宁77.99120.88119.888-7.44-0.88-1.77上海310.04160.77144.6137.7769.7760

16、.22江苏425.6794.77692.00180.4499.3399.99浙江293.5275.77374.88912.0036.2237.33福建164.9539.99138.22242.3348.8842.99山东206.5135.00932.99140.8835.6651.55广东432.41154.74144.4220.7740.7751.00海南10.7742.8112.81178.66190.5190.5二、中部部地区592.3885.99081.44847.6669.4469.99山西25.1193.7443.69997.66107.9128.2吉林7.4001.6221.62

17、220.5531.3331.33黑龙江25.1194.4444.41134.6620.5526.77安徽156.3919.77019.00081.7778.7779.33江西65.3396.5886.2444.223.0018.00河南96.77113.11110.77031.0037.9922.33湖北107.6418.55018.00389.22129.5133.2湖南108.4418.22217.77828.7781.4492.22三、西部部地区853.43125.84123.0041.9948.5550.88内蒙古5.6000.6550.655-51.1-50.0-50.0广西106.

18、4919.99419.99153.6666.6667.33重庆143.8720.44319.55730.7732.2228.44四川266.1934.99234.11525.4427.5528.00贵州71.7787.7997.68819.5530.9929.66云南89.99314.55114.33493.8861.9972.88西藏0.5440.1110.111陕西67.00011.22410.99929.9947.8860.00甘肃24.9934.2993.68871.55167.5179.3青海3.2330.6550.65573.6660.770.0宁夏33.0065.3885.344

19、248.2231.0229.2新疆40.8815.9335.933187.7139.2144.5五、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况单位：万万平方米米，亿元元，%地区土地购置费本年购置置土地面积积完成开发发土地面积积比去年同同期增长长土地购置置费本年购置置土地面面积完成开发发土地面面积全国总计计383.0971666.71137244.06645.2233.2228.88一、东部部地区290.6340877.09923288.21149.3351.4430.22北京32.44861.22136.99465.22-43.7-52.1天津7.18883.559121.9280.00-61.3

20、-42.1河北4.788183.4251.33811.0025.44-33.2辽宁6.91199.11235.443118.912.55-29.8上海23.11780.00655.447154.934.00109.7江苏57.77512133.199575.0435.33120.2143.7浙江83.334526.67326.6347.991.942.99福建14.666352.74286.4075.1149.00114.3山东21.552554.23360.5094.9936.9956.88广东38.881932.65458.518.9154.1-11.7海南0.0220.20020.000

21、-95.2-95.2二、中部部地区50.88317566.055672.8370.7721.777.1山西1.39945.55115.88275.8816.77-35.8吉林黑龙江0.2554.2771.500262.4-23.5安徽15.332415.79135.0898.3366.119.0江西8.944278.96153.1065.660.941.99河南9.322303.4564.55510742.2217.99湖北6.700281.72120.14117.967.1157.77湖南8.922426.36182.638.9-13.3-23.5三、西部部地区41.66313233.577

22、723.025.87.052.44内蒙古0.31118.5514.922-30.529.77广西4.099173.02161.7935.2252.2264.33重庆7.366243.88251.8125.118.0127.2四川18.662389.2166.884-15.1-28.1-13.8贵州3.522161.6875.118106.337.8827.00云南3.966167.8180.11375.2278.11-1.33西藏0.333陕西2.22263.00555.551-8.00-4.66233.3甘肃0.69933.22914.332-22.7-7.77-13.4青海0.23310.

23、3338.333-53.4-34.9-29.9宁夏0.22214.7719.3201.9新疆0.42248.0073.855六、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况单位：万万平方米米，%地区施工面积积竣工面积积比去年同同期增长长施工面积积竣工面积积新开工面面积新开工面面积全国总计计700772.886128999.55436800.62232.8822.5521.33一、东部部地区462884.44179722.123066.95528.9925.6611.33北京53611.377337.65228.3622.110.522.33天津11255.100229.5591.3

24、3111.997.821.11河北10711.522304.9770.11331.0019.2295.44辽宁11755.322200.1032.11328.55-7.66-42.1上海60122.077752.34220.8829.449.632.33江苏67733.90018455.877419.4074.99102.277.00浙江83399.14412833.044305.4234.9918.88-2.77福建35888.688460.73202.9419.118.515.22山东37599.366945.38128.2136.4416.22-0.11广东87188.05515988.

25、522601.677.718.88-12.9海南359.9013.9956.50079.00-78.024.33二、中部部地区93477.44420788.711568.7449.5530.2250.55山西355.6866.11217.33426.99-18.6118.6吉林3.1003.100黑龙江138.6118.66312.9911.44安徽21000.399482.17145.9452.5546.5526.00江西15111.633364.0179.22162.665.318.22河南19388.700353.0697.44248.1157.3339.77湖北15377.311404

26、.8075.22053.8864.3366.00湖南17622.022389.91150.5342.7710.33112.1三、西部部地区144441.00128488.733804.9336.3310.3337.66内蒙古130.2935.1193.377131.167.550.0广西16122.699346.42136.8581.5572.8840.22重庆36666.955513.75163.8616.33-24.535.77四川42388.166849.75293.4124.33-15.122.44贵州15522.899369.1172.44935.1178.9996.88云南830.

27、62264.1948.11535.5593.5513.22西藏1.011陕西12177.722198.7744.44564.2215.99151.1甘肃709.72153.9528.001210.874.00270.4青海107.8031.11910.33-25.5宁夏249.1260.2288.33371.66152.137.55新疆124.0426.1136.0118.2110.4-63.1注：从220044年起，东、中中、西部部划分范范围按新新规定执执行，即即将原划划入东部部地区的的广西和和中部地地区的内内蒙古划划入西部部地区。 数据来源源：国家家统计局局 行业运运行状况况一、“国国房景

28、气气指数”小幅回回落（一）房房地产开开发总体体景气水水平国家统计计局编制制的全国国房地产产开发景景气指数数结果表表明：今今年前33个月，“国房房景气指指数”继继续保持持在较高高水平，但随着着完成投投资等主主要指标标增幅的的回落，3月份份，“国国房景气气指数”为1006.220，比比上月下下降1.46点点，比去去年同月月下降11.133点。表表明一季季度全国国房地产产开发总总体景气气水平基基本延续续了上年年快速发发展的势势头，但但受土地地开发面面积和竣竣工面积积指标增增幅回落落的影响响，3月月份“国国房景气气指数”低于去去年同月月水平。今年一季季度，全全国房地地产开发发继续保保持快速速发展的的主

29、要因因素为：一是充充裕的资资金和相相对宽松松的土地地供应，是推动动房地产产开发投投资强劲劲增长的的重要动动力；二二是市场场需求旺旺盛，商商品房销销售面积积大于竣竣工面积积，平均均销售价价格涨幅幅加大，销售额额中个人人所占比比重高于于去年同同期，达达到922.1%。图2-11：20003-20004年33月房地地产开发发景气指指数趋势势图数据来源源：国家家统计局局（二）主主要分类类指数走走势分析析1、本年年资金来来源分类类指数。3月份份，本年年资金来来源分类类指数为为1077.511，比上上月下降降3.116点，比去年年同月上上升2.87点点。一季季度，全全国房地地产开发发企业本本年资金金来源累

30、累计达到到35995亿元元，同比比增长553.22%。其其中，国国内贷款款8755亿元，同比增增长300.7%，增幅幅比去年年同期回回落200.7个个百分点点，表明明央行采采取的紧紧缩房贷贷政策作作用开始始体现；企业自自筹资金金12225亿元元，同比比增长661.55%，增增幅比去去年同期期提高114.77个百分分点；定定金及预预付款111944亿元，同比增增长644.5%；利用用外资557亿元元，同比比增长11.055倍。分分地区看看，东部部地区房房地产开开发企业业到位资资金的增增速明显显低于中中、西部部地区。 图2-22：20004年年1-33月房地地产开发发投资完完成额构构成情况况数据来

31、源源：国家家统计局局2、房地地产开发发投资分分类指数数。3月月份，房房地产开开发投资资分类指指数为1108.28，比上月月下降11.799点，比比去年同同月上升升1.114点。一季度度，全国国累计完完成房地地产开发发投资118200亿元，同比增增长411.1%，增幅幅比去年年同期提提高6.2个百百分点，但比今今年前22个月回回落了99.1个个百分点点。其中中，完成成住宅投投资12203亿亿元，同比增增长355.9%，占全全部投资资的比重重为666.1%，比去去年同期期下降22.5个个百分点点；办公公楼投资资94亿亿元，同同比增长长68%，所占占比重为为5.22%；商商业营业业用房投投资2229

32、亿元元，增长长61%，所占占比重为为12.6%。 图2-33：20004年年一季度度全国房房地产开开发投资资完成额额及增长长情况数据来源源：国研研网财经经数据库库3、商品品房销售售价格分分类指数数。 33月份，商品房房销售价价格分类类指数为为98.28，比2月月份上升升2.336点，比去年年同月上上升0.92点点。一季季度，全全国商品品房完成成销售面面积达到到42771万平平方米，同比增增长355.4%；商品品房销售售额累计计完成111433亿元，同比增增长444.4%；商品品房平均均销售价价格为226777元/平平方米，同比提提高6.7%。其中，商品住住宅平均均销售价价格为224811元/平

33、平方米，提高66.5%；办公公楼和商商业营业业用房的的销售价价格分别别上涨了了24.8%和和9.11%。中中部8个个省份的的商品房房平均销销售价格格同比提提高166.3%，远远远高于全全国平均均上涨水水平。 图2-44：20003-20004年一一季度商商品房销销售额及及增长情情况数据来源源：国研研网财经经数据库库4、商品品房空置置面积分分类指数数。 33月份，商品房房空置面面积分类类指数为为92.68，比2月月份上升升0.770点，比去年年同月下下降1.78点点。商品品房空置置面积分分类指数数的下降降，表明明空置面面积的增增幅与去去年同月月相比有有所回落落。一季季度，全全国商品品房空置置面积

34、为为90008万平平方米，同比增增长5.3%，增幅尽尽管低于于去年同同期水平平，但明明显高于于20003年增增长2.2%的的水平。其中，空置一一到三年年的商品品房面积积为38883万万平方米米，占全全部空置置面积的的比重为为43.1%；空置三三年以上上的商品品房面积积为11138万万平方米米，所占占比重是是12.6%。分地区区看，全全国有118个省省份空置置面积增增幅超过过10%。中、西部地地区商品品房空置置面积增增幅明显显快于东东部地区区。 5、竣工工面积分分类指数数。3月月份，竣竣工面积积分类指指数为1104.63，比2月月份下降降3.337点，比去年年同月下下降8.13点点，是影影响“国

35、国房景气气指数”整体水水平低于于去年同同月的主主要因素素之一。一季度度，全国国累计完完成竣工工面积336811万平方方米，同同比增长长21.3%，增幅比比去年同同期减少少24.5个百百分点。其中，商品住住宅竣工工面积为为29881万平平方米，同比增增长199.5%；办公公楼和商商业营业业用房竣竣工面积积分别增增长了228.22%和330.22%。 图2-55：20003-20004年一一季度商商品房竣竣工面积积及增长长情况数据来源源：国研研网财经经数据库库6、土地地开发面面积分类类指数。 3月月份，土土地开发发面积分分类指数数达到1114.21，比2月月份下降降4.006点，比去年年同月下下降

36、9.41点点，是88个分类类指数中中下降幅幅度最大大的分类类指数。一季度度，全国国完成开开发土地地面积337244万平方方米，同同比增长长28.8%，增幅比比去年同同期回落落37.8个百百分点。分地区区看，东东部地区区完成土土地开发发面积223288万平方方米，同同比增长长30.2%；中部地地区完成成土地开开发面积积6733万平方方米，同同比增长长7.11%；西西部地区区完成土土地开发发面积7723万万平方米米，同比比增长552.44%。图2-66：20003-20004年一一季度全全国完成成开发土土地面积积及增长长情况数据来源源：国研研网财经经数据库库二、355个大中中城市房房地产市市场价格

37、格快速上上涨据国家发发展改革革委、国国家统计计局对335个大大中城市市房地产产市场调调查显示示，一季季度房屋屋销售价价格比去去年同期期上涨77.7%，土地地交易价价格上涨涨7.55%，房房屋租赁赁价格上上涨0.6%。 表2-11：20004年年一季度度35个个大中城城市房地地产价格格指数表表（以去年年同期价价格为1100） 地 区房屋销售售价格土地交易易价格房屋租赁赁价格全国北京天津14.2218.11-0.44石家庄2.20.00.1太原4.40.0-1.22呼和浩特特1.42.4-0.99沈阳19.6611.000.4大连3.411.88-2.77长春-

38、2.553.50.4哈尔滨1.10.00.3上海28.3322.664.8南京杭州10.5551.3310.00宁波11.9912.334.9合肥福州2.42.0-0.99厦门8.06.2-4.33南昌济南青岛16.001.7-1.33郑州2.00.0-1.88武汉长沙广州1.30.00.5深圳3.40.6-0.44南宁2.60.00.6海口8.91.7-3.11成都5.516.332.6贵阳昆明0.10.00.3重庆14.554.04.7西安

39、兰州4.40.0-4.99西宁银川乌鲁木齐齐0.30.0-0.55数据来源源：国家家统计局局1、房屋屋销售价价格快速速上涨。一季度度，伴随随着房地地产投资资和销售售的快速速增长，房屋销销售价格格比去年年同期上上涨7.7%，涨幅比比去年四四季度增增加2.6个百百分点。分地区区看，35个个大中城城市中有有9个城城市房屋屋销售价价格涨幅幅超过110个百百分点。分别是是上海涨涨幅为228.33%，沈沈阳199.6%，青岛岛16.0%，重庆114.55%，天天津144.2%，南京京12.1%，宁波111.99%，杭杭州100.5%，济南南10.2%。昆明和和乌鲁木木齐

40、房屋屋销售价价格与去去年同期期基本走走平，而而长春房房屋销售售价格则则下降22.5%。分类类别看，在商品品房销售售价格中中，住宅宅价格上上涨7.6%。其中，经济适适用住房房和普通通住宅销销售价格格分别上上涨5.2%和和7.77%，豪豪华住宅宅销售价价格上涨涨7.99%。非非住宅用用房销售售价格上上涨7.4%。其中，写字楼楼和商业业用房销销售价格格分别上上涨7.8%和和8.22%，其其他用房房销售价价格上涨涨1.11%。 2、土地地交易价价格涨幅幅减小。一季度度全国土地地交易价价格比去去年同期期上涨77.5%，涨幅幅比去年年四季度度低1.4个百百分点。分地区区看，335个大大中城市市中，有有7个

41、城城市涨幅幅超过110个百百分点，分别是是，杭州州涨幅为为51.3%、上海222.66%、天天津188.1%，成都都16.3%，宁波112.33%，大大连111.8%，沈阳阳11.0%。广州、昆明、哈尔滨滨和兰州州土地交交易价格格与去年年同期均均持平。分类别别看，在在土地交交易价格格中，居居民住宅宅用地交交易价格格上涨88.7%。其中中，豪华华住宅用用地价格格上涨77.0%，普通通住宅用用地价格格上涨88.8%；商业业旅游娱娱乐用地地交易价价格上涨涨4.77%；工工业用地地交易价价格上涨涨2.88%；其其他用地地交易价价格上涨涨0.77%。除除豪华住住宅用地地和工业业用地价价格涨幅幅较去年年四

42、季度度增加外外，其他他各种用用地价格格涨幅均均有所减减小。 图2-77：20003-20004年一一季度全全国土地地交易价价格指数数对比情情况数据来源源：国研研网财经经数据库库3、房屋屋租赁价价格略有有上涨。一季度度房屋租租赁价格格比去年年同期上上涨0.6%，涨幅比比去年四四季度低低1.66个百分分点。其其中，住住宅租赁赁价格上上涨3.4%，涨幅比比去年四四季度减减小111.1个个百分点点，商业业用房租租赁价格格微涨00.2%，办公公用房和和厂房仓仓库租赁赁价格则则分别下下降0.7%和和0.11%。 图2-88：20002-20004年一一季度全全国房屋屋租赁价价格指数数变动情情况数据来源源：

43、国研研网财经经数据库库三、百强强企业开开发规模模和经营营业绩差差异较大大“中国房房地产TTOP110研究究组”发发布了220044年“中中国房地地产百强强企业研研究”成成果。从从房地产产百强企企业的描描述性统统计分析析来看，呈呈现四大大特征：第一，房房地产百百强在地地域分布布上呈现现极大的的不均衡衡性。房房地产行行业发展展水平和和城市经经济发展展的区域域差异极极大地影响了了百强企企业的区区域分布布。华北北地区、华东地地区和华华南地区区，占有有1000强总数数的888%；而而中西部部地区和和东北地地区分别别只占有有1000强的9%和3%。第二，百百强企业业的开发发规模和和经营业业绩差异异较大，两

44、极端端化明显显。从经经营业绩绩来看，截止到到20003年销销售额超超过200亿元的的有177家，在在10-20亿亿元之间间的有119家，在100亿元以以下的百百强企业业有655家；从从开发规规模看，40%的企业业开复工工面积集集中在220-550万平平方米，开复工工面积超超过2000万平平方米的的百强企企业只有有3家。图2-99：不同同销售额额的企业业占百强强总数的的比例数据来源源：中国国房地产产TOPP10研研究组第三，从从房地产产百强企企业开发发的产品品结构看看，产品品的平均均档次较较高，均均价61171元元平方方米，是全国国房地产产均价的的2.669倍；市场主主导地位位的仍是是以开发发中

45、低档档产品为为主的企企业。第四，以以“房地地产开发发为主营营业务、相关产产业为辅辅”的多多元化经经营模式式已经形形成。房房地产百百强企业业中，从从事纯房房地产开开发的百百强企业业占455家，以以房地产产开发为为主的企企业占555家。除房地地产开发发外，物物业经营营、关联联施工、建材装装饰也分分别吸引引了400%、15%和24%的百强强企业。图2-110：百百强企业业涉足关关联行业业企业数数量（单单位：家家）数据来源源：中国国房地产产TOPP10研研究组研究表明明，房地地产百强强企业能能在激烈烈的市场场竞争中中脱颖而而出，其其竞争力力优势主主要体现现在市场场占有、企业信信用和品品牌效应应三方面面

46、。房地地产百强强企业在在全国市市场占有有率普遍遍偏低，作为行行业龙头头的万科科企业股股份有限限公司和和上海陆陆家嘴（集团）有限公公司，在在全国销销售额和和销售面面积的市市场占有有率不足足1%。但但百强企企业在当当地市场场的规模模化经营营模式凸凸现。以北京京为例，百强企企业的销销售额和和销售面面积占当当地市场场份额的的41%和30.8%。从企业业信用度度上看，由于长长期注重重经营管管理，百百强企业业信用度度远高于于行业平平均水平平。其中中具有一一级开发发资质的的占411%，二二级资质质的企业业占444%，95%的百强强企业进进入了中国房房地产信信用档案案的信信用披露露制度。从品牌牌效应上上看，品

47、品牌资源源成为百百强企业业最重要要的无形形资产，已形成成一定品品牌效应应的企业业在全国国范围内内进行大大盘操作作和品牌牌复制。四四、行业业遭遇政政策紧缩缩 企业业面临资资金压力力自去年底底，中央央及地方方政府在在金融及及土地管管理方面面相继推推出一系系列紧缩缩性政策策。特别别是在今今年2月月份，国国务院副副总理曾曾培炎明明确强调调，要制制止钢材材、水泥泥、电解解铝行业业的过度度投资，随后中中国银监监会又宣宣布要对对银行信信贷中用用于钢材材、水泥泥、电解解铝及房房地产、汽车五五大行业业的投资资情况进进行专项项检查。建设部部长汪光光焘在年年初召开开的全国国建设工工作会议议上也指指出，要要切实防防止

48、局部部存在的的过热苗苗头演变变为全局局性问题题，以保保持房地地产业的的持续健健康发展展。2月月10日日，北京京市政府府出台了了有关停停止经营营性项目目国有土土地使用用权协议议出让的的“4号令令”，提高高了开发发企业的的拿地门门槛。同同时，又又提出产产业发展展的重点点要从以以往的房房地产业业转向高高科技等等一些经经济发展展潜力更更大的产产业。（一）政政策推出出十分谨谨慎据中中国人民民银行研研究局的的有关专专家透露露，银监监会此次次政策是是经过审审慎研究究后推出出的。此此次将房房地产业业、汽车车业列入入信贷专专项检查查名单，而未放放入严控控行业名名单内，主要是是考虑房房地产业业的投资资增长速速度、

49、价价格上涨涨幅度虽虽然比较较大，但但前三个个产业的的上涨幅幅度更为为突出，而且与与房地产产业不同同，钢材材、水泥泥、电解解铝均属属高能耗耗产业，大多为为国家立立项的大大规模项项目，对对整体经经济发展展的影响响比较大大。另一一个原因因就是，央行在在去年已已针对房房地产业业的信贷贷问题颁颁布了“1211号文件件”，同时时，土地地的新开开发量是是影响房房地产的的主要因因素。自自年初起起国土资资源部也也已经在在开发性性用地的的供给和和管理上上出台了了一系列列政策，在土地地使用上上有所限限制。（二）正正确理解解政策导导向可以以说，央央行“1211号”文件与与国务院院“18号号”文的出出台，给给房地产产业

50、带来来“一冷一一暖”，实际际代表了了两种不不同意见见的“博弈”结果，而今年年在国务务院精神神指导下下，对房房地产业业加强土土地管理理、信贷贷检查政政策的出出台，表表明决策策层对房房地产业业非泡沫沫说的全全面否定定。对此此，我们们认为，政府的的调控政政策是必必要的，并不矛矛盾。当当前，房房地产业业确实存存在局部部过热苗苗头的压压力，但但对房地地产市场场应该有有客观的的判断，对新政政策有正正确的理理解。首先先，在基基本建设设投资规规模中，目前，商品房房的投资资只占117%-18%，另880%以以上的投投资是由由工业、开发区区、城市市基本建建设拉动动的。而而工业、开发区区、城市市基本建建设多和和新一

51、轮轮政府追追求政绩绩的行政政行为有有关，它它与由市市场化决决定的商商品房投投资是完完全不同同的两个个概念。其次，从需求求层面上上看，消消费需求求与投资资需求的的比例为为90%：100%，尽尽管杭州州、上海海、温州州个别城城市出现现了一定定数量的的炒房投投资，但但不能看看作是全全国的情情况。目目前，全全国商品品房价格格涨幅为为4.99%，北北京房价价以19997年年到现在在稳中有有降。对房房地产市市场是否否过热一一般有两两种评判判：一是是盲目型型过热。即由行行政命令令扩大开开发，因因政府行行为使市市场结构构不合理理而造成成空置量量增加；另一种种是泡沫沫型过热热。表现现为房价价飙升，卖得比比盖得快

52、快，投机机炒房比比例增大大。因此此，从目目前我国国房地产产行业总总体情况况来看，各区域域发展不不均衡，虽然存存在局部部过热苗苗头的隐隐患，但但总体仍仍然是健健康的。（三）房价要要看土地地供给房价的变变化与开开发成本本密切相相关，尤尤其是在在成本中中所占比比重较大大的土地地成本。开发一一个房产产项目，其成本本中，土土地成本本大概占占35%-455%、建建筑安装装工程成成本占据据25%-355%、税税费占330%-35%。在一系列列调控政政策出台台后，各各界人士士对房价价的涨、跌出现现了全然然相背的的判断。房地产产市场的的区域性性很强，房价是是否会上上涨要做做具体分分析。房房价取决决于市场场的供需

53、需关系。需求主主要由消消费需求求和投资资需求共共同拉动动。供应应量由材材料和土土地决定定。目前前房地产产上游产产品钢材材、水泥泥价格的的上涨对对房价影影响不大大，而土土地会因因供量的的失度和和不规范范的转让让方式而而影响到到房价。政府在在土地方方面做出出调控是是必要的的。保持持地价平平稳上升升，采取取适度供供大于求求的供量量，坚持持公平、公开、公正的的市场化化转让方方式，是是稳定房房价，使使房地产产市场持持续、健健康发展展的关键键。 发展趋趋势预测测一、房地地产投资资在二季季度开始始回落今年1-2月份份，我国国投资增增长之快快出乎意意料，但但进入二二季度以以后，经经济总体体态势有有望出现现温和

54、降降温的趋趋势。因因为从投投资情况况看，尽尽管投资资大幅增增长令人人担心，但也不不可就一一、两个个月的情情况得出出投资已已全面过过热，或或投资过过快增长长会延续续到全年年的结论论。相反反，前两两个月投投资的过过快增长长主要是是受短期期因素的的作用，二季度度有望逐逐步降温温，主要要原因有有两方面面： 一方面面，1-2月份份的投资资占全年年的比重重不超过过5%，不能以以此研判判全年的的趋势。随着上上一年宏宏观调控控政策及及央行措措施效果果的显现现和今年年新政策策、措施施的出台台，局部部行业和和区域过过热的现现象也将将得到有有效控制制。预计计今年全全年的固固定资产产投资增增长比上上年将有有一定的的放

55、慢，增长幅幅度在118%-20%之间。 另一方方面，房房地产投投资正在在出现自自发性的的调整趋趋势，今今年1-2月份份房地产产开发投投资增长长达到443.66%，尽尽管增幅幅比去年年同期加加快了66.6个个百分点点，但与与整个固固定资产产投资额额增长相相比，却却放慢了了近100个百分分点。由由于房地地产投资资增幅的的回落，将会带带来钢铁铁、建材材等行业业投资放放慢，因因此预计计可能会会出现的的情况是是，房地地产投资资在二季季度开始始明显回回落，直直接和间间接带动动投资增增长出现现明显回回落，再再加上国国家加大大了对部部分投资资过热行行业的宏宏观调控控力度，因此，二季度度固定资资产投资资增幅回回

56、落可期期。与此同时时，价格格方面引引发新一一轮通货货膨胀的的可能性性也较小小。原因因在于，一是总总体供大大于求的的局面将将制约价价格全面面上涨，从而抑抑制通货货膨胀；二是核核心通胀胀率没有有出现持持续快速速上涨的的趋势，因此，当前我我国经济济通货膨膨胀的迹迹象并不不十分明明显；三三是本轮轮价格上上涨的主主要因素素粮食食价格上上涨属于于周期性性反弹，价格机机制必将将自发调调节供求求，价格格持续性性上涨的的可能性性不大。短期看看，由于于供求关关系的决决定，国国际市场场上生产产资料和和粮食价价格还存存在上涨涨的空间间，但从从长期趋趋势看，价格机机制必将将自发调调节生产产者扩大大供给。二、主要要城市地

57、地价仍将将保持上上升势头头（一）地地价仍将将保持上上升势头头，但变变化趋势势平稳20044年我国国宏观经经济形势势持续向向好，GGDP预预计增长长7，城镇化化速度将将进一步步加快，城市社社会经济济环境都都会得到到进一步步的改善善，房地地产投资资与需求求都将会会有新的的增长，对土地地的需求求将会持持续增加加。在土土地供应应方面，土地调调控力度度将进一一步加大大，农用用地转为为建设用用地将会会受到严严格控制制，建设设占用农农用地的的指标将将会压缩缩，这种种供求矛矛盾客观观上会带带动土地地价格的的上涨。但从19999年年到20003年年地价监监测的情情况看，我国主主要城市市的土地地市场正正逐步走走向

58、成熟熟理性，地价在在逐年增增长的趋趋势下已已逐渐趋趋于平稳稳，呈现现与当地地经济发发展水平平相适应应的特征征。20003年年地价涨涨幅较大大的长江江三角洲洲地区平平均地价价上涨幅幅度只有有7.443，基本符符合当地地经济发发展水平平和房地地产市场场的需求求。部分分高地价价的城市市如北京京、广州州、深圳圳等也开开始理性性回落。这都预预示20004年年地价增增长幅度度不会过过大，会会保持在在一个比比较平稳稳的状态态。图4-11：20003年全全国及部部分城市市地价增增长率与与国内生生产总值值增长率率的比较较数据来源源：国土土资源部部（二）地地价的市市场形成成机制和和环境将将得到进进一步改改善200

59、44年，国国土资源源部将进进一步加加大土地地资产管管理和土土地市场场治理整整顿力度度，严格格落实 招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定（国国土资源源部令第第11号号）、协议出出让国有有土地使使用权规规定（国土资资源部令令第号），严格控控制土地地供应量量，调整整土地供供给结构构，严格格坚持土土地的集集中统一一供应，公平、公正、公开的的土地市市场运行行环境将将进一步步改善，土地价价格的市市场形成成机制将将进一步步得到发发挥，土土地市场场价格得得以充分分显化，防止了了人为干干预地价价的形成成，避免免了很多多开发商商将有关关前期费费用甚至至将公关关费用列列入土地地购置成成本的暗暗箱操作作行为

60、造造成的土土地价格格扭曲，使房地地产开发发过程公公开化，有利于于房地产产市场的的健康稳稳定发展展。 （三）市市场中存存在的一一些问题题需要重重视和解解决目前在土土地市场场和房地地产市场场中还存存在一些些问题，如局部部地区房房地产投投资增幅幅过快，土地供供应结构构不合理理，房价价、地价价阶段性性增长过过快，房房地产开开发商囤囤积土地地伺机倒倒卖；开开发区过过多过滥滥，导致致工业用用地利用用效益不不高，竞竞相压低低地价；个别地地方游资资炒作房房地产造造成房价价泡沫，造成地地价非理理性上涨涨。不仅仅干扰了了地价形形成的正正常市场场环境，不利于于规范土土地市场场秩序，而且还还影响到到房地产产市场的的健