中国房地产百强企业调研年度报告

1、2004中国房地产百强企业研究报告2003年9月到2004年3月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构组成的中国房地产TOP10研究组，对全国房地产开发企业的综合实力进行了公正、客观、全面的研究。这是继1994年由国家建设部、国家统计局举办的首届中国房地产开发企业综合效益百强10年后的首次对全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。其目的是客观地反映当前我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力。 在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，中国房地产TOP10研究组以房地产开发企业2001-200

2、3年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为基础经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算2003年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而评选出综合实力百强企业。中国房地产百强研究报告是中国房地产TOP10研究组继今年9月推出 2003年中国城市开发投资潜力10强研究报告后的又一最新研究成果。中国地产百强企业研究不仅促使房地产开发企业明确发展方向和赶超目标，而且为房地产开发企业向客户和投资者提供了展现综合实力和投资价值的

3、平台。研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢北京天鸿集团、首创置业、北京城建股份公司、万通集团、北辰置地、上海陆家嘴集团、上海复地集团、南京21世纪投资集团有限公司、广州恒大实业集团、合生创展集团、广州富力集团、万科集团、金地集团、卓越置业（集团）有限公司、中信华南（集团）、深圳航空城（东部）实业有限公司、现代城市房地产（武汉）有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、重庆南方集团有限公司和其他百强企业在TOP10研究组基础资料收集过程中的鼎力帮助。同时，也要特别鸣谢各地政府部门对TOP10研究组系列研究工作的长期支持。中国房地产百强企业研究主报告中国房房地产TTOP110研究究组以以200

4、01-220033年销售售额的均均值（33.5亿亿元）为为入选企企业的门门槛值，从反映映房地产产企业的的开发规规模与经经营业绩绩，市场场占有和和潜在开开发能力力、房地地产开发发的实物物量和价价值量等等三个方方面，对对全国2200家家入选的的房地产产开发企企业（集集团）的的销售额额、销售售面积、开复工工面积、竣工面面积和投投资额等等5个基基础的经经济指标标，运用用因子分分析方法法和相关关数学模模型，定定量计算算出入选选房地产产企业综综合实力力指数，得到房房地产企企业综合合实力百百强。一、房地地产百强强企业整整体现状状1地区区分布房地产产1000强在地地域分布布上呈现现极大的的不均衡衡性，主主要分

5、布布在华北北、华东东和华南南地区，占有1100强强总数的的88%，其中中华北地地区以北北京中心心，占有有1000强企业业的322席；华华东地区区以上海海龙头，占有331%；华南地地区则以以深圳和和广州中中心，占占有255%；而而中西部部地区只只占有1100强强的9%，其中中只有重重庆、成成都、西西安、武武汉、昆昆明和乌乌鲁木齐齐等6个个城市的的房地产产企业入入选。这这说明房房地产行行业发展展水平和和城市经经济发展展的区域域差异极极大影响响了1000强企企业的区区域分布布。TOPP10研研究组采采用不同同城市吸吸引的房房地产百百强企业业数量来来反映百百强企业业的投资资热点区区域（见见图一），研究

6、究显示中中国的三三大经济济圈仍然然是目前前房地产产投资的的主要区区域；但但从房地地产开发发潜力看看，重庆庆、天津津、武汉汉、长春春以及长长三角的的南京、苏州、宁波等等二线城城市吸引引了较多多跨区域域开发的的百强企企业，这这一空间间分布预预示了未未来房地地产行业业的投资资取向。2经营营业绩 TOPP10研研究组对对百强企企业的销销售额、销售面面积、开开复工面面积、竣竣工面积积和投资资额等基基础经济济指标研研究表明明，房地地产百强强企业两两端极化化比较明明显，开开发规模模和经营营业绩差差异较大大。从百百强企业业的经营营业绩来来看，销销售额超超过200亿元的的有177家，在在10-20亿亿元之间间的

7、有119家，在100亿元以以下的百百强企业业有655家；从从百强企企业开发发规模看看，百强强企业的的开复工工面积超超过2000万平平方米的的只有33家，开开复工面面积集中中在200万-550万平平方米，占百强强总数的的40%。（见见图二）图二：房房地产百百强企业业经营业业绩分布布图3产品品结构 房地产产百强企企业中，以住宅宅为主营营产品的的企业共共94家家，以写写字楼为为主共33家，以以商业地地产为主主3家，这说明明1000强企业业开发产产品以住住宅为主主。百强强企业开开发产品品的均价价为 661711元/平平方米，是全国国房地产产平均价价格水平平的2.69倍倍。前110强企企业的产产品均价价

8、是58829元元/平方方米，前前11-20强强和前221-330强的的均价分分别是554499元/平平方米和和91994元/平方米米，可见见房地产产百强企企业开发发产品的的平均档档次较高高，中间间化趋势势明显，同时，称雄房房地产市市场的仍仍是一些些以开发发满足广广大消费费者需求求的中低低档产品品为主的的企业。从百强强企业开开发产品品的价格格分布看看（见图图三），呈现两头少少，中间间多的的分布特特性，根根据这一一分布趋趋势可预预测，未未来价位位在40000-60000元/平方米米的产品品将是市市场的主主导。4产权权结构 从房地地产百强强企业的的所有制制结构来来看，国国有经济济成分正正逐渐被被非国

9、有有经济成成分（包包括民营营企业和和三资企企业）所所取代。在新一一届百强强企业中中，国有有房地产产企业占占40席席；民营营企业和和三资企企业分别别占422%和118%。从房地地产百强强企业的的上市情情况来看看，266%的企企业是上上市公司司或控股股上市公公司，其其中有66家企业业在香港港证券交交易所上上市。5业务务特征 房地产产百强企企业的经经营业务务最大特特征是产产品生产产的专业业化和经经营收入入的多元元化。在在百强企企业中，纯房地地产开发发业务的的企业占占45家家，以房房地产开开发为主主的企业业占555家。 除房地地产开发发活动外外，百强强企业涉涉足物业业经营、建筑施施工、装装修建材材、商

10、业业贸易和和房地产产中介等等关联行行业；从从百强企企业多元元化经营营结构可可看出，物业经经营、关关联施工工、建材材装饰分分别吸引引了400%、115%和和24%的百强强企业（见图四四），这这说明百百强企业业基于房地产产开发为为核心、延伸价价值链和和产业链链的多多元化经经营模式式已经形形成。6100年变迁迁 TOOP100研究组组对19994年年首届届中国房房地产开开发企业业综合效效益百强强的比比较研究究发现，经过110年房房地产行行业的洗洗礼，首首届百强强企业如如今只有有12家家还继续续保持百百强企业业的称号号，淘汰汰率高达达88%，这说说明房地地产百强强企业的的稳定性性差，房房地产行行业变化

11、化更新快快，在110年内内几乎重重新换换脸。在连续续两届百百强的112家企企业中，1000%是具具有国有有性质成成分的企企业，他他们大多多数都开开发中低低端产品品，而且且经营规规模较大大，从而而保持了了长期稳稳定持续续发展；其中一一些知名名国有性性质的开开发集团团，比如如北京天天鸿集团团、北京京城建集集团、中中华企业业等，由由于成功功对企业业内部的的产权结结构和组组织结构构进行了了改组和和调整，特别是是以国有有资本为为纽带、以房地地产开发发经营为为主营、进行产产业链延延伸和与与金融资资本结合合，他们们目前仍仍是房地地产行业业中的主主力军。二、房地地产百强强企业的的竞争力力1市场场占有 房地产产

12、企业之之间存在在激烈的的竞争，企业之之间的竞竞争和相相互替代代关系表表现为对对房地产产市场的的争夺和和占有，TOPP10研研究组采采用商品品房销售售额和销销售面积积反映企企业的市市场占有有率，研研究结果果显示：房地产产行业离离散度较较大，房房地产百百强企业业在全国国市场占占有率普普遍偏低低。作为为行业龙龙头企业业的万科科集团和和陆家嘴嘴集团在在全国销销售额和和销售面面积的市市场占有有率还不不到1%；从房房地产百百强在当当地市场场占有率率看，北北京房地地产百强强企业的的销售额额和销售售面积占占北京市市份额分分别是441%和和30.8%（见图五五）。因因此，从从销售额额和销售售面积的的市场占占有率

13、可可看出，房地产产行业尽尽管全国国的集中中度较低低，但房房地产百百强在当当地的规规模化经经营模式式凸现，具有比比较明显显的市场场领先份份额。与美国1100强强房屋建建造商相相比，中中国房地地产1000强企企业的市市场占有有率偏低低。根据据美国PPB杂志志对全美美Giaant4400研研究结果果，美国国最大房房地产开开发商PPultte HHomees IInc.销售额额高达5596亿亿人民币币，是万万科集团团的133.5倍倍；美国国前100强房地地产开发发商销售售总额336866.766亿人民民币，是是中国前前10强强的144倍。就就市场占占有率而而言，全全美最大大开发商商市场占占有率为为4.

14、55%，前前10强强的市场场占有率率为277.255%。2企业业信用 房地产产市场的的不规范范性导致致房地产产交易纠纠纷的增增加，同同时也暴暴露了房房地产行行业诚信信的缺失失，房地地产企业业诚信建建设已经经成为当当前房地地产行业业的关注注话题。 TOOP100研究组组认为，房地产产行业的的信用问问题根源源于房地地产行业业准入门门槛太低低和大量量低资质质的房地地产企业业，房地地产市场场迫切需需要资质质和信用用良好的的房地产产企业。房地产产百强企企业由于于规模较较大和经经营业绩绩良好，以及注注重长期期经营管管理和品品牌建设设，企业业信用远远高于行行业平均均水平。在房地地产百强强企业中中，一级级资质

15、的的企业占占总数的的41%，二级级资质的的企业占占44%；955%的百百强企业业进入了了中国国房地产产信用档档案的的信用披披露制度度，公布布了企业业业绩、良好行行为和不不良行为为记录、以及受受到国家家或省的的奖励或或荣誉称称号等。房地产产百强企企业还应应该进一一步加强强企业信信用建设设，树立立领先企企业的榜榜样，以以扩大市市场份额额和提高高企业的的竞争力力。3品牌牌建设 在房地地产市场场逐渐走走向成熟熟和规范范的过程程中，房房地产产产品高度度的可替替代性使使得品牌牌资源成成为房地地产企业业最重要要的无形形资产。从消费费行为的的角度，对品牌牌的追求求已成为为消费者者理性选选择商品品房的重重要因素

16、素。因此此，TOOP100研究组组认为，品牌建建设对增增强房地地产企业业竞争力力具有非非常重要要的作用用。在百百强企业业中，已已经形成成一定品品牌效应应的企业业在全国国范围内内进行大大盘操作作和品牌牌复制，比如万万科、合合生珠江江、阳光光1000等，已已经开始始进一步步瓜分全全国的市市场份额额。在未未来几年年内，将将会有更更多的大大盘和品品牌企业业成为市市场最活活跃的主主力军，品牌产产品对市市场的强强占和争争夺将是是市场竞竞争的结结果和趋趋势。三、房地地产百强强企业对对GDPP增长的的贡献为准确估估计房地地产百强强企业对对城市经经济增长长的贡献献，TOOP100研究组组根据相相关理论论和模型型

17、，测算算了房地地产开发发投资对对GDPP增长的的贡献。研究结结果表明明，房地地产产业业已经成成为国民民经济的的支柱产产业，房房地产开开发投资资对国民民经济增增长的贡贡献较大大，20000-20003年间间，全国国房地产产开发投投资对GGDP增增长的平平均贡献献是177.266%；从从房地产产百强企企业对经经济增长长的拉动动作用看看，在全全国GDDP的增增长速度度中，有有0.228%是是由房地地产百强强企业投投资直接接贡献的的；在全全国各大大城市房房地产开开发投资资对当地地GDPP增长的的贡献中中，北京京房地产产开发投投资对北北京GDDP增长长的贡献献较大，20000-220033年间，平均贡贡

18、献率高高达533.5%；在百百强房地地产开发发企业中中，以北北京天鸿鸿集团为为例，220011-20003年年间天鸿鸿房地产产开发投投资对北北京GDDP增长长的平均均贡献高高达1.66%。这说说明房地地产百强强企业的的投资能能够高效效率地拉拉动城市市经济增增长。房地产百百强对GGDP增增长的贡贡献四、房地地产百强强企业的的发展趋趋势中国房房地产TTOP110研究究组通通过对房房地产百百强企业业的系列列研究认认为，规规模化、专业化化、跨区区域化、资本市市场化将将是房地地产百强强企业的的发展趋趋势。1规模模化 房房地产百百强企业业生产规规模普遍遍较小，年开复复工面积积在1000万平平方米以以上的仅

19、仅占7%，百强强企业年年度竣工工面积的的均值不不到300万平方方米，百百强企业业中只有有万科集集团和合合生创展展的竣工工面积在在1000万平方方米以上上；就地地产百强强的开发发后劲而而言，北北京的几几家大型型开发集集团的施施工转结结均在1100万万平方米米以上，这说明明一方面面，企业业集团要要上台阶阶，必须须依靠规规模化生生产达到到做大做做强；另另一方面面，规模模化生产产需要房房地产的的可持续续性滚动动开发作作为有力力保障2专业业化与多多元化 房地产产开发专专业性非非常强，从购买买土地、开发建建设到市市场销售售和售后后服务，涉及面面广，操操作过程程复杂；房地产产又具有有投资大大，风险险高的特特

20、性，任任何一种种非专业业性行为为，都可可能产生生无法弥弥补的后后果。在在房地产产百强企企业中，纯粹做做房地产产开发的的企业有有45家家，以房房地产为为主营业业务的企企业共有有55家家；以纯纯住宅物物业为产产品的企企业占440%以以上，专专注1-2类物物业开发发投资的的百强企企业占880%以以上。这这说明企企业要规规模化生生产，要要占据房房地产行行业中的的领先地地位，必必须坚持持专业化化发展道道路。 同时，房地产产行业又又具有经经营形式式和收入入来源的的多元化化特点，以房地地产开发发业务为为核心，在产业业的上下下游进行行价值链链的延伸伸和拓展展是百强强企业的的发展趋趋势。3跨区区域开发发 随着着

21、行业的的日益规规范、市市场需求求的持续续旺盛以以及市场场对长远远增长的的看好，特别是是国土资资源部111号令令在各地地相继实实施，土土地交易易公开化化为房地地产跨区区域开发发清除了了最大的的障碍；与此同同时，各各地有关关政府部部门工作作的规范范化和公公开化也也降低了了异地开开发成本本，一批批相当成成熟的区区域开发发商开始始走向全全国市场场。在房房地产百百强企业业中，跨跨区域开开发的企企业占百百强的443%，而且已已经形成成全国品品牌的百百强企业业包括万万科、合合生珠江江、上海海绿地和和天津顺顺驰等正正在展开开新一轮轮全国范范围内的的圈地地运动。房地地产行业业将面临临土地、资金、客户资资源等方方

22、面更激激烈的竞竞争环境境，但有有实力、有资信信、有品品牌的开开发商在在跨区域域开发过过程中将将重整原原有的房房地产格格局，获获得更大大的发展展空间。4资本本市场化化 实业业资本必必须和金金融资本本结合，企业才才能获得得到长足足的发展展。央行行1221号文文件禁禁止了商商业银行行对房地地产开发发商购买买土地给给予贷款款，这一一限制对对开发商商的资金金状况提提出了更更高 的的要求。房地产产上市公公司凭借借证券市市场这一一低成本本的融资资渠道，在房地地产百强强企业中中处于领领先地位位，前110强企企业中有有8家房房地产集集团公司司分别在在中国境境内和香香港进行行证券市市场的资资本运作作。近期期上海复

23、复地集团团二次冲冲击香港港上市的的成功极极大鼓舞舞了包括括SOHHO中国国、天津津顺驰，北京当当代集团团等百强强企业走走向资本本市场。因此，从长远远看，开开发商应应该极力力开拓银银行资金金外的融融资渠道道，包括括证券市市场、信信托产品品、企业业债券、投资基基金等等等，资本本市场化化是未来来房地产产企业发发展的必必然趋势势。中国房房地产百百强企业业名单单万科企业业股份有有限公司司 上海海陆家嘴嘴(集团团）有限限公司北北京天鸿鸿集团公公司 首首创置业业股份有有限公司司广州市市恒大实实业集团团有限公公司合生生创展集集团有限限公司北北京城建建投资发发展股份份有限公公司上海海绿地集集团广州州富力集集团中信信华南集集团有限限公司 广东珠珠江投资资有限公公司上海海实业发发展股份份有限公公司 碧碧桂园集集团 浙浙江绿城城房地产产集团 上海中中星集团团北京世世纪金源源集团 北京城城市开发发集团有有限责任任公司金金地集团团卓越置置业集团团