保利、万科财务分析报告兮

1、目录第一节. 4一、万科.41.公司概况42.发展历程4二、保利地产61.公司概况62.发展历程63.品牌理念7第二节分析8一、行业分析81.行业特征分析82.行业生命周期分析93.行业获利能力分析114.企业竞争力分析13二、竞争分析141.波特分析法142.SWOT 分析法16第三节 会计分析19一、应收账款质量分析19二、存货质量分析21三、固定资产折旧分析22四、会计策略分析22第四节 财务分析24一、能力分析24能力数据分析241.能力变化的主要原因262.能力分析的结论2823.二、资产使用效率281.资产使用效率指标分析282.资产使用效率变化的主要原因323.资产使用效率的分析

2、结论33三、负债水平管理341.负债管理指标分析342.负债和偿债指标变化的原因373.负债管理分析结论38四、现金创造能力分析381.从销售、资产和权益的现金创造能力看382.现金创造能力变化的主要原因403.现金创造能力的分析结论40第五节 创新和成长分析41一、万科的创新发展411.以业务的人力资源管理412.可持续发展的产品创新413.坚守，质量和健康管理424.低企业成本42二、保利的创新发展431.落子养老地产432.绿色.433.对产品品质的坚持43三、成长性分析441.主营业务收入452.净利润增长率463.总资产增长率473第一节一、万科1.公司概况万科企业，简称万科或万科，

3、英文名称为：CHINA VECO.,. 缩写为“VE”，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是里的代表性地产蓝筹股。简称：万科 A、代码：000002简称：深万科 A、G 万科 A。公司总股本 1099521.02 万股（2008年 2 季度），总部位于中国市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心，现任董事会为，总经理为。至 2009 年，已在 20 多个城市设立米，实现销售面积 897.7。2010米，销售金年公司完成新开工面积 1248额 1081.6 亿元。营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。2.发展历程万科 1988 年进入房地产行业，199

4、3 年将大众住宅开发确定为公司业务。至 2008 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市为重点的31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在、佛山、厦门、沈阳、镇江、鞍山 9 个城市1991 年万科成为首位。交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在发展过程中先选福布斯“全球 200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业 200 强”、“亚洲最优 50 大上市公司”榜；多次

5、获得投资者关系等国际评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过首批 ISO9002 质量体系认证；公司4创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度的住宅企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，

6、致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001 年起，万科每年委托第顾问公司对全体职员进行员工满意度。公司致力于不断产品品质，至 08 年，万科共有 15 个项目获得“大奖优秀住宅小区金奖”，其中公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中木工程大奖”。2008 年，万科公司荣获由中国质量颁布的“2008 年质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。公司努力实践企业公民行为，从 2007 年开始每年发布社会责任。司出资建设的广州“万汇楼”项目被省建设厅列为“省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于 08 年年中正式实现入住。08 年 12 月 31 日，司全额捐

7、建的绵竹镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川正式举行，成为震后首批企业捐建的性公共建筑。在由中国主办的 2008 年度中华慈善大会资企业”称号。上，万科荣获“中华慈善奖最具爱心内2010 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011 年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万厦、万科 2049 四大商业产品线，在在建、规划 18 个购物中心项目，商业面积达 150米。2013 年在市场的举动主要是：在 2 月与铁房地产公司（TishmanSpeyroperties）宣布成立合资公司，万科持

8、合资公司 70%的股权，铁30%。持股5二、保利地产1.公司概况保利房地产（）(简称:保利地产,代码:600048)成立于 1992 年，保利控股的大型国有房地产企业，也保利集团房地产业务的主要，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009 年，公司品牌价值达 90.23 亿元，为中地产成长力领航品牌。2006 年 7 月，公司在交易所上市，2009 年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008 年度中国上市公司优秀管理团队 。2009 年公司实现销售签约 433.82 亿元。截至 2010 年一季度，公司总资产已超千亿。自 200

9、7 年 1 月起，公司入选“上证 50”、“上证 180”、“沪深 300”和“中证 100”指数样本股。截至 2007 年 12 月，公司总资产已达 409 亿元，比上年末增长 148%。2.发展历程2007 年由房地产、中地产指数等机构组织的年度房地产企业品牌 TOP10 评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值，品牌价值达到 45.72 亿元，比 2006 年增长 133%；公司被博鳌 21 世纪房地产论坛“2007 年度最具投资价值地产上市公司”。2008 年 4 月 17 日，中国工商、中国农业、中国、中国建设四大国有商业省分行和民生地产金融事业部联合在广州市发布了第七届（2008

10、 年度）地产资信 20 强，保利地产的实力和信用，获得了评审的一致认可，荣登第一名。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 由全球领先的品牌价值和智慧权研究机构世界品牌价值发起主办的“2008 世界品牌价值年度大奖评测”活动在北京举行。在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌荣膺“中国者满意度第一品牌”荣誉称号。中国易经佛为保利房地产（集团）总顾问,2008 年日发展企业、清华大学房地产和中国指数三家研究机构共同组成的“中地产TOP10 研究组” 发布的2008 中地产上市公司 TOP10 研究成果，保利6地产位列中地产沪深上市地产公司综合实力第

11、二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、重庆、沈阳等十八个城市的全国布局，拥有 44 家控股公司。3.品牌理念保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”

12、的。保利地产从诞生伊始即坚持稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、重庆、沈阳、长春、杭州、长沙、南昌、青岛、包头等十八个城市的布局，拥有 78 家控股子公司。2008 年 9 月，中地产 TOP10 研 究组发布2008 年中地产公司品牌价值，保利地产以 60.41 亿元的价值，连续四年荣膺国有房地产企业品牌价值第一名、中地产央企领先品牌。保利地产在地产开发实践中坚持现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和

13、谐共生，诠释和谐生活，自然舒适的至高境界。和谐是企业产品追求的价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。自然是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的。舒适是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了以客户为中心 的。7第二节分析一、行业分析1.行业特征分析我地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中地产行业正处于向规模化、品牌化、规范的时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要

14、靠政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。（1）竞争特征区域性较强，企业竞争不完全。我地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，、浙江四省市行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、保利引领行业发展。另外我地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。（2）供求特征由于我国众多，相对土地较少，房地产业行业受土地的高度制约，造成了供不应求的结果。图 2-1 2011 年 1-11 月房地产按比情况8如图，2011 年全年房地产行业销竣比呈现“倒 U 型”走势，全年商品房累计销售面积为 8.96 亿平方米，而竣工

15、面积仅有 5.93 亿平方米，11 月销竣比为 1.51，较 10 月 1.60 有所改善。2011 年销竣比依然延续 2005 年以来大于 1 的巨大差距，显示出商品房市场供不应求，供求非常突出。（3）特征房地产企业在发展时，往往要承担很大的。而房地产业的市场竞争是相当的，无数房地产企业的已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，我国的房地产企业往往是各领风骚三五年，整个房地产业十分容易受到政策、市场等条件的影响，因此整个行业的趋势呈现较大波动。2.行业生命周期分析我国的房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端

16、。随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里程，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我地产行业经历四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。下面我将介绍我地产发展的这几个重要阶段。如下图 1 给出了我国 1987-2011 年房地产开发投资增长率运行趋势：图 2-21987-2011 年房地产开发投资增长率运行趋势；资料来源：国研网9上图所示的趋势中也大致能看出我地产行业发展的几个重要阶段：（1）经济复苏阶段：建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的，国家开始

17、允许个人房屋，但是土地依旧属于公有制，正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，十三大沿着有的社会主义道路前进中市场包括房地产市场，这明确了从此我地产市场的诞生。房地产初步发展阶段：房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由各个事业部门事业性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类承办的房地产公构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的可以通过正当。第二类是工商部门批准的中介企业，90 年代中后期，各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间房屋的个人，这类人或许以前

18、从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到的蔑视，通常称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。（2）房地产市场初具规模阶段：随着少数人群的房屋，渐渐地房地产中介公司们所接受，虽然在开放之前，房屋并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润了太多的人，这时房地产行业已初具规模。（3）房地产行业告诉发展阶段：进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很

19、大差距，人民依旧是将自己的钱存至，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，为了鼓励国民消费，制定了一系列的法律内房地产行业，想学习的经济之道，从 2000 年开始，房地产，支价值开始逐渐上涨，人们都拿出自己的钱去房屋，等待日后升值，更有甚10者一户家庭有好多套住房，从而形成今天这种不可控制的局面。当时市更是出现很多皮包公司，利用报纸和网络在社会上做，有很多房地产公司老板都把钱卷走无踪，房地产的高速发展，以致现在像、深圳等大城市出现天价房，外地人根本在大城市买不起房，甚至租不起房。3.行业获利能力分析一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业。哈佛的波特教授对竞争环境结

20、构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。波特认为五种竞争力量决定某一行业的。这五种力量是：进入者的；替代产品的；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。图 2-3 五力模型就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组；新进入者的、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的（在现有的条件下几乎不存在这种，）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。（1）新进入者：加入 WTO 后导致、外商进入我地产业的壁垒降低，从而对我地产发展商极大。由于对所有外来企业实行国民待遇，国外

21、房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的11压力。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被、外商所拥有。这对多数发展商来说，只是一种，而是十分严重的生存。我地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化，企业需要付出相当的努力。房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的竞

22、争力。同时进入房地产需要大量的投入，所以这对我国的一些小企业来讲想进入这个行业还是很的。（2）供应商讨价还价的能力：我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的。(3)买方讨价还价的能力：目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入

23、分配的特点上，我国分配贫富悬殊，并且集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。(4)当前竞争对手之间竞争的激烈程度：我国的房地产目前被一些巨头着，房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。不同收入水平的人对这几个的偏好不同，由此来决定自己的选择。房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。一般而言，这一点了进入此行业的企业的数量，使得该行业相

24、对其他行业竞争程度小。12(5)替代品的：从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的不可能真正到商品房。4.企业竞争力分析企业在市场地位和市场力的竞争中的胜败主要取决于企业的竞争力,因此房地产开发企业的高级管理不应对每件事都有加以关注,而应该正确判断出哪些事对公司的长期发展前景更有利,应将注意力目标定在能力的层,而非能力边缘,因为只有竞争力才能有助于公司的持久竞争和成功。为此,在具体界定房地产开发企业竞争力时,尤其应该考虑以下四个:（1）房地产业的价值投资周期长、不确定性与风险程度高;市场供

25、给缺乏弹性。房地产地域性强;资源稀缺、投资大、建设与价值实现周期长等特征,决定着房地产供应不可能有较大弹性;市场需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性;以上表明,房地产企业只有加强市场定位、规划设计,才能降低投资风险,充分满足社会需要,进而赢得竞争优势。（2）消费者价值竞争力的作用在于可以给顾客一种超过他们价值判断的利益,能够使企业满足消费者的基本利益需要。以汽车行业的本田公司为例,它是充分考虑到这一点的成功企业:本田将发制造技术的诀窍作为竞争力。虽然没有一个能准确说同为什么驾驭本田车要比驾驭其他车的感觉好。消费者能觉察到的是利益,而非利益所涵盖的有关技术上的细微判别等能力方一面的东西

26、。可见,消费者是判断竞争力与非竞争力的最终宣判官。一个企业在竞争中要想证实自身的竞争力,就必须致力于不断提高产品中的消费者的“可感知的价值利益”。(3)竞争者的差异一项能力必须具有排他的竞争优势,才可称之为竞争力。所以,为整个地产行业所有企业普遍具有或极易被仿制的能力是不会被定义为竞争力的。企13业的“必要能力”和“差异化”能力之间是有区别的。（4）延展性竞争力是开启市场的。某一企业的专门技术,如果不能拓展新的市场和服务领域,就未必是竞争力。因此管理者在定义本企业的竞争力时,不能只从单一的某一特定产品领域出发,而要着眼于开发新产品市场的能力,避开以产品为中心的能力观。这样,才一能够促进企业的持

27、续发展。借鉴波特的价值链的观点,房地产开发企业的竞争力可以从一个动态的过程观的角度去研究:即是指在市场竞争条件下,企业通过子过程及其他子过程交互作用所具备的获取持续竞争优势的能力或“过人之处”。企业竞争力是通过业务流程(businessporeesses)外化为企业的持续竞争优势与超利润的。在房地产开发中,按照一个项目的操作思路,最早是研究策划,然后是项目设计、项目施工、组合、等。项目活动中涉及到的原材料采购就是企业的基本活动。辅助活动就是企业基础设施,包括组织制度、土地、人力资源管理等,尤其是在科技发展很快的今天,关于新产品,新工艺、新技巧及名种新形式的接受程度和应用程度,包括产品的研究开发

28、,了房地产价值链的重要来源。二、竞争分析1.波特分析法波特认为,在与五种竞争作用力抗争中,有三种提供成功机会的基本方法,可能使公司成为中的佼佼者:即 1、总成本领先;2、差异化;3、目标集聚。有效地以上任何一种基本,通常都需全力以赴,并辅以安排。如果公司的基本目标不只一个,则这些力量将被分散。这些基本使公司得以在产业竞争中胜过对手;在某些产业中,结构意味着所有的公司都可能取得高收益;而在另外一些产业中,一种基本的成功在绝对意义上讲仅使公司获取勉强可接受的收益。（1）万科选择在 80 年代末 90 年代初期,万科的多元化发展是很成功的,被视为多元化经14营的典范。然而,万科 1992 年开始放弃

29、了多元化经营,选择了走专业化道路,确立了以房地产开发为主导业务的专业化。专业化和多元化这两种企业经营是当前世界上大多数企业的市场竞争行为,其中都不乏成功的例子,如通用公司是多元化经营的范例,而诺基亚公司则是专业化经营的榜样。这两种模式并不存在优劣之分。企业选择的每一种模式都是和当时企业的内外环境密切相关。在企业发展过程中,模式会随着企业内外环境的变化而发生转换,从而使能够更好地适应环境的变化,进而推动企业不断成长。万科实施专业化,专注于城市住宅业务的开发,以高度的专业化构建起企业的竞争力。对比其它房地产开发公司,专业化是万科最大的竞争优势。一方面,万科重新细分市场,致力于城市中高档住宅的开发,

30、并以产品为轴心重新构建管理架构,通过市场化、人性化的规划设计不断地创新产品,建立产品的市场竞争力。另一方面,万科以完善的住宅配套、专业化和人性化服务、和谐的社区氛固、以及规范的运营管理,为业主提供优质物业管理服务,赢得消费者的口碑。万科以创新的产品和优质的物业管理构建了企业的竞争力。但竞争力并不是永恒不变的,它需要企业不断的和更新。当万科的产品被,物业管理模式被模仿,万科及时调整策略,整合现有资源,打造企业的品牌,以保持企业持续的竞争力。万科把企业文化全面融入到品牌当中,以客户关系管理塑造企业品牌。在企业品牌的上,形成以项目品牌带动企业品牌,再通过企业的品牌带动多项目的互动式发展模式。万科专业

31、化实施的过程就是万科打造持续竞争力的过程。万科以高度的专业化构建了企业的竞争力。(2)保利地产选择保利地产继续定位于成长型企业，秉承“做大才能做强、做强才能做优”的理念，坚定不移地以发展为，并且实现快速发展，不断扩大资产规模及市场占有率，在十二五期间“再造一个保利地产”，实现年销售超千亿、净利润超百亿，成为行业首屈一指的领先企业和品牌。保利地产的商业有几个：“多元化经营”、“地标性建筑”“布局”和“自有经营”。即通过多元化经营降低开发成本，通过打造地标性建筑提高品牌美誉度，以经济中心城市为中心实现布局。同时，公司通过持有15物业，长线经营，滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，提高企业的可持续

32、发展能力。面对新的市场环境及政策调控，保利地产应充分利用自身优势，一如既往的以持续性快速增长为目标，做大做强房地产主业；以中心城市为主，继续全面辐射周边二、三线城市，加快范围布局；以住宅开发为主，积极拓展地产新领域，引领行业发展；坚持滚动性开发收入与物业经营性收入、资产运营与资本运营相结合、扩大经营规模与提高开发效益相结合的原则，不断提高产品素质、提高管理水平、提高开发效率，推进区域布局、产品结构、经营模式和融资的“四个拓宽”，实现公司快速、平稳、可持续发展。目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势，以二三线城市为主的进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期升值压力等，仍将支持中国的房

33、地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。优胜劣汰是每个行业发展的必然，对于有实力、有品牌、管理规范的公司这既是一种，更是一种机遇。新形势下的保利地产与面对新、抓住新机遇，坚定不移地以发展为，坚持“三个为主，三个结合”的总体发展，通过强化企业控制、继续加强品牌建设、完善人力资源管理以及积极拓展新的产品领域等多种措施，保障发展型的顺利实施，实现“再造一个保利地产”的宏伟目标。2.SWOT 分析法(1)万科 SWOT 矩阵分析16优势S品牌技术管理现金流充足弱点W土地储备融资能力欠缺毛利率偏低(2)保利 SWOT 矩阵分析17优势S保利的强大背景化布局形成，规模效益显著业绩保持较高增长土地储备丰富

34、品牌优势明显军旅文化形成企业强大的执行力和凝聚力劣势W定向增发融资计划遇阻工程成本管理的粗放相对待遇水性不 高，基层 流失严重高端 引进步伐缓慢传统的国企后勤模式产品结构单一，新的增长点不够机会O增长经济发展市场分化行业洗牌SO利用品牌、管理优势扩大规模、提高市场占有率WO提高周转率、进一步提高管理水平T竞争激烈资产负债率偏高3.4. 经济形势不明ST增加质量、提高品牌知名度、降低成本WT谨慎拿地，加快应变速度18机会O后“四”时代，投资将推动经济稳定增长整体消费需求继续保持稳中趋旺的态势要求切实增加住房有效供给，加快保障性住房建议日趋严格，清楚不规范小企业央企整合主营业务，促进骨干企业做强做

35、大住宅潜在需求依然旺盛物业潜力巨大开发模式与融资渠道不断创新SO ：发挥企业 优势而利用外部机会的发展型WO：利用外部机会来弥补劣势的扭战略T1. 房地产调控政策严厉，出台限购令 2.货币政策收紧，传统融资方式难度加大通胀，经营成本不断上涨土地价格居高不下者观望情绪浓重ST：利用企业的优势，回避外部的多种经营WT ：旨在减少 劣势同时回避外部 的防御型第三节 会计分析一、应收账款质量分析公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性

36、质的，按其现值进行初始确认。收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。应收款项坏账准备的确认标准和计提方法：单项金额的判断依据或金额标准为应收账款余额前五名，占其他应收款余额 10%以上(含 10%)的项目。单项金额并单项计提坏账准备的计提方法单独进行减值测试，客观表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。2014 保利地产按照种类披露应付收账款19种类期末数期初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备金额比例（%）金额比例（%）金额比例（%）金额比例（%）单项金额重

37、大并单项计提减值准备的应收账款-行业龙头众多，竞争态势加剧资本不断冲击房地产市场2014 万科按照种类披露应收账款20种类期末数期初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备金额比例（%）金额比例（%）金额比例（%）金额比例（%）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款组合 1765,402,825.9239.72-1,398,204,442.3244.88-按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款组合 21,159,309,423.6660.1630,669,416.092.651,713,227,168.6554.9833,831,583.831.97单项金额虽不但单项计提坏账2,296,913.

38、990.122,267,946.4098.744,287,031.760.142,917,277.5368.05按信用风险特征组合计提坏账准备1486717.9810000%74335.905.00%8803351.75100.00%440167.595.00单项金额虽不 但单项计提坏账准备-合计1486717.9810000%74335.905.00%8803351.75100.00%440167.595.00从上面两个表格可以看出，2014 年度万科披露的应收账款明显高于保利地产，而同时坏账准备比率较高。从账龄分析来看，万科长期应收款较多，从总体上看，保利应收账款质量较高。二、存货质量分析

39、发出存货成本的计量是指企业确定发出存货成本所采用的会计处理。存货分类为：原材料、库存商品、在产品、委托加工物资、在途物资、发出商品。万科2014&2013 披露的存货分类21项目期末数期初数账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值已完工开发产品23,149,705,591.97454,917,696.4922,694,787,895.4817,694,789,559.42-17,694,789,559.42在建开发产品196,563,415,696.98272,338,167.58196,291,077,529.40187,033,409,738.58-187,033,409,738.

40、58拟开发产品95,240,200,065.0836,489,748.7095,203,710,316.38124,374,532,345.19-124,374,532,345.19建造合同形成的已完工未结算资产3,027,311,393.70-3,027,311,393.701,670,786,898.57-1,670,786,898.57其他509,491,333.26-509,491,333.26359,704,737.23-359,704,737.23合计318,490,124,763,745,612.317,726,378,331,133,223,-331,133,223,准备合计1

41、,927,009,163.571000032,937,362.49-3,115,718,642.73100.0036,748,861.36-注：保利地产在 2014 年年度中未披露其存货，暂无法比较。三、固定资产折旧分析固定资产折旧是指在固定资产使用内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。使用是指固定资产的预计，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。应计折旧额是指应计提折旧的固定资产的扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。万科折旧方式保利地产折旧方式四、会计策略分析财务是企业的一部分，是为企业整体与经营而服务的。所以，保利地产为

42、配合企业与匹配成长期的发展阶段，选择了扩张型的财务战略。保利地产自选择扩张型的财务以来，至今几乎没有发生变化，已持续十几年。保利地产 2010 年前后“三到五年再建一个保利地产”的企业整体22项目折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物20-404.002.40-4.80机器设备3-54.0019.20-30工具5-105.009.60-19.20电子设备及其他5-105.0018.00-19.00项目折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物12.5 - 404.002.40 - 7.68机器设备5 - 104.009.60 - 19.20物业装修费5 - 104.00

43、9.60 - 19.20电子设备及其他54.0019.20080.9977468.22278.99278.99目标，这为企业的财务目标提出了相应的要求。再建一个保利地产的企业目标就要求相应的企业指标翻一翻，比如总资产规模、固定资产规模、销售营业额，市场份额等，这无疑提出了具体的、具有性的财务目标。财务战略作为企业的一部分，最终的目标也将和企业目标一致，即：扩大企业规模，提高企业效益，实现企业价值最大化。而万科采用釆用的是统筹安全与增长、协调现在与未来的投资政策,持续稳健扩张的扩张型策略，OPM成功,营运资本管理效率高。负债比率很高且逐年提高,但偿债能力较强,且较为稳定,高杠杆低风险。分红较为稳

44、定地增长,且增长率低于净利润的增长率,较为谨慎保守，股利政策符合安排。23第四节财务分析表 4-1 万科和保利地产两家企业的能力指标数据数据来源:根据万科、保利地产 2008 年至 2012 年的年度财务计算所得一、能力分析1.能力数据分析（1）从销售的能力看万科的营业利润率呈“缓慢下降”的趋势，而保利地产的营业利润率则是“先升后降再趋缓”，因此在 2011 年，二者的营业利润率均达到 16%，此后保利地产稍有回落并逐步趋向稳定，而万科则持续下降，因此,2011 年是个分界点,在此之前万科的营业利润率高于保利地产，之后二者在三年的下降态势之后又于 2014 年在 13%持平，万科地产和保利地产

45、较五年前的营业利润率分别下降4%和 2%。表 4-2 万科和保利地产两家企业的营业利润率24营业利润率2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年保利0.150.160.140.130.13万科0.170.160.150.140.13能力2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年总资产利润率保利0.060.060.060.060.06万科0.070.060.060.060.05总资产收益率ROA保利0.050.040.040.040.04万科0.050.050.050.040.04净资产收益率ROE保利0.190.200.210.190.19万科0.180.1

46、90.210.200.17销售总利率保利0.340.370.360.320.32万科0.410.400.370.310.30营业利润率保利0.150.160.140.130.13万科0.170.160.150.140.13图 4-1 万科和保利地产营业利润率比较(2)从资产的能力看2010 年-2011 年保利地产和万科地产的 ROA 均呈直线下降的趋势，此后2011 年及又缓慢回升。之后，二者又都呈下降趋势，只是万科下降的速度更快，在 2014 年万科的 ROA 也首次低于保利地产。图 4-2两家企业 ROA 变动趋势(3)从权益的能力看在 2010 年至 2012 年期间，万科和保利的 R

47、OE 变动曲线均处于上升状态，2012 年之后则快速下降，万科的权益水平甚至低于 2010 年。25总资产收益率ROA0.060.050.040.030.020.010.00年年年年14年保利万科营业利润率0.200.150.100.050.00年年年年14年保利万科图 4-3两家企业 ROE 变动趋势2.能力变化的主要原因(1)从营业收入的总量看,五年来的房地产业收入仍然在快速增加，但不同城市的房价变动差异很大。唐山、金华、海口、宁波、杭州和温州等 6 个城市的房价都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平还要低。对于杭州、宁波、温州和金华这样一类城市而言，过去民间资本充斥楼市，投资投机型的购

48、房需求较大。随着实体经济渐趋疲弱，房价持续上涨态势终究难以支撑，因此定基增幅出现明显下滑。对于海口而言，近两年旅游地产行情并没有预期的好，也使得定基增幅出现下滑。唐山之所以房价偏弱，和高库存以及产业等问题有关。此类城市房价增幅的走势，在一定程度上说明楼市投资投机已戳破，楼市赚钱效应明显减弱。包括广深、厦门郑州等重点城市，导入速度比较快。尽管在五年期间房价略有波动，但总体上看，依然处于明显的价格上升过程中。26净资产收益率ROE0.220.210.200.190.180.170.160.15年年年年14年保利万科图 4-4两家企业营业收入（2）从营业成本占营业收入的看,两家企业都呈升高态势。尽管

49、 2010 年万科修订了企业各类的成本管理制度,不断推动成本优化，但国家宏观市场对地产行业带来了沉重的打击。2010 年开始实行限贷，以及各大重点城市纷纷推出限购政策，使得房地产市场的。到了 2014 年各大城市又纷纷解除此类政策。对于2015 年而言，整体上了更为宽松的政策环境。从房价指数环比增幅曲线看，2010 年的波动比较明显，到了 2011 年则开始出现明显的下滑。2012 年下半年开始呈现复苏态势。从 2013 年 3 月份开始，该曲线总体下行，并在 2014年 8 月达到 2005 年有此指标以来的历史最幅。随后跌幅持续收窄，在2014 年 12 月为 0.4%。27营业总收入16

50、,000,000.0014,000,000.0012,000,000.0010,000,000.008,000,000.006,000,000.004,000,000.002,000,000.00-年年年年14年保利万科图 4-5 两家企业营业成本3.能力分析的结论万科的实行的更好。万科和保利地产都是定位于普通住宅，都坚持规模化的商业模式，其特征是“低利润 X 高周转”。万科的利润率更低,表现出更强的商业模式特色。万科曾有名言“超过 25%的利润率不做”。从以上数据也可证明万科的确坚持低利润率的商业模式,后文可以看到万科的高周转。国家干预政策的出台为房地产业带来了很大冲击，但是万科凭借其强大的

51、行业地位和房地产的刚需效应，保持了营业收入的高增长，同时也要对营业成本比等成本指标的显著提高做出及时应对。二、资产使用效率1.资产使用效率指标分析资产使用效率，主要指企业营运资产的效率与效益，使用现有资源创造社会的能力，是评价企业资产利用程度和营运的标志。强有力的营运能力既是企业获利的基础，又是企业及时足额地偿付到期的保证。资产使用效率指标分析，主要用营业收入与企业各项资产的比例关系，计算出资产的周转速度，了解各项资产对收入和财务目标的贡献程度。资产使用效率，就是要28营业成本比0.720.700.680.660.640.620.600.580.560.540.52年年年年14年保利万科以尽可

52、能少的资产，占用尽可能短的时间周转，产尽可能多的产品,实现尽可能多的销售收入，创造尽可能多的收入。表 4-3 万科和保利两家企业的资产使用效率指标数据：次数（1）从总资产使用效率来看两家企业的总资产周转速度在 2010 年至 2013 年期间基本持平，2013-2014年保利的总资产周转速度高于万科，因为万科的周转速度下降相对较快，但总体来说，二者资产周转速度基本相同。图 4-6 两家企业总资产周转次数29总资产周转次数0.350.300.250.200.150.100.050.00年年年年14年保利万科存货周转率资产周转率总资产周转率资产占总资产(2)从资产使用效率来看自 2010 年以来,

53、两家企业的资产周转速度整体上呈现出与总资产周转速度一样的变化的趋势。这是因为房地产企业的资产占比非常高，高达95%左右，其中保利地产的占比更高，都在 96%以上。图 4-7 两家企业资产周转率接下来比较两家公司资产负债表中的资产应收账款和存货。在应收账款方面,自 2010 年以来，保利地产总体上高于万科，但一直处于不断下降趋势，直至 2012 年降低至低于万科水平；而万科的应收账款周转速度在这期间则是波动性上升，2012 年曾迅速提高到 64.63 次，但 2013 年却又跌落到 54.54，但仍然超过保利地产，之后的一年其应收账款又逐渐回升。30资产周转率0.400.350.300.250.

54、200.150.100.050.00年年年年14年保利万科图 4-8 两家企业应收账款周转次数在存货周转速度方面，两家企业的变化趋势变化趋势一致，且与现金及总资产周转率趋势相似，这主要是因为在房地产企业中，存货在资产中的占比以及资产在总资产中的占比相当高。因此三者的变化趋势图很相似。从两者的横向比较来看,万科的存货周转速度一直高于保利地产。图 4-9两家企业存货周转次数31存货周转率0.350.300.250.200.150.100.050.00年年年年14年保利万科应收账款周转率（次）80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00年年年年14年保利万

55、科(3)从固定资产使用效率来看两家企业的固定资产周转速度呈现不同的变化趋势，万科的固定资产周转速度一直平缓慢上升，而保利地产的固定资产周转速度在 2010 年与万科的差距相当大，但 2011 年后保利地产的固定资产周转速度大幅降低，当年略高于万科，而到 2012 年甚至出现略低于万科的情形。由于两家企业的资产占总资产的都非常高，均达到 90%以上，因此固定资产的周转速度对整个资产的周转速度影响也不大。图 4-10 两家企业固定资产周转次数2.资产使用效率变化的主要原因从 2010 年至 2014 年之间，两家企业总体上资产规模都成上升趋势，其中流动资产规模，两家企业在 2010 至 2012

56、年之间都以相对较平稳速度扩大，在 2012年后则开始减少。由于房地产企业资产占总资产的高比例，资产的减少导致了他们总资产规模扩大进而导致总资产周转速度呈现出上升趋势，资产使用效率增加。2012 年各项指标都增加的原因：2010 年以后由于房地产行业形势好转，慢32固定资产周转率160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00年年年年14年保利万科慢从 2008 年的金融复苏过来，尤其是到了 2011 年以后市场上看涨的多,全地产业更是一片红火，但由于此期间存货、应收账款、预付款项的扩张规模也较快，直到 2012 年这些资产的周转速度才得以提高。存

57、货方面，房地产业的存货是企业的资产，两家公司的存货水平都是逐年增加。但万科的存货不仅高占比,而且快周转，从而使总资产的周转速度也较快。万科存货的高周转主要是项目储备、开发、楼盘销售环节来实现的。在项目储备环节，万科一向坚持“不囤地”策略，其土地储备只满足未来 2-3 年的开发需要；在开发环节，万科于 1999 年就成立建筑，2002 年建成了万科建筑研宄中心大楼，推行住宅，不仅完成了一系列的技术研宄工作，而且建立了的材料和部品采购，通过标准化的施工流程加速项目的施工。而在销售环节，万科坚持“不捂盘”，以“新盘当月销售率”作为主要的控制指标,要求开盘当月认购率达到 60%，通过积极，加速回笼。3

58、.资产使用效率的分析结论总体来说，万科的资产周转速度较保利地产快。两家企业的周转速度不一样，与两者的定位有关。如前所述两家企业都是定位于普通住宅,坚持“低利润X 高周转”规模化的商业模式。在能力分析中发现万科的利润率更低，在这里又发现万科的资产周转速度更快。因此万科规模化的商业模式特征更为明显。周转率对于房地产业是非常重要的。总所房地产是个周期性强，风险高的的行业,其利润率受宏观经济环境和国家调控政策影响非常大。而周转率则是企业通过提高自身的运营能力、管理水平能够把控的。通过高周转,能够减少未来的不确定性,从而控制风险,避免地产低谷期因囤地、捂盘行为造成损失。33三、负债水平管理1.负债管理指

59、标分析表 4-5万科和保利两家企业的负债管理指标基本数据（1）从资产性看从下面两图可以看出，保利地产的比率显著高于万科，且两家企业的流动比率在 2010-2014 年期间呈“先下降后缓升”的态势，但即便如此，两者企业比率一直保持在较高水平。保利地产的比率更是在 2010 到 2014 年期的间都保持在 1.73 以上，而万科则是从 2010 年的 1. 59 下降到 2014 年的 1. 34。但需要的是房地产业的性并不适合作为评价负债管理水平的指标。主要是因为房地产业资产中存货主要为房地产项目，一般开发周期较长，不属于真正意义的资产。因此用副除存货影响的速动比率和现金比率来衡量性更适合。另外

60、房地产行业中的负债包含大量的预收房款，而预收款也并不是真正意义的负债，因此在计算速度比率和现金比率时，这里的负债采用剔除预收款项的数值。34负债管理指标2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年比率保利2.131.911.731.821.87万科1.591.411.401.341.34速动比率保利0.530.360.380.380.45万科0.560.370.410.340.43现金比率保利0.280.180.230.200.21万科0.290.170.200.130.18资产负债率保利0.790.780.780.780.78万科0.750.770.780.780.77负债权