项目市场定位报告模版

1、PAGE PAGE 7沿海地产产投资（中国）公司编号名称项目定定位制度度，附件件1：项项目市场场定位报报告版本A/11共页编制修改审核批准生效期项目市场定位报告（格式）附件1：XX公司司“项目市市场定位位报告”(格式式)目的：通通过市场场分析，确定项项目目标标客户、发展主主题、产产品组合合等，指指导项目目发展方方向，为为规划设设计工作作的开展展提供支支持。第一部分分：市场场分析与与客户定定位一、项目目概况及及项目特特点分析析参照该项项目发展展“可行性性报告”，如无无太大变变化可不不表现。有变化化则应说说明变化化点及原原因等。二、房地地产大势势及本区区域市场场参照该项项目发展展“可行性性报告”，

2、如无无太大变变化可不不表现。有变化化则应说说明变化化点及原原因等。对于大项项目（含含分期发发展项目目）,需需要分析析发展趋趋势。三、项目目竞争对对手（周周边及同同类型物物业）市市场定位位调查对认为有有必须表表现的、有重要要参考意意义且项项目发展展“可行性性报告”中未表表现的竞竞争对手手进行适适当表现现，包括括其项目目概念、主题特特点、规规划设计计、立面面造型、户型面面积及比比例、配配套设施施、装修修情况、售价情情况、目目标客户户、营销销与卖点点、项目目成败简简析等。四、关于于本案客客户定位位（重点点论述）1、项目目SWOOT分析析S、W：着重从从本案自自身切入入分析拥拥有的优优劣势，如地段段、

3、景观观或自然然环境、历史形形象、规规模、容容积率等等；O、T：着重分分析本案案所处大大环境的的机会和和威胁，如外部部配套、区内外外竞争格格局、消消费者置置业意向向、发展展时机等等。2、目标标客户定定位1）、区区域消费费群体及及特征调调查（通过各各种调查查方式，）调查查现有人人群及结结构分类类（年龄龄、工作作、可支支配收入入、受教教育程度度、居住住特点如租房房或自购购房、居居住面积积、房屋屋类型）、接接触媒介介；群体购房房意愿及及潜力（愿购房房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方方式、装装修偏好好、房内内配套如如衣帽间间阳台等等偏好、交通教教育娱乐乐偏好等等）2）、竞竞争项目目消费群群特点

4、调调查竞争项目目消费群群年龄、身份、工作、原居住住情况、价格承承受力等等背景资资料；主要消化化户型及及面积、购买竞竞争项目目原因。3）、客客户定位位(结论论)细分客户户，寻找找出符合合本案特特点的消消费群体体，包括括其年龄龄、受教教育程度度、可支支配收入入、原居居住情况况（位置置、户型型、面积积、租用用或自购购）、居居住习惯惯、生活活特点、消费偏偏好等。对于大项项目（含含分期开开发项目目），则则须分析析客户有有无变化化及趋势势。3、目标标客户关关心问题题 对客户户关心问问题进行行表述，并说明明应如何何满足客客户需求求。4、目标标客户特特征与需需求汇总总表客户来源源来源主要要区域来源次要要区域客

5、户置业业目的客户描述述人口特征征年龄区间间家庭人口口社会特征征文化程度度职业类型型经济特征征家庭年收收入车辆拥有有居住状况况客户购房房需求社区主题题风格住宅产品品类别需求楼型型及比例例需求户型型及比例例需求面积积及比例例交楼标准准朝向商业产品品类别价格单价总价付款方式式小区环境境地段品牌周边环境境车位配套交通商业设施施教育设施施会所功能能医疗银行邮局其它第二部分分：产品品定位一、项目目主题1、主题题形象及及发展理理念本项目在在市场中中的形象象说明，本（或或更广）区域的的形象定定位、何何种发展展理念（如郊居居化、便便利、尊尊贵等）、何种种主题及及表现何何种概念念（如体体育主题题、水城城主题、休闲

6、小小镇等），表现现出符合合市场需需求和客客户偏好好的项目目的独特特性或差差异化，并符合合项目地地块及规规模的自自身特点点。2、档次次 说明项项目档次次(可以以价格为为基准进进行说明明)。二、项目目产品建建议1、楼型型建议说明发展展高层、小高层层、多层层、别墅墅等建议议及比例例。2、户型型及面积积选择设计何种种户型（如二房房二厅、五房三三厅等）、各户户型套数数比例、各户型型面积及及面积比比例、及及原因说说明。3、关于于小区商商业面积积及商业业功能设设置的建建议主要说明明功能及及面积。如满足足小区自自身需要要或是外外向型的的，属铺铺面式、商场式式、街区区式、或或其它类类等。4、配套套建议主要说明明

7、配套类类别及面面积。如如：车位位配置数数，教育育（需否否设置幼幼儿园、中小学学，其规规模数量量等），交通通设置（需否、住户车车设置、公交线线引进等等），娱乐乐（会所所及面积积及其它它娱乐功功能及设设施），医疗疗或健康康设施，银行行、邮局局等。三、规划划设计建建议1、规划划设计要要求容积积率，规划划设计特特点要求求（与项项目整体体概念吻吻合，如如引水并并造湖心心岛以支支撑水城城主题、规划休休闲街区区及各类类配套设设施以支支撑休闲闲小镇主主题等）等。2、分期期开发建建议分期数及及原因说说明，分分期时间间安排，各期占占地面积积、建筑筑面积及及户型与与比例，各期之之间的关关联，各各期施工工及销售售时间

8、，首期土土地情况况，首期期施工的的便利性性，首期期销售的的利好因因素。四、价格格建议 1、价格定定位整体体均价，项目总总销售收收入，各类类产品（多层、小高层层、别墅墅等,商商业、车车位等）价格特特点及总总价控制制，并说说明各类类总价的的控制比比例，（如总价价控制在在50-80万万元之间间，各类类户型总总价控制制分布及及比例如如何，各各类总价价区间比比例分布布如何）。各期期价格等等。2、成本本与盈利利A、说明明在拟定定容积率率情况下下、拟定定产品组组合情况况下的获获利情况况，并以以其它容容积率、其它产产品组合合获利情情况分析析来辅助助说明拟拟定容积积率、产产品组合合的合适适性。（如：当当容积率率

9、为XXX、产品品组合为为XX时时，获利利情况如如何。）分析时时可参照照以下表表格：功能多层小高层高层别墅商业车位合计容积率面积（平平方米）比例100%开发成本本（元/平米）*销售均价价（元/平米）*项目利润润（万元元）可研报告告开发成成本（元元/平米米）*可研报告告销售均均价（元元/平米米）*总容积率率： ； 基准地地价： 。B、参照照项目发发展“可行性性报告”有关经经济效益益评估内内容，着着重分析析在拟定定容积率率及产品品类型下下的项目目整体获获利情况况，可参参照下列列表格：经济指标标单位数值值（元/m2）项目总额额（万元元）可研报告告总额（万元）销售收入入开发成本本总投资项目利润润净利润内部收益益率销售净利利率（注：销销售费用用以 %计取取。）C、同时时说明项项目开发发各期的的利润体体现（参参照下列列表格）经济指标标20033年20年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积积（m2）净利润(万元)可研报告告结算面面积可研报告告净利润润D、成本本控制要要求基于售价价说明整整个项目目的成本本控制范范围，使使之可满满足项目目效益要要求。五、附项项目市场场定位汇汇总表（参考）1、用地地经济指指标总用地面面积容积率覆盖率/绿化率率总建筑面面积可售面积积地下建筑筑面积住宅 户户数/面面积办公 层层数/面面积商业 层层数/面面积公建面积积会所 层层数/面面积车位 个个数/面面积2