物流园管理方案1

1、物业管理服务方案第一部分 全权委托一.物流园功能分类台州物流园划分区域为现代仓储、专线物流市场、包装加工、灯具、家具、五金、地板、油漆、建材等多功能、实用化、人性化、统一管理的服务区域。1、货运运服务型型货运枢枢纽型物物流园区区应符合合以下要要求：aa) 依依托空运运或海运运或陆运运枢纽而而规划，至少有有两种不不同的运运输形式式衔接；b) 提供大大批量货货物转换换的配套套设施，实现不不同运输输形式的的有效衔衔接；cc）主要要服务于于国际性性或区域域性物流流运输及及转换。注1：空港物物流园区区依托机机场，以以空运、快运为为主，衔衔接航空空与公路路转运；注2：海港物物流园区区依托港港口，衔衔接海运

2、运与内河河、铁路路、公路路转运；注3：陆港物物流园区区依托公公路或铁铁路枢纽纽，以公公路干线线运输为为主，衔衔接公铁铁转运。2、生产产服务型型生产服服务型物物流园区区应符合合以下要要求：aa) 依依托经济济开发区区、高新新技术园园区等制制造产业业园区而而规划；b) 提供制制造型企企业一体体化物流流服务；c) 主要服服务于生生产制造造业物料料供应与与产品销销售。33、商贸贸服务型型商贸服服务型物物流园区区应符合合以下要要求：aa) 依依托各类类大型商商品贸易易现货市市场、专专业市场场而规划划，为商商贸市场场服务；b) 提供商商品的集集散、运运输、配配送、仓仓储、信信息处理理、流通通加工等等物流服

3、服务；cc) 主主要服务务于商贸贸流通业业商品集集散。44、 综综合服务务型综合合服务型型物流园园区应符符合以下下要求：a) 依托城城市配送送、生产产制造业业、商贸贸流通业业等多元元对象而而规划；b) 位于城城市交通通运输主主要节点点，提供供综合物物流功能能服务；c) 主要服服务于城城市配送送与区域域运输。二.协助助房产公公司一同同招商 台州物物流园项项目应依依据一些些较为成成熟的物物流园的的园区定定位，以以仓储为为主导产产业，以以可带动动人流的的专项物物流市场场、五金金、家具具等为辅辅助产业业，做综综合性商商贸物流流中心的的市场定定位。一、招商商总体策策略 1.销销售与招招商关系系招商成果果

4、带动剩剩余面积积销售:本项目的的起点在在于招商商,重点点在于销销售；招商工作作的执行行直接关关系到项项目的销销售和未未来的发发展；商业价值值提升关关键在于于引进的的企业是是否有足足够的号号召力和和吸引力力；招商与销销售的紧紧密互动动，一方面面可以保保障项目目未来的的良性发发展和经经营，另一方方面也可可以通过过知名品品牌企业业的招商商成功带带动销售售,将商商铺推向向市场，又可以以保证资资金链顺顺畅，实现合合适利润润最大化化。2.因时时利势,因势利利导前期对租租赁模式式和招商商模式不不作固定定而是做做最优准准备和多多方面选选择，全全面了解解、掌控控、收集集重点目目标客户户信息加加以资料料整理,在后

5、期期根据实实际情况况再作最最后最终终决定。知名品牌牌物流公公司招商商先行,散户控控制跟进进知名品牌牌物流公公司的提提前确定定，是整整个项目目主体要要点和项项目成功功操作的的保证,并能提提升发展展商物业业品牌形形象以及及商业价价值。尽早进行行知名企企业的招招商工作作，可以以在大范范围经营营客户中中选择品品牌号召召力强，租金承承受力强强，符合合商业档档次规划划的商家家入驻经经营，并并确定所所需经营营面积以以利于小小型商家家进场定定位。品牌企业业的确定定对商业业铺位招招商价格格的提升升,投资资客户的的吸引,人流汇汇聚,买买点推广广,散户户的招商商,租金金提高等等方面都都将会带带来极其其重要的的促进作

6、作用.商商业运作作讲究成行成成市,本地区区其他商商家自然然趋之若若鹜.3.形象象先行,造市先先造势 形象先先行,造造市先造造势.先先塑造区区域化和和高端化化的市场场形象差差异,引引起市场场高度关关注,通通过媒介介和形象象三方面面的造势势,以求求达到营营造现有有传统市市场的恐恐慌,树树立市场场形象标标杆和引引领市场场升级换换代的目目的,进进而引起起区域业业内轰动动.4.严格格把关,先紧后后松商家经营营能力强强弱直接接影响台台州物流流园的生生命力,不加以以甄别而而使大量量辐射区区域小,经营能能力不强强商家进进驻,不不仅难以以保证项项目经营营收益实实现,一一旦被市市场淘汰汰,势必必使整个个项目陷陷入

7、困境境.5.放水水养鱼商场经营营具有长长期性特特点,采采用合理理租金与与优质服服务,先先将整个个市场造造旺,然然后根据据运营状状态,适适当稳步步地调整整租金,让经营营商家看看到本项项目的发发展前景景是大有有空间的的.这样样,房产产公司与与商户才才能一同同成长,实现共共赢.放放水养鱼鱼的原则则就是商商家先先做人气气,再做做生意”的战略略.二、招商商执行策策略 (一一)招商商策略1.主动动出击策策略这是招商商比较常常见的策策略之一一.在立立足本地地市场的的同时,招商范范围将扩扩大到其其他城市市,如乐乐山、成成都等周周边城市市,将一一些具有有市场知知名度和和号召力力的品牌牌企业进进行邀请请并进行行一

8、对一一的洽谈谈,加强强前期双双方的了了解和沟沟通,为为下一步步与商家家进入实实质性奠奠定基础础.2.控制制性策略略各阶段推推出的优优惠政策策进行名名额控制制,制造造紧张感感;保留部分分好位置置不推出出,以备备其他外外地品牌牌或者谈谈判周期期较长的的品牌进进入,同同时有利利于解决决不可预预见的调调整和纠纠纷.3.以商商招商、发挥头头羊效应应首先确定定入场各各行业和和品牌大大户及有有影响力力之商户户,充分分发挥大大品牌、大商户户的带动动效应,增强项项目核心心竞争力力,并奠奠定其他他中小户户入场的的信息.4.大户户“三优”，小户户扶持 大户“三优”政策：优先认租租：行业业内大户户优先在在我们给给定的

9、范范围内选选铺；优惠招商商:给予予行业内内大户和和品牌企企业给予予租金优优惠；优化组合合：计划划中合理理分布大大户的位位置，充充分发挥挥他们的的品牌和和市场影影响力，有利于于带旺其其他中小小物流企企业，也也利于整整个市场场长远经经营。 小户扶扶持政策策：引进优质质业务给给予有发发展潜力力的中小小物流企企业；给予部分分企业优优惠付款款条件，减轻其其经营压压力；(二)物物业管理理优惠政政策 1.招招商政策策 任任何新兴兴商业开开业兴旺达到合合理的租租金水平平，均需需要一定定的时间间来进行行培育，培育时时间的长长短根据据市场所所处的位位置、商商业环境境、竞争争环境等等的不同同而有所所差异。 若不不给

10、予市市场一定定的培育育期，一一步到位位的直接接以理想想的租金金对商户户招商，对市场场而言无无异于“杀鸡取取卵”，但由由于商户户经营成成本过大大造成装装修投入入不足及及经营模模式太小小，难以以形成良良好的购购物环境境，加之之市场人人气、客客源短期期内难以以形成，市场不不温不火火，老商商户不愿愿支撑、新商户户不敢进进场，造造成恶性性循环。为此，我我们提出出“放水养养鱼”的招商商政策，从三个个方面对对市场进进行培育育：合理的业业态规则则：有选选择性的的引入有有一定经经营能力力的业态态商家。物业费优优惠：开开业前11-2年年给予商商户不同同程度的的物业管管理优惠惠，同时时对签订订长期租租赁合同同的商户

11、户提供一一定免物物业费期期。 2.价价格策略略树立项目目高端价价值形象象，低开开高走，稳步上上升 确认项项目合理理实收租租金后，初期对对外宣传传租金定定位高于于普通市市场，通通过高端端价格树树立项目目高端产产业形象象。但考考虑到市市场实际际租金承承受能力力及对商商户养水水放鱼的的经营政政策，在在商场培培育期和和第二年年，招商商过程中中可以通通过各种种类活动动及折扣扣给予商商户一定定租金优优惠，使使整个租租金达到到市场普普通水平平，通过过高端形形象、低低端价格格迅速引引爆市场场，随着着市场关关注度的的提升，以及商商户的入入驻率不不断提高高，通过过减少折折扣稳步步提升租租金价格格。平衡周边边商业项

12、项目租金金和其商商业经营营状况，我方建建议应将将租金标标准调至至与周边边物流市市场价格格一致。对未售出出的空置置房，我我方与房房产公司司沟通协协调物业业费、暖暖气费等等优惠政政策。 33.招商商优惠措措施知名企业业的进入入时整个个项目的的整体形形象及对对商家吸吸引力提提升的重重要一个个步骤，所以为为了确保保品牌企企业的进进入，可可适当对对主力客客户提供供相对优优厚招商商政策。 租金金条件优优惠政策策 优先先选铺权权 免费费为其做做形象宣宣传（在在招商宣宣传媒体体上）三招商执执行管理理 1.招招商的标标准流程程 为了便便于更好好地开展展本项目目的招商商工作，我们根根据台州州物流园园的总体体营销战

13、战略和项项目定位位建立了了一个标标准的招招商执行行流程，使得我我们的招招商工作作可以有有目的、有步骤骤地进行行。安排客户进场装修市场顺利开业为保证商铺的顺利销售，开业前如准客户有意向购买商铺，可将诚意金转为购房金客户填写租赁意向书、租户登记表项目组审核客户认租资格准客户签署临时租赁协议书，并交纳诚意金联系目标客户多次反复发放资料给目标客户人员分组按业态将招商团队分组协助客户办理营业合同、税务登记等事项客户资料收集联系客户看场地（洽谈）准客户在约定期内签署租赁合同，非准客户退还诚意金四招商准准备工作作 1.现现场物资资准备1）效果果图（项项目主体体及分析析剖面）2）招商商手册（包括项项目简介介及

14、格项项目内部部结构及及功能图图）3）招商商单张4）现场场vi(手提袋袋、便签签纸、水水杯、小小礼品等等)5）招商商细则（商户准准入标准准、条件件极其他他规则）6）招商商流程7）招商商合同（租赁 意向书书、委托托书、登登记表、相关协协议等）8）商业业管理守守则9）工作作人员工工作牌2相关关文件准准备1）土地地使用权权证2）建设设用地规规划许可可证3）建设设工程规规划许可可证4)开工工许可证证5）租赁赁 资格格许可证证6）产权权清晰，无抵押押、债权权、债务务关系三.物业业服务介介入方案案一、前期期物业工工作重点点1、建立立台州物物流园项项目管理理部的沟沟通渠道道。与同同仁建立立置业良良好的沟沟通是

15、台台州物流流园管理理成功与与否的关关键，在在项目进进驻的初初始阶段段起，就就建立224小时时值班的的客户服服务热线线，随时时接受业业主咨询询和服务务需求。1.2、全面了了解台州州物流园园的土建建结构、管线走走向、设设施、设设备安装装等情况况，参与与工程验验收，协协助成品品保护，进行器器材检查查、外观观检查、性能检检查、功功能测试试、标牌牌检查，并按整整改计划划督促整整改。1.3、拟定管管理制度度。结合合现场实实际情况况，对各各项管理理方案进进行调整整，使之之更加适适合公司司的管理理要求。拟定物业业辖区的的各项规规章制度度、装修修施工管管理办法法、大门门出入管管理办法法、停车车场管理理办法等等。

16、设置物业业辖区内内的物业业管理处处，规定定各类人人员岗位位责任制制定等。制定上岗岗人员的的培训计计划，并并实施计计划。1.4、办理移移交接管管事宜，进行工工程及物物业资料料交接。1.5、建立良良好的外外部公共共服务系系统和服服务网络络，以利利于今后后工作的的开展。消防、排排水等公公共设施施设备的的维护。同物业管管理中心心、街道道办、小小区等相相关部门门进行联联络、沟沟通。1.6、公司内内部档案案资料的的建立与与管理。经整理理后按照照资料本本身的内内在规律律和联系系进行科科学的分分类与归归档，所所有资料料实行“双档”（电子子档案、文本档档案）管管理，并并对重要要资料进进行备份份以及规规定相应应的

17、保存存时限。2.前期期管理总总要求2.1严严格按相相关规范范要求进进行各项项验收，确保物物业质量量。参加加设备安安装工程程的分部部分项工工程验收收、隐蔽蔽工程的的验收和和设备安安装工程程的综合合验收。熟悉物物流园内内各设备备系统安安全经济济运行的的状态参参数，掌掌握设备备系统的的调节控控制方法法、紧急急情况的的处理措措施，提提出设备备系统运运行管理理方面的的整改意意见和建建议。2.2明明确房产产公司、施工安安装单位位、物业业公司及及专业公公司各方方的责、权、利利的关系系。 2.3充充分利用用前期介介入取得得的各种种资料和和数据，以及对对物业的的了解，本着“对商户户负责，对房产产公司负负责、对对

18、社会负负责”的宗旨旨，对建建材商城进行行严格、细致、全面的的接管验验收。2.4对对项目进进行全面面验收，如有整整改，在在整改完完毕后对对整改项项目进行行接管，解释另另列清单单交接。2.5接接管台州州物流园园物业管管理后确确保各项项工作的的正常开开展。前期管理理流程序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1成立台州州物流园园前期介介入工作作组客户档案案建立时间项目目进展确确定物业资料料归类收收集协商确定定管理处处办公场场所；2成立物流流园物业业管理处处办理管理理处有关关运作手手续；前2个月月人员配置置、培训训；管理处办办公设备备配置。收集各类类工程资资料；熟悉、掌掌握各类类设施和和系统3前期介入入

19、导入物流流园物业业各项规规章制度度；入驻前二二个月4导入物流流园物业管理理模式导入物流流园物业业管理理理念。物业验收收（软、硬件）；资料移交交；5物业接管管准备收集商户户业主合合理化建建议分析析调查结结果入驻前一一个月内内6首次业主主意见调查查提出改进进方案。入驻前一一个月内内2.1.1前期期介入工工作计划划2.1.2日常常管理期期工作计计划管理策划划内容描述述备注体系完善善完善日常常管理流流程，修修订管理理办法；建立完善善的分包包方工作作绩效考考评体系系；展开管理理的筹备备工作。服务持续续改进定期对员员工进行行服务意意识、技技能培训训；定期上门门回访及及开展商商户业主主意见调调查；全面开展展

20、物流园园商业文文化活动动（一年年不少于于2次）；开展各种种形式的的物业法法规宣传传活动，制作物物流园办办事指南南；策划营运定期开展展商户业主主满意度度调查，适当调调整服务务项目及及内容加强对分分包项目目的监管管五年年内内达到市市优秀物物业管理理示范物物流园区区标准针对配备备人员进进行岗前前培训计计划：序号培训内容容培训对象象培训目标标1公司制度度全体人员员明确工作作纪律2物业管理理办法办公室人人员熟悉掌握握法规、便于日日常工作作3物业收费费办法收费员熟悉掌握握各项收收费标准准4房屋保修修期限全体员工工熟悉了解解区划维维修义务务5设备故障障及报备备处理相关员工工提升专业业技能6房屋维修修管理相关

21、员工工提升专业业技能7保安专业业技能相关员工工加强员工工应急处处理能力力8法律常识识的案例例分析相关员工工加强员工工法律知知识，懂懂法、用用法9消防治安安教育相关员工工加强员工工安全消消防意识识3.物业业服务前前期介入入工作流流程机构组建熟悉物业情况，汇总遗留问题问题拟制管理方案联系有关单位，督促及时整改组织员工培训制订规章制度物业接管验收编制入住资料办理入住手续30分钟入住须知学习装修审批、智能化系统学习监督违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理清洁绿化安全管理区划内事务管理机电设备管理公维共护设保施养车辆管理物资材料管理商业文化财务管理档案资料管理智 管能 理化 与系 维统 护商务管

22、理二、业主主、使用用人装饰饰服务方方案（1）提提醒商户户业主认认真填写写办理入入住各项项表单并并仔细阅阅读表单单中的各各项内容容。（2）物物业公司司员工同同商户业主主共同验验房时一一定要仔仔细认真真检查室室内已存存在的设设施以及及完好程程度并记记录好商商户业主主提出的的需整改改的各项项问题。（3）给给商户业主主发放钥钥匙时要要交代好好室内每每扇门的的钥匙数数量及开开启方式式，并让让商户业主主亲自试试开。（4）验验房过程程中详细细解答商商户业主主提出的的各项问问题，对对房屋存存在的细细小瑕疵疵在装修修过程中中能处理理的尽量量给商户户业主做做出解释释，避免免不必要要的麻烦烦。（5）在在业主材材料，

23、工工人进场场时，需需要安全全部门岗岗位密切切配合，如果发发现有异异常的装装修材料料进场，一定要要问清楚楚。（6）水水、电线线路的施施工是业业主装修修工程的的正式开开始，建建议业主主将所有有冷热水水管铺设设在离地地面300cm以以上的墙墙壁上，避免破破坏地面面上的防防水层。一旦破破坏了防防水层，提醒业业主防水水层已经经破坏，并对业业主开具具“整改通通知单”。（7）小小区的可可视对讲讲、安全全防范系系统必须须经过物物业指定定的专业业人员才才能移动动。（8）厨厨房的燃燃气管道道不能有有改动，否则燃燃气公司司将不会会通气，同时存存在安全全隐患，一旦发发生泄漏漏，后果果将十分分严重。三、二次次装修管管理

24、收铺后，随之而而来的就就是商铺铺二次装装修的高高峰期。为了保保证物业业的结构构安全，维护物物业统一一、美观观，我们们将以房房屋结构构、外观观、违章章搭建、装修秩秩序（物物品出入入、安全全、消防防）等作作为装修修管理的的工作重重点，严严格进行行装修管管理。1、加强强宣传，正确引引导（一）针针对商铺铺商户的的特点，加强装装修法规规的宣传传，导入入先进的的装修设设计理念念，合理理的室内内设计方方案，恰恰当的装装修材料料选择，有效的的施工管管理方法法正确引引导商户户，减轻轻二次装装修管理理的压力力。（二二）制订订详细的的装修修手册，在入入伙办理理手续时时发放给给商户，同时管管理处提提供必要要的房屋屋工

25、程图图纸，指指导商户户进行二二次装修修。2、严格格审批，加强巡巡查（一）加加强对施施工队伍伍的管理理，实施施“二证一一书”制度，即要求求装修施施工单位位办理“装修许许可证”和“施工人人员出入入证”，并签签订“二次装装修承诺诺书”，同时时要求施施工单位位缴纳一一定数额额的装修修保证金金作为约约束，验验收合格格后退还还装修保保证金。（二二）加强强装修过过程的监监管，实实施“全员管管理”。我们们要求，各专业业的管理理服务人人员必须须掌握二二次装修修管理的的基本知知识及管管理要点点，并在在入驻前着着重给予予培训。（三三）强调调下列监监管重点点：1.为防止止房屋结结构、外外观受损损及违章章搭建，我们在在

26、实际工工作中，除要求求项目主主管的例例行巡查查外，管管理处保保安员、保洁员员等各岗岗位也对对二次装装修进行行全方位位监管，消除管管理盲点点，形成成立体交交叉式的的装修监监管网络络，一经经发现问问题及时时处理，把违章章装修消消灭于萌萌芽状态态。 22.为维维持装修修秩序及及安全，我们将将加强对对施工队队的管理理，狠抓抓消防安安全，控控制未经经允许的的动火作作业；实实施对外外来人员员准入制制度，严严格管制制各出入入口，对对搬出/入物品品一律登登记后放放行；严严格控制制施工的的时间及及装修垃垃圾的清清运，消消除因装装修而带带来的噪噪音和垃垃圾污染染。3.依法法管理，以理服服人对违章装装修的施施工单位

27、位我们将将以说服服教育为为主，劝劝其整改改。对整整改不良良的我们们将以装装修责任任书为依依据，要要求其限限期整改改并酌情情扣除其其装修保保证金。对极个个别情节节严重且且不服从从管理的的商户，我们将将积极采采取法律律途径予予以解决决，确保保房屋本本体及公公共设施施的完好好。4.谨慎慎验收，不留隐隐患着重验收收房屋本本体结构构及上下下水、管管道、电电气线路路等隐蔽蔽工程的的质量，对隐蔽蔽工程要要求施工工单位每每完成一一项必须须事先向向管理处处申报，经管理理处验收收核准后后方可进进行下一一道工序序。房屋屋二次装装修完成成后我们们将依据据相关标标准严格格验收。建立装装修回访访制度，既在装装修完毕毕后的

28、二二个月内内，我们们将再次次上门复复查，对对复查中中发现的的隐患予予以坚决决消除。5.商户户投诉处处理投诉处理理是物业业管理环环节中一一项严谨谨而极富富技巧性性的工作作，迅速速、及时时、合理理地处理理商户的的投诉能能赢得商商户的高高度信赖赖，反之之将伤及及管理处处形象及及企业信信誉，破破坏与商商户之间间的良性性关系。为此我我们制订订了详细细的投诉诉处理流流程管理理规定。6.投诉诉受理商户可通通过电话话、来访访、书信信或其他他形式投投诉，值值班人员员按投诉诉的内容容进行分分类。对对于非管管理处职职责所在在或非管管理原因因而导致致的投诉诉，将委委婉向商商户说明明缘由并并协助商商户进一一步通过过其他

29、渠渠道予以以解决；对商户户的有效效投诉，由值班班人员填填写投投诉受理理登记表表，并并安排有有关部门门及时处处理，重重大投诉诉向管理理处经理理助理汇汇报，由由管理处处经理助助理按权权限处理理。7.投诉诉处理 为实现现有效投投诉处理理的高效效率，值值班人员员须做好好投诉记记录备查查。对于于维修方方面的有有效投诉诉，我们们要求维维修人员员十五分分钟内赶赶到现场场，零修修及时处处理，急急修不过过夜，同同时对责责任人给给予相应应处分。对于其其他方面面的投诉诉，我们们将及时时分派至至相关责责任部门门，并要要求与商商户约定定回复时时间（最最长回复复时间不不超过三三个工作作日），暂时无无法解决决的问题题将制定

30、定相关计计划向商商户进行行解释。对于因因管理原原因产生生的投诉诉，每半半月进行行一次总总结并提提出改进进的具体体方案。8.投诉诉回访商户有效效投诉处处理完毕毕后，由由客户中中心以电电话或上上门的形形式回访访，以征征求商户户意见，同时在在投诉诉受理登登记表上做好好回访记记录，我我们要求求回访率率为988。装修管理理程序业 主物业公司物管部1申请2审核签定文件3审核图纸物业公司维修部物业公司财务部4缴费物业公司物管部5发放装 修 施 工6现场监管7退押金完工验收合格入 驻四、物流流园内或或建筑物物发生危危险，影影响他人人安全时时的工作作预案（一）设设立警戒戒线，设设置明显显“禁止入入内”标志，专人

31、224小时时监护，及时传传递信息息。（二）向向上级领领导请示示汇报，组织采采取技术术措施，必要时时相关人人员全部部撤离。（三）及及时组织织力量进进行危险险物清除除、修复复。五、物业业管理区区域内环环境卫生生清洁保保洁方案案（一）由由专人每每天对道道路、物物流园楼楼道、停停车场地地等进行行清扫（二）人人员分工工明确，各自对对分管区区负责（三）实实行百分分考核（四）卫卫生每天天打扫一一次，楼楼梯、扶扶手、玻玻璃每星星期擦拭拭两遍（五）每每周四组组织卫生生检查，每周五五下午召召开例会会，总结结卫生情情况安排排下周工工作（六）负负责垃圾圾的处理理、收集集、清运运，做到到日产日日清；（七）定定期对鼠鼠、

32、蟑、蚊蝇、蚂蚁进进行消杀杀以及其其它虫害害的预防防。六、物流流园车辆辆行驶、停放及及公共秩秩序维护护（1）做做到物流流园主要要出入口口昼夜有有专人值值守，危危及人身身安全处处有明显显标志和和防范措措施；（2）维维护交通通秩序：包括对对机动车车辆和非非机动车车辆的行行驶方向向、速度度、临时时停放位位置进行行管理，保持车车辆行驶驶通畅；（3）看看管公共共财产：包括物物流园内内的门、窗、消消防器材材及小区区的表井井盖、花花、草、树木等等；（4）夜夜间对服服务范围围内重点点部位、道路进进行不少少于一次次的防范范检查和和巡逻，巡逻不不少于22人，做做到有计计划、有有记录；（5）发发生治安安案件、刑事案案

33、件、交交通事故故时，应应立即采采取措施施，并及及时报警警和配合合公安部部门进行行处理。四.安全全管理一.确保保保安员员的综合合素质 1.素质管管理 对保保安员采采用我们们在实践践中总结结的一整整套人员员管理办办法管理理。2.意识识培养 努努力培养养保安员员的服务务意识，树立“商户需需要就是是工作”的观念念，改变变原来保保安员单单一的护护卫功能能，使我我们的保保安员成成为“保安员员、迎宾宾员”的有机机统一体体。二.安全全管理体体系的建建立 1.公公司成立立治安巡巡逻小队队，对商商铺244小时不不间断巡巡逻，做做好商铺铺安保问问题，并并及时记记录。2.确定定“动态管管理”思想，即在岗岗位的安安排上

34、我我们将采采用固定定保安岗岗亭与流流动岗位位相结合合的设置置，对物物业范围围实行动动态监控控管理。3.在动动态管理理的层次次上我们们采用机机动巡逻逻方式。机动巡巡逻负责责物业整整体 外外围、组组团之间间、楼宇宇内部、重点防防范部位位及治安安死角的的安全巡巡视。确确保管理理不出现现盲点。4.在防防范的策策略上强强调与当当地的治治安组织织联防联联治，发发挥治安安的规模模优势。5.强调调全员管管理。车车管员要要求发挥挥治安固固定岗的的作用，管理处处其他员员工亦应应担负起起安全管管理和防防范的义义务，建建立起“快速反反应,快快速支援援”体系。 5.充分发发挥商户户的力量量，动员员商户共共同参与与商业区

35、区安全防防范。三.安全全管理的的重点 1.接管入入驻期，我我们主要要以人防防为主，物防为为辅。安安全管理理对象主主要针对对周边施施工人员员、现场场装修人人员及外外来可疑疑人员。这一时时期的工工作重点点是杜绝绝违章装装修，制制止破坏坏公共设设施以及及保证商商业区环环境的干干净整洁洁。 22.正常常营业期期，安全全防范逐逐步转向向人防、物防、技防相相结合，着重体体现技防防的威力力。工作作重点是是疏导车车辆，防防盗和公公共秩序序维护。3.逐步步完善技技防手段段我们将通通过多种种渠道筹筹集资金金，并积积极争取取开发商商及商户户的支持持，逐步步完善商商业区内内的技术术防范手手段，向向科技要要平安。我们拟

36、拟逐步在在商业区区内配备备包括报报警系统统、闭路路电视监监控系统统、巡更更系统等等安全防防护设施施。针对建材材市场安安全管理理操作规规程1、根据据实际情情况，将将建材市市场划分分区域，例如：油漆类类、木板板类、水水管类等等。2、商户户业主自自觉遵守守消防、火灾隐隐患、用用电设备备等制度度。3、应按按管理要要求建材材市场商商户将商商品摆放放整齐，并对商商户进行行火灾隐隐患等教教育，让让商户了了解火灾灾隐患、消防安安全等知知识。4、入驻驻将于商商户签订订消防安安全书、火灾隐隐患安全全书等协协议。5、根据据建材市市场的特特殊性，对商户户严格要要求做到到防火、防潮、防电等等安全措措施，配配备相关关的安

37、全全器材。五.消防防管理消防工作作至关重重要，我我们始终终保持高高度警觉觉，将日日常消防防管理作作为一项项重要工工作来抓抓。我们们着重开开展以下下几项工工作：我们坚持持“预防为为主，防防消结合合”的消防防工作方方针，严严格实行行防火安安全责任任制，并并树立“全员防防消”的管理理观念,实施全全员义务务消防员员制。加强消防防教育宣宣传和培培训演练练工作（一）消消防教育育宣传工工作： 我们将将在物业业范围内内不间断断地传播播消防法法规、防防火知识识，并定定期邀请请消防中中队前来来举办消消防知识识讲座。入驻时，我们还还将向每每商户发发放一册册商场场防火手手册，同时联联系部分分消防器器材商家家到商业业区

38、定点点服务，规定商商户配置置必要的的灭火器器。（二二）做好好消防培培训及演演练工作作： 重重点加强强保安员员的消防防实战演演练，每每年组织织两次义义务消防防队员和和商户共共同参与与的消防防演练，提高全全体商户户的“自救”意识和和能力，防范于于“未燃”。加强二次次装修的的消防管管理（一）对对二次装装修审批批时，要要求装修修施工单单位按标标准配备备灭火器器材方可可入场施施工。（二）对对于复杂杂装修、大面积积装修及及相关商商铺的装装修，要要求施工工单位必必须提供供消防报报批手续续以及防防火方案案，方可可开工。（三）严严禁占用用公共位位置、通通道进行行装修相相关活动动。六、绿化化养护方方案（1）制制定

39、小区区绿化管管理制度度，合理理配置绿绿化作业业人员，实行岗岗位责任任制；根根据季节节变化制制订每月月的绿化化管养计计划；（2）利利用现有有条件进进行植物物种植绿绿化，布布置草树树木品种种和数量量；（3）在在保证现现有绿化化水平的的档次上上，合理理选种和和配置；（4）在在适当的的地方公公告植物物名称、产地、种植季季节、生生长特征征和管理理办法等等；（5）根根据季节节的变化化，适时时摆放盆盆花，美美化环境境；（6）定定期对植植物进行行培土、施肥、除草、修枝、剪叶、补苗、浇水，大型灌灌木修剪剪成型；（7）对对枯死的的植物及及时补种种或更换换；（8）定定期喷洒洒药物，预防病病虫害；（9）保保持绿化化地

40、清洁洁；（10）每月月月底前做做好绿绿化工作作计划/操作记记录表，交管管理人员员存档；（11）物业服服务中心心物业主主管负责责对绿化化工作进进行作业业指导、日常巡巡查、不不定期抽抽检，并并记录于于绿化化工作记记录。发现不不足之处处应及时时督促改改正，组组织返工工，保持持小区内内环境整整洁。六.卫生生管理（一）环环境卫生生管理要要点：1.全员员保洁，重点部部位，重重点保洁洁。 2.确确保商业业区内部部的环卫卫设施完完备及各各类卫生生宣传标标识齐全全； 33.建立立专业化化的保洁洁队伍，制订详详细的操操作规程程及工作作标准，实行每每日8小时在岗岗保洁服服务； 44.生活活垃圾和和装修垃垃圾实行行分

41、类袋袋装，日日产日清清，收集集和转运运采用密密闭方式式。（二）环环境管理理的具体体措施及及工作标标准：序号项目目具体措施施标准准01垃圾箱每日清洗洗一次并并套上垃垃圾袋摆放在指指定位置置并加盖盖密闭，桶外壁壁干净无无垃圾粘粘附物垃圾车、池垃圾车、池每星星期冲洗洗，每周周彻底消消杀一次次垃圾车无无明显附附着物，垃圾池池周围无无积水、污渍02楼道地面面水泥地面面每日清清扫一次次，每隔隔2小时时巡扫一一次2、瓷砖砖地面每每周用地地拖擦拭拭一遍1、水泥泥地面目目视无烟烟头、碎碎纸、果果皮等垃垃圾，无无积水、无尘土土、无痰痰迹2、瓷砖砖地面干干净，无无明显污污迹黑印印，无积积水，条条缝清晰晰3、大理理石

42、地面面光亮，可映出出照明轮轮廓，干干净无蜡蜡迹03公共墙面面1、内墙墙面每周周彻底清清洁一次次，每日日巡扫污污染处2、天棚棚、墙角角每周除除尘、除除蛛网1、抹灰灰、喷涂涂墙面凹凹凸处无无明显灰灰尘，无无蛛网2、瓷砖砖墙面目目视无污污迹、无无尘、无无乱张贴贴3、外墙墙光亮、整洁，无明显显水渍、油渍04公共照明明灯罩每月用清清洁剂清清洗擦抹抹一次目视灯罩罩表面干干净，内内部无积积尘05消火栓、电表盖盖、管线线等每周用清清洁毛巾巾擦抹1、玻璃璃明亮，目视无无尘2、箱顶顶、侧无无尘，用用白纸巾巾擦试330厘米米不被明明显污染染3、无明明显积尘尘、无蛛蛛网06玻璃门、窗、幕幕、墙每日用清清洁毛巾巾擦抹，

43、每周用用清洁剂剂彻底清清洗一次次1、玻璃璃目视明明亮，无无灰尘、污迹、无水珠珠2、窗台台目视无无积尘3、镀膜膜玻璃半半米之内内可照出出人影像像07楼梯扶手手每日用清清洁毛巾巾擦抹无尘楼梯梯级级每天清扫扫，每周周拖抹一一次。目视干净净无垃圾圾，无杂杂物，无无明显污污迹（油油污、黑黑印等）08各种指示示牌、标标识每周清洗洗擦抹一一次目视无明明显积尘尘、无水水珠、无无破损09集中绿地地每日清扫扫一次，每隔44小时巡巡扫一次次草坪目视视干净，无明显显废纸、塑料袋袋、瓶罐罐等垃圾圾，无砖砖头、大大石子，配自动动剪草机机10宣传栏每两天擦擦抹一次次玻璃明亮亮，目视视无尘、无水珠珠，不锈锈钢面光光亮，宣宣传

44、栏内内无明显显的可见见积尘11花池每月彻底底擦抹及及冲洗一一次。随随时清洁洁污染处处瓷贴片干干净、无无明显污污迹、水水垢12地面其他他公共设设施每月彻底底擦抹一一次，随随时清洁洁污染处处无乱张贴贴，无乱乱涂划，无破损损13广场地砖砖、道路路每日清扫扫一次，每隔22小时巡巡扫一次次，每月月冲洗一一次目视干净净，无杂杂物，无无明显污污迹，条条缝清晰晰、无杂杂草14单车棚、地面停停车设施施每天用清清洁毛巾巾擦抹一一次；每每季度刷刷漆一次次目视无明明显污迹迹，无积积尘，无无生锈破破损现象象15雨水井、排水沟沟每周冲洗洗一次，每月彻彻底消杀杀三次无明显垃垃圾，杂杂物及泥泥沙，无无蚊虫滋滋生16不锈钢门门

45、框、扶扶手每周彻底底清洁保保养一次次，随时时清洁污污染处1、亚光光不锈钢钢表面无无污迹，无灰尘尘，半米米内可映映出人影影2、镜面面不锈钢钢表面光光亮，三三米内能能清晰映映出人物物影像七.物业业维修应应急方案案断水、断断电、断断暖、断断燃气的的应急措措施（1）供供暖：与与一次管管网热源源供应商商积极协协助，调调好换热热站进、出水流流量、压压力。供供暖前进进行试压压、调压压、定压压，运行行中用流流量仪测测试水流流量，进进行流量量平衡调调试，使使流量均均衡。无无偿为用用户更换换排气阀阀、室内内调试测测量，无无偿地为为用户提提供管网网改造、维修技技术咨询询和指导导（2）供供水：积积极协调调供水商商保证

46、水水源，经经常巡查查供水管管网。接接到水厂厂停水通通知后提提前244小时在在各栋楼楼显要位位置用告告示牌通通知业主主，说明明停水原原因、时时间和范范围，提提醒住户户提前储储备用水水。若片区管管网故障障维修停停水应当尽量量提前在在显眼处处张贴通通告，通通知项目目内住户户。（通通告详细细写明：停水日日期、恢恢复供水水日期、通知各各住户提提前储备备用水，立即组组织人员员抢修；若停水水时间较较长，要要想办法法为住户户送水。（3）供供电：积积极与供供电商协协调，努努力保证证电的正正常供应应。对供供电线路路进行全全面的检检查，对对绝缘程程度低、老化、破损、无法满满足负荷荷的线路路及时检检修、更更换，增增设

47、避雷雷设备，扩大安安全系数数。接到到电力公公司停水水通知后后提前224小时时在各栋栋楼显要要位置用用告示牌牌通知业业主。（4）因因供暖、供水、供电商商。燃烧烧公司的的原因需需停供的的，立即即告知业业主，辖辖区内出出现管网网漏水等等意外，设备人人员300分钟内内到达现现场，1124小小时内修修复（5）闭闭路电视视、固定定电话：发现闭闭路线、电缆线线等老化化、破损损、脱落落等影响响使用时时，立即即告知供供应商，督促及及时修复复突发公共共卫生事事件的应应急措施施1、发发生或可可能多生生的严重重传染病病；发生或者者发现不不明原因因的群体体新疾病病；发生或者者可能发发生重大大食物中中毒事件件的。发生上述

48、述情况应应及时向向小区报报告并与与相关单单位联系系上报。公共排水水管网阻阻塞的应应急措施施1、关闭闭相应上上水节门门，清除除地面污污水，搬搬离易受受潮物品品。2、该责责任区清清洁员将将垃圾车车、扫把把等工具具拿到故故障点，协助 HYPERLINK /hypx/List_189.html 维维修工处处理。3、维修修工对阻阻塞管道道及污水水泵坑进进行疏通通，并设设围栏和和标识。4、疏通通过程中中物业工工程人员员不得离离开现场场，协助助前台做做好客户户解释工工作。5、疏通通完毕后后，清理理并恢复复工作现现场。丰富小区区文化、加强业业主相互互沟通的的具体措措施1、在小小区主要要路口设设置宣传传栏，每每

49、月至少少出一期期板报，向住户户宣传国国家政策策、时事事政治、生活常常识、消消防知识识；并配配合街道道、派出出所、居居委会，开展各各种形式式的宣传传教育活活动。2、每年年在制订订年度经经营计划划时，根根据小区区居委会会文化活活动的需需要，在在活动经经费方面面给予充充分考虑虑，协助助小区居居委会每每年举办办不少于于两次的的大型娱娱乐性活活动。3、配合合街道开开展创建建文明小小区居委委会活动动；协助助街道搞搞好小区区内、外外的环境境卫生，配合小小区居委委会做好好计划生生育宣传传、管理理等工作作4、每年年对小区区低保及及特殊困困难业主主慰问。5、积极极参与小小区文化化建设，为小区区文化建建设添砖砖加瓦

50、。6、创建建公司网网站，为为广大业业主与企企业搭建建交流平平台。7、每月月开展业业主服务务满意度度调查8、开办办小区业业主短信信群发平平台，让让业主随随时了解解小区实实时动态态。八.天浩浩物业创创优服务务规划1、 服服务管理理模式的的设想根据优质质物业服服务的要要求与项项目的特特点相结结合,天天浩物业业公司通通过对项项目的情情况分析析及对项项目周边边情况的的了解,结合对对项目的的定位,我们台台州物流流园的物物业管理理服务一一定要把把“安全、舒适、快捷、健康”放在首首位。台州物流流园物业业管理围围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字字展开。安全是指指让业主主在小区区里生活活得安全全放心；舒适是指指

51、要创造造优美整整洁的环环境，让让业主感感到舒适适、温馨馨；快捷是指指让业主主在小区区里方便便的与物物业进行行联系，交换信信息；健康是指指良好的的环境促促进人的的身心健健康，同同时丰富富多彩，形式各各样的小小区文化化活动引引领业主主健康的的生活工工作习惯惯。为此，项项目的物物业管理理与服务务要按照照以下要要求展开开： 1.1科科学化、制度化化、规范范化、高高起点 台州物物流园技技术含量量高，管管理范围围广，不不能只凭凭经验办办事。要要积极探探索制定定并不断断完善一一套覆盖盖各个方方面的管管理制度度，使整整个管理理工作有有章可循循，有据据可依，管理与与服务走走上科学学化、制制度化、规范化化的轨道道

52、；要有有高素质质的员工工队伍，高技术术的管理理手段，高标准准的管理理要求。只有这这样，才才能达到到好的管管理效果果。 1.2加加强治安安防范，严格出出入管理理制度，建立客客户档案案 台州州物流园园管理最最重要的的就是安安全管理理。而物物流园物物业管理理的安全全保卫工工作极其其重要，必须加加强治安安防范，建立和和健全各各种值班班制度，坚持出出入检查查登记制制度，坚坚持定期期检查楼楼栋防盗盗与安全全设施制制度，坚坚持安全全管理下下班交接接检查制制度，坚坚持244小时值值班巡逻逻，力求求做到万万无一失失。同时时，应全全面建立立客户档档案，熟熟悉商户户业主情情况，增增加沟通通了解，做到时时时心中中有数

53、，确保业业主的人人身和财财产安全全。 11.3加加强消防防管理，做好防防火工作作 由于台台州物流流园功能能多、设设备复杂杂、人流流频繁、装修量量大（特特别是入入驻初期期，将面面临大批批量的装装修管理理），所所以火灾灾隐患因因素多。因此，小区物物业管理理防火要要求高，应特别别加强对对消防工工作的管管理。做做好对业业主、对对各施工工单位用用火、用用电的宣宣传教育育及监督督管理工工作，明明确防火火责任人人，熟悉悉消防基基本 知知识，掌掌握防火火、救火火基本技技能；加加强防范范措施，定期检检查、完完善消防防设施，落实消消防措施施，发现现问题及及时处理理，消除除事故隐隐患。 1.44重视清清洁管理理 环

54、境卫卫生好坏坏是管理理服务水水平的重重要体现现。我们们将在自自身环境境管理经经验的基基础上，为物流流园提供供专业的的清洁服服务工作作。为此此要制定定完善的的清洁细细则，明明确需要要清洁的的地方、材料、清洁次次数、检检查方法法等。同同时要加加强经常常性巡视视保洁，保证物物流园硬硬质路面面、过道道以及地地下室随随脏随清清，做到到无灰尘尘和杂物物。1.5强强化设备备管理及及设施的的维修保保养 设备备、设施施的正常常运行是是物流园园是否正正常运作作的核心心。应重重视对台台州物流流园水电电设施(包括高高低压变变电房，高低压压电缆、电线，上下水水管道等等各项设设施)的的全面管管理和维维修，供供水供电电要有

55、应应急措施施。应注注重对消消防系统统的检查查、测试试。要有有健全的的检查维维修制度度，要对对公用设设备、公公共场所所，如走走道 、楼梯间间等定期期检查、维修维维护。对对业主的的设备报报修要及及时处理理，并定定期检查查。1.6设设立接待待中心，完善配配套服务务管管理就是是服务。为方便便客人，满足客客人需要要，物流流园应有有配套的的服务，设立客客服中心心。帮助商户户业主、租户办办理各种种手续，解决相相关问题题；提供供问讯、商务等等各类服服务，包包括提供供一些日日常性服服务，如如协助接接待来访访客人，回复电电话投诉诉，提供供打字、传真、复印及及订票服服务等。1.7加加强沟通通协调，不断改改进工作作

56、物流流园管理理处应加加强与商商户业主主的沟通通，主动动征询、听取他他们对管管理服务务工作的的意见与与要求，认真接接受、处处理业主主、租户户的投诉诉，及时时反映、解决他他们提出出的问题题。要谨谨慎对待待，协调调好各方方关系，协调配配合好政政府各部部门的工工作，还还要不断断改进各各项管理理，使各各项工作作指标达达到同行行业先进进水平。2、服务务管理目目标构建“阳光物流流园”台州物流流园作为为高尚物物业居所所，我公公司开展展物业管管理工作作，就必必须高度度重视他他们的文文化需求求、服务务需求及及主动参参与商业业建设的的愿望,共同营营建高品品质的服服务环境境。2.1倡倡导“全员参参与”的管理理文化：在

57、管理处处内部我我们强调调员工在在合理分分工基础础上的充充分合作作，例如如在保洁洁方面提提倡“人过地地净，全全员保洁洁”，安全全管理方方面提倡倡“全员防防范，全全员消防防”等，以以多层面面的共同同参与和和协作来来弥补管管理上的的缺项和和漏项。在园内，我我们推崇崇“为业主主节约每每一分，让业主主满意多多一分”的管理理理念，实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心公益益事业的的商户业主主组织起起来，参参与商户户的安全全管理和和商户文化化建设。并且，通过实实施“年度管管理报告告制度”，定期期如实向向商户业主主报告综综合管理理服务费费的收支支使用情情况，以以及治安安、保洁洁、绿化化、企业业文化等等各专

58、项项工作的的运作情情况，真真正做到到尊重业业主权益益。2.2推推广“平等互互动”的服务务文化服务文化化的涵义义在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着商商户业主主和物业业管理人人，我们们对两者者关系的的定位是是：建立立在权利利与义务务对等基基础之上上的合法法契约关关系。建建立这种种认识能能使员工工真正尊尊重自身身的工作作，产生生服务热热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提供发发自内心心的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服务产产品的供供方和需需方均保保持愉悦悦的心境境，服务务水准在在平等互互动的基基础上得得以

59、提升升。2.3营营建“和睦亲亲善”的商业文化化商业文化化是物业业管理人人与业主主共同创创造的、具有商商业特色色的精神神财富和和物质形形态的完完美结合合，商业业文化建建设的最最终目的的是在居居住区内内建立一一种“和睦亲亲善”的文化化氛围，以取代代物流园园中正在在蔓延的的“人情冷冷漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的商业活动动为纽带带，建立立崭新的的商业公共共秩序。我们将围围绕“爱国主主义、环环境保护护、法制制科普、全民健健身、社社会公益益、尊老老爱幼、物管宣宣教、健健康家居居”等八大大主题来来组织、策划各各项活动动，努力力把台州州物流园园创建为为“精神商业业家园”。2.4温温馨的微微笑服务务物业

60、管理理是传承承现代文文明的有有效手段段。通过过物业管管理服务务人员对对商户、对对同事保保持温馨馨的微笑笑，给商商户提供供真诚的的服务，增加商商户业主主对我们们的信任任度和自自豪感；通过商商业活动动和便民民服务，建立和和睦的邻邻里关系系，融洽洽商户与物物业管理理服务人人员的关关系，塑塑造高品品味的文文化氛围围，创造造文明物物流区。九.结束束语对于贵公公司和天天浩物业业服务有限限公司来来说，本本次物业业管理项项目的成成功合作作无疑是是对双方方在管理理上的一一次创新新，也客客观的反反映出贵贵公司高高层高瞻瞻远瞩的的眼光，它将集集约和优优化各方方资源，符合物物流市场场不断专专业化的的发展.作为天天浩物