保修期内工程维修管理办法

1、保修期内工程维修 管理办法（工程部部）重庆市公公共住房房开发建建设投资资有限公公司 编制二一六六年三月月 目 录录TOC o 1-4 h u HYPERLINK l _Toc19335 第一章 总 则则 PAGEREF _Toc19335 3 HYPERLINK l _Toc24496 第一条 原则 PAGEREF _Toc24496 33 HYPERLINK l _Toc28695 第二条 范围 PAGEREF _Toc28695 33 HYPERLINK l _Toc9904 第三条 名词解解释 PAGEREF _Toc9904 3 HYPERLINK l _Toc8237 第二章 工程维

2、维修管理理组织机机构与职职责 PAGEREF _Toc8237 5 HYPERLINK l _Toc7630 第四条 工程维维修管理理组织机机构 PAGEREF _Toc7630 5 HYPERLINK l _Toc24784 一、 领领导小组组 PAGEREF _Toc24784 5 HYPERLINK l _Toc13705 二、 工工作小组组 PAGEREF _Toc13705 5 HYPERLINK l _Toc10705 第五条 工程维维修管理理职责 PAGEREF _Toc10705 55 HYPERLINK l _Toc21136 一、 公公司质量量维修管管理职责责 PAGERE

3、F _Toc21136 5 HYPERLINK l _Toc28858 （一）公公司工程程部质量量维修管管理职责责 PAGEREF _Toc28858 5 HYPERLINK l _Toc4473 （二）公公司项目目部质量量维修管管理职责责 PAGEREF _Toc4473 5 HYPERLINK l _Toc12341 二、公租租局质量量维修管管理职责责 PAGEREF _Toc12341 6 HYPERLINK l _Toc14598 （一） 房屋管管理中心心 PAGEREF _Toc14598 6 HYPERLINK l _Toc30648 三、物业业公司质质量保修修管理职职责 PAGE

4、REF _Toc30648 6 HYPERLINK l _Toc22440 四、监理理单位质质量保修修管理职职责 PAGEREF _Toc22440 6 HYPERLINK l _Toc11635 五、责任任施工单单位质量量保修管管理职责责 PAGEREF _Toc11635 7 HYPERLINK l _Toc11822 第三章 保修期期内报修修工作流流程及争争议解决决 PAGEREF _Toc11822 8 HYPERLINK l _Toc15576 第六条 保修期期内报修修工作流流程 PAGEREF _Toc15576 8 HYPERLINK l _Toc22712 一、 受受理报修修

5、PAGEREF _Toc22712 8 HYPERLINK l _Toc32307 二、 查查勘初判判 PAGEREF _Toc32307 8 HYPERLINK l _Toc28768 三、 责责任判定定的争议议解决流流程 PAGEREF _Toc28768 8 HYPERLINK l _Toc18474 四、 监监理单位位受理分分类并安安排落实实 PAGEREF _Toc18474 9 HYPERLINK l _Toc29514 五、 责责任施工工单位组组织维修修 PAGEREF _Toc29514 9 HYPERLINK l _Toc25121 六、 组组织验收收 PAGEREF _To

6、c25121 9 HYPERLINK l _Toc28137 七、 核核对、销销项、备备案并形形成书面面报告 PAGEREF _Toc28137 110 HYPERLINK l _Toc1747 第七条 争议解解决 PAGEREF _Toc1747 100 HYPERLINK l _Toc30659 一、监理理、责任任施工单单位对物物业公司司责任认认定产生生争议 PAGEREF _Toc30659 110 HYPERLINK l _Toc24735 （一）责责任施工工单位推推诿、拒拒不执行行的解决决 PAGEREF _Toc24735 10 HYPERLINK l _Toc26359 （二）使

7、使用方推推诿、拒拒不认可可的解决决 PAGEREF _Toc26359 10 HYPERLINK l _Toc30045 （三）第第三方原原因和不不可抗力力因素造造成质量量争议的的解决 PAGEREF _Toc30045 111 HYPERLINK l _Toc31056 二、施工工单位对对监理单单位责任任划分产产生争议议 PAGEREF _Toc31056 11 HYPERLINK l _Toc26038 （一）交交叉作业业造成质质量、产产品问题题的争议议解决 PAGEREF _Toc26038 111 HYPERLINK l _Toc26293 （二）使使用不当当造成质质量问题题的争议议解

8、决 PAGEREF _Toc26293 112 HYPERLINK l _Toc17489 第四章 维修质质量和安安全文明明施工 PAGEREF _Toc17489 113 HYPERLINK l _Toc12327 第八条 维修质质量要求求 PAGEREF _Toc12327 13 HYPERLINK l _Toc11091 一、执行行标准 PAGEREF _Toc11091 113 HYPERLINK l _Toc22454 二、 验验收要求求 PAGEREF _Toc22454 13 HYPERLINK l _Toc11016 三、责任任施工单单位的维维修质量量要求 PAGEREF _T

9、oc11016 114 HYPERLINK l _Toc20752 第九条 安全和和文明施施工要求求 PAGEREF _Toc20752 14 HYPERLINK l _Toc17072 一、执行行标准 PAGEREF _Toc17072 114 HYPERLINK l _Toc14231 二、维修修人员的的行为要要求 PAGEREF _Toc14231 155 HYPERLINK l _Toc23742 三、安全全文明施施工要求求 PAGEREF _Toc23742 15 HYPERLINK l _Toc32292 第五章 维修时时限和维维修整改改率的管管理 PAGEREF _Toc3229

10、2 177 HYPERLINK l _Toc21008 第十条 维修时时限的要要求 PAGEREF _Toc21008 177 HYPERLINK l _Toc11744 一、 紧紧急抢修修 PAGEREF _Toc11744 17 HYPERLINK l _Toc21480 二、一般般性维修修 PAGEREF _Toc21480 17 HYPERLINK l _Toc13525 三、 重重大维修修 PAGEREF _Toc13525 18 HYPERLINK l _Toc23215 第十一条条 维修修整改率率的管理理 PAGEREF _Toc23215 19 HYPERLINK l _Toc

11、2604 一、 维维修整改改率 PAGEREF _Toc2604 199 HYPERLINK l _Toc26567 （一）周周维修整整改率 PAGEREF _Toc26567 119 HYPERLINK l _Toc23855 （二）月月维修整整改率 PAGEREF _Toc23855 119 HYPERLINK l _Toc6905 二、维修修整改例例会制 PAGEREF _Toc6905 220 HYPERLINK l _Toc28042 （一） 维修整整改周例例会 PAGEREF _Toc28042 200 HYPERLINK l _Toc24638 （二）维维修整改改月例会会 PAG

12、EREF _Toc24638 21 HYPERLINK l _Toc24158 （三）领领导小组组会议 PAGEREF _Toc24158 222 HYPERLINK l _Toc24826 第六章 奖惩制制度 PAGEREF _Toc24826 233 HYPERLINK l _Toc8994 第七章 附 则 PAGEREF _Toc8994 255总 则为了加强强对公共共租赁住住房（以以下简称称“公租房房”）在工工程质量量保修期期内（以以下简称称“保修期期”）的维修管理理工作，主动、及时、高效处处理因施施工质量量缺陷等引起的的报修问问题，进进一步提提高公租租房使用用的满意意度，根根据建建筑

13、法、建建设工程程质量管管理条例例、房屋建建筑工程程质量保保修办法法以及及集团的的有关规规定，结合公公司实际际情况，特制定定公司保修期期内工程程维修管管理办法法（以以下简称称“本办法法”）。原则本办法以以做好公公租房工工程质量量保修工工作为目目的，在在做深、做细公公租房使使用过程程的工程程质量监监管工作作上下功功夫，认认真履行行好监管管职责，落实各各相关单单位在工工程质量量保修管管理中的的工作职职责，明明确各相相关单位位在工程程质量保保修管理理中的工工作程序序。第二条 范围围本办法适适用于公公司所属属公租房房项目，在保修期期内的维维修管理理工作。第三条 名词词解释一、公司司：重庆庆市公共共住房开

14、开发建设设投资有有限公司司的简称称。二、公租租局：重庆市市公共租租赁住房房管理局局的简称称。三、公租租房：公共租租赁住房房的简称称。四、移交交公租局局资产：是指除除车库、商业以以外的住住宅、公公共设施施设备、园林景景观等附附属工程程及设施施。五、公司司自持资资产：是是指未移移交公租租局的资资产，包包括车库库、商业业及相关关配套设设施设备备等资产产。六、本办办法所称称质量缺缺陷：是是指对房房屋建筑筑工程竣竣工验收收后在保保修期限限内出现现的质量量问题。七、使用用人：本本办法使使用人是是指公租租房租住住人（租租户）、商业租租用个人人或公司司、物业业公司及及其相关关部门等等。八、保修修期：在在正常使

15、使用下，房屋建建筑工程程的最低低保修期期限。主主要包含含以下几几个方面面:（一）地地基基础础和主体体结构工工程，为为设计文文件规定定的该工工程的合合理使用用年限。（二）屋屋面防水水工程、有防水水要求的的卫生间间、房间间和外墙墙面的防防渗漏，为5年年。（三）供供热与供供冷系统统，为22个采暖暖期、供供冷期。（四）电电气系统统、给排排水管道道、设备备安装为为2年。（五）装装修工程程为2年年。（六）保保修期的的重新计计算 责任施工工单位维维修过的的工程项项目，该该维修工工程的质质量保修修期限自自维修完完工之日日重新计计算；连连续维修修的，从从最后一一次维修修完工之之日起重重新计算算。其他项目目在招标

16、标文件中中明确或或合同中中约定的的保修期期限。第二章 工程维维修管理理组织机机构与职职责第四条 工程程维修管理理组织机机构工程维修修管理组组织机构构由领导导小组和和工作小小组组成成。领导小组组由公司、公租房房管理局局、物管管公司、监理单单位、施工单单位的项项目分管管领导组组成。工作小组组由公司工工程部、公司项目目部、物物业公司、房管中中心、监理单单位监理理部、施施工单位位项目部部的项目目负责人人组成。工程维修修管理职职责公司质量量维修管理理职责督促、检检查监理理单位、施工单单位工程程质量维维修工作作的开展展和落实实情况，协调处处理保修修工作中中的重大大事项。（一）公公司工程程部质量量维修管理理

17、职责工程部负负责监督督和管理公公司所属属项目报报修、维修整改改、消项、协调等等工作的落落实情况况，对公公司项目目部、监监理单位位、施工单单位的维维修工作作情况进进行考核核评估，对重大大维修整整改事项项进行把把关。（二）公公司项目目部质量量维修管理理职责 公司项项目部全全面管理理、督促促维修整整改工作作，针对对项目实实际情况况，同时时根据本本办法制制定项目目质量保保修管理理实施细细则；每每周、月月定期组组织维修修工作会会议，协协调解决决维修工工作中存存在的问问题，对对维修进进度、质质量、安安全把关关，负责责对各维维修主体体的维修修工作完完成情况况进行考考核评估估。（三）公公司资产产管理部部质量维

18、维修管理理职责资产管理理部负责责监督、管理物物业公司司对公司司所属项项目自持持资产的的运营管管理情况况，做好商商户的协协调与沟沟通工作作，同时跟踪踪维修整整改工作及及消项回回访工作作。二、公租租局质量量维修管管理职责责负责组织织领导公公租房项项目投入入使用、工程质质量维修修、养护护等全面面的管理理工作，监督、检查物物业公司司工程维维修方面面的日常常管理，协调处处理维修工作作中的重重大事情情。房屋管理理中心代表公租租局、房房屋管理理局对辖辖区所属属公租房房项目的的使用、维修、养护情情况进行行监督和和管理，检查物物业公司司的工作作开展和和落实情情况，协协调处理理维修工工作中的的常规事事项。三、物业

19、业公司质质量保修修管理职职责负责做好好公租房房项目的的日常管管理与维维护；负负责做好好报修事事件的收收集、查查勘、初初判、反反馈、跟跟踪、验验收、回回访、销销项、建建档等工工作；负负责应急急处理突突发事件件，避免免事态或或损失进进一步扩扩大等。四、监理理单位质质量保修修管理职职责（一）监监理单位位每天派派专人到到物管处处领取前前日报修修统计表表后对报报修问题题进行分分类，做做好责任任划分工工作，并并书面（监理通通知单）通知责责任施工工单位进进行维修修，同时抄抄送建设设单位项项目部。（二）每每周、月定期期召开维修修例会，通知物业业公司、房管中中心、公公司项目目部、公公司资产产运营中中心、施施工单

20、位位共同参参会，对对本周的的维修整整改情况况作出总总结，解解决维修修中存在在的问题题，推进进维修工工作的顺顺利开展展，并制制定下周周维修工工作任务务。（三）对对施工单单位维修修整改项项进行验验收和签签认，审审核保修修计划、方案，监督施施工单位位维修整整改的落落实情况况，对维维修质量量、安全全、进度度负责。（四）做做好维修工作作的档案案建立及及管理，做到有有理可依依、有据据可查，配合建建设单位位的相关关工作。五、责任任施工单单位质量量保修管管理职责责工程项目目在质量量保修期期内出现现质量缺缺陷的，且质量量缺陷由由于施工工单位原原因所致致，其应应当无条条件承担担承包合合同范围围内的工工程保修修义务

21、和和保修费费用。保修期内内报修工工作流程程及争议议解决第六条 保修修期内报报修工作作流程受理报修修 物业公公司负责责接待、受理住住宅、商商业、车车库、公公共区域域、设施施设备的的报修事事项，对对每日报报修事项项进行统统计、分类。查勘初判判 物业公公司对报报修事项项进行现现场初步步查勘，判定是是否属于于施工质质量缺陷陷，如判判定属于于施工质质量缺陷陷，将报报修事项项书面通通知监理理单位进进行处置置、解决决；如判判定属于于使用不不当、第第三方原原因和不不可抗力力造成建建筑物质质量缺陷陷的，由由物业公公司或房房管中心心落实解解决。责任判定定的争议议解决流流程（一）监监理单位位、责任任施工单单位认为为

22、物业公公司对报报修事项项的责任任划分存存在异议议，请工工作小组组或领导导小组及及专家进进行协商商后能够够达成一一致意见见，工作作流程将将回到“是否属属于施工工质量问问题”进行分分流。（二）监监理单位位、责任任施工单单位认为为物业公公司对报报修事项项的责任任划分存存在异议议，请工工作小组组或领导导小组及及专家进进行协商商后，未未能达成成一致意意见，不不可调解解，请第第三方专专业权威威机构进进行鉴定定，明确确责任，工作流流程将回回到“是否属属于施工工质量问问题”进行分分流。对对于责任任方拒不不执行的的，采取取仲裁或或法院裁裁决。（详见第第七条争争议解决决）监理单位位受理分分类并安安排落实实监理单位

23、位除每日日接收物物业公司司发来的的报修事事项，每每日应派专人人到物业业处领取前前日报修修统计表表，同时对报报修问题题进行分分类，并并以书面面形式（书面通通知表格格以监理理单位用用表为准准），告告知整改改事项（详细整整改位置置、整改改内容、租户电电话等信信息）、提出整整改意见见及要求求、限定定整改时时间，分分别通知知相应责责任施工工单位进进行维修修。注：报修问问题存在在安全隐隐患或大大范围出出现，影影响面较较广的，须及时时通知公公司项目目部。责任施工工单位组组织维修修 责任施施工单位位接到监监理单位位书面通通知后，按照要要求对报报修项进进行整改改，整改改完成并并自检合合格后，报监理理单位（公司项

24、项目部）、物业业公司、使用人人进行验验收。组织验收收一般性报报修事项项由监理理单位、施工单单位、物物业公司司、使用用人共同同进行验验收，对对于报修修事项涉涉及安全全或大范范围出现现，影响响面较广广的必须须由公司司项目部部、公司司工程部部、房管管中心共共同参与与验收，必要时时或请专专家参与与验收；如验收收判定维维修质量量不合格格，将由由责任施施工单位位继续进进行整改改（报修修工作流流程回到到第六条条（四）；如如验收判判定维修修质量合合格，将将由施工工单位、监理单单位（公公司项目目部）、物业公公司签认认保修修期内维维修整改改回执单单（详详见附件件3）。核对、销销项、备备案并形形成书面面报告 最后由

25、由工作小小组共同同核对本本月报修修事项的的维修、整改落落实情况况，主要要以各方方签认的的保修修期内维维修整改改回执单单为完完成依据据，工作作小组核核对后统统一进行行销项、备案，同时由由公司项项目部组组织形成成书面报报告（维修整整改工作作月报，详见见附件55），上上报领导导小组。第七条 争议议解决一、监理理、责任任施工单单位对物物业公司司责任认认定产生生争议监理单位位、施工工单位对对物业公公司判定定为施工工质量及及产品缺缺陷的事事项存在在争议，首先由由工作小小组对争争议问题题进行讨讨论、协协商，未未达成一一致意见见的，由由领导小小组介入入调解，如仍未未达成一一致意见见，请第第三方专专业权威威机构

26、进进行鉴定定，明确确责任，由责任任方承担担鉴定费费用及索索赔、维维修等费费用。（一）责责任施工工单位推推诿、拒拒不执行行的解决决经专业权权威机构构鉴定为为施工质质量及产产品缺陷陷，责任任施工单单位拒不不执行的的，将通通过仲裁裁或法院院裁决，由公司司指定专专业维修修施工单单位进行行维修或或更换，产生一一切费用用由责任任施工单单位承担担。（二）使使用方推推诿、拒拒不认可可的解决决1、移交交公租局局资产：经专业业权威机机构鉴定定为非施施工质量量及产品品缺陷，属于使使用不当当造成，且责任任方拒不不认可的的，由物物业公司司或房管管中心落落实解决决。2、公司司自持资资产：经经专业权权威机构构鉴定为为非施工

27、工质量及及产品缺缺陷，属属于使用用不当造造成，且且责任方方拒不认认可的，将通过过仲裁或或法院裁裁决，由由公司指指定专业业维修施施工单位位进行维维修或更更换，产产生一切切费用由由责任方方承担。（三）第第三方原原因和不不可抗力力因素造造成质量量争议的的解决经专业权权威机构构鉴定为为非施工工质量及及产品缺缺陷，属属于第三三方原因因和不可可抗力造造成建筑筑物质量量缺陷的的。1、移交交公租局局资产：由物业业公司或或房管中中心落实实解决。 2、公公司自持持资产：第三方方原因造造成的，公司将将通过协协商或法法律途径径追究第第三方责责任；不不可抗力力因素造造成的，先由施施工单位位负责维维修。建建设参与与各方再

28、再根据国国家具体体政策分分担经济济责任。二、施工工单位对对监理单单位责任任划分产产生争议议（一）交交叉作业业造成质质量、产产品问题题的争议议解决施工单位位认为监监理单位位划分的的质量、产品缺缺陷问题题属于多多专业、多单位位交叉施施工、施施工顺序序不合理理等原因因造成。工作小组组及时介介入调查查，查明明问题原原因，未未达成一一致意见见的，由由领导小小组介入入调解，如仍未未达成一一致意见见，请第第三方专专业权威威机构进进行鉴定定，明确确责任，由责任任方承担担鉴定费费用及索索赔、维维修等费费用。明确责任任后，责责任施工工单位推推诿或拒拒不执行行的，将将通过仲仲裁或法法院裁决决，由公公司指定定专业维维

29、修施工工单位进进行维修修或更换换，产生生一切费费用由责责任方承承担。（二）使使用不当当造成质质量问题题的争议议解决施工单位位认为监监理单位位划分的的质量、产品缺缺陷问题题属于使使用方使使用不当当造成。工作小组组及时介介入调查查，查明明问题原原因，未未达成一一致意见见的，由由领导小小组介入入调解，如仍未未达成一一致意见见，请第第三方专专业权威威机构进进行鉴定定，明确确责任，由责任任方承担担鉴定费费用及索索赔、维维修等费费用。明确责任任后，责责任施工工单位推推诿或拒拒不执行行的，将将通过仲仲裁或法法院裁决决，由公公司指定定专业维维修施工工单位进进行维修修或更换换，产生生一切费费用由责责任方承承担。

30、明确责任任后，使使用方推推诿或拒拒不认可可的，将将由物业业公司或或房管中中心出面面解决。第四章 维修质质量和安安全文明明施工第八条 维修修质量要要求一、执行行标准工程质量量维修应应严格按按照建建筑法、建建设工程程质量管管理条例例、房屋建建筑工程程质量保保修办法法、建设工工程施工工质量验验收统一一标准等国家家规范及及地方标标准执行行。验收要求求（一）零零星维修修工程一般性常常规质量量缺陷问问题报修修，由施施工单位位、物业业公司、监理单单位共同同进行验验收。大规模、涉及安安全、造造成社会会影响的的维修工工程维修项目目涉及范范围较大大，久拖拖未决或或反复出出现问题题的，应应由施工工单位、监理单单位、

31、物物业公司司、房管管中心、公司项项目部（根据情情况公司司工程部部和专家家参加验验收）共共同进行行验收。维修项目目造成不不良社会会影响、涉及结结构安全全、影响响部分租租户无法法正常生生活等方方面的问问题，必必须由工工作小组组全体成成员（根根据情况况请专家家验收）共同进进行验收收。 （三）验收合合格后责责任施工工单位、监理单单位（公公司项目目部）、物业公公司（房房管中心心）、使使用方签签认保修期期内维修修整改回回执单（详见附件3），保修修期内维维修整改改回执单单做为为报修销销项的依依据。三、责任任施工单单位的维维修质量量要求 （一）报修项项须一次次性维修修到位，不得出出现反复复情况。（二）质质量维

32、修修不表面面化，对对可能引引起质量量问题的的原因检检查彻底底，有针针对性的的维修。（三）更更换材料料、设施施设备需需符合原原设计要要求及质质量标准准，不得得偷工减减料。（四）有有隐蔽工工程的维维修，必必须严格格按照报报验程序序进行分分阶段验验收，不不得私自自隐蔽。（五）对对涉及结结构安全全隐患的的维修，需请原原设计单单位出具具专项维维修方案案，严格格按照设设计方案案实施，不得私私自维修修。（六）工工程质量量、产品品缺陷问问题进行行维修或或更换后后，应将将维修部部位或更更换产品品部位恢恢复原貌貌，不得得因维修修或更换换产品损损毁关联联部位。（七）因因施工质质量产生生的问题题（漏水水、漏电电、漏气

33、气、外墙墙抹灰等等脱落、门窗掉掉扇等）波及到其其他财产产损坏或或损失，且造成其其他租户户无法使使用房屋屋的，由由责任施工工单位负负责维修修或赔偿偿。第九条 安全全和文明明施工要要求一、执行行标准维修安全全和文明明施工严严格按照照中华华人民共共和国安安全生产产法、建筑筑工程安安全生产产管理条条例、重庆庆市建设设工程安安全生产产管理办办法等等国家和和重庆市市有关安安全生产产的法律律、法规规、标准准和相关关规定以以及市地地产集团团安全生生产相关关管理制制度、公公司安安全文明明施工标标准化管管理手册册执行行。二、维修修人员的的行为要要求（一）着着装要求求：维修修人员必必须着装装整洁，上门维维修时须须佩

34、戴经经物业盖盖章的维维修人员员信息胸胸卡。（二）用语要要求：文文明礼貌貌用语、微笑服服务，禁禁用粗话话、脏话话的忌语语。（三）纪纪律要求求：维修修人员必必须遵纪纪守法，服从公公司项目目部、监监理单位位及物业业公司的的管理规规定。 1、维维修人员员进入租租户家中中进行维维修前，应事先先征得租租户同意意方可进进入；在在租户家家中不得得随意进进入非维维修施工工作业的的区域。 2、维维修人员员不得在在租户家家中大声声喧哗、抽烟或或无故逗逗留等，禁止使使用业主主家中任任何物品品。3、维修修人员不不得在租租户家与与租户或或自己的的同事发发生争吵吵或肢体体冲突。4、维修修人员不不得以任任何名义义收取上上门服

35、务务费、维维修费，不得擅擅自为租租户进行行装修、改造；如违反反，造成成一切后后果由施施工单位位承担。三、安全全文明施施工要求求 （一）维修人人员在维维修过程程中，必必须作好好施工作作业面周周边的成成品保护护，如操操作不当当损坏设设施设备备、装饰饰装修、家具家家电等均均由责任任施工单单位承担担赔偿。（二）维维修人员员离开维维修现场场时必须须将施工工现场清清理整洁洁，不得得有任何何遗留物物（工完完场清）。（三）维维修施工工区域需需设置警警示标识识、维修修施工区区域需全全封闭施施工。（四）维维修人员员进入施施工现场场时须佩佩戴安全全帽；高高空作业业，必须须系安全全带，做做到高挂挂低用及及牢固，设置必

36、必要的警警戒，严严禁高空空坠物。（五）临临时施工工用电的的搭设必必须经公公司项目目部、监监理单位位审批合合格后方方可实施施。（六）施施工防护护措施搭搭设必须须经公司司项目部部、监理理单位审审批合格格后方可可实施。（七）工工程人员员须按工工程设备备管理及及维护保保养管理理规定，进行工工程设备备方面的的安全维维修、维维护保养养工作。特种工工作人员员须持有有效特种种工种操操作资格格证上岗岗。第五章 维修时时限和维维修整改改率的管管理第十条 维修修时限的的要求维修时限限主要分分为三大大类，紧紧急抢修修、一般般性维修修、重大大维修。紧急抢修修紧急情况况发生后后工作小小组必须须在200分钟内内到达现现场进

37、行行处置，同时向向领导小小组汇报报现场情情况，不不得瞒报报、漏报报；如有有人员伤伤亡、涉涉及重大大财产损损失或者者造成较较大负面面社会影影响，领领导小组组必须在在3小时时内达到到现场进进行处置置；同时时按照国国家和地地方法律律法规及及市地产产集团有有关规定定，结合合公司实实际情况况进行汇汇报、处处理。 （一）公共设设施设备备损坏发发生危害害或伤人人事故时时。 （二）房屋结结构损坏坏,产生生结构安安全隐患患的排险险解危。 （三）各类管管网爆裂裂、泄漏漏、堵塞塞，线路路老化失失火等严严重影响响居民安安全及生生活的。 （四）电梯发发生故障障造成人人员被困困。超过500年一遇遇极端气气候或地地震等情情

38、况发生生后的抢抢修项目目。二、一般般性维修修一般性维维修主要要包括：主体结结构、装装饰装修修、渗漏漏、电气气工程、电器厨厨具、给给排水、卫生间间洁具、门窗工工程、智智能化工工程、园园林景观观工程、综合管管网、公公共设施施设备等等常见问问题及质质量通病病。一般性工工程质量量问题施施工单位位必须小时内内赶到现现场,224小时时内完成成维修问问题。跳闸、短短路、室室内排水水管堵塞塞、门窗窗无法开开关、燃燃气灶具具无法正正常使用用等问题题，责任任施工单单位须小时内内赶到现现场,88小时内内完成维维修项目目。涉及工序序较多的的质量问问题，应应根据现现场实际际情况由由监理单单位（公公司项目目部）审审定维修

39、修时间，责任施施工单位位必须在在审定维维修时间间内完成成维修项项目。（维修时时限不得得超过77个工作作日，包包含更换换产品周周期）常见维修修标准工工期详见见附件22。重大维修修重大维修修事项维维修整改改时间应应由公司司项目部部、监理理单位、施工单单位、房房管中心心、物业业公司等等几方共共同确定定。维修修整改时时间不得得超过330天。（一）较较普遍或或具有代代表性的的渗漏水水问题。（二）结结构裂缝缝、破坏坏及其它它结构类类问题。（三）重重复维修修的问题题。（四）责责任界限限不清的的维修问问题。（五）施施工方违违背合同同而拒不不维修或或故意拖拖延维修修的问题题。（六）公公司项目目部经理理指定的的重

40、大问问题及租租户反应应强烈的的问题。 第十一条条 维维修整改改率的管管理维修整改改率维修整改改率是指指每周或或每月的的报修事事项在规规定时间间内的销销项、完完成情况况。作为为考核参参建各单单位维修修工作的的主要依依据。（一）周周维修整整改率 1、根根据“第五章章第十条条维修时时限的要要求”租户、物业公公司等每每周报修修事项的的维修完完成率不不得低于于95%。2、未能能联系到到租户或或租户变变更维修修时间的的不包含含在考核核范围内内。3、因维维修项目目工期跨跨周，此此项目不不计入本本周考核核。4、若确确属特殊殊情况，需延长长整改期期限或其其他客观观原因造造成维修修质量有有缺陷的的，必须须报工作作

41、小组同同意后执执行延期期。 （二）月月维修整整改率1、根据据“第五章章第十条条维修时时限的要要求”租户、物业公公司等每每月报修修事项的的维修整整改率不不得低于于90%。2、未能能联系到到租户或或租户变变更维修修时间的的不包含含在考核核范围内内。3、因维维修项目目工期跨跨月，此此项目计计入下月月考核。4、若确确属特殊殊情况，需延长长整改期期限或其其他客观观原因造造成维修修质量有有缺陷的的，必须须报工作作小组同同意后执执行延期期。二、维修修整改例例会制 维修整整改例会会分为周周例会、月例会会以及领领导小组组会议。维修整改改周例会会1、各项项目必须须于每周周定期召召开维修修整改周周例会。2、公司司项

42、目部部经理、监理单单位总监监、施工工单位项项目经理理、物业业公司负负责人、房管中中心负责责人须按按时出席席周例会会，如有有事无法法按时参参加，须须向领导导小组及及工作小小组请假假。3、会议议总结本本周工作作完成情情况，及及工作中中存在的的不足，参会各各方提出出关于维维修工作作中存在在的问题题及困难难，并议议定解决决方案；同时由由公司项项目部、监理单单位、物物业公司司、房管管中心对对施工单单位下周周维修工工作计划划提出指指导意见见及要求求。4、由监监理单位位详细记记录会议议内容并并形成会会议纪要要，488小时内内分发到到参会各各方。5、由施施工单位位组织编编制维维修整改改工作周周报（详见附附件4

43、），公司司项目部部、监理理单位、施工单单位、物物业公司司负责人人签字、盖章后后报送工工作小组组。主要要内容包包括：本周工作作亮点。本周各施施工单位位报修销销项的维维修整改改情况。（3）维维修工作作中存在在的不足足以及解解决办法法。（4）需需工作小小组协调调解决的的问题。（5）下下周工作作重点及及计划。（二）维维修整改改月例会会1、各项项目必须须于每月月初或月月末定期期召开维维修整改改月例会会。2、公司司项目部部经理、监理单单位总监监、施工工单位项项目经理理、物业业公司负负责人、房管中中心负责责人须按按时出席席维修整整改月例例会，如如有事无无法按时时参加，须向领领导小组组及工作作小组请请假。3、

44、会议议总结本本月工作作完成情情况，及及工作中中存在的的不足，参会各各方提出出关于维维修工作作中存在在的问题题及困难难，并议议定解决决方案；同时由由公司项项目部、监理单单位、物物业公司司、房管管中心对对施工单单位下月月维修工工作计划划提出指指导意见见及要求求。4、由监监理单位位详细记记录会议议内容并并形成会会议纪要要，488小时内内分发到到参会各各方。5、由公公司项目目部组织织编制维修整整改工作作月报（详见见附件55），公公司项目目部、监监理单位位、房管管中心、物业公公司负责责人签字字、盖章章后报送送领导小小组。主主要内容容包括： （1）本月重重大事件件。 （2）工作开开展情况况概述。（3）本本

45、月各施施工单位位的维修修整改率率。（4）需需领导小小组协调调解决的的问题。（5）下下月工作作重点。（三）领领导小组组会议根据实际际情况，工作小小组某一一方或多多方因报报修问题题出现争争议，无无法调解解或因报报修问题题涉及重重大超出出工作小小组某一一方或多多方可执执行的权权利范围围时，由由提出异异议的工工作小组组某一方方或多方方提请召召开领导导小组会会议。提请召开开领导小小组会议议需提前前2个工工作日进进行请示示。提请召开开领导小小组会议议的申请请方需以以书面形形式汇报报议题内内容及召召开会议议时间、地点。由提请召召开领导导小组会会议的申申请方详详细记录录会议内内容并形形成会议议纪要，48小小时

46、内分分发到参参会各方方。奖惩制度度第十二条条鉴于公公租房的的特殊性性，整改改维修的的及时性性和彻底底性直接接关系对对公租房房质量评评判和对对公租房房建设的的满意度度，要求求施工单单位必须须对报修修问题及及时进行行处理。一、每月月报修完完成率未未达到990%以以上，则则每月处处罚责任任施工单单位20000-50000元，处罚监监理单位位5000-20000元元。二、问题题未得到到及时和和妥善处处理，造造成较大大社会影影响或被被曝光到到网络、媒体及及投诉到到政府相关关部门的的，一经经查实，对责任任施工单单位处100000-300000元元罚款，对监理理单位处处50000-1150000元罚罚款。三

47、、凡发发生上述述情况，公司责责任项目目部负管管理责任任，根据据情节轻轻重，处处以5000-220000元罚款款。第十三条条 施施工单位位在维修修过程中中，弄虚虚作假，未维修修报作已已维修的的，一项项给予施施工单位位5000元处罚罚；维修过过程中偷偷工减料料、不依依据技术术规范或或维修不不彻底等等原因造造成返工工的，一一次给予予施工单单位2000-50000元处罚罚；施工单单位谎报报工程量量，一次次给予施施工单位位50000-10000元元处罚。第十四条条 施施工单位位在维修修过程中中有推诿诿、拖延延、不准准时、在在规定时时限内不不履行合合同义务务的等恶恶劣情况况的，公公司可委委托其他他专业施施

48、工单位位进行维维修，所所发生的的一切费费用（按按实际发发生费用用1200%）不不经施工工单位认认可，从从质量保保修金或或维修工工程款内内扣除。同时对对施工单单位处110000-30000元元罚款。第十五条条施工单单位维修修人员不不遵守维修人人员的行行为要求求（第第九条第第二项）引起住住户投诉诉或损坏坏住户设施施、装修修、家具具的，除除赔偿住住户相应应损失外外，处施施工单位位20000-550000元/次次罚款。第十六条条施工单单位不遵遵守安安全文明明施工要要求（第九条条第三项项）一经经核实对对相关问问题处220000-50000元元罚款，造成人人身伤害害或者财财产损失失的，由由施工单单位承担担

49、全部责责任，并并处20000-500000元元罚款。 第十七七条监理理单位未未按照本本办法严严格履行行职责，导致整整改工作作推进不不力的，更换相相关人员员并对监监理公司司处5000-550000元罚款款。第十八条条每周维维修整改改专题会会，无故故迟到或或缺席的处罚500元元/人.次。第十九条条 给给予施工工单位处处罚后，由公司司建立处处罚台帐帐，明确确处罚单单位、处处罚原因因、处罚罚金额，最终从从工程款款或工程程质保金金中扣除除。第七章 附 则第二十条条本办法法凡与重重庆市地地产集团团质量保保修管理理办法相相抵触的的，从其其规定。第二十一一条 本本办法由由公共住住房公司司工程部部负责解解释。第

50、二十二二条本办办法自220166年5月20日起起试行。附件：11、常见见维修指指导方案案 22、常见见维修标标准工期期 33、保修修期内维维修整改改回执单单 44、维修修整改工工作周报报 55、维修修整改工工作月报报 66、报修修工作流流程图附件1.常见维维修指导导方案维修类维修部位位维修方案案渗漏类给水管凿开渗漏漏部位，找到水水管渗漏漏部位，切除水水管渗漏漏部位，更换水水管，完完成后做做打压实实验，确确认不再再渗漏后后恢复装装修。地漏、烟烟道、风风口将原有的的保护层层、装饰饰面铲除除，找出出渗漏点点，之后后把渗漏漏点周边边的防水水打开（要求半半径大于于30CCM）、周边重重新做防防水、224

51、小时时闭水实实验、不不再渗漏漏后恢复复装修；厨卫地面面凿开渗漏漏部位，找到渗渗漏原因因，把积积水吸干干，重新新做防水水、完成成后244小时闭闭水实验验，确定定不再渗渗漏后恢恢复装修修。渗漏类露台、屋屋面防水水层若防水材材料为涂涂膜类，则方法法同上；若为卷卷材，则则应用同同样性能能的自粘粘性卷材材，在干干燥后需需重铺，交接处处宽度符符合卷材材产品施施工要求求。门窗门窗周边边渗漏：凿除外外墙抹灰灰层，重重新塞缝缝，外侧侧刷防水水涂料，抹灰后后完成饰饰面层修修补；门窗自身身渗漏：若从型型材拼缝缝处处渗渗漏：在在型材拼拼接处打打密封胶胶（如窗窗扇拼缝缝大，应应拆除窗窗扇，重重新制作作，满足足拼缝要要求

52、后并并重新打打胶、安安装；）外墙墙体体按照迎水水面处理理的原则则，最好好在外墙墙的外面面处理，在外面面凿开墙墙面渗漏漏部位，找出渗渗漏点，等干燥燥后重新新做防水水，淋水水试验后后不再渗渗漏，恢恢复外立立面装修修。地下室外外墙找出渗漏漏点（缝缝），渗渗漏缝凿凿V型槽槽、压力力灌浆（堵漏剂剂），面面层恢复复。门门框翘曲变形形：门框框调直打磨补漆安装，或更换换门框扇与框留留缝宽度度过大：调试合合页，增增加胶条条（若为为安装问问题，则则调整绞绞链；若若为尺寸寸问题，则修改改门扇或或门框）维修类维修部位位维修方案案门门扇翘曲变形形：同上上划痕擦伤伤：打磨磨重新新喷漆，或更换换门扇户门下坠坠：调试试合页，

53、重新安安装门扇扇墙体、天花瓷砖墙面面1、剥离离瓷砖，后沿裂裂缝界面面两侧各各1500宽处处切割抹抹灰层至至基底，剔除抹抹灰层进进行凿毛毛处理。2、对贯贯穿裂缝缝进行灌灌浆封闭闭，避免免裂缝后后期扩展展。3、基底底清理干干净，如如为页岩岩砖，须须先淋水水湿润；如为砼砼砌块或或砂加砌砌，则涂涂刷专用用界面剂剂。4、裂缝缝表面挂挂钢网各各宽1550mmm。补抹抹水泥砂砂浆。5、将瓷瓷砖恢复复，注意意避免不不同批次次瓷砖产产生色差差。涂料墙面面1、沿裂裂缝界面面两侧各各1500宽处处切割至至基底，剔除抹抹灰层进进行凿毛毛处理2、对贯贯穿裂缝缝进行灌灌浆封闭闭，避免免裂缝后后期扩展展。3、基底底清理干干

54、净，如如为页岩岩砖，须须先淋水水湿润；如为砼砼砌块或或砂加砌砌，则涂涂刷专用用界面剂剂，4、裂缝缝表面挂挂钢网各各宽1550mmm。补抹抹水泥砂砂浆。5、刮腻腻子，打打磨至平平整。6、重新新刷原墙墙面乳胶胶漆，注注意避免免不同批批次涂料料面漆产产生色差差。墙体、天花抹灰墙面面抹灰层收收缩裂缝缝：1、沿裂缝缝界面两两侧各1150宽处切切割抹灰灰层至基基底，剔剔除抹灰灰层进行行凿毛处处理。2、对贯贯穿裂缝缝进行灌灌浆封闭闭，避免免裂缝后后期扩展展。3、基底底清理干干净，如如为页岩岩砖，须须先淋水水湿润；如为砼砼砌块或或砂加砌砌，则涂涂刷专用用界面剂剂；空鼓产生生的裂缝缝：切开开空鼓裂裂缝部位位，凿

55、除除表面砂砂浆，挂挂网固定定，用相相同标号号砂浆进进行恢复复表面挂挂钢网各各宽1550mmm。补抹抹水泥砂砂浆。维修类维修部位位维修方案案墙体、天花吊顶（吊吊顶裂缝缝）裂缝位置置的涂料料和腻子子刮掉，用胶水水贴无纺纺布，胶胶水干后后刮腻子子，腻子子干后打打磨平整整，再刮刮第二遍遍腻子，打磨后后刷涂料料；栏杆铁艺维修修（生锈锈、变形形）铲除生锈锈部位，清理后后打磨除除锈，用用原子灰灰刮两遍遍，分别别打磨后后上底漆漆及两遍遍面漆。附件2.常见维维修标准准工期常见维修修项目标标准工期期（单位位：天）常见问题题类别准备时间方案检测标准工时清洁附加总工期备注裂缝结构类楼板裂缝缝0.5130.55柱梁裂缝缝0.5240.57沉降、变变形裂缝缝12216非结构类墙面砖裂裂缝0.520.53涂料面层层裂缝0.520.53砌体裂缝缝0.5130.55视工程量量大小最最多可延延长2构造、节节点裂缝缝0.5140.56视工程量量大小最最多可延延长3天天沉降裂缝缝0.5140.56视工程量量大小最最多可延延长3天天空鼓、脱脱落涂料、抹抹灰0.520.53面砖、墙墙砖渗漏屋面0.50.534视工程量量大小最最多可延延长3天天外墙0.50.523视工程量量大小最最多可延延长2天天常见问题题类别准备时间方案检测标准工时清洁附加总工期备注渗漏露